房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目結(jié)案報(bào)告

**地產(chǎn)《項(xiàng)目結(jié)案報(bào)告》項(xiàng)目名稱(chēng)：杭政儲(chǔ)出林******號(hào)地塊*******城市公司： 杭州********開(kāi)發(fā)有限公司編制日期：二。一一年五月十日TOC\o"1-5"\h\z\o"CurrentDocument"第一部分項(xiàng)目基礎(chǔ)資料 3項(xiàng)目基本情況 3項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) .4項(xiàng)目開(kāi)發(fā)整體思路和實(shí)施計(jì)劃 5\o"CurrentDocument"第二部分 項(xiàng)目總體分析 6項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)指標(biāo)分析 6關(guān)鍵成功要素小結(jié) 6項(xiàng)目亮點(diǎn)小結(jié) .7內(nèi)部管理小結(jié) 8知識(shí)積累小結(jié) 8項(xiàng)目開(kāi)發(fā)指標(biāo)總體情況小結(jié) 9\o"CurrentDocument"第三部分 項(xiàng)目專(zhuān)項(xiàng)分析 10項(xiàng)目策劃 10營(yíng)銷(xiāo)管理 10\o"CurrentDocument"設(shè)計(jì)管理 11\o"CurrentDocument"工程管理 17\o"CurrentDocument"成本管理 20供方管理 21采購(gòu)管理 21客服管理 21\o"CurrentDocument"內(nèi)部管理 22其他 22\o"CurrentDocument"第四部分附件 23第一部分項(xiàng)目基礎(chǔ)資料項(xiàng)目基本情況本項(xiàng)目地塊與著名的杭州六合塔隔江相望，地塊的西北兩面朝江，位于杭州市高新（濱江）區(qū)西部，杭州市第二中學(xué)斜對(duì)面。本地塊北臨東信大道，西至大型居住小區(qū)萬(wàn)科逸天廣場(chǎng)，南至規(guī)劃支路，東臨中恒通訊高科技寫(xiě)字樓。為了能更好地利用六和塔風(fēng)景及錢(qián)塘江景的景觀資源，同時(shí)考慮與西側(cè)逸天廣場(chǎng)的銜接與呼應(yīng)，住宅采用板式高層的形式沿地塊南北兩側(cè)布置。北側(cè)兩棟住宅分別為32層（2#）、29層（1#），南側(cè)三棟為33層（3#）、30層（4#）、25層（5#），南北形成兩個(gè)序列由西向向東逐漸降低，體現(xiàn)建筑的整體感，靈動(dòng)的層高變化，又有利于形成豐富的城市天際線(xiàn)。項(xiàng)目的東側(cè)布置商業(yè)建筑（6#、7#），一幢高層公寓式酒店、1萬(wàn)平方米左右商業(yè)街。項(xiàng)目區(qū)位圖

項(xiàng)目總平面圖項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng) 目計(jì)量單位規(guī)劃指標(biāo)一、可建設(shè)用地公頃4.72二、總建筑面積萬(wàn)平方米15.65541、地上建筑面積萬(wàn)平方米11.8079住宅9.0502商業(yè)、辦公2.6268其他0.13092、地下建筑面積萬(wàn)平方米3.8475三、容積率2.5四、建筑密度15.9%五、綠地率38%六、總戶(hù)數(shù)843項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)策略1） 項(xiàng)目定位2） 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略（附分期的建筑面積、平面圖、一級(jí)節(jié)點(diǎn)完成時(shí)間）。第二部分項(xiàng)目總體分析項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)指標(biāo)分析結(jié)合市場(chǎng)環(huán)境和背景，分析項(xiàng)目成本、售價(jià)以及全周期指標(biāo)從拿地到結(jié)案的主要變化情況，并提出優(yōu)化建議，包括銷(xiāo)售凈利率、內(nèi)部收益率、各項(xiàng)費(fèi)用比率等。關(guān)鍵成功要素小結(jié)結(jié)合本項(xiàng)目，總結(jié)確保項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功的關(guān)鍵要素（按重要性排序）。設(shè)計(jì)部分：1、 實(shí)施性方案本項(xiàng)目規(guī)劃方案根據(jù)地塊的特點(diǎn)及屬性，在規(guī)劃理念和構(gòu)思、整體風(fēng)格和手法、規(guī)劃布局和空間組織等方面具有自身獨(dú)特的創(chuàng)意和特點(diǎn)。建筑外立面簡(jiǎn)潔而優(yōu)雅，尤其住宅弧形陽(yáng)臺(tái)體現(xiàn)建筑立面獨(dú)特性，同時(shí)與錢(qián)塘江的灣形成呼應(yīng)。商業(yè)外立面的石材以成本最小化為原則，利用最普通的石材營(yíng)造出簡(jiǎn)潔豐富而優(yōu)雅的商業(yè)鄰里中心。本項(xiàng)目充分挖掘和利用了項(xiàng)目自身及周邊現(xiàn)有的自然和文化等優(yōu)勢(shì)資源，結(jié)合了錢(qián)塘江的自然風(fēng)景和千年古跡六和塔，以及一路之隔的杭州二中等資源，創(chuàng)造了一個(gè)體現(xiàn)杭州“精髓”的環(huán)境結(jié)構(gòu)。戶(hù)型的布局以景觀利用最大化為原則，保證每個(gè)空間的舒適性和景觀。本項(xiàng)目規(guī)劃方案在城市設(shè)計(jì)方面，充分結(jié)合項(xiàng)目周邊的環(huán)境，既將項(xiàng)目融入了原有的環(huán)境，又具備了項(xiàng)目的獨(dú)特地位。2、 成果完整性和深度本項(xiàng)目設(shè)計(jì)成果內(nèi)容的完整性和設(shè)計(jì)深度完全符合國(guó)家和行業(yè)規(guī)范的相關(guān)規(guī)定，并滿(mǎn)足公司審查、審批及備案的要求。且為了更好的保證項(xiàng)目實(shí)施，針對(duì)不同的專(zhuān)業(yè)，結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)情況，對(duì)設(shè)計(jì)成果深度進(jìn)一步深化和加強(qiáng)。3、 本項(xiàng)目設(shè)計(jì)成果根據(jù)公司項(xiàng)目定位和審批意見(jiàn)要求，符合公司成本控制、營(yíng)銷(xiāo)、客服等各方面要求。4、設(shè)計(jì)優(yōu)化本項(xiàng)目在方案實(shí)施過(guò)程中，逐步對(duì)設(shè)計(jì)成果進(jìn)行優(yōu)化，從而提高了建筑規(guī)劃的合理性和建筑整體品質(zhì)。主要體現(xiàn)在項(xiàng)目的建筑規(guī)劃布局、交通組織、項(xiàng)目的配套設(shè)置以及建筑節(jié)能等各方面。對(duì)建筑基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)形式進(jìn)行了綜合比較和優(yōu)化，提高了結(jié)構(gòu)的合理性，擴(kuò)大了使用空間，并降低了綜合成本。在機(jī)電設(shè)備方面，通過(guò)對(duì)各種設(shè)備系統(tǒng)的評(píng)比、篩選和優(yōu)化，提高了設(shè)備系統(tǒng)運(yùn)行的可靠性和維護(hù)的便利性，大大降低了項(xiàng)目竣工后的維護(hù)成本。在構(gòu)造做法和材料方面，通過(guò)引進(jìn)新的工藝、新產(chǎn)品，提高了構(gòu)造做法的合理性和材料的適用性，進(jìn)而增強(qiáng)了產(chǎn)品的使用效果。5、產(chǎn)品創(chuàng)新通過(guò)加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)成果的優(yōu)化和設(shè)計(jì)創(chuàng)新，提高了項(xiàng)目的產(chǎn)品性能和品質(zhì)；在設(shè)計(jì)過(guò)程中，充分考慮并應(yīng)用了行業(yè)內(nèi)的新產(chǎn)品、新技術(shù)、新材料和新工藝。結(jié)合項(xiàng)目定位和品質(zhì)要求，在各種材料應(yīng)用上，應(yīng)用最新的節(jié)能環(huán)保和智能科技技術(shù)，并整和了現(xiàn)有技術(shù)資源，形成了本項(xiàng)目特有的核心技術(shù)。在戶(hù)型設(shè)計(jì)上，本項(xiàng)目大部分戶(hù)型能南北通透，各功能分隔充分考慮客戶(hù)使用需求。臥室中的弧形飄窗，大大增加了用戶(hù)的實(shí)際使用面積。弧形陽(yáng)臺(tái)及露臺(tái)與外立面相呼應(yīng)，奇偶層弧形陽(yáng)臺(tái)的變化以及入戶(hù)花園的設(shè)置，給予了用戶(hù)的功能空間。項(xiàng)目亮點(diǎn)小結(jié)簡(jiǎn)要說(shuō)明項(xiàng)目的亮點(diǎn)及缺憾（分別不少于三個(gè)并按重要性排序），并分析項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中是否發(fā)生變化。設(shè)計(jì)部分：一、商業(yè)部分1、 本項(xiàng)目中的商業(yè)作為整個(gè)地塊的亮點(diǎn)也是重點(diǎn)，要求能夠兼顧社區(qū)基本配套和區(qū)域休閑、購(gòu)物中心功能，由于此區(qū)域商業(yè)氛圍的形成需要較長(zhǎng)周期，傳統(tǒng)的集中商場(chǎng)模式在此地塊較難成功，而且三層以上的商業(yè)在實(shí)際銷(xiāo)售和后期運(yùn)營(yíng)招商中都比較困難，因此商業(yè)單體控制在三層以下，且營(yíng)造一種符合未來(lái)發(fā)展的商業(yè)街概念，在后期的銷(xiāo)售和招商中相對(duì)易于掌控。2、 由于商業(yè)須考慮交通流線(xiàn)、后勤區(qū)域和大型貨車(chē)的進(jìn)出要求，所以地塊東側(cè)在滿(mǎn)足規(guī)范要求的基礎(chǔ)上，留有區(qū)內(nèi)車(chē)行道路。3、 公寓式酒店（擬報(bào)小產(chǎn)權(quán)寫(xiě)字樓）考慮六合塔的對(duì)景和總體建筑的規(guī)劃布置，將公寓式酒店設(shè)置在三層商業(yè)體的北側(cè)。4、 商業(yè)廣場(chǎng)和流線(xiàn)的設(shè)置按照營(yíng)造商業(yè)內(nèi)街形式進(jìn)行設(shè)計(jì)。5、 外立面采用石材結(jié)合玻璃幕墻，增強(qiáng)了現(xiàn)代尊貴的氣息。二、住宅部分1、 本地塊套型建筑面積90m2以下住房面積占住宅總面積比例50%以上。2、 充分考慮北面朝江和隔江相望的六合塔等景觀資源，讓小區(qū)的居住者能更加切身感受到山水景所帶來(lái)的震撼，以此來(lái)指導(dǎo)住宅的戶(hù)型設(shè)計(jì)。3、 由于城市景觀開(kāi)放性的要求，地塊北側(cè)兩棟底層設(shè)置了架空層。4、 地塊地下空間按滿(mǎn)足商業(yè)和住宅的停車(chē)位要求設(shè)置。5、 保證產(chǎn)品差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，本項(xiàng)目住宅設(shè)計(jì)著力避免市場(chǎng)上常見(jiàn)的大進(jìn)深小面寬的產(chǎn)品形態(tài)，盡可能減少進(jìn)深增大面寬，真正做到良好通透性、良好舒適度、良好使用效率、良好功能格局，保持產(chǎn)品在市場(chǎng)中的適度領(lǐng)先。6、 增加部分入戶(hù)花園設(shè)計(jì)，賦予產(chǎn)品更多功能空間，滿(mǎn)足客戶(hù)更高價(jià)值需求，使之成為本項(xiàng)目亮點(diǎn)之一。6、外立面采用外墻面磚和金屬漆相結(jié)合，采用了暖色系列，并通過(guò)弧形飄帶的調(diào)節(jié)，讓住宅區(qū)給人以溫暖感覺(jué)。內(nèi)部管理小結(jié)簡(jiǎn)要總結(jié)項(xiàng)目在內(nèi)部管理方面的經(jīng)驗(yàn)與不足，包括組織管控與流程管理、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)與專(zhuān)業(yè)管理、人力配置等方面。知識(shí)積累小結(jié)簡(jiǎn)要說(shuō)明項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中形成的知識(shí)積累，包括工作成果文件、工作模板、管理流程、案例分析等，并將具體文件列示清單，整理至附件中。設(shè)計(jì)部：設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)編制時(shí)，內(nèi)容完整，充分落實(shí)了公司的有關(guān)要求，并在產(chǎn)品創(chuàng)新方面提出了實(shí)質(zhì)性要求。主要包括有：設(shè)計(jì)原則、設(shè)計(jì)依據(jù)、指標(biāo)要求、建造標(biāo)準(zhǔn)、限額設(shè)計(jì)、成果內(nèi)容、成果深度、技術(shù)基礎(chǔ)資料，以及公司的項(xiàng)目定位、審批意見(jiàn)、各會(huì)議紀(jì)要以及成本、營(yíng)銷(xiāo)、物業(yè)等各部門(mén)的要求。另根據(jù)項(xiàng)目的定位，對(duì)項(xiàng)目的品質(zhì)及新技術(shù)運(yùn)用也提出要求。規(guī)范規(guī)劃設(shè)計(jì)的組織管理工作，在選擇設(shè)計(jì)單位時(shí)，嚴(yán)格審查設(shè)計(jì)單位以及設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，選擇具有豐富設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)和能力的設(shè)計(jì)人員。完善了內(nèi)部審圖制度，使之及時(shí)、有效。在施工圖設(shè)計(jì)和現(xiàn)場(chǎng)施工階段，很好的協(xié)調(diào)了各專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)單位之間的技術(shù)配合，使設(shè)計(jì)、施工能順利進(jìn)行。6.項(xiàng)目開(kāi)發(fā)指標(biāo)總體情況分析序號(hào)指標(biāo)名稱(chēng)項(xiàng)目數(shù)據(jù)備注總體指標(biāo)1人均利潤(rùn)凈利潤(rùn)/人數(shù)2人均開(kāi)發(fā)面積開(kāi)發(fā)面積/人數(shù)3人均效能凈利潤(rùn)/人力總成本4整體開(kāi)發(fā)周期拿地-開(kāi)盤(pán)的時(shí)間4.1拿地-開(kāi)盤(pán)4.2拿地一四證4.3拿地一融資貸款4.4開(kāi)工一竣工第三部分項(xiàng)目專(zhuān)項(xiàng)分析項(xiàng)目策劃1.1市場(chǎng)定位1） 除描述項(xiàng)目基本定位的情況以外，將項(xiàng)目特質(zhì)以及未來(lái)發(fā)展態(tài)勢(shì)作預(yù)測(cè)。2） 將同期內(nèi)競(jìng)品項(xiàng)目作分析，包括項(xiàng)目基本情況介紹，市場(chǎng)定位、產(chǎn)品介紹以及投資收益情況。1.2客戶(hù)定位1） 除了描述客戶(hù)特征外，請(qǐng)將客戶(hù)群體的變化進(jìn)行詳細(xì)描述，項(xiàng)目銷(xiāo)售周期內(nèi)，成交客群隨著時(shí)間以及成交價(jià)格的變化，發(fā)生了哪些突顯的變化。2） 作企業(yè)及項(xiàng)目品牌忠誠(chéng)度調(diào)研，了解客戶(hù)心理，對(duì)產(chǎn)品需求以及針對(duì)性建議。1.3項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略：1）補(bǔ)充項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期內(nèi)，開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售過(guò)程中哪些是比較成功的開(kāi)發(fā)策略，哪些是比較失誤的開(kāi)發(fā)策略，比如，不同產(chǎn)品開(kāi)發(fā)順序，價(jià)格策略等。營(yíng)銷(xiāo)管理2.1項(xiàng)目概述1）在項(xiàng)目銷(xiāo)售過(guò)程中，出現(xiàn)了哪些關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，這些節(jié)點(diǎn)產(chǎn)生的原因是什么，來(lái)自于市場(chǎng)方面的因素有哪些，項(xiàng)目如何利用這些關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)去展開(kāi)工作，取得效果如何，分析具體原因。在銷(xiāo)售周期內(nèi)，哪些關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)控制的好，需要總結(jié)的；哪些控制的不好，需要改進(jìn)的，均應(yīng)詳細(xì)闡述。2.2營(yíng)銷(xiāo)推廣管理：1） 項(xiàng)目應(yīng)將營(yíng)銷(xiāo)核心策略以及各階段配合銷(xiāo)售進(jìn)行的營(yíng)銷(xiāo)策略分別闡述清楚，并用具體來(lái)電、來(lái)訪(fǎng)、銷(xiāo)售數(shù)據(jù)進(jìn)行分析。在項(xiàng)目的銷(xiāo)售過(guò)程中，如有較成功以及較為失敗的策略實(shí)施，請(qǐng)具體分析原因。2） 項(xiàng)目應(yīng)將已發(fā)布的平面、網(wǎng)絡(luò)、軟文、戶(hù)外、電視廣播等類(lèi)廣告媒體內(nèi)容或表現(xiàn)形式進(jìn)行羅列，并分別闡述廣告發(fā)布后的效果，用具體來(lái)電來(lái)訪(fǎng)數(shù)字進(jìn)行分析。3） 在推廣方式中，有無(wú)較為創(chuàng)新的推廣方式，如有，請(qǐng)具體說(shuō)明緣由、效果以及反饋情況等。2.3銷(xiāo)售代理管理：1）項(xiàng)目應(yīng)將具體銷(xiāo)售代理方式進(jìn)行詳細(xì)闡述，包括經(jīng)紀(jì)公司代理、團(tuán)購(gòu)等方式。2.4銷(xiāo)售價(jià)格管理：1） 項(xiàng)目應(yīng)將總價(jià)格策略以及各期價(jià)格策略詳細(xì)闡述，并將銷(xiāo)售周期內(nèi)實(shí)現(xiàn)的均價(jià)、各樓均價(jià)用表格方式體現(xiàn)。。2） 項(xiàng)目應(yīng)將各期審批過(guò)的價(jià)格表，用附件形式體現(xiàn)出來(lái)。3） 建議將項(xiàng)目競(jìng)品的銷(xiāo)售價(jià)格，做表列出，并進(jìn)行對(duì)比分析。4） 建議將項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)的成交均價(jià)，根據(jù)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)情況，進(jìn)行綜合分析，哪些是歸功于市場(chǎng)整體因素，哪些是歸功于項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃因素所得，并具體分析。2.5營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用管理：1） 項(xiàng)目應(yīng)按照營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用管理科目將各項(xiàng)費(fèi)用的合同額、支出額進(jìn)行分析、總結(jié)。2） 建議將項(xiàng)目周期內(nèi)的營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用按有效情況進(jìn)行排序，并進(jìn)行分析、總結(jié)。2.6營(yíng)銷(xiāo)案場(chǎng)管理：1） 項(xiàng)目應(yīng)將案場(chǎng)中的環(huán)境進(jìn)行評(píng)估，包括售樓處、樣板間、小區(qū)內(nèi)可展示的部分等，以及以上環(huán)境中的物業(yè)服務(wù)管理，可請(qǐng)客戶(hù)、業(yè)主、外部相關(guān)人員等，進(jìn)行全方面的效果評(píng)估。2） 針對(duì)案場(chǎng)中人員，包括售樓人員、保安保潔等服務(wù)人員等，關(guān)于案場(chǎng)工作方面，進(jìn)行總結(jié)評(píng)估。2.7項(xiàng)目品牌貢獻(xiàn)評(píng)價(jià)：1） 項(xiàng)目應(yīng)將銷(xiāo)售周期內(nèi)的所有獲獎(jiǎng)情況進(jìn)行圖文展示。2） 項(xiàng)目應(yīng)將銷(xiāo)售周期內(nèi)的品牌建立實(shí)施情況進(jìn)行總結(jié)、分析，并將在市場(chǎng)中取得的效果進(jìn)行評(píng)估。設(shè)計(jì)管理3.1設(shè)計(jì)基本情況杭政儲(chǔ)出[2004]71號(hào)地塊由商業(yè)用地和居住用地兩部分組成，居住用地范圍內(nèi)由1-5號(hào)高層住宅樓和地下室組成，商業(yè)用地范圍內(nèi)由6號(hào)樓、7號(hào)樓和地下室組成。1號(hào)樓共28層；2號(hào)樓共32層（底層架空）；3號(hào)樓共33層；4號(hào)樓共30層；5號(hào)樓共25層；除1號(hào)樓一、二層局部為物業(yè)管理、經(jīng)營(yíng)用房和社區(qū)配套用房外，其余均為純住宅。6號(hào)樓為低層商業(yè)建筑，共2層。7號(hào)樓屬高層綜合樓，由主樓和裙房組成，主樓共29層，裙房為3層。一層為小型商業(yè)和大堂，二層、三層為商業(yè)、餐飲，四層以上為辦公用房，在三層與四層之間設(shè)置技術(shù)層。地下室為1層，平時(shí)作為自行車(chē)庫(kù)、汽車(chē)庫(kù)、設(shè)備用房，戰(zhàn)時(shí)作為核6級(jí)人防工程。建筑面積：地上總建筑面積：118079.8皿，其中商業(yè)地塊建筑面積：26268.8皿，居住地塊建筑面積：90502皿；架空層建筑面積：1525.7皿（不計(jì)入容積率）；地下建筑面積：38474.9皿。在住宅戶(hù)型設(shè)計(jì)上，我們以舒適性、經(jīng)濟(jì)性的原則進(jìn)行設(shè)計(jì)。在擁有較好景觀的1#樓、2#樓、3#樓設(shè)計(jì)戶(hù)型面積約為130m2及150m2的戶(hù)型，并可以與80m2戶(hù)型形成親子戶(hù)型，并且在1#樓、2#樓、3#樓頂層設(shè)計(jì)躍層豪華戶(hù)型，面積為200m2以上，力圖實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化。4#樓、5#樓均為90m2以下的戶(hù)型。在戶(hù)型內(nèi)部空間上，我們?yōu)樽畲蠡睦镁坝^資源，設(shè)置了入戶(hù)花園。通過(guò)對(duì)住宅內(nèi)部居民活動(dòng)空間頻率的分析，將主臥室、起居室、餐廳等活動(dòng)頻率較高的場(chǎng)所設(shè)計(jì)成以舒適性為主，其他房間則以經(jīng)濟(jì)性為主，客廳的設(shè)計(jì)做到了充分利用景觀資源，將室外的景觀引入居室，營(yíng)造出自然、美好的居住環(huán)境。商業(yè)部分由6號(hào)樓和7號(hào)樓組成，其中6號(hào)樓為2層，7號(hào)樓為29層。6號(hào)樓由小商鋪和會(huì)所組成，其中小商鋪分割靈活，可單獨(dú)小開(kāi)間成一商鋪，也可兩層商鋪通過(guò)內(nèi)部樓梯連通。會(huì)所位于6號(hào)樓二層。7號(hào)樓裙房為小商鋪與餐飲，其形式靈活自由，可按需要進(jìn)行多種面積分割，適合中小型商業(yè)、餐飲；7號(hào)樓主樓為辦公樓，采用小開(kāi)間高檔獨(dú)立辦公形式，每間設(shè)置獨(dú)立衛(wèi)生間；也可根據(jù)需要相互聯(lián)通、靈活分割。

項(xiàng)目總體效果圖設(shè)計(jì)工作節(jié)點(diǎn)時(shí)間表項(xiàng)目名稱(chēng)開(kāi)始時(shí)間完成時(shí)間備注概念方案設(shè)計(jì)2007.3.12007.4.25方^＜設(shè)^計(jì)2007.4.262007.8.1方案設(shè)計(jì)審批2007.8.22007.9.27初步設(shè)計(jì)2007.9.302007.11.14初步設(shè)計(jì)批復(fù)2007.11.152007.11.26商業(yè)重新擴(kuò)初設(shè)節(jié)確認(rèn)2008.4.222008.5.30施工圖設(shè)計(jì)2007.11.82008.7.18施工圖設(shè)計(jì)審查2007.12.112008.7.25弱電工程設(shè)計(jì)2008.3.312008.8.25基坑圍護(hù)設(shè)計(jì)2007.11.302008.1.1室內(nèi)精裝修設(shè)計(jì)2008.4.142009.7.30商業(yè)建筑幕墻設(shè)計(jì)2009.3.202009.5.11

景觀綠化工程設(shè)計(jì)2007.11.182008.7.1室外泛光照明設(shè)計(jì)2009.5.122009.6.5標(biāo)識(shí)設(shè)計(jì)2008.4.302008.6.243.2設(shè)計(jì)供方情況設(shè)計(jì)單位一覽表單位名稱(chēng)設(shè)計(jì)階段設(shè)計(jì)內(nèi)容設(shè)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（附合同編號(hào)）供方評(píng)價(jià)晉思建筑概念設(shè)計(jì)概念性規(guī)劃設(shè)計(jì)50萬(wàn)（合同編號(hào)：HZ.THJY-C.3-07-0001）爾本建筑師事務(wù)所有限公司方^＜設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)570萬(wàn)港幣（合同編號(hào)：HZ.THJY-C.3-07-0002）專(zhuān)長(zhǎng)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)，規(guī)劃設(shè)計(jì)水平較高，配合好中國(guó)聯(lián)合工程公司施工圖設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)361.2萬(wàn)（合同編號(hào)：HZ.THJY-C.3-07-0003）200萬(wàn)（合同編號(hào)：HZ.THJY-C.4-07-0004）擅長(zhǎng)住宅及商業(yè)、辦公項(xiàng)目，施工圖設(shè)計(jì)水平較高，工作配合較好，收費(fèi)較合理上海邁棟建筑設(shè)計(jì)有限公司室內(nèi)設(shè)計(jì)、建筑外立面設(shè)計(jì)室內(nèi)精裝修設(shè)計(jì)115萬(wàn)（合同編號(hào)：HZ.THJY-C.3-08-0003）180萬(wàn)（合同編號(hào)：HZ.THJY-C.3-08-0007）70萬(wàn)（合同編號(hào)：HZ.THJY-C.3-09-0003）專(zhuān)長(zhǎng)室內(nèi)設(shè)計(jì)，配合一般，收費(fèi)較合理3.3設(shè)計(jì)成果各類(lèi)設(shè)計(jì)成果文件清單序號(hào)文件名稱(chēng)備注1概念性規(guī)劃設(shè)計(jì)方案2實(shí)施性規(guī)劃設(shè)計(jì)方案3初步設(shè)計(jì)方案4施工圖5室內(nèi)精裝修設(shè)計(jì)方案6室內(nèi)精裝修施工圖7景觀施工圖3.4項(xiàng)目總體設(shè)計(jì)說(shuō)明本項(xiàng)目設(shè)計(jì)構(gòu)思，以住宅區(qū)的平靜-清凈、安寧與隱蔽作為首要考慮因素，而商場(chǎng)、餐飲設(shè)施等生活方式聚集點(diǎn)，作為市郊唯一一處重要的商業(yè)區(qū)，將發(fā)揮本項(xiàng)目潛在的最大優(yōu)勢(shì)。商業(yè)區(qū)：商業(yè)中心以地標(biāo)建筑物作為聚集點(diǎn)，成為從六和塔開(kāi)始，跨過(guò)錢(qián)塘江的大軸線(xiàn)的南端。住宅區(qū)：與朝氣蓬勃、活力十足的商業(yè)區(qū)相反，本項(xiàng)目的住宅區(qū)則隱沒(méi)在寧?kù)o的花園之中，住宅區(qū)形成本項(xiàng)目軟的一面。3.5設(shè)計(jì)組織與管理1） 本項(xiàng)目設(shè)計(jì)組織管理中，由設(shè)計(jì)部經(jīng)理全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理工作，下設(shè)建筑設(shè)計(jì)師（由設(shè)計(jì)部經(jīng)理兼任）、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)師和機(jī)電設(shè)計(jì)師。2） 本項(xiàng)目設(shè)計(jì)單位選擇主要方式有直接委托和招標(biāo)形式。在方案設(shè)計(jì)階段，通過(guò)招標(biāo)方案進(jìn)行方案設(shè)計(jì)比選，選擇其中一家符合我方要求的設(shè)計(jì)單位。在施工圖設(shè)計(jì)階段，在通過(guò)與施工圖設(shè)計(jì)單位的溝通、多渠道的了解，選擇其中實(shí)力和收費(fèi)都較突出的單位，進(jìn)行設(shè)計(jì)委托工作。3.6設(shè)計(jì)管理總結(jié)設(shè)計(jì)管理的好壞，對(duì)項(xiàng)目的成功是至關(guān)重要的。設(shè)計(jì)的過(guò)程是公司的設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)、成本、前期等部門(mén)的相關(guān)人員，綜合運(yùn)用設(shè)計(jì)單位及其他社會(huì)資源（包括政府資源）來(lái)完成一個(gè)項(xiàng)目的方案、擴(kuò)初、施工圖設(shè)計(jì)的過(guò)程。設(shè)計(jì)管理主要有一下幾個(gè)方面：1、 設(shè)計(jì)單位的選擇地產(chǎn)公司的設(shè)計(jì)師應(yīng)該是美食家而不是廚師，真正的廚師是設(shè)計(jì)單位。再好的設(shè)計(jì)都是靠做出來(lái)而非想出來(lái)的。因此對(duì)設(shè)計(jì)單位的選擇就成為設(shè)計(jì)管理工作的重中之重。選擇設(shè)計(jì)單位通常有兩種方式：招標(biāo)和直接委托，根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)模、重要性、設(shè)計(jì)周期等各種因素來(lái)確定。本項(xiàng)目是通過(guò)招標(biāo)（方案比選）的方式確定方案設(shè)計(jì)單位的，而施工圖設(shè)計(jì)單位的選擇則通過(guò)實(shí)地考察、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人考察、收費(fèi)情況了解、配合情況了解、圖紙審核、綜合實(shí)力評(píng)定等多種方式來(lái)確定。2、 設(shè)計(jì)創(chuàng)新本項(xiàng)目作為公司在杭州地區(qū)的第一個(gè)項(xiàng)目，也是公司精裝修產(chǎn)品的第一個(gè)實(shí)踐項(xiàng)目。通過(guò)這個(gè)項(xiàng)目的實(shí)踐，把握設(shè)計(jì)創(chuàng)新的關(guān)鍵點(diǎn)：提升價(jià)值、節(jié)省投資、營(yíng)造賣(mài)點(diǎn)。項(xiàng)目設(shè)計(jì)從方案設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)到室內(nèi)精裝修設(shè)計(jì)，都圍繞著以上目標(biāo)來(lái)進(jìn)行。3、 設(shè)計(jì)質(zhì)量與設(shè)計(jì)進(jìn)度1） 部門(mén)內(nèi)部管理加強(qiáng)設(shè)計(jì)管理人員的責(zé)任心，做到責(zé)任到人。設(shè)計(jì)質(zhì)量控制明確責(zé)任到人，每人負(fù)責(zé)的部分要一跟到底。各專(zhuān)業(yè)之間責(zé)任劃分明確，同時(shí)各專(zhuān)業(yè)之間加強(qiáng)主動(dòng)性，緊密配合。加強(qiáng)部門(mén)審圖力度，盡量減少施工圖中的錯(cuò)誤，避免由于圖紙錯(cuò)漏給施工進(jìn)度造成的影響。各專(zhuān)業(yè)負(fù)責(zé)人對(duì)審圖負(fù)責(zé)，正式施工圖出圖之前，應(yīng)審查中間圖紙；出圖后，再次進(jìn)行審查，減少施工過(guò)程中的反復(fù)。2） 設(shè)計(jì)單位的管理一是加強(qiáng)合同管理，設(shè)計(jì)院相關(guān)責(zé)任人必須首先對(duì)圖紙質(zhì)量負(fù)責(zé)；二是通過(guò)采取合理的獎(jiǎng)懲手段，鼓勵(lì)設(shè)計(jì)人員的責(zé)任心和主動(dòng)意識(shí)，提高產(chǎn)品的性?xún)r(jià)比。從天鴻?君邑項(xiàng)目施工情況來(lái)看，存在各專(zhuān)業(yè)之間圖紙錯(cuò)漏的問(wèn)題。我們認(rèn)為設(shè)計(jì)院由于設(shè)計(jì)時(shí)間緊張，各專(zhuān)業(yè)之間草草的對(duì)圖，甚至沒(méi)有對(duì)圖，是問(wèn)題發(fā)生的根本原因。因此如何加強(qiáng)在這個(gè)問(wèn)題上對(duì)設(shè)計(jì)院的管理力度，是我們今后的合同及設(shè)計(jì)管理中必須關(guān)注的問(wèn)題，而加強(qiáng)部門(mén)內(nèi)各專(zhuān)業(yè)之間的對(duì)圖是解決問(wèn)題的重要輔助措施。4、 合同管理在設(shè)計(jì)合同明確各階段控制點(diǎn)目標(biāo)，并制定切實(shí)可行的措施，加強(qiáng)設(shè)計(jì)管理的主動(dòng)性。在設(shè)計(jì)合同中，對(duì)設(shè)計(jì)的內(nèi)容、范圍、提交成果等方面進(jìn)行全面專(zhuān)業(yè)的編寫(xiě)，充分考慮項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)特點(diǎn)和復(fù)雜性，在不增加設(shè)計(jì)費(fèi)的基礎(chǔ)上，界定了較全面的設(shè)計(jì)范圍和內(nèi)容，在設(shè)計(jì)時(shí)間緊逼的條件下，針對(duì)項(xiàng)目的實(shí)際開(kāi)發(fā)進(jìn)度，在合同中細(xì)化提交設(shè)計(jì)成果時(shí)間，為后期的設(shè)計(jì)管理提供支持。對(duì)室內(nèi)設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)進(jìn)行專(zhuān)業(yè)性編寫(xiě)，并在合同中從管理力度、獎(jiǎng)懲措施、成本控制、進(jìn)度控制等方面內(nèi)容進(jìn)行重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)。5、 現(xiàn)場(chǎng)施工配合加強(qiáng)施工前的圖紙審查：根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)度，重點(diǎn)審查將要施工的部分，提早發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，保證施工進(jìn)度。施工現(xiàn)場(chǎng)配合及時(shí)，針對(duì)在施工中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，及時(shí)組織各專(zhuān)業(yè)工程師，進(jìn)行解決，保證設(shè)計(jì)質(zhì)量和施工進(jìn)度。竣工驗(yàn)收過(guò)程中，配合工程和前期部門(mén)，審查和完成各竣工相關(guān)圖紙和資料的完整性和準(zhǔn)確性，確?？⒐を?yàn)收順利進(jìn)行。6、 設(shè)計(jì)變更和成本控制根據(jù)發(fā)生原因的不同，變更大致可以歸結(jié)為以下四類(lèi)：1） 設(shè)計(jì)類(lèi)設(shè)計(jì)優(yōu)化、設(shè)計(jì)錯(cuò)漏修改、政策變化、技術(shù)規(guī)范修改、現(xiàn)場(chǎng)條件變化等。2） 現(xiàn)場(chǎng)施工類(lèi)施工工藝?yán)щy、施工進(jìn)度要求、材料采購(gòu)供給困難或找不到所需要的合適材料、裝修材料的定樣定板等。3） 營(yíng)銷(xiāo)類(lèi)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、客戶(hù)需求、定位及決策原因；主要指由于市場(chǎng)的變化，對(duì)戶(hù)型、建筑單體、公建配套等進(jìn)行的修改，這一類(lèi)變更在分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的后期經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)；由于決策的變更，帶來(lái)對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)檔次要求的變化等等。4） 物業(yè)類(lèi)物業(yè)管理需求，如使用功能上不合理等。針對(duì)以上可能產(chǎn)生設(shè)計(jì)變更的原因，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，提前解決各類(lèi)問(wèn)題，減少設(shè)計(jì)變更。工程管理4.1甲方工程管理組織架構(gòu)、人員組成及責(zé)任分工（注：如“8.人力資源管理”中有此部分內(nèi)容這里可取消。）4.2工程進(jìn)度1）實(shí)施進(jìn)度關(guān)鍵工程節(jié)點(diǎn)工作起止時(shí)間，包括地基工程、基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)工程、主體結(jié)構(gòu)工程、二次機(jī)構(gòu)工程、室內(nèi)裝修工程、外檐工程、市政配套工程、景觀園林工程等。2）實(shí)施進(jìn)度與計(jì)劃進(jìn)度對(duì)比及說(shuō)明關(guān)鍵工程節(jié)點(diǎn)對(duì)比說(shuō)明，重點(diǎn)說(shuō)明工期滯后及顯著提前事項(xiàng)的原因分析及處理情況。3）重要進(jìn)度事件（如有則填寫(xiě)）對(duì)暫緩開(kāi)工、中途停工、延遲竣工等重要進(jìn)度事件的說(shuō)明。4.3工程質(zhì)量管理1） 工程質(zhì)量總體評(píng)價(jià)工程質(zhì)量目標(biāo)和完成情況。2） 項(xiàng)目獲得質(zhì)量獎(jiǎng)項(xiàng)情況3） 重大質(zhì)量問(wèn)題（如有則填寫(xiě)）介紹問(wèn)題內(nèi)容、處理情況及原因分析。4） 質(zhì)量隱患由于設(shè)計(jì)、施工等方面原因而遺留在項(xiàng)目中的質(zhì)量隱患，需要業(yè)主入住交用后客服部門(mén)重點(diǎn)關(guān)注和注意的問(wèn)題。4.4工程組織管理1） 總包單位管理項(xiàng)目部管理組織機(jī)構(gòu)圖、現(xiàn)場(chǎng)主要管理人員名冊(cè)（注明聯(lián)系方式）。對(duì)項(xiàng)目部管理團(tuán)隊(duì)管理能力、技術(shù)能力、配合等方面的總體評(píng)價(jià)。對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理的評(píng)價(jià)。2） 主要分包單位管理項(xiàng)目部管理組織機(jī)構(gòu)圖、現(xiàn)場(chǎng)主要管理人員名冊(cè)（注明聯(lián)系方式）。對(duì)項(xiàng)目部管理團(tuán)隊(duì)管理能力、技術(shù)能力、配合等方面的總體評(píng)價(jià)。對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理的評(píng)價(jià)。3） 監(jiān)理單位管理監(jiān)理部組織機(jī)構(gòu)圖、現(xiàn)場(chǎng)主要管理人員名冊(cè)（注明聯(lián)系方式）。對(duì)監(jiān)理部管理團(tuán)隊(duì)管理能力、技術(shù)能力、配合等方面的總體評(píng)價(jià)。對(duì)總監(jiān)理工程師的評(píng)價(jià)。4.5工程現(xiàn)場(chǎng)及安全管理1） 項(xiàng)目獲得文明工地獎(jiǎng)項(xiàng)情況獎(jiǎng)項(xiàng)名稱(chēng)、頒獎(jiǎng)單位、時(shí)間。2） 工程前期準(zhǔn)備工作主要的工程前期準(zhǔn)備工作說(shuō)明，包括臨時(shí)水電的接駁方式及管徑容量等。3） 工程現(xiàn)場(chǎng)平面管理工程現(xiàn)場(chǎng)平面布置圖及說(shuō)明。4） 重大安全事故（如有則填寫(xiě)）介紹事故內(nèi)容、處理情況及原因分析。4.6工程技術(shù)管理1） 工程技術(shù)簡(jiǎn)介本工程重要及有特點(diǎn)的工程技術(shù)簡(jiǎn)介（如地基處理模式、土方及支護(hù)模式、模板及腳手架模式等）。2） 施工方案管理專(zhuān)家論證施工方案目錄，甲方審批施工方案目錄。3） 現(xiàn)場(chǎng)簽證工程洽商現(xiàn)場(chǎng)簽證工程洽商審批權(quán)限執(zhí)行情況說(shuō)明，重大現(xiàn)場(chǎng)簽證內(nèi)容簡(jiǎn)介及分析說(shuō)明。4.7工程未了事項(xiàng)說(shuō)明工程未了事項(xiàng)及遺留問(wèn)題的簡(jiǎn)要說(shuō)明和處理意見(jiàn)。4.8經(jīng)驗(yàn)總結(jié)1） 創(chuàng)新性工程技術(shù)應(yīng)用新材料、新工藝、新技術(shù)應(yīng)用成果。2） 效益顯著的重大節(jié)約措施和技改措施應(yīng)用3） 先進(jìn)工程管理辦法包括對(duì)進(jìn)度管理、質(zhì)量管理、現(xiàn)場(chǎng)文明安全管理、總分包管理、監(jiān)理管理等方面的先進(jìn)管理辦法。4） 經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)在施工工藝、質(zhì)量控制、進(jìn)度控制、現(xiàn)場(chǎng)管理、工程驗(yàn)收等方面的教訓(xùn)及經(jīng)驗(yàn)總結(jié)。成本管理1） 對(duì)比、分析項(xiàng)目結(jié)算成本與目標(biāo)成本的差異及產(chǎn)生差異的原因（至成本科目三級(jí)）；2） 分析設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證對(duì)成本的影響；3） 總結(jié)、分析項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的無(wú)效成本及原因分析、經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)：a） 不合理工期增加的成本；b） 市場(chǎng)政策掌握不全面和理解不透徹增加的成本；c） 工程效果把握不好增加的成本，如對(duì)設(shè)計(jì)意圖理解有偏差等；d） 工程施工管理監(jiān)管不夠增加的成本。4） 總結(jié)采用具體措施降低成本的成功經(jīng)驗(yàn)；5） 戶(hù)內(nèi)精裝修成本控制值得借鑒和推廣的經(jīng)驗(yàn)；6） 工程結(jié)算審核及談判技巧的經(jīng)驗(yàn)；7） 工程技術(shù)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)分析：a） 工程概況；b） 建造標(biāo)準(zhǔn)及主要設(shè)備的檔次或品牌；c） 主要限額設(shè)計(jì)指標(biāo)，包括外墻面積指標(biāo)、外裝不同飾材面積指標(biāo)、門(mén)窗面積指標(biāo)、大堂面積指標(biāo)、室內(nèi)公共部分裝飾面積指標(biāo)、戶(hù)內(nèi)精裝面積指標(biāo)；d） 主要材料單方消耗量指標(biāo)；e） 工程成本分析：>主體工程建安成本分析；>基礎(chǔ)設(shè)施成本分析，包括景觀園林工程（軟硬景比例、苗木情況等）、紅線(xiàn)內(nèi)小市政工程。（考慮成本數(shù)據(jù)保密因素，建議成本分析不列入結(jié)案報(bào)告）供方管理1） 主要資源類(lèi)供方引入、選用經(jīng)驗(yàn)，包括設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)、施工總承包、專(zhuān)業(yè)分包、主要材料設(shè)備供應(yīng)商、工程監(jiān)理、造價(jià)咨詢(xún)等；2） 對(duì)供方管理的經(jīng)驗(yàn)；3） 對(duì)合作供方履約評(píng)價(jià)。采購(gòu)管理1） 項(xiàng)目招標(biāo)采購(gòu)比例，主要分析招標(biāo)項(xiàng)目與非招標(biāo)項(xiàng)目占采購(gòu)項(xiàng)目的比例;2） 甲供甲指材料值得推廣的經(jīng)驗(yàn)，包括確定甲供甲指材料種類(lèi)和采購(gòu)方式;3） 項(xiàng)目采購(gòu)計(jì)價(jià)模式的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)；4） 合同條款制定的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，包括合同條款的科學(xué)性、合理性及可操作性等?？头芾?.1客戶(hù)關(guān)系管理：1） 客戶(hù)關(guān)系的建立方式、維護(hù)形式與管理措施2） 包括客戶(hù)組織、客戶(hù)活動(dòng)、有效載體與客戶(hù)互動(dòng)與交流8.2項(xiàng)目入住管理：1） 入住情況分析2） 入住籌備情況3） 竣工交驗(yàn)情況與物業(yè)接管驗(yàn)收情況4） 入住活動(dòng)組織情況5）突發(fā)事件處理情況