物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展分析報告

#/35展新趨勢。圖表55綠城服務(wù)在管面積構(gòu)成圖表56綠城服務(wù)收入構(gòu)成資料來源：綠城服務(wù)公司公告，市場爭辯部資料來源：綠城服務(wù)公司公告，市場爭辯部圖表57綠城服務(wù)營業(yè)收入及其同比圖表展新趨勢。圖表55綠城服務(wù)在管面積構(gòu)成圖表56綠城服務(wù)收入構(gòu)成資料來源：綠城服務(wù)公司公告，市場爭辯部資料來源：綠城服務(wù)公司公告，市場爭辯部圖表57綠城服務(wù)營業(yè)收入及其同比圖表58綠城服務(wù)凈利潤及其同比資料來源：wind,市場爭辯部資料來源：wind,市場爭辯部增值項目穩(wěn)步推動，早教業(yè)務(wù)再添動能。園區(qū)服務(wù)和詢問服務(wù)是公司傳統(tǒng)的增值服務(wù)，今年連續(xù)強勢進展。園區(qū)服務(wù)包括了園區(qū)產(chǎn)品、居家生活、園區(qū)空間、物業(yè)資產(chǎn)管理、文化教育等基于業(yè)主全生活服務(wù)場景及房地產(chǎn)全生命周期的產(chǎn)品和解決方案。詢問服務(wù)包括在建物業(yè)服務(wù)和管理詢問服務(wù)。截至2019年底，園區(qū)服務(wù)收入達到19.13億元，占總收入的22.3%,同比增長46%；詢問服務(wù)收入12.17億元，在總收入中占比14.2%,較上一年增長29.6%。在保持傳統(tǒng)優(yōu)勢業(yè)務(wù)持續(xù)進展的同時，公司積極向新領(lǐng)域拓展，不斷改進完善其早教品牌“奇異園”，并且收購澳洲MAG公司以引入其先進教育理念及課程，提升公司早教品牌的核心競爭

力。4.3中海物業(yè)公司于1986年在香港注冊成立，1991年正式進入中國市場，成立了“中海物業(yè)深圳公司”，漸漸擴張至大陸20多個省份及港澳地區(qū)。2005年公司正式推出“中海?深藍”這一高端物業(yè)管理品牌，并于次年成功走出國門進入越南市場。中海物業(yè)集團在2013年獲得IS09001.IS01400UOHSAS18001三體系認證證書，并于2015年在港交所上市。公司目前管理面積超過1.58億方，掩蓋全國114個主要城市，在管項目超過850個。公司2019年營業(yè)總收入49.0億元，同比增長25.8%；實現(xiàn)凈利潤4.8億元，同比增長33.4%,實現(xiàn)規(guī)模、業(yè)績雙豐收。圖表59中海物業(yè)營業(yè)收入及其同比圖表圖表59中海物業(yè)營業(yè)收入及其同比圖表60中海物業(yè)凈利潤及其同比資料來源：wind,市場爭辯部資料來源：Wind,市場爭辯部央企背景帶來市政業(yè)務(wù)拓展優(yōu)勢。中海物業(yè)集團是中國海外集團旗下唯一的物業(yè)管理公司，中國海外集團又隸屬于位居世界500強企業(yè)第21位的中國建筑集團。公司依托央企背景，在非住宅業(yè)態(tài)領(lǐng)域拓展表現(xiàn)亮眼。其中，包括雄安新區(qū)啟動項目-雄安新區(qū)市民服務(wù)中心，港珠澳大橋口岸，西九龍高鐵站，香港司法機構(gòu)下轄物業(yè)等國內(nèi)重要的市政服務(wù)項目。圖表61騰訊云計算中心資料來源：中海物業(yè)官網(wǎng)，市場爭辯部資料來源：中海物業(yè)官網(wǎng)，市場爭辯部圖表62中心人民政府駐港聯(lián)絡(luò)辦公大廈興海物聯(lián)，優(yōu)你互聯(lián)，新技術(shù)帶來新動力。公司基于客戶需求，通過物聯(lián)網(wǎng)、互聯(lián)網(wǎng)等新興技術(shù)，定制了才智型社區(qū)的整體解決方案，為品牌價值提升和增值運營供應(yīng)了牢靠的服務(wù)基礎(chǔ)。興海物聯(lián)接受物聯(lián)網(wǎng)+社區(qū)的方式，通過大數(shù)據(jù)平臺和配套的技術(shù)解決方案以及產(chǎn)品體系，為可持續(xù)增長社區(qū)充能，供應(yīng)了一系列切實有效的創(chuàng)新服務(wù)產(chǎn)品。優(yōu)你互聯(lián)則依托公司優(yōu)質(zhì)服務(wù)的基礎(chǔ)和豐富的社區(qū)資源,通過開放性的優(yōu)你家圖表61騰訊云計算中心資料來源：中海物業(yè)官網(wǎng)，市場爭辯部資料來源：中海物業(yè)官網(wǎng)，市場爭辯部圖表62中心人民政府駐港聯(lián)絡(luò)辦公大廈興海物聯(lián)，優(yōu)你互聯(lián)，新技術(shù)帶來新動力。公司基于客戶需求，通過物聯(lián)網(wǎng)、互聯(lián)網(wǎng)等新興技術(shù)，定制了才智型社區(qū)的整體解決方案，為品牌價值提升和增值運營供應(yīng)了牢靠的服務(wù)基礎(chǔ)。興海物聯(lián)接受物聯(lián)網(wǎng)+社區(qū)的方式，通過大數(shù)據(jù)平臺和配套的技術(shù)解決方案以及產(chǎn)品體系，為可持續(xù)增長社區(qū)充能，供應(yīng)了一系列切實有效的創(chuàng)新服務(wù)產(chǎn)品。優(yōu)你互聯(lián)則依托公司優(yōu)質(zhì)服務(wù)的基礎(chǔ)和豐富的社區(qū)資源,通過開放性的優(yōu)你家app和微信平臺等載體，連接客戶、商戶、物業(yè)實現(xiàn)多方共贏，打造了一個專業(yè)化、多功能的互聯(lián)網(wǎng)生態(tài)圈。資料來源：中海物業(yè)官網(wǎng)，市場爭辯部 資料來源：中海物業(yè)官網(wǎng)，市場爭辯部4.4永升生活服務(wù)上海永升物業(yè)管理有限公司于2002年在上海成立。2013年獲得ISO9001:2008質(zhì)量管理體系認證、IS014001:2004環(huán)境管理體系認證及GB/T28001-2011職業(yè)健康平安管理體系認證，并于次年進入行業(yè)百強。2018年正式在港交所掛牌上市。2019年進行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，公司簡稱由“永升物業(yè)”更名為“永升服務(wù)”，并發(fā)布高端品牌“箱悅管

家”。截至2019年末，永升服務(wù)掩蓋了全國78個城市，用戶超過31萬。在管總簽約面積約為1.1億方，項目609個，服務(wù)范圍涵蓋住宅、辦公、商業(yè)園區(qū)、學(xué)校、醫(yī)院、展覽中心等。圖表65永升生活服務(wù)營業(yè)收入及其同比圖表66圖表65永升生活服務(wù)營業(yè)收入及其同比圖表66永升生活服務(wù)凈利潤及其同比資料來源：wind,市場爭辯部資料來源：wind,市場爭辯部內(nèi)部繼承與外部拓展并進。公司管理規(guī)模逐年提升，在得到旭輝集團大力支持的同時樂觀外拓，與遼寧廣納，廣西筑成等地產(chǎn)商進行合作取得其物業(yè)管理權(quán),并且收購青島雅園補充高端物業(yè)板塊，以多元方式向獨立市場拓展第三方資源。截至2019年底，公司在管面積6520萬方，同比增長62.2%。在管面積中來自旭輝集團的項目面積為1768.5萬方，占比27.1%,比去年同期下降9.3個百分點，物業(yè)收入中來自旭輝集團的占比50.1%,同比降低15.6%。圖表67圖表67永升生活服務(wù)在管面積構(gòu)成（按來源）圖表68永升生活服務(wù)收入構(gòu)成（按來源）資料來源：永升生活服務(wù)公司公告，市場爭辯部資料來源：永升生活服務(wù)公司公告，市場爭辯部

資料來源：永升生活服務(wù)公司公告，市場爭辯部資料來源：永升生活服務(wù)公司公告，市場爭辯部服務(wù)供應(yīng)多樣化，掩蓋多業(yè)態(tài)物管組合。公司在2019年進一步向非住宅業(yè)態(tài)進行拓展，進入一些更為細分的板塊，例如高速大路服務(wù)站、地鐵軌道交通、景區(qū)旅游點等。2019年，公司新增在管建筑面積中非住宅項目約為19.9%,社區(qū)增值服務(wù)實現(xiàn)營收4.83億元，同比增長143.5%,來自社區(qū)增值服務(wù)的收入占總收比例達到25.7%。公司已經(jīng)初步實現(xiàn)全業(yè)態(tài)掩蓋。同時公司推出了一系列定制化的增值服務(wù)滿足客戶的需求，包括旭惠每家、旭惠團、鄰聚游等?；诟鼮樨S富的業(yè)態(tài)組合和共性化的增值服務(wù)，將來公司的整體價值值得期盼。圖表69圖表69永升生活服務(wù)在管面積構(gòu)成（按業(yè)態(tài)）圖表70永升生活服務(wù)收入構(gòu)成（按業(yè)態(tài)）資料來源：永升生活服務(wù)公司公告，市場爭辯部資料來源：永升生活服務(wù)公司公告，市場爭辯部資料來源：永升生活服務(wù)公司公告，市場爭辯部資料來源：永升生活服務(wù)公司公告，市場爭辯部圖表71永升才智物業(yè)資料來源：永升生活服務(wù)官網(wǎng)，市場爭辯部圖表71永升才智物業(yè)資料來源：永升生活服務(wù)官網(wǎng)，市場爭辯部4.5雅生活服務(wù)雅居樂物業(yè)管理公司成立于1992年，于2018年在港交所上市，業(yè)務(wù)包括物業(yè)服務(wù)、資產(chǎn)管理、公共服務(wù)和社區(qū)商業(yè)，在管面積約5億平方米，掩蓋全國超過30個省、直轄市、自治區(qū)，服務(wù)項目數(shù)量超過3500個，位列2019中國物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)第7名.圖表72雅生活營業(yè)收入及其同比圖表圖表72雅生活營業(yè)收入及其同比圖表73雅生活凈利潤及其同比資料來源：雅生活服務(wù)公司公告，市場爭辯部資料來源：雅生活服務(wù)公司公告，市場爭辯部資料來源：雅生活服務(wù)公司公告，市場爭辯部資料來源：雅生活服務(wù)公司公告，市場爭辯部強強聯(lián)手，拓寬邊界，高速增長。公司2017年收購綠地物業(yè)后，雙一線地產(chǎn)開發(fā)商的聯(lián)合為公司管理規(guī)模的內(nèi)源擴張供應(yīng)了保障。截至2019年末，公司在管面積和合約面積相較去年分別提升69.4%和55.0%,達到2.34億方和3.56億方。來自雅居樂集團和綠地控股兩大股東的合約面積占比32.9%,其中雅居樂集團合約面積7705.3萬方，綠地控股合約面積4007.6萬方。來自第三方的合約面積達到2.39億方，占比67.1%,與上一年相比新増率達到了74%,第三方拓展力量格外優(yōu)秀。圖表74雅生活服務(wù)合約面積（萬方）40000圖表75雅生活服務(wù)在管面積構(gòu)成（按來源）■來自兩大股東來自第三方拓展35000-30000250002000015000100005000：L120162017資料來源：雅生活服務(wù)公司公告，市場爭辯部資料來源：雅生活服務(wù)公司公告，市場爭辯部多元增值服務(wù)，收入渠道豐富。公司在保持傳統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)的同時通過發(fā)展公共業(yè)務(wù)，社區(qū)商業(yè)，資產(chǎn)管理拓展多元化進展路徑。目前公司在管寫字樓面積200萬方，合約管理寫字樓面積超過800萬方，為超過6700萬方的公共項目提供服務(wù)，同時還通過一系列子公司，包括：雅韜廣告、雅天科技、雅信工程詢問、雅卓地產(chǎn)等為社區(qū)商業(yè)供應(yīng)360度的增值服務(wù)。2019年公司社區(qū)增值服務(wù)毛利率達到54.4%,為公司制造了4.85億元的收入，較2018年增長了68.1%。圖表76雅生活組織架構(gòu)資料來源：雅生活服務(wù)官網(wǎng)，市場爭辯部市場建議：受益于近幾年我國房地產(chǎn)市場銷售高增，將來2-3年物管規(guī)模擴張?zhí)崴僭诩?。傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)規(guī)模穩(wěn)步提升的同時，頭部企業(yè)樂觀探究非住宅領(lǐng)域及非傳統(tǒng)的增值業(yè)務(wù)，實現(xiàn)雙維度進展。行業(yè)頭部企業(yè)的規(guī)模優(yōu)勢逐步凸顯，將來集中度