土地使用權競買可行性研究報告

第土地使用權競買可行性研究報告土地使用權競買可行性研究報告

一、項目名稱

蘇園（2021）03號地塊土地使用權競買可行性研究報告。

二、報告編制單位

蘇州市新天地工程造價咨詢事務所、蘇州銘星軟件科技有限公司。

三、地塊坐落位置及環(huán)境

本地塊坐落在蘇州工業(yè)園區(qū)首期開發(fā)8平方公里內(nèi)的中央商貿(mào)區(qū)，在管委會大樓與中央公園之間，呈東西向長條形，長約200米，寬約97.6米。四側(cè)以街道為界，北側(cè)為蘇繡街，東側(cè)為星桂街，南側(cè)為蘇雅路，西側(cè)為星都街。北鄰都市花園，其余三面均為空地。

1、園區(qū)概況

蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)建設7年多來，取得了令人矚目的成績。園區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)也取得了輝煌的成就，園區(qū)房地產(chǎn)不僅發(fā)展快，而且銷售旺，成為人們向往的安家落戶之地。

蘇州工業(yè)園區(qū)的房地產(chǎn)于1996年開始開發(fā)建設。近年來，園區(qū)房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展，從當年開發(fā)10多萬平方米到2021年的開發(fā)量70萬平方米，約占市區(qū)總開發(fā)量的一半。2021年8月底，區(qū)內(nèi)累計住宅開工面積130.7萬平方米，竣工交付74.8萬平方米。在園區(qū)管委會的大力推動下，園區(qū)率先在蘇州市推出小高層住宅，得到了購房者的青睞。目前在園區(qū)樓市，小高層住宅已與多層住宅一樣旺銷。到2021年底，園區(qū)已建和在建的小高層住宅在40幢左右，小高層住宅已成了園區(qū)住宅開發(fā)的一個熱點，成為園區(qū)一道亮麗的風景線。目前，園區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)銷兩旺，銷售量一直遠大于竣工量，房地產(chǎn)項目大多在預售階段就銷售一空，整體銷售率在95%以上，園區(qū)住宅已是蘇州市民的一大品牌，成為他們安家落戶的首先。

園區(qū)住宅建設緣何呈現(xiàn)紅紅火火的態(tài)勢？關鍵是園區(qū)以前瞻性的眼光，全面推進住宅建設，努力走上“高起點規(guī)劃、高水平設計、高質(zhì)量施工、高標準管理”的四高之路。

2、園區(qū)總體規(guī)劃

蘇州工業(yè)園區(qū)是引進國外資金和管理經(jīng)驗開發(fā)的舉世聞名的開發(fā)區(qū)，以金雞湖為中心，總體規(guī)劃70平方公里，規(guī)劃人口60萬人。首期開發(fā)8平方公里，緊靠蘇州古城，將建成一個以工商業(yè)為主體、包括金融業(yè)和旅游業(yè)的中心區(qū)；第二期環(huán)繞秀美的金雞湖，將建成一個富有水城特色的居住區(qū)和高新技術產(chǎn)業(yè)區(qū)；第三期靠近上海，地勢開闊，將建成一個技術密集的制造業(yè)和加工業(yè)基地。

3、金雞湖景觀規(guī)劃

金雞湖位于園區(qū)70平方公里規(guī)劃區(qū)的中心地帶，占地7.4平方公里。根據(jù)園區(qū)總體規(guī)劃，周邊8平方公里將建成公共綠地和現(xiàn)代化商住文化娛樂區(qū)。1998年初，園區(qū)管委會委托國際著名跨國公司美國易道（EDAW）公司編制景觀總體規(guī)劃，圍繞金雞湖規(guī)劃了湖濱大道、城市廣場、玲瓏灣、波心島、文化水廊、金姬墩、望湖角、水巷鄰里等8個特色景區(qū)。金雞湖的總體規(guī)劃已經(jīng)中國、新加坡和美國專家審定，并獲得了中國國家發(fā)展計劃委員會批準。

該項工程總投資為11億元，施工區(qū)4至5年。

4、環(huán)境

中新雙方專家從蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)伊始，就堅持國際化標準，注重融合現(xiàn)代國際城市規(guī)劃和開發(fā)建設的經(jīng)驗、新特點，力邀國際知名大師參與，編制設計了具備世界一流水平的科學規(guī)劃體系。同時，本著“先規(guī)劃、后建設”和“先地下、后后地上”的指導方針，積極實施高標準的基礎設施開發(fā)，不僅形成了與高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展相適應的投資環(huán)境，而且也創(chuàng)造了舒適怡人的高品質(zhì)生活環(huán)境。

5、配套設施

蘇州工業(yè)園區(qū)借鑒新加坡經(jīng)驗，住宅區(qū)所有商業(yè)服務、社會服務設施都集中在鄰里中心，在70平方公里規(guī)劃區(qū)內(nèi)規(guī)劃19個鄰里中心，園區(qū)的住宅圍繞集商業(yè)、文化、社區(qū)服務于一體的鄰里中心布置，這種社區(qū)服務設施設計新理念的設施為社區(qū)居民提供了綜合性、全方位、多功能的服務；同時，園區(qū)還新建了職業(yè)技術學院、新加坡國際學校、九年一貫制的星海學校、新城花園小學及附屬幼兒園、新加花園幼兒園、新馨花園幼兒園、華新國際幼兒園等教育設施，又配套了大交通，極大地改善了生活環(huán)境。工業(yè)園區(qū)社區(qū)服務設施的設計新理念的實施，是園區(qū)住宅開發(fā)建設成功的重要因素。

6、本地快環(huán)境綜述

園區(qū)住宅已形成規(guī)模，本地塊是中央商貿(mào)區(qū)首塊拍賣地塊，中央商貿(mào)區(qū)周圍地塊的住宅建設已近尾聲，中央商貿(mào)區(qū)的開發(fā)是園區(qū)居民乃至蘇州全體市民翹首以待的重頭戲。

四、報告編制依據(jù)和用途

根據(jù)蘇園土拍（2021）第1號《蘇州工業(yè)園區(qū)國有土地使用權拍賣公告》，蘇州市新天地工程造價咨詢事務所、蘇州銘星軟件科技有限公司充分發(fā)揮其技術優(yōu)勢和人才優(yōu)勢，組織市場營銷、規(guī)劃設計、工程造價及經(jīng)濟評價等專業(yè)的知名專家，利用蘇州銘星軟件科技有限公司開發(fā)的《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價軟件》，在深入研究拍賣文件和現(xiàn)場調(diào)查的基礎上，通過營銷策劃、初步規(guī)劃、投資估算和經(jīng)濟分析，以及多方案分析論證，提出了蘇園（2021）03號地塊競買的最高限價及其風險決策指標。供參加拍賣的房地產(chǎn)企業(yè)和提供貸款的金融機構參考。

五、評價指標與決策方法

1、評價指標

土地拍賣項目的可行性研究，其目是確定企業(yè)可以接受的土地最高限價，以及接受該限價獲得成功的可能性有多大和需要冒多大的風險。用四個指標來反映，即：土地最高限價，財務內(nèi)部收益率期望值（加權平均值），財務內(nèi)部收益率達到基準收益率的累計概率（成功的可能性），財務內(nèi)部收益率低于0的累計概率（導致?lián)p失的可能性）。

土地最高限價定得越高，獲得土地的機會就越大，企業(yè)獲利能力越差，所冒的風

險就越大，反之，較低的土地最高限價風險較小，但獲得土地的機會越小。因此，決策者不僅需要勇氣，更需要智慧。本項目評價提供了多個決策方案，供投資者決策。每個方案均列出了土地最高限價，財務內(nèi)部收益率期望值，財務內(nèi)部收益率達到基準收益率的累計概率，財務內(nèi)部收益率低于0的累計概率等四個決策指標。

2、決策方法

決策可以按以下步驟進行：

企業(yè)先確定目標收益率--基準收益率，每個企業(yè)對獲得土地的.迫及程度是不同的，企業(yè)隨著土地存量的減少，其迫及程度加劇，對項目收益水平的要求也會降低，因此，因每個企業(yè)的現(xiàn)狀不一樣，基準收益率是不同的。

從表1中選擇內(nèi)部收益率期望值≥基準收益率的方案。此時，可能有多個方案符合條件，則還需要進一步通過“財務內(nèi)部收益率達到基準收益率的累計概率”和“財務內(nèi)部收益率低于0的累計概率”作出決策。

排除風險大的方案，當“財務內(nèi)部收益率低于0的累計概率”很大時說明方案的風險很大，這種方案應該排除。當若干個方案的“財務內(nèi)部收益率低于0的累計概率”都很小時