蘇州市公租房管理問題研究本科學(xué)位論文

xx科技學(xué)院本科生畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）第1章緒論1.1研究背景和意義“衣食住行”反映了人們的生活水平，會(huì)對(duì)社會(huì)的穩(wěn)定造成影響。如今衣食問題在大部分地區(qū)都已經(jīng)得到解決，然而住房問題卻日漸突出。有位學(xué)者說過：住房關(guān)乎做人的尊嚴(yán)，全世界各個(gè)地區(qū)的政府要高度重視它。二戰(zhàn)后各個(gè)國(guó)家為解決住房問題，提倡政府干預(yù)住房市場(chǎng)，來抑制市場(chǎng)的泡沫，這個(gè)舉措對(duì)未來住房市場(chǎng)的發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。在中國(guó)解決了溫飽問題后，如何讓人住的更有尊嚴(yán)，成為政府的愿景和核心的民生問題。在改革開放前，住房是可以由國(guó)家分配給單位和個(gè)人的。但是慢慢地這種機(jī)制的弊端暴露，出現(xiàn)了一些社會(huì)的丑聞。九十年代后，政府進(jìn)一步深化改革制定戰(zhàn)略抑制了住房的實(shí)物配給，這個(gè)辦法開啟了住房市場(chǎng)化的時(shí)代。目前我國(guó)住房實(shí)行“雙軌制”，主要是發(fā)揮市場(chǎng)作用建設(shè)商品房提供有支付能力的人群居住，且發(fā)揮政府看得見的手的作用管好保障性住房，這些都可以看到政府對(duì)于住房問題的重視。如今我國(guó)已經(jīng)形成了完備的各類住房保障政策較好的處理了戶籍中中低收入人群的住房困難。但近幾年來，隨著新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，房?jī)r(jià)居高不下加上廉租房的覆蓋范圍較小和經(jīng)濟(jì)適用房的弊端凸顯，大中城市出現(xiàn)了像是房奴和“夾心層”等群體，這些都凸顯了一些特定群體的居住艱難現(xiàn)象。在廈門2005年第一個(gè)公租房的試點(diǎn)開始實(shí)行。隨后不久公租房在中國(guó)進(jìn)入了穩(wěn)步發(fā)展階段，公租房項(xiàng)目才逐漸實(shí)施起來，這些都要?dú)w功于國(guó)務(wù)院在政府工作報(bào)告中的講話。公租房是我國(guó)繼廉租房和經(jīng)適房后，為解決中低收入人群住房問題政府首先推出的一個(gè)全新的住房保障策略。并且以后在北京、上海、南京和蘇州等地紛紛推行出地方性施行辦法。特別是在2011年4月份，溫家寶提出政府要用三年時(shí)間撥款兩百億左右重點(diǎn)放在公租房等保障性住房的建設(shè)。伴隨著蘇州城市化加速，導(dǎo)致蘇州外來和新就業(yè)人口、城市中等偏低住房困難家庭數(shù)目快速增長(zhǎng)。為了銜接其他住房保障形式并且為蘇州吸引住人才，提高整個(gè)城市的總體競(jìng)爭(zhēng)力。蘇州積極實(shí)行國(guó)務(wù)院下發(fā)的相關(guān)公租房政策，并相繼出臺(tái)一些管理辦法，這使得住房保障的工作推向一個(gè)新臺(tái)階。本課題主要具有理論與現(xiàn)實(shí)價(jià)值。首先，本論文結(jié)合適用于本課題的公租房理論并且結(jié)合蘇州公租房發(fā)展的實(shí)際情況，就租金核定、審核、監(jiān)管、退出制度上存在的問題進(jìn)行研究。由此特別地構(gòu)建了符合蘇州地方發(fā)展特色的管理辦法，這可以為其他地區(qū)公租房實(shí)施過程的完善提供借鑒。不僅豐富了公租房管理的理論知識(shí)，對(duì)住房保障在實(shí)踐中的應(yīng)用也具有借鑒以及現(xiàn)實(shí)意義；另一方面，通過蘇州公租房需求問卷調(diào)查，分析公租房在管理中存在的不當(dāng)問題，為蘇州公租房設(shè)計(jì)一個(gè)更加合理、有效的管理辦法。這將調(diào)動(dòng)蘇州人民對(duì)公租房實(shí)施的積極性，從而發(fā)揮公租房保障中低收入階層的居住權(quán)，實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平的目標(biāo)。并且可能起到遏制房?jī)r(jià)漲價(jià)幅度的作用。而且公租房作為維護(hù)中低收入群體居住權(quán)利的措施，希望能引起各方對(duì)特殊群體的關(guān)注，并督促政府出臺(tái)相應(yīng)政策完善公租房的管理，使得公租房和各類住房政策形成無縫對(duì)接。1.2研究的內(nèi)容和方法本論文包含以下五部分的探究方面：第一部分，論述選題的背景及意義等。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房屋由住宅轉(zhuǎn)變?yōu)橐环N投資品，進(jìn)入了商品化發(fā)展階段，并且出現(xiàn)了虛假需求，房?jī)r(jià)虛高的現(xiàn)象。面對(duì)高房?jī)r(jià)，蘇州緊隨中央為保障“夾心層”利益推出了公租房。但是在實(shí)行中如何管理公租房的運(yùn)營(yíng)這對(duì)完善蘇州自己的公租房體系十分重要。第二部分，這部分是文章的文獻(xiàn)綜述部分，主要是對(duì)本課題相關(guān)的一些研究的綜述。首先是對(duì)公租房的文章的核心基本理論的介紹。然后系統(tǒng)的論述了國(guó)內(nèi)外的文獻(xiàn)研究和現(xiàn)狀，并且對(duì)以上綜述進(jìn)行總結(jié)和評(píng)價(jià)。第三部分，全面搜集蘇州公租房的發(fā)展歷程與公租房管理情況的相關(guān)資料。第四部分，這部分是本文的核心，根據(jù)第二部分的理論分析以及所調(diào)查的數(shù)據(jù)資料，結(jié)合其他城市地區(qū)的公共住房政策和管理情況，分析蘇州公租房管理現(xiàn)有的問題。第五部分，根據(jù)上述的理論分析以及實(shí)證分析，得出本文的結(jié)論，即蘇州市目前實(shí)行的公租房是否達(dá)到了政府的目的，并提出相應(yīng)的建議和對(duì)策。最后，隨著蘇州公租房管理的日益深入，必定會(huì)對(duì)其他城市的公共租賃住房保障體系建立提供借鑒。本文的探究模式上采取了查看文獻(xiàn)和問卷調(diào)查相互補(bǔ)的方式。通過查閱大量的文獻(xiàn)資料來獲取有關(guān)的信息和理論，對(duì)公租房管理有了大概的印象和認(rèn)識(shí)。并且通過關(guān)于蘇州公租房需求和實(shí)施情況的調(diào)查獲得了數(shù)據(jù)。再者采取對(duì)比分析的研究方法，分析蘇州公租房管理和其他各大城市的異同和優(yōu)劣，進(jìn)一步詳細(xì)分析蘇州公租房發(fā)展的現(xiàn)狀，做出完善的建議。1.3研究對(duì)象的界定國(guó)家頒布政策表明自去年開始廉租房將和公租房合并一起歸入公共租賃住房的模式。這表明將公租房和廉租房“合二為一”運(yùn)營(yíng)，統(tǒng)稱為公共租賃住房。這都表現(xiàn)出政府對(duì)公租房問題的空前重視和大力鼓勵(lì)。本文研究的對(duì)象是合并前的公租房，即政府向收入超過了廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的申請(qǐng)條件卻又無力通過市場(chǎng)滿足居住需求的中低收入群體提供的保障性住房。1.4論文的創(chuàng)新與不足借鑒先例的相關(guān)研究課題和結(jié)果，本文試圖達(dá)到以下的創(chuàng)新點(diǎn)。第一在選題的切入點(diǎn)上，基于蘇州這一確切的地區(qū)選取了公租房的準(zhǔn)入、退出機(jī)制和租金制定以及公租房在后續(xù)運(yùn)營(yíng)中出現(xiàn)的問題為切入點(diǎn)，這避免了研究對(duì)象的籠統(tǒng)化。第二是在在研究方法上，將各地區(qū)的公租房的這幾方面著重進(jìn)行比較，分析他們的異同和各自的優(yōu)勢(shì)。再結(jié)合蘇州公租房的調(diào)查來分析蘇州公租房存在的問題，借鑒國(guó)內(nèi)外經(jīng)驗(yàn)提出完善的辦法。從課題的提出到深入分析再到完成，在這個(gè)過程中我發(fā)現(xiàn)雖然盡可能廣泛而深入地收集資料，但是還是遇到許多問題。我雖致力于在撰寫中動(dòng)用我的一切知識(shí)體系，但是由于時(shí)間和經(jīng)驗(yàn)的缺乏，我的論文在體系和內(nèi)容方面仍然是存在著欠缺，希翼能夠得到老師的指正，讓我可以更好地完善論文以及學(xué)到更多知識(shí)。第2章公租房的理論及文獻(xiàn)綜述根據(jù)不同國(guó)家的理論與實(shí)踐的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，我歸納出幾個(gè)不同的有關(guān)公租房這項(xiàng)住房保障制度的理論基礎(chǔ)。2.1公租房的相關(guān)理論2.1.1公共物品供給理論物品可以區(qū)別為私人和公共物品。后者是可以共同消費(fèi)或共享的一種事物，如空氣和知識(shí)。之后布凱南又細(xì)分了此類別，提出準(zhǔn)公共物品。根據(jù)理論到得出公租房作為準(zhǔn)公共物品的一個(gè)例子。因?yàn)橐话闳萘肯鹿夥康南M(fèi)是非競(jìng)爭(zhēng)性的，但是如果超出了臨界點(diǎn)，效用會(huì)減少。因?yàn)樵谑褂弥杏兄摹芭R界點(diǎn)”，公租房所擁有的排他特點(diǎn)體現(xiàn)在只允許適當(dāng)符合要求的人群進(jìn)入，來提高供給的效能。所以公租房管理辦法中會(huì)規(guī)定申請(qǐng)者的條件，將不符合標(biāo)準(zhǔn)的人群排除在外。根據(jù)公共物品供給理論，由此制定一個(gè)合乎中低收入群體利益的準(zhǔn)入機(jī)制是十分必要的。2.1.2公平與效率理論無論是哪個(gè)國(guó)度的人類都在為公平以及效率做出努力。一般來說，公平體現(xiàn)在配給結(jié)果上，它表現(xiàn)出人人對(duì)于均衡資源的渴望。而對(duì)于效率，經(jīng)濟(jì)學(xué)家曼昆提出若是人們可以通過某種資源配置方式使得人人獲得最大效益就是有效率的，我們可以通過測(cè)量投入和結(jié)果的大小來測(cè)出效率。公租房的公平問題就是設(shè)置一個(gè)條件，讓滿足條件的中低收入群體能以較低價(jià)格獲得住房，其他社會(huì)群體則以市場(chǎng)價(jià)格獲得住房，這樣就實(shí)現(xiàn)了“人人有房居”景愿。所以申請(qǐng)資格和租金的設(shè)立是實(shí)現(xiàn)公平的基本。公租房是住房體系不可或缺的一部分，它關(guān)乎經(jīng)濟(jì)和社會(huì)問題，需要樹立保障公平和提高效率的理念，在解決公平和效率問題上齊頭并進(jìn)。因?yàn)槎唐诘纳鐣?huì)投入是有限的，所以要確保讓更多符合保障條件的群體進(jìn)入，優(yōu)先享受這項(xiàng)政策。2.1.3協(xié)同管理理論在1950年后期，在一些地區(qū)發(fā)動(dòng)關(guān)乎政府治理問題的運(yùn)動(dòng)。究其原因是政府的無作為至使國(guó)民對(duì)傳統(tǒng)公共管理體制提出異議。后來新公共管理理念的盛行伴隨著市場(chǎng)化工作方式而到來，但是由于過分強(qiáng)調(diào)分權(quán)制衡的原則，使得各部門溝通不暢。佩利.?？怂棺钕忍岢鲂鹿补芾砝碚摰娜毕莶⑻岢觥皡f(xié)同政府”。后來羅杰斯規(guī)定“協(xié)同管理”是為了完成同樣的任務(wù)，多個(gè)組織共同制定規(guī)則和遵守規(guī)則的一個(gè)過程。同樣協(xié)同管理對(duì)于公租房的建設(shè)和管理的借鑒意義是很大的，我國(guó)可以借鑒國(guó)外在“協(xié)同管理”的先進(jìn)成果，搭建起政府各部門的開放式和及時(shí)性的信息共享平臺(tái)，通過共享資源和有效溝通來解決在住房保障部門之間存在的溝通不暢和職權(quán)的界定不清問題，以此加快工作速度實(shí)現(xiàn)公正。2.2國(guó)內(nèi)外文獻(xiàn)綜述2.2.1國(guó)外文獻(xiàn)綜述國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家的專家對(duì)于公租房等住房保障體系的理論研究和實(shí)踐都早于我國(guó)并且研究已經(jīng)十分的詳盡。至今也已經(jīng)構(gòu)成了完好的體系和完善的內(nèi)容，本節(jié)簡(jiǎn)單介紹一些理論。阿曼達(dá)·蓋勒（2011）認(rèn)為住房保障一直被認(rèn)為是對(duì)經(jīng)濟(jì)、身體和心理健康的一種投入，特別是對(duì)在生活的其他方面的弱勢(shì)群體的幫助。住房不穩(wěn)定如拆遷，頻繁搬家，過于擁擠的條件，或難以支付房租，會(huì)造成一系列不良后果，包括延遲醫(yī)療保健和增加成人和兒童的急診服務(wù)。所有公租房作為保障性住房體系的一部分，對(duì)于社會(huì)群體特別是弱勢(shì)群體的身心健康是很重要的，對(duì)于社會(huì)的穩(wěn)定也具有重大意義。霍爾曼斯（1995）肯定了政府干預(yù)的標(biāo)準(zhǔn)是要先衡量人口的數(shù)值和住房的供應(yīng)數(shù)量，并且結(jié)合英國(guó)公共住房政策，提出了租金補(bǔ)貼這一政策，他認(rèn)為當(dāng)局能夠提供租金補(bǔ)貼或建房的形式來實(shí)現(xiàn)住房保障的宗旨。他認(rèn)為金錢的補(bǔ)助是讓中低階層獲得最大化利益的途徑之一。租金的補(bǔ)助即國(guó)家向符合住房保障條件的人群提供一部分資金支持。通過這種手段，中低收入群體他們可以不用國(guó)家來專門構(gòu)建住房，而是通過租金補(bǔ)貼這樣一種方式流入到市場(chǎng)購(gòu)買或是租賃商品房解決自身居住問題。這樣的結(jié)果是，首先節(jié)約了建造住房和后期管理所需要的人力和物力，其次是住房困難者可以根據(jù)自己的實(shí)際需求來選擇住房，這樣就滿足了她們的多樣性住房的要求。GaryPainter（2001）在低收入住房的援助中說到，住房援助不同于其他的福利計(jì)劃，因?yàn)樗皇且粋€(gè)合格的家庭申請(qǐng)人自動(dòng)接收申請(qǐng)?jiān)螳@得效益的一種福利。因此，了解申請(qǐng)人的狀態(tài)或排除申請(qǐng)人的補(bǔ)貼這在住房的分析是很重要的。這需要在收入和計(jì)劃的調(diào)查中識(shí)別居民身份是否在等候名單上，并結(jié)合所有其他數(shù)據(jù)，確定家庭是否接受補(bǔ)貼。所以要設(shè)立適當(dāng)?shù)臏?zhǔn)入線，排除那些不合格的申請(qǐng)這是很重要的，這關(guān)乎住房政策的效率和公平。2.2.2國(guó)內(nèi)文獻(xiàn)綜述關(guān)于公租房的定義和特征趙奉軍（2012）在公租房建造與治理的方面中談到了公租房是政府為了處理居住問題提供給中低階層家庭（市區(qū)居住艱難家庭、新工作群體和外來務(wù)工職員）的房屋，由政府對(duì)建房方提供政策支持和補(bǔ)助，規(guī)定面積和以低于市場(chǎng)價(jià)格向一定的居住困難群體提供的保障性住房。公租房設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)配租、有限時(shí)間租賃和有償居住是它實(shí)現(xiàn)宗旨的根本。張泓銘（2010）提出當(dāng)前的公租房含義特指的是由政府引導(dǎo)社會(huì)提供房源，優(yōu)惠提供給那些無法進(jìn)入廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房保障體系，而且對(duì)市場(chǎng)租金難以接受的中低收入人群提供保障的住房管理辦法。姜毅（2011）提出公租房它具有商品屬性和社會(huì)保障屬性。主要特征是：政府的扶持性、覆蓋人群的寬廣性。公租房保護(hù)一般稍少收入居住艱難的群體，提供對(duì)象不限戶口涵蓋了種種居住艱難人群，實(shí)行有限期租住，租金按略低于市場(chǎng)金額的程度，所以具有社會(huì)救助性質(zhì)。關(guān)于公租房的社會(huì)需求張艷（2012）提到自從九十年代后，政府改革了以往帶有福利性質(zhì)的實(shí)物分配住房的政策，這開啟了住房市場(chǎng)化的新模式。但是隨即出現(xiàn)的高房?jī)r(jià)使得很多群體沒有自己的住房，政府出臺(tái)了幾項(xiàng)住房措施，但是住房保障也只是針對(duì)了低收入群體，這讓多數(shù)不能進(jìn)入廉租房門檻又購(gòu)買不了經(jīng)適房的人群成為了“夾心階層”。由此，2010年我國(guó)為實(shí)現(xiàn)人人有房住的前景，開始大力推行公租房。郭正懿（2014）提出我國(guó)保障性住房主要是由四種構(gòu)成，分別是經(jīng)適房，廉租房和公租房以及限價(jià)房。公租房主要是解決中等偏低收入群體的住房問題，這部分人群涉及到外來務(wù)工者和新入職員工，他們是城市建設(shè)發(fā)展的血液。為了留住這些人才，實(shí)行和推廣公租房政策是迫不及待的任務(wù)。還有城市中的中低收入群體，解決這些群體的住房對(duì)于社會(huì)穩(wěn)定刻不容緩。公租房的模式和社會(huì)意義宋博引入一些地區(qū)實(shí)施公租房的模式，實(shí)物分配以及金錢補(bǔ)貼。并且對(duì)政府直接撥款扶持公租房建設(shè)和提供租金補(bǔ)助進(jìn)行了對(duì)比，他認(rèn)為可以借鑒租金補(bǔ)貼的方法來為住房困難人群提供租房的資金支持?？梢灶A(yù)見到，隨著其住房保障體系的完善，政府的保障模式將慢慢過渡到貨幣補(bǔ)貼的方式為主。林曉權(quán)（2011）提出：中低收入群體也可以劃分為兩部分，對(duì)這兩者也要區(qū)別對(duì)待。對(duì)于負(fù)擔(dān)不了經(jīng)適房卻又不滿足廉租房居住條件的人群主要是提供公租房的分配。對(duì)于無法通過市場(chǎng)解決住房需求但是又可以負(fù)擔(dān)起經(jīng)適房的的夾心層則可以采取貨幣補(bǔ)貼加上部分實(shí)物配租的保障方式。實(shí)物供給加上貨幣補(bǔ)貼可以減輕公租房供給的壓力和滿足住戶選擇住房的需求。張艷（2010）分析到，首先，公租房可以解決在房地產(chǎn)市場(chǎng)上租賃和購(gòu)房的不平衡問題。這有利于平衡租和售的不協(xié)調(diào)，實(shí)現(xiàn)購(gòu)買和租住方式的共同發(fā)展。其次，不僅僅處理了以往低收入群體居住問題的程度上又深入滿足了夾心層人群的需求，這就可以細(xì)化保障體系。（4）關(guān)于公租房管理體系和內(nèi)容楊玲（2010）提到了公租房的管理大部分體現(xiàn)在供應(yīng)和需求兩方面。需求管理主要有準(zhǔn)入和配售程序、退出管理、維護(hù)管理和處罰措施。設(shè)置完備的準(zhǔn)入程序后要進(jìn)行初審，復(fù)審。退出管理是住房管理局將不再符合條件的人群排除在外。維護(hù)管理是一般由專業(yè)的物業(yè)公司承擔(dān)并且對(duì)住房過程房客的損壞住房行為進(jìn)行懲罰。并且在住房申請(qǐng)過程中申請(qǐng)人捏造證明或隱瞞收入和其他關(guān)于住房申請(qǐng)的信息時(shí)，也有相關(guān)部門對(duì)此情況進(jìn)行管理。當(dāng)前中國(guó)還處在發(fā)展公租房的初始期，需要提高公租房的申請(qǐng)、承租和住房維護(hù)管理的質(zhì)量。葉曉甦（2013）提出公租房管理主要是涵蓋了準(zhǔn)入、退出和分配管理等。設(shè)立準(zhǔn)入條件和規(guī)范分配制度是公租房的實(shí)施基礎(chǔ)；而公租房的循環(huán)發(fā)展要依靠公租房分配的后續(xù)監(jiān)督，例如物業(yè)管理等；退出機(jī)制的規(guī)范可以提高公租房的流動(dòng)性，這也是制約政策可持續(xù)性的關(guān)鍵。所以要規(guī)范公租房的申請(qǐng)條件和配給、運(yùn)營(yíng)和退出機(jī)制，并通過加強(qiáng)決策監(jiān)督機(jī)構(gòu)、執(zhí)行機(jī)構(gòu)、物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)的協(xié)調(diào)合作，實(shí)現(xiàn)公租房供應(yīng)的公正和效率目標(biāo)。第3章國(guó)內(nèi)外經(jīng)驗(yàn)3.1國(guó)外實(shí)踐公租房在一些強(qiáng)國(guó)和區(qū)域，都慢慢地形成完備的體系。像是美國(guó)、日本和新加坡的成功經(jīng)驗(yàn)都能成為中國(guó)公租房借鑒經(jīng)驗(yàn)的對(duì)象。3.1.1美國(guó)美國(guó)是一個(gè)發(fā)達(dá)大國(guó)，它的公租房始于三十年代后期。它推行的是社會(huì)性住房政策，僅僅對(duì)一些特殊情況予以干涉，其他部分都是依靠市場(chǎng)作用。一般政府也只是憑借國(guó)家的財(cái)政政策和金融方面的支持，依托市場(chǎng)化的手段對(duì)中低收入住房困難群體提供房源。（1）機(jī)構(gòu)設(shè)置方面。設(shè)置了聯(lián)邦住房管理局等機(jī)構(gòu)，囊括了銀行、保險(xiǎn)公司和信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)等金融機(jī)構(gòu)，政府還專門頒布指令性文件明確各機(jī)構(gòu)的整體目標(biāo)，這些舉措只為了推動(dòng)跨部門之間可以協(xié)調(diào)合作。（2）運(yùn)營(yíng)方面。一方面是財(cái)政的幫助，主要是通過國(guó)家機(jī)關(guān)提供居住補(bǔ)助和資助設(shè)立。另一方面，政府鼓勵(lì)社會(huì)上的開發(fā)商或是其他機(jī)構(gòu)可以利用信貸方式來籌建住房。在保障方式上，也慢慢從向建房供給者過渡到補(bǔ)貼住房者的政策上。（3）租金方面。美國(guó)公租房的居民的收入?yún)^(qū)分很大。評(píng)估他們的申請(qǐng)資格主要看幾方面：年收入、是否是老年人或殘疾人、公民或移民。他們會(huì)將合適的人群分為幾個(gè)級(jí)別，第一級(jí)是低收入家庭他們一般是低于平均收入的百分之八十；第二部分是，收入非常低的人群，他們的收入占平均的一半。政府會(huì)對(duì)這兩部分人群給予資金補(bǔ)助使得平均的公租房租金不超過收入的百分之三十左右。3.1.2日本日本政府在五十年代都開始發(fā)展公營(yíng)住宅，政府對(duì)于發(fā)展公租房的干預(yù)力度是很大的。在資金方面國(guó)家特別完善相關(guān)法律來規(guī)范財(cái)政撥款，不僅利用低稅率的辦法鼓勵(lì)有資金人群自建住房，而且對(duì)收入困難的提供資金補(bǔ)助。除此之外日本的公租房還體現(xiàn)了以下幾方面特色：（1）機(jī)構(gòu)設(shè)置方面。政府設(shè)立了公團(tuán)開發(fā)和金融公庫(kù)兩個(gè)機(jī)構(gòu)，來管理住房房源的開發(fā)。而且通過住宅公團(tuán)和相關(guān)公司來為房源的建設(shè)提供資金援助，補(bǔ)助自建或購(gòu)買的住宅提供扣除土地費(fèi)一半的費(fèi)用。（2）運(yùn)營(yíng)方面。有兩種模式，第一種是住宅公團(tuán)針對(duì)底層階級(jí)（占收入最低人數(shù)的四分之一）主要是經(jīng)過當(dāng)?shù)刈≌峁┙o公社管理并用于特定的出租。第二種是居住補(bǔ)助，政府補(bǔ)貼私人出售房屋。配租按申請(qǐng)抽簽制度，對(duì)申請(qǐng)者通過評(píng)審后抽簽決定。（3）租金方面。參考承租區(qū)域的環(huán)境，具體是對(duì)滿足申請(qǐng)條件的按收入劃分不同的類別，并且按照區(qū)位，交通費(fèi)等把住宅分為不同類別。最后按照不同家庭類別和房子類別收取租金。在東京三十幾平米的公租房也只有九百元的人民幣。比市價(jià)低廉了五倍左右。3.1.3新加坡新加坡政府在1960年開始建立公租房為中低層階級(jí)提供居住，通過幾十年的完善，成為亞洲公租房實(shí)施的典范。他的住房可以區(qū)分為兩類：組屋（公租房）和私宅。如今占據(jù)人口的85%的人居住在公租房里，公租房的管理特點(diǎn)表現(xiàn)在以下幾點(diǎn)。機(jī)構(gòu)設(shè)置方面。專門分出一個(gè)單位名為建屋發(fā)展局，它行使政府的公共監(jiān)管職責(zé)。主要負(fù)責(zé)建設(shè)、售租以及物業(yè)運(yùn)營(yíng)。這個(gè)機(jī)構(gòu)提取公租房中央公積金貸款來籌建小戶型及低價(jià)位的房屋。運(yùn)營(yíng)方面。住房的配給模式是按照優(yōu)先申請(qǐng)優(yōu)先提供居住順序。分配按申請(qǐng)時(shí)間來安排。租和售各有一個(gè)系統(tǒng)，低收入人群提供廉價(jià)租房，中等收入則可以低廉價(jià)格買房。（3）租金方面。價(jià)格按照市價(jià)數(shù)額來設(shè)置具體數(shù)值。規(guī)定收入不足八百的可以以市價(jià)的百分之十租賃住房，每月租金大概一百多元人民幣，高收的（八百到一千五新元）按照百分之三十的市場(chǎng)租金支付。3.2國(guó)內(nèi)實(shí)踐北京、上海和重慶都是國(guó)內(nèi)起初實(shí)行公租房模式的城市。這些地區(qū)的公租房實(shí)踐和發(fā)展可以使我國(guó)其他一些地區(qū)的公租房的在實(shí)行的思路上得到創(chuàng)新。3.2.1北京北京現(xiàn)已基本實(shí)現(xiàn)公租房和廉租房的并軌，在公租房實(shí)行上其主要特點(diǎn)是。機(jī)構(gòu)設(shè)置方面。分設(shè)立三個(gè)部門負(fù)責(zé)不同的職能。住房保障管理機(jī)構(gòu)對(duì)公租房的后期運(yùn)營(yíng)進(jìn)行監(jiān)督和管理，由住房產(chǎn)權(quán)單位專門負(fù)責(zé)地區(qū)公租房的物業(yè)管理和監(jiān)督居住過程的不道德行為，市住房城鄉(xiāng)主管部門協(xié)同其他機(jī)構(gòu)構(gòu)造居住MIS，形成全市動(dòng)態(tài)監(jiān)管。運(yùn)營(yíng)方面。通過入住審核后，家庭直接根據(jù)此前搖出的號(hào)碼順次選擇房子和簽約合同。規(guī)定為期五年的住房期限。居住期限截止了可以給予過渡時(shí)間，但需要以市場(chǎng)金額交付相關(guān)費(fèi)用。在契約中止日期三個(gè)月前可以提出申請(qǐng)，有關(guān)部門通過考核可在居住。租金方面。每個(gè)地塊參考市場(chǎng)價(jià)，根據(jù)適當(dāng)區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格確定。物業(yè)費(fèi)用可以納入租金范圍收取也可以單獨(dú)收取。對(duì)于居住情況特別艱苦的家庭，政府按照百分之十到百分之九十五的比例給予住房的補(bǔ)貼。但是查看資料得到，北京一般60平米的房子每月房租2500左右，若加上雜七雜八的費(fèi)用，公租房的租金基本和是市場(chǎng)上租金一樣。然而北京的公租房帶有過度性質(zhì)，設(shè)立宗旨是解決當(dāng)?shù)貞艨谧》坷щy者在輪候期內(nèi)居住。暫不對(duì)外地人開放。那么對(duì)很多外來人口的住房現(xiàn)象是起不了作用的。3.2.2上海上海在經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的情況下，大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)的條件就是需要大量的人才，所以它的政策主要是要改變不斷涌入的人才和市民的短期住房難現(xiàn)象。其特點(diǎn)主要集中在。（1）運(yùn)營(yíng)方面。租房者拖欠租金和其他費(fèi)用的，用人單位要配合相關(guān)部門將拖欠的金額從單位的工資里扣除。續(xù)租條件和情況等同北京，初次承租5年，提供2月的過渡期，收取市場(chǎng)租金。（2）租金方面。每一年租金評(píng)估部門都要根據(jù)市場(chǎng)價(jià)和地段設(shè)立具體的租金試行辦法。上海整體平均租金每月每平方米建筑面積為30-45元之間，根據(jù)具體的地段而有差異。上海公租房準(zhǔn)入雖然不限制戶籍，但是整體的租賃價(jià)格過高，甚至與商品房的租金差距不大，所以無法適應(yīng)中低收入群體的收入情況。（3）準(zhǔn)入方面?？傆?jì)要滿足四個(gè)方面，1.繳納了社保共計(jì)一年以上并且在上海居住滿兩年以上的人群；2.工作時(shí)與本市區(qū)的公司有不低于一年工作合約的；3.居住面積一個(gè)人不超過十五平米的；4.未有享受其他住房保障政策。3.2.3重慶重慶是公租房政策實(shí)施比較成熟的城市之一，2010年7月距公租房管理局正式掛牌至今已有5年的歷程，它做出了許多成就。機(jī)構(gòu)設(shè)置方面。踐行建設(shè)和管理分開的原則。設(shè)立了重慶公租房管理局，主要承擔(dān)房源的起草、對(duì)申請(qǐng)人員的審核和管理。運(yùn)營(yíng)方面。采用多次審核和公示，具體是在各區(qū)申請(qǐng)點(diǎn)初審后在市管理局復(fù)審，合格之后公示7天，搖號(hào)配租后在公示15天。為此專門研發(fā)了電子搖號(hào)系統(tǒng)，公平分配住房，這使得權(quán)力尋租等違法行為得到控制。租金方面。重慶公租房租金比較具體和穩(wěn)定，按照地段不同租金從每月每平米9-11元，政府規(guī)定不得超過相似地段和戶型市場(chǎng)住宅租金的60%，租金每隔2年公布出來，比較的穩(wěn)定。單獨(dú)收取物業(yè)管理費(fèi)：1.03/月.平方米。管理模式方面。實(shí)現(xiàn)了幾點(diǎn)改進(jìn)：第一構(gòu)造了共同聯(lián)動(dòng)的組織體系，包含了詳細(xì)的審核和統(tǒng)籌制度。第二，創(chuàng)新服務(wù)方式。建設(shè)服務(wù)大廳，辦理民眾生活的業(yè)務(wù)。管理委員們進(jìn)社區(qū)聽民意，一對(duì)一的幫扶。第三，改進(jìn)治理模式，和警方、社保、民政等政府部分一起開發(fā)一套住房管理體系，同享訊息及審核住房者的資質(zhì)。定期巡查住戶行為。這些公租房的創(chuàng)新方面使得公租房讓群眾生活更溫馨。3.3國(guó)內(nèi)外經(jīng)驗(yàn)借鑒綜上所述，一般的發(fā)達(dá)國(guó)家和國(guó)內(nèi)一些地區(qū)在公租房的管理上，都各具特色，總結(jié)他們的具體實(shí)施情況和成熟理念都可以為我國(guó)公租房發(fā)展提供了經(jīng)驗(yàn)借鑒。機(jī)構(gòu)設(shè)施方面。政府要設(shè)立獨(dú)立的機(jī)構(gòu)管理公租房，一是決策協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，二是建設(shè)執(zhí)行機(jī)構(gòu)。這可以實(shí)現(xiàn)對(duì)分配住房和運(yùn)營(yíng)監(jiān)督的分層次管理，防止部門職權(quán)分配不明導(dǎo)致的管理混亂。我國(guó)基本實(shí)現(xiàn)了服務(wù)型政府的階段，深化職能及協(xié)調(diào)部門的管理是構(gòu)建建全公租房保障體系的關(guān)鍵。租金方面。重慶樹立明確的租賃金額的價(jià)格條例。租金根據(jù)具體地價(jià)而定，一般不超過市場(chǎng)的60%為好。反觀我國(guó)的公租房的租金，特別是一些大型城市的公租房租金接近市場(chǎng)租金，很多人都情愿租住私房。這使得公租房作為保障中低階層住房的目的成為空談，所以這點(diǎn)要引起關(guān)注。運(yùn)營(yíng)方面。第一實(shí)現(xiàn)各部門的信息共有，促進(jìn)部門間的合理溝通。這些信息的共享包括，住房申請(qǐng)者的信息、住房管理情況和各部門最新的政策變動(dòng)、工作進(jìn)展情況。第二是建立多方參與機(jī)制。處理住房難題也要依托非公共力量，多方發(fā)揮各界能力十分有必要。在物業(yè)上不妨任用民間的專業(yè)公司治理。退出方面。公租房應(yīng)該采用一種強(qiáng)制的流轉(zhuǎn)，在規(guī)定期限里（如5年）要終止其居住。但是住戶有特殊原因可以續(xù)租，這要重新接受審核，若是其已經(jīng)不具備資格，那么要退出?？梢月?lián)合一些機(jī)構(gòu)例如公安和銀行等機(jī)構(gòu)來完善和強(qiáng)行執(zhí)行退出機(jī)制。第4章蘇州公租房管理的實(shí)踐與探索4.1蘇州公租房發(fā)展的歷程姑蘇這座歷史悠久的名城，隨著城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，居于長(zhǎng)三角發(fā)展最快的經(jīng)濟(jì)體之一，人口流入大幅增加，住房問題也成為民生關(guān)注的焦點(diǎn)。蘇州政府為了解決此問題大力發(fā)展住房保障制度，因此蘇州成為了全國(guó)最早實(shí)行公租房的地區(qū)之一?？v觀蘇州公共租房的發(fā)展歷程，可以分為三階段：4.1.1起步摸索階段在改革開放前期，國(guó)家出臺(tái)措施大力發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，隨之而來帶動(dòng)了外來農(nóng)村人口紛紛進(jìn)入鄉(xiāng)鎮(zhèn)工廠里。隨著外來人口的不斷涌入同時(shí)引發(fā)了一大部分外來務(wù)工者的居住問題。所以蘇州這一階段的居住政策主要處理農(nóng)民職工群體的居住難題。政府發(fā)表政策支持單位自建住房，由此企業(yè)自動(dòng)開發(fā)周邊地區(qū)建設(shè)“集宿樓”來解決外來工人的臨時(shí)住房問題，像是“千葉公寓”是這階段的一個(gè)例子。但是其中的局限性是這些項(xiàng)目多屬企業(yè)自發(fā)的行為，并且住房比較簡(jiǎn)陋，設(shè)施也比較簡(jiǎn)單，管理上也混亂，容易造成社會(huì)不穩(wěn)定。其實(shí)這種租賃價(jià)格低廉和住宅設(shè)備簡(jiǎn)單的打工租住的宿舍還不能稱之為嚴(yán)格意義上的公租房。隨著蘇州征地和規(guī)范建房，這一住房也慢慢退出歷史舞臺(tái)。4.1.2規(guī)范管理階段改革開放使我們邁入了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的階段。這時(shí)部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)在戰(zhàn)略的鼓動(dòng)下加速產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，由初期的集體經(jīng)濟(jì)為主過渡到多種所有制經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展的新時(shí)期。改革開放引進(jìn)了外資，吸引了人才流入蘇州的市場(chǎng)。但是購(gòu)房和租房的價(jià)格高昂，無法滿足人才的現(xiàn)實(shí)需求。由此了吸引住人才，發(fā)張?zhí)K州的地方經(jīng)濟(jì)，蘇州大力發(fā)展和完善公租房制度已是刻不容緩的任務(wù)。進(jìn)入新世紀(jì)后，由于蘇州政府在相關(guān)意見辦法中清晰地提出要單位加快宿舍樓建設(shè)，而且建議各級(jí)政府要使得人才公寓能規(guī)范建立，這使得公租房的設(shè)立和運(yùn)行過程得到規(guī)章化管理。如“青年公社”，“永馨家園”等是這一階段的典例。這階段是政府主導(dǎo)的公租房建設(shè)階段，由于政府出臺(tái)了文件，公租房的建設(shè)和管理基本得到了規(guī)范和有序管理。4.1.3全面擴(kuò)張階段蘇州伴隨著國(guó)家的富強(qiáng)和人民收入增長(zhǎng)率的提高，又伴隨著經(jīng)濟(jì)危機(jī)后房?jī)r(jià)的節(jié)節(jié)攀升，使得人與人之間的住房水平差距在擴(kuò)大，城市中低階層住房難問題不斷凸顯。蘇州開始實(shí)行產(chǎn)業(yè)的改革，這使得大批高技術(shù)人才越來越緊俏。綜合以上幾點(diǎn)，自零三年開始，政府將提高居民居住條件的滿意度提到了一個(gè)新高度，納入了政府實(shí)事項(xiàng)目中。后來規(guī)定在各區(qū)年度工作考核中一并納入了對(duì)中低收入群眾住房難題的改善指數(shù)。這些都體現(xiàn)政府對(duì)完善住房的堅(jiān)持和責(zé)任心。歷經(jīng)了長(zhǎng)期的評(píng)價(jià)和完善，蘇州相關(guān)公租房治理辦法與一零年年底開始執(zhí)行，蘇州進(jìn)入公租房全面擴(kuò)張的時(shí)期。查看辦法獲知，城市人口住房低于十八平米的住房艱難者能夠提交公租房申請(qǐng)。一年后，市區(qū)租賃保障實(shí)行細(xì)則得以公布。從公租房保障辦法再到公租房保障細(xì)則，這反映出，政府正在加大力度化解城市人口、外來務(wù)工者和新就業(yè)人群的住房矛盾。如今，蘇州公租房主要建成了面向市區(qū)人口的晉源橋小區(qū)、高新區(qū)的景山公寓，工業(yè)園區(qū)的菁英公寓、錦城公寓和明日之星等。各區(qū)零散的打工住宅和集體宿舍等，也要進(jìn)行規(guī)劃分配到住房保障體系里。這可以看出我市在公租房保障方面已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了對(duì)三大人群的全面覆蓋，在公租房的實(shí)行過程中也完成對(duì)其他住房的對(duì)接目標(biāo)。從摸索提升到規(guī)范管理再到全面擴(kuò)張，概括了公租房完善的三個(gè)主要過程，公租房在實(shí)施理念上也出現(xiàn)了由單位自建到政府主導(dǎo)和由讓打工群體居住向?qū)崿F(xiàn)每個(gè)群體居住權(quán)利的轉(zhuǎn)變。如今，政府?dāng)U大了保障對(duì)象的范圍一起將城市居民、打工人口和大學(xué)生納入了保障體系，因?yàn)楣夥康脑O(shè)立初衷就是讓中低收入群體都有房住。接下來公租房將圍繞建得起、租得到、住得好這一系列問題進(jìn)行規(guī)范和完善。4.2蘇州市現(xiàn)有的公租房制度和政策2010年出臺(tái)的《蘇州市公租房管理辦法》適用于公共租賃住房的規(guī)劃、建設(shè)、管理及監(jiān)督，這是蘇州公租房實(shí)行管理的規(guī)范性政策文件。而且，只隔了一年《蘇州市市居民公共租賃住房保障實(shí)施細(xì)則》開始實(shí)行，兩大文件體現(xiàn)蘇州公租房的特色如下：4.2.1蘇州公租房的籌資建設(shè)和機(jī)構(gòu)設(shè)置蘇州公租房房源上主要采用的是多種資本投資和多種途徑籌集資金擴(kuò)建的方式。主要出現(xiàn)了三中模式：第一種政府聯(lián)合相關(guān)機(jī)構(gòu)補(bǔ)貼的模式。比如園區(qū)的錦程之星就是其中一個(gè)例子。第二種是企業(yè)自己籌資構(gòu)建的方式。這種方法大部分是讓單位解決職員臨時(shí)居住情況。第三種是社會(huì)力量籌資建立。比如高新區(qū)的“景山公寓”。機(jī)構(gòu)設(shè)立方面，各市區(qū)和城鎮(zhèn)的公安、住房公積金等部門明確自己的職責(zé)范圍，并且協(xié)助市住建局進(jìn)行公租房的申請(qǐng)者的資格審核和后續(xù)實(shí)施過程的監(jiān)督。在蘇州的監(jiān)管和執(zhí)行部門主要是市住建局和住房保障管理中心。一個(gè)是政策的設(shè)置，另一個(gè)涉及房源規(guī)劃和申請(qǐng)條件的審查和配租。4.2.2蘇州公租房的保障對(duì)象和審核保障對(duì)象方面，劃分成中等偏低收入市區(qū)住房艱苦家庭、剛投入工作的群體、外來務(wù)工群體這三類人群。表4.1蘇州公租房的住房保障對(duì)象保障群體應(yīng)一起滿足以下要求城市中等偏低收入居住艱難家庭經(jīng)過考核，戶籍屬于蘇州人口范疇，而且已獲得住房保障資歷；城區(qū)困難人群申請(qǐng)要滿足月收入不超過2750元，人均居住區(qū)域不超過18平米，市區(qū)人的戶口要不少于五年時(shí)間；申請(qǐng)時(shí)沒有受益于其他任何的住房保障，排除通過了其他保障性住房但未曾拿到房的人群；新就業(yè)群體擁有大中專院校畢業(yè)證，從畢業(yè)到工作時(shí)間沒有超過5年的；同蘇州市公司定立了工作協(xié)議，兩者按時(shí)交社保的；申請(qǐng)人和家人在本區(qū)域內(nèi)沒有自有住房，也沒有租賃其他公共租房的外來務(wù)工群體同蘇州市公司定立了工作協(xié)議，兩者按時(shí)交社保的；申請(qǐng)人和家人在本區(qū)域內(nèi)沒有自有住房，也沒有租賃其他公共租房的；申請(qǐng)人申請(qǐng)成套住房的，其必須在本地工作一定時(shí)間期限的；資料來源：根據(jù)2010年發(fā)表的《蘇州公租房管理辦法》結(jié)合最新政策整理得到。申請(qǐng)和審核方面，蘇州的中低收入且無房的市民，政府優(yōu)先保護(hù)其居住權(quán)利。第一類人群：城鎮(zhèn)家庭已經(jīng)取得住房保障條件的要按照戶為單位向戶籍所在的住房保障機(jī)構(gòu)提供資料和證明來申請(qǐng)住房。第二類人群：對(duì)于新工作群體和外來務(wù)工人群的單獨(dú)請(qǐng)求，住房保護(hù)實(shí)施機(jī)構(gòu)不接受處理。這兩類人要告知簽訂合同的單位，讓單位擔(dān)保來向單位是所在地的機(jī)構(gòu)申請(qǐng)住房。相關(guān)實(shí)施機(jī)構(gòu)要按照具體流程進(jìn)行資格的審查和復(fù)查；結(jié)果要登記；對(duì)經(jīng)過審核一切都滿足準(zhǔn)入條件的人群要及時(shí)配租住房，保障其利益。4.2.3蘇州公租房的運(yùn)營(yíng)和管理締結(jié)和退出方面，符合住房保障的城鎮(zhèn)人口要和住房保障實(shí)施機(jī)構(gòu)締結(jié)合同；新工作群體、外來務(wù)工職員租賃公租房，由申請(qǐng)人、單位與住房保障管理機(jī)構(gòu)三方簽訂租賃條約，清楚三方各自的的權(quán)益和責(zé)任。承租期限到了，住戶要自覺退出。城市符合條件的人群按時(shí)每年進(jìn)行資格復(fù)審。若是復(fù)審后不滿足租住要求的，住戶要自覺退房。通過相關(guān)審核，確認(rèn)其居住還是有困難的可以繼續(xù)承租，但是要調(diào)高租金給予租??；對(duì)于剛就業(yè)群體、外來務(wù)工群體初次承租住宅的時(shí)間不超過三年時(shí)間。初次期滿后可以續(xù)租2年。并應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同提高租金標(biāo)準(zhǔn)。租金方面，因?yàn)楣夥繉俦Ｕ闲妥》?，租金定的要適當(dāng)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)租金才行。政策規(guī)定公租房設(shè)立的租金要參照同地區(qū)和同類住房具體問題具體分析，一般是不超過市價(jià)的70%左右；合乎低收入保障條件的城市人口，政府提供一半左右的補(bǔ)貼或租金減免優(yōu)惠，但是這種補(bǔ)貼排除了申請(qǐng)人或其家庭承租了公租房的情況。相關(guān)評(píng)估機(jī)構(gòu)會(huì)根據(jù)是否是古城內(nèi)外和成套等因素測(cè)定租金，每年公布并且調(diào)整。租賃管理方面，新就業(yè)群體和外來務(wù)工者申請(qǐng)國(guó)家優(yōu)惠供應(yīng)的公共租賃住房的初次租賃期不超過三年。租賃期滿后，仍然符合租賃條件的可以繼續(xù)申請(qǐng)兩年期限來居住，但是相關(guān)機(jī)構(gòu)在租賃合同中要適當(dāng)提高租金來與申請(qǐng)者締結(jié)合約。建設(shè)公租房小區(qū)的，要自己提供或轉(zhuǎn)給專門物業(yè)公司為住戶提供專業(yè)的物業(yè)服務(wù)。承租人要在交租金時(shí)一并繳納租賃期間產(chǎn)生的物業(yè)管理費(fèi)用。承租人理應(yīng)按照合同規(guī)定維護(hù)公租房的房屋和屋內(nèi)的設(shè)備。首先承租人根據(jù)自己的意愿無正當(dāng)理由閑置或提供給他人租住的要強(qiáng)制其退出租賃和一定期限不接受其申請(qǐng)，其次裝修公租房，損壞相關(guān)設(shè)備和房屋的要給予賠償，若是造成事故的要承擔(dān)法律責(zé)任。監(jiān)管管理方面，若是提供虛假材料申請(qǐng)公租房的個(gè)人或是單位，給予兩年內(nèi)不接受申請(qǐng)的懲罰。其次，使用非法手段得到公租房居住資格的，一經(jīng)查出強(qiáng)制退出，五年內(nèi)不受理申請(qǐng)；再者，住房不是本人居住的，或住戶無正當(dāng)理由滿半年不在住房的或是上繳租金的，相關(guān)執(zhí)行機(jī)構(gòu)要強(qiáng)行收回其公租房，并且追究其違反的相關(guān)法律責(zé)任。若是個(gè)人和單位不承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任的，管理部門可依法向人民法院提起訴訟追究其責(zé)任并強(qiáng)制執(zhí)行。對(duì)于住戶拖欠租金的可以聯(lián)系其單位，讓單位從工資中扣除相應(yīng)金額。4.3社會(huì)調(diào)查隨著大批量的公租房投入蘇州市市場(chǎng)，關(guān)注公租房的市場(chǎng)需求以及公租房的實(shí)施情況將是在公租房交付后關(guān)注的重中之重。同時(shí)針對(duì)大眾反映的問題深入分析，這對(duì)提高住戶滿意度對(duì)激勵(lì)我國(guó)住房保障體系的健康發(fā)展也具有重大意義。本論文針對(duì)蘇州各類人群設(shè)置公租房調(diào)查問卷，力求找到限制公租房滿意度的原因，為完善公租房管理提出建議。4.3.1調(diào)查對(duì)象和內(nèi)容此次對(duì)蘇州市公租房需求和滿意度的問卷調(diào)查總計(jì)獲得了108份答卷。調(diào)查對(duì)象涵蓋了蘇州公租房保障的三類群體機(jī)其他部分群體。本次問卷設(shè)計(jì)借鑒了國(guó)內(nèi)外的測(cè)量方面，主要可劃分為三部分：第一部分是基礎(chǔ)信息，主要調(diào)查答卷人是屬于哪類群體和收入情況；第二部分是受調(diào)查者的住房狀況，發(fā)現(xiàn)他們的住房需求是否得到滿足；第三部分是住房政策的調(diào)查，探究群眾對(duì)公租房實(shí)施的滿意情況。問卷重點(diǎn)涉及到租賃金額、準(zhǔn)入和退出線、監(jiān)督運(yùn)營(yíng)等幾方面。4.3.2調(diào)查方法本論文的社會(huì)調(diào)查主要采用問卷調(diào)查法，共計(jì)得到108份完整的答卷。詳細(xì)的施行方式如下：在落實(shí)調(diào)查問卷的設(shè)計(jì)與制作等相關(guān)工作后，把問卷發(fā)放在問卷星這個(gè)網(wǎng)站上，將調(diào)查網(wǎng)址放在蘇州的生活群里，讓蘇州各類人群協(xié)助調(diào)查。最后將答卷收齊統(tǒng)一處理，做出統(tǒng)計(jì)分析，繪制統(tǒng)計(jì)圖表。4.3.3調(diào)查結(jié)果（1）對(duì)調(diào)差對(duì)象基本情況的統(tǒng)計(jì)圖4.1蘇州公租房了解情況統(tǒng)計(jì)圖從圖表中得到絕大部分人知道公租房的存在，在這部分人中有59%的了解了一些，只有26%的群眾不了解，8%的人根本沒有聽說過。說明政府對(duì)公租房的宣傳力度還是可以的，各群體對(duì)公租房這項(xiàng)住房保障制度是熟悉的，這從另一方面的得到公租房是有一定影響力的住房政策。表4.2住房基本情況統(tǒng)計(jì)表分類類別樣本數(shù)量比例自有住房3027.78%租住私房4440.74%單位宿舍和集體宿舍2422.22%公共租賃住房109.26%在表4.2中可看到，在各個(gè)群體中將近半數(shù)的人現(xiàn)居在私房?jī)?nèi)，其他多數(shù)是租賃宿舍還有單位住房，只有9%的群體居住公共租賃住房。說明大部分人被排除在住房保障政策之外，可見公租房的準(zhǔn)人機(jī)制有待于完善，制定政策時(shí)候要考慮大部分群體，包括要讓更多的常住人口進(jìn)入保障范圍。表4.3房租占工資收入比重的統(tǒng)計(jì)表分類類別樣本數(shù)量比例25%以下4238.89%25%-50%5550.92%51%-75%98.33%75%以上21.85%表4.3顯示房租占收入25%-50%占據(jù)全部樣本人數(shù)的50.92%，在25%以下的只有38.89%。有關(guān)專家提出，一般發(fā)達(dá)國(guó)租金比上收入在25%之內(nèi)這是很理想的，一般在30%以下是還是合理的，若是高出30%就會(huì)造成大部分人群承擔(dān)不起。從以上數(shù)據(jù)顯示，房租占工資收入的比重是很大的，有一部分人反映房屋的市場(chǎng)租金高。（2）對(duì)公租房實(shí)施滿意情況的統(tǒng)計(jì)表4.4公租房的租金應(yīng)該占市場(chǎng)租金比例的統(tǒng)計(jì)表分類類別樣本數(shù)量比例50％以下6862.96%50％－60％2825.93%60％-70%109.26%70%以上21.85%表4.4統(tǒng)計(jì)各類群體認(rèn)為住房金額應(yīng)該占市租價(jià)的比例。其中占62.96%的樣本覺得公租房金額應(yīng)該在市價(jià)的一半之下，只有1.85%的人數(shù)覺得在70%以上?？梢姶蟛糠秩藬?shù)認(rèn)為公租房的居住價(jià)格應(yīng)該是較低廉的。這折射出人們對(duì)低廉的租金的渴望。表4.5最關(guān)注的公共租賃住房指標(biāo)統(tǒng)計(jì)表分類類別樣本數(shù)量比例租金水平5248.15%地理位置1816.67%房屋面積109.26%套型結(jié)構(gòu)87.41%生活配套2018.52%表4.5調(diào)查了各群體對(duì)公租房哪幾項(xiàng)指標(biāo)比較關(guān)注，其中租金水平占48.15%位居最受重視的指標(biāo)。接下來是生活配套實(shí)施占18.52%，地理位置占16.67%?？梢姼魅后w最關(guān)注的還是公租房的承租價(jià)格。其次是配套設(shè)施和地理位置。調(diào)查發(fā)現(xiàn)雖然各界積極加強(qiáng)公租房的構(gòu)建，然而公租房的申請(qǐng)數(shù)量卻不是很高，這導(dǎo)致了供需失衡。很多人認(rèn)為公租房?jī)r(jià)格過高，租不起，稍高收入的寧可通過市場(chǎng)解決住房難題。探究此類現(xiàn)象的原因主要是價(jià)格過高和公租房區(qū)位設(shè)置不合理。表4.6公租房存在現(xiàn)象調(diào)查表分類類別樣本數(shù)量比例供需不平衡，房源數(shù)量過少3229.63%公租房配租上存在暗箱操作2018.52%租賃者有錢，真正需求群體權(quán)益受損4642.59%公租房套型面積不合理109.26%數(shù)據(jù)顯示了，在人群比例占了42.59%的民眾認(rèn)為公租房最大的受益者根本不符合條件，這說明了很多人對(duì)住房政策表示懷疑。還有是公租房的供給數(shù)量失衡，現(xiàn)有的公租房數(shù)量不能有效的解決申請(qǐng)者的住房需求。在公租房的監(jiān)督管理問題上也出現(xiàn)了漏洞，反映在在對(duì)準(zhǔn)入資格的審查和配給上監(jiān)管不嚴(yán)。表4.7對(duì)于退出監(jiān)管力度的調(diào)查表分類類別樣本數(shù)量比例部門執(zhí)行力度強(qiáng)，可以及時(shí)排除不滿足條件的群體1816.67%住戶會(huì)自覺的退出住房保障，通過市場(chǎng)解決住房問題2624.07%部門更新住戶的信息不易，核實(shí)上存在難度3835.19%住戶會(huì)隱瞞真實(shí)信息來繼續(xù)續(xù)租2624.07%調(diào)查顯示了，將近35%的群體認(rèn)為政府對(duì)租戶的基本信息更新不足，這會(huì)導(dǎo)致相當(dāng)一部分群體在不符合租賃條件后，政策執(zhí)行部門排除不符合條件的住戶，加強(qiáng)公租房的流轉(zhuǎn)力度有困難。還有就是當(dāng)大部分的群體對(duì)住戶的誠(chéng)信情況表示懷疑，認(rèn)為他們會(huì)為了繼續(xù)享受低廉租金會(huì)隱瞞家庭將情況，這都顯示出各群體對(duì)退出住房的監(jiān)管力度不滿意，各部門不能統(tǒng)一更改住戶的信息，監(jiān)管其從進(jìn)入到退出的全過程。若是不能形成良好的退出機(jī)制，公租房會(huì)變成一種終生性的住房。第5章蘇州公租房完善與改進(jìn)的建議自從2010年蘇州大力發(fā)展公租房后，政府在土地和資金上擴(kuò)大投入。但是公租房在實(shí)際運(yùn)營(yíng)上出現(xiàn)了一些難題，就此根據(jù)蘇州公共租賃住房需求和滿意度調(diào)查表，發(fā)現(xiàn)租金定價(jià)機(jī)制和準(zhǔn)入退出機(jī)制的完善是提高公租房滿意度的關(guān)鍵。所以本章圍繞這幾個(gè)關(guān)鍵因素對(duì)蘇州公租房的實(shí)施提出了建議。5.1準(zhǔn)入機(jī)制的設(shè)置5.1.1保障對(duì)象的情況圖5.12010-2014年蘇州人均可支配收入（單位：元）資料來源：蘇州2010-2014年統(tǒng)計(jì)年鑒。根據(jù)蘇州統(tǒng)計(jì)年鑒整理得到以上圖例，可以看到蘇州近幾年收入變化情況。結(jié)合以往經(jīng)驗(yàn)低收入家庭收入標(biāo)準(zhǔn)占人均可支配收入的51.04%；人均可支配收入的80.2%是中等偏低階層。中國(guó)蘇州網(wǎng)責(zé)編.蘇州市區(qū)住房保障收入線標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整[N].蘇州日?qǐng)?bào),2014-05-10.而據(jù)蘇州統(tǒng)計(jì)局最新抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)表明市區(qū)2014年人均可支配收入為46677人民幣，換算得到每月人均收入是3889元，那么2015年最新得出的低收入人群應(yīng)該為收入在1983.4元以下，中等偏低收入群體得到3118.9元以下的月收入。所以公租房保障對(duì)象的人均月中國(guó)蘇州網(wǎng)責(zé)編.蘇州市區(qū)住房保障收入線標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整[N].蘇州日?qǐng)?bào),2014-05-10.5.1.2準(zhǔn)入條件設(shè)置蘇州公租房的保護(hù)群體主要涉及到3類人群。本地區(qū)中低收入市民、外來蘇打工的人群和新就業(yè)群體?，F(xiàn)在的住房措施基本實(shí)現(xiàn)了這三類群體的居住需要?？此麄兊纳暾?qǐng)入住的門檻設(shè)置不是很合理。首先，第一類住房保障群體是擁有蘇州戶籍的住房困難群體，具體上是平均每月收入不超過2750元，人均居住面積低于18平方和擁有戶口滿五年以上的人群，并且在配租上是優(yōu)先供應(yīng)給無房市民的。準(zhǔn)入實(shí)行戶籍和收入兩方面的限制，但是戶口滿五年，并不是很合理。許多新落戶蘇州的又不滿足第二三類住戶條件的無法申請(qǐng)。其次可以增加條件。我認(rèn)為準(zhǔn)入線可以增加住房面積、人均收入、還有家庭成員年齡、附加其他特殊人群（勞模、殘疾人、失獨(dú)人員等）的保障。將每月收入金額低于2750元、住房面積低于18平米的作為申請(qǐng)條件，考慮每戶的人均年齡和特殊群體進(jìn)行加分排列，實(shí)行排序?qū)徍嗽趦?yōu)先安排居住。第二類人群是否具備完備的勞動(dòng)合同不應(yīng)該成為限制申請(qǐng)者的條件，因?yàn)檫@會(huì)排除掉一些不能取得固定收入的弱勢(shì)群體。公租房畢竟是為中低收入人群設(shè)計(jì)的，要全面考慮到這些群體的收入特點(diǎn)。若是剛工作就可以有很高收入的人群也不該成為保障對(duì)象。所以也應(yīng)該對(duì)第二部分人群設(shè)置收入線，可以和第一類群體一樣的收入限制?？偨Y(jié)起來應(yīng)該讓收入低于2750元和畢業(yè)不滿5年中專及大學(xué)的新就業(yè)人群納入公租房保障體系。只有降低門檻這才能有利于對(duì)外來人口的管理并且體現(xiàn)政府對(duì)民生的關(guān)注，第三類人群，外來務(wù)工者的準(zhǔn)入上規(guī)定在本地居住就業(yè)并且有一定的年限，這個(gè)年限問題并不確定?？梢韵纫?guī)定10年，保障那些老務(wù)工人員的居住權(quán)利。還有一點(diǎn)是申請(qǐng)人和配偶無居住私房和公房，這個(gè)條件排除了那些買到房卻沒拿到房的人。查詢資料得到，買經(jīng)濟(jì)適用房要等上一段時(shí)間才可以居住，所以這個(gè)規(guī)定不能保障等候領(lǐng)取住房的人群的住房權(quán)利。那么這點(diǎn)改為外來人口在蘇州無房包括購(gòu)買了房要一年以上才拿到房產(chǎn)的人群并且在蘇州居住滿10年的可申請(qǐng)公租房。5.2公租房的租金5.2.1租金定價(jià)的方法分析公租房的調(diào)查結(jié)果得到人們對(duì)公租房租金的看法，大多都覺得過高。究其原因是絕大部分區(qū)域?qū)嵭姓鲗?dǎo)和市場(chǎng)調(diào)控的方法，將租金設(shè)置的低于市場(chǎng)價(jià)。但是這種不明確的定價(jià)方法導(dǎo)致了一線城市的公租房租金已經(jīng)等同于市場(chǎng)租金的結(jié)果。公租房的定價(jià)主要要考慮兩個(gè)方面的原則，廣泛的福利性和可持續(xù)原則，即為了保障夾心層群體的利益，定價(jià)不可過高。但是公租房要適應(yīng)廣泛的中低收入群體的住房保障長(zhǎng)期計(jì)劃，所以確定價(jià)格時(shí)，要考慮投資的回報(bào)，保障公租房建設(shè)的持續(xù)性。其次，租金涵蓋了從投入建房到管理的費(fèi)用。租金的過高都可能是其中的一環(huán)節(jié)出現(xiàn)高價(jià)。所以可以從建房的源頭抓起，采取擴(kuò)大民間資本的投入。并且可以擴(kuò)充其他收入來彌資金的投入，比如多建設(shè)公租房小區(qū)，適當(dāng)擴(kuò)大商業(yè)房的比例，這樣就可以向公租房小區(qū)的商品住房收取部分市場(chǎng)租金來平衡大部分的租金價(jià)格，回收一部分資本。資料顯示，蘇州園區(qū)公租房的租金出臺(tái)了公積金的繳費(fèi)模式。但是在具體實(shí)行中，因?yàn)榭晒┨崛〉慕痤~不多和手續(xù)的麻煩。導(dǎo)致這項(xiàng)措施無法推廣。所以要解決公租房的租金問題也要進(jìn)一步完善公積金的使用功能，簡(jiǎn)化手續(xù)的辦理。一般住宅的定價(jià)策略主要有：第一是市場(chǎng)比較法，將是將租金與最近同類的房子價(jià)格相比較修正價(jià)格，這是租金估價(jià)最常用的方法之一，但是其缺點(diǎn)是價(jià)格缺乏穩(wěn)定性；第二是成本法是建造類似房屋所需的各類費(fèi)用的總和包括各類稅金，這種方法一般忽視了市場(chǎng)和競(jìng)爭(zhēng)的情況；第三種是剩余法，開發(fā)住房后的收益扣除各類費(fèi)用，確定剩余數(shù)來評(píng)估房?jī)r(jià)，這種方法沒有考慮到住房保障群體的實(shí)際接受能力，缺乏靈活性。本文定價(jià)方法綜合以上方法采用差別化定價(jià)方式：政府以市場(chǎng)價(jià)為基準(zhǔn)線，再結(jié)合實(shí)際中保障對(duì)象的支付能力定價(jià)。然而伴隨公租房供應(yīng)數(shù)目的增多，地塊分配在各個(gè)地區(qū)，那么建議要執(zhí)行差別化房租定價(jià)策略。每?jī)赡昕己瞬煌貕K的市場(chǎng)房?jī)r(jià)結(jié)合收入水平定價(jià)。租賃金額是收入狀況，房屋特征，租住位置，交通情況，房屋配套設(shè)施的綜合制定。接著按照家庭收入的差異劃分等級(jí)，若是租金仍然超過收入的三分之一以上，財(cái)政撥款給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)貼。5.2.2租金的計(jì)算結(jié)合前面的數(shù)據(jù)得到蘇州中低收入群體的收入在1983-3118元之間，這就是公租房應(yīng)該保障的對(duì)象?？偨Y(jié)出來有兩種簡(jiǎn)略評(píng)估租金的算法。在第一種算法，根據(jù)以往公租房的實(shí)施情況，公租房租金最多不超過收入的30%。2014年蘇州城市人口平均收入2889元每月，中低收入群體的收入在1983-3118元之間。所以得出租金人均在594.9-934.2元之間比較合理。均衡一下金額在764.5元左右比較合理。第二種算法，根據(jù)規(guī)定城市居民公共租賃住房租金實(shí)行“參照市場(chǎng)價(jià)格、體現(xiàn)保障功效”的原則。蘇州的租金規(guī)定是同類地段住房的百分之七十，查看資料得到市區(qū)一套九十平米的房子以市場(chǎng)租金根據(jù)地段不同在1800元到2300元。沈婷.節(jié)后蘇州租金火爆房源供不應(yīng)求[N].金陵晚報(bào),2014-02-09.按目前市場(chǎng)價(jià)在每平方米20元至25元，那么公租房租金取市場(chǎng)價(jià)的百分之七十就應(yīng)該在14-17.8元之間每平米每月。依照蘇州市區(qū)公租房的套型面積分為三個(gè)層次，分別為45平方米、55平方米和65平方米，如果按照基本55平米中等戶型沈婷.節(jié)后蘇州租金火爆房源供不應(yīng)求[N].金陵晚報(bào),2014-02-09.按照第一二種算法，可看出公租房的價(jià)格按照兩種方法價(jià)格都在價(jià)格在700-900元之間，再結(jié)合地段的不同和住宅配套實(shí)施的差異具體調(diào)整，這個(gè)房?jī)r(jià)也是較合理的。5.3公租房的運(yùn)營(yíng)5.3.1對(duì)人的管理在運(yùn)營(yíng)中針對(duì)后期人的管理要提高力度。對(duì)偽造材料的要嚴(yán)厲處罰，可以沒收一年的租金加上監(jiān)禁半年。第二對(duì)于轉(zhuǎn)租牟利的處罰繳納2倍的租金，在責(zé)令退出。第三對(duì)破壞和擅自改造公租房的，視其危害大小，進(jìn)行教育批評(píng)，要求恢復(fù)原狀，承擔(dān)維修費(fèi)用，責(zé)令其退出公租房保障。第四對(duì)無正當(dāng)原因半年以上閑置住房的或其他原因獲得住房的，要繳納市場(chǎng)的租金并責(zé)令其退出。條例上規(guī)定對(duì)不滿足公租房租住要求的人群采取一定金額貨幣的處罰和動(dòng)用一定手段強(qiáng)制其離開，在一定期限不得承租。租戶沒有繳納足夠金額的租金和其他錢的，其公司要幫助相關(guān)部門將一定金額錢財(cái)從工資卡里扣去。但是我覺得這種做法不一定有效果。自取消公租房的租住資格起，安排一個(gè)3個(gè)月的過渡期，這時(shí)候可以采取利用信用卡制約，將租金支付設(shè)計(jì)為對(duì)銀行的還貸，超過期限按照市場(chǎng)租金的三倍支付，拒絕支付的將被計(jì)入不誠(chéng)心的記錄。在出租前可以先約定失信處罰條約，納入合同。嚴(yán)格實(shí)行對(duì)人的審查制度，可以借鑒香港的措施。審查時(shí)，要求申請(qǐng)人將資產(chǎn)凈值（月收入、家庭總收入、房產(chǎn)、車輛、投資、經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)、存款、現(xiàn)金等）在相關(guān)表格上詳細(xì)地填寫。對(duì)于蘇州市房管局的審查結(jié)果要先在網(wǎng)站上和社區(qū)里一起同步公示。然后對(duì)結(jié)果再到全市進(jìn)行復(fù)審。如此可以保證公示結(jié)果的可靠性。5.3.2對(duì)房的管理在調(diào)查中可以看到居民對(duì)提高服務(wù)質(zhì)量的呼聲很大，他們反映了很多問題，像是，物業(yè)費(fèi)的有點(diǎn)貴，小區(qū)衛(wèi)生和維修服務(wù)不及時(shí)，安全方面也不到位。物業(yè)公司也應(yīng)該強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，建立一套標(biāo)準(zhǔn)來提高管理人員的素質(zhì)與住戶溝通交流，及時(shí)處理住戶反映的問題。在配套設(shè)施，公租房周邊的的建設(shè)比較薄弱，這會(huì)影響住戶居住的便利性和舒適性，使得中低收入群體的住房生活成本增加。管理房子的行政管理部門要配齊相關(guān)配套設(shè)施，排除“教育難、醫(yī)療難、餐飲難”這些難題。所以為了更好服務(wù)住戶們，公租房行政主管部門要在服務(wù)上實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)化（看房、簽約和入?。⑶冶O(jiān)督協(xié)同物業(yè)公司共同管理。要建立人性化的退出機(jī)制，期限上采用有限租賃期限，首期租賃期為5年，租住時(shí)間滿了可以按照要求提交相關(guān)資料，重新簽署合同續(xù)租3年。這可以提高了管理效率。在退出上，若是租賃期間購(gòu)買、繼承和其他方式有居住地方的，要強(qiáng)制退出公租房。政府要完善對(duì)監(jiān)管機(jī)制的設(shè)置。要一定時(shí)間或不定時(shí)組織對(duì)承租者的財(cái)產(chǎn)審查。將住戶審查資料錄入數(shù)據(jù)庫(kù)，相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)來鼓勵(lì)承租人互相間監(jiān)督舉報(bào)。這有利于后期不滿足住房保障條件的住戶可以及時(shí)退出住房。結(jié)論本文根據(jù)對(duì)國(guó)內(nèi)外實(shí)施公租房的經(jīng)驗(yàn)和蘇州公租房的具體實(shí)施情況進(jìn)行分析比較。發(fā)現(xiàn)公租房管理中存在了不合理方面，并且提出相應(yīng)解決辦法和對(duì)策。同時(shí)，可以看出公租房租金的金額設(shè)置、準(zhǔn)入和退出機(jī)制上的問題制約了公租房的推行和穩(wěn)健發(fā)展。首先，由于本論文研究的是公租房而不是并軌后的公共租賃住房。不同于廉租房，由于公租房保障的特點(diǎn)，租金價(jià)格不可以定的很低廉。我們可以按照市場(chǎng)價(jià)或收入水平，得到一般小戶型55平米公租房租金在700-900左右，再結(jié)合差異化租金定價(jià)法按配套設(shè)施，交通位置使租金上下浮動(dòng)。若是承租人負(fù)擔(dān)的租金高于其工資收入的30%，高出的金額國(guó)家要給予補(bǔ)貼。如此就能保護(hù)中低收入群眾中的稍低收入者的住房權(quán)益。其次，是否設(shè)置恰當(dāng)?shù)臏?zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，審核上是否嚴(yán)格執(zhí)行這也會(huì)影響公租房運(yùn)行的效率和公平問題。如今的公租房在保障對(duì)象上涵蓋了包括城市戶籍中低收入群體、新就業(yè)群體和外來務(wù)工者們這三類群體。在準(zhǔn)入線的設(shè)置上要放開并且加強(qiáng)對(duì)申請(qǐng)者的審核，讓配租過程在陽光下進(jìn)行。再者，在公租房的退出機(jī)制上政府要加強(qiáng)住房的監(jiān)督，市管理局要按照相關(guān)條例對(duì)違反住房合同的進(jìn)行處罰或強(qiáng)制退出等，確保做好房源的回收工作。提高保障性住房的流動(dòng)力，增加租房的利用率。最后，要加快公租房的法規(guī)建設(shè)，國(guó)家加大對(duì)公租房的地方性法律和政策支持，地方政府要考慮保障對(duì)象的切實(shí)需求，并且相關(guān)部門也要公眾一個(gè)參與機(jī)會(huì)一起完善具體實(shí)施辦法。公租房的完善不單單對(duì)蘇州目前處理中低收入城市群體、外來人員和新工作人群的住房難題有重大意義，并且當(dāng)局經(jīng)過設(shè)立公租房也能夠?qū)崿F(xiàn)拉動(dòng)內(nèi)需和調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的作用。所以各界要重視和監(jiān)督公租房的建設(shè)和實(shí)施，加大立法和各個(gè)團(tuán)體的監(jiān)督。政府只有重視群眾的住房困難現(xiàn)象，建立和完善公租房的住房保障體系，加大對(duì)住房投資和建設(shè)力度，使得人人有房住，這樣才能實(shí)現(xiàn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的健康可持續(xù)發(fā)展的愿景。致謝猶記得在大學(xué)四年里，我始終堅(jiān)持學(xué)以致用，不敢放松對(duì)自己的要求。特別是通過轉(zhuǎn)本的機(jī)會(huì)進(jìn)入本科學(xué)習(xí)，我對(duì)自己的專業(yè)也有了更加系統(tǒng)的認(rèn)識(shí)，也實(shí)現(xiàn)了自己的人生觀和思想上的一次跨越。此次論文從選題到搜集資料到撰寫是一個(gè)漫長(zhǎng)的階段，這其中有艱辛也有感動(dòng)。我想在此對(duì)那些鼓勵(lì)我的人，獻(xiàn)給他們誠(chéng)摯的謝意。首先，感激家人在我學(xué)習(xí)和生活上的無私關(guān)懷，他們是我進(jìn)步的最大動(dòng)力。其次，由于實(shí)習(xí)的原因，不能去校區(qū)的圖書館查閱資料，在此要謝謝諍友們能抽出時(shí)間幫我查找部分的資料。再者，對(duì)實(shí)習(xí)單位的同事和朋友的理解和關(guān)心表示感謝。最后，感謝那些加入問卷調(diào)查的人們，在他們的幫助下我的論文才能夠完成。隨著光陰的飛逝，轉(zhuǎn)眼便是臨近畢業(yè)了。要與呆了兩年的學(xué)校、朋友和老師們分離，我內(nèi)心十分不舍。在這里向?qū)W校的教師和朋友們表示最真誠(chéng)的謝意，感謝他們對(duì)我生活和學(xué)習(xí)上的幫助

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ecensusregionispresentedintable1forillustrativepurpose.ThehousingbenefitislargerthantheAFDCbenefitinfouroftheninecities,andinfourofthecitiesitismorethanhalfaslargeasAFDCfoodstamps,andMedicaidcombined.thehousingbenefitinCosAngelesis$567permonth,whichmakesupathirdofthetotalbenefitpackage.Ahousingbenefitof$338permonthinBirminghammakesupabout40percentofthetotalwelfarepackage.Thisarticleteststheimpactofboththesizeofthehousingsubsidyandtherationingintheassistedhousingprogramsonahousehold’sdecisiontoparticipateinlaborforeandtoparticipateinthehousingprograms.Thisisdoneinthecontextoftheentirewelfarepackage.Inclusionofthehousingassistanceprogramsinthechoiceproblemisnecessarytounderstandthetotalimpactofthewelfarepackageonlaborsupplyandprogramparticipation.Forexample,laborforceparticipationratesaremuchlowerforhousingparticipantsthanforthosewhoarenot（49percentvs.72percent).Further,iftheeffecthousingbenefitshaveonbehavioriscorrelatedwiththeeffectotherbenefitsinthewelfarepackagehaveonbehavior,thenpastresultsthatexcludehousinghavebeenbiased,Asimilarargumentcanbemadeoftheimportanceofincludingtheotherwelfareprogramsinananalysisoftheimpactofhousingassistance,ratherthanstudyinghousinginisolation.Manyhouseholdstendtoparticipateinmultiplepublicassistanceprogramsattime(table2).Therefore,studyingoneprogramatatimeislikelytoleadtospuriousresults.Theresultofthisanalysisindicatethattheabilitytocontrolforrationingofhousingsubsidiesiscriticalinanalyzingtheimpactofhousingassistanceonthedecisionsofhouseholds.Althoughthesizeofthehousingsubsidyhasonlyamarginallystatisticallysignificanteffectonlaborforceparticipation,therationingintheprogramshasanimpactonparticipationinboththelaborforceandthehousingprograms.Theresultsalsosuggestthatpaststudiesoftheeffectofentitlementsmanyhavebeenbiaseddownward,andthatnotincludinghousinginthetotalpackageofbenefitsofferedtohouseholdsunderestimatestheimpactofthetotalwelfarepackage.Simulationsdemonstratethathousingdollarshaveamarginalimpactonlaborforceparticipationprobabilitiessimilartotheentitlementdollars,andthatexclusionofthehousingprogramsinastudyofthewelfareprogramsunderestimatesthetotaleffectofthepackageonlaborforceparticipationbyasmuchas21percent.Theremainderofthisarticleisorganizedasfollow.ThenextsectionreviewstheliteratureontheimpactthatwelfareprogramsuchasAFDC,foodstamps,andMedicaidhaveonlaborsupply,anddiscussionthefewarticlesthataddresstheissueoftheimpacthousingassistancehasonlaborforceparticipation.Thethirdsectionoutlinestheemp