灞橋區(qū)商品房建設(shè)項(xiàng)目初步可行性研究報(bào)告

西安灞橋區(qū)“西安·瀾灣”商品房建設(shè)項(xiàng)目初步可行性研究報(bào)告PAGE131

西安灞橋區(qū)“西安·瀾灣”商品房建設(shè)項(xiàng)目初步可行性研究報(bào)告建設(shè)單位：西安西江置業(yè)有限公司編制單位：*******************編制時(shí)間：二〇一一年六月目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章總論 41.1項(xiàng)目簡(jiǎn)介 41.2項(xiàng)目提出背景 61.3項(xiàng)目建設(shè)的必要性 81.4可行性研究報(bào)告編制單位 91.5項(xiàng)目可行性研究的依據(jù) 101.6項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 101.7可行性研究結(jié)論及建議 12第二章項(xiàng)目建設(shè)背景分析 142.1西安市現(xiàn)狀分析 142.2西安灞橋現(xiàn)狀分析 32第三章市場(chǎng)分析 373.1我國房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況 373.2西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況 41第四章項(xiàng)目的開發(fā)定位 664.1項(xiàng)目SWOT分析 664.2客戶定位 694.3價(jià)格定位 714.4產(chǎn)品定位 77第五章規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 785.1規(guī)劃設(shè)計(jì)的指導(dǎo)思想 785.2規(guī)劃設(shè)計(jì)目標(biāo) 795.3規(guī)劃設(shè)計(jì)依據(jù) 795.4總平面設(shè)計(jì) 795.5住宅建筑單體設(shè)計(jì) 82第六章項(xiàng)目建設(shè)條件分析 836.1土地現(xiàn)狀調(diào)查 836.2管線調(diào)查 836.3項(xiàng)目規(guī)劃用地條件 836.4項(xiàng)目市政配套條件 84第七章環(huán)境影響評(píng)價(jià) 857.1環(huán)境評(píng)價(jià)依據(jù) 857.2環(huán)境現(xiàn)狀調(diào)查 857.3環(huán)境保護(hù)規(guī)劃 857.4環(huán)境影響評(píng)述 867.5環(huán)境保護(hù)措施 877.6環(huán)境影響評(píng)價(jià) 88第八章勞動(dòng)安全及節(jié)能 898.1勞動(dòng)安全應(yīng)急預(yù)案 898.2節(jié)能 101第九章項(xiàng)目建設(shè)方案 1039.1建設(shè)方案 1039.2工程建設(shè)招標(biāo)方案 1039.3工程質(zhì)量管理 1069.4工程風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避 1069.5建設(shè)進(jìn)度安排 1099.6銷售計(jì)劃 109第十章投資估算及資金籌措 11110.1項(xiàng)目總投資估算的依據(jù) 11110.2項(xiàng)目的總投資估算的原則 11110.3總投資估算 11210.4項(xiàng)目資金籌措及使用 115第十一章項(xiàng)目整體財(cái)務(wù)分析 11611.1財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的原則 11611.2財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的測(cè)算 11611.3項(xiàng)目財(cái)務(wù)基本指標(biāo) 11711.4財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 118第十二章不確定性分析 11912.1盈虧平衡分析 11912.2敏感性分析 120第十三章社會(huì)效益評(píng)價(jià) 12213.1對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)服務(wù)容量、城市化進(jìn)程的影響 12213.2對(duì)所在地居民收入、就業(yè)、生活質(zhì)量的影響 12213.3對(duì)灞橋區(qū)財(cái)政稅收的影響 12213.4為灞橋區(qū)增加優(yōu)質(zhì)房源 123第十四章項(xiàng)目結(jié)論及建議 12414.1項(xiàng)目結(jié)論 12414.2建議 124第十五章附表 126第一章總論 1.1項(xiàng)目簡(jiǎn)介1.1.1建設(shè)項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目名稱：西安·瀾灣（以下簡(jiǎn)稱本項(xiàng)目）項(xiàng)目位置：本項(xiàng)目在西安市灞橋區(qū)行政管轄范圍內(nèi)，整體位于紡渭路東側(cè)，灞科路南側(cè)。項(xiàng)目宗地現(xiàn)狀：本項(xiàng)目用地規(guī)劃性質(zhì)為二級(jí)居住用地和商業(yè)金融用地，主要用于小區(qū)級(jí)居住建設(shè)。本項(xiàng)目用地共分為三部分組成，其中DK-1位于紡渭路以東，市紡辦土地儲(chǔ)備交易中心儲(chǔ)備地以北、以西，灞科路以南，宗地總面積為6974.40平方米，出讓用地面積6974.40平方米，土地用途為商業(yè)；DK-2位于市紡辦土地儲(chǔ)備交易中心儲(chǔ)備地以北、以東，灞科路以南，規(guī)劃路以西，宗地總面積為25798.8平方米，其中出讓宗地面積為24652.20平方米，土地用途為住宅，劃撥宗地面積為1146.60平方米，土地用途限用于廉租房配建；DK-3位于灞科路以南，規(guī)劃路以東、以西，南程村以北，宗地總面積為32841.10平方米，其中出讓宗地面積為31356.20平方米，土地用途為住宅，劃撥宗地面積為1484.90平方米，土地用途限用于廉租房配建。項(xiàng)目整體用地范圍內(nèi)土地狀況良好，地塊整體形狀規(guī)則，地勢(shì)較平坦，區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施平均水平為“六通一平”。項(xiàng)目規(guī)模：根據(jù)建設(shè)單位提供的本項(xiàng)目初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，本項(xiàng)目擬建總建筑面積275700㎡，其中地上部分建筑面積為238048㎡，其中：居住區(qū)建筑總面積202381㎡，包括住宅建筑面積202381㎡，配套公建建筑面積10137㎡，城市級(jí)公建建筑面積4800㎡；商業(yè)建筑面積35667㎡。地下停車場(chǎng)建筑面積37652㎡，包括地下二層機(jī)械式停車場(chǎng)約2022個(gè)地下停車位；另有地面停車位13個(gè)。項(xiàng)目綜合容積率為3.63，建筑密度為24.23%，綠化率為38.8%，住宅平均層數(shù)為30層，住宅為剪力墻結(jié)構(gòu)，項(xiàng)目設(shè)計(jì)總戶數(shù)2078戶。本項(xiàng)目具體綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下表：項(xiàng)目綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)配建公建一覽表名稱單位數(shù)量類別名稱單位數(shù)量項(xiàng)目用地平方米65614.30教育托兒所平方米1428幼兒園平方米居住總戶數(shù)戶2072醫(yī)療衛(wèi)生衛(wèi)生站平方米200居住總?cè)藬?shù)人6631文化體育文化活動(dòng)站平方米400戶均人口3.2商業(yè)服務(wù)綜合商業(yè)服務(wù)設(shè)施平方米7077總建筑面積平方米275700社區(qū)服務(wù)服務(wù)管理中心平方米6821、地上建筑面積平方米238048治安聯(lián)防站平方米50（1）居住區(qū)建筑面積平方米202381市政公用配電室平方米100其中住宅建筑面積平方米187444公共廁所平方米200其中商品房住宅平方米178072垃圾回收站平方米30廉租房住宅平方米9372配套公建建筑面積平方米10137城市公建建筑面積平方米4800（2）商業(yè)建筑面積平方米356672、地下停車庫建筑面積平方米37652建筑密度24.23%容積率3.63綠化率38.80%停車位個(gè)2035其中地上停車位個(gè)13地下停車位個(gè)20221.1.2建設(shè)單位簡(jiǎn)介

企業(yè)名稱：西安西江置業(yè)有限公司住所：西安市灞橋區(qū)紡織城紡建小區(qū)1幢5302號(hào)房法定代表人：田平安公司類型：有限責(zé)任公司注冊(cè)資金：2900萬元經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、銷售開發(fā)資質(zhì)等級(jí)：暫定1.2項(xiàng)目提出背景2010年，隨著宏觀政策調(diào)控的干預(yù)，整個(gè)樓市跌宕起伏，這一年，樓市調(diào)控重拳頻頻出擊，是歷年房地產(chǎn)調(diào)控中力度最大、手段最多、持續(xù)性最長(zhǎng)的一年；這一年，市場(chǎng)走過了從年初的火爆，到年中的觀望，再到年末的重新火爆。在經(jīng)歷了“調(diào)控再調(diào)控、僵持再升溫”的波動(dòng)過程后，縱觀西安樓市2010年的整體表現(xiàn)，在成交價(jià)格漲幅高達(dá)28%的背景下，全年成交量同比去年基本持平說明了西安的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在巨大的需求量，給本項(xiàng)目未來的開發(fā)建設(shè)增強(qiáng)了信心。進(jìn)入2011年，隨著國家新一輪的宏觀政策調(diào)控進(jìn)一步加強(qiáng)，西安作為限購城市對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)造成了一定的震蕩，根據(jù)2011年1季度的數(shù)據(jù)顯示，2011年1季度西安商品房新批預(yù)售面積293.34萬平方米，同比上年增長(zhǎng)20.9%，其中住宅物業(yè)新批預(yù)售面積219.8萬平方米，同比上年增長(zhǎng)5.76%。從住宅物業(yè)供應(yīng)占商品房整體供應(yīng)比例來看，較上年同期有所下滑，在中央對(duì)住宅投資、投機(jī)行為的持續(xù)打壓政策影響下，商業(yè)等物業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)比例有所增長(zhǎng)。2011年1季度西安商品房銷售面積為335.97萬平方米，同比上漲了23.63%，環(huán)比上季度下滑了31.14%，同比上年仍保持了23.26%的增幅。其中住宅(含別墅)銷售面積為299萬平方米，環(huán)比下降32.54%，同比上年增長(zhǎng)25.6%。在如此頻繁的國家調(diào)控的巨大壓力下，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)依然保持著逆市增長(zhǎng)的勢(shì)頭，本項(xiàng)目的提出將建設(shè)一個(gè)布局合理、功能齊全、科技含量高、生態(tài)化、智能化的高尚和諧的住宅小區(qū)，既滿足西安市整體發(fā)展規(guī)劃和區(qū)域發(fā)展需要，又為西安的房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展作出了積極貢獻(xiàn)。1.3項(xiàng)目建設(shè)的必要性1.3.1項(xiàng)目建設(shè)是滿足城市規(guī)劃要求，發(fā)揮綜合開發(fā)效益的需要根據(jù)國務(wù)院《關(guān)于加強(qiáng)城市建設(shè)工作的通知》精神，城市要實(shí)行“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”，這樣就可以克服分散投資、分散征地、分散建設(shè)的混亂現(xiàn)象，有計(jì)劃的提高城市建設(shè)中綜合開發(fā)的比例。城市綜合開發(fā)有利于實(shí)行統(tǒng)一征地拆遷、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一管理，做到工業(yè)建筑與民用建筑，房屋與市政公用及電力、通訊、文教、衛(wèi)生、服務(wù)等設(shè)施配套建設(shè)，達(dá)到開發(fā)一片、建成一片、收益一片。所以，綜合開發(fā)是實(shí)施城市規(guī)劃和最大限度發(fā)揮綜合開發(fā)效益的重要保證。本項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)城市規(guī)劃原則與要求，集中建設(shè)居民住宅小區(qū)和商業(yè)服務(wù)街，無疑將加快灞橋區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃開發(fā)的建設(shè)步伐，提高城市綜合開發(fā)的能力和效益。1.3.2項(xiàng)目建設(shè)是城鄉(xiāng)一體化及統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的需要統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展、改變城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)才能實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化和全面建設(shè)小康社會(huì)的目標(biāo)。項(xiàng)目所處位于西安東郊紡織城范圍內(nèi)，但是由于歷史原因，該區(qū)域并未在整個(gè)城市的日新月異的發(fā)展中得到快速的發(fā)展，環(huán)境差距、教育差距、醫(yī)療差距、社會(huì)保障差距等方面與城市差距在不斷擴(kuò)大，并未分享西安經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)所帶來的成果，急待進(jìn)行全面的改造，是城鄉(xiāng)一體化及統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的迫切需要。1.3.3項(xiàng)目建設(shè)是滿足灞橋區(qū)居民和企業(yè)職工日益增長(zhǎng)的住房需求的需要改革開放以來，社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，城鄉(xiāng)居民收入明顯提高，相應(yīng)地人們的生活水平與居住消費(fèi)水平也在不斷提高。追求高質(zhì)量的生活水平已成為人們的普遍需要，因此，建設(shè)高品質(zhì)綜合性樓盤，解決城區(qū)居民住房需求，是目前小區(qū)開發(fā)建設(shè)的優(yōu)勢(shì)所在，本項(xiàng)目屬商業(yè)用房和商品住宅綜合開發(fā)項(xiàng)目。項(xiàng)目建成后，能夠滿足灞橋區(qū)居民和新建企業(yè)員工的住房需求，幫助企業(yè)解決員工生活、住房等后期后勤社會(huì)化問題。因而，從幫助企業(yè)解決后顧之憂，穩(wěn)定員工生活，保證企業(yè)正常生產(chǎn)，促進(jìn)企業(yè)快速發(fā)展方面而言，從滿足居民生活服務(wù)需求來講，實(shí)施本建設(shè)項(xiàng)目是非常必要的。1.3.4是加快保障性住房建設(shè)的需要從2009年3月至今，國家領(lǐng)導(dǎo)多次召開專題會(huì)議，部署推進(jìn)保障性住房建設(shè)工作，全面啟動(dòng)城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作。2010年8月陜西省制定了《關(guān)于加快保障性住房建設(shè)的意見》，本項(xiàng)目按照國家的相關(guān)規(guī)定規(guī)劃設(shè)計(jì)了足量的配建廉租房，故本項(xiàng)目的建設(shè)實(shí)施將是加快保障性住房建設(shè)的需要。1.4可行性研究報(bào)告編制單位****************************1.5項(xiàng)目可行性研究的依據(jù)本項(xiàng)目的可行性研究的依據(jù)有：1.開發(fā)商有關(guān)情況；2.擬建項(xiàng)目的土地出讓合同；3.擬建項(xiàng)目的市政建設(shè)條件等；4.擬建項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目定位、等方面的內(nèi)容；5.建設(shè)單位提供的擬建項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案總平圖及技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；6.資金籌措與使用計(jì)劃的構(gòu)想；7.西安市有關(guān)部門對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的政策法規(guī)、定額、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；8.國家發(fā)改委和建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）。1.6項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1.6.1項(xiàng)目總投資項(xiàng)目投資估算總計(jì)為107324.46萬元，具體如下：序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)(萬元)1土地費(fèi)用16320.352房屋建安工程費(fèi)用62090.323前期費(fèi)用931.354城建規(guī)費(fèi)3766.965室外工程費(fèi)3104.526工程監(jiān)理費(fèi)651.957管理費(fèi)2605.968銷售費(fèi)用5151.289不可預(yù)見費(fèi)9462.2710建設(shè)投資104084.9611財(cái)務(wù)費(fèi)用3239.5012項(xiàng)目總投資107324.461.6.2項(xiàng)目計(jì)算期項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)期為4年，建設(shè)期與經(jīng)營(yíng)期交叉進(jìn)行。1.6.3項(xiàng)目資金籌措及使用計(jì)劃（1）建設(shè)自有資金2.2億元，占總投資20.50%，符合《國務(wù)院關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》中關(guān)于普通商品房建設(shè)項(xiàng)目20%的基本要求；（2）需要銀行借款27702.81萬元，占總投資的25.81%；（3）需要銷售收入再投入資金52900.76萬元，占總投資49.29%；（4）建設(shè)期利息3239.50萬元，占總投資3.02%。序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)第一年第二年第三年第四年1總投資107324.4660662.2325160.9420019.901481.391.1建設(shè)投資102603.5759692.6323153.8719757.071481.391.2財(cái)務(wù)費(fèi)用3239.50969.602007.07262.830.002資金籌措107324.4660662.2325160.9420019.901481.392.1資本金22000.0022000.000.000.000.002.2銀行貸款27702.8127702.810.000.000.002.3銷售收入回款再投入52900.769989.8223153.8719757.071481.392.4財(cái)務(wù)費(fèi)用3239.50969.602007.07262.830.001.6.4項(xiàng)目?jī)攤芰?xiàng)目主要借款發(fā)生在項(xiàng)目初期，即項(xiàng)目第一年，依據(jù)“借款還本付息表”、“資金來源與運(yùn)用表”和“損益表”，償還貸款本次年份在第3年，第3年還本付息額為4017.59萬元，用于償還貸款的資金來源為36479.94萬元。依據(jù)相關(guān)公式計(jì)算項(xiàng)目整體借款償還期為2.11年,項(xiàng)目具有償還貸款的能力。1.6.5項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)序號(hào)名稱單位指標(biāo)備注1總投資萬元107324.462總銷售凈收入萬元160547.963利潤(rùn)總額萬元53223.504凈利潤(rùn)萬元33551.10稅后5全部投資內(nèi)部收益率38.67%稅后6全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬元21873.57稅后7靜態(tài)投資回收期年2.62稅后8動(dòng)態(tài)投資回收期年2.89稅后全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率38.67%大于基準(zhǔn)收益率12%；財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值21873.57萬元大于零；動(dòng)、靜態(tài)投資回收期均小于項(xiàng)目的總開發(fā)期4年。1.7可行性研究結(jié)論及建議1.7.1主要研究結(jié)論（1）項(xiàng)目地理位置較好，房地產(chǎn)市場(chǎng)前景廣闊，能夠較快回籠資金；（2）項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)均達(dá)標(biāo)，經(jīng)濟(jì)上可行；（3）項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力優(yōu)秀；（4）具有良好的社會(huì)效益。1.7.2建議1.控制投資。項(xiàng)目的建設(shè)投資較大，是影響項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性的重要敏感性因素之一，建議開發(fā)單位嚴(yán)格控制投資，節(jié)約資金，從而降低項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)。2.充分認(rèn)識(shí)及分析項(xiàng)目存在的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，揚(yáng)長(zhǎng)避短，做好整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)、銷售及經(jīng)營(yíng)全過程策劃。3.重視招商引資方案的設(shè)計(jì)。建議建設(shè)單位以靈活、多樣的經(jīng)營(yíng)方式，做好招商宣傳工作。4.加強(qiáng)對(duì)銀行借款的使用和管理。積極爭(zhēng)取銀行借款能按時(shí)到位，在使用過程中嚴(yán)格資金管理，并保證按時(shí)按量?jī)斶€銀行借款的本金和利息。5.建議建設(shè)單位加快投資進(jìn)度，加強(qiáng)各部門之間的協(xié)作關(guān)系，確定合理的工期，既抓住商機(jī)，又能降低企業(yè)的財(cái)務(wù)成本，提高投資效益。第二章項(xiàng)目建設(shè)背景分析2.1西安市現(xiàn)狀分析2.1.1西安概況西安市位于黃河流域中部關(guān)中盆地。東經(jīng)107°40?-109°49?，北緯33°39?-34°45?。東以零河和灞源山地為界，與華縣、渭南市、商州市、洛南縣相接；西以太白山地及青化黃土臺(tái)塬為界，與眉縣、太白縣接壤；南至北秦嶺主脊，與佛坪縣、寧陜縣、柞水縣分界；北至渭河，東北跨渭河，與咸陽市市區(qū)和楊凌區(qū)、三原、涇陽、興平、武功等縣和扶風(fēng)縣、富平縣相鄰。轄境東西204千米，南北116千米?？偯娣e9983平方千米。西安，古又名長(zhǎng)安，京兆，是陜西省的省會(huì)，是中國歷史文化名城之一，位于陜西關(guān)中平原的渭河南岸。西安是中國中西部地區(qū)重要的科研、高等教育、國防科技工業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、中國重要的航天工業(yè)中心，機(jī)械制造中心和紡織工業(yè)中心。西安擁有較強(qiáng)的工業(yè)基礎(chǔ)，是中國西部地區(qū)科技實(shí)力最強(qiáng)，工業(yè)門類最齊全的特大城市之一?，F(xiàn)代的西安地處中國中、西兩大經(jīng)濟(jì)地域結(jié)合部，是西北各省通往西南、中原及華東的門戶與交通樞紐，第二條歐亞大陸橋隴海蘭新線上最大的中心城市，在全國經(jīng)濟(jì)總體布局上具有承東啟西、東聯(lián)西進(jìn)的重要戰(zhàn)略地位。西安是西部地區(qū)航空、鐵路、公路運(yùn)輸樞紐。距西安市區(qū)約40千米的西安咸陽國際機(jī)場(chǎng)與68個(gè)國內(nèi)城市，11個(gè)國家和地區(qū)通航。西安的公路網(wǎng)以西安市為中心呈“米”字型輻射狀，包含有繞城高速、機(jī)場(chǎng)新線、二環(huán)路、三環(huán)路等。西安市區(qū)與所轄區(qū)縣全部通有高速公路。西安的信息化設(shè)施擁有光纖、數(shù)字微波、衛(wèi)星、程控交換等多種通信手段，市內(nèi)有國家西安衛(wèi)星測(cè)控中心。西安城域網(wǎng)覆蓋超過90%城區(qū)和40%郊縣。西安郵政是全國6大通信中心和11個(gè)一類郵件轉(zhuǎn)口局之一，建有西安郵區(qū)中心局。鐘樓長(zhǎng)安大街西安行政區(qū)劃，共轄新城、碑林、蓮湖、灞橋、未央、雁塔、閻良、臨潼、長(zhǎng)安9個(gè)區(qū)和藍(lán)田、周至、戶縣、高陵4個(gè)縣；共50個(gè)鎮(zhèn)，52個(gè)鄉(xiāng)，75個(gè)街道辦事處，3163個(gè)村民委員會(huì)，569個(gè)社區(qū)居委會(huì)。行政區(qū)劃圖2.1.2根據(jù)目前政府已公布的統(tǒng)計(jì)資料顯示，2010年1-11月以來，全市經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)，運(yùn)行狀況總體良好，生產(chǎn)運(yùn)行節(jié)奏平穩(wěn)，內(nèi)需依然保持旺盛，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量和效益有所提高。一、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)保持穩(wěn)定主要農(nóng)產(chǎn)品平穩(wěn)增長(zhǎng)。1-11月份，全市蔬菜產(chǎn)量237.45萬噸，同比增長(zhǎng)7.2%；水果產(chǎn)量110.29萬噸，同比增長(zhǎng)12.1%；肉類總產(chǎn)量12.67萬噸，增長(zhǎng)6.9%；奶類產(chǎn)量57.09萬噸，增長(zhǎng)2.7%；蛋類產(chǎn)量11.46萬噸，增長(zhǎng)6.2%。二、工業(yè)生產(chǎn)增勢(shì)趨緩1-11月份，全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值762.28億元，同比增長(zhǎng)19.8%，增幅較1-10月份回落0.4個(gè)百分點(diǎn)。從行業(yè)看，1-11月份，全市36個(gè)工業(yè)行業(yè)大類中，35個(gè)行業(yè)工業(yè)增加值呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，其中，電力熱力的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)增長(zhǎng)40.1%，通信設(shè)備、計(jì)算機(jī)及其他電子設(shè)備制造業(yè)增長(zhǎng)32.9%，黑色金屬冶煉及壓延加工業(yè)增長(zhǎng)32.3%。從產(chǎn)品產(chǎn)量看，1-11月份，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的55種工業(yè)產(chǎn)品中，產(chǎn)量同比增長(zhǎng)的有40種，其中，汽車用發(fā)動(dòng)機(jī)增長(zhǎng)10.7倍，電子元件增長(zhǎng)2.2倍，氣體壓縮機(jī)均增長(zhǎng)1.9倍，客車增長(zhǎng)1.3倍。三、固定資產(chǎn)投資平穩(wěn)較快增長(zhǎng)1-11月份，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資3066.53億元，同比增長(zhǎng)28.9%，較1-10月份回落0.5個(gè)百分點(diǎn)，其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資2791.95億元，增長(zhǎng)29.8%，與1-10月份持平。分產(chǎn)業(yè)看，1-11月份，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)投資40.68億元，同比增長(zhǎng)82.4%；第二產(chǎn)業(yè)投資439.91億元，增長(zhǎng)6.6%；第三產(chǎn)業(yè)投資2311.36億元，增長(zhǎng)34.6%。從房地產(chǎn)市場(chǎng)看，1-11月份，房地產(chǎn)投資764.22億元，同比增長(zhǎng)22.2%，比1-10月份回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。全市商品房累計(jì)銷售面積同比增長(zhǎng)27.1%，商品房銷售額同比增長(zhǎng)41.1%。四、消費(fèi)市場(chǎng)需求持續(xù)旺盛1-11月份，全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額1451.51億元，同比增長(zhǎng)18.8%，與1-10月份持平，扣除物價(jià)因素，實(shí)際增長(zhǎng)15.8%。從銷售地域看，1-11月份，城鎮(zhèn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額1390.50億元，增長(zhǎng)19.1%；鄉(xiāng)村市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額61.01億元，增長(zhǎng)11.5%。從行業(yè)看，1-11月份，批發(fā)業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額173.90億元，增長(zhǎng)26.9%；零售業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額1116.48億元，同比增長(zhǎng)18.2%；住宿業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額18.43億元，增長(zhǎng)21.0%；餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額142.70億元，增長(zhǎng)13.7%。五、外貿(mào)出口高速增長(zhǎng)1-11月份，全市進(jìn)出口總值93.23億美元，同比增長(zhǎng)46.6%，較1-10月份提高0.7個(gè)百分點(diǎn)，其中，進(jìn)口45.59億美元，增長(zhǎng)30.5%，較1-10月份加快4.1個(gè)百分點(diǎn)；出口47.64億美元，增長(zhǎng)66.3%，較1-10月份回落4.8個(gè)百分點(diǎn)。實(shí)際利用外資14.48億美元，同比增長(zhǎng)26.3%，較1-10月份回落16.8個(gè)百分點(diǎn)。六、旅游市場(chǎng)較為活躍1-11月份，全市接待國內(nèi)游客4998萬人次，同比增長(zhǎng)35.0%，較1-10月份提高0.7個(gè)百分點(diǎn)；接待海外旅游者77.81萬人次，增長(zhǎng)22.8%，較1-10月份提高0.6個(gè)百分點(diǎn)。全市實(shí)現(xiàn)旅游業(yè)總收入374.89億元，同比增長(zhǎng)36.5%，較1-10月份回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，旅游外匯收入4.42億美元，增長(zhǎng)22.4%，較1-10月份提高0.1個(gè)百分點(diǎn)。七、生產(chǎn)用電平穩(wěn)增長(zhǎng)1-11月份，全社會(huì)用電180.18億千瓦時(shí)，同比增長(zhǎng)17.3%，比1-10月份回落0.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，城鄉(xiāng)居民生活用電量44.53億千瓦時(shí)，同比增長(zhǎng)37.0%。1-11月份，全行業(yè)用電135.64億千瓦時(shí)，增長(zhǎng)12.1%，比1-10月份回落0.8個(gè)百分點(diǎn)。分行業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)用電同比增長(zhǎng)10.6%；第二產(chǎn)業(yè)用電同比增長(zhǎng)17.1%，其中，工業(yè)用電同比增長(zhǎng)17.4%；第三產(chǎn)業(yè)用電同比增長(zhǎng)4.7%。八、財(cái)政收支增長(zhǎng)較快1-11月份，地方財(cái)政一般預(yù)算收入218.43億元，增長(zhǎng)30.7%，比1-10月份提高2.3個(gè)百分點(diǎn)。工商稅收166.42億元，同比增長(zhǎng)33.4%，比1-10月份提高2.0個(gè)百分點(diǎn)。1-11月份，全市地方財(cái)政一般預(yù)算支出289.01億元，增長(zhǎng)44.3%，比1-10月份提高12.8個(gè)百分點(diǎn)。民生領(lǐng)域仍是財(cái)政支出的重點(diǎn)，1-11月份，農(nóng)林水事務(wù)增長(zhǎng)71.8%，醫(yī)療衛(wèi)生增長(zhǎng)54.9%，城鄉(xiāng)社區(qū)事務(wù)增長(zhǎng)48.0%，社會(huì)保障和就業(yè)增長(zhǎng)33.2%。九、信貸投放相對(duì)穩(wěn)健11月末，全市金融機(jī)構(gòu)本外幣存款余額9021.39億元，較年初增加1247.76億元，同比少增273.84億元，其中，人民幣存款余額8910.42億元，較年初增加1240.22億元，同比少增263.31億元。11月末，金融機(jī)構(gòu)本外幣貸款余額6552.18億元，較年初增加991.38億元，同比少增141.33億元，其中，人民幣貸款余額6440.29億元，較年初增加959.95億元，同比少增157.74億元。結(jié)論：從西安宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展來看，西安的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r良好，房地產(chǎn)依然處于快速平穩(wěn)發(fā)展期。西安經(jīng)濟(jì)環(huán)境的良好發(fā)展，給本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)提供了必要的前提。2.1.3作為十三朝古都，西安是一座具有3100年建城史的國家級(jí)歷史文化名城，悠久的歷史和豐富的文化積淀，使西安擁有一批世界級(jí)歷史文化遺產(chǎn)、諸多著名旅游景觀以及獨(dú)特的市俗風(fēng)情、民間藝術(shù)、街巷民居等現(xiàn)實(shí)文化資源。三十年中國看深圳，一百年中國看上海，一千年中國看北京，而五千年中國則看西安。西安與雅典、羅馬、開羅并稱為世界四大古都，從公元前11世紀(jì)到公元10世紀(jì)左右，先后有13個(gè)朝代或政權(quán)在西安建都及建立政權(quán)，歷時(shí)1100余年，1981年聯(lián)合國科教文組織把西安確定為世界歷史名城。所以西安的有極為豐富的歷史遺存：秦文化的氣勢(shì)恢弘，漢文化的清新典雅，唐文化的雍容華貴都通過一件件精美絕倫的青銅器、惟妙惟肖的兵馬俑、熠熠生輝的金銀器、舉世無雙的壁畫、彌足珍貴的座座佛像、千姿百態(tài)的陶俑，展示給世人。作為華夏文明的發(fā)源地，西安的歷史悠久，文化的積淀非常厚重，是中華人民共和國頒布的第一批國家歷史文化名城。流行于陜西以及西北等地的秦腔又稱亂彈，是中國戲曲四大聲腔中最古老、最豐富、最龐大的聲腔體系。西安的飲食文化同樣博大精深，作為中國西北飲食的代表，以西安小吃最為著名，回族的清真飲食在其中占有很大比例。中國國畫中的長(zhǎng)安畫派、起源于漢代以前的關(guān)中皮影戲、源于西周的陜西木偶戲以及色彩濃郁的戶縣農(nóng)民畫等都是西安文化中不可或缺的重要組成部分。西安深厚的歷史文化不僅體現(xiàn)在保存完整的城墻，以及不計(jì)其數(shù)的名勝古跡，更重要的是在西安居民心理形成的文化生活品味和厚重的文化底蘊(yùn)，歷史文化的尊崇和熏陶同時(shí)也形成了西安居民較為保持保守的生活及消費(fèi)理念。2.1.4政策環(huán)境一、2010年房地產(chǎn)調(diào)控政策應(yīng)堅(jiān)持以穩(wěn)為主國家信息中心發(fā)布報(bào)告稱，為避免房地產(chǎn)市場(chǎng)過度調(diào)整，10年中國房地產(chǎn)調(diào)控政策應(yīng)堅(jiān)持以“穩(wěn)”為主，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，防止房?jī)r(jià)下降幅度過大，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展。二、完善房地產(chǎn)信貸政策，防止金融風(fēng)險(xiǎn)針對(duì)部分房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市住房不良貸款逐漸浮出水面、房貸違約率上升的苗頭，為有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，信貸部門應(yīng)加強(qiáng)房貸資格審批和監(jiān)管，控制房貸風(fēng)險(xiǎn)，降低不良貸款比例。為了解決虛開收入證明的問題，金融機(jī)構(gòu)可與稅務(wù)部門聯(lián)合，通過個(gè)人繳納的所得稅予以證明。與此同時(shí)，為了避免從一個(gè)極端走向另一個(gè)極端，金融機(jī)構(gòu)在防范風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，對(duì)符合國家調(diào)控方向和市場(chǎng)需求的項(xiàng)目應(yīng)大力支持，鼓勵(lì)自住性需求的實(shí)現(xiàn)。三、加快房地產(chǎn)融資模式多元化發(fā)展步伐為了解決房地產(chǎn)企業(yè)融資過于依賴銀行的局面，必須加快推進(jìn)資金來源的多元化和社會(huì)化。一是通過增加和擴(kuò)大項(xiàng)目融資渠道和方式，包括上市、股權(quán)、私募、信托等，弱化房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)銀行的融資依賴，提高房地產(chǎn)企業(yè)的自我資金生成和發(fā)展能力。二是引進(jìn)信用公司、基金、投行、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司等戰(zhàn)略合作伙伴，提升房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)能力和管理能力。2.1.5城市規(guī)劃西安的城市定位——“大西安國際化大都市”大西安都市圈輻射范圍區(qū)域范圍：成都、重慶、武漢、鄭州、太原、包頭、銀川、蘭州。區(qū)域鐵路交通：一橫：隴海鐵路線；一縱：包柳鐵路線(包西線—西康線—康渝線)；十輻射：鄭西客運(yùn)專線、西蘭客運(yùn)專線、大西客運(yùn)專線、西成客運(yùn)專線、大渝客運(yùn)專線、西武客運(yùn)專線、西銀線、寧西線、侯西線、西平線。大西安都市圈范圍區(qū)域范圍：西安、咸陽、楊凌、富平、扶風(fēng)、黃陵、銅川、渭南、華陰、柞水。區(qū)域規(guī)模：用地面積3.01萬平方公里，2007年末總?cè)丝跒?537.48萬人。文化融合：歷史文化—黃陵生態(tài)文化—秦嶺名山文化—華山宗教文化—法門寺產(chǎn)業(yè)網(wǎng)絡(luò)：核心產(chǎn)業(yè)層互相滲透層外向發(fā)展層。大西安及主城區(qū)范圍大西安范圍:包括西安市整個(gè)行政轄區(qū)、渭南富平縣城、咸陽市秦都、渭城、涇陽、三原“兩區(qū)兩縣”，涉及用地共12009平方公里（其中涉及西安市10108平方公里，咸陽市1896平方公里、富平中心縣城5平方公里）。主城區(qū)范圍:北至涇陽、高陵北交界，南至潏河，西至澇河入渭口及秦都、興平交界，東至灞橋區(qū)東界。涉及用地共1280平方公里。城市性質(zhì)定位大西安是國際一流旅游目的地、國家重要的科技研發(fā)中心、全國重要的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)基地，以及區(qū)域性商貿(mào)物流會(huì)展中心、區(qū)域性金融中心、將逐步建設(shè)成為國家中心城市之一、富有東方歷史人文特色的國際化大都市、世界文化之都。城市空間模式西安目前的城市總體規(guī)劃，按照保護(hù)古城、降低密度、控制規(guī)模、節(jié)約土地、改善中心、發(fā)展組團(tuán)、保護(hù)環(huán)境、基礎(chǔ)先行的精神，市區(qū)布局以主城區(qū)為中心，以交通軸為導(dǎo)向，以功能區(qū)為實(shí)體，以生態(tài)林帶為間隔，在外圍發(fā)展三個(gè)新城。主城區(qū)用地規(guī)劃規(guī)劃采取拉大城市骨架，發(fā)展外圍新區(qū)；優(yōu)化布局結(jié)構(gòu)，完善城市功能；降低中心密度，保護(hù)古城風(fēng)貌；顯山露水增綠，塑造城市個(gè)性；依照南北拓展空間，東西延伸發(fā)展的城市布局原則，城市未來主要向西南、東北方向發(fā)展；遠(yuǎn)期主要向北跨過渭河發(fā)展。城市空間模式主城區(qū)用地規(guī)劃圖未來發(fā)展趨勢(shì)規(guī)劃渭、灞、浐河成為城市內(nèi)河，形成高尚住區(qū)和旅游度假區(qū)及城市新的副中心；拓展帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的開發(fā)區(qū)：繼續(xù)推動(dòng)高新技術(shù)開發(fā)區(qū)和經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)兩個(gè)國家級(jí)開發(fā)區(qū)的發(fā)展；發(fā)展功能齊全的空港服務(wù)區(qū)：以西安咸陽國際航空港和鐵路北客站為中心的周邊地區(qū)。2.1.6產(chǎn)業(yè)規(guī)劃規(guī)劃將形成虛實(shí)相當(dāng)?shù)男【鸥窬郑行臑樘崎L(zhǎng)安城；東部依托現(xiàn)狀發(fā)展成國防軍工產(chǎn)業(yè)區(qū)；東南部發(fā)展成旅游生態(tài)度假區(qū)；南部為文教科區(qū)；西南部拓展成高新技術(shù)產(chǎn)區(qū)；西部發(fā)展成居住和無污染產(chǎn)業(yè)的綜合新區(qū)；西北部為漢城遺址保護(hù)區(qū)；北部形成裝備制造業(yè)區(qū)；東北結(jié)合浐灞河道整治，建設(shè)成高尚居住、旅游生態(tài)區(qū)。外圍縣區(qū)的定位為：長(zhǎng)安為生態(tài)居住區(qū)、藍(lán)田美玉文化區(qū)、周至老子文化區(qū)、戶縣農(nóng)民畫區(qū)、臨潼國際旅游區(qū)、閻良航空科技區(qū)、高陵現(xiàn)代農(nóng)業(yè)區(qū)。西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)：打造中國科技創(chuàng)新中心、創(chuàng)建世界一流高科技園區(qū)。重點(diǎn)發(fā)展電子信息、生物醫(yī)藥、新材料等優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，做大做強(qiáng)通訊、集成電路、軟件三大特色產(chǎn)業(yè)集群。西安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)：西部最大的制造業(yè)基地和西安城市新中心。重點(diǎn)發(fā)展重型汽車及零部件、專用和通用設(shè)備、電力電子設(shè)備；大力發(fā)展食品飲料、石油化工等產(chǎn)業(yè)。西安閻良航空高技術(shù)基地：中國最具實(shí)力的航空產(chǎn)業(yè)發(fā)展基地和亞洲最大的航空旅游、會(huì)展中心。以大運(yùn)飛機(jī)、支線飛機(jī)、通用飛機(jī)、飛機(jī)配套產(chǎn)業(yè)為主，重點(diǎn)進(jìn)行航空高技術(shù)產(chǎn)品的研發(fā)和航空產(chǎn)品的生產(chǎn)制造。西安航天科技產(chǎn)業(yè)基地：西部最大的以航天民用產(chǎn)業(yè)為主、軍民結(jié)合的航天科技產(chǎn)業(yè)基地和產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。重點(diǎn)發(fā)展航天動(dòng)力、導(dǎo)航、控制等航天高科技產(chǎn)業(yè)，通過航天特種技術(shù)應(yīng)用形成對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)具有帶動(dòng)作用的高技術(shù)產(chǎn)業(yè)集群。西安曲江新區(qū)：國內(nèi)具有核心競(jìng)爭(zhēng)力的文化產(chǎn)業(yè)基地和“中國文化復(fù)興之地”。重點(diǎn)發(fā)展以唐文化及休閑產(chǎn)業(yè)為主線的旅游業(yè)，建設(shè)以休閑娛樂為主題的大型游樂項(xiàng)目。西安浐灞生態(tài)區(qū)：打造西部第一水城和蘊(yùn)涵自然、人文、歷史、山水的城市生態(tài)區(qū)。重點(diǎn)發(fā)展會(huì)展、生態(tài)旅游、商貿(mào)等產(chǎn)業(yè)，形成生態(tài)旅游區(qū)和會(huì)展集聚區(qū)。2.1.7交通規(guī)劃公路：西安是我國地理版圖的中心，是全國干線公路網(wǎng)中最大的節(jié)點(diǎn)城市。西安目前擁有三條環(huán)線公路系統(tǒng)，二環(huán)線和三環(huán)線包圍了整個(gè)城市。三條東西的主干道和三條南北向的主干道相互交叉。二級(jí)公路將主干道與環(huán)線公路連接起來，形成了西安的公路交通的基本框架。西安也是全國高速公路樞紐，共有9條國家高速公路在這里交匯。此外作為一個(gè)著名的旅游城市，西安修建了通往臨潼、銅川和寶雞的高速公路，可快速抵達(dá)這些擁有著名景點(diǎn)的周邊市縣。2007年，穿越秦嶺的西漢高速通車以后，將西安、漢中兩地的車程縮減至3個(gè)小時(shí)。鐵路：西安是全國重要的鐵路樞紐城市，是全國6個(gè)路網(wǎng)客運(yùn)中心之一。西安是中國西北地區(qū)鐵路網(wǎng)絡(luò)旅客運(yùn)輸和貨物配送的中心，是西北地區(qū)通往西南、中原、華東和華北的門戶和交通樞紐。也是全國性的鐵路運(yùn)輸樞紐。西安火車北站總投資近60億，現(xiàn)已建成通車。除了與地鐵2號(hào)線相連以外，還預(yù)留了通往機(jī)場(chǎng)的專線。西安火車北站投入使用以后將成為西安的主要鐵路客運(yùn)站，年發(fā)送旅客量將達(dá)6800多萬人次次。西安火車北站作為鄭西、西蘭、西成、西太等高速列車專線的樞紐，將大大縮短西安通往北京、上海、廣州、成都和重慶的交通時(shí)間。在西安火車北站建設(shè)之前，西安火車站是西安的主要鐵路運(yùn)輸窗口。西安火車北站將占地597平方公里，擁有5個(gè)站臺(tái)和24條軌道，日均接待旅客量超過6萬人次?；疖嚤闭窘ǔ梢院?，西安火車站將進(jìn)行翻修，以滿足所有普通列車以及部分城際高鐵的通車需要。西安火車南站，即原來的長(zhǎng)安火車站，也將在火車北站落成之后翻修成為一個(gè)輔助性車站。航空：西安是我國四大航空樞紐之一。擁有飛往國內(nèi)各大城市的航線80多條，直飛國際航線近20條。西安咸陽國際機(jī)場(chǎng)位于城市的西北部，距離西安市中心約47公里，距離咸陽市中心約13公里。西安咸陽國際機(jī)場(chǎng)是中國西北的空中交通樞紐，與成都、重慶、武漢、鄭州、蘭州、西寧、銀川等中國中西部主要城市均在1小時(shí)航程之內(nèi)。由于中國西部經(jīng)濟(jì)的擴(kuò)張，西安咸陽國際機(jī)場(chǎng)的旅客吞吐量和貨郵吞吐量迅速增長(zhǎng)。咸陽機(jī)場(chǎng)的旅客吞吐量達(dá)到1192萬人次，是中國西北地區(qū)最為繁忙的機(jī)場(chǎng)，在全國機(jī)場(chǎng)排名第9位。機(jī)場(chǎng)貨郵吞吐量達(dá)11.7萬噸，居全國第15位。目前，西安與國內(nèi)100多個(gè)城市以及國外27個(gè)城市和地區(qū)通航，擁有近120條主要航線。目前西安咸陽國際機(jī)場(chǎng)飛行區(qū)等級(jí)為4E級(jí)，占地564公頃，擁有長(zhǎng)3,000米，寬45米的跑道和長(zhǎng)3,000米，寬48米的平行滑行道各一條，停機(jī)位59個(gè)。機(jī)場(chǎng)現(xiàn)有候機(jī)樓兩座，共10萬平方米。機(jī)場(chǎng)設(shè)計(jì)能力為年旅客吞吐量1150萬人次，年貨郵吞吐量16萬噸。2007年，西安咸陽國際機(jī)場(chǎng)二期擴(kuò)建工程正式立項(xiàng)，從2009年3月起，咸陽國際機(jī)場(chǎng)二期擴(kuò)建工程全面開工建設(shè)，總投資約人民幣103.91億元，新建25.3萬平方米的3號(hào)航站樓，和長(zhǎng)3800米，寬60米的和平行滑行道，使飛行區(qū)達(dá)到4F標(biāo)準(zhǔn)。二期擴(kuò)建工程將于2012年投入使用，新機(jī)場(chǎng)的面積相當(dāng)于現(xiàn)在的4個(gè)機(jī)場(chǎng)，也是中國第4個(gè)雙跑道獨(dú)立運(yùn)行的機(jī)場(chǎng)。預(yù)計(jì)到2020年，西安咸陽國際機(jī)場(chǎng)將可以滿足年旅客吞吐量3100萬人次、貨郵吞吐量40萬噸、飛機(jī)起降主城區(qū)形成“兩軸、三環(huán)、一高、一繞、六縱、七橫、八射線加旅游環(huán)線”的道路網(wǎng)格局。二、地鐵規(guī)劃第一階段（2006-2011年）：二號(hào)線第二階段（2010-2015年）：一號(hào)線第三階段（2011-2015年）：三號(hào)線第四階段（2021年-2050年，遠(yuǎn)景）：建設(shè)四、五、六號(hào)線和一號(hào)線東、西延伸段及二號(hào)線北延伸段2.1.8小結(jié)從西安的現(xiàn)狀分析來看，西安地處中國中西部?jī)纱蠼?jīng)濟(jì)區(qū)域的結(jié)合部，是西北地區(qū)通往西南、中原、華東和華北的門戶和交通樞紐；從西安的城市容量來看，西安處于中國大西北，西安市未發(fā)城市發(fā)展空間十分巨大；從西安的城市發(fā)展規(guī)劃方向來看，西安正朝著國際化大都市的方向穩(wěn)步前進(jìn)，形勢(shì)良好。2.2西安灞橋現(xiàn)狀分析灞橋區(qū)位于西安東部，距市中心5公里，全區(qū)總面積332平方公里，轄9個(gè)街道辦事處，33個(gè)社區(qū)，226個(gè)行政村，人口50余萬，因境內(nèi)遺存始建于隋代的古灞橋而得名。歷史悠久、人文薈萃。6000多年前，浐、灞河岸邊就有先民逐水而居。自周秦漢唐以來，灞橋一直作為帝都長(zhǎng)安的東津要道、軍事重地。境內(nèi)有半坡遺址、隋灞橋遺址、漢文帝霸陵等多處文化遺存和名勝古跡，文化底蘊(yùn)深厚。更孕育了孫蔚如、孔從洲等抗日名將以及著名作家陳忠實(shí)等一大批優(yōu)秀人才。生態(tài)優(yōu)美、物產(chǎn)豐饒?！鞍怂@長(zhǎng)安，灞橋居其三”，浐、灞、渭三河穿流交匯，得水獨(dú)多。長(zhǎng)安八景之一“灞柳風(fēng)雪”遠(yuǎn)近聞名；白鹿原上的鯨魚溝飛瀑流泉，曲徑通幽；洪慶山國家森林公園茂林修竹，鳥語花香。近年來，全區(qū)累計(jì)投資9億元實(shí)施浐灞河綜合治理，建成橡膠壩8座，建成生態(tài)景觀區(qū)6300畝,形成了萬余畝流動(dòng)水體景觀。灞河入渭段也被批準(zhǔn)為國家級(jí)水利風(fēng)景區(qū)。大綠工程造林4.55萬畝，全區(qū)林地總面積達(dá)到21.5萬畝，林地覆蓋率達(dá)到43%。區(qū)內(nèi)還有地?zé)豳Y源，面積達(dá)60平方公里。全區(qū)果樹面積10萬畝，形成了以浐灞河流域?yàn)橹鞯?萬畝葡萄、獼猴桃生產(chǎn)基地，以洪慶山為主的2萬畝核桃、杏、石榴等小雜果基地和以白鹿原、霸陵坡為主的3萬畝大粒櫻桃基地。交通優(yōu)勢(shì)明顯。區(qū)內(nèi)隴海、西康鐵路及西閻、西藍(lán)、繞城高速公路穿境而過，312、210國道東通上海、江蘇、河南，西達(dá)甘肅、寧夏、新疆，北到內(nèi)蒙古，南抵四川、重慶、貴州、廣西，區(qū)位和交通優(yōu)勢(shì)明顯。隨著東三環(huán)、隴海鐵路北環(huán)線、鄭西鐵路客運(yùn)線等國家、省、市重點(diǎn)項(xiàng)目的落戶及建成通車，極大地提升了區(qū)內(nèi)交通運(yùn)輸能力。經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛。近年來，灞橋區(qū)以生態(tài)建設(shè)為切入點(diǎn)，堅(jiān)持“規(guī)劃立區(qū)、特色建區(qū)、生態(tài)強(qiáng)區(qū)、產(chǎn)業(yè)興區(qū)、城市帶區(qū)”發(fā)展戰(zhàn)略，基本形成了以能源化工、建材、冶煉、鍛鑄造等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)，以新材料、光機(jī)電、納米科技等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為重點(diǎn)，以紡織、印刷、家具制造、農(nóng)副產(chǎn)品加工為特色的城郊型工業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。2007年，區(qū)委、區(qū)政府立足區(qū)情，審時(shí)度勢(shì)，確立了構(gòu)筑“三區(qū)、兩帶、兩片、一中心”經(jīng)濟(jì)發(fā)展大格局的新思路。三區(qū)：即以西安國際港務(wù)區(qū)為依托的北部區(qū)域，打造西部物流集聚區(qū)、農(nóng)產(chǎn)品交易區(qū)、高尚住宅區(qū)；以灞橋科技工業(yè)園為核心的中部區(qū)域，打造以裝備制造業(yè)、環(huán)保新型材料等為主的產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)；以紡織城綜合發(fā)展區(qū)為核心的南部區(qū)域，打造以房地產(chǎn)、商貿(mào)、創(chuàng)意文化等為主的產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。兩帶：即浐、灞、渭河沿岸，打造以親水型房地產(chǎn)為主的人居、商貿(mào)產(chǎn)業(yè)帶；沿東三環(huán)、紡渭路、西臨快速干道城市段等重要路段，打造以商貿(mào)、金融、娛樂等為主的現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)帶。兩片：以白鹿原與鯨魚溝為主的東南片和以洪慶山國家森林公園為主的東北片，重點(diǎn)發(fā)展文化科教、休閑旅游、都市生態(tài)農(nóng)業(yè)。一中心：做好與廣運(yùn)潭、世界園藝博覽會(huì)項(xiàng)目的規(guī)劃對(duì)接，借力發(fā)展，在其周邊區(qū)域建設(shè)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心。近年來，灞橋區(qū)立足主城區(qū)定位，緊緊圍繞“打造西安東部新城區(qū)，建設(shè)人文生態(tài)新灞橋”這一發(fā)展主題，堅(jiān)持走“規(guī)劃引領(lǐng)、招商引資、環(huán)境創(chuàng)優(yōu)、投融資并舉和城鄉(xiāng)一體化”發(fā)展之路，大力實(shí)施項(xiàng)目帶動(dòng)戰(zhàn)略，積極培育主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，全面加快城市郊區(qū)向主城區(qū)轉(zhuǎn)變、生態(tài)強(qiáng)區(qū)向經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)轉(zhuǎn)變，區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)步入了高速發(fā)展的快車道，已經(jīng)成為西安經(jīng)濟(jì)發(fā)展的橋頭堡和主力軍，戰(zhàn)略地位和比較優(yōu)勢(shì)日益彰顯。截至2010年底，地區(qū)生產(chǎn)總值預(yù)計(jì)完成166億元，同比增長(zhǎng)15%，取得了五年凈增100億元的斐然成就，是“十五”末的5倍；地方財(cái)政一般預(yù)算收入歷史性地突破10億元大關(guān)，完成10.02億元，年均增長(zhǎng)38%，是“十五”末的5倍；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資預(yù)計(jì)完成158.2億元，同比增長(zhǎng)32%，是“十五”末的5.6倍；規(guī)模以上工業(yè)增加值預(yù)計(jì)完成67億元，同比增長(zhǎng)20%，是“十五”末的3.8倍；社會(huì)消費(fèi)品零售總額預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)38億元，同比增長(zhǎng)20%，是“十五”末的2.1倍；農(nóng)民人均純收入、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入預(yù)計(jì)分別達(dá)到8206元和20573元，實(shí)現(xiàn)了年均增長(zhǎng)1000元和2000元的目標(biāo)。區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量穩(wěn)步提高，經(jīng)濟(jì)實(shí)力明顯增強(qiáng)，去年榮獲“陜西省城區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展?fàn)幭冗M(jìn)位獎(jiǎng)”，在全省、全市的知名度、影響力迅速提升。今年上半年，經(jīng)濟(jì)社會(huì)繼續(xù)保持高速增長(zhǎng)、高位運(yùn)行的良好態(tài)勢(shì)，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)持續(xù)位居全市前列。經(jīng)過多年來的開發(fā)建設(shè)，全區(qū)已基本形成了以能源化工、環(huán)保新材料、紡織服裝加工等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為重點(diǎn)，以物流、房地產(chǎn)、生態(tài)旅游為特色的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)體系，園區(qū)占全區(qū)經(jīng)濟(jì)的比重日益擴(kuò)大。2008年，結(jié)合區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展特點(diǎn)，我們啟動(dòng)了紡織城地區(qū)綜合發(fā)展規(guī)劃，規(guī)劃中的紡織城綜合發(fā)展區(qū)總面積37平方公里，已被市委、市政府批準(zhǔn)為正局級(jí)機(jī)構(gòu)，并下放了項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃、土地、環(huán)評(píng)、建設(shè)等相關(guān)管理權(quán)限。近5年來，累計(jì)引進(jìn)項(xiàng)目105個(gè)，實(shí)際利用內(nèi)資153億元人民幣，實(shí)際利用外資1.35億美元，新加坡盛邦、北京龍湖、海航地產(chǎn)等一批國內(nèi)外500強(qiáng)企業(yè)相繼入駐。積極實(shí)施總部經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略，引進(jìn)總部經(jīng)濟(jì)體15家，直接貢獻(xiàn)財(cái)稅2億元。目前區(qū)域內(nèi)已基本形成灞橋區(qū)、西安國際港務(wù)區(qū)、紡織城綜合發(fā)展區(qū)、浐灞生態(tài)區(qū)“一駕馬車、四輪驅(qū)動(dòng)”的發(fā)展格局。作為西安東部新城，灞橋是城市拓展的重點(diǎn)區(qū)域之一。在西安市第四輪城市規(guī)劃修編中，灞橋城市建設(shè)面積由原來的38平方公里擴(kuò)大到139平方公里，占西安新增建設(shè)面積的一半以上。同時(shí)，隨著西安國際化大都市的定位，以及大西安規(guī)劃的啟動(dòng)，灞橋已整建制并入西安城區(qū)版圖，擁有無可比擬的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、空間優(yōu)勢(shì)和后發(fā)優(yōu)勢(shì)，已逐漸成為國內(nèi)外客商競(jìng)相投資興業(yè)的熱土。未來幾年，隨著紡織城綜合發(fā)展區(qū)、西安國際港務(wù)區(qū)、浐灞生態(tài)區(qū)在轄區(qū)內(nèi)的深度開發(fā)建設(shè)，以及世界園藝博覽會(huì)會(huì)址、鐵路集裝箱貨運(yùn)中心站、地鐵一號(hào)線、城東客運(yùn)站、西安火車站東站、灞橋?yàn)I河生態(tài)公園等項(xiàng)目的陸續(xù)建成，“一架馬車，四輪驅(qū)動(dòng)”的優(yōu)勢(shì)將會(huì)更加凸顯，將會(huì)為灞橋聚集更大的人氣，迎來更大的商機(jī)。我們將把握機(jī)遇，緊抓商機(jī)，圍繞國家產(chǎn)業(yè)政策，依托資源和區(qū)位優(yōu)勢(shì)，全面加速城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展，提高城市配套功能，大力發(fā)展以物流、房地產(chǎn)、商貿(mào)為主的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，大力發(fā)展節(jié)能環(huán)保高效的新型工業(yè)，大力發(fā)展文化旅游業(yè)等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，全力推動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展不斷邁上新臺(tái)階。第三章市場(chǎng)分析3.1我國房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況3.1.1房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況2010年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資48267億元，比上年增長(zhǎng)33.2%，其中，商品住宅投資34038億元，增長(zhǎng)32.9%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為70.5%。12月當(dāng)月，房地產(chǎn)開發(fā)投資5570億元，增長(zhǎng)12.0%。2010年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積40.55億平方米，比上年增長(zhǎng)26.6%；房屋新開工面積16.38億平方米，增長(zhǎng)40.7%；房屋竣工面積7.60億平方米，增長(zhǎng)4.5%，其中，住宅竣工面積6.12億平方米，增長(zhǎng)2.7%。2010年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積4.10億平方米，比上年增長(zhǎng)28.4%，土地購置費(fèi)9992億元，增長(zhǎng)65.9%。12月當(dāng)月，房屋新開工面積1.86億平方米，同比下降1.1%；房屋竣工面積2.75億平方米，下降3.4%，其中，住宅竣工面積2.19億平方米，下降4.5%；土地購置面積4889萬平方米，增長(zhǎng)1.5%，土地購置費(fèi)1061億元，增長(zhǎng)5.8%。3.1.2商品房銷售情況2010年，全國商品房銷售面積10.43億平方米，比上年增長(zhǎng)10.1%，增幅比1-11月提高0.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷售面積增長(zhǎng)8.0%，辦公樓增長(zhǎng)21.9%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房增長(zhǎng)29.9%。2010年，商品房銷售額5.25萬億元，比上年增長(zhǎng)18.3%，增幅比1-11月提高0.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷售額增長(zhǎng)14.4%，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房分別增長(zhǎng)31.2%和46.3%。12月當(dāng)月，全國商品房銷售面積21808萬平方米，同比增長(zhǎng)11.5%；全國商品房銷售額10201億元，同比增長(zhǎng)21.9%。3.1.3房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源情況2010年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源72494億元，比上年增長(zhǎng)25.4%。其中，國內(nèi)貸款12540億元，增長(zhǎng)10.3%；利用外資796億元，增長(zhǎng)66.0%；自籌資金26705億元，增長(zhǎng)48.8%；其他資金32454億元，增長(zhǎng)15.9%。在其他資金中，定金及預(yù)收款19020億元，增長(zhǎng)17.3%；個(gè)人按揭貸款9211億元，增長(zhǎng)7.6%。3.1.470個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)12月份，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲6.4%，漲幅比11月份縮小1.3個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.3%。12月份，新建住宅銷售價(jià)格同比上漲7.6%，漲幅比11月份縮小1.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷售價(jià)格上漲8.5%，其中普通住宅銷售價(jià)格上漲7.2%，高檔住宅銷售價(jià)格上漲12.8%；經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格上漲1.0%。與上月相比，新建住宅銷售價(jià)格上漲0.3%。其中，商品住宅銷售價(jià)格上漲0.3%，其中普通住宅銷售價(jià)格上漲0.4%，高檔住宅銷售價(jià)格上漲0.2%；經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格上漲0.1%。12月份，二手住宅銷售價(jià)格同比上漲5.0%，漲幅比11月份縮小0.6個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.5%，比11月份擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。3.1.5全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)12月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡(jiǎn)稱“國房景氣指數(shù)”）為101.79，比11月份回落1.41點(diǎn)，比上年同期回落1.87點(diǎn)。從分類指數(shù)看：房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)為103.87，比11月份回落0.95點(diǎn)，比上年同期提高3.45點(diǎn)；本年資金來源分類指數(shù)為102.66，比11月份回落2.08點(diǎn)，比上年同期回落8.11點(diǎn)；土地開發(fā)面積分類指數(shù)為96.03，比11月份回落0.39點(diǎn)，比上年同期提高0.34點(diǎn)；商品房待售面積分類指數(shù)為103.66，比11月份提高0.56點(diǎn)，比上年同期提高6.79點(diǎn)；房屋施工面積分類指數(shù)為104.81，比11月份回落1.44點(diǎn)，比上年同期提高2.30點(diǎn)。3.1.6未來趨勢(shì)預(yù)測(cè)可以預(yù)測(cè)，受城市化以及人口流動(dòng)因素的影響，需求能力與供給能力相比仍然有余，剛性需求仍在增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)適用房、普通住宅需求將會(huì)保持在較高水平；普通住宅市場(chǎng)細(xì)分加速；受利率、價(jià)格以及供給的影響，別墅高檔公寓的需求會(huì)基本維持在往年水平，不會(huì)出現(xiàn)大的增幅。同時(shí)，商品住宅價(jià)格將穩(wěn)中有升。我國房地產(chǎn)價(jià)格長(zhǎng)期走勢(shì)是上升，而不是下降。未來全國房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的趨勢(shì)不會(huì)改變，從目前年全國房地產(chǎn)總體市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)看，國家相繼出臺(tái)針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策，給整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來了較大的沖擊，導(dǎo)致房地產(chǎn)銷售價(jià)格上漲幅度持續(xù)放緩，但其意圖并不是為了打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)，而是為了讓房?jī)r(jià)回到更加理性的軌道，整體房?jī)r(jià)持續(xù)漲的總體趨勢(shì)不會(huì)改變。土地市場(chǎng)長(zhǎng)期趨緊造成的市場(chǎng)長(zhǎng)期供給短缺和消費(fèi)者購買力不斷提高引發(fā)的房地產(chǎn)需求不斷擴(kuò)大等，都是房?jī)r(jià)不斷提高的原因。對(duì)于未來房地產(chǎn)業(yè)的主要發(fā)展趨勢(shì)，我們預(yù)測(cè)：雖然2010年我國房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了一個(gè)調(diào)整時(shí)期，但作為國家重要經(jīng)濟(jì)支柱的房地產(chǎn)業(yè)未來仍將保持健康、穩(wěn)定的發(fā)展勢(shì)頭：A、房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的地位不會(huì)動(dòng)搖，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一，并且其關(guān)聯(lián)度強(qiáng)，帶動(dòng)系數(shù)大，對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)度高。B、城市化進(jìn)程的加快，為房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展提供了必要條件。C、城市居民的自住和改善型住房需求，將為房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展提供充足的空間。對(duì)于未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來發(fā)展趨勢(shì)將表現(xiàn)為:2011年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)在成交量上可能會(huì)受到政策性的影響，但是因?yàn)槭袌?chǎng)供求結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定，整體發(fā)展態(tài)勢(shì)依然會(huì)向上發(fā)展，與2010年相比照，整體會(huì)呈現(xiàn)“量穩(wěn)價(jià)升”的趨勢(shì)：A、國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，對(duì)于整體房地產(chǎn)市場(chǎng)起到了穩(wěn)固作用；B、城市化進(jìn)程的加快必然拉動(dòng)住房需求；C、房地產(chǎn)中介市場(chǎng)發(fā)育將逐步成熟；D、房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將更加注重品牌與品質(zhì)；E、國家政策保證房地產(chǎn)市場(chǎng)更加平穩(wěn)健康發(fā)展。3.2西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況3.2.1土地分析3.2.1.1土地供求分析1、2010年的土地供應(yīng)量比2009年增加了17.8%隨著10年房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)步上漲，西安市2010年土地供應(yīng)量同比09年增加了17.8%。其中住宅類用地增幅為14.0%；商業(yè)類用地增幅為30.4%，增幅較大；辦公類用地減少70.1%，降幅較大；綜合類用地供應(yīng)量增幅為12.9%，所占比例不高。2010年西安土地市場(chǎng)供應(yīng)情況年度供應(yīng)量（㎡）住宅商業(yè)辦公綜合工業(yè)其他合計(jì)10年43077127789841333388757665724307523616203309年37803225973614452778604622767113645523038608年2099569239354160004726554349104002373662724數(shù)據(jù)來源：CRIC注：住宅包括：純住宅、以住宅為主含部分商業(yè)的用地；商業(yè)包括：純商業(yè)、商業(yè)金融類用地；辦公包括純辦公、含部分商業(yè)的辦公類用地；綜合和工業(yè)為明確標(biāo)明綜合類、工業(yè)類用地；其他包括倉儲(chǔ)、教育、科研、市政設(shè)施（含加油站）用地，下同。（1）區(qū)域分布2010年的土地供應(yīng)量較09年有一定程度的增加。在2010年全年內(nèi)，城南區(qū)供應(yīng)土地共43宗，位居第一；其次是城東區(qū)、城北區(qū)、長(zhǎng)安區(qū)和高新區(qū)，各供應(yīng)土地41宗、15宗、15宗和13宗，其他城區(qū)城西4宗、城內(nèi)3宗。除城北今年的土地供應(yīng)總量同比有較明顯的下降外，各城區(qū)供應(yīng)格局未有明顯改變，仍以城南、城東為主要的供應(yīng)區(qū)域。2010年西安土地供應(yīng)區(qū)域分布圖數(shù)據(jù)來源：CRIC（2）地塊面積從2010年西安市招拍掛出讓的土地面積分析，1萬㎡以下的地塊面積占到出讓總面積的2%；1-5萬㎡之間的地塊面積占到了土地放量的29%；5-10萬㎡的地塊占到了土地放量的17%，10萬㎡以上的地塊面積占到了總放量的52%。大面積地塊已逐漸成為西安土地市場(chǎng)供應(yīng)的主流。2010年西安土地出讓面積比例圖數(shù)據(jù)來源：CRIC（3）地塊性質(zhì)2010年通過招拍掛供應(yīng)的土地中，住宅用地面積占到了土地放量的70%，占據(jù)土地供應(yīng)的絕對(duì)多數(shù)。位居第二位的是商業(yè)類用地，占到了土地放量的13%；工業(yè)用地占到了土地放量的11%，位居第三。2010年西安土地出讓地塊性質(zhì)圖數(shù)據(jù)來源：CRIC（4）容積率2010年招拍掛供應(yīng)的土地中，容積率在2.4-3.5之間的地塊，總面積占到了土地放量的37%，在此容積率區(qū)間的建筑形態(tài)以小高層和高層為主，與市場(chǎng)供應(yīng)主力產(chǎn)品吻合；其次是容積率在1.6-2.4之間的地塊，總面積占到了土地放量的31%，除工業(yè)和教育類用地外，該容積率地塊占比的走高主要是因?yàn)樯虡I(yè)和商住類地塊的帶動(dòng)；容積率在1.6以下的地塊總面積占到總土地放量的16%，除工業(yè)、教育、商業(yè)類用地外，全年該容積率范圍內(nèi)的住宅用地僅在曲江區(qū)域成交一宗。2010年西安土地容積率分析圖數(shù)據(jù)來源：CRIC3.2.2.2土地成交特征分析1、規(guī)劃建筑面積比2009年上升了48.09%2010年，全市土地成交量增長(zhǎng)幅度較高。共土地成交土地128宗，同比2009年增加34宗。規(guī)劃建筑面積增加4765541.92㎡，增幅為48.09%。2010年西安土地成交情況年份宗數(shù)建設(shè)用地面積（畝）規(guī)劃建筑面積（㎡）成交總價(jià)（萬元）樓面地價(jià)（元/㎡）容積率2010年128806614674524148909510152.732009年94504099089829310439402.952008年64384380485305908837342.06數(shù)據(jù)來源：CRIC全年土地成交量增長(zhǎng)60.04%，新政對(duì)個(gè)別月份造成了一定影響從歷月土地成交面積來看，2010年上半年的2月和5月，全市土地成交均保持在高位，尤其是5月，出現(xiàn)了全年土地成交量的峰值，當(dāng)月成交土地面積達(dá)到167024.12㎡。隨著新政的推出，下半年初的6月，土地成交量減至130691.32㎡，環(huán)比出現(xiàn)了21.75%的降幅，直至8月才基本恢復(fù)至2月的成交水平，新政對(duì)于個(gè)別月份的土地市場(chǎng)雖然形成了一定的影響，但從全年總體成交情況來看，中央決策加大土地供應(yīng)，從供應(yīng)層面影響樓市，城市建設(shè)進(jìn)程加快地方政府通過土地出讓補(bǔ)貼城建，開發(fā)商在政策前景不明朗的情況下囤地保生產(chǎn)，在這些層面的影響下，使得全年的土地成交量依舊出現(xiàn)了60.04%的增幅。（1）規(guī)劃容積率與樓面地價(jià)比較今年以來成交地塊的總體容積率基本與去年持平，除工業(yè)和科研教育用地容積率較低的因素外，部分商業(yè)用地的容積率也較低。全年成交的商業(yè)地塊中，容積率在3.0以下的地塊總量占到58.9%；住宅類土地的總體容積率為2.88，低于去年的總體容積率，在所成交的所有住宅類土地中，容積率在3.0以下的地塊總量占到61%。2010年各月成交土地面積與樓板地價(jià)分析數(shù)據(jù)來源：CRIC（2）各區(qū)域成交分析2010年各區(qū)域成交土地面積與樓板地價(jià)分析數(shù)據(jù)來源：CRIC2010年，城東區(qū)的成交土地面積為2590542.32㎡，規(guī)劃建筑面積達(dá)到了6081587.858㎡，土地成交面積躍居全市第一位。浐灞區(qū)域是城東土地成交的重點(diǎn)區(qū)域，成交地塊為22宗，成交面積占城東區(qū)域總成交的比例高達(dá)93.89%；城南區(qū)由于曲江新區(qū)的帶動(dòng)，成交面積位居第二位，為1521170.49㎡，規(guī)劃面積為5544894.143㎡；長(zhǎng)安區(qū)土地成交面積較去年有較高的增長(zhǎng)，10年成交量躍升全市第三，成交面積為739275.52㎡，規(guī)劃面積為1359402.30㎡；高新區(qū)的成交面積排名與去年一致，為全市第四。城南區(qū)成交土地的樓面地價(jià)在各區(qū)域中最高，為1290元/㎡，同比去年樓面地價(jià)基本相當(dāng)，僅微增0.62%。在成交面積占比方面，城東區(qū)、城南區(qū)、城西區(qū)、城北區(qū)、城內(nèi)區(qū)、高新區(qū)以及長(zhǎng)安區(qū)的成交面積分別占到了2010年總成交面積的48.18%、28.29%、1.46%、4.21%、0.13%、3.99%、13.75%。（3）各類用地成交量分析2010年各類用地成交比例數(shù)據(jù)來源：CRIC2010年成交土地中，住宅類用地、商業(yè)類用地、辦公用地、綜合用地、工業(yè)用地和其它類用地所占的比重分別為67.12%、14.08%、0.26%、1.71%、10.92%、5.91%住宅用地仍然為土地成交的主力，但占比較09年有14.45個(gè)百分點(diǎn)的下降。（4）成交單價(jià)與樓面地價(jià)分析2010年，土地的成交單價(jià)和樓面地價(jià)分別為185萬元/畝和1015元/㎡，同比漲幅分別為0.54%和7.98%，基本與09年持平。2009年以前，西安市的房地產(chǎn)市場(chǎng)一直呈現(xiàn)直線上漲的態(tài)勢(shì)，土地市場(chǎng)也隨之得到了較大程度的開發(fā)，故2009年土地的成交單價(jià)和樓面地價(jià)均達(dá)到了近幾年的峰值，但2010年出臺(tái)的一系列調(diào)控政策使得土地市場(chǎng)的發(fā)展受到了一定的限制，所以從數(shù)據(jù)表現(xiàn)上來看，本年度的土地成交量?jī)r(jià)總體表現(xiàn)為穩(wěn)中有升。2009-2010年成交土地單價(jià)與樓面地價(jià)分析數(shù)據(jù)來源：CRIC（5）各類用地成交價(jià)分析2010年，成交土地的樓面地價(jià)同比去年有一定幅度的上漲。分類型來看成交土地樓面地價(jià)有漲有跌，其中辦公類、科研教育類、住宅類和商業(yè)類用地的樓面地價(jià)出現(xiàn)了不同程度的上漲，分別為245.29、86.72%、19.23%和4.98%；綜合和工業(yè)用地的樓面地價(jià)分別出現(xiàn)了80.77%和35.50%的下跌，下跌幅度較大；不過在占總成交67%的住宅類用地和14%的商業(yè)類用地成交的拉動(dòng)下，10年土地成交的整體樓面地價(jià)仍呈現(xiàn)出9.04%的增幅。2010年各類型成交土地樓面地價(jià)與2009年對(duì)比分析3.2.2行業(yè)發(fā)展3.2.2.1開發(fā)投資（1）房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)走勢(shì)2009年底在市場(chǎng)本身和國家政策雙重作用下，西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速回暖，但持續(xù)的回暖演變?yōu)榻衲耆珖康禺a(chǎn)市場(chǎng)過熱的局面。為控制房?jī)r(jià)過快上漲，中央政府及各地方政府從土地供應(yīng)、銀行信貸、融資等方面進(jìn)行了“史上最嚴(yán)厲”政策調(diào)控。從今年西安市新增貸款放緩看來，政策調(diào)控效果明顯。加之西安市大批項(xiàng)目已于去年集中提前開工，10年1-3季度新開工面積及開工面積明顯下降。綜上兩個(gè)因素影響，10年西安市房地產(chǎn)投資額增幅較去年明顯收窄。1-11月份，西安市房地產(chǎn)投資累計(jì)764.22億元，同比增長(zhǎng)22.2%，比1-10月份回落0.3個(gè)百分點(diǎn)，占到同期全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額的24.92%，所占比例較去年下降1.36%。西安市房地產(chǎn)投資增幅走勢(shì)圖數(shù)據(jù)來源：CRIC西安市2010年房地產(chǎn)投資額走勢(shì)圖數(shù)據(jù)來源：CRIC3.2.2.2建設(shè)規(guī)模計(jì)劃（1）西安市2010年保障房建設(shè)計(jì)劃2010年西安市經(jīng)濟(jì)適用住房計(jì)劃新開工180萬㎡，竣工150萬㎡，完成投資22億元；廉租住房計(jì)劃新增租賃補(bǔ)貼1766戶，累計(jì)保障戶數(shù)達(dá)到18390戶，籌集和新建廉租住房5200套，共計(jì)26萬㎡。分類住房建設(shè)比例圖棚戶區(qū)改造為今年保障性住房的重點(diǎn)，棚戶區(qū)改造為今年保障性住房的重點(diǎn)，規(guī)劃建設(shè)規(guī)模達(dá)到總量的47%；其次是城中村改造面積占到總量的25%；今年西安市新增公共租賃住房。數(shù)據(jù)來源：CRIC3.2.2.3西安市2010年建設(shè)分析（1）商品房開發(fā)量及竣工量走勢(shì)1-11月，西安市商品房新開工、施工面積及竣工面積增速趨緩，其中商品房施工面積1064.37萬㎡，同比增長(zhǎng)5.04%；商品房竣工面積954.23萬㎡，增長(zhǎng)6.99%；商品房銷售面積為1252.28萬㎡，同比增長(zhǎng)21.55％，增長(zhǎng)速度趨緩。商品房市場(chǎng)各季度施工、竣工、新開工面積圖數(shù)據(jù)來源：CRIC（2）保障房建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房——2010年截止11月底，西安市今年經(jīng)濟(jì)適用房累計(jì)新開工面積212.26萬㎡、竣工面積164.01萬㎡、完成投資30.28億元，分別提前一個(gè)月完成全年市考目標(biāo)任務(wù)的117.9%、109%、137.6%，均超額完成目標(biāo)。廉租房——今年，西安市共有建成廉租住房項(xiàng)目1個(gè)，在建廉租住房建設(shè)項(xiàng)目17個(gè)。完成實(shí)物配租項(xiàng)目2個(gè)。今年在建項(xiàng)目預(yù)計(jì)總建設(shè)規(guī)模105.78萬㎡，18383套，計(jì)劃總投資26.71億元。其中，高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、礦山路、浐灞生態(tài)區(qū)廉租住房項(xiàng)目于2009年4月28日開工，目前累計(jì)完成投資61971萬元。曲江新區(qū)廉租住房項(xiàng)目于2009年11月25日開工，正在進(jìn)行基礎(chǔ)施工，累計(jì)完成投資3260萬元。王家棚廉租房項(xiàng)目26萬㎡（5200套）已經(jīng)動(dòng)工。公共租賃住房——2010年9月10日，西安市首個(gè)公共租賃住房項(xiàng)目開工。該項(xiàng)目為三橋公共租賃住房項(xiàng)目。位于西安市灃渭新區(qū)雙擁路以東，三橋路以南，武警路以西，三橋武警學(xué)院以北。項(xiàng)目?jī)粲玫?2.497畝，總投資7500萬元，建設(shè)規(guī)模30000㎡（650套）。該項(xiàng)目的動(dòng)工標(biāo)志著西安市公共租賃住房建設(shè)全面啟動(dòng)。目前，項(xiàng)目已完成投資300萬元。城中村改造項(xiàng)目——截止1-9月，西安市城中村改造工程開工面積222萬㎡，拆遷面積482萬㎡。至今年11月，全市城中村改造已累計(jì)完成120個(gè)整村拆除工作，共完成38個(gè)城中村回遷安置。預(yù)計(jì)2011年底前，基本完成二環(huán)內(nèi)72個(gè)城中村改造任務(wù)。棚戶區(qū)改造項(xiàng)目——2010年安排拆遷項(xiàng)目15個(gè)，其中，結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目9個(gè)、新啟動(dòng)項(xiàng)目6個(gè)，拆遷建筑面積約68.02萬㎡，安排投資3.76億元；安置樓建設(shè)項(xiàng)目31個(gè)，建筑面積412.2萬㎡、投資23.42億元；開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目1個(gè)，建筑面積9萬㎡，投資1億元；新開工項(xiàng)目16個(gè)，建筑面積115.99萬㎡，投