大中華區(qū)寫字樓供應(yīng)和需求前沿趨勢(shì)20223

大中華區(qū)租戶研究2021

年的旺盛需求減輕了新增供應(yīng)的壓力1

大中華區(qū)

需求前沿趨勢(shì)2021

年的旺盛需求減輕了

2022

年

3

月

商業(yè)計(jì)劃策劃行業(yè)分析報(bào)告現(xiàn)況概覽未來(lái)趨勢(shì)寫字樓市場(chǎng)寫字樓前沿趨勢(shì)寫字樓前沿趨勢(shì)寫字樓前沿趨勢(shì)寫字樓前沿趨勢(shì)寫字樓前沿趨勢(shì)寫字樓前沿趨勢(shì)2021

大中目錄

前沿趨勢(shì)華區(qū)寫字樓大中華區(qū)甲級(jí)寫字樓

6

深圳

28

要點(diǎn)總結(jié)

51摘要

1六大

14

廣州

34報(bào)告介紹

2

北京

16

香港

40大中華區(qū)甲級(jí)寫字樓

5

上海

22

臺(tái)北

46

商業(yè)計(jì)劃策劃行業(yè)分析報(bào)告2021

年的旺盛需求減輕了新增供應(yīng)的壓力1截止到

2021摘要市場(chǎng)概覽

年四季度，大中華區(qū)

21

個(gè)主要城市的核心商圈甲級(jí)寫字樓存量達(dá)到約

6,318.6

萬(wàn)平方米。大中華區(qū)主要城市核心商圈寫字樓凈吸納量

2021

年全年錄得約

388.8

萬(wàn)平方米，比

2020

年上漲

129.6%。目前旺盛的需求對(duì)于

2022

年未來(lái)供應(yīng)的去化減輕了一些壓力。一線城市中

，臺(tái)北核心商圈空置率較低，今年將是優(yōu)質(zhì)寫字樓項(xiàng)目涌入大中華區(qū)主要市場(chǎng)的高峰期。在

2022

年至

2025

年間，很多位于新興商圈的未來(lái)供應(yīng)預(yù)計(jì)入市。隨著部分租戶考慮具有價(jià)格優(yōu)鑒于經(jīng)濟(jì)情況、政策導(dǎo)向以及新冠疫情防控“新常態(tài)”，展望未來(lái)，大中華區(qū)優(yōu)質(zhì)寫字樓的需求將持續(xù)保持韌性。尤其是一些行業(yè)已經(jīng)迎來(lái)新的或?qū)⒂瓉?lái)潛?

金融業(yè)；?

醫(yī)療健康行業(yè)。從大中華地區(qū)的各個(gè)主要門戶城市來(lái)看，2021

年甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)需求表現(xiàn)總體上好于預(yù)期。2022

年，我們預(yù)計(jì)，包括總體經(jīng)濟(jì)狀況，政府政策和各個(gè)城市

商業(yè)計(jì)劃策劃行業(yè)分析報(bào)告研究報(bào)告撰寫規(guī)范A

課題研究進(jìn)入結(jié)題階段，撰寫研究報(bào)告成為最重要的工作。寫作研究報(bào)告，除了課題研究與實(shí)驗(yàn)要有充分的基礎(chǔ)以外，首先要確定研究報(bào)告的文體類型。課題研究報(bào)告屬于教育科研應(yīng)用文體。這類文體包括學(xué)術(shù)論文、調(diào)查報(bào)告、實(shí)驗(yàn)報(bào)告、經(jīng)驗(yàn)總結(jié)報(bào)告等等。如果課題是對(duì)某種教育現(xiàn)象進(jìn)行的調(diào)查，就應(yīng)寫作調(diào)查報(bào)貨：如果課題為實(shí)驗(yàn)研究，就應(yīng)寫作實(shí)驗(yàn)研究報(bào)告：如果既有理論研究又有實(shí)驗(yàn)內(nèi)容的，研究報(bào)告就要二者兼顧。我市“十一五”立項(xiàng)課題，大都屬于實(shí)驗(yàn)研究報(bào)告，也有部分是調(diào)查報(bào)告的，少部分是理論與實(shí)驗(yàn)研究都有的，很少有單純進(jìn)行理論研究的。北京全市甲級(jí)寫字樓新增供應(yīng)同比下降

25.4%，達(dá)為

83.9

萬(wàn)平方米。數(shù)字經(jīng)濟(jì)標(biāo)桿城市的實(shí)施方案》中，健康服務(wù)產(chǎn)業(yè)同時(shí)，中國(guó)第三個(gè)證券交易所于

2021

年

9

月塵埃政府政策扶持和發(fā)展目標(biāo)的雙推動(dòng)下，生物醫(yī)藥相和更廣闊的發(fā)展空間，屆時(shí)寫字樓市場(chǎng)租賃需求將新增供應(yīng)達(dá)

678,311

平方米，占全市新增供應(yīng)的米。樓需求從艱難的

2020

年強(qiáng)勢(shì)反彈。在

2021

年的吸納量推升到

142

萬(wàn)平方米，是

2020

年的三倍有將持續(xù)加快我國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)。新的商業(yè)機(jī)會(huì)也級(jí)寫字樓的需求將持續(xù)受到推動(dòng)。預(yù)計(jì)金融科技、行業(yè)將出現(xiàn)變革性的新業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)，值得業(yè)主持續(xù)關(guān)平方米，均位于核心區(qū)域：福田占比

44.5%，南山末平均租金為每月每平方米

210.5

元。在市場(chǎng)實(shí)際吸納量高達(dá)

67.3

萬(wàn)平方米，僅次于

2018

年達(dá)到歷6.1

個(gè)百分點(diǎn)，目前全市空置率重回

20%

以下，僅外資企業(yè)租賃面積占比

10.2%。按行業(yè)看，TMT、10.1%，是深圳甲級(jí)寫字樓需求的主要來(lái)源，其中百分點(diǎn)，大面積租賃成交頻現(xiàn)。過(guò)

600

萬(wàn)平方米，核心商務(wù)區(qū)占

90.2%，集中在南延伸的趨勢(shì)顯著。另一方面，前海、深圳灣超級(jí)總壓力。2021年，由于大體量新增項(xiàng)目較2020年明顯減少，624,065

平方米。北京

2021

年全市年度凈吸納量達(dá)五年來(lái)最高值，在

2021

年

8

月發(fā)布的《北京市關(guān)于加快建設(shè)全球已被列為北京未來(lái)發(fā)展的六大聚焦產(chǎn)業(yè)之一。與此落定。隨著北京證券交易所的正式運(yùn)營(yíng)，未來(lái)，在關(guān)行業(yè)以及北京創(chuàng)新型中小企業(yè)將迎來(lái)更好的平臺(tái)得到進(jìn)一步提升。

大中華區(qū)寫字樓供應(yīng)

/

需求前沿趨勢(shì)22021

年是上海新興商圈的又一個(gè)重要年份，其92.1%。全市甲級(jí)寫字樓存量擴(kuò)大至

1,440

萬(wàn)平方去年上海逐步適應(yīng)了疫情防控的“新常態(tài)”，寫字每個(gè)季度，凈吸納量都超過(guò)了新增供應(yīng)，將年度凈余。毫無(wú)疑問(wèn)，疫情已經(jīng)影響國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整并將隨之出現(xiàn)，因此在上海這一總部集聚地，對(duì)甲TMT、醫(yī)療健康、資產(chǎn)管理、新零售和現(xiàn)代物流等注。2021

年，深圳甲級(jí)寫字樓新增供應(yīng)量約

359,800占

55.5%。市場(chǎng)需求活躍度延續(xù)，支撐租金保持相對(duì)平穩(wěn)，年供應(yīng)相對(duì)有限的背景下，全年錄得深圳甲級(jí)寫字樓史第二高的水平，帶動(dòng)空置率較

2020

年同期下滑為

19.0%。分企業(yè)類型來(lái)看，內(nèi)資企業(yè)租賃面積占比

89.8%；金融業(yè)和專業(yè)服務(wù)業(yè)分別占比

38.0%、25.6%

和TMT

的比重逐年增加，較

2019

年已上升約

15

個(gè)2022——2026

年全市甲級(jí)寫字樓的計(jì)劃供應(yīng)量將超山區(qū)，非核心板塊占比

9.8%，商務(wù)發(fā)展格局向西部基地的大量總部自用物業(yè)將一定程度上緩解去化

商業(yè)計(jì)劃策劃行業(yè)分析報(bào)告米的新增供應(yīng)，同比增加

86.3%，全市總存量被推情影響而放緩的辦公需求得到明顯釋放。盡管年中令其對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的負(fù)面影響降至最低，同時(shí)在大量顯提升。全市凈吸納量錄得

425,969

平方米，同比展，作為支撐廣州甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的主力，內(nèi)資企內(nèi)錄得多宗整層或大面積租賃成交均來(lái)自于此。需據(jù)成交總量的

66.2%。的集中入市，預(yù)計(jì)短期內(nèi)或令市場(chǎng)空置率及租金雙多選擇，辦公需求在新增供應(yīng)刺激下有望得到釋放成，該項(xiàng)目在第一季投入市場(chǎng)。新增供應(yīng)量約

7,100主要被上半年較差的市場(chǎng)氣氛拖低；2021

年整體復(fù)蘇跡象并回復(fù)穩(wěn)定，然而，疫情嚴(yán)峻加上烏克蘭因素迅速得到妥善解決，2022

年下半年租賃市場(chǎng)但同時(shí)亦見(jiàn)新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)占比越來(lái)越多，尤其是金融預(yù)計(jì)這些行業(yè)在

2022

年繼續(xù)保持活躍。由于核心2022

年該區(qū)或會(huì)出現(xiàn)較多租賃成交。為敦北民生區(qū)之中國(guó)人壽總部大樓，面積約

53,600合計(jì)新增供給面積約為

68,800

平米。堪稱穩(wěn)定。租賃活動(dòng)以中小面積居多，依租賃交易企業(yè)因應(yīng)疫情，縮編與擴(kuò)編互有消長(zhǎng)下，需求持穩(wěn)。南港區(qū)，提供高素質(zhì)辦公空間及具租金競(jìng)爭(zhēng)力的租期趨于平衡。2021

年，廣州甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)迎來(lái)

430,744

平方高至

5,617,246

平方米。在新冠疫情逐步得到有效控制的環(huán)境下，因前期疫廣州局部地區(qū)仍有疫情反復(fù)，但防疫水平不斷提高新增供應(yīng)入市的刺激下，寫字樓市場(chǎng)活躍度得到明增長(zhǎng)超過(guò)

4

倍，達(dá)到自

2017

年以來(lái)的歷史新高。疫后中國(guó)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇也支撐內(nèi)資企業(yè)保持穩(wěn)健發(fā)業(yè)全年租賃面積約占到全市成交總量的

86.7%，年求面積在

2,000

平方米以上的內(nèi)資企業(yè)租賃成交占2022

年，廣州甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)將迎來(lái)新一輪供應(yīng)雙承壓，而另一方面，較高供應(yīng)量也為企業(yè)帶來(lái)更并帶動(dòng)吸納量走高。2021

年全年僅一個(gè)甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目

(Marina

8)

落平方米，比

2020

年的

26,000

平方米下跌

73%。全年計(jì)寫字樓仍錄得負(fù)吸納量

(-53,800

平方米

)，待租率由

2020

年

12.6%

微升至

13.6%。2021

年香港甲級(jí)寫字樓租賃需求持續(xù)上升，初見(jiàn)危機(jī)升級(jí)，短期內(nèi)將窒礙市場(chǎng)復(fù)蘇步伐。假如上述有望重回正軌。年內(nèi)新租賃成交雖以金融業(yè)為主，科技、數(shù)字資產(chǎn)和商務(wù)中心

/

共享工作空間等企業(yè)，商務(wù)區(qū)如中區(qū)等優(yōu)質(zhì)寫字樓租金較高峰期回落，2021

年全年，臺(tái)北新增

2

棟

A

級(jí)辦公大樓，分別平米；南京松江區(qū)之希望廣場(chǎng)，面積約15,200平米。2021

年整體市場(chǎng)胃納量約

57,800

平米，租賃市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)，2021年整體平均租賃交易面積約1,900平米。在核心區(qū)可供出租面積稀少下，外圍新興辦公商圈金，吸引租戶的目光。核心區(qū)辦公大樓市場(chǎng)供需預(yù)

2021

年的旺盛需求減輕了新增供應(yīng)的壓力

3

商業(yè)計(jì)劃策劃行業(yè)分析報(bào)告提供了以下方面的理解：?

大中華區(qū)寫字樓市場(chǎng)未來(lái)的供需動(dòng)態(tài)展望；北京WUHAN深圳上海廣州

大中華區(qū)寫字樓供應(yīng)

/

需求前沿趨勢(shì)香港臺(tái)北報(bào)告介紹報(bào)告涉及的六大寫字樓市場(chǎng)包括：2020

年大中華區(qū)高質(zhì)量辦公空間的租賃需求韌勁十足，幫助寫字樓市場(chǎng)持續(xù)復(fù)蘇。本報(bào)告著眼于大中華地區(qū)的甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)，并?

2021

年大中華區(qū)寫字樓市場(chǎng)的供需情況總結(jié)；?

最后，對(duì)大中華區(qū)各主要城市的寫字樓市場(chǎng)供需趨勢(shì)進(jìn)行深入分析。4

商業(yè)計(jì)劃策劃行業(yè)分析報(bào)告研究報(bào)告撰寫規(guī)范B

課題規(guī)劃的研究?jī)?nèi)容是課題研究報(bào)告的引言部分，這部分內(nèi)容主要體現(xiàn)了課題組如何按照教育科研的程序?qū)逃龁?wèn)題進(jìn)行規(guī)劃研究的。只有寫好引言部分的內(nèi)容才能為課題研究報(bào)告打好學(xué)術(shù)基礎(chǔ)，為課題研究構(gòu)建起嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膶W(xué)術(shù)邏輯。因此，引言的內(nèi)容體現(xiàn)了課題組的學(xué)術(shù)功底，體現(xiàn)了課題研究的學(xué)術(shù)基礎(chǔ)，也是課題組學(xué)習(xí)研究的具體體現(xiàn)。引言部分可分為問(wèn)題的提出、對(duì)問(wèn)題規(guī)劃研究的邏輯建構(gòu)、課題的研究過(guò)程與研究方法三個(gè)層面十一個(gè)條日的問(wèn)題。這些內(nèi)容的表述程序構(gòu)成一個(gè)逐層推進(jìn)的嚴(yán)謹(jǐn)?shù)倪壿嬄?lián)系。甲級(jí)寫字樓12.8%

。核心市場(chǎng)的整體租金表現(xiàn)在過(guò)去一年持續(xù)承壓。州分別以

640.1

元每平方米每月（72.9

港元每平160.1元每平米每月，比往年同期下降2.2%（表1）。場(chǎng)帶來(lái)的不確定因素相對(duì)樓市場(chǎng)的供應(yīng)和需求端的截止到

2021

年四季度，的核心商圈甲級(jí)寫字樓存米。大中華區(qū)主要城市核得約

388.8

萬(wàn)平方米，比線城市中

，臺(tái)北核心商圈大中華區(qū)

21

個(gè)城市核心商圈甲級(jí)寫5大中華區(qū)-現(xiàn)況概覽過(guò)去一年，新冠疫情給市減弱，這對(duì)大中華區(qū)寫字復(fù)蘇都有一定積極影響。大中華區(qū)

21

個(gè)主要城市量達(dá)到約

6,318.6

萬(wàn)平方心商圈寫字樓凈吸納量錄2020

年上漲

129.6%。一空置率較低，約為2.1%。表

1：字樓市場(chǎng)數(shù)據(jù)速覽（2021

年）資料來(lái)源：戴德梁行研究部在二線城市中，成都的核心商圈空置率最低，為新增供應(yīng)項(xiàng)目不斷入市導(dǎo)致了大中華區(qū)甲級(jí)寫字樓2021

年四季度，在一線和二線城市中，香港和杭方英尺每月）和

149.1

元每平方米每月的租金位居第一。大中華區(qū)主要核心商圈的寫字樓租金錄得

2021

年的旺盛需求減輕了新增供應(yīng)的壓力

商業(yè)計(jì)劃策劃行業(yè)分析報(bào)告1.為國(guó)內(nèi)許多城市政府考慮實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)。寫字樓等進(jìn)一步的凈負(fù)排放來(lái)為減少溫室氣體做出貢獻(xiàn)。隱含的排放量和運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生的排放量，并優(yōu)化能源括地基）以及屋頂；?照明；?可再生能源的使用——能源和材料；中減少碳排放以及提升節(jié)能效果非常關(guān)鍵。其中，6大中華區(qū)寫字樓供應(yīng)

/

需求前沿趨勢(shì)可持續(xù)發(fā)展大中華區(qū)甲級(jí)寫字樓-未來(lái)趨勢(shì)

對(duì)于大中華區(qū)的許多城市來(lái)說(shuō)，今年將是優(yōu)質(zhì)寫字樓項(xiàng)目入市的高峰期。不少

2022

年至

2025

年的未來(lái)供應(yīng)將位于新興商圈。許多租戶可能會(huì)選擇

共計(jì)

608.9

萬(wàn)平方米的項(xiàng)目計(jì)劃入市，而臺(tái)北未來(lái)供應(yīng)項(xiàng)目較少，核心商圈的未來(lái)供應(yīng)僅有

102,718

平方米。

未來(lái)，氣候變化仍舊是人類需要面對(duì)的重要課題。全球范圍內(nèi)的政府、企業(yè)和公眾將把減緩氣候變化列為工作重點(diǎn)。據(jù)聯(lián)合國(guó)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)領(lǐng)域的

樓投資者和開(kāi)發(fā)商將更加重視自己的房地產(chǎn)項(xiàng)目是否符合“綠色”標(biāo)準(zhǔn)，并且具有可持續(xù)性。2022

年以及未來(lái)，“碳達(dá)峰”和

“碳中和”將成房地產(chǎn)項(xiàng)目可以通過(guò)逐步實(shí)現(xiàn)凈零排放，甚至更為了實(shí)現(xiàn)凈零碳排放，大中華區(qū)的樓宇必須減少效率。需要考量的因素有：?

建筑的結(jié)構(gòu)——墻壁（包括玻璃墻）、地面（包?

空調(diào)——采暖、制冷、通風(fēng)；?

電力負(fù)荷；?

建筑物的使用和租戶的租賃活動(dòng)。對(duì)于正在建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的寫字樓業(yè)主來(lái)說(shuō)，在運(yùn)營(yíng)

商業(yè)計(jì)劃策劃行業(yè)分析報(bào)告二氧化碳的總和。調(diào)控的供熱、制冷、通風(fēng)和照明，以及不可控的差無(wú)幾

,

所以增加建筑供暖

/

制冷均衡性的能效熱損耗或提高日光吸收的能效措施和系統(tǒng)會(huì)降低生的碳排放。同樣地，通過(guò)增加熱損耗或降低日但將增加供暖產(chǎn)生的碳排放。因此增加建筑供暖非常小。和業(yè)主仍可運(yùn)用若干能效理念、措施和系統(tǒng)，包善照明效率。慮和使用低碳

/

零碳（LZC）技術(shù)。風(fēng)能、太陽(yáng)降低的能源需求。術(shù)（LZC）綜合運(yùn)用起來(lái)，可以顯著提升寫字樓業(yè)建筑顯著減少。2.供應(yīng)字樓面積將完工入市，其中

29.2%

的未來(lái)供應(yīng)位于新18.8%

位于新興商圈，預(yù)計(jì)至

2025

年底，這一比例將將持續(xù)支撐去中心化趨勢(shì)。租金敏感性企業(yè)或需求面以下行業(yè)的租戶企業(yè)，如：TMT（互聯(lián)網(wǎng)科技、媒體生產(chǎn)制造業(yè)和物流業(yè)。一些新興區(qū)域已成為產(chǎn)業(yè)聚集地。同時(shí)，這些新興區(qū)大中華區(qū)主要城市的新興板塊已逐步發(fā)展成熟，包括香港的鲗魚(yú)涌。交通范圍的擴(kuò)大，不斷助力大中華區(qū)重點(diǎn)城市的甲級(jí)截至

2021

年底，上海次級(jí)商圈的優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)存量2,760

萬(wàn)平方米以上。市的軌道交通網(wǎng)將進(jìn)一步向郊區(qū)擴(kuò)大，陸續(xù)建成新的通全網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)里程達(dá)

831

公里。預(yù)計(jì)到

2026

年前，152.8

公里，這將縮短上班族通勤時(shí)間，提升交通便捷新興商圈運(yùn)營(yíng)中的碳排放是指建筑在其運(yùn)營(yíng)周期內(nèi)產(chǎn)生的各類建筑運(yùn)營(yíng)活動(dòng)都會(huì)產(chǎn)生碳排放，包括可統(tǒng)一大電器和小功率電器。由于建筑每年供暖和制冷產(chǎn)生的碳排放量往往相措施和系統(tǒng)非常具有挑戰(zhàn)性。通過(guò)減少建筑結(jié)構(gòu)空間供暖產(chǎn)生的碳排放，但同時(shí)也會(huì)增加制冷產(chǎn)光吸收的措施和系統(tǒng)將減少制冷產(chǎn)生的碳排放，/

制冷均衡性的能效措施和系統(tǒng)實(shí)際影響可能會(huì)話雖如此，大中華區(qū)的商業(yè)建筑投資者、開(kāi)發(fā)商括確保建筑的氣密性，改進(jìn)建筑外殼隔熱性，改未來(lái)進(jìn)一步發(fā)展，大中華區(qū)的商業(yè)建筑也可以考能等技術(shù)能夠滿足建筑凈零碳排放或碳排放顯著如能成功地將能效措施和系統(tǒng)以及低碳

/

零碳技的能源性能，其運(yùn)營(yíng)能源的消耗將比以往典型商2022

年，大中華區(qū)內(nèi)預(yù)計(jì)

1,127

萬(wàn)平方米的優(yōu)質(zhì)寫興商圈。目前，大中華區(qū)重點(diǎn)城市甲級(jí)寫字樓存量的增至

19.7%。大中華區(qū)大量位于新興商圈的甲級(jí)寫字樓的預(yù)期交付積大的租戶也將持續(xù)帶動(dòng)去中心化趨勢(shì)發(fā)展，尤其是以及通信）行業(yè)、醫(yī)療保健行業(yè)（包括生命科學(xué)），這些行業(yè)的租戶正不斷在新興商圈尋求優(yōu)質(zhì)辦公空間，域的基礎(chǔ)設(shè)施與公共服務(wù)配套設(shè)施也在不斷建設(shè)完善。北京的麗澤、上海的前灘和徐匯濱江、深圳的前海和商業(yè)配套與基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和竣工，特別是城市軌道寫字樓市場(chǎng)由城市中心區(qū)向郊區(qū)分散發(fā)展。舉例來(lái)說(shuō)，達(dá)到

1,800

萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)到

2027

年底存量將增加至為了提高城市內(nèi)的通勤效率，未來(lái)，大中華區(qū)重點(diǎn)城地鐵線。例如，上?，F(xiàn)有

20

條軌道交通線路，軌道交上海地鐵將新增

3

條地鐵線，增加軌道交通運(yùn)營(yíng)里程性。

2021

年的旺盛需求減輕了新增供應(yīng)的壓力

7

商業(yè)計(jì)劃策劃行業(yè)分析報(bào)告研究報(bào)告撰寫規(guī)范C從我市進(jìn)入課題鑒定程序所提交的研究報(bào)告來(lái)看，這項(xiàng)內(nèi)容存在問(wèn)題較多。課題的問(wèn)題表述不清楚，或者表述不當(dāng)，課題研究報(bào)告就失去了基礎(chǔ)，鑒定也就難以通過(guò)。問(wèn)題表述不當(dāng)主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：1.沒(méi)有表述問(wèn)題。只交代了課題研究的背景，沒(méi)有把問(wèn)題交代清楚。沒(méi)有問(wèn)題表述的課題研究成果就不能算是真實(shí)的研究成果。只有把問(wèn)題表述清楚、準(zhǔn)確、真實(shí)，才有進(jìn)行真正意義的研究。2.問(wèn)題的表達(dá)大而空。雖然表達(dá)了問(wèn)題，但不從教育實(shí)際問(wèn)題入手的，只是寬泛或者概括地表達(dá)了一般的問(wèn)題，是從我國(guó)、我省的角度表達(dá)的，很多課題研究報(bào)告只是把搜集到的有關(guān)問(wèn)題表述粘貼過(guò)來(lái)，沒(méi)有根據(jù)自己的實(shí)際情況進(jìn)行分，沒(méi)有本校的實(shí)際問(wèn)題。問(wèn)題的表達(dá)大而空，不具體也不明確，課題研究中很難把握，使課題研究失去了研究的真實(shí)基礎(chǔ)，甚至失去了方向和目標(biāo)。3.問(wèn)題的表達(dá)單一概略。雖然表達(dá)了本校的問(wèn)題，但只有觀察性概述性表達(dá)，缺乏實(shí)證性表達(dá)，缺乏數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)和分析，對(duì)問(wèn)題的研究方式比較單一，科學(xué)性不強(qiáng)。約租戶的激烈競(jìng)爭(zhēng)時(shí)期，尤其是在城市新興商圈。創(chuàng)意，以吸引和留住租戶。們嘗試通過(guò)溝通合作更好地了解租戶的業(yè)務(wù)需求，以此為基礎(chǔ)詢服務(wù)和支持。例如關(guān)于企業(yè)設(shè)立和企業(yè)稅務(wù)的咨詢，以并為現(xiàn)有租戶提供可預(yù)訂的商務(wù)空間；課，可供租戶預(yù)訂使用；里托管自己的孩子；公艙，供租戶使用。辦公艙提供了一個(gè)設(shè)備齊全、封閉的電話，參加電話會(huì)議、網(wǎng)絡(luò)研討會(huì)等。較大的類似空間可零售租戶合作，通過(guò)特定的寫字樓租戶應(yīng)用程序，為其寫務(wù)，從而進(jìn)一步增強(qiáng)寫字樓的租賃競(jìng)爭(zhēng)力。3.8大中華區(qū)寫字樓供應(yīng)

/

需求前沿趨勢(shì)隨著供應(yīng)達(dá)到峰值，2022

年將是大中華區(qū)優(yōu)質(zhì)寫字樓業(yè)主簽為了保持領(lǐng)先地位，寫字樓業(yè)主在附加服務(wù)方面變得越來(lái)越有一些寫字樓業(yè)主正在尋求與租戶建立更深層次的業(yè)務(wù)關(guān)系。他提供更具新意的服務(wù)。此類服務(wù)的示例包括：?

商務(wù)咨詢和支持：一些業(yè)主正在為他們的租戶提供商務(wù)咨

及預(yù)訂車輛等商務(wù)支持；?

共享辦公空間：一些業(yè)主正在運(yùn)營(yíng)專用的共享辦公空間，?

健身空間：一些業(yè)主現(xiàn)在已經(jīng)開(kāi)設(shè)了專用的健身房和健身?

日托設(shè)施：一些業(yè)主與日托機(jī)構(gòu)簽約，方便父母在寫字樓?

辦公艙：一些富有創(chuàng)新精神的業(yè)主在寫字樓大堂里放置辦

可預(yù)訂空間。個(gè)人用戶可以在這里專注于工作，接聽(tīng)私人

以方便不同團(tuán)隊(duì)聚集在一起開(kāi)會(huì)、討論或集思廣益；?

商業(yè)配套服務(wù)：一些同時(shí)運(yùn)營(yíng)相關(guān)商業(yè)配套的業(yè)主正在與

字樓租戶提供餐飲服務(wù)及零售商品的優(yōu)惠和折扣。更多的大中華區(qū)寫字樓業(yè)主毫無(wú)疑問(wèn)將升級(jí)更多相關(guān)的附加服業(yè)主提供的附加服務(wù)變得更具創(chuàng)新性

商業(yè)計(jì)劃策劃行業(yè)分析報(bào)告運(yùn)營(yíng)并開(kāi)始租賃，毫無(wú)疑問(wèn)，在大中華區(qū)，商業(yè)辦公物業(yè)租賃必須圍繞綠色概念進(jìn)行建模，以確保商業(yè)辦公物業(yè)業(yè)主和租戶條款，以便更好地協(xié)調(diào)業(yè)主和租戶之間的財(cái)務(wù)性激勵(lì)和可持續(xù)提升能效的投資中反向收益，并激勵(lì)或促使雙方義務(wù)合作，以沒(méi)有一種“放之四海而皆準(zhǔn)”的綠色租約，租約中的綠色條款同情況。盡管如此，以下是一些綠色租賃條款可以包括的內(nèi)容：?實(shí)現(xiàn)這些措施的機(jī)制；?未執(zhí)行的流程和懲罰。2021

年的旺盛需求減輕了新增供應(yīng)的壓力9展望未來(lái)一年，考慮到經(jīng)濟(jì)和政策方向，我們認(rèn)為大中華區(qū)整體優(yōu)質(zhì)寫字樓需求將保持穩(wěn)定。在部分城市中，寫字樓的吸納量在亮點(diǎn)行業(yè)的推動(dòng)下行業(yè)包括：?

金融業(yè)；?

TMT(

電信、媒體和科技行業(yè)

)；?

醫(yī)療健康行業(yè)。2022

年，我們預(yù)計(jì)對(duì)可持續(xù)性和

ESG

的關(guān)注度將激勵(lì)業(yè)主和租戶考慮綠色租賃，而城市核心商圈辦公空間將仍然緊俏，并且在家

/

遠(yuǎn)程工作的機(jī)可持續(xù)性和

ESG

也可以從需求方面推動(dòng)。一旦商業(yè)辦公樓投入將有機(jī)會(huì)變得更加環(huán)保。為了高性能商業(yè)辦公樓的利益，租賃之間的關(guān)系與綠色房地產(chǎn)的最新發(fā)展相一致。綠色租賃實(shí)質(zhì)上是標(biāo)準(zhǔn)租賃的一種，但包含新的或經(jīng)過(guò)調(diào)整的發(fā)展目標(biāo)（健康安全的目標(biāo)）。綠色租賃可以讓業(yè)主和租戶從確保樓宇的租用、運(yùn)營(yíng)和管理符合可持續(xù)發(fā)展（健康安全發(fā)展）。應(yīng)根據(jù)業(yè)主和承租人的目標(biāo)進(jìn)行調(diào)整，并考慮到各個(gè)建筑的不?

各方要求著手的環(huán)保措施；?

監(jiān)管評(píng)估措施的執(zhí)行情況；ESG和綠色租賃1.

商業(yè)計(jì)劃策劃行業(yè)分析報(bào)告映業(yè)主和租戶對(duì)建筑物能源效率負(fù)責(zé)的意愿強(qiáng)弱。或“深綠色租賃”，視業(yè)主和租戶是否有意讓租續(xù)性為重點(diǎn)的綠色租賃將為大中華區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)度地提高其長(zhǎng)期盈利能力，從而實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)。類商業(yè)空間的租戶對(duì)此類空間的需求更大，綠色賃，因?yàn)閷?shí)施綠色租賃計(jì)劃的商業(yè)建筑通?？梢跃G色租賃還將提高業(yè)主的聲譽(yù)，進(jìn)而轉(zhuǎn)化為積極由于工作環(huán)境的改善，綠色租賃將使承租人能夠綠色租賃也將提高承租人的聲譽(yù)，促進(jìn)積極的公的整體租賃成本也應(yīng)該會(huì)降低。2.在逐步重回業(yè)主市場(chǎng)部分公司縮減了辦公空間，我們看到大中因此，許多寫字樓業(yè)主降低了租金，以吸大量企業(yè)對(duì)于辦公空間的需求再次回升。際上超出了預(yù)期，這在許多城市寫字樓市商圈中，以上海靜安核心區(qū)為例，在

2020但

2020

年中后期和

2021

年的空置率持續(xù)使得該地區(qū)的平均租金趨于穩(wěn)定，預(yù)計(jì)未中心地段租用優(yōu)質(zhì)辦公空間，這將向有利在

2020

年初，由于受到新冠疫情影響，華區(qū)許多城市核心商圈的空置率有所增加。引潛在租戶入駐。2020

年的后期到

2021

年，隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，從全國(guó)諸多市場(chǎng)來(lái)看，寫字樓的需求量實(shí)場(chǎng)中的核心區(qū)域尤其如此。大中華區(qū)各城市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)里的核心年第一季度末其空置率上升至

13.69%，下降（2021

年第四季度末為

4.35%），這來(lái)將會(huì)重回業(yè)主市場(chǎng)。進(jìn)入

2022

年，隨著租戶決定在大中華區(qū)于過(guò)渡到業(yè)主市場(chǎng)。核心商圈

綠色租賃條款的性質(zhì)和范圍是可以調(diào)整的，以反

“綠色租賃”可分為“淺綠色租賃”、“中綠色租賃”

賃合約中的各項(xiàng)義務(wù)具有法律效力而定。

在未來(lái)，經(jīng)過(guò)深思熟慮并妥善實(shí)施的以環(huán)境可持

業(yè)主和租戶帶來(lái)諸多優(yōu)勢(shì)。

在業(yè)主方面，綠色租賃將大大有助于業(yè)主最大限

在大中華區(qū)各房地產(chǎn)市場(chǎng)中，考慮到希望占用此

商業(yè)建筑通常享有更高的租金和更高的資本價(jià)值。

此外，預(yù)計(jì)大中華區(qū)將有更多的業(yè)主采用綠色租

降低運(yùn)營(yíng)成本和維護(hù)成本，延長(zhǎng)使用壽命。此外，

的公共關(guān)系。

對(duì)于租戶來(lái)說(shuō)，綠色租賃帶來(lái)的好處也同樣重要。

吸引和留住有才華的員工。與業(yè)主的情況一樣，

共關(guān)系。由于綠色建筑運(yùn)營(yíng)效率的提高，承租人

大中華區(qū)寫字樓供應(yīng)

/

需求前沿趨勢(shì)10

商業(yè)計(jì)劃策劃行業(yè)分析報(bào)告3.和辦公空間設(shè)計(jì)持，部分企業(yè)允許員工選擇時(shí)不時(shí)地居家或遠(yuǎn)程工適當(dāng)和方便時(shí)才向員工提供此辦公選項(xiàng)。提供了協(xié)作環(huán)境，給予員工歸屬感以及活動(dòng)場(chǎng)地上來(lái)辦公空間在中國(guó)的商業(yè)職場(chǎng)中仍將發(fā)揮重要作行設(shè)計(jì)更改。隨著員工越來(lái)越多地使用在線會(huì)議技室中的噪音水平在某些情況下有所增加，這可能會(huì)空間將重新設(shè)計(jì)，以接受新技術(shù)，同時(shí)減少干擾，的功能，以一種開(kāi)放的態(tài)度來(lái)理解工作，為員工提2021

年的旺盛需求減輕了新增供應(yīng)的壓力11在過(guò)去的一年里，鑒于疫情的經(jīng)驗(yàn)和相關(guān)技術(shù)的支作。對(duì)于絕大多數(shù)企業(yè)員工，雇主實(shí)際上只在必要、但是，員工仍然希望在辦公室工作，因?yàn)檗k公空間的支持等，這種需求預(yù)計(jì)將持續(xù)到未來(lái)。因此，未用。然而，大中華區(qū)沒(méi)有多少公司機(jī)構(gòu)對(duì)其辦公空間進(jìn)術(shù)（當(dāng)他們與同事或客戶進(jìn)行溝通交流時(shí)），辦公打擾到坐在附近的同事。未來(lái)，我們預(yù)計(jì)一些辦公提升員工辦公效率。展望

2022

年，公司有機(jī)會(huì)重新定義他們辦公空間供更加舒適的環(huán)境并提升他們的效率。居家

/

遠(yuǎn)程工作

商業(yè)計(jì)劃策劃行業(yè)分析報(bào)告4.作的意見(jiàn)》（國(guó)發(fā)〔2019〕23

號(hào)）（以下簡(jiǎn)稱《意金融業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。《意見(jiàn)》提出了

4

個(gè)方面共2.加大投資促進(jìn)力度；4.保護(hù)外商投資合法權(quán)益。小企業(yè)有望受益。在未來(lái)五年內(nèi)，“十四五”規(guī)劃?資本市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展；?持續(xù)放寬資本賬戶。“十四五規(guī)劃”和北京證券交易所的成立等將帶來(lái)的數(shù)據(jù)，中國(guó)大陸目前擁有

8

家世界領(lǐng)先的金融科美元，大約是北美金融科技獨(dú)角獸平均市場(chǎng)價(jià)值的揮了作用。在

2020

年年初中國(guó)大陸疫情暴發(fā)高峰上銀行和財(cái)富管理服務(wù)的活動(dòng)激增。其次，線上保更多的人在家在線購(gòu)物。我們可以預(yù)期該地區(qū)金融業(yè)的參與者范圍將擴(kuò)大。了中國(guó)大陸甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展，還推動(dòng)12大中華區(qū)寫字樓供應(yīng)

/

需求前沿趨勢(shì)2019

年底，國(guó)務(wù)院印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步做好外資工見(jiàn)》）?！兑庖?jiàn)》的主要目標(biāo)之一是促進(jìn)中國(guó)大陸20

條政策措施。這四個(gè)方面是：1.

深化對(duì)外開(kāi)放；3.

深化投資便利化改革；此外，隨著北京證券交易所的成立，表現(xiàn)良好的中將著眼于：?

人民幣進(jìn)一步國(guó)際化；?

進(jìn)一步加強(qiáng)金融市場(chǎng)監(jiān)管；接下來(lái)一系列的金融改革政策，

包括《意見(jiàn)》、新的商機(jī)，支持中國(guó)商業(yè)寫字樓市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展。金融科技這一領(lǐng)域也十分活躍。根據(jù)

Penser

公司技獨(dú)角獸企業(yè)。這

8

家企業(yè)平均市場(chǎng)價(jià)值達(dá)

268

億8

倍。新冠疫情也在擴(kuò)大金融部門的某些業(yè)務(wù)領(lǐng)域方面發(fā)期間，在線金融服務(wù)的使用量有所增加。首先，網(wǎng)險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)活動(dòng)也有所增加，第三，在隔離期間，隨著投資者和金融機(jī)構(gòu)繼續(xù)在中國(guó)大陸發(fā)展業(yè)務(wù)，相應(yīng)地，這類業(yè)務(wù)擴(kuò)展將帶來(lái)新的機(jī)會(huì)，不僅支持了整個(gè)大中華區(qū)的優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展。金融業(yè)

商業(yè)計(jì)劃策劃行業(yè)分析報(bào)告策及規(guī)范，TMT

行業(yè)正持續(xù)成為大中華區(qū)許多城市對(duì)“新基礎(chǔ)設(shè)施“的投資，并推進(jìn)”數(shù)字中國(guó)倡議”，統(tǒng)”。內(nèi)整個(gè)經(jīng)濟(jì)中研發(fā)投資年均增長(zhǎng)率達(dá)到7%的目標(biāo)。車等，都是預(yù)計(jì)在中國(guó)大陸地區(qū)進(jìn)一步發(fā)展的科技國(guó)大陸及其他地區(qū)的

TMT

公司意識(shí)到此類機(jī)遇，寫字樓的需求將會(huì)增加。張。展望未來(lái)，鑒于新冠肺炎疫情的存在公眾不大中華區(qū)醫(yī)藥市場(chǎng)發(fā)展，譬如居民收入增加，更市場(chǎng)的發(fā)展，更多技術(shù)的整合，我們預(yù)計(jì)大中華醫(yī)藥市場(chǎng)規(guī)模將超過(guò)

5.3

萬(wàn)億元人民幣，此后仍最成熟和最重要的生物醫(yī)藥市場(chǎng)之一。

此外，我因此，藥物供應(yīng)和醫(yī)療設(shè)備的市場(chǎng)預(yù)計(jì)將擴(kuò)大。國(guó)內(nèi)外生物醫(yī)藥公司在中國(guó)大陸城市的投資有所太總部已經(jīng)并將繼續(xù)在中國(guó)設(shè)立總部，以確保在快速擴(kuò)張，以及研發(fā)和生產(chǎn)新藥和新醫(yī)療設(shè)備的需上加速了包括風(fēng)險(xiǎn)投資在內(nèi)的資本流入中國(guó)生物醫(yī)帶來(lái)的影響，以及多個(gè)領(lǐng)域商業(yè)活動(dòng)度的預(yù)期增長(zhǎng)，空間需求。5.

TMT

行業(yè)近年來(lái)，大中華區(qū)的藥品和醫(yī)療器械市場(chǎng)大幅擴(kuò)斷提高對(duì)醫(yī)療健康的認(rèn)識(shí)。諸多積極因素將促進(jìn)多醫(yī)藥健康科學(xué)家和專業(yè)人士參與國(guó)內(nèi)醫(yī)療健康區(qū)制藥和醫(yī)療設(shè)備市場(chǎng)將在未來(lái)進(jìn)一步增長(zhǎng)。據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院估計(jì)，預(yù)計(jì)到

2025

年，中國(guó)有增長(zhǎng)空間。展望未來(lái)，中國(guó)目標(biāo)是成為世界上國(guó)的人口正在老齡化，而衛(wèi)生支出正在逐步增長(zhǎng)。在一系列有利的經(jīng)濟(jì)、人口和政治因素的刺激下，增加。越來(lái)越多的職能部門，以及許多公司的亞中長(zhǎng)期內(nèi)的可持續(xù)業(yè)務(wù)發(fā)展。此外，近年來(lái)，中國(guó)大陸在生物制藥行業(yè)的研發(fā)2021

年，中國(guó)頒布了幾項(xiàng)新的關(guān)于

TMT

行業(yè)的政優(yōu)質(zhì)寫字樓需求的主要驅(qū)動(dòng)力。未來(lái)，正如”十四五”規(guī)劃所述，中國(guó)大陸將加大以建立”數(shù)字社會(huì)、數(shù)字政府和健康的數(shù)字生態(tài)系為了推進(jìn)創(chuàng)新，”十四五”規(guī)劃提出了在未來(lái)五年投資中增長(zhǎng)最快。隨著許多生物制藥公司在中國(guó)的求不斷增多，預(yù)計(jì)研發(fā)投資總額將繼續(xù)增長(zhǎng)。2020

年初中國(guó)爆發(fā)的新冠肺炎疫情也在一定程度藥行業(yè)。

醫(yī)療健康行業(yè)6.電子商務(wù)，5G，人工智能，健康技術(shù)，自動(dòng)駕駛汽領(lǐng)域。由于這一行業(yè)演變，預(yù)計(jì)會(huì)出現(xiàn)新的商機(jī)。隨著中預(yù)計(jì)在可預(yù)見(jiàn)的未來(lái)，大中華地區(qū)這些公司對(duì)甲級(jí)因此，鑒于新冠肺炎疫情給大中華區(qū)醫(yī)療健康行業(yè)我們預(yù)計(jì)醫(yī)療健康行業(yè)將在未來(lái)一年催生更多辦公

2021

年的旺盛需求減輕了新增供應(yīng)的壓力

13

商業(yè)計(jì)劃策劃行業(yè)分析報(bào)告六大重點(diǎn)城市報(bào)告涉及的六個(gè)主要的大中華區(qū)甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)有：oooooo北京；上海；深圳；廣州；香港；臺(tái)北。以上六大市場(chǎng)提供了一個(gè)大中華區(qū)核心寫字樓市場(chǎng)業(yè)主及租戶活動(dòng)的基本面。北京廣州14大中華區(qū)寫字樓供應(yīng)

/

需求前沿趨勢(shì)

商業(yè)計(jì)劃策劃行業(yè)分析報(bào)告2021

年的旺盛需求減輕了新增供應(yīng)的壓力15上海香港深圳臺(tái)北

商業(yè)計(jì)劃策劃行業(yè)分析報(bào)告平方米甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)供需北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)新增供應(yīng)動(dòng)態(tài)——根據(jù)核心

/廉峰哲魏東寫字樓供應(yīng)過(guò)去一年2021

年，由于大體量新增項(xiàng)目較

2020

年明顯減少，北京全市甲級(jí)寫字樓新增供應(yīng)雖較

2020

年全年下降25.4%，達(dá)

624,065

平方米，（其中

43.1%

位于五大核心區(qū)域，56.9%

位于新興商圈）（圖

1），但全年新增供應(yīng)仍保持在歷史平均水平。值得關(guān)注的是，四年來(lái)沒(méi)有新增供應(yīng)的燕莎和中關(guān)村商圈本年度也迎來(lái)了霄云路33

號(hào)和鼎好

DH3

等亮點(diǎn)項(xiàng)目入市（表

1）。在

2021

年北京入市的

10

個(gè)甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目中，兩個(gè)位于麗澤金融商務(wù)區(qū)，體量共計(jì)

27.0

萬(wàn)平方米，占總新增圖

1：新興商圈劃分（2020

年——2021

年）資料來(lái)源：戴德梁行研究部研究部sabrina.d.wei@

北京

前沿趨勢(shì)

項(xiàng)目及企業(yè)服務(wù)部

leon.fz.lian@16

大中華區(qū)寫字樓供應(yīng)

/

需求前沿趨勢(shì)

商業(yè)計(jì)劃策劃行業(yè)分析報(bào)告北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)建筑面積最大的三個(gè)新增項(xiàng)目（2021

年）北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)新增供應(yīng)動(dòng)態(tài)——北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)未來(lái)供應(yīng)——（2021

年）（2022

年——2025

年）面積的

43.3%；兩個(gè)位于中央商務(wù)區(qū)，但由于大部分面積作為企業(yè)自用，所以對(duì)外出租面積僅為5.0萬(wàn)平方米，占總新增面積的

8.0%；而燕莎、中關(guān)村、東二環(huán)、亞奧、金融街和望京

-

酒仙橋商圈各有一個(gè)新增項(xiàng)目入市，分別占總新增面積的

10.4%、9.1%、9.0%、7.2%、6.6%和

6.4%（圖

2）。展望未來(lái)2022

到

2025

年，預(yù)計(jì)北京寫字樓市場(chǎng)還將迎來(lái)約248.1

萬(wàn)平方米的辦公空間，未來(lái)供應(yīng)總量占目前全市甲級(jí)寫字樓總存量比例為四大一線城市中最低值，僅為19.7%。其中，核心商圈和新興商圈未來(lái)供應(yīng)分別占全市未來(lái)供應(yīng)總體量的

48.2%

和

51.8%。預(yù)計(jì)到

2025

年，北京全市甲級(jí)寫字樓存量將達(dá)到1,508.9萬(wàn)平方米（圖3）。2022

到

2025

年，北京寫字樓市場(chǎng)的未來(lái)供應(yīng)仍將主要集中在中央商務(wù)區(qū)、通州運(yùn)河商務(wù)區(qū)和麗澤金融商務(wù)區(qū)，分別占未來(lái)供應(yīng)總體量的

26.2%、19.8%

和

12.7%。其中位于中央商務(wù)區(qū)的普洛斯

/CICC/

香港置地

(Z3)、民生銀行（Z4）、大家保險(xiǎn)（Z5）、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)（Z6）預(yù)計(jì)將于

2025

年后集中入市，體量共計(jì)約

50

萬(wàn)平方米；除此之外，備受矚目的通州運(yùn)河商務(wù)區(qū)，未來(lái)三年也將迎來(lái)如新光大中心和遠(yuǎn)洋樂(lè)堤港等地標(biāo)項(xiàng)目，且體量均在

15萬(wàn)平方米以上（表

3）。未來(lái)，隨著通州運(yùn)河商務(wù)區(qū)和麗澤金融商務(wù)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的逐步完善以及產(chǎn)業(yè)升級(jí)步伐的加快，北京寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展勢(shì)頭將持續(xù)向好。表

2：

項(xiàng)目名稱

商圈

寫字樓建筑面積（平米）

1

平安幸福中心

麗澤金融商務(wù)區(qū)

150,000

2

霄云路

33

號(hào)

燕莎

65,010

3

鼎好

DH3

中關(guān)村

57,000資料來(lái)源：戴德梁行研究部圖

2：

圖

3:根據(jù)區(qū)域劃分

根據(jù)核心

/

新興商圈劃分資料來(lái)源：戴德梁行研究部

資料來(lái)源：戴德梁行研究部繼鼎好

DH3

入市后，中關(guān)村商圈在

2022

年將繼續(xù)迎來(lái)供應(yīng)小高峰，和泓大廈和麗金智地中心等項(xiàng)目將為市場(chǎng)帶來(lái)約

15

萬(wàn)平方米的優(yōu)質(zhì)辦公面積，將在一定程度上緩解中關(guān)村區(qū)域可租賃面積短缺的局面（圖

4）。在未來(lái)的建筑樓宇中，為了達(dá)成進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)“雙碳”的目標(biāo)和人們對(duì)綠色健康需求的不斷提高，綠色建筑、綠色金融、綠色租賃將成為未來(lái)北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的新標(biāo)簽，同時(shí)，具備更多綠色認(rèn)證的樓宇和物業(yè)管理將更加受到市場(chǎng)的青睞。。

2021

年的旺盛需求減輕了新增供應(yīng)的壓力

17

商業(yè)計(jì)劃策劃行業(yè)分析報(bào)告北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)主要的未來(lái)供應(yīng)（2022

年——2025

年）北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)未來(lái)供應(yīng)寫字樓建筑面積（平米）

80,000

138,444

150,000入市時(shí)間

2022

年

2023

年

2025

年表

3：

項(xiàng)目名稱

商圈

1

和泓大廈

中關(guān)村

2

信達(dá)中心

東二環(huán)

3

新光大中心

通州運(yùn)河商務(wù)區(qū)資料來(lái)源：戴德梁行研究部圖4:——根據(jù)區(qū)域劃分（2022

年——2024

年）資料來(lái)源：戴德梁行研究部

2022

2023

202418

大中華區(qū)寫字樓供應(yīng)

/

需求前沿趨勢(shì)

商業(yè)計(jì)劃策劃行業(yè)分析報(bào)告北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)各行業(yè)租賃成交面積占比（2021

年）北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)內(nèi)

/

外資企業(yè)租賃成交面積寫字樓租戶需求過(guò)去一年2020

年初爆發(fā)的新冠肺炎疫情致使業(yè)主在一整年都采取降低租金的方式來(lái)吸引租戶，很多企業(yè)租戶意識(shí)到近兩年是重新選址搬遷的最佳時(shí)期。2021

年上半年，新增供應(yīng)的入市為企業(yè)選址提供了更多選擇，市場(chǎng)租賃需求表現(xiàn)旺盛，全市上半年凈吸納量共計(jì)達(dá)

34.5

萬(wàn)平方米。進(jìn)入下半年，由于中央商務(wù)區(qū)、麗澤、亞奧和望京

-

酒仙橋等商圈的活躍表現(xiàn)，下半年市場(chǎng)凈吸納量高達(dá)

49.4

萬(wàn)平方米。至此，北京全市年度凈吸納量達(dá)五年來(lái)最高值，為

83.9

萬(wàn)平方米。受此影響，市場(chǎng)空置率同比下降

2.4個(gè)百分點(diǎn)至

14.6%。與此同時(shí)，市場(chǎng)需求的強(qiáng)勁表現(xiàn)令北京全市租金水平自三季度開(kāi)始在連續(xù)十個(gè)季度持續(xù)下跌后首次迎來(lái)小幅上揚(yáng)，并于年底恢復(fù)至去年同期水平，為每月每平方米人民幣

337.6

元。圖5:占比（2021

年）資料來(lái)源：戴德梁行研究部

92.4%

內(nèi)資

7.6%

外資成交類型方面，受疫情帶來(lái)的不確定性、國(guó)際政治環(huán)境以及外資租戶審批流程長(zhǎng)等多方面因素影響，內(nèi)資企業(yè)繼續(xù)成為

2021

年北京寫字樓市場(chǎng)的成交主力，租賃面積約占到整體市場(chǎng)的

92.4%（圖

5）。北京作為全國(guó)的科技創(chuàng)新中心，在服務(wù)業(yè)擴(kuò)大開(kāi)放、打造全國(guó)數(shù)字經(jīng)濟(jì)發(fā)展的先導(dǎo)區(qū)和示范區(qū)以及北京自貿(mào)區(qū)、北交所的設(shè)立等諸多利好政策的驅(qū)動(dòng)下，北京寫字樓租賃市場(chǎng)衍生出了更多的租賃需求。2021

年全年，多家知名互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的大面積擴(kuò)張拉動(dòng)

TMT

類公司成交占所有行圖6:資料來(lái)源：戴德梁行研究部業(yè)成交面積總和比例高達(dá)

55.5%，占比高于

2020

年

17.9個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)歷史新高。除

TMT

行業(yè)之外，疫情激發(fā)了保險(xiǎn)和基金等行業(yè)快速發(fā)展，帶動(dòng)金融業(yè)成交面積占比位居第二，達(dá)

17.6%；同時(shí)疫情的暴發(fā)同樣也令律師事務(wù)所、咨詢和在線娛樂(lè)等行業(yè)迅速擴(kuò)張，至此，專業(yè)服務(wù)業(yè)成交面積占比位居第三，達(dá)14.9%。

2021

年的旺盛需求減輕了新增供應(yīng)的壓力

19

商業(yè)計(jì)劃策劃行業(yè)分析報(bào)告北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)——五宗重要租賃交易（2021

年）值得一提的是，新冠疫情的暴發(fā)使醫(yī)藥健康行業(yè)發(fā)展迅速，2021

年全年，該行業(yè)新租和表

4:

租賃樓宇

商圈

亞洲金融中心

亞奧

融中心

燕莎

萬(wàn)家燈火大廈

中關(guān)村

萬(wàn)科時(shí)尚中心

中央商務(wù)區(qū)

鼎成時(shí)代廣場(chǎng)

亞奧資料來(lái)源：戴德梁行研究部搬遷面積占所有行業(yè)總成交面積的

4.6%，為自

2014

年以來(lái)最高值，在所有行業(yè)中位居第四位。其余有租賃需求的行業(yè)還有能源、房地產(chǎn)、制造業(yè)、零售和物流等，成交面積之和約占2021

年全年北京寫字樓市場(chǎng)總成交面積的

7.4%（圖

6

和表

4）。對(duì)于TMT行業(yè)來(lái)說(shuō)，新項(xiàng)目的入市為亞奧商圈提供更多辦公空間，同時(shí)憑借著奧運(yùn)契機(jī)，近兩年亞奧商圈已比肩上地迎來(lái)高科技企業(yè)紛紛落戶，如騰訊和美團(tuán)分別在亞洲金融中心和鼎成時(shí)代廣場(chǎng)新租約

10

萬(wàn)和

8

萬(wàn)平方米的辦公面積，至此，亞奧商圈占

TMT

行業(yè)總租賃面積的

22.2%。而一直以來(lái)都以高科技企業(yè)為主要聚集地的中央商務(wù)區(qū)、中關(guān)村、望京

-

酒仙橋商圈這一年來(lái)也吸引了多家知名高科技企業(yè)入駐，三大商圈共占

TMT

行業(yè)總租賃面積的

49.0%。位于燕莎商圈的城市更新項(xiàng)目“融中心”雖還未改造完成，但憑借其獨(dú)特的外形特點(diǎn)和智能的辦公理念已被字節(jié)跳動(dòng)提前預(yù)租完成，因此燕莎商圈租賃面積占

TMT

行業(yè)總租賃面積的

13.5%?？v觀

2021

年全年，選址這些區(qū)域的企業(yè)租賃面積占到整個(gè)

TMT

行業(yè)全年租賃面積的

84.7%（圖

7）。北京在金融領(lǐng)域，集中了國(guó)家金融監(jiān)管部門和政策管理部門，集聚了大量知名金融企業(yè)20

大中華區(qū)寫字樓供應(yīng)

/

需求前沿趨勢(shì)

客戶

成交面積（平米）

租賃類型

騰訊

100,000

新租字節(jié)跳動(dòng)

100,000

新租

快手

86,000

新租字節(jié)跳動(dòng)

83,000

新租

美團(tuán)

80,000

新租和銀行總部。近兩年，作為金融業(yè)對(duì)外開(kāi)放的先行城市，北京市政府高度重視并出臺(tái)多項(xiàng)舉措支持高質(zhì)量金融業(yè)快速發(fā)展。具體在金融行業(yè)的成交中，中央商務(wù)區(qū)、金融街和麗澤金融商務(wù)區(qū)在

2021

年依然是金融企業(yè)在京最受青睞的三大區(qū)域，三大商圈共占金融行業(yè)總租賃面積的

67.4%。同時(shí)，東二環(huán)在此期間也吸引了一批國(guó)內(nèi)基金、證券企業(yè)入駐，如中泰證券租賃北京泓晟國(guó)際中心約

11,900

平方米的辦公面積，至此，東二環(huán)的租賃面積占金融行業(yè)總租賃面積的

15.5%。縱觀

2021

年全年，選址這些區(qū)域的企業(yè)租賃面積共占整個(gè)金融行業(yè)全年租賃面積的

82.9%（圖

8）。最后，對(duì)于專業(yè)服務(wù)業(yè)而言，中央商務(wù)區(qū)和東二環(huán)這一年來(lái)吸引了多家律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所和咨詢管理類公司的入駐，兩大商圈共占專業(yè)服務(wù)業(yè)類企業(yè)總租賃面積的46.7%。望京

-

酒仙橋商圈這一年來(lái)吸引了一些健康管理類、教育類公司的選址落戶，至此，專業(yè)服務(wù)類企業(yè)在此區(qū)域的租賃面積占專業(yè)服務(wù)業(yè)總租賃面積的

16.3%。在政府“大眾創(chuàng)業(yè)、萬(wàn)眾創(chuàng)新”的推動(dòng)下，中小企業(yè)發(fā)展迅速。擁有眾多科研院所和高等學(xué)府的中關(guān)村商圈吸引了服務(wù)型創(chuàng)業(yè)投資機(jī)構(gòu)落戶，如創(chuàng)新工場(chǎng)租賃鼎好

DH3

約

7,000

平方米的辦公面積。至此，專業(yè)服務(wù)類企業(yè)在中關(guān)村商圈的租賃面積占專業(yè)服務(wù)業(yè)總租賃面積的

8.9%?？v觀

2021

年全年，選址這些區(qū)域的企業(yè)租賃面積共占整個(gè)專業(yè)服務(wù)行業(yè)全年租賃面積的

71.9%（圖

9）。

商業(yè)計(jì)劃策劃行業(yè)分析報(bào)告TMT

行業(yè)金融業(yè)專業(yè)服務(wù)業(yè)圖

7:——區(qū)位偏好（按租賃面積）（2021

年）資料來(lái)源：戴德梁行研究部圖

8:——區(qū)位偏好（按租賃面積）（2021

年）資料來(lái)源：戴德梁行研究部圖

9:——區(qū)位偏好（按租賃面積）（2021

年）資料來(lái)源：戴德梁行研究部展望未來(lái)2022

年至

2023

年，北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)將迎來(lái)約

150

萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)。預(yù)計(jì)未來(lái)一年，受互聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域監(jiān)管力度的加大和“雙減”政策滯后效應(yīng)的影響，互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)大面積擴(kuò)張的現(xiàn)象或?qū)⒂兴啪彛谑袌?chǎng)租賃需求回落和大量新增供應(yīng)的雙重壓力下，北京整體市場(chǎng)空置率將被推高的同時(shí)市場(chǎng)租金水平或?qū)⒃俅纬袎?。同時(shí)，在2022年初結(jié)束的政府工作報(bào)告中，無(wú)論是關(guān)于“十四五”規(guī)劃還是2022年的發(fā)展目標(biāo)，都重點(diǎn)提到了科技自主自強(qiáng)，可見(jiàn)高科技領(lǐng)域?qū)⒗^續(xù)成為北京市未來(lái)的重點(diǎn)發(fā)展方向。最后，在

2021

年

8

月發(fā)布的《北京市關(guān)于加快建設(shè)全球數(shù)字經(jīng)濟(jì)標(biāo)桿城市的實(shí)施方案》中，健康服務(wù)產(chǎn)業(yè)已被列為北京未來(lái)發(fā)展的六大聚焦產(chǎn)業(yè)之一。與此同時(shí)，中國(guó)第三個(gè)證券交易所于

2021

年

9

月塵埃落定，隨著北京證券交易所的正式運(yùn)營(yíng)，未來(lái)，在政府政策扶持和發(fā)展目標(biāo)的雙推動(dòng)下，生物醫(yī)藥相關(guān)行業(yè)以及北京創(chuàng)新型中小企業(yè)將迎來(lái)的更好的平臺(tái)和更廣闊的發(fā)展空間，屆時(shí)寫字樓市場(chǎng)租賃需求將得到進(jìn)一步提升。2021

年的旺盛需求減輕了新增供應(yīng)的壓力21

商業(yè)計(jì)劃策劃行業(yè)分析報(bào)告甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)供需上海甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)新增供應(yīng)動(dòng)態(tài)（2020

年——2021

年）魏超英ShaunBrodie寫字樓供應(yīng)過(guò)去一年2021

年是新興商圈又一個(gè)重要年份，新增供應(yīng)量為678,311

平方米，占上海的

92.1%。隨后，甲級(jí)寫字樓總面積擴(kuò)大至

1,440

萬(wàn)平方米。盡管許多項(xiàng)目被推遲到

2022

年，但在

2021

年，一些位于新興商圈的項(xiàng)目完工入市（圖

10）。地標(biāo)性項(xiàng)目包括瑞虹天地、SK

大廈、金融街二期等。鑒于

2021

年的強(qiáng)勁需求，新建項(xiàng)目的業(yè)主希望引入更多優(yōu)質(zhì)租戶發(fā)展”樓宇經(jīng)濟(jì)”，以保持持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流表現(xiàn)（表

5）。圖

10：——根據(jù)核心

/

新興商圈劃分資料來(lái)源：戴德梁行研究部研究部shaun.fv.brodie@

上海

前沿趨勢(shì)

項(xiàng)目及企業(yè)服務(wù)部

jonathan.cy.wei@22

大中華區(qū)寫字樓供應(yīng)

/

需求前沿趨勢(shì)

商業(yè)計(jì)劃策劃行業(yè)分析報(bào)告上海甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)建筑面積最大的三個(gè)新增項(xiàng)目（2021

年）上海甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)新增供應(yīng)動(dòng)態(tài)上海甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)未來(lái)供應(yīng)（2021

年）（2022

年——2025

年）

在

2021

年的所有

13

個(gè)新項(xiàng)目中，有

11

個(gè)位于浦西。

虹口、普陀和閔行區(qū)的新增供應(yīng)量均超過(guò)

9

萬(wàn)平方米，

而浦東在過(guò)去一年中商務(wù)園區(qū)不斷增加，寫字樓新增供

應(yīng)量減少（圖

11）。

展望未來(lái)

到

2025

年，預(yù)計(jì)上海將有超過(guò)

390

萬(wàn)平方米的新增甲

級(jí)寫字樓供應(yīng)。2021

年底，未來(lái)供應(yīng)占總存量的比例約

為

27.4%。其中，核心商圈和新興商圈分別占未來(lái)總供

應(yīng)量的

33.0%

和

67.0%。到

2025

年，上海甲級(jí)寫字樓

存量預(yù)計(jì)將達(dá)到約

1,820

萬(wàn)平方米（圖

12）。

徐家匯長(zhǎng)期以來(lái)一直是最受歡迎的商圈之一，而未來(lái)

4

年新的優(yōu)質(zhì)寫字樓供應(yīng)將為許多公司提供更多辦公選擇（表

6）。與此同時(shí)，徐匯非核心區(qū)域商業(yè)設(shè)施日趨完善，

一些地標(biāo)性項(xiàng)目將于

2024

年完成。其他一些重要的未

來(lái)供應(yīng)項(xiàng)目也預(yù)期在靜安，黃浦，普陀和虹口完工入市，

豐富當(dāng)?shù)馗叨宿k公空間供應(yīng)，并增長(zhǎng)對(duì)高增長(zhǎng)企業(yè)的吸

引力。浦東未來(lái)的大部分優(yōu)質(zhì)寫字樓供應(yīng)項(xiàng)目將在世博&前灘，另外也有兩個(gè)項(xiàng)目分別位于世紀(jì)公園和竹園。未來(lái)四年，超過(guò)

86.2%

的甲級(jí)寫字樓供應(yīng)將在浦西。在未來(lái)的所有供應(yīng)中，32.6%

將位于核心商圈，如核心靜表

5：

項(xiàng)目名稱

商圈

寫字樓部分建筑面積（平米）

1

瑞虹天地

虹口

130,000

2

上海

SK

大廈

世博

&

前灘

123,075

3

金融街二期

靜安非核心

75,055資料來(lái)源：戴德梁行研究部圖

11：

圖

12：——根據(jù)區(qū)域劃分

——根據(jù)核心

/

新興商圈劃分資料來(lái)源：戴德梁行研究部

資料來(lái)源：戴德梁行研究部安和黃浦，而

67.4%

將分散在非核心區(qū)域，主要是位于徐匯非核心區(qū)域，普陀區(qū)和前灘（圖

13）。未來(lái)，智能設(shè)施將避免政府和租戶的巨大風(fēng)險(xiǎn)。隨著租戶更全面的需求，周圍的設(shè)施，如地鐵線路，零售設(shè)施，甚至周圍的小公園，將為人們提供更舒適的辦公體驗(yàn)?？紤]到碳中和目標(biāo)的設(shè)定，上海更多認(rèn)證綠色建筑的成功將為中國(guó)許多其他市場(chǎng)指明未來(lái)。

2021

年的旺盛需求減輕了新增供應(yīng)的壓力

23

商業(yè)計(jì)劃策劃行業(yè)分析報(bào)告上海甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)主要的未來(lái)供應(yīng)（2022

年——2025

年）上海甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)未分（2022

年——2024項(xiàng)目名稱

商圈

竹園

黃浦徐匯核心寫字樓部分建筑面（平米）

212,008

155,000

211,000入市時(shí)間

2022

年

2023

年

2024

年表

6：

1

保利浦開(kāi)文化中心

2

太平洋新天地商業(yè)中心（124）

3

徐家匯中心三期

T2資料來(lái)源：戴德梁行研究部圖

13：來(lái)供應(yīng)——根據(jù)區(qū)域劃年）20222023資料來(lái)源：

202424

大中華區(qū)寫字樓供應(yīng)

/

需求前沿趨勢(shì)

商業(yè)計(jì)劃策劃行業(yè)分析報(bào)告上海甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)上海甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)內(nèi)

/（2021

年）在

2021

年上海市防疫常態(tài)化之后，需求從艱難的

2020年迅速反彈。2021

年每個(gè)季度的凈吸納量都大于新供應(yīng)量，推動(dòng)年度凈吸納量增加到

140

萬(wàn)平方米，是

2020年的三倍有余。與此同時(shí)，2021

年的凈吸納量幾乎是年度新增供應(yīng)量的

1.7

倍。整體而言，核心區(qū)域凈吸納面積為

531,366

平方米，導(dǎo)致空置率下降至

9.9%，而新興商圈凈吸納量為

887,566

平方米，推動(dòng)空置率升至24.5%。由于這樣大體量的凈吸納量，平均空置率小幅下降到

16.0%。對(duì)當(dāng)?shù)匾咔榈木珳?zhǔn)防控增強(qiáng)了國(guó)內(nèi)許多企業(yè)的信心。因圖

15：各行業(yè)租賃成交面積占比（2021

年）資料來(lái)源：戴德梁行研究部此，在寫字樓租賃市場(chǎng)，內(nèi)資企業(yè)今年非常活躍，約占上海交易份額的

74.6%（圖

14）。外資企業(yè)也非?；钴S，只是相比異?；钴S的內(nèi)資企業(yè)在市場(chǎng)中占比略有下降。據(jù)上海市政府統(tǒng)計(jì)，跨國(guó)公司的區(qū)域總部增加了

60

個(gè)，外資投資的研究中心增加了

25

個(gè)。2021

年上海的實(shí)際外資使用量同比增長(zhǎng)了

11.5%，這些外資企業(yè)更深入地參與到上海經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。2021

年寫字樓市場(chǎng)中的租賃成交主要集中在金融、TMT和專業(yè)服務(wù)業(yè)。金融業(yè)占

2021

年總租賃成交面積的24.0%。在全球疫情期間，上海加快了更多國(guó)際交易平

2021

年的旺盛需求減輕了新增供應(yīng)的壓力

25寫字樓租戶需求過(guò)去一年通過(guò)有效的防疫措施，大部分本地新冠肺炎病例及時(shí)發(fā)現(xiàn)。上海市政府確保上海大部分商業(yè)活動(dòng)不受疫情影響，即使是像中國(guó)國(guó)際進(jìn)口博覽會(huì)這樣的國(guó)際活動(dòng)也如期成功舉辦。2020

年后，企業(yè)形成了靈活的工作制度，以適應(yīng)疫情帶來(lái)的突發(fā)狀況。寫字樓租賃市場(chǎng)在

2021

年相當(dāng)活躍。2021

年，上海重點(diǎn)發(fā)展創(chuàng)新型經(jīng)濟(jì)、服務(wù)型經(jīng)濟(jì)、開(kāi)放型經(jīng)濟(jì)、總部型經(jīng)濟(jì)、流量型經(jīng)濟(jì)。作為創(chuàng)新型企業(yè)的重要載體和平臺(tái)，上海寫字樓在過(guò)去一年中吸引了眾多國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)入駐，助力上海創(chuàng)新模式，發(fā)展高端服務(wù)、打造全球總部集群并拓展各企業(yè)線上線下平臺(tái)上的全球業(yè)務(wù)。圖

14：外資企業(yè)租賃成交面積占比資料來(lái)源：戴德梁行研究部

74.6%

內(nèi)資

25.4%

外資

商業(yè)計(jì)劃策劃行業(yè)分析報(bào)告上海甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)——五宗重要租賃交易（2021

年）表

7：

租賃樓宇

商圈

客戶

成交面積（平米）租賃類型

北外灘來(lái)福士

虹口

浦發(fā)金控

25,000

搬遷

陸家嘴濱江中心

陸家嘴

閱文集團(tuán)

19,000

搬遷

陸家嘴濱江中心

陸家嘴

芯鑫融資租賃

15,000

搬遷

陸家嘴濱江中心

陸家嘴

山西證券

11,000

搬遷

國(guó)華廣場(chǎng)

楊浦

嗶哩嗶哩

11,000

新設(shè)資料來(lái)源：戴德梁行研究部臺(tái)的建設(shè)。一些金融公司，包括投資公司、保險(xiǎn)業(yè)、證券業(yè)，在過(guò)去一年中一直活躍在甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)中。為了適應(yīng)區(qū)域偶發(fā)性疫情，其工作機(jī)制也更加靈活。第二個(gè)占比較高的行業(yè)是

TMT

行業(yè)，2021

年其租賃成交面積占約

21.8%。由于中國(guó)不同區(qū)域的居民在

2021

年的不同時(shí)期仍然受到嚴(yán)格的隔離措施，許多城市正在加強(qiáng)數(shù)字經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，這為上海的

TMT

行業(yè)提供了許多新商機(jī)。中國(guó)各種商業(yè)領(lǐng)域過(guò)去，現(xiàn)在和將來(lái)的商務(wù)拓展，業(yè)務(wù)連續(xù)性和數(shù)字化轉(zhuǎn)型都需要

IT，云計(jì)算以及各類在線平臺(tái)的支持。按照《上海市電子信息產(chǎn)業(yè)發(fā)展“十四五”規(guī)劃》，上海正在打造具有全球影響力和競(jìng)爭(zhēng)力的電子信息產(chǎn)業(yè)集群。因此，許多

IT、云技術(shù)、電子商務(wù)和新媒體公司都活躍在寫字樓租賃市場(chǎng)，以在吸引人才方面保持其在各自領(lǐng)域的競(jìng)爭(zhēng)力。在專業(yè)服務(wù)公司中，律師事務(wù)所、咨詢公司、會(huì)計(jì)師事務(wù)所公司和一些聯(lián)合辦公空間運(yùn)營(yíng)商相對(duì)更為活躍，總計(jì)約占市場(chǎng)中租賃成交的

18.0%。制造業(yè)，醫(yī)療健康，貿(mào)易和零售，物流和其他一些行業(yè)在

2021

年上海甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)租賃成交中約占

36.8%

的份額。醫(yī)療健康板塊，包括制藥，醫(yī)療服務(wù)和健康管理公司，在上海的租賃市場(chǎng)一直相當(dāng)活躍。一個(gè)關(guān)鍵原因是，隨著更具吸引力的稅收和其他政26

大中華區(qū)寫字樓供應(yīng)

/

需求前沿趨勢(shì)策的實(shí)施，政府更加重視上海特別是浦東的醫(yī)藥和醫(yī)療設(shè)備行業(yè)的發(fā)展。在制造業(yè)、物流業(yè)和零售業(yè)也有不少辦公空間的需求（圖

15

和表

7）。2021

年強(qiáng)勁的金融業(yè)租賃需求集中在陸家嘴及附近地區(qū)，占全部租賃成交面積的34.4%。繼陸家嘴之后，虹口和黃浦是金融公司中較受租戶青睞的區(qū)域，共占租賃成交面積的

29.9%。世紀(jì)公園、竹園作為陸家嘴的金融業(yè)”溢出”效應(yīng)的承接區(qū)域之一，充分享受浦東新區(qū)在國(guó)內(nèi)的新政策，維持其金融業(yè)的活躍度。在這些金融業(yè)企業(yè)集中的各區(qū)，區(qū)政府都在2021年或早前幾年發(fā)布相關(guān)政策和計(jì)劃助推金融業(yè)發(fā)展（圖16）。在

TMT

領(lǐng)域，虹口、世博和前灘以及閔行分別以

19.1%、15.0%

和

14.3%

的租賃面積占比占據(jù)部分優(yōu)勢(shì)。隨著周邊零售設(shè)施的增多和區(qū)域更詳細(xì)的規(guī)劃，TMT

公司能夠吸引優(yōu)秀的人才，并在新興商圈的這些新建辦公樓中獲得更具性價(jià)比的辦公空間。然而，一些大型

IT

和新媒體公司為了跟上日常潛在用戶的步伐，仍然會(huì)選擇陸家嘴和長(zhǎng)寧等核心商圈（圖

17）。對(duì)于專業(yè)服務(wù)業(yè)，陸家嘴、靜安核心、黃浦和長(zhǎng)寧等核心區(qū)域仍然是相對(duì)最受歡迎的區(qū)位。2021

年，這些核心商圈在

2021

年甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)總租賃成交面積中共計(jì)約占55.7%。聯(lián)合辦公空間和其他一些創(chuàng)新公司擴(kuò)大了在一些新興商圈的業(yè)務(wù)，以實(shí)現(xiàn)更長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展（圖

18）。

商業(yè)計(jì)劃策劃行業(yè)分析報(bào)告金融業(yè)——區(qū)位偏好（按租賃面積）TMT

行業(yè)——區(qū)位偏好（按租賃面積）專業(yè)服務(wù)業(yè)——區(qū)位偏好（按租賃面積）圖

16：（2021

年）資料來(lái)源：戴德梁行研究部圖

17：（2021

年）資料來(lái)源：戴德梁行研究部圖

18：（2021

年）資料來(lái)源：戴德梁行研究部展望未來(lái)未來(lái)中國(guó)仍將同時(shí)保持經(jīng)濟(jì)發(fā)展和動(dòng)態(tài)清零的防疫策略并重。作為中國(guó)最重要的門戶城市之一，上海將鼓勵(lì)更多的外資投入高端產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，以促進(jìn)中國(guó)的高質(zhì)量發(fā)展?！笆奈濉逼陂g，上海將強(qiáng)化“四大功能”、深化“五個(gè)中心”建設(shè)、發(fā)展“五型經(jīng)濟(jì)”為主攻方向，加快提升城市能級(jí)和核心競(jìng)爭(zhēng)力。毫無(wú)疑問(wèn)，疫情在不斷改變經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，進(jìn)而影響辦公空間需求。隨著更多行業(yè)的融合，不同行業(yè)之間的界限將更加模糊，因此，這些聚焦線上和線下平臺(tái)以及企業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型的創(chuàng)新型企業(yè)將出現(xiàn)更多的熱門領(lǐng)域，包括金融科技，TMT，醫(yī)療保健，資產(chǎn)管理，新零售和現(xiàn)代物流等。隨著未來(lái)人才素質(zhì)的不斷提升，企業(yè)對(duì)辦公空間的需求將更加全面和細(xì)致，這就要求在辦公樓內(nèi)外提供更加舒適和多樣化的設(shè)施。在未來(lái)幾年，上海大量的甲級(jí)寫字樓供應(yīng)可能會(huì)在中長(zhǎng)期加劇業(yè)主之間的競(jìng)爭(zhēng)。這可能會(huì)增加空置率，并給租金帶來(lái)壓力。為響應(yīng)未來(lái)的碳中和目標(biāo)，更多的業(yè)主將采用更智能的互聯(lián)寫字樓系統(tǒng)，以提升運(yùn)營(yíng)效率，并盡可能減少碳足跡。

2021

年的旺盛需求減輕了新增供應(yīng)的壓力

27

商業(yè)計(jì)劃策劃行業(yè)分析報(bào)告甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)供需楊薇張曉端深圳甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)新增供應(yīng)動(dòng)態(tài)——根據(jù)核心

/新興商圈劃分（2020

年——2021

年）黃書(shū)禮

寫字樓供應(yīng)過(guò)去一年2021

年，深圳年內(nèi)竣工項(xiàng)目不少，但除去產(chǎn)業(yè)扶持、企業(yè)自用等非市場(chǎng)化項(xiàng)目，最終投入使用的高端物業(yè)供應(yīng)較為有限，全年深圳甲級(jí)寫字樓落地供應(yīng)量約

359,800平方米（圖

19）。過(guò)去一年，深圳共有

4

個(gè)甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目投入使用，均位于核心區(qū)域。按新供應(yīng)的總面積來(lái)看，福田占比