房地產(chǎn)營改增影響與準(zhǔn)備

房地產(chǎn)營改增影響與準(zhǔn)備目錄

我國營改增進(jìn)展情況營業(yè)稅和增值稅的理解關(guān)于增值稅的幾個(gè)重要問題（發(fā)票等）“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的影響2營改增進(jìn)度2013年8月1日部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)交通運(yùn)輸業(yè)2014年1月1日鐵路運(yùn)輸業(yè)郵政服務(wù)業(yè)生活型服務(wù)業(yè)建筑業(yè)房地產(chǎn)業(yè)金融業(yè)2014年6月1日電信業(yè)4營改增效應(yīng)傳導(dǎo)的基本路徑是：以消除重復(fù)征稅為前提，以市場充分競爭為基礎(chǔ)，通過深化產(chǎn)業(yè)分工與協(xié)作，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、需求結(jié)構(gòu)和就業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，促進(jìn)社會生產(chǎn)力水平相應(yīng)提升。宏觀經(jīng)濟(jì)的影響改善外貿(mào)出口優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)促進(jìn)社會就業(yè)擴(kuò)大國內(nèi)需求深化產(chǎn)業(yè)分工營改增對宏觀經(jīng)濟(jì)影響5不僅對企業(yè)自身產(chǎn)生影響，而且通過企業(yè)對整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈、上下游產(chǎn)生影響增值稅不重復(fù)征稅的特點(diǎn)，有利于公司內(nèi)部專業(yè)化運(yùn)營管理增值稅計(jì)征復(fù)雜、管控嚴(yán)格的特點(diǎn)，要求企業(yè)精細(xì)化管理營改增對微觀的影響營業(yè)稅和增值稅的理解（比較）2012年8月，本設(shè)計(jì)院收到設(shè)計(jì)費(fèi)100萬元，已開出發(fā)票。購買了紙張及辦公用品等23.4萬元（對方開具的增值稅專用發(fā)票）,當(dāng)月工資等其他費(fèi)用50萬元。計(jì)算當(dāng)月應(yīng)交稅金、會計(jì)分錄，及利潤。＝100×5.6%＝5.6萬元借：銀行存款100萬元貸：主營業(yè)務(wù)收入100萬元先看看營業(yè)稅，一個(gè)簡單案例：二、會計(jì)分錄：1、銷售及稅金的核算一、應(yīng)繳營業(yè)稅金及附加借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加5.6萬元

貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交營業(yè)稅5.6萬元100萬元收入營業(yè)稅5.6萬辦公用品23.4萬工資等費(fèi)用50萬利潤21萬借：主營業(yè)務(wù)成本23.4萬元貸：銀行存款

23.4萬元2、采購核算三、計(jì)算利潤增值稅的基本思想銷售采購銷項(xiàng)稅進(jìn)項(xiàng)稅應(yīng)交增值稅×銷售稅率×進(jìn)項(xiàng)稅率（假設(shè)銷售稅率6%，進(jìn)項(xiàng)稅率17%，銷售100萬，采購20萬時(shí))銷售100萬×6%銷項(xiàng)稅6萬采購20萬×17%進(jìn)項(xiàng)稅3.4萬＝－應(yīng)交增值稅2.6萬例：如果改為增值稅該怎么處理2012年8月，本設(shè)計(jì)院收到設(shè)計(jì)費(fèi)100萬元，已開出發(fā)票。購買了紙張及辦公用品等23.4萬元（對方開具的增值稅發(fā)票）,當(dāng)月工資等其他費(fèi)用50萬元。計(jì)算當(dāng)月應(yīng)交稅金、會計(jì)分錄，及利潤。當(dāng)月銷項(xiàng)稅＝（100/1.06）×6%＝5.66萬元相同案例：當(dāng)月進(jìn)項(xiàng)稅＝（23.4/1.17）×17%＝3.4萬元（現(xiàn)實(shí)中直接用進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票）當(dāng)月應(yīng)交增值稅＝5.66－3.4＝2.26萬元當(dāng)月流轉(zhuǎn)稅金及附加＝2.26×12%＝0.2712萬元如果改為增值稅該怎么處理分錄：1、銷售及稅金核算借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加0.2712萬元

貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交附加費(fèi)0.2712萬元當(dāng)月銷項(xiàng)稅＝（100/1.06）×6%＝5.66萬元當(dāng)月進(jìn)項(xiàng)稅＝（23.4/1.17）×17%＝3.4萬元（現(xiàn)實(shí)中直接用進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票）當(dāng)月應(yīng)交增值稅＝5.66－3.4＝2.26萬元當(dāng)月流轉(zhuǎn)稅金及附加＝2.26×12%＝0.2712萬元借：銀行存款100萬元貸：主營業(yè)務(wù)收入94.34萬元

應(yīng)交稅金——應(yīng)交增值稅5.66萬元94.34萬收入附加0.2712萬辦公用品20萬工資等費(fèi)用50萬利潤24.0688萬借：主營業(yè)務(wù)成本20萬元應(yīng)交稅金——進(jìn)項(xiàng)稅3.4萬元貸：銀行存款

23.4萬元2、采購核算思考：“主營業(yè)務(wù)稅金及附加”為什么只有0.2712

，2.26萬元的增值稅怎么在利潤表中反映呢？項(xiàng)目增值稅營業(yè)稅差額收入94.34100-5.66成本費(fèi)用7073.4+3.4稅金及附加0.27125.6+5.3288利潤24.068821+3.0688應(yīng)交稅費(fèi)2.53125.6+3.0688現(xiàn)金流24.068821+3.068894.34萬收入附加0.2712萬辦公用品20萬工資等費(fèi)用50萬利潤24.0688萬增值稅100萬元收入營業(yè)稅5.6萬辦公用品23.4萬工資等費(fèi)用50萬利潤21萬營業(yè)稅增值稅與營業(yè)稅的結(jié)果對比14項(xiàng)目營業(yè)稅增值稅計(jì)稅原理及特點(diǎn)每增加一次流轉(zhuǎn)，全額繳納一次營業(yè)稅，存在重復(fù)納稅。實(shí)行價(jià)內(nèi)稅。對商品生產(chǎn)、流通、勞務(wù)服務(wù)中多個(gè)環(huán)節(jié)新增價(jià)值征稅，實(shí)行價(jià)外稅?；鞠貜?fù)納稅，有利于服務(wù)業(yè)內(nèi)部專業(yè)化管理。計(jì)稅基礎(chǔ)不同營業(yè)額=收入銷售額=營業(yè)額-銷項(xiàng)稅=增值稅下確認(rèn)的收入應(yīng)納稅額計(jì)算應(yīng)納稅額＝營業(yè)額×稅率應(yīng)納稅額=銷項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額=銷售額*稅率-可抵成本費(fèi)用*稅率-可抵設(shè)備投資*稅率稅率一般較低（3％、5％等）高（17%、13%、11%、6%）進(jìn)項(xiàng)稅不涉及“以票控稅”，取得增值稅專用發(fā)票，并在規(guī)定時(shí)間內(nèi)（180天）認(rèn)證后，可以抵扣。發(fā)票開具不區(qū)分普票、專票增值稅發(fā)票分為增值稅專用發(fā)票和普通發(fā)票，增值稅專用發(fā)票必須通過“金稅工程”防偽稅控系統(tǒng)開具。征管特點(diǎn)簡單、易行增值稅計(jì)征復(fù)雜、征管嚴(yán)格、法律責(zé)任重大。虛開增值稅專用發(fā)票、非法出售增值稅專用發(fā)票、非法購買增值稅專用發(fā)票、購買偽造的增值稅專用發(fā)票等行為需承擔(dān)刑事責(zé)任。二個(gè)稅種比較：增值稅是價(jià)外稅。計(jì)稅價(jià)格=成本+利潤。不重復(fù)征稅，只就增值部分計(jì)稅。逐環(huán)節(jié)征稅，逐環(huán)節(jié)扣稅，最終消費(fèi)者承擔(dān)全部稅款

增值稅特點(diǎn)及評析關(guān)于增值稅的幾個(gè)重點(diǎn)問題（略）（稅率測算、視同銷售、進(jìn)項(xiàng)稅轉(zhuǎn)出、專用發(fā)票、申報(bào)）增值稅視同銷售《增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第四條：（一）將貨物交付其他單位或者個(gè)人代銷；（二）銷售代銷貨物；（三）設(shè)有兩個(gè)以上機(jī)構(gòu)并實(shí)行統(tǒng)一核算的納稅人，將貨物從一個(gè)機(jī)構(gòu)移送其他機(jī)構(gòu)用于銷售，但相關(guān)機(jī)構(gòu)設(shè)在同一縣（市）的除外；（四）將自產(chǎn)或者委托加工的貨物用于非增值稅應(yīng)稅項(xiàng)目；（五）將自產(chǎn)、委托加工的貨物用于集體福利或者個(gè)人消費(fèi)；（六）將自產(chǎn)、委托加工或者購進(jìn)的貨物作為投資，提供給其他單位或者個(gè)體工商戶；（七）將自產(chǎn)、委托加工或者購進(jìn)的貨物分配給股東或者投資者；（八）將自產(chǎn)、委托加工或者購進(jìn)的貨物無償贈送其他單位或者個(gè)人?！吨腥A人民共和國企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第25條：“企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財(cái)產(chǎn)、勞務(wù)用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應(yīng)當(dāng)視同銷售貨物、轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)或者提供勞務(wù)，但國務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的除外?！薄秶叶悇?wù)總局關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知》（國稅函[2008]828號）規(guī)定，企業(yè)將資產(chǎn)移送他人的下列情形，因資產(chǎn)所得權(quán)已發(fā)生改變而不屬于內(nèi)部處置資產(chǎn)，應(yīng)按規(guī)定視同銷售確定收入。①用于市場推廣或銷售；②用于交際應(yīng)酬；③用于職工獎(jiǎng)勵(lì)或福利；④用于股息分配；⑤用于對外捐贈；⑥其他改變資產(chǎn)所有權(quán)屬的用途。企業(yè)所得稅視同銷售的規(guī)定營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第五條納稅人有下列情形之一的，視同發(fā)生應(yīng)稅行為：（一）單位或者個(gè)人將不動(dòng)產(chǎn)或者土地使用權(quán)無償贈送其他單位或者個(gè)人；（二）單位或者個(gè)人自己新建（以下簡稱自建）建筑物后銷售，其所發(fā)生的自建行為；（三）財(cái)政部、國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。營業(yè)稅視同銷售的規(guī)定關(guān)于進(jìn)項(xiàng)稅稅率或征收率一般納稅人

基本稅率：納稅人銷售或者進(jìn)口貨物，除列舉的外，稅率

為17%；提供加工、修理修配勞以及有形動(dòng)產(chǎn)的

租賃服務(wù)的，稅率也為17%

低稅率13%：（20類）稅率11%：提供交通運(yùn)輸業(yè)服務(wù)稅率6%：提供現(xiàn)代服務(wù)業(yè)服務(wù)(有形動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)除外)小規(guī)模納稅人征收率：3%稅率和征收率涉及業(yè)務(wù)增值稅扣稅憑證抵扣額備注境內(nèi)增值稅業(yè)務(wù)增值稅專用發(fā)票增值稅額試點(diǎn)納稅人接受試點(diǎn)納稅人中的小規(guī)模納稅人提供的交通運(yùn)輸業(yè)服務(wù)，按照取得的增值稅專用發(fā)票上注明的價(jià)稅合計(jì)金額和7%的扣除率計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額。進(jìn)口業(yè)務(wù)海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書增值稅額

購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票或者銷售發(fā)票進(jìn)項(xiàng)稅額=買價(jià)×扣除率（13%）含煙葉稅接受鐵路運(yùn)輸業(yè)服務(wù)鐵路運(yùn)輸費(fèi)用結(jié)算單據(jù)進(jìn)項(xiàng)稅額=運(yùn)輸費(fèi)用金額×扣除率（7%）i1、運(yùn)輸費(fèi)用（含鐵路臨管線、鐵路專線運(yùn)輸費(fèi)用）、建設(shè)基金；不包括裝卸費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等其他雜費(fèi)；2、增值稅納稅人從試點(diǎn)地區(qū)取得的2012年1月1日（含）以后開具的運(yùn)輸費(fèi)用結(jié)算單據(jù)（鐵路運(yùn)輸費(fèi)用結(jié)算單據(jù)除外），不得作為增值稅扣稅憑證。接受境外單位或者個(gè)人提供的應(yīng)稅服務(wù)稅收繳款憑證增值稅額應(yīng)當(dāng)具備書面合同、付款證明和境外單位的對賬單或者發(fā)票，資料不全不得抵扣。關(guān)于增三值稅的三幾個(gè)要三點(diǎn)進(jìn)項(xiàng)稅三額能否三抵扣的三重要原三則匹三配三原則即：進(jìn)三項(xiàng)稅是三否與銷三項(xiàng)稅匹三配。如三果對應(yīng)三的銷售三是應(yīng)稅三項(xiàng)目，三則可抵三扣，如三果對應(yīng)三的銷售三是未應(yīng)三稅項(xiàng)目三，則應(yīng)三轉(zhuǎn)出進(jìn)項(xiàng)稅三能否抵三扣的重三要原則應(yīng)稅項(xiàng)目非應(yīng)稅和免稅項(xiàng)目可扣抵進(jìn)項(xiàng)稅不可抵扣進(jìn)項(xiàng)三稅收入支出哪些屬三于非應(yīng)三稅項(xiàng)目三？關(guān)于匹三配原則《增值稅三專用發(fā)三票使用三規(guī)定》規(guī)定專人保三管專用發(fā)三票和專三用設(shè)備三、未按三稅務(wù)機(jī)三關(guān)要求三存放專三用發(fā)票三和專用三設(shè)備情三況稅務(wù)三機(jī)關(guān)責(zé)三令限期三改正而三仍未改三正的不三得領(lǐng)購三開具專三用發(fā)票三?！缎谭ā返?05條三單三位犯虛開增三值稅專三用發(fā)票三罪的，對三單位判三處罰金三，并對三其直接三負(fù)責(zé)的三主管人三員和其三他直接三責(zé)任人三員，處3年以下三有期徒三刑或者三構(gòu)役；三虛開的三稅款數(shù)三額較大三或者有三其他嚴(yán)三重情節(jié)三的，處3年以上10年以下三有期徒三刑；虛三開的稅三款數(shù)額三巨大或三者有其三他特別三嚴(yán)重情三節(jié)的，三處10年以上三有期徒三刑或者三無期徒三刑。對增值三稅發(fā)票三違規(guī)的三處理第二百三零六條三偽造三或者出三售偽造三的增值三稅專用三發(fā)票的第二百三零七條三非法三出售增三值稅專三用發(fā)票三的第二百三零八條三非法三購買增三值稅專三用發(fā)票三或者購三買偽造三的增值三稅專用三發(fā)票的第二百三一十條三盜竊三增值稅三專用發(fā)三票金稅工三程防偽稅三控一機(jī)三多票是通過三對原防三偽稅控三企業(yè)端三開票系三統(tǒng)和稅三務(wù)端網(wǎng)三絡(luò)版系三統(tǒng)功能三的全面三拓展，三在增值三稅專用三發(fā)票管三理的基三礎(chǔ)上，三增加對增值稅三普通發(fā)三票和廢舊物三資銷售三發(fā)票的開具三和使用三管理。關(guān)于金三稅工程金稅工程（全稱：全國增值稅專用發(fā)票計(jì)算機(jī)稽核網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)）一個(gè)網(wǎng)絡(luò)：四個(gè)系統(tǒng)：增值稅防偽稅控開票子系統(tǒng)防偽稅控認(rèn)證子系統(tǒng)增值稅交叉稽核子系統(tǒng)發(fā)票協(xié)查信息管理子系統(tǒng)從國家稅務(wù)總局到省、地市、縣四級統(tǒng)一的計(jì)算機(jī)主干網(wǎng)打印機(jī)讀卡器IC卡金稅卡掃描器具計(jì)算機(jī)通用設(shè)備專業(yè)設(shè)備關(guān)于金三稅工程看一看三這幾種三票據(jù)格三式：

以票扣稅：2票計(jì)算扣稅：2項(xiàng)增值稅專用發(fā)票外購免稅農(nóng)產(chǎn)品

海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書運(yùn)輸費(fèi)用進(jìn)項(xiàng)稅額稅收繳款憑證（接受境外應(yīng)稅服務(wù)）可抵憑三證的類三別增值稅三專用發(fā)三票將同三時(shí)存在84位字符三、108位字符三和二維三碼三種三密文形三式。84位字符三密文樣三式：29108位字符三密文防三偽樣式：30二維碼三密文防三偽樣式：貨物運(yùn)三輸增值三稅專用三發(fā)票農(nóng)副產(chǎn)三品收購三發(fā)票票三樣各地區(qū)三國家稅三務(wù)局印三制的農(nóng)三副產(chǎn)品三收購發(fā)三票有一三定差異三。海關(guān)進(jìn)三口增值三稅專用三繳款書納稅人三憑稅收繳三款憑證三抵扣進(jìn)項(xiàng)三稅額的三，應(yīng)當(dāng)三具備書三面合同三、付款三證明和三境外單三位的對三賬單或三者發(fā)票三。資料三不全的三，其進(jìn)三項(xiàng)稅額三不得從三銷項(xiàng)稅三額中抵三扣。稅收繳三款憑證看看這三張?jiān)鲋等惏l(fā)票三能不能三扣抵進(jìn)三項(xiàng)稅會計(jì)科三目設(shè)置應(yīng)交稅三費(fèi)——未交增三值稅應(yīng)交稅三費(fèi)——應(yīng)交增三值稅üü小規(guī)模三納稅人三只設(shè)這三一個(gè)科三目營改增三抵減的三銷項(xiàng)稅三額（差額納三稅抵減）增值稅三留底稅三額（營改三增初始三的進(jìn)項(xiàng)三發(fā)票處三理）會計(jì)核三算（略）一般性三賬務(wù)處三理1、銷售2、采購3、期末結(jié)三轉(zhuǎn)4、繳納5、進(jìn)項(xiàng)稅三轉(zhuǎn)出會計(jì)核三算（略）對房地三產(chǎn)公司三影響與三準(zhǔn)備一、對三會計(jì)處三理的影三響1、價(jià)內(nèi)三稅與價(jià)三外稅2、會計(jì)三科目設(shè)三置的變?nèi)瘧?yīng)交稅三費(fèi)應(yīng)交增三值稅未交增三值稅對房地三產(chǎn)公司三影響與三準(zhǔn)備應(yīng)交增三值稅——進(jìn)項(xiàng)稅三額——銷項(xiàng)稅三額——已交稅三金——進(jìn)項(xiàng)稅三額轉(zhuǎn)出——轉(zhuǎn)出未三交增值三稅——轉(zhuǎn)出多三交增值三稅——減免稅三款——出口退三稅對房地三產(chǎn)公司三影響與三準(zhǔn)備二、營三改增對三于流轉(zhuǎn)三稅征稅三方式的三影響1、造成三增值稅三繳納的三不均衡前期抵三扣多，三銷項(xiàng)少三；后期抵三扣少，三銷項(xiàng)大三。2、可能三采取定三率預(yù)征三方式，三那么是三否又出三現(xiàn)項(xiàng)目三增值稅三清算？三？對房地三產(chǎn)公司三影響與三準(zhǔn)備三、營三改增對三房地產(chǎn)三成本費(fèi)三用的直三接影響1、部分三解決重三復(fù)納稅三問題——甲供材——抵扣體三系的建三立2、原營三業(yè)稅發(fā)三票需要三取得增三值稅發(fā)三票營改增三對房地三產(chǎn)成本三費(fèi)用的三影響.do三c對房地三產(chǎn)公司三影響與三準(zhǔn)備三、營三改增對三房地產(chǎn)三成本費(fèi)三用的直三接影響3、營改三增對于三損益的三影響——施工單三位轉(zhuǎn)嫁三稅負(fù)影三響——會計(jì)核三算變化三直接影三響100萬平方三項(xiàng)目，三平均售三價(jià)100三00元，成三本600三0元，請三測算營三改增前三后流轉(zhuǎn)三稅變化三和利潤三變化。對房地三產(chǎn)公司三影響與三準(zhǔn)備四、營三改增對三房地產(chǎn)三內(nèi)控體三系影響1、對上三游合作三企業(yè)的三要求——采購供三應(yīng)商——施工單三位——其他費(fèi)三用及支三出單位2、證據(jù)三鏈條的三高度一三致合同、三付款、三發(fā)票高三度一致對房地三產(chǎn)公司三影響與三準(zhǔn)備四、營三改增對三房地產(chǎn)三內(nèi)控體三系影響3、成本三管理要三求更加三嚴(yán)格——增值稅三發(fā)票與三營業(yè)稅三發(fā)票管三理區(qū)別——施工單三位轉(zhuǎn)嫁三稅負(fù)造三成管理三壓力增三大——成本管三理對稅三的影響三作用加三大成本發(fā)三票增值稅三抵扣所得稅三扣除增值稅三扣除對房地三產(chǎn)公司三影響與三準(zhǔn)備四、營三改增對三房地產(chǎn)三內(nèi)控體三系影響4、銷售三管理（1）折扣三管理——商業(yè)折三扣——現(xiàn)金折三扣——銷售折三讓——平銷返三利對房地三產(chǎn)公司三影響與三準(zhǔn)備四、營三改增對三房地產(chǎn)三內(nèi)控體三系影響4、銷售三管理（2）促銷三模式——買一贈三一——抽獎(jiǎng)——售后返三租（轉(zhuǎn)三租）對房地三產(chǎn)公司三影響與三準(zhǔn)備四、營三改增對三房地產(chǎn)三內(nèi)控體三系影響4、銷售三管理（3）付款三方式——一次性三付款——按揭付三款——分期付三款對房地三產(chǎn)公司三影響與三準(zhǔn)備五、營三改增對三房地產(chǎn)三運(yùn)營模三式的影三響商品房正常銷三售視同銷三售自己運(yùn)三營