萬科上海世茂湖濱與世茂濱江花園物業(yè)管理調(diào)研報告

上海高端物業(yè)調(diào)研報告上海世茂湖濱、世茂濱江花園物業(yè)管理調(diào)研萬科物業(yè)無錫、蘇州公司07-5月-231目錄第一部分：項目概況第二部分：項目所提供的物業(yè)服務(wù)第三部分：值得我們借鑒之處07-5月-232

世茂湖濱花園、世茂濱江花園項目概況第一部分：07-5月-233

上海世茂湖濱花園占地面積13.7萬平方米，建筑面積約26.9萬平方米。綠化與水面比例占總面積的57%,以4.1萬平方米大面積人工湖景與建筑、綠化完美融合，締造滬上獨具一格的生態(tài)親水社區(qū)：高層公寓坐落于湖體北側(cè)；別墅分布于四座島嶼之上，形成富有韻味的層次空間。戶戶門前流水環(huán)繞，部分休憩露臺探出水面，盡情體驗親水歡娛。湖區(qū)內(nèi)，四大島嶼以長堤相連，另有小橋流水、戲水池、疊泉、流瀑、淺溪、水景廣場等主題景區(qū)，連續(xù)空間，湖光水色盡收眼底，人與自然和諧共生。

世茂湖濱、世茂濱江項目概況世茂湖濱規(guī)劃設(shè)計07-5月-234

“四峰四島，一湖一灣”是小區(qū)的特點，4萬余平方米的湖景以西湖水景為藍本，體現(xiàn)了大型人工水系與建筑、綠化的完美融合。小區(qū)的人工生態(tài)湖被分為“云湖”和“怡景灣”兩部分，云湖北側(cè)矗立“嘉苑”、“景苑”、“酈苑”、“翠苑”四座高層公寓，坐北朝南沿湖體錯落有致，一字排開。南側(cè)的怡景灣湖水流轉(zhuǎn)圍合成“伯頓島”、“伯倫島”、“海頓島”、“海倫島”四座島嶼，10余幢聯(lián)體或獨立別墅住宅分布于島內(nèi)．小橋流水，出則收攬便捷繁華。世茂湖濱花園儼然是一幅“繁華寧靜盡賞，人與自然共生”的美妙畫卷。

世茂湖濱、世茂濱江項目概況世茂湖濱規(guī)劃設(shè)計07-5月-235

該項目占地面積27萬平方米，總建筑面積約92萬平方米，建筑形態(tài)有會所、高層住宅等。作為“濱江模式”的首創(chuàng)典范，上海世茂濱江花園是吉尼斯中國最高江景華宅。小區(qū)布局精心合理，擁有80萬平米超大型建筑群和15000平米會所，占總面積70％以上的六大世界風(fēng)情主題園林景區(qū)：中式蘇州園林、美式夏威夷沖浪沙灘、德式綠蔭天鵝湖、英式大草坪、法式迷宮花園、奧林匹克運動花園成為其獨有的風(fēng)格。無盡的尊崇享受，完全擁有私有化的修身雅境。

世茂濱江、世茂湖濱項目概況世茂濱江花園規(guī)劃設(shè)計07-5月-236

項目由7幢48-62層超高層公寓組成建筑群，先進智能化安防設(shè)施，業(yè)主與客人單獨的電梯；大型會所、中式蘇州園林、美式?jīng)_浪中式蘇州園林、美式夏威夷沖浪沙灘、德式綠蔭天鵝湖、英式大草坪、法式迷宮花園、奧林匹克運動花園成為其獨有的風(fēng)格。世茂濱江、世茂湖濱項目概況世茂濱江設(shè)施配套07-5月-237

項目由三幢高層與四個別墅群組成“四峰四島，一湖一灣”是小區(qū)的特點，四大島嶼以長堤相連，小橋流水、戲水池、疊泉、流瀑、淺溪、水景廣場等主題景區(qū)，大型地下停車場內(nèi)提供車輛有償水洗和干洗。會所內(nèi)提供體育、娛樂、餐飲和美容服務(wù)。

世茂湖濱、世茂濱江項目概況

世茂湖濱設(shè)施配套07-5月-238

世茂湖濱、世茂濱江項目概況

世茂湖濱地理位置內(nèi)環(huán)線、羅山路立交橋、楊浦大橋、楊高路、云間路等干道均可到達07-5月-239

世茂湖濱花園坐落于上海市內(nèi)唯一達到國家空氣質(zhì)量一級標(biāo)準的園區(qū)——浦東金橋碧云國際社區(qū)內(nèi)，社區(qū)周邊鄰近湯臣高爾夫球場及世紀公園，空氣清新，國際氣氛濃郁。內(nèi)環(huán)線、羅山路立交橋、楊浦大橋、楊高路、云間路等干道縱橫暢達.華山醫(yī)院分部、婦產(chǎn)科醫(yī)院、中日瑞東醫(yī)院等醫(yī)療機構(gòu)，環(huán)侍周圍，健康生活全面保障。

坐享園區(qū)國際化的高層次教育環(huán)境：平和雙語學(xué)校、美國協(xié)和國際學(xué)校、中歐國際工商管理學(xué)院、杉達大學(xué)等教育機構(gòu)，使社區(qū)享有高層次的教育水準。

世茂湖濱周邊環(huán)境世茂湖濱、世茂濱江項目概況

07-5月-2310上海世茂濱江花園位于：上海市浦東新區(qū)濰坊路1號

世茂湖濱、世茂濱江項目概況

世茂濱江地理位置07-5月-2311

上海世茂濱江花園于上海市浦東新區(qū)濰坊路1號，地處浦江東岸上海中央商業(yè)區(qū)CBD。附近即為繁華商業(yè)區(qū)：八佰伴購物中心、時代廣場、好美家裝飾城、聯(lián)華超市旗艦店、華聯(lián)家電等重要購物場所近在咫尺；醫(yī)院、學(xué)校、體育中心、影院亦可在短時間內(nèi)順利到達。緊靠黃浦江東岸、充滿現(xiàn)代感的七幢全江景板式高層住宅與東方明珠、金茂大廈形成了一道城市的天際線。

世茂湖濱、世茂濱江項目概況世茂濱江周邊環(huán)境07-5月-2312

世茂濱江花園地處黃浦江東岸，屬上海中央商業(yè)區(qū)CBD國際豪宅，其常住人口有兩類：一類是業(yè)主自住，另一類為承租戶。該樓盤曾邀請國際影星梁朝偉擔(dān)任形象代言人，因此該樓盤業(yè)主多為社會名流及企業(yè)界成功人士。這里的業(yè)主追求不僅是居住的豪華，更多是上流社會地位的認可，是一種榮耀。世茂湖濱、世茂濱江項目概況世茂濱江花園客戶07-5月-2313

世茂湖濱花園以水景見長，山水相依“四峰四島，一湖一灣”的小橋流水的特點，此生態(tài)水景社區(qū)吸引了眾多外籍住戶，其比例高達70%，因此該社區(qū)聚集了上海地區(qū)眾中高級白領(lǐng)人士。

世茂湖濱、世茂濱江項目概況世茂湖濱花園客戶07-5月-2314

世茂濱江花園、世茂湖濱花園物業(yè)服務(wù)第二部分：07-5月-2315世茂濱江花園

世茂濱江花園由“第一太平戴維斯”提供國際專業(yè)水準的全權(quán)委托式物業(yè)管理。

世茂濱江花園、世茂湖濱花園物業(yè)服務(wù)

世茂湖濱花園物業(yè)管理

由“戴得梁行”提供全權(quán)委托式物業(yè)管理。

07-5月-2316世茂湖濱花園：高層4.2元/平方米

別墅5.50元/平方米建筑面積27萬平方米：保安配備115人，每人管理面積達2400平方。工程維修30人，每人管理面積達9000平方。客服人員22人，每人管理面積達12270平方。世茂濱江花園、世茂湖濱花園物業(yè)服務(wù)

世茂湖濱花園物業(yè)管理費世茂濱江花園物業(yè)管理費

世茂濱江花園：高層5.00元/平方米

07-5月-23171、環(huán)境綠化與保潔服務(wù)（外包）。

2、水景由專業(yè)水處理公司（外包）。

3、安全服務(wù)。

4、公共設(shè)施設(shè)備維保養(yǎng)。

5、室內(nèi)維修服務(wù)。

6、客服服務(wù)。世茂湖濱花園的基層隊伍

1、保安絕大部分來自于上海本地，多為“4050”人員。2、保潔多為外地來滬務(wù)工人員。3、其工作時間、崗位內(nèi)容、薪資待遇與我們同崗位人員相似。

世茂濱江花園、世茂湖濱花園物業(yè)服務(wù)世茂湖濱花園常規(guī)服務(wù)07-5月-2318

1、環(huán)境綠化與保潔服務(wù)（外包）。

2、安全服務(wù)。

3、公共設(shè)施設(shè)備維護保養(yǎng)。

4、室內(nèi)維修服務(wù)。

5、客服服務(wù)。世茂濱江花園的基層隊伍

1、保安絕大部分來自于上海本地，多為“4050”人員。2、保潔多為外地來滬務(wù)工人員。3、其工作時間、崗位內(nèi)容、薪資待遇與我們同崗位人員相似。

世茂濱江花園、世茂湖濱花園物業(yè)服務(wù)

世茂濱江花園常規(guī)服務(wù)07-5月-2319

1、大型會所提供體育、娛樂、咖啡廳、中西餐廳、瑜珈、美容等服務(wù)。

2、社區(qū)提供銀行交費系統(tǒng)。

3、地下停車場提供代洗車業(yè)務(wù)。

4、地下停車場洗衣服務(wù)。

5、為業(yè)主提供免費外出采購、訂票服務(wù)。

6、中英文雙語服務(wù)。

世茂濱江花園、世茂湖濱花園物業(yè)服務(wù)

世茂湖濱花園特色服務(wù)07-5月-23201、專門緩配套設(shè)撈計的物掌業(yè)管理丹平臺，觀提供資送料管理寶、業(yè)主帆檔案，還可以提炕供設(shè)備監(jiān)翠控、環(huán)境轉(zhuǎn)監(jiān)控、安漲全監(jiān)控、莫公共場監(jiān)顯控。2、上海首揮家“一對徒一私人助揮理”服務(wù)變。3、每幢海單獨客磁服人員盟雙語服闖務(wù)，每支幢客服緩與保安6-7人。4、每幢喊單獨保蝕安服務(wù)豎、引領(lǐng)盼服務(wù)。5、一卡世通服務(wù)店讓業(yè)主危在小區(qū)暖消費不監(jiān)用現(xiàn)金留。6、大型掙會所提東供球場尾、健身笛房、咖幕啡廳、本桑拿。7、社區(qū)提興供中餐、暮茶藝。世茂濱江獅花園、世伴茂湖濱花墻園物業(yè)服諸務(wù)世茂濱江扛花園特色殊服務(wù)27-4恭月-2321第三部分杠：值得我們劉借鑒之處27-昏4月-月2322世茂濱江琴花園、世癥茂湖濱花玻園的設(shè)計藏一個突出升江景，一摩個突出湖泉景，充分膏利用水景識給樓盤增季色，只是膛側(cè)重點不支同罷了，謊但是樓盤催定位是高您端物業(yè)，宰其公用設(shè)閘備設(shè)施、符智能化系蓬統(tǒng)、室內(nèi)讀裝飾都走框的高端路潑線，客戶醫(yī)群定位較傷高，物業(yè)頭管理是外耍請國外知滅名物業(yè)第障一太平戴家維斯與戴竿德梁行。熄物業(yè)管理悔費在上海蓬地區(qū)屬中跑等偏上。值得我們癥借鑒之處設(shè)計定位27-4薦月-2323世茂濱江薦花園與世粗茂湖濱花蠶園的設(shè)計唐定位較高婦，其公共怨設(shè)備設(shè)施旗、園林綠誦化的配置銀非一般物幼業(yè)所能及櫻，聘請的船物業(yè)管理聚公司均是先知名大公丸司，但從稱項目管理猴現(xiàn)場效果善來看，其資設(shè)備設(shè)施醫(yī)管理、保株潔綠化管彼理、服務(wù)儉人員的禮砍儀禮貌等柴服務(wù)并無白特別之處匙。蘇州及盈無錫公司倦的常規(guī)物田業(yè)服務(wù)是三有優(yōu)勢的躍，只要我妥們有心去壤做，在常客規(guī)服務(wù)上況，我們完籃全可以超逢越這兩家耐國外知名歐物業(yè)。(見下圖)值得我們探借鑒之處世茂的優(yōu)寨勢：27-舉4月-伐2324現(xiàn)場品口質(zhì)世茂濱壓江花園許的導(dǎo)示腸牌值得我們禾借鑒之處27-4敲月-2325設(shè)備管智理世茂湖濱扒的水泵房世茂湖樸濱的配埋電房值得我趨們借鑒劣之處27-渡4月-激2326與世茂薦濱江、傾世茂湖岡濱相比哨，我們庫的劣勢帆主要是糾客服服填務(wù)和物搭業(yè)管理鏈費低這拳兩個方責(zé)面。其康客服服梨務(wù)的優(yōu)姐勢是在值每個大朋堂配備旗客服人寒員與保魯安人員邪，并為哪業(yè)主提巧供雙語瞧服務(wù)。躺世茂濱喇江花園芹在每幢誘大堂有兩客服助胡理、客聲服主管傾、保安延員，主匙負責(zé)本見幢業(yè)主櫻的日常檢服務(wù)，懶保安員貢負責(zé)來驢客登記端、引領(lǐng)享服務(wù)。妹每幢大禮堂配備棟有6-7人。第一燙太平戴維居斯在上海殖首推“一對一角私人秘元書”服務(wù)，劣為業(yè)主粉提供貼默身管家苗，滿足憑了高層關(guān)人士的輔需求，瓜成為上薦海高端誕物業(yè)一狹大亮點琴。世茂湖濱踏花園管理薯面積27萬，客服禁人員配置拿有22人，平貍均每個大客服人請員的管縮慧理面積督有1.2萬平方事米，大至堂客服轉(zhuǎn)人員為創(chuàng)業(yè)主提勤供日常蹤蝶服務(wù)，唐而且免求費為業(yè)探主提供訪日用品找采購、盾訂票服竟務(wù)。由于世陶茂濱江凱與湖濱練花園的估物管費絹較高，笑他們配摘備的物亞業(yè)服務(wù)謊人員遠沾高于無怪錫萬科葛物業(yè)，陪因此，仍無錫萬搬科物業(yè)布若有同構(gòu)檔次樓患盤與相橫同物業(yè)郵管理費煮，我們片完全可涉以在無料錫打造昏一個萬爬科的高家端物業(yè)攤。而且哲我們有灶這個信恢心和能畢力與國勁外知名圓公司一壯比高低費。值得我胃們借鑒糖之處我們的銜劣勢：27-扭4月-占2327在樓盤潑規(guī)劃設(shè)疤計時充枯分考慮診客戶群輪的定位網(wǎng)，消費效水平。方因此這妙兩個樓兆盤的特來色服務(wù)透、客服魚服務(wù)、閘物業(yè)設(shè)遣計細節(jié)內(nèi)等方面代有許多丟可借鑒蠟之處。值得我們很借鑒之處可借鑒之解處27-我4月-閱2328大型會所輕功能設(shè)計券充分考慮每高收入階偽層。消費心尿理與消囑費水平棵：如設(shè)乓置室內(nèi)趁球場、勢娛樂、去中西餐吵廳、咖在啡廳、挨美容、健躲身房、和游泳池您等適合缺高收入狂群體的象消費與火休閑的盛會所。值得我蛇們借鑒鎮(zhèn)之處物業(yè)本身倡可借鑒之汁處27-4諒月-2329社區(qū)提糟供銀行術(shù)交費系身統(tǒng)，方豪便業(yè)主印的日常生活童。值得我們蘇借鑒之處特色服務(wù)27-4顆月-2330提供洗能車、洗坊衣服務(wù)壯。值得我年們借鑒受之處特色服湯務(wù)27-4齡月-2331單元大堂敘提供安全健員服務(wù):負責(zé)本單蝕元的安全鋤保衛(wèi)工作虛，門廳接待,訪客登記古。單元大堂他提供雙語蔬客服服務(wù)歐：負責(zé)本玻單元業(yè)主煌的日常事犬務(wù)處理。值得我們名借鑒之處特色服闖務(wù)27-4穩(wěn)月-2332為養(yǎng)寵物辨業(yè)主提供咽隨時取用帳的方便袋值得我們搞借鑒之處特色服務(wù)27-刑4月-鵲2333社區(qū)提供施餐飲和茶后藝值得我們國借鑒之處特色服秒務(wù)27-4舟月-2334安裝在賞不銹鋼厚盒子里膛的草坪讀取水閥值得我皺