XXXX年月湖南灣田地產(chǎn)新邵商業(yè)綜合體發(fā)展規(guī)劃暨項目

灣田地產(chǎn)集團--新邵商業(yè)綜合體發(fā)展規(guī)劃暨項目推介2013年12月唯一核心商圈內(nèi)、唯一商業(yè)綜合體灣田集團介紹

湖南灣田集團的母公司貴州灣田煤業(yè)集團，是貴州、云南最大的民營煤礦企業(yè)，在貴州、云南擁有2億多噸優(yōu)質(zhì)主焦煤可采資源，300萬噸/年的原煤生產(chǎn)能力和300多萬噸/年的洗煤能力，現(xiàn)有11家煤礦、5家洗煤廠和7家公司，凈資產(chǎn)近100億元，年產(chǎn)值30多億元。

湖南灣田集團2009年在長沙成立，以房地產(chǎn)開發(fā)、商貿(mào)物流和煤炭貿(mào)易為主營業(yè)務(wù)，擁有子公司七家，先后在長沙、婁底、邵陽、衡陽、湘潭、新邵、雙峰等地啟動項目投資，注冊資本金10億元，累計投資30億元。2012年，全集團銷售收入15億元，在建面積80多萬平方米，峻工面積30多萬平方米。一、湖南灣田集團概況新邵項目背景分析與初步規(guī)劃人口總數(shù)：2012年新邵縣總?cè)丝谶_到81.11萬，其中城鎮(zhèn)人口20.9萬；人口增長率為0.12%。人口結(jié)構(gòu)：男女比例為1.11:1，其中兒童(0-9歲)占比14.24%，親少年（10-19歲）15.09%，青年人群（20-39）31.11%，中年人群（40-59）占比29.72%，老年人群（60-79）占比9.84%。消費人群分析：（0-20歲）青少年兒童消費者占比29.33%，20-49歲消費者占比48.8%（其中女性占比23.31%），50-69歲消費者占比19.86%。人口分析新邵縣人口基數(shù)大，城鎮(zhèn)居民達20.9萬，主力消費人群（20-49歲）占比48.84%，市場消費潛力大。新邵縣人口結(jié)構(gòu)分布圖新邵現(xiàn)有規(guī)模工業(yè)企業(yè)85家，初步形成了以礦冶、水電、造紙、化工、機械、建材、電子、農(nóng)產(chǎn)品加工等為主導(dǎo)的工業(yè)經(jīng)濟體系。新龍礦業(yè)奇力工具廣信造紙大成科技宏運紡織新邵是曾經(jīng)的全國“五小工業(yè)百強縣”，現(xiàn)代制造業(yè)在提升城市綜合實力和核心競爭力的同時，也帶來大量具有消費潛力的從業(yè)人員。1.1城市分析城市概況城市經(jīng)濟城市規(guī)劃2012年新邵GDP85億元，排名靠后，但增速較好，十二五期間有望突破100億，帶動居民消費及商業(yè)邁向更高的層次。數(shù)據(jù)來源：2012年新邵縣國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報1.1城市分析城市概況城市經(jīng)濟城市規(guī)劃集貿(mào)市場大眾化商業(yè)街百貨商場新邵城市商業(yè)發(fā)展處于由大眾化商業(yè)街、小型生活超市向綜合商業(yè)街區(qū)、大型超市發(fā)展階段4400美元以上2000-4400美元1100-2000美元人均GDP商業(yè)發(fā)展階段一站式購物中心1100美元以下2012年新邵人均GDP為1878美元，城鎮(zhèn)化率為27.9%1.1城市分析城市概況城市經(jīng)濟城市規(guī)劃消費品零售總額及增長率數(shù)據(jù)來源：2012年新邵縣國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報城鎮(zhèn)居民支出持續(xù)增長，社會消費品零售額持續(xù)增長，但增速放緩。本地現(xiàn)有消費場所難以滿足居民日益增長的消費需求，消費外流現(xiàn)象日趨嚴(yán)重。城鎮(zhèn)居民消費性支出城市概況城市經(jīng)濟城市規(guī)劃1.1城市分析湘中南地區(qū)重要的物資集散地，邵陽東部城鎮(zhèn)群經(jīng)濟副中心；湖南省副中心城市；新邵縣邵東縣東部城鎮(zhèn)群核心層邵陽中心城資料來源：《邵陽市域東部城鎮(zhèn)群城鎮(zhèn)體系規(guī)劃（2012-2030）》邵陽都市核心區(qū)北部“門戶”重要組成部分1.1城市分析城市概況城市經(jīng)濟城市規(guī)劃占據(jù)“兩心一帶”規(guī)劃利好，打造新邵唯一核心商業(yè)中心資料來源：新邵縣國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要1.1城市分析城市概況城市經(jīng)濟城市規(guī)劃經(jīng)開區(qū)：產(chǎn)業(yè)聚集中心資江：旅游觀光和休閑娛樂中心。本案主城區(qū)：商貿(mào)服務(wù)中心項目距離滬昆高鐵邵陽北站30km距離邵陽市區(qū)10km距離火車南站12km距離邵懷高速路口15.5km1.2項目地塊分析項目概況可視性可達性沿新陽路150m展示面，商業(yè)氛圍最佳濱江路約400m一線江景資源沿207國道約160m展示面，商業(yè)氛圍佳濱河景觀項目概況可視性可達性沿江展示面良好，但其他商業(yè)展示面受拆遷及工期影響，有待改善。1.2項目地塊分析周邊主要公交線路：項目東側(cè)207國道及北側(cè)新陽路共設(shè)有3個公交站，共有3條線路經(jīng)過項目。項目緊鄰資江一橋，向南直達邵陽市區(qū)，交通通達性較好。次要車流主要車流項目概況可視性可達性項目公交便利，但周邊道路級別不高，容易擁堵。通過項目內(nèi)部街道規(guī)劃，提升車輛通行能力。項目兩條主干道（新陽路及207國道）日均（以12小時計）人流量15000人、周圍日均車流量總計42000輛/次。1.2項目地塊分析綜合項目自身條件、區(qū)位環(huán)境及周邊交通狀況，項目具備以下五大核心要素1.3項目分析項目自身核心要素城市綜合體濱江商業(yè)核心地段規(guī)模效應(yīng)文化元素城市綜合體內(nèi)各物業(yè)功能互動發(fā)展商業(yè)

文化設(shè)施

酒店

住宅文化設(shè)施提升住宅價值；文化設(shè)施為酒店提供觀光客源及展覽客源；酒店為商業(yè)提供消費者；商業(yè)為酒店、供配套服務(wù)；商業(yè)為住宅提供社區(qū)服務(wù)；住宅為商業(yè)提供大量穩(wěn)定的消費客源核心地段濱江商業(yè)城市綜合體1.3項目分析規(guī)模商業(yè)文化元素商業(yè)為文化設(shè)施提供配套服務(wù)；文化設(shè)施為商業(yè)集中觀光人流；酒店為文化設(shè)施提供配套服務(wù)核心地段濱江商業(yè)城市綜合體1.3項目分析規(guī)模商業(yè)文化元素一座城市只有一個核心商圈商業(yè)歷史沉淀城市規(guī)劃導(dǎo)向決定核心地段不可復(fù)制“金三角”商圈是新邵商業(yè)的歷史沉淀，是新邵商業(yè)的代名詞，不可取代的唯一核心商圈。新邵只有一個“金三角”商圈臨“三湘四水”之資水，源遠(yuǎn)流長，城市因水而興、商業(yè)因水而旺湖南四大水系之資江穿城而過，項目有400m的臨江風(fēng)光帶，資源獨特，可塑造沿江餐飲、休閑娛樂特色業(yè)態(tài)，提升人氣，提高項目品質(zhì)及知名度。核心地段濱江商業(yè)城市綜合體規(guī)模商業(yè)文化元素1.3項目分析金三角核心商圈大坪區(qū)域中心土橋區(qū)域中心沙灣區(qū)域中心新邵縣商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃布局現(xiàn)有“金三角商圈”急需升級。新興“大坪商圈”發(fā)展威脅傳統(tǒng)老商業(yè)中心，大坪現(xiàn)有商業(yè)規(guī)劃與本項目競爭有限的客戶資源。本案1.4城市商圈分析金鑫購物廣場金三角市場中天百貨金三角商業(yè)集聚區(qū)大坪工業(yè)區(qū)金三角商圈金三角縣城核心商圈以金三角市場為中心，沿大新路、新陽路、新連路呈發(fā)散發(fā)展。是新邵縣城業(yè)態(tài)最齊全、規(guī)模最為集中，也是最為成熟的唯一核心商業(yè)中心。

1.5城市商業(yè)現(xiàn)狀分析本案1.5城市商業(yè)改現(xiàn)狀分析結(jié)構(gòu)不合理消費外流嚴(yán)重商業(yè)檔次低1、商業(yè)結(jié)存構(gòu)不合理御。主要以中緞小型超市著、服裝賣霸場為主，坐新型業(yè)態(tài)耗還比較缺疲乏，餐飲艦、休閑娛嫌樂業(yè)態(tài)匱鋼乏。2、商業(yè)檔尼次較低、獵硬件配套貫差。現(xiàn)有商業(yè)繼物業(yè)多數(shù)妹結(jié)構(gòu)簡陋各，功能不注齊，配套濱缺乏，品祥位偏低，確小、散、勵亂狀況普臣遍存在，庸不利于城丑市商業(yè)的萬發(fā)展。3、消費需填求大量外其流。新邵縣城古商業(yè)資源耐匱乏、尤親其是品牌愛商戶極少抬、且靠近番邵陽市區(qū)助，導(dǎo)致大盜量消費需染求外流嚴(yán)櫻重、尤其獸中高檔消孤費需求流攀失嚴(yán)重。1.5城市商業(yè)烈存在問題核分析新邵商裕業(yè)存在問題亮點業(yè)初態(tài)影院KTV電玩兒童活動模中心兒童娛樂鼠中心重點業(yè)鹽態(tài)輕便餐飲休閑餐道飲特色餐飲知名連腔鎖餐飲大型餐鉗飲核心業(yè)態(tài)超市個人護奶理集合您店生活類脾零售電器專碎賣時尚服裝牧、服飾兒童相關(guān)場零售補充業(yè)態(tài)美容/美偵體美發(fā)/美晝甲銀行兒童早插教教育培訓(xùn)婚紗攝影2精致美食享受1精美購物體錫驗4精細(xì)服務(wù)專享3精彩娛樂休閑1.6本項目俘業(yè)態(tài)組忍合初步努規(guī)劃項目四大僚主力亮點牙業(yè)態(tài)大型超市影院餐飲休優(yōu)閑123時尚街劉區(qū)41.6本項目業(yè)欲態(tài)組合初畝步規(guī)劃本項目踞殼核心商圈繳，消費基欺礎(chǔ)廣泛，中周邊超市倚賣場扎堆似經(jīng)營，但烏是皆以本內(nèi)地連鎖及像區(qū)域連鎖震超市為主怨，面積小介硬件落后桃。本項目塑初步規(guī)認(rèn)劃超市浪面積8000融-120嫁00㎡，以品牌擇效應(yīng)及漲規(guī)模實果力塑造懂核心競夫爭力。大型超市星級影院餐飲休閑大型超市1.6本項目伙業(yè)態(tài)組科合初步呆規(guī)劃本項目所齡處縣城暫莊無影院業(yè)幅態(tài)，如本告項目成功瘦引進影院胞，將成為本地禁唯一一家忙影院！初步規(guī)射劃本項另目擬建魄影院面鈔積在200頂0㎡左右，設(shè)5個廳。大型超市星級影付院餐飲休面閑影院是帶女來的大量言人流，可蜘帶動周邊尚相關(guān)業(yè)態(tài)闖的消費影院1.6本項目業(yè)盜態(tài)組合初辦步規(guī)劃新邵餐飲甘、休閑娛包樂業(yè)較為租落后，無釣論規(guī)模還許是檔次都章較低，餐紙飲品類少考，本項目箏擬引進品澇牌餐飲，坦形成優(yōu)勢蜘。綜合權(quán)捷衡項目穩(wěn)銷售回科款需求有以持有拍物業(yè)面輪積的限勿定，大肌型餐飲怎娛樂業(yè)淋態(tài)擬布低置在高輪樓層及骨持有物蛙業(yè)區(qū)域亂，同時苦規(guī)劃有毀濱江美獨食娛樂妄街。餐飲休閑綱文化娛樂增業(yè)態(tài)是大務(wù)型商業(yè)項漫目的重要許人氣來源喇，同時能黨有效提高況高樓層商議業(yè)的價值皂。尤其是贏在區(qū)域不嘉成熟的情秀況下，項窯目初期通齒常要加大株該類業(yè)態(tài)群比例，吸饅引人氣，香以縮短項棗目的培育騎期。大型超市星級影院餐飲休懇閑餐飲休柳閑1.6本項目欠業(yè)態(tài)組亞合初步施規(guī)劃位于傳告統(tǒng)商業(yè)即核心，別商業(yè)氛壘圍濃厚川，但以傭老舊商貍業(yè)街為棵主。分割多須個地塊損，沿街禁展示面收相對較善少。進行滾動動開發(fā)，實筍現(xiàn)資金平脂衡，以期伍達到價值咱最大化區(qū)位規(guī)劃開發(fā)計劃對傳統(tǒng)翅沿街商刷業(yè)進行碧升級換鵲代，引娛入大型們商業(yè)，膚提供一要站式消水費場所圣。打造一騰條貫穿憲項目的姐商業(yè)街框，并提疼升道路處級別，否將人流蹈車流導(dǎo)蓄入。選擇商森業(yè)街、稀住宅作倍為銷售據(jù)型產(chǎn)品克以減少抵資金壓界力，具晚有較大劑升值潛慌力的經(jīng)貪營性物獸業(yè)（主掘力店、迫酒店）責(zé)進行持浸有；集中商業(yè)予、商業(yè)街嶼、酒店、倉住宅1.7規(guī)劃構(gòu)想注：商住比1:2.制15方案概覽業(yè)態(tài)布愛局1.7規(guī)劃構(gòu)想方案概覽業(yè)態(tài)布幣局1.7規(guī)劃構(gòu)想210m250m項目街區(qū)孤總長度約450m。以中心角廣場為節(jié)環(huán)點，兩側(cè)辭街區(qū)控制250竊m以內(nèi)。項目設(shè)置憑有4個入口，促其中沿金昏三角一側(cè)錦與資江一緣瑞橋一側(cè)為兆主入口。粥且兩者之當(dāng)間貫通形目成項目的頁主街，可鋸取代現(xiàn)有寫車流人流縮慧繞行銀三岔角——汽車站——醫(yī)院這一鼻線路。金三角區(qū)納域主入口末能夠有效洽吸納金三姑角核心區(qū)龜域的消費聾人群導(dǎo)入莊本項目；陣橋頭入口較可吸引縣花城東邊及啞南岸消費為者；西南騾側(cè)入口可菊方便濱江既觀光休閑唯人群進入愿本項目。項目當(dāng)謊前正處濁于主力宮店招商飯、規(guī)劃扒設(shè)計階亭段，灣源田本著建“地產(chǎn)資服務(wù)商樣業(yè)”的欲原則，掛熱忱歡稿迎各主滲力商家題深入溝橫通，為儀您量身霧打造專膊屬物業(yè)練，希望哈與您攜董手共贏康、共同即譜寫新性邵商業(yè)肉新格局飯。孫勇：詳186灶748乖056呈00|suny韻ong@wan忌tia