黑龍江物業(yè)管理條例

黑龍江省物業(yè)管理條例本辦法自二００一年一月二十日起實施第一頁，共五十二頁。市城鎮(zhèn)住宅區(qū)物業(yè)管理辦法

第一章總則第二章業(yè)主大會與業(yè)主委員會第三章物業(yè)管理第四章使用與維修第五章前期物業(yè)管理第六章物業(yè)經(jīng)費與管理用房第七章罰則第八章附則第二頁，共五十二頁。第一章總則

第一條為加強(qiáng)城鎮(zhèn)住宅區(qū)管理，規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)活動，維護(hù)業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)國家《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際情況，制定本辦法。

第二條本辦法適用于本市城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)域內(nèi)住宅區(qū)的物業(yè)管理活動。第三頁，共五十二頁。

第三條本辦法所稱物業(yè)，是指已建成投入使用的各類房屋及其相配套的公用設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)連的場地等。

本辦法所稱業(yè)主，是指物業(yè)的所有人。

本辦法所稱使用人，是指物業(yè)的承租人和實際使用物業(yè)的其他人。

本辦法所稱物業(yè)管理，是指依法設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主和業(yè)主委員會的委托，按照合同對物業(yè)進(jìn)行有償維護(hù)、修繕、管理以及提供相關(guān)服務(wù)。

第四頁，共五十二頁。

第四條凡具備條件的本市城鎮(zhèn)住宅區(qū)均應(yīng)實行物業(yè)管理。物業(yè)管理實行業(yè)主自治管理與委托物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理相結(jié)合的原則。

第五頁，共五十二頁。第五條市房產(chǎn)行政主管部門（以下簡稱市房產(chǎn)部門）是本市物業(yè)管理工作的行政主管部門，其主要職責(zé)是：

（一）貫徹執(zhí)行國家、省和本市有關(guān)住宅區(qū)物業(yè)管理的法律、法規(guī)和規(guī)章，制定本市有關(guān)住宅區(qū)物業(yè)管理的辦法和規(guī)定。

（二）對本市住宅區(qū)物業(yè)管理進(jìn)行行業(yè)指導(dǎo)、監(jiān)督與檢查。

（三）對住宅區(qū)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行資質(zhì)審查和業(yè)務(wù)指導(dǎo)。

第六頁，共五十二頁。（四）對住宅區(qū)物業(yè)管理資金使用情況進(jìn)行監(jiān)督、檢查并負(fù)責(zé)管理維修專項資金。

（五）對住宅區(qū)物業(yè)管理人員進(jìn)行培訓(xùn)，發(fā)放物業(yè)崗位證。

（六）組織查處住宅區(qū)物業(yè)管理中的違法、違章行為，受理有關(guān)投訴。

縣（市）房產(chǎn)管理部門是其所在行政區(qū)域的住宅區(qū)物業(yè)管理工作的行政主管部門。

城建、工商、規(guī)劃、市政、公安、交通等行政主管部門應(yīng)按照各自的職責(zé)，做好物業(yè)管理工作中相關(guān)工作的指導(dǎo)和協(xié)調(diào)。

第七頁，共五十二頁。第二章業(yè)主大會與業(yè)主委員會

第六條一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主委員會。業(yè)主委員會是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，代表全體業(yè)主以及使用人對物業(yè)實施自治管理的組織。業(yè)主委員會委員由業(yè)主大會或業(yè)主代表大會選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)由業(yè)主及業(yè)主代表組成。

業(yè)主委員會是業(yè)主大會和業(yè)主代表大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。第八頁，共五十二頁。

第七條業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主及吸收的若干使用人組成。業(yè)主人數(shù)比較多的區(qū)域，應(yīng)按比例推選業(yè)主代表，組成業(yè)主代表大會。住宅按戶推選代表；辦公、企業(yè)和商業(yè)用房以每１００平方米為一個單位推選一名代表。

業(yè)主大會或業(yè)主代表大會應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)業(yè)主或業(yè)主代表出席。業(yè)主大會和業(yè)主代表大會作出的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過半數(shù)業(yè)主或者過半數(shù)業(yè)主代表通過。

業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會應(yīng)當(dāng)邀請所在地派出所、居民委員會和使用人代表列席。第九頁，共五十二頁。

第八條業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會行使下列職權(quán)：

（一）選舉或罷免業(yè)主委員會。

（二）審議通過業(yè)主委員會章程和業(yè)主公約。

（三）聽取和審議物業(yè)管理服務(wù)報告。

（四）決定物業(yè)管理的其他重大事項。

第十頁，共五十二頁。

第九條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生１５日內(nèi)持下列文件向市（縣）房產(chǎn)部門備案：

（一）業(yè)主委員會成立申請書。

（二）業(yè)主委員會成員名單。

（三）業(yè)主委員會章程。

第十一頁，共五十二頁。

第十條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)維護(hù)全體業(yè)主以及使用人的合法權(quán)益，履行下列職責(zé)：

（一）召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會，報告物業(yè)管

理實施情況，制定業(yè)主委員會章程。

（二）選聘物業(yè)管理企業(yè)，簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同

。

（三）制定業(yè)主公約。

（四）聽取業(yè)主以及使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)活動。

第十二頁，共五十二頁。（五）審議物業(yè)管理企業(yè)對房屋大中修或其他重大改修項目的報告，監(jiān)督檢查本款前列項目費用支出情況并協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)籌集資金。

（六）審議物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計劃、財務(wù)預(yù)算和決算。

（七）配合物業(yè)管理企業(yè)監(jiān)督檢查業(yè)主遵守物業(yè)管理的規(guī)章制度和履行義務(wù)情況。

（八）業(yè)主大會或業(yè)主代表大會賦予的其他職責(zé)。第十三頁，共五十二頁。第十一條業(yè)主公約自業(yè)主大會或業(yè)主代表大會審議通過之日起生效。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自業(yè)主公約生效之日起十五日內(nèi)，將業(yè)主公約報所在地房產(chǎn)部門備案。

業(yè)主公約示范文本由市房產(chǎn)部門制定。

第十四頁，共五十二頁。

第十二條業(yè)主大會、業(yè)主代表大會和業(yè)主委員會作出的決定，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、使用人具有約束力，但不得與法律、法規(guī)、規(guī)章相抵觸。

第十五頁，共五十二頁。第三章物業(yè)管理

第十三條具備下列條件之一的住宅區(qū)，可劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域，實行物業(yè)管理：（一）公有住宅建筑面積出售達(dá)３５％以上的。（二）新建商品住宅入住率達(dá)６０％以上的。（三）已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)３５％以上、不足６０％，但使用期限已超過一年以上的。

單棟樓房或數(shù)量較少的住宅區(qū)，可根據(jù)實際情況成立業(yè)主小組，實行自治管理。

第十六頁，共五十二頁。

第十四條從事物業(yè)管理的企業(yè)應(yīng)經(jīng)市房產(chǎn)部門物業(yè)管理資質(zhì)審查批準(zhǔn)后，持物業(yè)管理資質(zhì)證書到工商行政管理機(jī)關(guān)核準(zhǔn)登記注冊并領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照，向物價部門申領(lǐng)收費許可證。

未取得物業(yè)管理資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照和收費許可證的企業(yè)，不得從事物業(yè)管理服務(wù)活動。

外地企業(yè)在本市從事物業(yè)管理服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)取得本市的物業(yè)管理資質(zhì)，辦理工商登記和領(lǐng)取收費許可證。

第十七頁，共五十二頁。第十五條物業(yè)管理范圍：

（一）房屋管理

１、維護(hù)規(guī)劃、設(shè)計的嚴(yán)肅性，禁止使用單位或個人破壞、改造房屋結(jié)構(gòu)、平面布局。

２、對房屋定期進(jìn)行檢查、維修，禁止在公共場地、樓房共用部位私建、亂建以及擅自鑿門開窗。

第十八頁，共五十二頁。

（二）環(huán)境管理

管理和保護(hù)住宅區(qū)的環(huán)境，制止亂貼亂畫、亂拋、亂堆、亂放行為和噪聲污染，做好美化環(huán)境工作。

（三）衛(wèi)生管理

１、清掃住宅區(qū)的道路、綠化帶和公共場所并保持整潔。

２、及時清運垃圾，對衛(wèi)生設(shè)施進(jìn)行清理、保潔，保持住宅區(qū)衛(wèi)生。

３、制止飼養(yǎng)家禽、家畜行為（經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)飼養(yǎng)的犬類除外）。第十九頁，共五十二頁。

（四）綠化管理

１、對住宅區(qū)進(jìn)行綠化，對綠化帶、園林小品以及樹木、花草等進(jìn)行專業(yè)化管理養(yǎng)護(hù)。

２、制止破壞住宅區(qū)綠化工作行為。

（五）治安管理

１、住宅小區(qū)設(shè)巡邏隊。接受公安部門指導(dǎo)，建立住宅安全１１０報警聯(lián)網(wǎng)。

２、建立住宅小區(qū)安全、防護(hù)檔案。

第二十頁，共五十二頁。

（六）車輛管理

１、設(shè)車輛看護(hù)站，為用戶提供服務(wù)。

２、制止車輛亂停亂放。

（七）市政設(shè)施管理

對住宅區(qū)內(nèi)道路、上下水管道、水井、消防等市政設(shè)施進(jìn)行管理和養(yǎng)護(hù)。

第二十一頁，共五十二頁。

（八）市場管理

對住宅區(qū)內(nèi)的市場進(jìn)行管理，防止商販場外經(jīng)營和亂擺亂賣及破壞環(huán)境衛(wèi)生。

（九）提供有償便民服務(wù)。

（十）對住宅區(qū)附屬配套設(shè)施實施租賃經(jīng)營管理。

第二十二頁，共五十二頁。

第十六條物業(yè)管理企業(yè)接受委托從事物業(yè)管理服務(wù)活動，應(yīng)與業(yè)主或者業(yè)主委員會簽訂物業(yè)管理合同。物業(yè)管理合同應(yīng)當(dāng)載明下列內(nèi)容：

（一）業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)名稱、住所。

（二）物業(yè)管理區(qū)域的范圍和管理項目。

（三）物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容。

（四）有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)的要求和標(biāo)準(zhǔn)。

（五）物業(yè)管理服務(wù)費用。

第二十三頁，共五十二頁。（六）物業(yè)管理服務(wù)期限。

（七）違約責(zé)任。

（八）合同終止和解約的約定。

（九）當(dāng)事人雙方約定的其他事項。

第二十四頁，共五十二頁。

第十七條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)遵守下列規(guī)定：

（一）接受房產(chǎn)部門的管理和業(yè)主、業(yè)主委員會的監(jiān)督。

（二）在業(yè)主、使用人使用房屋前，將住宅的共用部位、設(shè)備和公共設(shè)施的使用維護(hù)方法、要求、注意事項及法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定，書面通知業(yè)主和使用人。

（三）執(zhí)行物業(yè)管理服務(wù)合同。

（四）按時公布物業(yè)管理服務(wù)費用價格以及收支情況。

（五）定期聽取業(yè)主、業(yè)主委員會和使用人的意見及要求，改進(jìn)管理服務(wù)工作。第二十五頁，共五十二頁。

第十八條物業(yè)管理企業(yè)在接受委托期間，按規(guī)定在受委托的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)收取下列物業(yè)管理服務(wù)費用：

（一）住宅自用部位和自用設(shè)備的維修、更新費。（二）住宅共用部位、公共設(shè)備維修、更新費。

（三）公共設(shè)施維修、更新費。

本條第（一）項費用由業(yè)主支付，第（二）項費用由整棟住宅的業(yè)主按照各自擁有的住宅建筑面積按比例承擔(dān)，第（三）項費用由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主按照各自擁有的住宅建筑面積按比例承擔(dān)。

第二十六頁，共五十二頁。

第十九條以預(yù)付形式或委托物業(yè)管理企業(yè)收取房租的形式交付物業(yè)管理費用的，在進(jìn)行物業(yè)維修、更新時，按預(yù)交款規(guī)定支付形式或者以房租提取維修費用的形式支付維修更新費用，其不足部分仍按本辦法第十八條規(guī)定的承擔(dān)形式繳納。

第二十七頁，共五十二頁。

第二十條按規(guī)定收取的專項維修資金應(yīng)存儲到市房產(chǎn)部門指定的銀行，?？顚Ｓ谩?/p>

第二十一條業(yè)主自管、自修的房屋、設(shè)施和場地整體或部分影響市容、危害毗連房屋安全及公共安全的，業(yè)主應(yīng)及時進(jìn)行維修或改造。拒不維修或改造的，業(yè)主委員會可授權(quán)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行維修或改造，費用由業(yè)主承擔(dān)。

第二十八頁，共五十二頁。

第二十二條毗連房屋、設(shè)施、場地確需維修的，有關(guān)業(yè)主不得以任何理由阻礙物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行施工。

第二十三條業(yè)主和使用人發(fā)現(xiàn)室內(nèi)共用設(shè)備損壞時，有責(zé)任報修。延誤報修時間或人為造成損失的，由責(zé)任人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

第二十九頁，共五十二頁。

第二十四條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理合同終止或解除后的十日內(nèi)，在房產(chǎn)部門的監(jiān)督下，向業(yè)主委員會移交財務(wù)收據(jù)帳冊，各類物業(yè)管理帳、籍、卡以及各種資料，共有和政府所有的房屋、場地和其他財物。

第二十五條由物業(yè)權(quán)屬單位整棟或者整單元自管的房屋，由權(quán)屬單位每年按每平方米使用面積３．５元的標(biāo)準(zhǔn)繳納環(huán)境配套維修改造費。其中，住宅房屋可委托物業(yè)管理企業(yè)收取房租，由其代管代修，產(chǎn)權(quán)隸屬關(guān)系不變。

第三十頁，共五十二頁。

第二十六條新建住宅移交時，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交下列資料：

（一）住宅小區(qū)規(guī)劃圖。

（二）單體建設(shè)的結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖和采暖、供氣、

供水等系統(tǒng)圖、平面圖。

（三）各類地下設(shè)施竣工圖。

（四）其他有關(guān)資料。

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在兩個月內(nèi)，將圖紙及資料整理完畢，不得遺失和損毀。第三十一頁，共五十二頁。第二十七條物業(yè)管理原則上通過公開招標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式實施。新住宅小區(qū)物業(yè)管理必須招投標(biāo)，舊住宅小區(qū)可采取招投標(biāo)和選聘相結(jié)合的方式。

第三十二頁，共五十二頁。第四章使用與維修

第二十八條業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，按照有利于房屋、設(shè)施、場地的使用和安全以及公平、合理的原則，正確處理供水、供熱、供氣、排水、通行、維修、環(huán)境衛(wèi)生等方面的關(guān)系。

第二十九條業(yè)主或者使用人裝修住宅，應(yīng)當(dāng)事先通知物業(yè)管理企業(yè)。其中，改變平面布局的，應(yīng)經(jīng)房產(chǎn)部門批準(zhǔn)。第三十三頁，共五十二頁。

第三十條供水、供電、供氣、供熱、電信、市政等部門在已實施物業(yè)管理的區(qū)域內(nèi)進(jìn)行施工，應(yīng)在施工前通知物業(yè)管理企業(yè)并負(fù)責(zé)竣工后恢復(fù)原狀。緊急搶修未及通知物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)在事后向其補(bǔ)報；造成損失的，應(yīng)予以賠償。

第三十四頁，共五十二頁。第三十一條物業(yè)管理區(qū)內(nèi)禁止下列行為：

（一）擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、外立面、內(nèi)部平面布局、用途，隨意拆損門窗和私搭濫建；改動采暖、供水、排水、供氣等設(shè)施。

（二）高空丟拋雜物以及亂堆、亂倒垃圾雜物和在建筑物上隨意吊掛、張貼、寫畫各種廣告。

（三）踐踏綠地，攀折樹木，折花，占用場地、小區(qū)道路、自行車棚、停車場和其他共用設(shè)施。

第三十五頁，共五十二頁。（四）損壞、涂刻園林小品。

（五）機(jī)動車輛隨意進(jìn)入，自行車等車輛隨意停放。

（六）堆放易燃、易爆和有放射性物質(zhì)，排放易燃、有毒、有害物質(zhì)。

（七）設(shè)置影響居民正常生活或不符合環(huán)保要求的飲食、服務(wù)業(yè)店（點）等。

（八）私設(shè)攤點、棚廈從事經(jīng)營和其他活動。

（九）法律、法規(guī)、規(guī)章禁止的其他行為。

第三十六頁，共五十二頁。

第三十二條利用物業(yè)設(shè)施設(shè)置廣告等進(jìn)行經(jīng)營性活動的，應(yīng)征得物業(yè)管理企業(yè)的同意并辦理各項審批手續(xù)，支付設(shè)置費用。該項費用列入物業(yè)管理維修費用。

第三十七頁，共五十二頁。第五章前期物業(yè)管理

第三十三條本章所稱前期物業(yè)管理，是指使用人入住住宅后至業(yè)主委員會成立前的物業(yè)管理。

新建房屋出售單位應(yīng)當(dāng)在出售住宅前制定住宅使用公約，在房產(chǎn)部門監(jiān)督下選聘物業(yè)管理企業(yè)并與之簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同。合同副本報市房產(chǎn)部門備案。第三十八頁，共五十二頁。

第三十四條新建房屋出售單位與房屋銷售人簽訂住宅買賣合同時，應(yīng)將住宅使用公約、前期物業(yè)管理服務(wù)合同作為銷售合同的附件。

第三十五條開發(fā)建設(shè)單位以及其他建設(shè)住宅的單位，不得將住宅的共用部位、設(shè)備或者公共設(shè)施（包括自行車棚以及批建公共設(shè)施場地及室內(nèi)外樓梯間、廳間、走廊）的所有權(quán)、使用權(quán)單獨轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)賣。

第三十九頁，共五十二頁。

第三十六條動遷的無償安置住宅產(chǎn)權(quán)歸政府所有，由市房產(chǎn)部門明確產(chǎn)權(quán)并進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記后，委托物業(yè)管理企業(yè)管理。

第三十七條開發(fā)建設(shè)單位以及其他住宅出售單位應(yīng)當(dāng)按照國家和省、市規(guī)定的保修期限、保修范圍承擔(dān)住宅設(shè)備、設(shè)施的保修責(zé)任。

第四十頁，共五十二頁。

第三十八條新建住宅入住前應(yīng)由物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行接管驗收。

住宅建設(shè)期間遺留的質(zhì)量問題及丟失的設(shè)備由建設(shè)單位負(fù)責(zé)解決以及維修和配置。

第三十九條前期住宅使用公約至業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會審議通過新的業(yè)主公約生效時終止。

第四十條公有住宅出售后的前期物業(yè)管理由公房出售前的管理單位實施。

第四十一頁，共五十二頁。第六章物業(yè)經(jīng)費與管理用房

第四十一條物業(yè)管理經(jīng)費的主要來源：（一）住宅共用部位、公共設(shè)施設(shè)備維修基金。

１、商品房屋（包括經(jīng)濟(jì)適用住房）購買者按購房款的２％的比例繳納的維修基金；集資建房以及以其他形式建設(shè)，的房屋的購買者按集資房款的３％繳納的維修基金（暫不收?。?。

２、公房按房改政策出售后，由售房單位按售房款的２５％的比例提取的共用部位、公共設(shè)備設(shè)施管理維修基金，購房者按購房款２％的比例繳納的維修基金。

第四十二頁，共五十二頁。（二）按有關(guān)規(guī)定收取的物業(yè)管理費用。

（三）專項委托服務(wù)收入。

（四）特約服務(wù)收入。

（五）其他合法收入。

第四十三頁，共五十二頁。

第四十二條按本辦法第四十一條第（一）、（二）項規(guī)定收取的維修基金由市、縣（市）物業(yè)行政主管部門代管，存儲到指定銀行，?？顚Ｓ谩Ｖ饕糜谧≌灿貌课?、公共設(shè)備、設(shè)施保修期滿后的大修、更新和改造。

第（二）、（三）、（四）、（五）項規(guī)定的收費項目及收取標(biāo)準(zhǔn)按省、市規(guī)定執(zhí)行。

第四十四頁，共五十二頁。

第四十三條物業(yè)管理費用分等級收取，按物業(yè)管理企業(yè)等級和住宅小區(qū)等級劃分，由物業(yè)主管部門會同物價部門核定。物業(yè)管理企業(yè)收費項目和標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)按物價部門規(guī)定執(zhí)行并在收費地點公布，已按照本辦法規(guī)定向業(yè)主或者使用人收取物業(yè)管理服務(wù)費用的，其他任何單位和個人不得重復(fù)收取。

第四十五頁，共五十二頁。

第四十四條開發(fā)建設(shè)單位在移交住宅小區(qū)時，應(yīng)以成本價按住宅小區(qū)建筑面積０．１。％的比例提供物業(yè)管理用房，最低不得少于７０平方米。

管理用房未經(jīng)市房產(chǎn)部門批準(zhǔn)不得改變用途。

第四十六頁，共五十二頁。第七章罰則

第四十五條違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由市房產(chǎn)部門予以處罰：

（一）違反本辦法第十四條第一款、第四十二條

規(guī)定的，責(zé)令限期改正，可并處５００元－３０００元罰款。

（二）違反本辦法第十四條第二款規(guī)定的，責(zé)令

停止一切經(jīng)營活動，可并處２０００元－５０００元罰款。

第四十七頁，共五十二頁。（三）違反本辦法第二十五條規(guī)定的，責(zé)令限期繳納。逾期不繳的，由市房產(chǎn)部門申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行并按年費用總額的０．５％收取滯納金。

（四）違反本辦法第二十六條規(guī)定的，責(zé)令限期移交或整理，可并處５００元－１０００元罰款

。

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