城市綜合開發(fā)開發(fā)項(xiàng)目可研報(bào)告

第一章申報(bào)單位及項(xiàng)目概況第一節(jié)項(xiàng)目承辦單位一、項(xiàng)目名稱 寧陽縣城綜合開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目二、項(xiàng)目建設(shè)地址項(xiàng)目位于寧陽縣文廟街道辦事處泥村東三、項(xiàng)目承辦單位及概況1、單位名稱：泰安泛亞房地產(chǎn)有限公司2、法定地址：海力大道東，泥村建筑公司院內(nèi)3、注冊(cè)資本金：2000萬美元4、公司類型：有限公司5、資質(zhì)等級(jí)：叁級(jí)四、可行性研究報(bào)告編制單位單位名稱：泰安德祿工程咨詢有限公司單位地址：寧陽縣城欣街路中段工程咨詢資格等級(jí)：丙級(jí)資格證書編號(hào)：工咨丙11820090007發(fā)證機(jī)關(guān)：國家發(fā)展和改革委員會(huì)第二節(jié)報(bào)告編制依據(jù)1、國家及地方頒布的相關(guān)法律、法規(guī)、政策2、寧陽國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要3、寧陽2009、2010年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)4、寧陽縣城市總體規(guī)劃大綱（2000—2020年）5、寧陽的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃6、房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額7、《泰安市市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)》8、寧陽縣及項(xiàng)目周邊地區(qū)市場(chǎng)調(diào)研和現(xiàn)場(chǎng)勘察資料9、編制《報(bào)告》的委托合同10、其他有關(guān)依據(jù)資料第三節(jié)項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目建設(shè)的背景房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，是國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱之一。發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有利于加快我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從而促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)發(fā)展?，F(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)（尤其住宅經(jīng)濟(jì)）是我國新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，可以拉動(dòng)一系列行業(yè)發(fā)展?，F(xiàn)如今，國家為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，滿足廣大人民群眾的住房需求，提倡大力發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，并制定了相關(guān)的鼓勵(lì)政策。按照泰安市第十二個(gè)五年發(fā)展規(guī)劃綱要的要求，“十二五”期間，要進(jìn)一步加強(qiáng)縣級(jí)城市建設(shè)。新泰、肥城、寧陽、東平4個(gè)縣級(jí)城市，在整個(gè)城鎮(zhèn)體系中處于次中心地位，按照強(qiáng)化中心、重點(diǎn)推進(jìn)的原則，因地制宜，合理規(guī)劃，搞好交通通信、文化娛樂、醫(yī)療衛(wèi)生等設(shè)施建設(shè)，增加市場(chǎng)容量和就業(yè)機(jī)會(huì)，努力擴(kuò)大城市規(guī)模，強(qiáng)化城市功能，提高承載能力，加快人口、產(chǎn)業(yè)和市場(chǎng)的合理集聚，促進(jìn)新泰、肥城向中等城市，寧陽、東平向小城市發(fā)展。

要加快城市化進(jìn)程，就要擴(kuò)大城市人口的容積率，集中挖掘更多的潛在市場(chǎng)購買力。寧陽縣是發(fā)展中的中小城市，城區(qū)范圍正不斷的向周邊擴(kuò)展。城市基礎(chǔ)建設(shè)、道路交通、生態(tài)環(huán)境及綠化、商貿(mào)、居住也在穩(wěn)步發(fā)展中。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和項(xiàng)目區(qū)活水平的提高，原有的住宅房型老化，設(shè)施陳舊，已不能滿足人們的居住要求。泰安泛亞房地產(chǎn)有限公司為了積極響應(yīng)國家和地方的有關(guān)政策要求，決定規(guī)劃建設(shè)寧陽縣城綜合開發(fā)。寧陽縣城綜合開發(fā)工程位于位于寧陽縣文廟街道辦事處泥村東。該地塊屬于縣城東部新區(qū)黃金地段。此處的開發(fā)建設(shè)，將會(huì)進(jìn)一步提高附近地段的商品房?jī)r(jià)值，提升寧陽房產(chǎn)的品位，使寧陽房地產(chǎn)的發(fā)展再上一個(gè)新臺(tái)階。二、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)項(xiàng)目位于寧陽縣文廟街道辦事處泥村東三、市場(chǎng)需求分析1、市場(chǎng)調(diào)查針對(duì)該項(xiàng)目，報(bào)告編制單位對(duì)寧陽的房產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了調(diào)查。1.1房?jī)r(jià)調(diào)查情況據(jù)2010年寧陽房指數(shù)報(bào)告顯示：寧陽小高層住宅平均價(jià)格為3000元/m2，商業(yè)房為5000元/m2。購房者能承受多高的房?jī)r(jià),是房地產(chǎn)市場(chǎng)上最為關(guān)心的問題,根據(jù)這次調(diào)查，調(diào)查結(jié)果顯示,寧陽縣購房者所能承受的價(jià)格在25-45萬之間，是主要購買力的承受范圍1.2住房的供應(yīng)根據(jù)調(diào)查，目前寧陽縣房地產(chǎn)投資大幅增加。2010年及2011年寧陽的幾個(gè)小區(qū)如酈水花園、、興業(yè)家園、秀水佳苑、錦繡城、富通太陽城等約計(jì)幾十萬平方米。在住房市場(chǎng)供應(yīng)上,住房主要有以下面積的：有100m2以下的,有101—120m2的，有121—140m2的，141m2以上的。從市場(chǎng)調(diào)查的情況來看，120m2-140m21.3附近樓盤銷售的調(diào)查在這次調(diào)查中，1.4房產(chǎn)的開發(fā)寧陽縣城綜合開發(fā)工程建設(shè)項(xiàng)目地處縣城東部新區(qū)，土地成本比較高，目前開發(fā)的項(xiàng)目多為中高層的住宅樓和商住樓。2、產(chǎn)品供需預(yù)測(cè)2.1房產(chǎn)供應(yīng)的預(yù)測(cè)根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，當(dāng)某一行業(yè)處于供不應(yīng)求狀態(tài)時(shí)，價(jià)格高于價(jià)值，會(huì)給企業(yè)帶來高額利潤(rùn)，這時(shí)會(huì)吸引更多經(jīng)營者進(jìn)入該行業(yè)。目前寧陽的房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，所以會(huì)吸引更多的經(jīng)營者進(jìn)入。另一方面，“住”是人的生存條件之一，隨著人口的不斷增多，對(duì)房產(chǎn)的需求也會(huì)不斷增加，相應(yīng)地，房產(chǎn)的供應(yīng)也應(yīng)該增加。2.2房產(chǎn)的需求預(yù)測(cè)從寧陽的房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r來看，結(jié)合周邊小區(qū)良好的銷售，還有國家對(duì)居民購買住宅的金融政策（貸款）的大力支持，居民購房能力將大大提高。據(jù)此分析，此時(shí)開發(fā)商品房，是迎合市場(chǎng)需求，銷售前景良好。3、價(jià)格預(yù)測(cè)據(jù)調(diào)查，今年寧陽縣還將陸續(xù)推出一系列的中高檔項(xiàng)目，整體項(xiàng)目水平與2010年項(xiàng)目相比，這些項(xiàng)目無論在質(zhì)量，還是在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，都將會(huì)再上一個(gè)檔次，從而拉動(dòng)寧陽縣房?jī)r(jià)穩(wěn)中求升。今年寧陽縣基礎(chǔ)建設(shè)將要快速發(fā)展。幾處大型房屋拆遷改造工程，使得大量居民重新置業(yè)，為寧陽縣商品房的銷售提供了契機(jī)，這將導(dǎo)致寧陽縣商品房?jī)r(jià)格出現(xiàn)上漲趨勢(shì)。從原因上看，主要有以下：3.1在政府土地供應(yīng)政策與方式變化的情況下，地價(jià)上升。住宅集中區(qū)地段周邊開發(fā)項(xiàng)目的增多，形成“扎堆”效應(yīng)，帶動(dòng)地價(jià)上升。3.2需求量大。從目前我縣房地產(chǎn)的消費(fèi)市場(chǎng)來看，大部分的消費(fèi)者都采用了商業(yè)貸款或組合貸款的方式進(jìn)行購房置業(yè)，而且更多的人因貸款利率較低則采用公積金貸款；還有居民的福利性住房觀念已經(jīng)開始向商品化轉(zhuǎn)變，使得市場(chǎng)積累的需求量在短時(shí)期內(nèi)釋放出來。3.3購買力的增強(qiáng)。市民人均可支配收入的增加，使居民購買力有所增強(qiáng)，再加上不少“持幣觀望”者的加入，銀行按揭到位，國家對(duì)居民購買住宅的金融政策支持（貸款）力度的加大，居民購房能力將大大提高，致使房?jī)r(jià)仍有上漲空間。3.4住宅品質(zhì)的提高，也促使房市升溫。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民對(duì)住宅的選擇與選擇能力大大增強(qiáng)，居民以十分挑剔的目光審視、評(píng)判選擇住宅，對(duì)住宅的品質(zhì)以及物業(yè)管理服務(wù)的要求的提高。最終導(dǎo)致價(jià)格平穩(wěn)。3.5競(jìng)爭(zhēng)激烈，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷兩旺，也有外地知名開發(fā)企業(yè)紛紛入駐寧陽以爭(zhēng)奪市場(chǎng)，帶來了激烈的競(jìng)爭(zhēng)。由于寧陽縣人口不斷增多，消費(fèi)市場(chǎng)潛力巨大，加上房地產(chǎn)發(fā)展水平相對(duì)較低，外地知名企業(yè)紛紛進(jìn)入寧陽。外地房地產(chǎn)商的到來，使寧陽房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)更為激烈化。綜上所述，再結(jié)合寧陽縣城建綜合開發(fā)公司的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，初步可以確定該小區(qū)內(nèi)住宅銷售價(jià)格約3000元/平方米，商業(yè)5000/平方米。4、競(jìng)爭(zhēng)力分析4.1外地企業(yè)紛紛進(jìn)入寧陽由于寧陽縣人口不斷增多，消費(fèi)市場(chǎng)潛力被拓展至最大，加上房地產(chǎn)發(fā)展水平相對(duì)較低，致使大量外地開發(fā)企業(yè)紛紛入駐寧陽以爭(zhēng)奪市場(chǎng)。外地房地產(chǎn)商的到來，使寧陽房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)更為激烈化，在激烈競(jìng)爭(zhēng)的同時(shí)也會(huì)提高整體的開發(fā)水平和住宅的質(zhì)量。4.2知名企業(yè)得到追捧品牌的魅力在房地產(chǎn)業(yè)中已經(jīng)顯現(xiàn)，目前在寧陽縣居民購房消費(fèi)中，企業(yè)知名度也已成為重要的參考因素。無論是開發(fā)公司還是規(guī)劃設(shè)計(jì)、中介代理等企業(yè)，知名度和美譽(yù)度較高的都受到了購房消費(fèi)者的青睞，尤其是國內(nèi)知名的地產(chǎn)商規(guī)劃設(shè)計(jì)公司，以其先進(jìn)的理念推出的樓盤都收到了良好的市場(chǎng)效果。4.3泰安泛亞房地產(chǎn)有限公司的優(yōu)勢(shì)分析鑒于泰安泛亞房地產(chǎn)有限公司實(shí)力雄厚、信譽(yù)良好，可以依托本公司的知名度，根據(jù)不同市民的不同需求，推出具有先進(jìn)理念的樓盤；再加上該項(xiàng)目開發(fā)的地段是位于縣城的黃金地段，具有濃厚的人文氣息，高收入階層的市民較多。再加上由于寧陽近年來的快速發(fā)展，致使周邊地段居民住房比較擁擠，與此同時(shí)居民的購買力增強(qiáng)，所以在該地段具有巨大的市場(chǎng)潛力，為此項(xiàng)目開發(fā)帶來了無限的商機(jī)。據(jù)此我們有理由相信寧陽縣城建綜合開發(fā)公司開發(fā)的商品房有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。5、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析5.1該居民小區(qū)主要居住對(duì)象為中高層收入人群，家庭收入較好的市民家庭。由于他們：5.1.1職業(yè)穩(wěn)定：由于該部分人的職業(yè)相對(duì)來說比較穩(wěn)定，同時(shí)隨著經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高，他們的收入水平也逐步的提高。5.1.2收入穩(wěn)定：該區(qū)市民的收入水平在穩(wěn)定中逐步提高。5.1.3文化水平較高。5.1.4對(duì)家庭居室的要求較高：除對(duì)住宅的舒適性、安全性要求以外，由于工作的原因，他們要求居住地能上班方便，同時(shí)在家也可順利開展工作，對(duì)小區(qū)環(huán)境的要求，對(duì)住宅品位的要求，對(duì)戶型的設(shè)計(jì)要求也比較高。這就意味著該項(xiàng)目的變現(xiàn)性較好，比較容易出手，這也是項(xiàng)目投資安全性的保證。所以投資風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)太大。5.2通貨膨脹的防護(hù)能力：在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，通貨膨脹的影響是長(zhǎng)期存在的，而對(duì)于房地產(chǎn)投資而言，本身具有對(duì)通貨膨脹的防護(hù)能力，這是由房地產(chǎn)本身具有升值能力來決定的，這就減少了通貨膨脹對(duì)該項(xiàng)目的影響，同時(shí)對(duì)該項(xiàng)目的投資采取了相對(duì)保守的措施，這就為該項(xiàng)目的投資減輕了風(fēng)險(xiǎn)。5.3房地產(chǎn)開發(fā)受政府行為影響較大，同樣也受銀行利率影響，假如依照目前政府政策，風(fēng)險(xiǎn)較小。四、建設(shè)目標(biāo)與規(guī)模1、項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)我國已經(jīng)進(jìn)入小康社會(huì)，人們生活水平穩(wěn)步提高，項(xiàng)目單位將以超前的思想，規(guī)劃、開發(fā)“寧陽縣城綜合開發(fā)工程建設(shè)項(xiàng)目”，建設(shè)中高檔的住宅小區(qū)，為寧陽縣民家庭提供一個(gè)優(yōu)美、舒適的居住環(huán)境。整個(gè)花園小區(qū)現(xiàn)代中不乏溫馨，溫馨伴隨著現(xiàn)代。溫馨是一種感覺，是人生美好的向往溫馨是一種品位，是人生獨(dú)到的見解溫馨是家的元素，是人生永恒的主題溫馨來自情感的交流、理智的選擇，溫馨源于對(duì)生活細(xì)節(jié)完美的追求。讓寧陽縣城綜合開發(fā)工程建設(shè)項(xiàng)目為您營造溫馨的家。2、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模寧陽縣城綜合開發(fā)工程建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃總征地面積390000平方米，總用地352000平方米，總代征道路用地面積38000平方米，商業(yè)總建筑面積6000平方米，居住總建筑面積43900平方米，容積率0.14五、工程建設(shè)方案寧陽縣城綜合開發(fā)工程的總體設(shè)計(jì)方案如下：1、項(xiàng)目的建設(shè)依據(jù)1.1、住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部《城市規(guī)劃編制辦法》1.2、《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50180-932002年版）1.3、《寧陽縣城市總體規(guī)劃（2000－2020）》1.4、1:1000現(xiàn)狀地形圖及其電子文件。1.5、國家和省相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范。2、項(xiàng)目的建設(shè)理念本方案倡導(dǎo)簡(jiǎn)約、自然、大氣、流暢，布局完整、結(jié)構(gòu)清晰、道路通暢，進(jìn)入21世紀(jì)與國際接軌，尊重人性，以人為本，注重功能，注重環(huán)境，體現(xiàn)人們對(duì)自然與美好生活的向往和寄托。3、項(xiàng)目的建設(shè)目標(biāo)3.1、高度和諧的人文環(huán)境創(chuàng)造有現(xiàn)代生活氣息和人文情調(diào)的住區(qū)文化。緊密依托規(guī)劃指導(dǎo)思想，以人為本，充分利用技術(shù)、藝術(shù)手段，建構(gòu)人性化的人文住區(qū)環(huán)境。3.2、高質(zhì)量的生態(tài)環(huán)境加強(qiáng)綠化保護(hù)，充分利用原有地形地貌，達(dá)到高質(zhì)量的居住環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)。3.3、高品質(zhì)的物質(zhì)環(huán)境功能與形態(tài)并重，合理進(jìn)行功能組合與用地布局，塑造富有特色的形態(tài)環(huán)境，構(gòu)造一個(gè)空間層次豐富的居住小區(qū)環(huán)境。3.4、超前的公共服務(wù)設(shè)施和高效能的基礎(chǔ)設(shè)施市政基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃配套齊全，而且做到安全、高效、經(jīng)濟(jì)、耐久。高效能的、完善的基礎(chǔ)設(shè)施是建設(shè)現(xiàn)代化居住小區(qū)的基石。4、項(xiàng)目的建設(shè)原則4.1、重視與城市自然環(huán)境的融合及社區(qū)人文環(huán)境的營造小區(qū)規(guī)劃力求建構(gòu)與自然環(huán)境相諧調(diào)的居住空間環(huán)境，使小區(qū)成為城市的有機(jī)組成部分。規(guī)劃重視建筑體量、色彩及空間關(guān)系與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)，充分結(jié)合原有地形、地貌等自然景觀要素，創(chuàng)造出一個(gè)人與自然相和諧的居住環(huán)境和健康社區(qū)。4.2、注重規(guī)劃設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)可行性提高居住環(huán)境的宜住性、舒適性、安全性、耐久性和經(jīng)濟(jì)性。創(chuàng)造一個(gè)布局合理、功能齊備、交通便捷、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代居住社區(qū)。住宅設(shè)計(jì)充分考慮到各種不同的開發(fā)要求，設(shè)計(jì)出多系列、多戶型住宅類型，以滿足多樣性的居住需求。4.3、符合均好性規(guī)劃原則規(guī)劃精心考慮每一戶住宅，使其均具有良好的通風(fēng)、采光條件，并方便利用綠化景觀，力爭(zhēng)達(dá)到“均好”。具體體現(xiàn)在中心綠地景觀帶對(duì)各院落的滲透以及分布均勻的院落綠化；服務(wù)設(shè)施配套齊全，符合現(xiàn)代居民生活需求，并為物業(yè)管理提供便利條件，降低管理成本。4.4、加強(qiáng)空間領(lǐng)域限定，增強(qiáng)居住環(huán)境的歸屬感按照空間的不同屬性，將小區(qū)空間分成不同等級(jí)的公共活動(dòng)空間，并組成富有情趣的序列空間。通過小區(qū)入口標(biāo)志性建筑，進(jìn)一步加強(qiáng)空間的領(lǐng)域感和歸屬感，從而提高居住環(huán)境的安全感。4.5、堅(jiān)持以人為本和生態(tài)環(huán)境保護(hù)原則堅(jiān)持以人為本，創(chuàng)造舒適、優(yōu)美、衛(wèi)生、安寧的滿足當(dāng)?shù)鼐用裆钐攸c(diǎn)的環(huán)境。規(guī)劃用地布局及空間組織以人的需求為依據(jù)，充分考慮人的可達(dá)性及舒適性，做到以人為本。在滿足日照、采光和通風(fēng)的基礎(chǔ)上，著重進(jìn)行綠地、水系規(guī)劃，使居民最大程度接近自然、享受自然，保證居民的身心健康。4.6、統(tǒng)一規(guī)劃、分期開發(fā)、配套建設(shè)的原則按照高起點(diǎn)、高質(zhì)量、高標(biāo)準(zhǔn)的原則進(jìn)行合理分區(qū)和功能布局，正確處理社會(huì)環(huán)境效益與經(jīng)濟(jì)效益、超前性與操作性之間的關(guān)系，實(shí)現(xiàn)自然景觀與人文景觀、時(shí)代特色與地方特色、近期與遠(yuǎn)期的有機(jī)結(jié)合。5、項(xiàng)目的總體建設(shè)方案5.1、規(guī)劃結(jié)構(gòu)規(guī)劃中體現(xiàn)以人為本的思想，充分考慮現(xiàn)代人的生活方式。整個(gè)小區(qū)的規(guī)劃為小高層及高層，在相接觸地為中心綠地和廣場(chǎng)，構(gòu)成一組合團(tuán)體，東西通透，每戶具有較好的環(huán)境。5.2、公共設(shè)施超前性與便捷性——小區(qū)公共服務(wù)設(shè)施的設(shè)置，結(jié)合現(xiàn)狀特點(diǎn)，以符合居民的活動(dòng)規(guī)律和日常使用為原則，以適應(yīng)家務(wù)勞動(dòng)的社會(huì)化趨勢(shì)和市場(chǎng)需求。同時(shí)所配置的功能內(nèi)容要避免與周邊地區(qū)已有設(shè)施形成重復(fù)，兼顧其經(jīng)營管理的合理性和經(jīng)濟(jì)性。5.2.1、商業(yè)服務(wù)商業(yè)設(shè)施主要沿街設(shè)置。建筑布局注重入口景觀塑造，局部退讓后形成半開敞空間，豐富城市街道景觀。5.2.2、文化娛樂設(shè)施在小區(qū)中心設(shè)中心綠地及會(huì)所，為居民提供公共聚會(huì)空間，豐富社區(qū)文化生活。在各片區(qū)院落綠地內(nèi)設(shè)娛樂健身場(chǎng)地。5.2.3、其他服務(wù)設(shè)施小區(qū)垃圾實(shí)行袋裝化收集管理，各道路拐角處設(shè)垃圾收集點(diǎn)。其他市政設(shè)施按居住區(qū)規(guī)范要求設(shè)置。5.3、住宅布局識(shí)別性和認(rèn)同感——本規(guī)劃在住宅建筑布置上強(qiáng)調(diào)整體組織和空間塑造。在平面布局上通過點(diǎn)式住宅錯(cuò)落、圍合、層數(shù)變化等手法及住宅單體的造型和空間限定，靈活布局，創(chuàng)造親近自然且具有人情味的居住空間環(huán)境，形成錯(cuò)落有致、收放有序、形式多樣的住宅建筑院落。5.4、道路交通規(guī)劃整體性與高效便捷——結(jié)合功能分區(qū)與空間布局，重點(diǎn)加強(qiáng)組團(tuán)內(nèi)部的相互貫連并便利內(nèi)外交通聯(lián)系。同時(shí)道路設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)形成步移景異的空間變化，創(chuàng)造良好的內(nèi)外部空間景觀。5.4.１、出入口根據(jù)小區(qū)的外圍交通條件，布置主入口在主要街道上，面對(duì)小區(qū)中心綠地設(shè)綠化景觀帶，使外圍環(huán)境與住區(qū)內(nèi)景觀相互滲透，融為一體。5.4.２、道路網(wǎng)規(guī)劃整個(gè)小區(qū)環(huán)以雙車道為主，與中心組團(tuán)步行帶相連接。小區(qū)停車主要考慮智能立體停車方式。住宅采用地下儲(chǔ)藏室及停車場(chǎng)；室外停車位于宅間綠化帶的一側(cè)。5.4.3、消防、緊急救援系統(tǒng)在小區(qū)內(nèi)部形成的交通網(wǎng)可以便捷的到達(dá)每幢住宅的入口，同時(shí)也為消防車輛及緊急救援車輛提供了必要的通道。端部建筑周邊場(chǎng)地結(jié)合地面停車設(shè)置回轉(zhuǎn)場(chǎng)地，以滿足消防要求。5.5、綠地系統(tǒng)規(guī)劃系統(tǒng)性與生態(tài)性——規(guī)劃結(jié)合步行系統(tǒng)規(guī)劃，有機(jī)聯(lián)系各院落綠地，使各個(gè)院落綠地彼此相互連接，增強(qiáng)公共空間連續(xù)性。將小區(qū)中心綠地和宅間綠地相結(jié)合，使之成為統(tǒng)一綠地系統(tǒng)。5.5.1綠地系統(tǒng)綠地和中心景觀設(shè)計(jì)是本規(guī)劃的重點(diǎn)。由小區(qū)入口進(jìn)入小區(qū)后，視野漸開闊直至中心組團(tuán)綠地，銜接踏步式綠化帶將住宅、組團(tuán)綠地與景觀帶有機(jī)滲透又自成一體，是整個(gè)小區(qū)成為有機(jī)整體。5.5.2植物配植 小區(qū)內(nèi)綠化對(duì)外部環(huán)境的作用至關(guān)重要。作為面廣量大的小區(qū)綠化，不應(yīng)追求名貴的花木樹種，樹種選擇應(yīng)以適合當(dāng)?shù)刈匀粭l件、價(jià)廉、易長(zhǎng)、易管、四季常青為原則，少量采用一些形態(tài)優(yōu)美、具有色、香、味的花木。道路綠化以喬木為主，可搭配低矮的灌木和花卉；提倡運(yùn)用墻面垂直綠化和屋頂綠化的手法，既起到隔音效果，又能減少外墻吸熱，美化城市環(huán)境。5.6、智能化系統(tǒng)（1）安全防范系統(tǒng)：家庭緊急報(bào)警系統(tǒng)、紅外探測(cè)、可視對(duì)講防盜門、24小時(shí)電子巡更系統(tǒng)、車庫管理系統(tǒng)等。（2）“一卡通”智能系統(tǒng)：IC卡門禁、小區(qū)內(nèi)停車、消費(fèi)“一卡通”。（3）信息服務(wù)系統(tǒng)：小區(qū)局域網(wǎng)（可接入Internet）、背景音樂、視頻點(diǎn)播等。5.7、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)5.7.1、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)寧陽縣城綜合開發(fā)工程建設(shè)項(xiàng)目總圖規(guī)劃主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下：項(xiàng)目名稱單位數(shù)量1、總征地面積㎡3900002、總用地面積㎡3520003、總代征道路用地面積㎡380004、規(guī)劃總建筑面積㎡49900其中商業(yè)建筑面積㎡6000居住建筑面積㎡439005、容積率0.146、建筑密度%77、綠地率%456、建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案6.1建筑設(shè)計(jì)方案6.1.1、建筑總體設(shè)計(jì)本項(xiàng)目的建設(shè)立足于高起點(diǎn)設(shè)計(jì)、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。6.1.2立面造型設(shè)計(jì)本設(shè)計(jì)采用空間及立面的構(gòu)成手法，是傳統(tǒng)風(fēng)格與現(xiàn)代生活氣息的完善結(jié)合。為了營造良好的城市景觀，形成豐富的空間層次，在屋面的建筑的處理上利用電梯設(shè)備間的高低錯(cuò)落和山墻面的拼接形成豐富的建筑造型，避免形成單調(diào)而生硬的塊體。在構(gòu)圖和均衡方面細(xì)加推敲，通過構(gòu)件的穿插，屋面返臺(tái)的處理和屋面細(xì)部的處理，營造了豐富的動(dòng)感空間和陰影效果。建筑單體設(shè)計(jì)造型高雅精致、簡(jiǎn)潔大方，充分體現(xiàn)了城市的建筑特色，建筑分三段式處理，色彩明快淡雅，主墻面采用紅色墻磚，底部采用灰色面磚，部分為乳白色外墻漆。本設(shè)計(jì)將以其獨(dú)特的風(fēng)格，鮮明的個(gè)性，別具一格的整體形象，而成為寧陽縣住宅小區(qū)中的一道亮麗的風(fēng)景。6.1.3、消防設(shè)計(jì)根據(jù)《民用建筑防火規(guī)范》的有關(guān)要求，建筑周邊設(shè)環(huán)形車道。沿街建筑長(zhǎng)度控制在150米以內(nèi)，建筑總長(zhǎng)度控制在220米以內(nèi)。人員疏散及疏散通道寬度均滿足規(guī)范要求。6.1.4、戶型設(shè)計(jì)住宅戶型以85和89平方米的兩室兩廳為主，擬設(shè)少量120-140平方米的三室戶各種戶型均采用明室、明廳新型設(shè)計(jì)方案，起居廳由北窗或南窗直接采光通風(fēng)，儲(chǔ)藏室（部分按車庫設(shè)計(jì)）均設(shè)于地下，便于居民儲(chǔ)物之用。6.1.5、公建建筑本項(xiàng)目公建配套包括沿街商業(yè)、物業(yè)管理用房等，根據(jù)各自的使用要求，功能設(shè)計(jì)要求也將是多樣化的。6.1.6、室內(nèi)裝飾①室外（1）外墻：采用高級(jí)外墻涂料，局部面磚裝飾。（2）屋面：現(xiàn)澆平屋面。②室內(nèi)：（1）內(nèi)墻：廳、房為乳膠漆。廚房、廁所高級(jí)瓷磚到頂。（2）頂棚：廳、房為乳膠漆。廚房鋁合金扣板吊頂。（3）地面：廳、房為水泥砂漿拉毛。廚房、陽臺(tái)地面鋪設(shè)高級(jí)防滑磚。（4）窗：戶外窗用彩鋁窗。（5）門：分戶門為高級(jí)防盜、防火門，陽臺(tái)門為彩鋁門。（6）、廚房：由住戶自行裝修。（7）、衛(wèi)生間：內(nèi)墻高級(jí)瓷磚到頂，頂棚鋁合金扣板吊頂，地面鋪設(shè)高級(jí)防滑磚。（8）樓梯間：墻面乳膠漆，地面及踏步為防滑地面磚。6.2、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案6.2.1、自然條件抗震設(shè)防烈度：六度(設(shè)計(jì)基本地震加速度值為0.15g)結(jié)構(gòu)安全等級(jí)：二級(jí)。6.2.2、荷載取值根據(jù)使用要求，活荷載取值如下：住宅2.0kN/m2上人屋面2.0kN/m2其余未注明處及恒荷載根據(jù)《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》相應(yīng)取值。6.2.3、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)●結(jié)構(gòu)選型小高層住宅采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)，沿街商業(yè)及其他公共建筑采用框架結(jié)構(gòu)，配電室等公共建筑均采用砌體結(jié)構(gòu)。●結(jié)構(gòu)抗震住宅抗震等級(jí)初定為6度?！駢w材料框架結(jié)構(gòu)建筑外墻采用加氣砼砌塊，內(nèi)填充墻采用輕質(zhì)墻體，砌體結(jié)構(gòu)建筑采用多孔煤矸石磚。●基礎(chǔ)設(shè)計(jì)本工程基礎(chǔ)形式待地質(zhì)勘探報(bào)告提供后確定。7、給排水設(shè)計(jì)方案7.1、用水量測(cè)算7.1.1、生活用水量根據(jù)《居住小區(qū)給排水設(shè)計(jì)規(guī)范》，本項(xiàng)目住宅均設(shè)有衛(wèi)生器具和淋浴設(shè)備，無集中熱水供應(yīng)。根據(jù)構(gòu)建節(jié)約型社會(huì)的指導(dǎo)思想，生活用水量標(biāo)準(zhǔn)按為120升／人·日，小區(qū)內(nèi)460戶居民全部入住后，總?cè)丝诩s計(jì)1610人，日用水量約193.2立方米7.1.2、公建用水量本項(xiàng)目的公建主要為沿街商業(yè)及公共服務(wù)設(shè)施，用水較少，其用水量暫按每平米5升估計(jì)，公建用水量為30立方米7.1.3、綠化用水量綠化及道路用水指標(biāo)平均1升/㎡·日，按小區(qū)綠化率43.8%，全部采用自來水進(jìn)行澆灑，為157.1.4、未預(yù)見用水量管網(wǎng)漏失量按以上三項(xiàng)之和的5%計(jì)，日用水量約為18.66立方米3.2.5、消防用水量小區(qū)人口不足萬人，本期工程按同一時(shí)間內(nèi)的火災(zāi)次數(shù)為1次，一次滅火用水量10L/s，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間1小時(shí)計(jì)算，消防用水量36立方米。以上合計(jì)，本期工程最高日用量約為427.86立方米7.2、給水設(shè)計(jì)方案7.2.1、水源及計(jì)量本項(xiàng)目水源由寧陽縣華龍水業(yè)有限公司供給，從市政給水管引入供水，住宅和公共建筑均每戶設(shè)水表進(jìn)行計(jì)量。7.2.2、生活給水系統(tǒng)小區(qū)由周邊市政道路引兩路DN200給水管，給水管在小區(qū)內(nèi)分二路，一路供生活，另一路供消防，分設(shè)水表計(jì)量。室內(nèi)生活給水管道采用PP-R管，室外生活給水管（變頻加壓管）采用塑鋼管。室外生活給水管（市政給水管）管徑小于等于80的采用塑鋼管，大于80的采用球墨給水鑄鐵管。室內(nèi)衛(wèi)生潔具均采用節(jié)水型產(chǎn)品，以減少水資源的浪費(fèi)。7.2.3、消防給水系統(tǒng)室外消防管道兩路供水，消防管道在小區(qū)內(nèi)環(huán)通，以確保供水安全可靠。室外設(shè)置地上式消火栓，間距不超過120米。在水泵接合器15至40米范圍內(nèi)應(yīng)有室外消火栓。住宅室內(nèi)不設(shè)消防系統(tǒng)。公共建筑設(shè)置室內(nèi)消火栓系統(tǒng)，小區(qū)內(nèi)公建樓室內(nèi)消火栓系統(tǒng)水量估計(jì)為15L/S，消火栓布置應(yīng)保證有兩支水槍的充實(shí)水柱同時(shí)到達(dá)室內(nèi)任何部位。公建樓（視功能按規(guī)范需設(shè)的）另需設(shè)置自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)，自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)按中危險(xiǎn)級(jí)Ⅰ級(jí)考慮，噴淋系統(tǒng)用水量為20L/S。消火栓、噴淋系統(tǒng)均采用臨時(shí)高壓系統(tǒng)，在屋頂上設(shè)置消防水箱，水箱內(nèi)存放滅火初期10分鐘不動(dòng)用消防水量，超過18立方米的按18立方米計(jì)。各幢樓消火栓泵、噴淋泵分設(shè)于各幢樓消防水泵房?jī)?nèi)。消防系統(tǒng)管徑小于100的采用熱鍍鋅鋼管，大于等于100的采用熱鍍鋅無縫鋼管。根據(jù)《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》（GBJ140-90），在建筑室內(nèi)布置滅火器，擬采用磷酸銨鹽手提式干粉滅火器，公建部分配置基準(zhǔn)按A類火災(zāi)中危險(xiǎn)級(jí)考慮，滅火器設(shè)置位置保護(hù)半徑不超過20米。住宅部分配置基準(zhǔn)按A類火災(zāi)危險(xiǎn)級(jí)考慮，滅火器設(shè)置位置保護(hù)半徑不超過25米。7.3、排水系統(tǒng)方案采用雨水、污水分流體制：3.4.1、雨水建筑物設(shè)雨水斗及雨水立管，地面設(shè)雨水口，匯集雨水后進(jìn)入埋地雨水管道，排入小區(qū)雨水管。3.4.2、生活污水生活排水采用污、廢合流制，室外雨廢分流制，室外設(shè)化糞池，對(duì)糞便污水進(jìn)行預(yù)處理后，部分再經(jīng)過自備污水處理系統(tǒng)處理后用于綠化噴灑，其余的與其它廢水合并排入市政污水管。8、強(qiáng)電設(shè)計(jì)方案8.1、負(fù)荷等級(jí)本項(xiàng)目按二、三級(jí)負(fù)荷要求供電。8.2、用電量估算8.2.1、住宅：平均8kW/戶每戶負(fù)荷同時(shí)利用系數(shù)：0.5小區(qū)負(fù)荷同時(shí)利用系數(shù)：0.7住宅：8×460×0.5×0.7=1288(kW)8.2.2、商業(yè)及公共配套公建：30W/m2負(fù)荷同時(shí)利用系數(shù)：0.7配套設(shè)施：0.03×6000×0.7=126（kW)8.2.3、草坪燈及景觀燈等：15kKW負(fù)荷同時(shí)利用系數(shù)：0.88.2.4、變壓器安裝容量(1288+126+12)÷0.9(功率因數(shù))=1584.4(kVA)經(jīng)測(cè)算，本期工程設(shè)計(jì)供電負(fù)荷約為1584.4kVA，建議業(yè)主協(xié)調(diào)設(shè)置2組1000kVA小區(qū)箱式變壓器，變壓器平均負(fù)荷率為79.2%。8.3、電源電源由附近高壓線直接引入小區(qū)配電室，380/220伏低壓配電采用三相四線制，電力線路一律地下敷設(shè)，沿小區(qū)主要道路敷設(shè)蓋板式電纜溝，敷設(shè)位置位于人行道下，電纜溝至建筑物路段采用地下直埋，電纜穿越道路及有可能受到機(jī)械損傷的路段一律加裝鑄鐵管保護(hù)。8.4、照明系統(tǒng)住宅電氣照明設(shè)計(jì)照度：起居室及一般活動(dòng)區(qū)50LX，臥室200LX，餐廳、廚房80LX，衛(wèi)生間40LX，樓梯間30LX。光源燈具：室內(nèi)以緊湊型熒光燈為主光源，白熾燈為輔，光源顯示色指數(shù)Ra≥80。戶外燈為防爆燈具，并在休閑區(qū)設(shè)置庭院燈和草坪燈。8.5、計(jì)量為實(shí)現(xiàn)用電計(jì)量的準(zhǔn)確性和便于用電管理，選用一戶一表制，電表(自動(dòng)斷電保護(hù))分層戶外集中設(shè)置。商業(yè)及公建單獨(dú)設(shè)置。8.6、供電方案8.6.1、高壓配電小區(qū)由兩條來自不同母線段的10kV高壓線，按建筑規(guī)劃建設(shè)變配電設(shè)施1處，位置根據(jù)使用要求靈活布置。變電室內(nèi)的10kV高壓柜選用金屬鎧裝手車式高壓開關(guān)柜。繼電保護(hù)采用定時(shí)限過流速斷保護(hù)方式，直流彈簧操動(dòng)機(jī)構(gòu)，計(jì)量方式為高供高計(jì)混合計(jì)量。變壓器選用國產(chǎn)環(huán)氧樹脂澆注薄絕緣干式變壓器或節(jié)能型少油變壓器。低壓配電采用全封閉組合式開關(guān)柜，單母線分段，設(shè)聯(lián)絡(luò)開關(guān)。低壓側(cè)設(shè)無功補(bǔ)償裝置，補(bǔ)償后10kV高壓側(cè)功率因數(shù)在0.9以上。8.6.2、低壓配電系統(tǒng)小區(qū)低壓配電以放射式為主，輔以其他形式，采用鎧裝聚氯乙烯電纜溝內(nèi)敷設(shè)到各高低壓用電點(diǎn)。單體建筑內(nèi)采用輻射式和樹干式相結(jié)合的供電系統(tǒng)。自變電所至建筑單體主干線均采用電纜埋地或穿管敷設(shè)。建筑單體內(nèi)配電箱之間均穿鋼管暗敷。負(fù)荷均采用單電源供電，直接由變電室內(nèi)低壓配電屏出線供給各建筑單體內(nèi)的動(dòng)力配電箱和照明配電箱。8.6.3、消防供電所有消防用電均按二類用電負(fù)荷供電，為保證消防用電可靠性，消防用電設(shè)備均采用雙電源末端切換方式供電，電源引自就近變電所的低壓母線。消防設(shè)備配電均采用阻燃型電線、電纜。9、弱電設(shè)計(jì)方案9.1、通訊與網(wǎng)絡(luò)小區(qū)通訊線路和寬帶網(wǎng)絡(luò)線路由中國聯(lián)通泰安市話網(wǎng)免費(fèi)引入。在住宅、辦公及商業(yè)房?jī)?nèi)設(shè)數(shù)據(jù)、語音用模塊化插座，可方便使用。9.2、CCTV數(shù)字電視系統(tǒng)小區(qū)CCTV數(shù)字電視系統(tǒng)由泰安視通公司免費(fèi)接入，每套房設(shè)2-3個(gè)電視機(jī)頂盒接口。9.3、建筑智能化系統(tǒng)主要包括安全閉路監(jiān)控、紅外防盜報(bào)警、訪客可視對(duì)講及語音廣播四套子系統(tǒng)。9.4、消防系統(tǒng)主要由火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警、消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)和緊急廣播系統(tǒng)組成，主要在公建設(shè)施、商業(yè)房、地下停車庫設(shè)置。其他消防系統(tǒng)的設(shè)計(jì)應(yīng)滿足有關(guān)防火規(guī)范要求。10、燃?xì)夤?yīng)設(shè)計(jì)方案10.1、系統(tǒng)設(shè)計(jì)住宅燃?xì)獠捎霉艿捞烊粴?。天然氣由市政天然氣中壓管道引入，在小區(qū)內(nèi)設(shè)置調(diào)壓站，經(jīng)調(diào)壓后低壓入戶。天然氣管道敷設(shè)于小區(qū)非機(jī)動(dòng)車道下，管材采用熱鍍鋅鋼管。住宅每戶設(shè)2.4立方米/小時(shí)的天然氣表1只。10.2、天然氣用量計(jì)算商業(yè)天然氣用量預(yù)計(jì)50m3/h則：天然氣用氣量Q=50m311、采暖設(shè)計(jì)方案11.1、設(shè)計(jì)基礎(chǔ)參數(shù)采暖期室外計(jì)算溫度：-7℃，冬季室外風(fēng)速：2.8m11.2、室內(nèi)設(shè)計(jì)參數(shù)冬季室內(nèi)溫度17℃土l11.3、熱負(fù)荷估算根據(jù)以上參數(shù)和有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范，經(jīng)估算，本期工程冬季采暖所需熱負(fù)荷為3583kW。詳見下表：暖通負(fù)荷估算表建筑名稱面積（㎡）負(fù)荷（W/㎡）熱負(fù)荷（kW）1住宅439007030732商業(yè)建筑600085510合計(jì)49900——358311.4、采暖方案根據(jù)建設(shè)單位的意見，本項(xiàng)目因處于縣城中心區(qū)域，不能自建鍋爐，擬由寧陽縣市政供熱管網(wǎng)引入。本小區(qū)可采用換熱站，換熱站采用汽水加熱器間接加熱方式，可供應(yīng)本區(qū)內(nèi)所有居民的采暖。六、項(xiàng)目建設(shè)期安排1、組織機(jī)構(gòu)為加強(qiáng)項(xiàng)目管理，提高投資效益，由項(xiàng)目法人對(duì)項(xiàng)目的策劃、資金籌措、建設(shè)實(shí)施、銷售經(jīng)營等實(shí)行全過程負(fù)責(zé)。在項(xiàng)目建設(shè)過程中，建議項(xiàng)目承辦單位共同抽出精干人員，設(shè)立施工管理部、財(cái)務(wù)部、辦公室等機(jī)構(gòu)，對(duì)項(xiàng)目的概算控制、資金使用、施工組織、建設(shè)工期及工程質(zhì)量等進(jìn)行管理，確保項(xiàng)目按時(shí)完成。2、工程進(jìn)度安排為了爭(zhēng)取時(shí)間，縮短工期，保質(zhì)保量完成工程，本項(xiàng)目決定采取平行施工方式。本期工程建設(shè)計(jì)劃自2011年8月開始籌建，至2013年1月竣工，建設(shè)工期1.5年。據(jù)市場(chǎng)分析，預(yù)計(jì)每期推出商品房有50%可采用分期付款的形式預(yù)售，按市場(chǎng)吸納能力及公司開發(fā)能力、資金籌措的可能性，本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度的計(jì)劃安排如下：2.1、項(xiàng)目前期工作2011.08—2011.092.2、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)2011.09—2011.102.3、施工建設(shè)期2011.11—2013.012.4、完善綠化等輔助設(shè)施2012.9—2013.012.5、竣工驗(yàn)收并投入使用2013.013、實(shí)施措施為進(jìn)一步提高項(xiàng)目效益，項(xiàng)目實(shí)施保障措施主要是完善項(xiàng)目法人責(zé)任制、工程招投標(biāo)制、工程監(jiān)理制等。3.1、項(xiàng)目法人責(zé)任制為加強(qiáng)工程建設(shè)，實(shí)行項(xiàng)目法人責(zé)任制縣城市城市建設(shè)綜合開發(fā)公司作為項(xiàng)目法人負(fù)責(zé)全部工程的建設(shè)實(shí)施。3.2、工程招投標(biāo)制為規(guī)范招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，保護(hù)國家利益、社會(huì)公共利益和招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益，提高經(jīng)濟(jì)效益，保證項(xiàng)目質(zhì)量，凡屬于國家《工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》確定范圍內(nèi)的工程建設(shè)項(xiàng)目，必須進(jìn)行招標(biāo)。3.3、工程監(jiān)理制為了加強(qiáng)對(duì)建設(shè)工程質(zhì)量的管理，保證建設(shè)工程質(zhì)量，保護(hù)居民生命和財(cái)產(chǎn)安全，提高項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益，凡屬于國家規(guī)定的工程建設(shè)項(xiàng)目監(jiān)理范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定確定范圍內(nèi)的工程建設(shè)項(xiàng)目，必須進(jìn)行工程監(jiān)理。七、總投資估算及資金來源1、項(xiàng)目投資估算1.1、估算依據(jù)1.1.1、山東省建筑工程消耗量定額；1.1.2、山東省安裝工程消耗量定額；1.1.3、泰安市材料預(yù)算價(jià)格；1.1.4、省內(nèi)同類工程造價(jià)情況；1.1.5、有關(guān)建筑材料市場(chǎng)價(jià)格調(diào)研情況；1.1.6、現(xiàn)行投資估算的有關(guān)規(guī)定。1.2、估算說明1.2.1、根據(jù)有關(guān)協(xié)議，本期工程土地費(fèi)用為2000萬元；1.2.2、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)按土建工程費(fèi)用的0.5%計(jì)算；1.2.3、工程咨詢監(jiān)理費(fèi)按土建工程費(fèi)用的0.5%計(jì)算；1.2.4、建設(shè)單位管理費(fèi)按工程費(fèi)用的1%計(jì)??；1.2.5、基本預(yù)備費(fèi)按1、2項(xiàng)費(fèi)用之和的5%計(jì)??；1.2.6、工程建設(shè)其他各類規(guī)費(fèi)盡量爭(zhēng)取優(yōu)惠政策1.3、估算范圍本項(xiàng)目總投資估算包括工程費(fèi)用、其他費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)和建設(shè)期利息。1.4、總投資估算經(jīng)估算，本期工程總投資為9550.80萬元，其中：工程費(fèi)4400萬元，工程建設(shè)其他費(fèi)4696萬元，預(yù)備費(fèi)454.80萬元。詳見下表：

投資估算一覽表單位：萬元序號(hào)工程或費(fèi)用名稱估算價(jià)值建筑工程費(fèi)設(shè)備購置其它費(fèi)用合計(jì)及安裝費(fèi)一工程費(fèi)用440044001商業(yè)380038002其他配套600600二工程建設(shè)其他費(fèi)用469646961土地費(fèi)用400040002勘察設(shè)計(jì)費(fèi)22223工程咨詢監(jiān)理費(fèi)22224建設(shè)單位管理費(fèi)44445其他各類規(guī)費(fèi)608608三基本預(yù)備費(fèi)454.80454.80四建設(shè)期利息00五總投資合計(jì)44005150.89550.802、融資方案2.1、資金的渠道與方式簽訂了工程承包合同后，就應(yīng)該全力以赴地為該工程籌措資金，以免造成資金拮據(jù)，周轉(zhuǎn)困難使工程開工不足，工程進(jìn)度上不去而影響信譽(yù)和經(jīng)濟(jì)效益。因此，主要從以下幾個(gè)方面去籌措資金：2.1.1、籌措和利用自有資金投入4000萬元；2.1.2、其余5550.80萬元通過滾動(dòng)開發(fā)和房屋預(yù)售2.2、資金的使用和管理隨著施工準(zhǔn)備、施工生產(chǎn)、竣工驗(yàn)收。缺陷責(zé)任期這一變化，資金也在隨著運(yùn)動(dòng)并產(chǎn)生變化。結(jié)合資金在工程過程中的變化，應(yīng)注意以下問題：2.2.1資金問題主要包括以下幾個(gè)方面：①由于資金的時(shí)間價(jià)值形成的利息。②注意風(fēng)險(xiǎn)的影響，如投資風(fēng)險(xiǎn)、破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)、工程風(fēng)險(xiǎn)等。③當(dāng)發(fā)生通貨膨脹和匯率浮動(dòng)時(shí)，貨幣貶值，資金所有者會(huì)把通貨膨脹率考慮進(jìn)去，以保持貨幣資金的實(shí)際價(jià)值。風(fēng)險(xiǎn)因素和風(fēng)險(xiǎn)程度分析表序號(hào)風(fēng)險(xiǎn)因素名稱風(fēng)險(xiǎn)程度災(zāi)難性嚴(yán)重性較大一般1市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)▲2資源▲3技術(shù)▲4工程▲5資金▲6政策▲7外部協(xié)作條件▲2.2.2、優(yōu)化使用周轉(zhuǎn)資金問題：具體優(yōu)化方法如下：a.將工程初期準(zhǔn)備費(fèi)用單列項(xiàng)目以增加初期收入，可以緩和資金矛盾。b.根據(jù)工程進(jìn)度，有選擇地租賃施工用機(jī)械設(shè)備。c.材料設(shè)備付款方面，通過與供貨商談判交涉，可以想法減少材料及工程設(shè)備的物化資金占用或縮短占用資金。d.向分包商轉(zhuǎn)移資金壓力。3.及時(shí)回收資金，減緩墊資周轉(zhuǎn)壓力，提高資金效益。八、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)本項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見下表：

主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)指標(biāo)名稱單位數(shù)量備注1本期工程建設(shè)規(guī)模1.1建筑面積平方米499001.1.1商業(yè)平方米60001.1.2居住平方米439002總征地面積平方米3900003總用地面積平方米3520004總代征道路用地面積平方米380003容積率0.145綠化覆蓋率%456項(xiàng)目總投資萬元9550.806.1工程費(fèi)用萬元44006.2其他費(fèi)用萬元46966.3預(yù)備費(fèi)萬元454.807銷售收入萬元161708實(shí)現(xiàn)利稅萬元6295.809實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)萬元5083.0410投資利潤(rùn)率%53.2211投資利稅率%65.9213項(xiàng)目建設(shè)期年1.5

第二章發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析第一節(jié)發(fā)展規(guī)劃分析一、項(xiàng)目建設(shè)符合國家和山東省國民經(jīng)濟(jì)及社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年發(fā)展規(guī)劃《中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十一五”規(guī)劃綱要》中指出：“在“十一五”規(guī)劃的基礎(chǔ)上，加大力度調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)發(fā)展普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房，嚴(yán)格控制大戶型高檔商品房。按照保障供給、穩(wěn)定房?jī)r(jià)的原則，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)的調(diào)控，促進(jìn)住房梯次消費(fèi)。完善房地產(chǎn)開發(fā)融資方式，加強(qiáng)資本金管理，規(guī)范發(fā)展住房消費(fèi)信貸和保險(xiǎn)。規(guī)范物業(yè)管理行為，提高市場(chǎng)化程度?！眹摇笆濉币?guī)劃同時(shí)指出，“按照節(jié)約土地、設(shè)施配套、節(jié)能環(huán)保、突出特色的原則，做好鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃，引導(dǎo)農(nóng)民合理建設(shè)住宅，保護(hù)有特色的農(nóng)村建筑風(fēng)貌?！薄皥?jiān)持大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展，提高城鎮(zhèn)綜合承載能力，按照循序漸進(jìn)、節(jié)約土地、集約發(fā)展、合理布局的原則，積極穩(wěn)妥地推進(jìn)城鎮(zhèn)化，逐步改變城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)。”國家的這一舉措，必將進(jìn)一步促進(jìn)我國住宅建設(shè)，改善城鎮(zhèn)居民的生活水平?！渡綎|省國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十二五”規(guī)劃綱要》指出：“要把擴(kuò)大消費(fèi)需求作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的基本立足點(diǎn)和宏觀政策的著力點(diǎn)，促進(jìn)投資型經(jīng)濟(jì)逐步向消費(fèi)型經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變，為經(jīng)濟(jì)良性循環(huán)和長(zhǎng)期平穩(wěn)較快發(fā)展奠定基礎(chǔ)?！皥?jiān)持從最廣大人民的根本利益出發(fā)謀發(fā)展、搞建設(shè)，著力促進(jìn)充分就業(yè)，增加居民收入，完善社會(huì)保障，實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平，不斷提高人民群眾的物質(zhì)和文化生活水平。完善社會(huì)管理和協(xié)調(diào)機(jī)制，加快建設(shè)文明山東、平安山東，促進(jìn)社會(huì)主義物質(zhì)文明、政治文明、精神文明建設(shè)與和諧社會(huì)建設(shè)全面發(fā)展?！表?xiàng)目主辦單位充分利用自己雄厚的資金實(shí)力并且憑借自己的良好信譽(yù)，根據(jù)寧陽縣城市規(guī)劃要求，進(jìn)行寧陽縣城綜合開發(fā)工程的建設(shè)。該項(xiàng)目的建設(shè)，有利于促進(jìn)寧陽縣房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，增大第三產(chǎn)業(yè)在三大產(chǎn)業(yè)中的比例，提高城市的生活品位，促進(jìn)城市建設(shè)進(jìn)程和經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展，因此，符合國家“十二五”規(guī)劃的要求。二、項(xiàng)目建設(shè)符合泰安市及寧陽縣“十二五”發(fā)展規(guī)劃泰安市和寧陽縣國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要也結(jié)合不同情況，進(jìn)一步指出“堅(jiān)持轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式。緊緊抓住結(jié)構(gòu)調(diào)整這條主線，大力調(diào)整和優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，構(gòu)建具有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系。調(diào)整投資和消費(fèi)的關(guān)系，逐步增強(qiáng)消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用。堅(jiān)持走新型工業(yè)化道路，依靠科技進(jìn)步，大力發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)，加快建設(shè)資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會(huì)?！薄凹哟笞》抗?yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，著力增加主要面對(duì)中低收入家庭的普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房供應(yīng)。加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行監(jiān)測(cè)，整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)。完善住房產(chǎn)權(quán)制度，激活住房二級(jí)市場(chǎng)。理順租售房比價(jià)關(guān)系，形成‘梯級(jí)消費(fèi)’的良性循環(huán)。深化物業(yè)體制改革，提高物業(yè)管理服務(wù)水平?！本V要圍繞擴(kuò)大內(nèi)需、擴(kuò)大就業(yè)、擴(kuò)大財(cái)源三個(gè)目標(biāo)，按照“政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、企業(yè)經(jīng)營、社會(huì)參與”的原則，以市場(chǎng)化、產(chǎn)業(yè)化、社會(huì)化為方向，創(chuàng)新發(fā)展思路，改革體制機(jī)制，優(yōu)化發(fā)展環(huán)境，進(jìn)一步強(qiáng)化旅游龍頭地位，加快發(fā)展現(xiàn)代物流、餐飲娛樂、社區(qū)服務(wù)、中介服務(wù)、房地產(chǎn)5個(gè)重點(diǎn)行業(yè)。該工程第二節(jié)產(chǎn)業(yè)政策分析一、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為國家鼓勵(lì)發(fā)展產(chǎn)業(yè)為全面落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控，引導(dǎo)社會(huì)投資，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)，促進(jìn)一、二、三產(chǎn)業(yè)（服務(wù)業(yè)）健康協(xié)調(diào)發(fā)展，逐步形成農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)、基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和制造業(yè)為支撐、服務(wù)業(yè)全面發(fā)展的產(chǎn)業(yè)格局，堅(jiān)持節(jié)約發(fā)展、清潔發(fā)展、安全發(fā)展，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，2011年6月1日，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，國家發(fā)展和改革委員會(huì)頒布了新的《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（20多元化的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求刺激房?jī)r(jià)不斷上漲。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，商品價(jià)格是由價(jià)值規(guī)律和市場(chǎng)供需關(guān)系共同決定的。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)需求不僅包括基本居住需求、住房改善需求、拆遷被動(dòng)需求和往來人口消費(fèi)需求，還包括超前消費(fèi)需求、投資需求和投機(jī)需求等。社會(huì)與科技的進(jìn)步、經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、居民收入水平的提高、恩格爾系數(shù)的下降等因素，都不同程度地在刺激居民進(jìn)行住房更新?lián)Q代和住房投資。農(nóng)村人口大批向城市轉(zhuǎn)移，也增加了房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求。在我國，房地產(chǎn)業(yè)除其本身屬支柱產(chǎn)業(yè)之外，還帶動(dòng)著諸多相關(guān)產(chǎn)業(yè)，如鋼材、水泥、物流、建筑、裝飾窗體頂端窗體底端裝修、物業(yè)、家具、家電等；據(jù)估算，其帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值是本身的1.2倍，現(xiàn)在房地產(chǎn)占國家GDP約10%，加上產(chǎn)業(yè)鏈上的相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值，將占到GDP的20%以上，可見產(chǎn)業(yè)鏈條之長(zhǎng)，關(guān)聯(lián)度之高，在國有經(jīng)濟(jì)中所占比重之大。通過培育住宅消費(fèi)，發(fā)展住宅建設(shè)不僅可以緩解、改善居民的居住環(huán)境，而且還可以帶動(dòng)幾十個(gè)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，并為社會(huì)提供大量的就業(yè)機(jī)會(huì)，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展。二、“十二五”期間房產(chǎn)政策“十二五”規(guī)劃下房地產(chǎn)政策有更多的不同。與從前單向“鼓勵(lì)”市場(chǎng)發(fā)展不一樣，政策更多地傾向于“繼續(xù)深化住房長(zhǎng)期制度改革，堅(jiān)持對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的引導(dǎo)和調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展，更好地發(fā)揮促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展、改善人民群眾住房條件”。簡(jiǎn)單來說，改善居民居住條件成為重中之重。保障性住房政策的大力推行，政策對(duì)于保障房項(xiàng)目的大力扶持將改變著目前房地產(chǎn)的整體現(xiàn)狀與布局。一直以來，作為國內(nèi)的支柱產(chǎn)業(yè)，扶持房地產(chǎn)的發(fā)展在過去很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)被作為政策的方向，縱觀目前面臨的國際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，房地產(chǎn)在國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)地位仍然重要，但是作為重點(diǎn)扶持行業(yè)這一戰(zhàn)略色彩已然在不斷褪卻。2010年10月15日中共十七屆五中全會(huì)已經(jīng)透露，房地產(chǎn)的政策地位將被新能源等行業(yè)所取代，調(diào)控維穩(wěn)將成為未來5年行業(yè)最重要課題。可以預(yù)見，在“十二五”規(guī)劃中，國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)在政策的掌舵下將華麗轉(zhuǎn)身，居住小區(qū)性、保障性功能將成為調(diào)控的主要方向。二、支柱地位將“重而不重”過去十年，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，其支撐國內(nèi)GDP增長(zhǎng)的重要性不言而喻。在目前的國際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，專家認(rèn)為，“下半年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速回落幾成定局，這樣的背景下房地產(chǎn)業(yè)‘?dāng)U內(nèi)需’的支柱性作用仍需要繼續(xù)發(fā)揮”，維穩(wěn)將是未來一段時(shí)間內(nèi)政策考慮的重點(diǎn)。盡管面臨著住房?jī)r(jià)格漲幅遠(yuǎn)超居民收入增幅的現(xiàn)實(shí)問題，但房地產(chǎn)的良好發(fā)展仍然重要，行業(yè)在國內(nèi)經(jīng)濟(jì)上的戰(zhàn)略地位短期內(nèi)很難迅速改變。但另一方面，一系列新出臺(tái)的政策表明，房地產(chǎn)的這種支柱力已然不像過去十年那么強(qiáng)勢(shì)。早在去年9月27日，國土資源與住建部共同發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》，在這一份文件當(dāng)中，強(qiáng)調(diào)的是進(jìn)一步加強(qiáng)市場(chǎng)的調(diào)控，嚴(yán)格執(zhí)行土地和住房供應(yīng)向居住小區(qū)領(lǐng)域傾斜的政策。政府相關(guān)負(fù)責(zé)人曾解釋，“這是國家部委有關(guān)負(fù)責(zé)人第一次明確提出，房地產(chǎn)不能作為支柱性產(chǎn)業(yè)。”在政府關(guān)于制定“十二五”規(guī)劃的建議中，也明確提出，“加強(qiáng)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)地位，提升制造業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，加快發(fā)展服務(wù)業(yè)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)向依靠第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)協(xié)同帶動(dòng)轉(zhuǎn)變?！倍鴮?duì)于房地產(chǎn)，“則堅(jiān)持把保障和改善居住小區(qū)作為加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的根本出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)?！憋@然，在發(fā)展戰(zhàn)略中，房地產(chǎn)的支柱地位很有可能將在“十二五”規(guī)劃中被新興產(chǎn)業(yè)所取締。其在經(jīng)濟(jì)中的重要性會(huì)隨著其他產(chǎn)業(yè)的興起逐步降低，最終達(dá)到一個(gè)市場(chǎng)與居住小區(qū)的雙向平衡。三、指導(dǎo)方向向民生小區(qū)轉(zhuǎn)移在今年3月的兩會(huì)中，溫家寶總理作政府工作報(bào)告闡述了“十二五”規(guī)劃綱要和今年的工作目標(biāo)。在政府對(duì)于“十二五”期間房地產(chǎn)規(guī)劃的建議中明確指出“加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，抑制投機(jī)需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平衡健康發(fā)展?！逼渲欣^續(xù)調(diào)控樓市，政策倒向保障性居住小區(qū)工程，加大保障性安居工程建設(shè)力度成為重中之重。可以看出，在“十二五”規(guī)劃中，政府指導(dǎo)方向轉(zhuǎn)向居住小區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨嚴(yán)峻調(diào)控將成為現(xiàn)實(shí)。如同“十一五”開端一樣，作為“十二五”開端的2011年，政策的落實(shí)情況將反映出未來五年的基本步伐。從規(guī)劃上看，政策轉(zhuǎn)向保障居住小區(qū)已經(jīng)成為主調(diào)。春節(jié)前房產(chǎn)稅試點(diǎn)、中央“新國八條”調(diào)控令相繼出臺(tái)，之后北京、上海、廣州等各大城市相繼出臺(tái)調(diào)控細(xì)則，限購令開始全國性蔓延。與之相反，史上最大規(guī)模的保障安居工程卻進(jìn)行得如火如荼。2011年千萬套保障房計(jì)劃正式拉開帷幕，2月24日國家保障性安居工程直轄市小組與各省級(jí)政府簽訂工程建設(shè)目標(biāo)責(zé)任書，將1000萬套保障房建設(shè)任務(wù)分解到地方。據(jù)統(tǒng)計(jì)，相比去年全國保障房建設(shè)任務(wù)為580萬套，千萬套造房計(jì)劃同比增加了72%，建設(shè)資金總額高達(dá)1.4萬億元。大規(guī)模的保障安居計(jì)劃是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的一大舉措。作為同步運(yùn)行的兩條主線，保障性住房建設(shè)與商品房建設(shè)成為新政策下房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展推進(jìn)的“雙軌”。在“十二五”規(guī)劃的5年時(shí)間里，這將成為國內(nèi)市場(chǎng)最主要的特征。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，往后幾年時(shí)間里，在多發(fā)性調(diào)控政策的影響下，房地產(chǎn)暴利時(shí)代將結(jié)束，將變得更健康和可持續(xù)發(fā)展。第三節(jié)行業(yè)準(zhǔn)入分析一、項(xiàng)目的住房結(jié)構(gòu)符合行業(yè)準(zhǔn)入要求2006年7月6日，國家建設(shè)部頒布了《關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》（建住房〔2006〕165號(hào)）。該文件明確要求：各地要根據(jù)總量與項(xiàng)目相結(jié)合的原則，充分考慮城鎮(zhèn)中低收入居民家庭生活對(duì)交通等設(shè)施條件的需求，合理安排普通商品住房的區(qū)位布局，統(tǒng)籌落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求。自2006年6月1日起，各城市（包括縣城，下同）年度（從6月1日起計(jì)算，下同）新審批、新開工的商品住房總面積中，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到70%以上。本項(xiàng)目主要建設(shè)內(nèi)容為普通經(jīng)濟(jì)適用住宅和配套商業(yè)建筑，住宅建筑中單戶面積90平方米以下的住宅建筑面積約37400平方米，約420套，占住宅總面積的75%；符合建設(shè)部《關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》（建住房〔2006〕165號(hào)）中“套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到70%以上”二、項(xiàng)目承辦單位符合行業(yè)準(zhǔn)入條件泰安泛亞房地產(chǎn)有限公司是一家專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，具有相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和相對(duì)充裕的資金實(shí)力，符合行業(yè)資質(zhì)等準(zhǔn)入條件。

第三章節(jié)能分析一、分析依據(jù)1、國家發(fā)展和改革委員會(huì)原計(jì)交能[1997]2542號(hào)《關(guān)于固定資產(chǎn)投資工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告“節(jié)能篇（章）”編制及評(píng)估的規(guī)定》；2、《中華人民共和國節(jié)約能源法》；3、中華人民共和國《節(jié)約用電管理辦法》；4、《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)節(jié)能工作的決定》國發(fā)〔2006〕28號(hào)；5、《山東省節(jié)能條例》；6、《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB50l89-2005；7、《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》；8、《民用建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB50034-2004；9、《建筑采光設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB/T50033—2001；10、各專業(yè)的設(shè)計(jì)規(guī)范及提供的資料。二、節(jié)能措施分析寧陽縣城綜合開發(fā)工程建筑環(huán)境和能源系統(tǒng)的設(shè)計(jì)應(yīng)貫徹國家和地方有關(guān)節(jié)約能源的法規(guī)和政策，嚴(yán)格執(zhí)行《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》。保證舒適，健康的室內(nèi)熱環(huán)境基礎(chǔ)上，采取有效的節(jié)能措施，改善建筑的熱工性能，降低建筑全年能耗；積極采用對(duì)環(huán)境污染小的可再生能源，并提高采暖、空調(diào)等耗能系統(tǒng)的效率；最大限度地減少建筑對(duì)能源的需求和對(duì)空氣污染的破壞，以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。1、建筑節(jié)能措施1.1、建筑節(jié)能技術(shù)該工程維護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫材料選擇和構(gòu)造方案如下：屋面：選用50mm厚水泥聚苯保溫板做保溫層，材料密度280-300kg/m3.屋面?zhèn)鳠嵯禂?shù)=0.60W/(m2.k)外墻：200厚加氣混凝土砌塊塊砌筑，外貼55厚聚苯板，外飾面系統(tǒng)涂層，外墻傳熱為k=0.77W/(m2.k)門窗：選用產(chǎn)品要求其抗風(fēng)性能屬標(biāo)準(zhǔn)GB7106第2級(jí)，空氣滲透性能屬標(biāo)準(zhǔn)GB7108第3級(jí)，雨水滲透性能屬標(biāo)準(zhǔn)GB7108第4級(jí)，外墻窗均為塑鋼中空，其傳熱系數(shù)為k=2.56W/(m2.k),采用保溫分戶門，其傳熱系數(shù)為k=1.70W/(m2.k)樓梯間：普通內(nèi)墻抹灰，240厚粉煤灰燒結(jié)磚，靠樓梯間一側(cè)加抹20厚保溫砂漿，其傳熱系數(shù)為k=1.67W/(m2.k)1.2、采暖系統(tǒng)的保溫節(jié)能措施小區(qū)供熱采用高熱效率的熱電集中供暖、APV湍流技術(shù)高換熱系數(shù)的換熱器、高度聚乙烯保溫管(熱效率達(dá)90%)、自力式流量控制器等措施，達(dá)到了供熱系統(tǒng)部分節(jié)能的要求。小區(qū)內(nèi)熱交換站采用變頻循環(huán)泵和流量自動(dòng)調(diào)節(jié)系統(tǒng)，可根據(jù)設(shè)定的流量極值和室外溫度的變化自動(dòng)調(diào)節(jié)流量。小區(qū)內(nèi)管網(wǎng)敷設(shè)中，采用高密度聚乙烯直埋保溫管和聚氨脂發(fā)泡劑，有效避免了在管網(wǎng)傳送中的熱量損失。供暖系統(tǒng)采用上供下回雙管式。系統(tǒng)布置簡(jiǎn)單，水路通暢，安裝檢修方便。最大優(yōu)點(diǎn)是可以實(shí)現(xiàn)各組散熱器的單獨(dú)調(diào)節(jié)而不影響其他散熱器的熱力工作情況，并為將來安裝熱表計(jì)量收費(fèi)創(chuàng)造了條件。每組散熱器進(jìn)水管安裝丹佛斯溫控閥。該閥門可隨室外氣溫變化自動(dòng)調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度達(dá)到恒定溫度，克服了雙管系統(tǒng)垂直失調(diào)的弊病。采暖系統(tǒng)按單元設(shè)置，各熱力出口均安裝差壓控制器?？杀苊馑ζ胶庹{(diào)節(jié)的困難，并為外網(wǎng)自動(dòng)調(diào)節(jié)創(chuàng)造了條件。房間散熱器選用鋁合金暖氣片。1.3、建筑節(jié)能技術(shù)、材料、工藝的應(yīng)用除了在保溫節(jié)能做法及措施中介紹的新技術(shù)外，在現(xiàn)代還原的建設(shè)過程中，應(yīng)大量應(yīng)用四新技術(shù)，為住宅產(chǎn)業(yè)化及帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到一定的作用。地下室地面及外墻采用聚氨脂涂料防水技術(shù)；排水管采用UPVC管件；水嘴采用瓷片水嘴；屋面聚苯板保溫技術(shù)；屋面防水全部采用SBS防水做法；塑鋼門窗采用單框雙層中空玻璃；單元分門戶采用高檔實(shí)木及鋼制三防門；樓道照明采用紅外線光控開關(guān)；樓梯間入口采用防盜對(duì)講系統(tǒng)；燃?xì)獠捎肞GM2.51磁卡燃?xì)獗?；電表為DDY-17磁卡電表；水表采用ZS-2遠(yuǎn)程控制裝置；GRC隔墻板、硅美輕質(zhì)隔墻板應(yīng)用技術(shù)；變壓式通風(fēng)道；采用高效有機(jī)硅廚廁防水技術(shù)。2．節(jié)水措施2.1、小區(qū)水環(huán)境合理規(guī)劃和建設(shè)小區(qū)水環(huán)境，提供安全。有效的供水、污水處理、日用系統(tǒng)，節(jié)約用水。實(shí)現(xiàn)水資源的可持續(xù)發(fā)展和利用，改善小區(qū)生態(tài)環(huán)境。建立完善的給水系統(tǒng)，保證供水水質(zhì)符合衛(wèi)生要求，水量穩(wěn)定，水壓可靠；建立完善的排水系統(tǒng)；雨水或生活污水經(jīng)處理后回用時(shí)，水質(zhì)應(yīng)達(dá)到國家規(guī)定的相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，以保障回用水的安全和適用。對(duì)小區(qū)用水量和水質(zhì)進(jìn)行估算與評(píng)價(jià)，提供詳盡的居民用水量估算資料。提出合理用水分配計(jì)劃、水質(zhì)和水量保證方案。最大限度地有效利用水資源，減少小區(qū)污水的排放量，實(shí)現(xiàn)小區(qū)用水的良性循環(huán)。以足夠的水量和水壓向所有的用戶不間斷地供應(yīng)符合衛(wèi)生要求的飲用水、消防用水和其它生活用水；及時(shí)將小區(qū)內(nèi)的污水和雨水排放收集到指定場(chǎng)所。收集雨水用以在一定范圍內(nèi)補(bǔ)充小區(qū)用水，完善小區(qū)屋頂和地表徑流規(guī)劃，避免雨水淹漬、沖刷給環(huán)境帶來的破壞。充分利用雨水，減少市政供水。收集后的雨水經(jīng)適當(dāng)處理后回用做小區(qū)雜用水。2.2、綠化景觀用水節(jié)水保障小區(qū)綠化、景觀用水，改善小區(qū)用水分配，提高景觀用水水質(zhì)和效率。景觀用水應(yīng)設(shè)置循環(huán)系統(tǒng)，并應(yīng)結(jié)合中水系統(tǒng)進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)以保證水質(zhì)，提高用水效率。提倡營造少灌或免灌綠化群落，減少草坪面積，尤其是冷地型草坪面積。綠化用水應(yīng)利用雨水或生活污水回用作為綠化用水，以利于節(jié)水及利用自然滲透補(bǔ)充地下水。2.3、節(jié)水器具應(yīng)用大力推廣使用節(jié)水型器具，不斷提高用水效益。不使用耗水9升和9升以上的座便器。龍頭：(1)不使用螺旋升降式鑄鐵水嘴。(2)根據(jù)用水場(chǎng)合的不同，可選用延時(shí)自動(dòng)關(guān)閉(延時(shí)自閉)式、水力式、光電感應(yīng)式和電容感應(yīng)式等類型水龍頭；手壓、腳踏、肘動(dòng)式水龍頭；停水自動(dòng)關(guān)閉(停水自閉)式水龍頭；陶瓷片防漏水龍頭等節(jié)流水龍頭。淋浴器具：冷、熱水混合器具(水溫調(diào)節(jié)器)；電磁式淋浴節(jié)水裝置；節(jié)水噴頭等。三、節(jié)能效果分析通過以上節(jié)能綜合技術(shù)措施的實(shí)施，可以達(dá)到國家及省市有關(guān)節(jié)能目標(biāo)的要求。

第四章建設(shè)用地及拆遷安置分析第一節(jié)項(xiàng)目建設(shè)用地分析一、項(xiàng)目建設(shè)用地的獲取與開發(fā)該地塊土地使用權(quán)以出讓方式取得，土地開發(fā)實(shí)行“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的方針。該項(xiàng)目建設(shè)用地按如下程序進(jìn)行：1、申請(qǐng)選址。向土地管理部門提出用地申請(qǐng)，經(jīng)同意后進(jìn)行選址。2、制訂方案。由土地管理部門組織用地單位、被征地單位及有關(guān)部門，對(duì)選址范圍的人口、土地和房屋等進(jìn)行調(diào)查研究制定補(bǔ)償方案。3、申請(qǐng)批準(zhǔn)。向?qū)庩柨h人民政府正式申請(qǐng)審批，批準(zhǔn)后的征地方案，由市規(guī)劃部門核定“紅線圖”，發(fā)出規(guī)劃許可用地通知。4、發(fā)布用地通告：由城市土地管理部門發(fā)出具有法律效力的用地通告。5、簽定補(bǔ)償、安置合同：由用地單位的法人代表與土地所有者或原有土地使用者或他們的委托人，按平等互利、等價(jià)有償和協(xié)商一致的原則簽定合同或協(xié)議，并經(jīng)土地管理機(jī)關(guān)簽證。6、發(fā)證：由土地管理部門簽發(fā)準(zhǔn)許使用土地的證明。二、土地利用合理性分析根據(jù)以上程序，本項(xiàng)目的建設(shè)用地已經(jīng)通過招拍掛的方式取得了土地使用權(quán)，其已經(jīng)按照合同支付了土地出讓金。本項(xiàng)目建用地符合城市土地利用總體規(guī)劃。三、基本建設(shè)條件1、供水在小區(qū)附近有現(xiàn)狀DN1000mm上水管線，本項(xiàng)目上水可從上述干線引入。2、雨水、污水排放現(xiàn)有現(xiàn)狀DN2100毫米的雨水管線和DN1800毫米的污水管線，可以就近排入。3、供熱擬從附近的供熱干線接入。4、供電擬采用雙路供電，一路從附近引一條10千伏電纜，接入小區(qū)內(nèi)配電室；另一路可由文廟辦事處配電室引入。考慮留有余地，變壓器容量為800千伏安。5、供氣通過天然氣中壓管向區(qū)內(nèi)送氣。本項(xiàng)目住宅區(qū)前后的道路、綠化以及所需的各種市政條件及基礎(chǔ)設(shè)施配套，均由泰安泛亞房地產(chǎn)有限公司統(tǒng)一開發(fā)，各種設(shè)施接口均至本項(xiàng)目紅線內(nèi)。目前，本項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地已達(dá)到“三通一平”，其他配套設(shè)施將與住宅建設(shè)同步進(jìn)行。6、電信本預(yù)計(jì)期工程需裝機(jī)容量為900門的程控交換機(jī)，擬由寧陽縣電信公司解決。7、工程地質(zhì)條件5.1、工程地質(zhì)該項(xiàng)目未做地質(zhì)勘察，項(xiàng)目承辦單位未提供地質(zhì)資料，但據(jù)承辦單位介紹，本項(xiàng)目區(qū)址內(nèi)地質(zhì)情況可以滿足本項(xiàng)目建筑要求。建議項(xiàng)目單位盡快組織對(duì)建設(shè)場(chǎng)地進(jìn)行詳細(xì)的地質(zhì)勘探，提出工程地質(zhì)報(bào)告，為工程設(shè)計(jì)提供依據(jù)。5.2、水文地質(zhì)本項(xiàng)目未做水文勘察，但根據(jù)附近的水文地質(zhì)資料分析，擬建場(chǎng)地的地下水水質(zhì)對(duì)混凝土及混凝土中的鋼筋均無侵蝕性。8、地震烈度寧陽縣地震反應(yīng)譜特征周期為0.4s，地震動(dòng)峰值加速度為0.10g。本工程抗震設(shè)計(jì)參數(shù)待場(chǎng)地地震局預(yù)評(píng)價(jià)并經(jīng)省地震局批準(zhǔn)后確定。第二節(jié)拆遷安置方案寧陽縣城綜合開發(fā)工程建設(shè)項(xiàng)目用地為裸地，無地上附屬物，故不需進(jìn)行拆遷安置。

第五章環(huán)境和生態(tài)影響分析一、建設(shè)地點(diǎn)環(huán)境條件調(diào)查寧陽縣城綜合開發(fā)工程建設(shè)項(xiàng)目提出“綠色生態(tài)小區(qū)”的概念。在當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)過程中，講究園藝設(shè)計(jì)，提倡健康住宅已是大勢(shì)所趨。寧陽縣城綜合開發(fā)工程的景觀設(shè)計(jì)既有噴泉、廣場(chǎng)景亭等硬質(zhì)景觀，也采用有生命力的活生生的“軟質(zhì)景觀”，注重視覺效果和整體氣氛，形成了層次分明的景觀體系，同時(shí)設(shè)計(jì)師還十分注意尺度感，通過小型景質(zhì)將人的視線從高大的建筑物上轉(zhuǎn)移，從而減少了人的壓抑感。43.8%的綠化率保證了周圍良好的環(huán)境，建成后注重人文環(huán)境，污染較少。自然景觀優(yōu)越、空氣清新、濕度適宜，夏季涼爽，遠(yuǎn)離鬧市區(qū)的喧囂，綠地面積率大。遠(yuǎn)離重工業(yè)區(qū)，工業(yè)污染小。二、環(huán)境保護(hù)適用標(biāo)準(zhǔn)1、環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)1.1、GB3095-1996《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)；1.2、GB3838-2002《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》Ⅳ類標(biāo)準(zhǔn)；1.3、地下水水質(zhì)執(zhí)行GB/T14848-93《地下水質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》的=3\*ROMANIII類標(biāo)準(zhǔn)；1.4、《聲環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》(GB3096-2008)。2、污染物排放標(biāo)準(zhǔn)2.1、CJ3082-1999《污水排入城市下水道水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)》；2.2、污水排放執(zhí)行《山東省南水北調(diào)沿線水污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》(山東省地方標(biāo)準(zhǔn)DB37/599－2006)表2一般區(qū)域標(biāo)準(zhǔn)（即《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)（GB8978-1996）》表4中一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)限值）要求。2.3、《社會(huì)生活環(huán)境噪聲排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB22337-2008）；2.4、GB12523-90《建筑施工場(chǎng)界噪聲限值》。三、施工期環(huán)境影響分析1、施工期污染源(1)施工期噪聲污染源施工期的噪聲主要來源于包括施工現(xiàn)場(chǎng)的各類機(jī)械設(shè)備和物料運(yùn)輸?shù)慕煌ㄔ肼?。施工?chǎng)地噪聲主要是施工機(jī)械設(shè)備噪聲，物料裝卸碰撞噪聲及施工人員的活動(dòng)噪聲，各施工階段的主要噪聲源及其聲級(jí)見表。聲級(jí)最大的是振搗棒和電鉆，可達(dá)100－115dB(a)。物料運(yùn)輸?shù)慕煌ㄔ肼曋饕歉魇┕るA段物料運(yùn)輸車輛引起的噪聲，各階段的車輛類型及聲級(jí)見表。本項(xiàng)目運(yùn)輸車輛安排時(shí)盡量避開居民樓。各施工階段主要噪聲源狀況施工階段聲源聲級(jí)施工階段聲源聲級(jí)土石方階段挖土機(jī)78-96裝修、安裝階段電鉆100-115沖擊機(jī)95電錘100-105空壓機(jī)75-85手工鉆100-105打樁機(jī)95-105無齒鋸105底板與結(jié)構(gòu)階段混凝土輸送泵90-100多功能木工刨90-100振搗器100-105混凝土攪拌機(jī)100-110電據(jù)100-110云石機(jī)100-110電焊機(jī)90-95多角磨光機(jī)100-115空壓機(jī)75-85交通運(yùn)輸車輛聲級(jí)施工階段運(yùn)輸內(nèi)容車輛類型聲級(jí)/dB(a)土方階段底板與結(jié)構(gòu)階段裝修階段土方外運(yùn)鋼筋、商品混凝土各種裝修材料及主要設(shè)備大型載重機(jī)輕型載重卡車9080-8575(2)施工期揚(yáng)塵施工期揚(yáng)塵主要來自土方的挖掘揚(yáng)塵及現(xiàn)場(chǎng)堆放揚(yáng)塵；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、磚等）的現(xiàn)場(chǎng)搬運(yùn)及堆放揚(yáng)塵；施工垃圾的清理及堆放揚(yáng)塵；人來車往造成的現(xiàn)場(chǎng)道路揚(yáng)塵。(3)施工期廢水污染源施工期產(chǎn)生的廢水包括施工人員的生活污水和施工本身產(chǎn)生的廢水，施工廢水主要包括土方階段降水井的排水，結(jié)構(gòu)階段混凝土養(yǎng)護(hù)排水，以及各種車輛沖洗水。(4)施工期固體廢棄物施工期固體廢棄物主要為施工人員的生活垃圾、施工渣土及損壞或廢棄的各種建筑裝修材料。2.施工期環(huán)境影響分析(1)施工噪聲影響根據(jù)噪聲污染源分析可知，由于施工場(chǎng)地的噪聲源主要為各類高噪聲的施工機(jī)械，這些機(jī)械的單體聲級(jí)一般均在80dB以上，且各施工階段均有大量設(shè)備交互作業(yè)，這些設(shè)備在場(chǎng)地內(nèi)的位置，同時(shí)使用率有較大變化，因此很難計(jì)算其確切的施工場(chǎng)界噪聲，根據(jù)本工廠施工量，按經(jīng)驗(yàn)計(jì)算階段其各施工階段的晝夜聲級(jí)見表。各施工階段晝、夜聲級(jí)估算值單位：dB（a）施工階段晝間場(chǎng)界噪聲標(biāo)準(zhǔn)值夜間場(chǎng)界噪聲標(biāo)準(zhǔn)值土方階段75-857575-8555結(jié)構(gòu)階段70-857065-8055裝修階段80-9585禁止施工55(2)施工揚(yáng)塵的影響由于土石方過程破壞了地表結(jié)構(gòu)，會(huì)造成地面揚(yáng)塵污染環(huán)境，其揚(yáng)塵量的大小與諸多因素有關(guān)，是一個(gè)復(fù)雜、較難定量的問題。通過對(duì)施工期環(huán)境影響的分析，施工期主要污染為噪聲與揚(yáng)塵，為減少其環(huán)境污染，應(yīng)做到：①現(xiàn)場(chǎng)施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和應(yīng)定點(diǎn)、定位，并采取防塵措施，設(shè)置擋風(fēng)板。施工期間盡量選用煙氣量較少的內(nèi)燃機(jī)械和車輛，減少尾氣污染，施工道路經(jīng)常保持清潔，濕潤(rùn)，以減少汽車輪胎與路面接觸而引起的揚(yáng)塵污染，同時(shí)車輛應(yīng)限速行駛；混凝土攪拌等高噪聲作業(yè)及施工車的進(jìn)出口，盡可能遠(yuǎn)離居民住宅，施工車場(chǎng)地盡量平整，減少顛簸聲，以減少施工噪聲對(duì)居住小區(qū)活的影響；②施工中做到無高噪聲及爆炸聲，打樁時(shí)不在夜深人靜時(shí)進(jìn)行，吊裝設(shè)備噪聲滿足環(huán)保要求；③施工中不產(chǎn)生超標(biāo)準(zhǔn)的空氣污染，環(huán)保措施與工程進(jìn)度做到“三同時(shí)”，環(huán)境治理設(shè)施應(yīng)與項(xiàng)目的主題工程同時(shí)設(shè)計(jì)，同時(shí)施工，同時(shí)交付使用；④建筑垃圾及時(shí)清理，文明施工；地塊周圍樹立高于3米的簡(jiǎn)易屏障，或在使用機(jī)械設(shè)備旁樹立屏障，減少施工機(jī)械的噪音。四、項(xiàng)目建成后環(huán)境影響影響分析作為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，基本無工藝廢氣和生產(chǎn)廢水排放，因此污染源分析主要是燃料燃燒廢氣、生活污水和生活垃圾。1、廢水處理措施根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目的地理位置與特點(diǎn)，該項(xiàng)目完成后生活污水出路主要是先進(jìn)入化糞池預(yù)處理后由市政污水管道進(jìn)入污水處理廠。該方案具有投資小，占地少，施工方便等特點(diǎn)，只需少量管道施工量，管理運(yùn)營簡(jiǎn)單而且對(duì)周圍環(huán)境影響小，簡(jiǎn)單易行。2、生活垃圾處理措施該項(xiàng)目對(duì)生活垃圾實(shí)行袋裝分類收集，居民將垃圾按照規(guī)定時(shí)間段放在本單元指定垃圾收集點(diǎn)，由物業(yè)部門專門人員收集，運(yùn)往垃圾中轉(zhuǎn)站。對(duì)報(bào)紙、瓶罐等回收出售給專業(yè)收購人員綜合利用。廢日光燈管和廢舊電池等有毒有害垃圾收集后送有關(guān)部門處理或指定地點(diǎn)填埋，加強(qiáng)餐飲、食堂廢棄物中廚房下腳料、食物殘?jiān)?、魚類內(nèi)臟等有機(jī)廢物和廢油收集貯存，委托有資質(zhì)的專業(yè)單位處理。建設(shè)項(xiàng)目投入使用后，物業(yè)管理部門加強(qiáng)對(duì)固廢的管理，及時(shí)收集，妥善處理處置，同時(shí)小區(qū)居民養(yǎng)成良好的垃圾分類、收集、按時(shí)段投放的習(xí)慣。3、大氣污染防治措施（1）該項(xiàng)目惡臭主要來自垃圾收集。垃圾收集點(diǎn)的惡臭主要來自有機(jī)物的腐敗分解，因此應(yīng)及時(shí)清運(yùn)垃圾，特別是夏季氣溫高，瓜皮果殼等有機(jī)成分較多時(shí)，更應(yīng)科學(xué)安排垃圾收集和運(yùn)出時(shí)間，必須做到垃圾當(dāng)天收集，當(dāng)天運(yùn)出。（2）小區(qū)建成后小區(qū)內(nèi)設(shè)有停車場(chǎng)，主要是小型車輛，汽車尾氣中主要污染物是碳?xì)浠衔?、氮氧化物、CO等，汽車排氣達(dá)到國家排放標(biāo)準(zhǔn)要求不會(huì)對(duì)環(huán)境產(chǎn)生明顯的影響，產(chǎn)生的汽車尾氣不會(huì)對(duì)小區(qū)的空氣環(huán)境造成明顯的影響。加強(qiáng)小區(qū)管理，禁止大型車輛進(jìn)入小區(qū)，減輕汽車尾氣污染小區(qū)。五、公眾參與寧陽縣城綜合開發(fā)工程建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)“公眾參與”的目的在于使公眾對(duì)擬建項(xiàng)目的各種意見、建議、和要求貫徹于整個(gè)環(huán)境影響評(píng)價(jià)中，溝通公眾與項(xiàng)目建設(shè)方的相互了解，彌補(bǔ)環(huán)境影響評(píng)價(jià)過程中可能存在的疏漏，制定出嚴(yán)格的環(huán)境監(jiān)管措施與實(shí)施計(jì)劃，使該項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)更加完善和合理，從而有利于項(xiàng)目的綜合效益。公眾參與的對(duì)象為寧陽縣人大常委會(huì)的代表以及附近周圍的居民，項(xiàng)目咨詢專家。六、環(huán)境和生態(tài)影響評(píng)價(jià)本項(xiàng)目屬住宅小區(qū)商業(yè)設(shè)施建設(shè)，其污染源很少，且污染物排放量也很少，產(chǎn)生的少量生活污水、生活垃圾經(jīng)處理后，完全可以達(dá)到環(huán)境保護(hù)要求，不會(huì)對(duì)周圍環(huán)境造成污染。

第六章勞動(dòng)安全衛(wèi)生、消防與抗震設(shè)防擬建項(xiàng)目勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防的研究是在已確定的技術(shù)方案和工程方案的基礎(chǔ)上，分析論證在建設(shè)和生產(chǎn)過程中存在的對(duì)勞動(dòng)者和財(cái)產(chǎn)可能產(chǎn)生的不安全因素，并提出相應(yīng)的防范措施。第一節(jié)勞動(dòng)安全衛(wèi)生一、危害因素和危害程度分析分析在生產(chǎn)或作用過程中可能對(duì)勞動(dòng)者身體健康和生產(chǎn)安全造成危害的物品、部位、場(chǎng)所，以及危害范圍和程度。1、有毒有害物品的危害。分析生產(chǎn)和使用帶有危險(xiǎn)性的原料、材料和產(chǎn)品，包括爆炸品類，易燃、易爆、有毒氣體類，易燃液體類，易燃固體類，氧化劑和過氧化物類，毒害品類，腐蝕品類，輻射物質(zhì)類，以及工業(yè)粉塵類等。分析有毒有害物品的物理化學(xué)性質(zhì)，引起火災(zāi)爆炸危險(xiǎn)的條件，對(duì)人體健康的危害程度以及造成職業(yè)性疾病的可能性2、危險(xiǎn)性作業(yè)危害。分析高空、高濕、振動(dòng)、噪音等危險(xiǎn)性作業(yè)場(chǎng)所，可能造成對(duì)人身的危害。二、安全措施方案針對(duì)不同危害和危險(xiǎn)性因素的場(chǎng)所、范圍以及危害程度，研究提出相應(yīng)的安全措施方案，主要有：1、在選擇工藝技術(shù)方案時(shí)，應(yīng)盡可能選用安全生產(chǎn)和無危害的生產(chǎn)工藝和設(shè)備。2、對(duì)危險(xiǎn)部位和危險(xiǎn)作業(yè)應(yīng)提出安全防護(hù)措施方案。3、對(duì)危險(xiǎn)場(chǎng)所，按勞動(dòng)安全規(guī)范提出合理的生產(chǎn)工藝方案和設(shè)置安全間距。煤炭、冶金等礦井開采項(xiàng)目，應(yīng)提出防止瓦斯爆炸、礦井涌水、塌方冒頂?shù)燃夹g(shù)和安全措施方案。4、對(duì)易產(chǎn)生職業(yè)病的場(chǎng)所，應(yīng)提出防護(hù)和衛(wèi)生保健措施方案。第二節(jié)消防消防設(shè)施研究，主要是分析項(xiàng)目在生產(chǎn)經(jīng)營過程中可能存在的火災(zāi)隱患和重點(diǎn)消防部位，根據(jù)消防安全規(guī)范確定消防等級(jí)，并結(jié)合當(dāng)?shù)毓蚕涝O(shè)施狀況，提出消防監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)和消防設(shè)施配置方案。一、火災(zāi)危險(xiǎn)性分析分析生產(chǎn)過程中使用的原材料、中間產(chǎn)品、成品的火災(zāi)危險(xiǎn)性，包括儲(chǔ)存物品的火災(zāi)危險(xiǎn)性，生產(chǎn)過程中易燃、易爆產(chǎn)生的部位及火災(zāi)危險(xiǎn)性，運(yùn)輸過程中的火災(zāi)危險(xiǎn)性等。二、調(diào)查項(xiàng)目場(chǎng)址周圍消防設(shè)施狀況調(diào)查場(chǎng)址周邊公安消防機(jī)構(gòu)的規(guī)模、裝備，所在地公安消防隊(duì)與場(chǎng)址的距離等，確定項(xiàng)目對(duì)公安消防機(jī)構(gòu)的依托程度。三、消防措施和設(shè)施根據(jù)項(xiàng)目在生產(chǎn)經(jīng)營過程中存在火災(zāi)隱患的部位、火災(zāi)危險(xiǎn)類別以及可能波及的范圍，確定應(yīng)采用的消防等級(jí)，并結(jié)合項(xiàng)目場(chǎng)址周圍消防設(shè)施狀況，提出消防監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)和消防設(shè)施配置方案。第三節(jié)抗震設(shè)防一、抗震設(shè)防的依據(jù)1、《中華人民共和國行政許可法》2、《中華人民共和國防震減災(zāi)法》3、《山東省防震減災(zāi)條例》4、《山東省地震活動(dòng)斷層調(diào)查管理規(guī)定》5、《山東省地震監(jiān)測(cè)設(shè)施與地震觀測(cè)環(huán)境保護(hù)條例》6、《山東省地震安全性評(píng)價(jià)管理辦法》7、《山東省人民政府辦公廳關(guān)于在基本建設(shè)管理程序中進(jìn)一步加強(qiáng)抗震設(shè)防要求管理工作的通知》（魯政辦發(fā)【2009】51號(hào)）二、建筑抗震設(shè)防分類和設(shè)防標(biāo)準(zhǔn)建筑物根據(jù)其使用功能的重要性分為甲、乙、丙、丁四類。甲類建筑屬于重大建筑工程和地震時(shí)可能發(fā)生次生災(zāi)害的建筑，乙類屬于地震時(shí)使用功能不能中斷或需盡快恢復(fù)的建筑，丙類屬于除甲、乙、丁類以外的一般建筑，丁類屬于抗震次要的建筑。三、抗震設(shè)防目標(biāo)根據(jù)《中國地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖》，本項(xiàng)目位于山東省寧陽縣，地震基本設(shè)防烈度6度，設(shè)計(jì)基本地震加速度值為0.05g，設(shè)計(jì)地震分組為第三組。本項(xiàng)目按6度設(shè)防。

第七章經(jīng)濟(jì)影響分析第一節(jié)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析一、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)本期工程總建筑面積49900平方米，其中：商業(yè)建筑面積6000平方米；居住二、銷售計(jì)劃及銷售收入估算根據(jù)小區(qū)建設(shè)實(shí)際和資金籌措計(jì)劃，確定本項(xiàng)目采取邊開發(fā)邊銷售的投建方式，并預(yù)售部分期房，以便盡快回籠資金。四、銷售價(jià)格的確定根據(jù)項(xiàng)目投資估算，成本分析結(jié)果和通過市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)確定的銷售價(jià)格如下：1、商業(yè)房均價(jià)：5000元/㎡2、居住房均價(jià)：3000元/㎡五、銷售收入估算根據(jù)上述銷售計(jì)劃和銷售價(jià)格估算，本期工程銷售收入共計(jì)16170萬元。六、銷售稅金及附加估算根據(jù)有關(guān)規(guī)定，出售不動(dòng)產(chǎn)按5%稅率繳納營業(yè)稅，城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費(fèi)附加分別按營業(yè)稅的7%和3%繳納，地方教育費(fèi)附加按營業(yè)稅金的1%繳納，土地增值稅按銷售收入的2%繳納。經(jīng)計(jì)算，本項(xiàng)目應(yīng)繳納稅金1212.76萬元，其中：營業(yè)稅808.5萬元，城市建設(shè)維護(hù)稅56.6萬元，教育費(fèi)附加24.26萬元，土地增值稅323.4萬元。七、銷售利潤(rùn)計(jì)算銷售利潤(rùn)=銷售收入-銷售稅金及附加-總投資-銷售費(fèi)用由于項(xiàng)目建設(shè)期較長(zhǎng)，其銷售費(fèi)用按銷售收入的2%估算，約323.4萬元。利潤(rùn)總額=16170－1212.76－9550.8－323.4=5083.04萬元投資利潤(rùn)率=銷售利潤(rùn)÷總投資×100%=5083.04÷9550.8=53.22%投資利稅率=利稅總額÷總投資×100%=6295.8÷9550.8=65.92%第二節(jié)經(jīng)濟(jì)影響分析根據(jù)項(xiàng)目的建設(shè)性質(zhì)，本項(xiàng)目是根據(jù)城市規(guī)劃要求而進(jìn)行建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住宅小區(qū)，項(xiàng)目所耗費(fèi)的社會(huì)資源主要是建筑材料和日常生活中的水、電、氣、暖等生活必需資源。由于本工程是寧陽縣為縣城東擴(kuò)而確定的重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目之一，項(xiàng)目的成功建設(shè)能夠?qū)庩柨h的類似項(xiàng)目起到引導(dǎo)和示范作用。同時(shí)，該項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模較大，建成后對(duì)于擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的健康發(fā)展具有積極的作用。

第八章社會(huì)影響分析第一節(jié)社會(huì)影響分析一、項(xiàng)目對(duì)社會(huì)影響分析隨著國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)已成為國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，尤其是住宅房地產(chǎn)的開發(fā)已成為房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的核心，它對(duì)拉動(dòng)我國國民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)起到了至關(guān)重要的作用隨著人住小區(qū)活水平的提高，人們對(duì)住房的需求不僅僅滿足于有一個(gè)基本的居住條件，人們現(xiàn)在更加重視居住的質(zhì)量，居住的環(huán)境（包括室內(nèi)環(huán)境和室內(nèi)環(huán)境），本小區(qū)的建房目標(biāo)就是要建造適合人們居住生活的良好的環(huán)境。本小區(qū)的建設(shè)不但可以為大量寧陽居民提供高質(zhì)量的住房，解決人們對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的需求，還給該地區(qū)的人文、自然環(huán)境帶來了巨大的改善：本小區(qū)的將綠化面積達(dá)到43.8%。除此以外，由于該項(xiàng)目的建設(shè)，將會(huì)帶來大量的就業(yè)機(jī)會(huì)。小區(qū)的建設(shè)過程將會(huì)給包括設(shè)計(jì)院、施工單位、監(jiān)理單位等提供許多機(jī)會(huì)。小區(qū)建好以后，要想維護(hù)小區(qū)良好的室外環(huán)境，必須大量人員進(jìn)行維護(hù)，這就給許多物業(yè)公司提供了機(jī)會(huì)?？梢?，本項(xiàng)目的建設(shè)將會(huì)給社會(huì)提供大量的就業(yè)機(jī)會(huì)。二、社會(huì)影響及應(yīng)對(duì)措施項(xiàng)目建設(shè)對(duì)社會(huì)的影響及相關(guān)措施詳見下表：

項(xiàng)目建設(shè)對(duì)社會(huì)的影響及相關(guān)措施社會(huì)因素影響范圍程度可能出現(xiàn)的后果措施建議對(duì)居民收入的影響項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)格與工薪階層居民收入平衡，但對(duì)低收入居民影響較大無嚴(yán)重后果較為適應(yīng)可以采用分期付款等多種付款方式對(duì)居項(xiàng)目區(qū)活水平與生活質(zhì)量的影響影響到小區(qū)的居住人員。提高人們的住房質(zhì)量，提高了小區(qū)人民的生活水平對(duì)居民就業(yè)的影響對(duì)寧陽的下崗職工、設(shè)計(jì)院、施工單位、監(jiān)理單位物業(yè)管理公司等產(chǎn)生積極的影響提高居民就業(yè)率吸納無業(yè)居民就業(yè)對(duì)不同利益群體的影響項(xiàng)目投資經(jīng)營方、項(xiàng)目出售對(duì)象、管理方、政府部門范圍較小項(xiàng)目投資經(jīng)營方獲得較大利潤(rùn)，提高了居民的生活質(zhì)量。定價(jià)要兼顧各方，按政策承建項(xiàng)目對(duì)地區(qū)、文化、教育、衛(wèi)生的影響文化、教育、衛(wèi)生方面范圍廣增添文化氣氛、促進(jìn)教育事業(yè)、形成健康衛(wèi)生環(huán)境持續(xù)發(fā)展對(duì)地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)服務(wù)質(zhì)量和城市化進(jìn)程的影響基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)服務(wù)質(zhì)量等各方面范圍廣促進(jìn)地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量，加快城市化進(jìn)程持續(xù)發(fā)展對(duì)少數(shù)民族風(fēng)俗習(xí)慣和宗教影響無無無三．社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論總的說來，該項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)社會(huì)各個(gè)領(lǐng)域的發(fā)展都有拉動(dòng)作用。對(duì)社會(huì)的發(fā)展是有積極的作用。第二節(jié)社會(huì)適應(yīng)性分析該項(xiàng)目開發(fā)完畢后，所在地人流，車流將有