物管案例小區(qū)新

物業(yè)管理各類案例分析制作人：二0一三年九月物管案例：

小區(qū)新車輛智能化系統(tǒng)事件提要：經(jīng)過(guò)相關(guān)程序，新的車輛智能化系統(tǒng)正式投入使用，但在設(shè)備使用時(shí)少部分業(yè)主不愿意辦理ID卡，甚至組織相關(guān)業(yè)主到管理處鬧事

案例點(diǎn)評(píng)：

對(duì)于此事件，管理處本著為業(yè)主辦實(shí)事，為小區(qū)可持續(xù)發(fā)展謀出路的現(xiàn)實(shí)地考慮，雖然經(jīng)歷了一些波折，但最后絕大多數(shù)業(yè)主都已接受和理解，這說(shuō)明管理處的這一做法是完全合情、合理、合法的。

物管案例：小區(qū)新車輛智能化系統(tǒng)事件

案例描述：

正豐豪苑小區(qū)在開(kāi)發(fā)時(shí)安裝的車輛智能化系統(tǒng)投入使用后不久，就不能正常滿足小區(qū)業(yè)主的要求，且有部分業(yè)主要求更換新的車輛智能化系統(tǒng)。當(dāng)時(shí)管理處對(duì)此事非常重視，并按部分業(yè)主提議和要求以知音連線的形式進(jìn)行了業(yè)主意見(jiàn)調(diào)查，調(diào)查結(jié)果顯示大部分業(yè)主同意按“誰(shuí)受益、誰(shuí)承擔(dān)”的原則更新此系統(tǒng)，管理處并將調(diào)查結(jié)果呈交小區(qū)業(yè)主委員會(huì)審批后在小區(qū)公布。經(jīng)過(guò)相關(guān)程序，新的車輛智能化系統(tǒng)正式投入使用，但在設(shè)備使用時(shí)少部分業(yè)主不愿意辦理ID卡，甚至組織相關(guān)業(yè)主到管理處鬧事。

處理過(guò)程：

首先對(duì)不愿辦理ID卡的業(yè)主進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分類，并集中進(jìn)行討論、分析不辦卡的原因。其次在掌握好相關(guān)信息后進(jìn)行上門(mén)拜訪，向業(yè)主解釋，爭(zhēng)取得到業(yè)主的理解。第三：宣傳并公示建立車輛智能化系統(tǒng)后既能避免安全隱患，保證安全和高效，又能有效的控制外來(lái)車輛在小區(qū)停放，保證了小區(qū)業(yè)主車輛的正常停放。智能化系統(tǒng)與小區(qū)整體配套，更能體現(xiàn)高尚社區(qū)的品位與整體風(fēng)貌。第四：對(duì)少數(shù)不辦卡的業(yè)主實(shí)行“一對(duì)一”的跟蹤服務(wù)，不間斷上門(mén)拜訪，甚至想方設(shè)法為業(yè)主提供額外的個(gè)性化服務(wù)，爭(zhēng)取業(yè)主早日辦理ID卡，第五：對(duì)個(gè)別擾亂此系統(tǒng)正常使用的業(yè)主，我們也采取了強(qiáng)硬的手段，借助小區(qū)業(yè)主委員會(huì)、小區(qū)警務(wù)室及當(dāng)?shù)卣块T(mén)的力量，對(duì)堵塞在小區(qū)門(mén)口的車輛強(qiáng)制性拖走。經(jīng)過(guò)上述一系列的措施，此系統(tǒng)的建立、使用得到了勝利的開(kāi)展，對(duì)小區(qū)的規(guī)范安全管理起到質(zhì)的改善。

案例點(diǎn)評(píng)：對(duì)于此事件，管理處本著為業(yè)主辦實(shí)事，為小區(qū)可持續(xù)發(fā)展謀出路的現(xiàn)實(shí)地考慮，雖然經(jīng)歷了一些波折，但最后絕大多數(shù)業(yè)主都已接受和理解，這說(shuō)明管理處的這一做法是完全合情、合理、合法的。

物管案例：

因家被盜拒交物業(yè)費(fèi)法院判定應(yīng)繳費(fèi)提要：法院審理認(rèn)為，“攝像頭”是小區(qū)的配套設(shè)施，其安裝由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)，與物業(yè)公司無(wú)直接關(guān)系

物管案例：因家被盜拒交物業(yè)費(fèi)法院判定應(yīng)繳費(fèi)業(yè)主家中兩次被盜，認(rèn)為小區(qū)物業(yè)公司未盡到安全保障義務(wù)拒絕繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，被物業(yè)公司告到法院。日前，法院調(diào)解審結(jié)了此案，認(rèn)為物業(yè)公司已盡到合理范圍內(nèi)的安全保障義務(wù)，業(yè)主應(yīng)承擔(dān)繳費(fèi)義務(wù)。因某小區(qū)只在小區(qū)內(nèi)的主要路口安裝了攝像頭，業(yè)主銀平(化名)認(rèn)為物業(yè)公司未盡到安全保障義務(wù)是其家中兩次失竊的主要原因，因此拒絕繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。但物業(yè)公司卻認(rèn)為已為小區(qū)提供了合理的物業(yè)服務(wù)，也盡到了安全保障義務(wù)，在與業(yè)主多次協(xié)商未果的情況下，將業(yè)主起訴到法院。法院審理認(rèn)為，“攝像頭”是小區(qū)的配套設(shè)施，其安裝由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)，與物業(yè)公司無(wú)直接關(guān)系。物業(yè)公司每天安排秩序維護(hù)員對(duì)小區(qū)進(jìn)行看守和巡邏，可視為已盡到了合理范圍內(nèi)的安全防范義務(wù)，且物業(yè)公司也按照約定為小區(qū)提供了物業(yè)服務(wù)，被告人作為小區(qū)的業(yè)主，已享受到了物業(yè)公司提供服務(wù)所帶來(lái)的便利，理應(yīng)承擔(dān)繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的義務(wù)。最終經(jīng)法官耐心細(xì)致的說(shuō)服，雙方達(dá)成調(diào)解協(xié)議，銀平向物業(yè)公司繳納了物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)?！昂侠矸秶鷥?nèi)的安防義務(wù)”該如何理解，本案的辦案法官介紹說(shuō)，物業(yè)公司的安全義務(wù)，是指物業(yè)公司應(yīng)盡的合理注意義務(wù)以及應(yīng)采取的合理預(yù)防措施。但因物業(yè)公司職責(zé)所限，不可能防止一切損害的發(fā)生，當(dāng)遇到違法犯罪的行為時(shí)，物業(yè)公司是難以控制這種情形發(fā)生的。因此，只要物業(yè)公司盡到了合理范圍內(nèi)的注意義務(wù)、采取了合理的預(yù)防措施，物業(yè)公司就可以對(duì)業(yè)主因第三人侵權(quán)所遭受的損失免責(zé)。

細(xì)心體現(xiàn)優(yōu)質(zhì)服務(wù)--物管案例分析提要：依據(jù)本案例做出進(jìn)一步分析：1、一聲問(wèn)候、一份關(guān)心可以讓業(yè)主感受到的服務(wù)不一樣，細(xì)心的去觀察業(yè)主單位的問(wèn)題

細(xì)心體現(xiàn)優(yōu)質(zhì)服務(wù)--物管案例分析案例概述：（事件發(fā)生、事件分析、處理、結(jié)果）事件一：您好，謝先生，我是管理處的小許，現(xiàn)在您單位的保姆帶著您小孩小區(qū)散步，請(qǐng)問(wèn)下能否讓出小區(qū)。你們的工作真是仔細(xì)，謝謝你們，保姆帶小孩可以在小區(qū)里面散步，但是不要讓他們出小區(qū)。得知業(yè)主的反饋的信息，小許將信息錄入一日一事記錄表，并將業(yè)主反饋的情況告知相關(guān)部門(mén)。事件二：李生由于工作繁忙，周一至周五很少在家，只有周末在家。在之前區(qū)域助理走訪業(yè)主的時(shí)候業(yè)主了解到業(yè)主單位的情況，就將信息記錄下來(lái)并告知秩序維護(hù)員部在小區(qū)巡查的時(shí)候多留意。有一次區(qū)域助理在小區(qū)巡查發(fā)現(xiàn)業(yè)主單位的二樓門(mén)窗開(kāi)著，并且在車庫(kù)沒(méi)有業(yè)主的車。區(qū)域助理致電聯(lián)系業(yè)主，告知情況。業(yè)主表示沒(méi)有回家，可能是女兒他們，表示先確認(rèn)下在告訴回復(fù)。業(yè)主了解情況后確認(rèn)是女兒回家拿東西，并對(duì)我們所做的工作表示感謝。

事件三：由于工程遺留問(wèn)題，業(yè)主裝修剛裝修好的房屋又要維修。為了最少的影響業(yè)主的生活，在施工時(shí)區(qū)域助理現(xiàn)場(chǎng)跟進(jìn)，并做好相關(guān)的防護(hù)工作。在施工結(jié)束后清理干凈現(xiàn)場(chǎng)，業(yè)主對(duì)我們的所做表示滿意。在業(yè)主問(wèn)題處理好后經(jīng)過(guò)驗(yàn)證合格，但是在使用的過(guò)一段時(shí)間后再次響業(yè)主了解情況。以上的每件事對(duì)一個(gè)物業(yè)管理人員來(lái)說(shuō)都我很簡(jiǎn)單很容易的事，但正因?yàn)槲覀內(nèi)プ隽诉@些容易的事情，從而體現(xiàn)出來(lái)了我們的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，讓業(yè)主有一種不一樣的感受。依據(jù)本案例做出進(jìn)一步分析：1、一聲問(wèn)候、一份關(guān)心可以讓業(yè)主感受到的服務(wù)不一樣，細(xì)心的去觀察業(yè)主單位的問(wèn)題，并給予微小的幫助。這對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)這不是一般的服務(wù)，體現(xiàn)出來(lái)的是一個(gè)服務(wù)人員的責(zé)任心，讓業(yè)主感受我們公司更全面的服務(wù)。2、想業(yè)主所想，急業(yè)主所急。對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)，生活在一個(gè)小區(qū)首先考慮的安全。不管是人身安全還是財(cái)產(chǎn)安全，對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)都至關(guān)重要。在我們做好基本服務(wù)的同時(shí)，我們還讓業(yè)主享受到個(gè)性化服務(wù)，針對(duì)業(yè)主提出的需求，我們都盡最大的努力給予滿足。雖然看起來(lái)我們所做的事情很小，但是給業(yè)主的感覺(jué)就是不一樣，真正的讓業(yè)主感到放心。3、正確的信息無(wú)疑是我們給業(yè)主提出優(yōu)質(zhì)服務(wù)的基礎(chǔ)，只有在我們了解業(yè)主需求時(shí)才能為業(yè)主提供更好的服務(wù)。4、是否細(xì)心完全可以體現(xiàn)的出服務(wù)的好壞，業(yè)主所需要的服務(wù)就是是否與業(yè)主所付出的費(fèi)用相符，服務(wù)人員的素質(zhì)是否好，住在這小區(qū)是否安全。那就是只要我們細(xì)心的去給業(yè)主提供服務(wù)，使業(yè)主感受我們的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。才能讓業(yè)主依賴我們。

依據(jù)本案例做出總結(jié)：

（經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)、流程、預(yù)防等）1、作為一個(gè)物業(yè)服務(wù)人員，不僅僅需要你擁有良好的處事能力和專業(yè)技能，還應(yīng)當(dāng)具體高度的責(zé)任感和事業(yè)心，細(xì)心自然必不可少。一個(gè)人的能力再?gòu)?qiáng)，辦事不細(xì)心始終會(huì)帶來(lái)麻煩，作為物業(yè)服務(wù)人員，不細(xì)心就不可能打造出優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。2、學(xué)會(huì)觀察是我們服務(wù)人員都應(yīng)具備的，我們不但要了解業(yè)主的當(dāng)前需求更應(yīng)當(dāng)去發(fā)現(xiàn)業(yè)主的潛在需求。只有我們想在業(yè)主前面，做好業(yè)主所想的問(wèn)題。這才正真的體現(xiàn)出我們的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。3、正確的信息可以給我們?nèi)粘５姆?wù)帶來(lái)方便，認(rèn)真記錄業(yè)主的信息可以為我們?cè)诮窈蟮姆?wù)中提供方便。同時(shí)有完整的記錄就不會(huì)因?yàn)閭€(gè)人的原因影響我們今后的服務(wù)。4、出門(mén)放心是業(yè)主最關(guān)注的部分，由于業(yè)主工作繁忙沒(méi)有太多的時(shí)間去關(guān)注家中的事情。正因?yàn)闃I(yè)主有所擔(dān)心，我們就朝著這方向去努力。及時(shí)了解業(yè)主的個(gè)性化需求，并給予我們最大的幫助。正由于我們的點(diǎn)點(diǎn)滴滴的付出才換來(lái)業(yè)主極大的感動(dòng)，換來(lái)業(yè)主對(duì)我們的好評(píng)?；馂?zāi)導(dǎo)致兩住戶死亡，物業(yè)公司賠30萬(wàn)提要：

根據(jù)無(wú)錫市公安消防支隊(duì)出具的火災(zāi)原因認(rèn)定書(shū)認(rèn)定：此次火災(zāi)過(guò)火面積30平方米，排除電器火災(zāi)、外來(lái)人員放火

火災(zāi)導(dǎo)致兩住戶死亡，物業(yè)公司賠30萬(wàn)近日，無(wú)錫市中級(jí)法院終審判決一物業(yè)公司對(duì)小區(qū)火災(zāi)造成一住戶兩人死亡案承擔(dān)部分責(zé)任；物業(yè)公司賠償死者親屬死亡賠償金、喪葬費(fèi)、精神撫慰金30余萬(wàn)元。該判決借鑒了我國(guó)最新頒布的《侵權(quán)責(zé)任法》有關(guān)懲罰性賠償?shù)囊?guī)定，終審判決在一審的基礎(chǔ)上增加了物業(yè)服務(wù)公司賠償比例，對(duì)物業(yè)公司瑕疵服務(wù)給業(yè)主到來(lái)安全隱患起到警示作用。消防通道不通消防管道沒(méi)水2009年2月28日凌晨3時(shí)54分，無(wú)錫市119消防調(diào)度指揮中心接到無(wú)錫市新區(qū)國(guó)際花園一期A號(hào)樓3102室（以下簡(jiǎn)稱3102室）打出的火災(zāi)報(bào)警電話后，立即調(diào)集兩個(gè)中隊(duì)8輛消防車、48名官兵趕赴現(xiàn)場(chǎng)。當(dāng)消防隊(duì)員到達(dá)事發(fā)小區(qū)時(shí)，因業(yè)主私家車停放在消防通道，造成消防車通行困難。當(dāng)天凌晨4時(shí)13分，消防人員到達(dá)火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)時(shí)，發(fā)現(xiàn)在3102室內(nèi)居住的范茗宇、吳思俠因火災(zāi)已死亡。消防人員打開(kāi)樓內(nèi)消防栓，管道內(nèi)沒(méi)水，后用了20多分鐘從樓下鋪設(shè)水帶供水滅火。根據(jù)無(wú)錫市公安消防支隊(duì)出具的火災(zāi)原因認(rèn)定書(shū)認(rèn)定：此次火災(zāi)過(guò)火面積30平方米，排除電器火災(zāi)、外來(lái)人員放火、自燃、雷擊、燃?xì)庑孤兜囊蛩?，不排?102室客廳內(nèi)生活用火引發(fā)火災(zāi)。

3102室房屋系業(yè)主梁明基于2006年4月18日向開(kāi)發(fā)商旺佳瑞公司購(gòu)得；房屋所在大樓于2007年10月經(jīng)消防部門(mén)驗(yàn)收合格；

小區(qū)物業(yè)管理單位系某物業(yè)公司下屬無(wú)法人資格的分支機(jī)構(gòu)；物業(yè)公司認(rèn)可旺佳瑞公司向其移交的物業(yè)消防設(shè)施完好，但未提供證據(jù)證明火災(zāi)當(dāng)晚煙感報(bào)警系統(tǒng)、消防供水系統(tǒng)處于正常工作狀態(tài)。

死者范茗宇系梁明基女兒，吳思俠系范茗宇的男友，事發(fā)時(shí)同居在3102室。

一審判物業(yè)公司承擔(dān)10%責(zé)任

火災(zāi)發(fā)生后，兩位死者的親屬向江蘇省無(wú)錫高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)法院提起訴訟，請(qǐng)求判令失火房屋的開(kāi)發(fā)商旺佳瑞公司、小區(qū)物業(yè)公司分別賠償范茗宇、吳思俠死亡的各項(xiàng)賠償金合計(jì)近40萬(wàn)元。

2009年5月19日，一審法院開(kāi)庭審理后認(rèn)為，旺佳瑞公司將3102室房屋出賣并交付給梁明基前，房屋經(jīng)消防部門(mén)驗(yàn)收合格，說(shuō)明該建筑物不存在消防設(shè)施缺失或者無(wú)法正常使用的情形，符合消防安全規(guī)范要求，旺佳瑞公司并沒(méi)有違反合同義務(wù)或者不履行其他義務(wù)的行為存在。旺佳瑞公司亦已將該小區(qū)相應(yīng)的房屋物業(yè)管理義務(wù)移交給物業(yè)公司，故死者親屬要求旺佳瑞公司承擔(dān)賠償責(zé)任的訴訟請(qǐng)求，法院不予支持。

法院同時(shí)認(rèn)為，造成范茗宇、吳思俠死亡的直接原因系火災(zāi)，根據(jù)火災(zāi)原因認(rèn)定書(shū)認(rèn)定不排除生活用火引發(fā)，故火災(zāi)的發(fā)生與物業(yè)管理單位無(wú)關(guān)，物業(yè)管理單位對(duì)此并無(wú)過(guò)錯(cuò)?；馂?zāi)發(fā)生后，失火房屋外的煙感報(bào)警系統(tǒng)對(duì)于房屋內(nèi)火情的反應(yīng)不會(huì)早于火場(chǎng)內(nèi)人員對(duì)于火情的感知。范茗宇在火情發(fā)生后即撥打了報(bào)警電話，事發(fā)當(dāng)天雖然物業(yè)公司未將煙感報(bào)警系統(tǒng)投入正常使用，但并沒(méi)有產(chǎn)生延誤報(bào)警的情形。火情發(fā)生后，消防部門(mén)接警并趕到現(xiàn)場(chǎng)實(shí)施救援需要一定時(shí)間，此時(shí)火場(chǎng)內(nèi)人員能否采取合適的避險(xiǎn)措施逃離火場(chǎng)，是死者在火災(zāi)中生還的必要條件。吳思俠在火災(zāi)發(fā)生后的行為表明其欠缺火場(chǎng)逃生知識(shí)，屬于造成其死亡的重要原因；范茗宇在火災(zāi)發(fā)生后，滯留火場(chǎng)報(bào)警，未能采取正確的自救避險(xiǎn)措施，亦屬于造成其死亡的重要原因。消防人員到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)時(shí)，范茗宇、吳思俠已經(jīng)死亡，此時(shí)消防管道是否有水已對(duì)死亡的后果無(wú)實(shí)質(zhì)影響。火災(zāi)發(fā)生的直接原因雖與物業(yè)公司并無(wú)因果關(guān)系，但物業(yè)公司在履行物業(yè)管理職責(zé)時(shí)確實(shí)存在煙感報(bào)警系統(tǒng)和消防供水系統(tǒng)未正常投入使用、小區(qū)內(nèi)車輛停放秩序較混亂等缺陷。其中，小區(qū)內(nèi)車輛停放秩序混亂，影響消防車輛通行與延誤救助在邏輯上存在一定因果關(guān)系，物業(yè)公司對(duì)此未提供充分證據(jù)否定這一因果關(guān)系，故物業(yè)公司應(yīng)對(duì)造成的損失酌情承擔(dān)10%的賠償責(zé)任。

2009年9月27日，法院作出一審判決：物業(yè)公司賠償兩死者親屬各39124.7元。二審判物業(yè)公司承擔(dān)30%責(zé)任兩死者親屬不服一審判決，提起上訴認(rèn)為：事故發(fā)生時(shí)，物業(yè)煙感報(bào)警系統(tǒng)未正常投入使用，影響報(bào)警時(shí)間與案發(fā)地的準(zhǔn)確報(bào)送；消防供水系統(tǒng)未正常投入使用，導(dǎo)致消防人員現(xiàn)場(chǎng)救火時(shí)無(wú)水可用，延誤了援救時(shí)機(jī)；消防通道未保持暢通，影響消防車輛通行，導(dǎo)致消防人員無(wú)法及時(shí)趕至現(xiàn)場(chǎng)施救。因此，旺佳瑞公司、物業(yè)公司在消防設(shè)施的配備、管理上存在的過(guò)錯(cuò)與范茗宇、吳思俠的死亡有因果關(guān)系，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。物業(yè)公司不服一審判決上訴認(rèn)為：本案所涉火災(zāi)的發(fā)生是由受害人自己造成，受害人死亡的原因是沒(méi)有采取正確的逃生方法，請(qǐng)求撤銷原判。2009年12月23日，無(wú)錫市中級(jí)法院公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案。有證據(jù)表明，失火時(shí)物業(yè)公司在小區(qū)的消防安全管理上有如下明顯瑕疵：一是消防管道內(nèi)未保持供水，二是消防通道被占用，三是煙感警報(bào)器未及時(shí)發(fā)生作用。本院依法推定物業(yè)管理瑕疵與范茗宇、吳思俠的死亡后果存在或然的因果關(guān)系，故原審法院酌定物業(yè)公司對(duì)范茗宇、吳思俠死亡造成的損失承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任符合法律規(guī)定。

我國(guó)《消防法》規(guī)定了居民住宅區(qū)的管理單位應(yīng)當(dāng)履行如下義務(wù)：及時(shí)消除火災(zāi)隱患，按規(guī)定配置消防設(shè)施和器材、設(shè)置消防安全標(biāo)志，確保消防設(shè)施和器材完好、有效，保障疏散通道、安全出口暢通等消防安全職責(zé)，并明令禁止任何單位、個(gè)人不得損壞、擅自挪用、拆除、停用消防設(shè)施、器材，或堵塞消防通道。

本案中，物業(yè)公司在小區(qū)消防安全管理上存在的問(wèn)題均違反了法律禁止性規(guī)定，其中，物業(yè)公司為了管理方便，擅自關(guān)閉消防自動(dòng)供水，并允許在消防通道停放其它車輛，一旦所在小區(qū)發(fā)生火患，必然給業(yè)主自救和消防部門(mén)施救設(shè)置障礙，增加了火患引發(fā)嚴(yán)重后果的可能性，危害了小區(qū)物業(yè)財(cái)產(chǎn)及廣大業(yè)主人身的安全性。新頒布的《侵權(quán)責(zé)任法》已確立了侵權(quán)責(zé)任的懲罰性賠償規(guī)則，該規(guī)則是指行為人惡意實(shí)施某種行為，或者對(duì)該行為有重大過(guò)失時(shí)，以對(duì)行為人實(shí)施懲火災(zāi)導(dǎo)致兩住戶死亡，物業(yè)公司賠30萬(wàn)提要：根據(jù)無(wú)錫市公安消防支隊(duì)出具的火災(zāi)原因認(rèn)定書(shū)認(rèn)定：此次火災(zāi)過(guò)火面積30平方米，排除電器火災(zāi)、外來(lái)人員放火罰和追求一般抑制效果為目的，法院在判令行為人支付通常賠償金的同時(shí)，還可以判令行為人支付受害人高于實(shí)際損失的賠償金。本案雖然不能適用《侵權(quán)責(zé)任法》關(guān)于懲罰性賠償?shù)挠嘘P(guān)規(guī)定，但該立法精神可在賠償責(zé)任的分配上予以借鑒。鑒于物業(yè)公司為節(jié)約管理成本、疏于管理，人為增加了小區(qū)物業(yè)的安全隱患，屬重大過(guò)失行為，對(duì)該行為應(yīng)給予否定性評(píng)價(jià)，并在其承擔(dān)的賠償比例中有所體現(xiàn)，從而起到警示作用。本院酌定物業(yè)公司應(yīng)對(duì)范茗宇、吳思俠死亡造成的損失承擔(dān)30%的賠償責(zé)任。2010年3月，無(wú)錫市中級(jí)法院作出終審判決：維持一審物業(yè)公司賠償兩死者親屬各39124.7元的判決；改判物業(yè)公司增加賠償兩死者親屬各117374.1元。（本文人物均為化名）物業(yè)管理不到位，物管費(fèi)用應(yīng)減收案例提要：法院經(jīng)審理認(rèn)為，物業(yè)公司向被告提供了物業(yè)管理服務(wù)，殷先生應(yīng)當(dāng)交納物業(yè)管理費(fèi)用。因鄰居違規(guī)安裝防盜窗

物業(yè)管理不到位，物管費(fèi)用應(yīng)減收案例因不滿物業(yè)管理，市民殷先生拒絕交納物業(yè)費(fèi)用被告上法庭。近日，鎮(zhèn)江潤(rùn)州區(qū)法院審理認(rèn)為物業(yè)公司管理存在質(zhì)量瑕疵，判決物業(yè)公司減收部分物管費(fèi)。2008年，殷先生購(gòu)得鎮(zhèn)江市區(qū)住房一套，房屋建筑面積為112.8平方米，按0.65元/平方米每月標(biāo)準(zhǔn)交付物業(yè)管理費(fèi)。合同訂立后，殷先生一直按照合同約定按時(shí)交納物業(yè)管理費(fèi)。直至2011年7月，因不滿樓下住戶違規(guī)安裝了防盜窗，給自己的居住安全帶來(lái)隱患，殷先生開(kāi)始拒絕交納物業(yè)管理費(fèi)。一年后，物業(yè)公司將殷先生告上法庭，要求殷先生支付截至2011年6月30日拖欠的物業(yè)費(fèi)987.5元。法院經(jīng)審理認(rèn)為，物業(yè)公司向被告提供了物業(yè)管理服務(wù)，殷先生應(yīng)當(dāng)交納物業(yè)管理費(fèi)用。因鄰居違規(guī)安裝防盜窗，物業(yè)公司勸阻不力，提供的物業(yè)管理服務(wù)確有質(zhì)量瑕疵，按照相關(guān)規(guī)定，物業(yè)公司應(yīng)減收部分物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用。結(jié)合案件具體情況，酌情降低物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)為790元。法官點(diǎn)評(píng)：物業(yè)管理服務(wù)存在各種各樣的服務(wù)質(zhì)量瑕疵的案例并不少見(jiàn)。但應(yīng)根據(jù)現(xiàn)實(shí)情況予以區(qū)別對(duì)待。本案中，樓下鄰居安裝防盜窗確實(shí)對(duì)殷先生的居住安全造成隱患，物業(yè)公司對(duì)此有不可推卸的管理責(zé)任。對(duì)此服務(wù)瑕疵，可以減輕業(yè)主支付相應(yīng)物業(yè)管理費(fèi)的責(zé)任。業(yè)主家中失竊物業(yè)公司該不該賠償案例提要：

2003年11月15日凌晨4時(shí)30分許，原告之妻發(fā)現(xiàn)家中有異常，認(rèn)為家中發(fā)生了盜竊，遂撥打物業(yè)電話，隨后物業(yè)管理員趕到現(xiàn)場(chǎng)

業(yè)主家中失竊物業(yè)公司該不該賠償案例案例：2000年11月，原告購(gòu)買了位于北京市西城區(qū)某房屋一套，2001年3月1日，原、被告就該房簽定了“房屋委托管理合同”該合同約定：被告負(fù)責(zé)維護(hù)小區(qū)的公共秩序，包括巡視、門(mén)崗值勤、盤(pán)查可疑人員；被告方違反合同的約定，未達(dá)到約定的管理目標(biāo)，造成原告經(jīng)濟(jì)損失的，被告應(yīng)給予原告賠償。2003年11月15日凌晨4時(shí)30分許，原告之妻發(fā)現(xiàn)家中有異常，認(rèn)為家中發(fā)生了盜竊，遂撥打物業(yè)電話，隨后物業(yè)管理員趕到現(xiàn)場(chǎng)，并打“110”報(bào)了警，后民警趕到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行了勘察，發(fā)現(xiàn)屋內(nèi)有翻動(dòng)的痕跡，但至本案庭審結(jié)束時(shí)，該案件尚未偵破。另?yè)?jù)原告報(bào)案稱家中丟失了三星手機(jī)一部、索尼收錄機(jī)一臺(tái)及現(xiàn)金130元。原告任建中訴稱認(rèn)為，由于被告物業(yè)公司管理不嚴(yán)，監(jiān)視裝備失效，秩序維護(hù)員人員失職，導(dǎo)致家中發(fā)生入室盜竊案件，還險(xiǎn)些造成人員傷亡。故要求被告承擔(dān)違約責(zé)任，賠償被盜物品的經(jīng)濟(jì)損失。

[分析]綜觀各類物業(yè)管理合同，物業(yè)公司的合同義務(wù)歸結(jié)起來(lái)主要有以下三大類：(1）公用設(shè)施、設(shè)備、場(chǎng)所的維護(hù)修繕義務(wù)；（2）環(huán)境衛(wèi)生、園林綠地的維護(hù)義務(wù)；（3）秩序維護(hù)員義務(wù)。本案涉及的是物業(yè)公司的秩序維護(hù)員義務(wù)。秩序維護(hù)員義務(wù)是指物業(yè)公司根據(jù)物業(yè)管理合同的約定，為維護(hù)小區(qū)的公共秩序而實(shí)施的安全保衛(wèi)工作?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第四十七條規(guī)定，“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告，協(xié)助做好救助工作?！庇纱丝梢?jiàn)，物業(yè)公司的秩序維護(hù)員義務(wù)屬于防范性質(zhì)的，因?yàn)樗吘怪皇瞧降戎黧w之間的合同義務(wù)，這與公安機(jī)關(guān)的維護(hù)社會(huì)秩序、保護(hù)公民合法權(quán)益的法定職責(zé)還是有根本區(qū)別的。所以原告不應(yīng)當(dāng)向物業(yè)公司索賠損失。物業(yè)服務(wù)無(wú)小事案例：粗心的不關(guān)門(mén)的業(yè)主提要：物業(yè)服務(wù)無(wú)小事，需要每一位員工盡心、盡責(zé)及盡力，認(rèn)真做好中每一個(gè)環(huán)節(jié)的工作，做好服務(wù)工作沒(méi)有訣竅

物業(yè)服務(wù)無(wú)小事案例：粗心的不關(guān)門(mén)的業(yè)主5月25日凌晨1點(diǎn)40分左右，錦上城夜班安管員吳泉文巡查樓層時(shí)，發(fā)現(xiàn)3-803的門(mén)開(kāi)著，屋內(nèi)沒(méi)有燈光。吳泉文于是用對(duì)講機(jī)及時(shí)通知領(lǐng)班，領(lǐng)班楊坤成到位后按照工作程序及時(shí)進(jìn)行了處理——聯(lián)系業(yè)主并在征得業(yè)主同意后進(jìn)入房間里查看，同時(shí)交待門(mén)崗控制好小區(qū)出入口，嚴(yán)格盤(pán)問(wèn)、檢查出小區(qū)的（特別是陌生的）人員，通知業(yè)主盡快趕回來(lái)檢查物品是否有丟失。半個(gè)小時(shí)后業(yè)主回來(lái)了，我們協(xié)助業(yè)主對(duì)屋里的物品進(jìn)行了仔細(xì)檢查，在確認(rèn)沒(méi)有丟失任何物品后，取消了預(yù)備的報(bào)警處理，業(yè)主回想起來(lái)，是因?yàn)橛悬c(diǎn)急事過(guò)于匆忙，出門(mén)時(shí)忘記了關(guān)門(mén)上鎖。虛驚一場(chǎng)但沒(méi)有損失，業(yè)主對(duì)我們細(xì)致、認(rèn)真及負(fù)責(zé)的工作表示了肯定及感謝。物業(yè)服務(wù)無(wú)小事，需要每一位員工盡心、盡責(zé)及盡力，認(rèn)真做好中每一個(gè)環(huán)節(jié)的工作，做好服務(wù)工作沒(méi)有訣竅，需要我們注重細(xì)節(jié)，也需要長(zhǎng)期的、點(diǎn)滴的進(jìn)行積累——我們常說(shuō)，物業(yè)服務(wù)工作不是百米沖刺，而是馬拉松。

電梯發(fā)生事故，物業(yè)公司要承擔(dān)舉證責(zé)任嗎提要：

如沒(méi)有證據(jù)證明其無(wú)過(guò)錯(cuò)，且拒絕提供電梯監(jiān)控錄像的，可推定為錄像內(nèi)容對(duì)物業(yè)公司不利，該公司存有過(guò)錯(cuò)。故物業(yè)公司作為電梯管理人

電梯發(fā)生事故，物業(yè)公司要承擔(dān)舉證責(zé)任嗎？家住某高層住宅小區(qū)的Q女士，在乘電梯下樓時(shí)，電梯突然向下墜落，之后又極不正常地上下升降多次。驚恐萬(wàn)分的Q女士因站立不穩(wěn)，摔傷了腰部，后被送到醫(yī)院治療花費(fèi)醫(yī)藥費(fèi)若干。Q女士認(rèn)為，小區(qū)物業(yè)服務(wù)公司維護(hù)電梯不力，應(yīng)對(duì)她的受傷負(fù)責(zé)。而物業(yè)公司認(rèn)為，他們只是替電梯公司收取電梯維護(hù)費(fèi)的，且Q女士不能證明她是因電梯故障受傷的。因受傷當(dāng)時(shí)無(wú)證人，Q女士提出查看電梯里的監(jiān)控錄像，遭到物業(yè)公司拒絕。Q女士問(wèn)：在電梯里發(fā)生事故，如果起訴，物業(yè)公司要承擔(dān)舉證責(zé)任嗎？

律師分析：根據(jù)《侵權(quán)責(zé)任法》第八十五條建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施及其擱置物、懸掛物發(fā)生脫落、墜落造成他人損害，所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。另根據(jù)最高院《民事證據(jù)規(guī)定》，沒(méi)有正當(dāng)理由，持有證據(jù)的當(dāng)事人拒不提供證據(jù)，可推定其有過(guò)錯(cuò)。由此可知，本案中，作為電梯管理人的物業(yè)服務(wù)公司，應(yīng)當(dāng)對(duì)其已盡管理義務(wù)且無(wú)過(guò)錯(cuò)的事實(shí)承擔(dān)舉證責(zé)任。如沒(méi)有證據(jù)證明其無(wú)過(guò)錯(cuò)，且拒絕提供電梯監(jiān)控錄像的，可推定為錄像內(nèi)容對(duì)物業(yè)公司不利，該公司存有過(guò)錯(cuò)。故物業(yè)公司作為電梯管理人，應(yīng)對(duì)Q女士的受傷承擔(dān)責(zé)任。律師提示：對(duì)于突發(fā)的物業(yè)共用設(shè)備設(shè)施遭受侵害的業(yè)主，應(yīng)及時(shí)保存相關(guān)證據(jù)。物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)對(duì)物業(yè)共用設(shè)備設(shè)施進(jìn)行定期檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)修理維護(hù)，對(duì)于怠于管理致使公用設(shè)施發(fā)生事故致人損害的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任，但如能提供證據(jù)證明已履行物業(yè)管理義務(wù)的除外。小區(qū)車位無(wú)產(chǎn)權(quán)，購(gòu)買被判無(wú)效提要：購(gòu)買了11年的車位一朝被莫名搶走，原來(lái)車位沒(méi)有產(chǎn)權(quán)登記，當(dāng)初的購(gòu)買屬于無(wú)效。深圳車位是否能合法買賣一直是爭(zhēng)議焦點(diǎn)

小區(qū)車位無(wú)產(chǎn)權(quán)，購(gòu)買被判無(wú)效小區(qū)車位能隨便購(gòu)買嗎？答案是否定的，因?yàn)槟愕孟瓤窜囄挥袩o(wú)合法產(chǎn)權(quán)，沒(méi)登記的車位買賣就屬于無(wú)效交易。昨日，深圳中院二審一起因車位引起的糾紛引人關(guān)注。購(gòu)買了11年的車位一朝被莫名搶走，原來(lái)車位沒(méi)有產(chǎn)權(quán)登記，當(dāng)初的購(gòu)買屬于無(wú)效。深圳車位是否能合法買賣一直是爭(zhēng)議焦點(diǎn)，此案引發(fā)律師熱議。市民林某起訴稱，1996年底深圳市蛇口企業(yè)(集團(tuán))公司將其所屬物業(yè)蛇口東角頭單身公寓的一塊三角地帶，改造成商鋪和車位同時(shí)出售。1997年1月7日，他和對(duì)方簽署了《臨時(shí)合同》，并一次性付款12萬(wàn)元購(gòu)買了3個(gè)車位。2008年5月，他的一個(gè)車位被深圳某實(shí)業(yè)公司強(qiáng)占，并出租給做汽車修理的商戶使用。他找到該公司經(jīng)理龐某某協(xié)商，雙方爭(zhēng)執(zhí)不下，當(dāng)?shù)亟值擂k和派出所調(diào)解均無(wú)果。隨后，林某將該實(shí)業(yè)公司和經(jīng)理龐某某一起告上法庭，請(qǐng)求對(duì)方停止侵權(quán)，返還停車位，并賠償其經(jīng)濟(jì)損失34個(gè)月的車位租金共計(jì)1.7萬(wàn)元及利息?！霭咐?/p>

一審開(kāi)恢庭時(shí)，御該實(shí)業(yè)燥公司及割其經(jīng)理默龐某某資辯稱：秘200純4年，帳龐某某示和某投迷資發(fā)展餡公司簽艱訂了房源屋轉(zhuǎn)讓等合同，撒支付對(duì)尼應(yīng)價(jià)格苗后依法順獲得了托深圳市抽蛇口企膨業(yè)(集倍團(tuán))公鋒司單身測(cè)公寓的房產(chǎn)，并獲得馬了房地產(chǎn)證。車位迅位于單身郵公寓房屋釘?shù)慕ㄖt線之賓內(nèi)，而找且相關(guān)憑權(quán)屬證描書(shū)也沒(méi)蠅有對(duì)林斑某擁有貸該車位棵的記載猜。林某哨和深圳增市蛇口打企業(yè)(危集團(tuán))叮公司之磁間是因席為債權(quán)興債務(wù)關(guān)脹系獲得省該車位驗(yàn)，不是復(fù)物權(quán)轉(zhuǎn)紗讓關(guān)系廣，雙方舊的車位筆轉(zhuǎn)讓行牧為沒(méi)有覆向有關(guān)投部門(mén)報(bào)濤批，也種沒(méi)有為偉分割后倘的土地拌辦理使鑼用權(quán)變青更登記棍，該轉(zhuǎn)距讓違反柿國(guó)家強(qiáng)龜制性規(guī)激定，自睛開(kāi)始便捉無(wú)效。南山法稱院審理鉤查明該辭車位確她實(shí)是因講債權(quán)債內(nèi)務(wù)關(guān)系柔而抵押掏抵償交包易的，銹最后車按位權(quán)屬穿被拍賣蓋給該被紅告投資尺發(fā)展公鴿司。根豈據(jù)《物壺權(quán)法》停第九條走規(guī)定，共不動(dòng)產(chǎn)報(bào)物權(quán)的鵲設(shè)立、篩變更、存轉(zhuǎn)讓和族消滅，定經(jīng)依法額登記，叼發(fā)生效羽力；未選經(jīng)登記烤，不發(fā)圣生效力射，但法仍律另有雄規(guī)定的歷除外。漲林某依差據(jù)和深身圳市蛇巨口企業(yè)甲(集團(tuán)悼)公司啞簽訂的裁車位買覺(jué)賣合同下，稱自揪己擁有辱該車位驢的所有弱權(quán)，并雅據(jù)此要闖求兩被茶告返還兩所占用見(jiàn)的車位堪。但涉剝案車位軋并未登膝記在林莊某名下清，林某除自始至岸終未取飾得該車貴位的合柳法產(chǎn)權(quán)恢，因此崇不能證注明自己氧是車位逆的所有染權(quán)人，膀其要求污被告返臨還車位雪和賠償頓租金的棵要求沒(méi)六有法律穗依據(jù)。蜜該院一陽(yáng)審判決語(yǔ)，駁回陰林某的償全部訴丑訟請(qǐng)求喉。林某不維服判決召上訴。鉤昨日在愚法庭上林，他表蘆示，自毒從購(gòu)買眉了車位兼后，一排直對(duì)車鮮位進(jìn)行甩占有、去管理、沃使用，沸被侵害民的是車巾位的使井用權(quán)。央就車位波產(chǎn)權(quán)來(lái)爽說(shuō)，幾株乎所有趨購(gòu)買車嶼位的深嚷圳市民富，都是豎買的車材位使用恰權(quán)，沒(méi)午有誰(shuí)可冬以單獨(dú)共過(guò)戶拿售到車位桃的產(chǎn)權(quán)億證，難奏道大家也的使用慶權(quán)都不垂受法律頭保護(hù)嗎木？目前工，此案報(bào)正在二循審之中分?！鰻?zhēng)議蛋深圳小始區(qū)車位嚷都無(wú)證飯據(jù)了解負(fù)，深圳研市除少兵數(shù)公共縱獨(dú)立停踏車場(chǎng)外塞，大部駕分附建猜停車場(chǎng)所存在產(chǎn)掉權(quán)不清涉、權(quán)屬測(cè)不明等晴問(wèn)題。血在法律柔概念模字糊的情珠況下，餃小區(qū)停蠢車位產(chǎn)喊權(quán)歸誰(shuí)恐？業(yè)主比和開(kāi)發(fā)接商觀點(diǎn)芒不一，泉各方人相士也是懇眾說(shuō)紛孫紜?！霸鶕?jù)物唇權(quán)法規(guī)定，只耕有在獨(dú)旱立報(bào)建槽、獨(dú)立掙投資并失取得獨(dú)局立產(chǎn)權(quán)抖證的情搏況下，君才能對(duì)梯車位進(jìn)意行租售璃或轉(zhuǎn)讓鐮，否則好是違法袋的。據(jù)道我了解但，深圳姑目前還拿沒(méi)有開(kāi)肅發(fā)商取董得小區(qū)蓮?fù)＼囄唤缘莫?dú)立綱產(chǎn)權(quán)證曬?！本S斃權(quán)名人袍、深圳喜景洲大針廈業(yè)委會(huì)主任鄒家奸健日前接國(guó)受南都記芹者采訪時(shí)葛表示。根袖據(jù)今年深陣圳市規(guī)劃登國(guó)土委給江市人大代掀表的建議答復(fù)，該寫(xiě)委已草擬野了《深圳令市區(qū)分所雁有建筑物滾停車位出柄讓轉(zhuǎn)讓辦址法(代擬闖稿)》，建辦法擬允鞏許住宅小烘區(qū)停車位紀(jì)轉(zhuǎn)讓，停友車位少于曾房屋套數(shù)省的小區(qū)，襯一套房屋描只能購(gòu)買品或租用一釋個(gè)車位。勤但該“辦熱法”因爭(zhēng)始議較大一者直難產(chǎn)。多樓盤(pán)變勤相賣車位無(wú)獨(dú)有仙偶的是吊，近期飲深圳多慈個(gè)高檔繩樓盤(pán)變授相賣車啄位的事拳件頻發(fā)拳，引發(fā)期律師界刮在網(wǎng)上缺熱議。塑如多名姓律師微破博曝光康深圳半拜島城邦窄最近向串業(yè)主“戶租”停座車位：槳母子車再位23用.8萬(wàn)輩元，豪泳華車位撲18.做8萬(wàn)元潮，普通倦車位1漁7.3串萬(wàn)元；眉租賃期尺限為5婚5年，暴一次性丸繳納5捏5年費(fèi)侍用。有筆律師指些出，此擦舉的所哄謂“租煉”，其搭實(shí)是賣拜，不符言合法律肯規(guī)定。矩還有律跌師認(rèn)為納，取得界物權(quán)未旋必一定卷要房產(chǎn)蒼登記，姓因此林煤某的主拋張有一低定法律樸依據(jù)。姻《最高秧人民法填院關(guān)于麗審理建累筑物區(qū)煙分所有效權(quán)糾紛言案件具域體應(yīng)用廁法律若關(guān)干問(wèn)題織的解釋滾》第一窮條規(guī)定爪，成為打不動(dòng)產(chǎn)身的業(yè)主餃，形式清有多種鎖，除眾歉所周知恒的交易橫過(guò)戶外品，還有壟法院的廟判決、隨裁定書(shū)驚的確認(rèn)婆，法定間繼承、抓受遺贈(zèng)犧，合法奮建造等嫩事實(shí)行符為，以有及基于盤(pán)與建設(shè)奮單位之餐間的商丟品房買衰賣民事仁法律行離為，已愉經(jīng)合法件占有建止筑物專暑有部分廟，但尚搶未依法暑辦理所姜有權(quán)登賊記的人爭(zhēng)，可以孫認(rèn)定為榆物權(quán)法片第六章霧所稱的兇業(yè)主。此外，服有律師寫(xiě)認(rèn)為，掛《物權(quán)很法》特莊別強(qiáng)調(diào)慢“建筑拜區(qū)劃內(nèi)脂，規(guī)劃炸用于停陜放汽車津的車位殿、車庫(kù)匠應(yīng)該優(yōu)露先滿足感業(yè)主的宴需要”評(píng)，即小著區(qū)內(nèi)的陳業(yè)主對(duì)彎此車位婆有優(yōu)先災(zāi)購(gòu)買權(quán)頁(yè)。如果詢侵犯了坑小區(qū)業(yè)擋主的權(quán)愁益，該攝購(gòu)買行途為也是衫無(wú)效的癢。另一禿方面，桶如果小惠區(qū)的車俱位已經(jīng)止?jié)M足了妥業(yè)主的振需求，亂那么該巷車位使合用權(quán)買滔賣便是房誠(chéng)有效。聯(lián)發(fā)物倆業(yè)的物臣業(yè)費(fèi)上賄調(diào)實(shí)踐兼案例提呀要：向業(yè)催主講明替物業(yè)費(fèi)鋤是否漲敲價(jià)的利煉害關(guān)系濁。物業(yè)管叔理行業(yè)是一勿個(gè)勞動(dòng)密駛集型企業(yè)見(jiàn)，且是微上利行業(yè)，名物業(yè)服務(wù)香費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)躬是根據(jù)各樸種實(shí)際發(fā)冰生費(fèi)用的擋成本倒算準(zhǔn)出來(lái)的，殲尤其是人補(bǔ)員工資的辦成本一般恐要占到7腰0%左右更多內(nèi)容賺源自通告聯(lián)發(fā)物業(yè)偏的物業(yè)費(fèi)雙上調(diào)實(shí)踐案例聯(lián)發(fā)?看新天地弄小區(qū)是纖廈門(mén)聯(lián)陽(yáng)發(fā)（集閱團(tuán)）物升業(yè)服務(wù)狂有限公女司（下導(dǎo)簡(jiǎn)稱“義聯(lián)發(fā)物筐業(yè)”）差200杯6年接可管的項(xiàng)沙目，多腔年來(lái)榮唇獲“全籌國(guó)物業(yè)管理示范住宅蠅小區(qū)”、村“福建省足物業(yè)管理閣示范住宅顏小區(qū)”、足“廈門(mén)市包物業(yè)管理扯示范住宅吳小區(qū)”、喚湖里區(qū)第處二屆“文淚明物業(yè)”三和湖里區(qū)辜第三屆和凱諧鄰里節(jié)技“和諧小魂區(qū)”等諸集多榮譽(yù)稱睜號(hào)。新天地小遵區(qū)物業(yè)費(fèi)墾上調(diào)的經(jīng)獸過(guò)隨著近年為來(lái)物價(jià)的堡不斷上漲銀及201鐘1年3月烘廈門(mén)最低菊工資標(biāo)準(zhǔn)矩大幅度上杯調(diào)（自9層00元調(diào)沸至110求0元），箱聯(lián)發(fā)物業(yè)艇在新天地膜小區(qū)這一評(píng)項(xiàng)目上的糕物業(yè)管理睡費(fèi)收入已子無(wú)法保證報(bào)該項(xiàng)目日畢常管理和走服務(wù)的運(yùn)豪轉(zhuǎn)，為維害持項(xiàng)目收拘支平衡、咽確保服務(wù)企質(zhì)量、穩(wěn)第定員工隊(duì)哲伍，根據(jù)恰公司要求灘，小區(qū)服劑務(wù)中心于蕩2011溪年4月份鼠開(kāi)始著手頓上調(diào)物業(yè)叼管理費(fèi)收境費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的釘工作。4月3培0日，斗小區(qū)服諒務(wù)中心蛾發(fā)函業(yè)委會(huì)告知需尚調(diào)價(jià)的義原因、醬上調(diào)幅襖度及漲找價(jià)時(shí)間貞等事宜藥。5月只6日，雕業(yè)委會(huì)期組織召汪開(kāi)第一借次會(huì)議榮，就提轉(zhuǎn)交的關(guān)紐奉于上調(diào)院新天地歡小區(qū)項(xiàng)鳥(niǎo)目的物珍業(yè)服務(wù)戶費(fèi)事宜口進(jìn)行討罷論。會(huì)宿上，部升分業(yè)委佩會(huì)委員傭表示不剪同意上削調(diào)管理?yè)踬M(fèi)，理照由是“合所簽的合同屬于包崇干制，黑賺錢、鳴虧本都揀是企業(yè)濱自己的處事，且為合同期續(xù)未到期腹，故不祝同意上沸調(diào)”，誤同時(shí)業(yè)唇委會(huì)還愁要求小冷區(qū)服務(wù)玩中心不剩能將調(diào)火價(jià)事宜喬在小區(qū)霧做宣傳醬及上門(mén)揮征詢。統(tǒng)計(jì)結(jié)智果顯示噴，專有悟部分面煙積占建筑總面積峰72.漠6%、尸戶數(shù)占合總戶數(shù)晚72.塞93%妙的業(yè)主調(diào)同意從攝今年7認(rèn)月份開(kāi)瘋始按新閑的收費(fèi)堅(jiān)標(biāo)準(zhǔn)繳獸納物業(yè)頸服務(wù)費(fèi)蟻。小區(qū)服務(wù)封中心于6論月7日在隨各樓道張漿貼出《關(guān)抵于上調(diào)物笛業(yè)管理費(fèi)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)移意見(jiàn)征詢還情況的公溫示》，公軋示期間無(wú)拋任何業(yè)主哪提出書(shū)面扣異議。自冷2011照月7月1遭日起，聯(lián)巴發(fā)新天地肢物業(yè)服務(wù)什中心開(kāi)始膀按新的物系業(yè)管理費(fèi)拔標(biāo)準(zhǔn)收取開(kāi)費(fèi)用。服務(wù)中落心將整望個(gè)調(diào)價(jià)彼的過(guò)程鑄咨詢了敏公司的晨法律顧乏問(wèn)，律刻師認(rèn)為炸上調(diào)物測(cè)業(yè)管理勇費(fèi)的征董詢工作坐是符合潛法律程流序的。劃至今，杜項(xiàng)目按樓新的物且業(yè)管理么費(fèi)收費(fèi)再標(biāo)準(zhǔn)繳溉交的收很費(fèi)率已御達(dá)到刑96意%，收夢(mèng)費(fèi)率基已本未受器調(diào)價(jià)的司影響。檢同時(shí)，秤公司從柔201線1年8咽月份開(kāi)培始再度滿上調(diào)員鹽工工資隸，這讓接一線員軋工的流飽動(dòng)率開(kāi)油始有所棋降低，傾確保了域服務(wù)質(zhì)企量、穩(wěn)王定了員悔工隊(duì)伍畜。上漲物酒業(yè)費(fèi)的灑體會(huì)總結(jié)公司上碧漲物業(yè)暫費(fèi)的過(guò)升程，覺(jué)川得也有稼一些體若會(huì)，在丈此與同騰行分享泄：一是服境務(wù)合同屬雖然未備到期但每物業(yè)服蹄務(wù)企業(yè)若也可以磨上漲物萄業(yè)費(fèi)。制長(zhǎng)期以隆來(lái)，在魄傳統(tǒng)的正觀念中示，合同止一旦簽通訂便難娃以更改夏，物業(yè)城服務(wù)合神同如果閉沒(méi)有到斃期更是邪難以上倚調(diào)物業(yè)智費(fèi)，這匯導(dǎo)致一我些物業(yè)顧服務(wù)企愉業(yè)面臨灣巨額虧顯損時(shí)只禍得自己默承受而端無(wú)法向少業(yè)主提格出上漲泡物業(yè)費(fèi)煤的要求臣。實(shí)際上，欠根據(jù)《物挎權(quán)法》第區(qū)七十六條或第7款規(guī)向定：有關(guān)罰共有和共周同管理權(quán)親力的其它借重大事項(xiàng)淘，應(yīng)當(dāng)經(jīng)帽專有部分撿占建筑物扎總面積過(guò)比半數(shù)的業(yè)庸主且總?cè)宿D(zhuǎn)數(shù)過(guò)半數(shù)釘?shù)臉I(yè)主同室意。根據(jù)按《合同法驗(yàn)》的有關(guān)漢規(guī)定，在當(dāng)合同有效聲期限內(nèi)，騰在法律規(guī)鳳定的范圍倘內(nèi)合同雙伙方當(dāng)事人穩(wěn)可以就合盡同的有關(guān)廈條款進(jìn)行此修改，做版出補(bǔ)充約偏定。此外敏，公司與武聯(lián)發(fā)新天竹地小區(qū)業(yè)若主委員會(huì)哈所簽訂的芳《聯(lián)發(fā)新伶天地物業(yè)配服務(wù)合同均》第六章勒第二十一涉條第2款醬也明確規(guī)縮慧定“管理練服務(wù)費(fèi)標(biāo)腔準(zhǔn)的調(diào)整覆，需經(jīng)業(yè)牢主大會(huì)通和過(guò)”，這傍也就是說(shuō)如物業(yè)服務(wù)除合同的期搏限雖然未胞到，但物蹦業(yè)管理費(fèi)非也是可以束調(diào)整的，開(kāi)但需經(jīng)業(yè)傭主大會(huì)同貸意。所以臨，部分業(yè)籍主委員會(huì)檔委員、業(yè)跪主“合舍同期未到麗物業(yè)服務(wù)遙企業(yè)不能嶺上調(diào)物業(yè)艙管理費(fèi)”濟(jì)的理由是蒼不能成立災(zāi)的。筆者軟所在的公倦司用事實(shí)蔽充分證明僵，在服務(wù)阿合同未到焰期的情況鼻下，只要獨(dú)做足工作切且依法走聽(tīng)完相關(guān)程固序，物業(yè)表服務(wù)企業(yè)舍也是可以組上漲物業(yè)軟費(fèi)的。二是要向孝業(yè)主講明償物業(yè)費(fèi)是推否漲價(jià)的逮利害關(guān)系朽。物業(yè)管釋理行業(yè)是螞一個(gè)勞動(dòng)梳密集型企扎業(yè)，且是細(xì)微利行業(yè)裹，物業(yè)服絞務(wù)費(fèi)的標(biāo)塞準(zhǔn)是根聯(lián)發(fā)物肅業(yè)的物阻業(yè)費(fèi)上緣瑞調(diào)實(shí)踐灰案例提認(rèn)要：向業(yè)膜主講明葬物業(yè)費(fèi)限是否漲周價(jià)的利致害關(guān)系偏。物業(yè)管理行業(yè)是瘦一個(gè)勞抽動(dòng)密集浮型企業(yè)岸，且是西微利行刊業(yè)，物飛業(yè)服務(wù)勉費(fèi)的標(biāo)予準(zhǔn)是根包據(jù)各種篩實(shí)際發(fā)促生費(fèi)用女的成本塔倒算出混來(lái)的，赴尤其是燦人員工忘資的成顫本一般蔽要占到禿70%憐左右更多內(nèi)容祖源自通告據(jù)各種實(shí)齡際發(fā)生費(fèi)電用的成本碌倒算出來(lái)糟的，尤其肢是人員工撫資的成本耍一般要占映到70%舟左右，如侄果人員成簽本增加，蒙但物業(yè)管挪理費(fèi)未上染調(diào)，那么叔物業(yè)服務(wù)拿公司只能很通過(guò)減少?gòu)B人員、降滑低用人標(biāo)侍準(zhǔn)來(lái)降低捆企業(yè)的成寨本，這最裹后必然會(huì)菌造成物業(yè)爬服務(wù)品質(zhì)襪的降低，聞?chuàng)p害廣大鍵業(yè)主的利羨益。三是大日多數(shù)業(yè)假主是通編情達(dá)理種的?，F(xiàn)找在一些傘物業(yè)服叔務(wù)企業(yè)坐一提起膨漲物業(yè)拌費(fèi)就頭燙疼，覺(jué)聾得業(yè)主南肯定不邪會(huì)接受池，但實(shí)濕際上雖甜然會(huì)有挖一些業(yè)倒主反對(duì)磨漲價(jià)的碼態(tài)度很宗堅(jiān)決但憐大多數(shù)豬業(yè)主是之通情達(dá)乓理的，測(cè)他們需匹要的只復(fù)是質(zhì)價(jià)膽相符的史服務(wù)。丑雖然他言們當(dāng)時(shí)王征詢意鴉見(jiàn)的時(shí)廁候未必亮同意上婚漲物業(yè)窩費(fèi)，但哈實(shí)際上譽(yù)隨著服柴務(wù)品質(zhì)劫的改善誓和物業(yè)新費(fèi)漲價(jià)桿走完法項(xiàng)律程序動(dòng)且得到候大多數(shù)龍業(yè)主的資認(rèn)可，岸他們還請(qǐng)是會(huì)按兆時(shí)繳費(fèi)拔的，新哥天地小頭區(qū)在物鑒業(yè)費(fèi)漲回價(jià)的表晶決過(guò)程謎中雖然俱只有7帳2.9懲3%的悲通過(guò)率愛(ài)但繳費(fèi)紀(jì)率達(dá)到趣96%訂就充分權(quán)說(shuō)明了綁這一點(diǎn)萍。怡錦園物晝業(yè)費(fèi)上調(diào)躬案例始末嗓提要：對(duì)于箏物業(yè)費(fèi)壩調(diào)整這褲項(xiàng)重中釘之重的綱工作，廊全體工杏作人員訴以公司姑利益為福準(zhǔn)，盡狂自己最士大的努槐力，最肢終發(fā)放蛇和送達(dá)漿確認(rèn)書(shū)浮117限2份，榮實(shí)收反足饋意見(jiàn)天114脂5份，平其余為荒棄權(quán)及側(cè)無(wú)法聯(lián)者系精品源監(jiān)自保潔怡錦園物懂業(yè)費(fèi)上調(diào)案例始末怡錦園番小區(qū)位虛于豐臺(tái)亂區(qū)鄰楓闊路5號(hào)吧，占地津面積2爐.57頃公頃，建筑面積1株6.8糠萬(wàn)平方匠米，收只費(fèi)面積勉11.巖73萬(wàn)燭平方米頂，共有膊小區(qū)居均民11響90戶灶。自0襪3年9巷月首位皺業(yè)主入澡住后至獅200吃9年共持六年多宏時(shí)間，漆物業(yè)公畝司駐怡吹錦園管國(guó)理處共場(chǎng)有員工各43人貴，其中偵內(nèi)聘2雁9人，屯外聘1沫4人。疲自接手墻小區(qū)后目收費(fèi)標(biāo)縫準(zhǔn)未有季變動(dòng)，文均價(jià)為唇1.6遠(yuǎn)5元/浸月/平版米，全負(fù)年收取昌物業(yè)費(fèi)里總額為尼220知萬(wàn)元，蒙但由于目近幾年存物價(jià)水槳平、人敘工工資齊等一再鄭上漲，紐奉使得物篇業(yè)公司毒逐年虧孩損，這遍嚴(yán)重危蟲(chóng)及到良杏好的服奶務(wù)品質(zhì)啟，為能陣夠延續(xù)逮并保持粒較好的訊服務(wù)質(zhì)重量和水漿平，更父好地服攀務(wù)廣大術(shù)居民，細(xì)扭轉(zhuǎn)物否業(yè)公司世的經(jīng)營(yíng)來(lái)狀況，輪勢(shì)必要古通過(guò)內(nèi)逐部開(kāi)源壁節(jié)流，櫻外部物傅業(yè)費(fèi)價(jià)李格調(diào)整伴來(lái)達(dá)到屈目的。爺據(jù)此北拌京怡海食達(dá)豐物業(yè)管萬(wàn)理有限公悉司向怡酬錦園業(yè)委會(huì)申請(qǐng)物部業(yè)管理勿費(fèi)調(diào)整詳，根據(jù)蜂現(xiàn)實(shí)的殲狀況和儲(chǔ)今后的遷發(fā)展趨甩勢(shì)，擬框定了兩益?zhèn)€調(diào)整峰的方案釀，即方屆案一：蔥1.9吧8元/才月/平描方米；境方案二雄：現(xiàn)有閥收費(fèi)標(biāo)森準(zhǔn)不變屢，調(diào)整頭服務(wù)項(xiàng)繭目。怡錦園物數(shù)業(yè)費(fèi)調(diào)整句工作于2備008年笨年初開(kāi)始匙籌備，期題間制定過(guò)視多套調(diào)整揀方案：1邀.75元油、1.9律8元、2拘元、2.婚2元、2泉.5元、讓2.7元技，幾經(jīng)數(shù)戲次修改，談最后訂版巴為1.9櫻8元和現(xiàn)肉有收費(fèi)標(biāo)噸準(zhǔn)。確定證收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)渾后，管理倍處又根據(jù)們實(shí)際情況暖制作了《丸物業(yè)費(fèi)調(diào)伙整工作進(jìn)提度表》。閥直至20憤09年1決0月接到裁公司確定架2010護(hù)年怡錦園向物業(yè)費(fèi)調(diào)營(yíng)整的指示純后，怡錦悼園管理處麗全體員工鐮嚴(yán)格按照湖《物業(yè)費(fèi)排調(diào)整工作卸進(jìn)度表》贊有條不紊淹地推進(jìn)上捏調(diào)工作。上調(diào)過(guò)程在此次物親業(yè)費(fèi)調(diào)整刑工作中，荷管理處首甘先需要做臟通業(yè)委會(huì)棗的工作，糊通過(guò)幾次醒協(xié)調(diào)會(huì)議膝的溝通，太管理處提賓出了上調(diào)勿物業(yè)費(fèi)的嶄理由，并具得到了業(yè)夕主委員會(huì)師的大力支儲(chǔ)持，五位搬業(yè)委會(huì)成羨員全數(shù)通須過(guò)，一致好同意物業(yè)罪費(fèi)調(diào)整，創(chuàng)這為此次蔑物業(yè)費(fèi)調(diào)群整奠定了殺堅(jiān)實(shí)的基嘉礎(chǔ)。在得感到業(yè)主委寨員會(huì)的口燭頭同意后蜜，物業(yè)公桶司正式向休怡錦園業(yè)乞主委員會(huì)遵遞交了物貿(mào)業(yè)費(fèi)調(diào)整光書(shū)面申請(qǐng)頂，并得到鼓了業(yè)主委濱員會(huì)的回不函。自此擾，物業(yè)費(fèi)芬調(diào)整工作救正式全面搜展開(kāi)。應(yīng)業(yè)委橫會(huì)要求奔，并根界據(jù)國(guó)家前有關(guān)規(guī)您定，物蠢業(yè)公司陸于20娛09年談11月直11日鼓至20轉(zhuǎn)09年盟11月首17日畏在小區(qū)聯(lián)明顯位額置公示銀了《2糟008船年度財(cái)務(wù)審計(jì)報(bào)告》及《公拿共區(qū)域收擠益支出分摟配報(bào)告》潛。200饑9年11雨月23日丘至11月悲29日又傭在怡錦園謊大門(mén)口及務(wù)各樓一層器電梯間公避示了20蟲(chóng)10年物催業(yè)費(fèi)調(diào)整吼方案。公扭示完畢后井，有部分京業(yè)主又提走出了對(duì)于擇之前公示昌的《20妥08年度葵財(cái)務(wù)審計(jì)音報(bào)告》及錯(cuò)《公共區(qū)哪域收益支筒出分配報(bào)祝告》不清般楚，隨后汽管理處又居將所有文山件再一次盛進(jìn)行了公嚼示，直至唱調(diào)整結(jié)束末。對(duì)于一些遙沒(méi)有當(dāng)場(chǎng)棒投票的業(yè)咬主，工作必人員每天構(gòu)篩選后都按要入戶去廚做工作，謠盡可能取蘿得業(yè)主的蝦信任，有部時(shí)一張確婆認(rèn)書(shū)可能光需要二十櫻幾分鐘的宣溝通、解懲釋才能獲戰(zhàn)得支持的貧一票。通面過(guò)一周的灑時(shí)間，四巨個(gè)小組已吳將大部分意住戶走訪肯完畢，通放過(guò)此次走過(guò)訪也發(fā)現(xiàn)筑了不少房框屋已經(jīng)出乖租或業(yè)主泳長(zhǎng)期不在芝園區(qū)居住脊的情況，圓為今后的芬管理工作廁積累了資料。每收到一白張選票，名工作人員愁都細(xì)心地宋注意業(yè)主牧選擇的是臉同意還是摔反對(duì)，并諒做好記錄屯，做到心兵中有數(shù)。承經(jīng)過(guò)初期序粗略的統(tǒng)鵝計(jì)大約有美70%的喊業(yè)主同意飾物業(yè)費(fèi)上數(shù)調(diào)，但是使越到后期炊難度越大事，不同意買的聲音也剛越來(lái)越多網(wǎng)，形式不險(xiǎn)容樂(lè)觀，范管理處領(lǐng)耍導(dǎo)和每一座位小組成汁員絲毫不完敢懈怠，狐盡可能爭(zhēng)克取更多的厚業(yè)主支持泄。另外還畫(huà)有個(gè)別情蜘緒比較激銀動(dòng)的業(yè)主緞，揚(yáng)言要棒上告，稱麻調(diào)整不合夠法。盡管調(diào)行整工作摧遇到了羞很多困籮難和阻唱力，但后員工依崇舊不厭脫其煩地之給業(yè)主蝴進(jìn)行分椒析解釋禁，盡可柳能取得迫業(yè)主諒埋解，有蔥部分業(yè)訓(xùn)主通過(guò)拾耐心細(xì)勞致的講揭解后對(duì)翼我們表酷示支持扯。對(duì)于則長(zhǎng)期不貸在家和猶房屋出電租的業(yè)憶主，在袍后面的踐幾天，丟通過(guò)電劃話進(jìn)行瞎了聯(lián)系握，給業(yè)竭主合理網(wǎng)的解釋傅，爭(zhēng)取堂其同意權(quán)，代業(yè)刷主進(jìn)行棗簽字確胸認(rèn)，并章將通話養(yǎng)予以錄葬音，作萄為有效炊的證據(jù)砍進(jìn)行留項(xiàng)存。收獲對(duì)于物業(yè)驚費(fèi)調(diào)整這購(gòu)項(xiàng)重中之戒重的工作抽，全體工蕩作人員以抖公司利益住為準(zhǔn)，盡洗自己最大毫的努力，股最終發(fā)放微和送達(dá)確蜂認(rèn)書(shū)11施72份，逆實(shí)收反饋迅意見(jiàn)11念45份，丹其余為棄礦權(quán)及無(wú)法各聯(lián)系，按速照《物業(yè)霜管理?xiàng)l例以》之規(guī)定饒，此次物鹿業(yè)費(fèi)調(diào)整汁獲得了約燥67%的皮業(yè)主支持越，圓滿地語(yǔ)完成了此狗次調(diào)整最搞為繁重的筋工作。2009機(jī)年12月資12日9挽：00，較在1#樓衫負(fù)一層員判工娛樂(lè)室滑，在完全毫公開(kāi)、公夕平、公正昌的基礎(chǔ)上翻召開(kāi)了具稿有決定性能意義的怡艱錦園業(yè)主攤大會(huì)會(huì)議欠，參與此則次大會(huì)的礎(chǔ)有業(yè)主委苗員會(huì)主任譯、副主任計(jì)及兩位委譽(yù)員、科技曾園區(qū)派出膏所代表、榆怡海社區(qū)享居委會(huì)代籌表、律師扣事務(wù)所律接師及業(yè)主殿代表。業(yè)近委會(huì)經(jīng)過(guò)霸近三個(gè)小醉時(shí)的現(xiàn)場(chǎng)盤(pán)驗(yàn)票、唱東票、統(tǒng)計(jì)承，最終形異成了大會(huì)敵決議：自幻玉2010雕年1月1敢日起，北喇京市豐臺(tái)快區(qū)怡錦園吳小區(qū)物業(yè)轎費(fèi)將執(zhí)行勺“1.9位8元/月搭/平米方雨案”。這次上調(diào)臨成功得益廉于集團(tuán)公報(bào)司的正確椅決策及人畏、財(cái)、物揭的大力支拋持，得益王于物業(yè)公炎司領(lǐng)導(dǎo)及慶管理處領(lǐng)印導(dǎo)的帶領(lǐng)剝和指引，柴得益于全鴿員的共同喝努力。而急怡錦園物猴業(yè)費(fèi)的上轟調(diào)成功，慮為物業(yè)服場(chǎng)務(wù)企業(yè)的袍發(fā)展積累媽了寶貴的紡經(jīng)驗(yàn)。雖救然物業(yè)費(fèi)昏調(diào)整成功筋了，但這援只是開(kāi)始思。很多業(yè)抹主投出了江支持的一票票，是對(duì)銳怡海物業(yè)披多年來(lái)服肆務(wù)的認(rèn)可港。如何為洋業(yè)主提供霸更好更高戲的服務(wù)，宇不辜負(fù)業(yè)躲主的信任須；如何讓礦不同意上透調(diào)的業(yè)主綁轉(zhuǎn)變觀念漁，配合工須作；如何近保證收費(fèi)局率等問(wèn)題仿都促使怡寫(xiě)海物業(yè)不那斷求新求毅變，努力或提升自己在的服務(wù)品削質(zhì)，為明執(zhí)天續(xù)寫(xiě)新詞的輝煌。物業(yè)公司安五心服務(wù)鍵案例提要：就在榆這時(shí)，何秩序維廊護(hù)應(yīng)急趣分隊(duì)已善趕到，惑隨后業(yè)御主也回蓬來(lái)了，發(fā)業(yè)主打勝開(kāi)入戶熄門(mén)，看曠到了濃皇濃的煙主霧，并覽聞到一盟股烤糊蠅的味道編，再一需看，沙楊發(fā)上躺相著一個(gè)暢人，物終業(yè)相關(guān)捐人立刻目讓秩序示維護(hù)員糧把人抱憂出去文章來(lái)吵源房地持產(chǎn)e網(wǎng)物業(yè)公司綠五心服務(wù)案例貼心服務(wù)餅：每月月中伙和月末兩府次電表余薦量的查詢蹲，避免了缸突然停電癥給業(yè)主帶夏來(lái)的困擾衛(wèi)?？头T在連續(xù)企兩次的查丸電表工作夫中，某住賊戶都沒(méi)有施及時(shí)繳納拳費(fèi)，再次蛋查詢時(shí)電緣瑞表讀數(shù)剩趣余是兩度吹，客服員錯(cuò)再次上門(mén)亞告知，但盡家中無(wú)人激，客服員膛選擇打電善話的方式呆告知?？蛪ǚT將電蜻表的讀數(shù)領(lǐng)告知業(yè)主羨，業(yè)主說(shuō)胞最近因?yàn)榭时容^忙沒(méi)頭能及時(shí)充傘費(fèi)，這兩潤(rùn)天正好出恐差在外地苦，非常感授謝物業(yè)公扒司給他打滴這個(gè)電話邪，因?yàn)槿f(wàn)竟一停電室獻(xiàn)內(nèi)的魚(yú)缸層和冰箱都叔會(huì)受到影舊響。處理結(jié)果租：業(yè)主聯(lián)廳系親戚充班了電費(fèi)，柔避免了損司失。安心服務(wù)活：2011尸年3月1逐5日晚，叫于19時(shí)笨50分監(jiān)古控組值班近人員匯報(bào)禮監(jiān)控系統(tǒng)警接到B區(qū)英某戶業(yè)主壞家煙霧報(bào)綱警，秩序絲式維護(hù)員前骨去查看，蔬敲門(mén)家里忍無(wú)人開(kāi)門(mén)俗，監(jiān)控員掩找出業(yè)主起聯(lián)系單撥醋打了電話匙，是一個(gè)甘女業(yè)主接普的，說(shuō)：沸您好，這販里是維邦赴物業(yè)奧林抓花園服務(wù)巴中心，請(qǐng)如問(wèn)您是奧糞林花園B榜區(qū)***朽的業(yè)主嗎脂？對(duì)方說(shuō)途：是，請(qǐng)橫問(wèn)有什么萌事，剛才冊(cè)我們監(jiān)控盆室接到你劫們家煙霧搭報(bào)警，秩無(wú)序維護(hù)員臺(tái)敲門(mén)家里鄭無(wú)人開(kāi)門(mén)禽。當(dāng)時(shí)業(yè)殊主只說(shuō)了姑一句馬上矮回去，其易它啥也沒(méi)他說(shuō)。掛了電話吳后，值班漂經(jīng)理馬上醬拿上手電僅去了該業(yè)箱主家，在盒途中撥打脹了秩序維塵護(hù)員負(fù)責(zé)杏人電話，艷馬上組織植應(yīng)急分隊(duì)米，帶著滅賭火器感到多現(xiàn)場(chǎng)，等殃值班經(jīng)理科到了該戶貿(mào)單元門(mén)口假時(shí)發(fā)現(xiàn)家據(jù)中燈亮著述，客廳窗畫(huà)戶開(kāi)著，千拿手電照廚去從窗戶勾飄出濃濃挽的煙霧?？v就在這時(shí)盜，秩序維禽護(hù)應(yīng)急分睜隊(duì)已趕到晉，隨后業(yè)粒主也回來(lái)丈了，業(yè)主饒打開(kāi)入戶沃門(mén)，看到鎖了濃濃的盒煙霧，并失聞到一股笑烤糊的味擔(dān)道，再一匆看，沙發(fā)猛上躺著一釘個(gè)人，物柳業(yè)相關(guān)人話立刻讓秩拳序維護(hù)員肯把人抱出匹去，在抱隨出去的同曉時(shí)業(yè)主已陡經(jīng)清醒，撤同時(shí)讓秩潑序維護(hù)員卵把所有的軍窗戶打開(kāi)焦。再去廚疤房一看，吧天然氣火架開(kāi)著，秩常序維護(hù)班霉長(zhǎng)立刻把精火關(guān)了，枝發(fā)現(xiàn)高壓珠鍋燉的羊弊肉已經(jīng)烤蠻糊了。原來(lái)是軟業(yè)主喝游酒了，酬燉上羊振肉睡著拾了，值六班經(jīng)理綿安撫業(yè)遙主后，積看無(wú)大襯事，就疲跟業(yè)主培告別了買。業(yè)主訪說(shuō)：“柔真是謝零謝你們起，謝謝殲維邦物麗業(yè)，維君邦物業(yè)突就是‘手無(wú)限信建賴’”藍(lán)。值班趟經(jīng)理告六訴業(yè)主煉這是我謀們作為設(shè)物業(yè)人懸應(yīng)該做另的。聽(tīng)揉著業(yè)主槽這么一文說(shuō)，感侄到作為刻一名維碰邦人很省自豪，售因這事弱處理的蔽非常及嬌時(shí)，只蘆是有驚劑無(wú)險(xiǎn)。稱心服犁務(wù)：201軌1年臘霉月27仗日，服辭務(wù)臺(tái)接鎮(zhèn)到業(yè)主眉報(bào)修電康話，一敢樓住戶屆室內(nèi)廚姓房排污正管堵塞揚(yáng)，工程蜂人員很皺快到達(dá)講現(xiàn)場(chǎng)對(duì)軍管道進(jìn)鴿行疏通憤。但半賭個(gè)小時(shí)懸后管道娘沒(méi)有暢桌通的跡榆象，工士程人員牧發(fā)現(xiàn)沒(méi)石有預(yù)想錦的簡(jiǎn)單籠?，F(xiàn)場(chǎng)堤排查后聚，發(fā)現(xiàn)出問(wèn)題比主較復(fù)雜央，幾米賊深的排求污井已橋經(jīng)全部制凍透，純?nèi)斯そ膺\(yùn)凍沒(méi)有捆辦法實(shí)麻現(xiàn)。工嗓程負(fù)責(zé)參人下達(dá)腦臨時(shí)任凝務(wù)，所棟有工程班人員在混管道沒(méi)華有疏通殃之前不航能休假斜。買了秋車票的火把車票氣退了，尿準(zhǔn)備回豈家的往受家打個(gè)運(yùn)電話，幟所有人接員留下麻加班。魚(yú)溫度零非下20扁度，室非外作業(yè)味難度可德想而知聞，地面代凍得比禮石頭還扛硬，鎬唉頭可以墳打出火畫(huà)星。牧5位工服程人員宏把炭火妥烤上一鋼點(diǎn)一點(diǎn)旅的鑿，別終于利盜用兩天玩的時(shí)間到鑿開(kāi)了釣一條溝漂，重新值布了一辨根管。狹在年三儀十的上驢午，排肝污管道纏可以用屆水了，齒住戶可誼以安心撲的過(guò)年凳了。舒心服頓務(wù)：大年初冒一是新蝴年第一等天、是咐全家相果聚的日躁子、是村穿上新豈衣服串漆親戚拉冊(cè)家常的站日子。蘆但我們波維邦物圈業(yè)的保潔員，凌奏晨4:秤30就跑要從家蘋(píng)出發(fā)了歉，零下失十幾二凱十度的齡天，風(fēng)災(zāi)刮在臉激上就像粗刀割，菜沒(méi)有出袖租車可駱以做，堂只能騎坦車或步有行。4算:50泳分在保憂潔負(fù)責(zé)肯人的帶晃領(lǐng)下，奧分工明晉確大家砍開(kāi)始工候作了，設(shè)有掃炮惕屑的、香有收拾疑炮墩的蛇、有裝倦車的，廢天朦朦男亮，她貧們的工慨作也完武成了。黑輕描淡押寫(xiě)的描耗述，不緩能清晰昌的顯現(xiàn)金工作的箏場(chǎng)景，前特別是榆零下二池十度的開(kāi)氣溫，修給實(shí)際畜工作帶羊來(lái)很大曉的困難與。但給腰我們業(yè)左主營(yíng)造膽了一個(gè)歡干凈、獨(dú)舒適的辯節(jié)日。開(kāi)心服彈務(wù)：每年的年旬三十晚上杠七點(diǎn)鐘，柄維邦物業(yè)筍提前準(zhǔn)備純好的旺火筍堆前已經(jīng)毛聚集了很墻多業(yè)主，茫他們手上說(shuō)拿著許愿粥簽和火把脫，希望把黑新年的旺漏火點(diǎn)的更糠旺。晚七恰點(diǎn)三十分萍集團(tuán)公司乒董事長(zhǎng)準(zhǔn)電時(shí)到達(dá)現(xiàn)集場(chǎng)，連續(xù)剪五年每年愚的這個(gè)時(shí)柳間放棄與惡家人團(tuán)聚膛，來(lái)到小喘區(qū)與業(yè)主購(gòu)和工作在麥一線的員煤工共度春激節(jié)。物業(yè)管理河公司因不屆作為而被切判賠案案栗例分析提遍要：本案錯(cuò)的焦點(diǎn)呼,也是稻許多守聰法經(jīng)營(yíng)東的物業(yè)管伴理公司遇昨到不常景見(jiàn)的損賴害事故窯時(shí)想到姑的首要努問(wèn)題—法—從法視律上講蝴,該不要該承擔(dān)橋責(zé)任,頂根據(jù)什野么承擔(dān)天責(zé)任?更多內(nèi)組容源自通告物業(yè)管理公司因不懲作為而被度判賠案案例分析[案情椒]2002培年5月的拋一天,6因歲的小明牙和另外三秒個(gè)小朋友植——9歲錫的小杰、片10歲的撞小紅、1雨1歲的小銷勇在某花盡園小區(qū)的逗一棟住宅暈樓后面玩壩耍,從一痰間堆放雜飾物的臨時(shí)嬌搭建的小剛房子里,濾孩子們發(fā)支現(xiàn)了幾個(gè)縱放天那水溉的小鐵桶辭。孩子們洞用木棒點(diǎn)先燃天那水立玩,其中裳小杰將燃薪燒的術(shù)棒吩插入天那脫水小桶后索發(fā)生爆炸遞,小明因認(rèn)離得最近劃而被嚴(yán)重命燒傷。事念故發(fā)生后聚,小明的臘父母趕緊威把孩子送者入醫(yī)院搶痛救,但治網(wǎng)療一個(gè)多夠月后終因萄大面積燒樹(shù)傷致敗血伴癥而死亡暑。后來(lái),衡小明的父漂母把該花瘋園小區(qū)的甚物業(yè)管理紐奉公司和另遞3個(gè)肇事吩孩子告上壓法庭,要去求賠償損男失。[審判]深圳市羅擠湖區(qū)人民悲法院審理戴后認(rèn)為,矩被告某物嗓業(yè)管理公屯司將易燃逗易爆物品活天那水放驕在兒童容瘡易獲得的欣地方,對(duì)哀爆炸事故瓣負(fù)重要責(zé)易任。其不圣作為的行乳為和4個(gè)擇孩子玩天驚那水燒火膨引起爆炸令,這兩個(gè)廁方面應(yīng)各膜占一半的島責(zé)任。一貢審判決具位體劃分責(zé)吸任的比例陶是:小明接的父母因持監(jiān)護(hù)不力與對(duì)孩子的蠻死亡承擔(dān)槳15%即被責(zé)任,可睡由其自負(fù)對(duì)；物業(yè)管贏理公司承慮擔(dān)45%播的責(zé)任；某小杰由于粱直接引起株爆炸承擔(dān)譜25%的蠅責(zé)任,其維他兩個(gè)孩冷子各承擔(dān)考7.5%剛的責(zé)任。湖由于3個(gè)絞孩子均未鬼成年,其津賠償責(zé)任政由監(jiān)護(hù)人犧承擔(dān)。根拔據(jù)此判決藥,小明的菠父母共獲策得近13愈萬(wàn)元的賠吊償金,其聰中包括精屠神損害賠偵償金8.狂5萬(wàn)元,怖物業(yè)管理謝公司被判萌賠近7萬(wàn)歸元。[評(píng)析廈]本案的焦尿點(diǎn),也是從許多守法食經(jīng)營(yíng)的物傾業(yè)管理公自司遇到不數(shù)常見(jiàn)的損退害事故時(shí)憶想到的首逗要問(wèn)題—宰—從法律波上講,該貨不該承擔(dān)停責(zé)任,根風(fēng)據(jù)什么承罩擔(dān)責(zé)任?外這里涉及赤兩個(gè)法律劉概念:該絮不該承擔(dān)蓋責(zé)任由民寫(xiě)事責(zé)任的賠構(gòu)成要件艱決定,根演據(jù)什么承尤擔(dān)責(zé)任由葵民事責(zé)任窮的歸責(zé)原馬則決定。剃構(gòu)成民事遠(yuǎn)責(zé)任一般鋒必須具備蘋(píng)四個(gè)要件陣:違法行詠為、損害渾事實(shí)、因泳果關(guān)系、屯主觀過(guò)錯(cuò)也。需要注癥意的是,虹違法行為剪可能是作沃為的違法杰行為,也捎可能是不盞作為的違蕉法行為。敵作為的違旦法行為,質(zhì)是指違反服不作為義逆務(wù)的行為脂,即法律敵規(guī)定不得黨為某種行公為而為之托者。不作陽(yáng)為的違法堪行為,是貿(mào)指違反作忠為義務(wù)的皆行為,即鉛法律規(guī)定支應(yīng)當(dāng)為某銷種行為而佳不為之者狗。本案一謙審法院判急決物業(yè)管呈理公司承晝擔(dān)侵權(quán)賠濫償民事責(zé)擺任,即是資因?yàn)槠湔J(rèn)項(xiàng)為法律、法規(guī)、規(guī)章乏等規(guī)范性文件裙均要求守對(duì)易燃規(guī)易爆物意品要妥切善保管墊和使用氧,而物場(chǎng)業(yè)管理看公司應(yīng)脂當(dāng)妥善裝保管卻約沒(méi)有做走到,所灘以構(gòu)成室了不作雨為的違稱法行為嗎。因果阿關(guān)系是筍指違法球行為和友損害事撒實(shí)之間尸的聯(lián)系軟,在研僵究因果磁關(guān)系時(shí)穗要注意偷分清主部要原因角和次要協(xié)原因。鉆顯然,快本案一河審法院夾認(rèn)為物公業(yè)管理圍公司的淋不作為忠行為是拉導(dǎo)致孩祝子死亡支的主要蚊原因。被主觀過(guò)融錯(cuò)包括朋故意和渴過(guò)失兩散種形式艘,物業(yè)濁管理公批司一般步不會(huì)發(fā)稼生故意算的過(guò)錯(cuò)梅,但常愁會(huì)對(duì)過(guò)爽失認(rèn)識(shí)折不夠。寸過(guò)失就侮是欠缺較注意,期學(xué)理上類根據(jù)欠躍缺注意愧的程度炭將過(guò)失鹽分為不貍同等級(jí)沸。實(shí)踐癢中,物拉業(yè)管理剪公司常后會(huì)受到栽欠缺"奏善良管弟理人的索注意"勒的指控喝。所謂歉"善良押管理人拍的注意淡",這秀是一個(gè)型根據(jù)事尚件種類競(jìng)、行為屠人的職訪業(yè)、危慈險(xiǎn)的大叨小被害擔(dān)利益的月輕重的啞不同,艙而要求若應(yīng)具有無(wú)的熟練匯的技術(shù)右和特別陣的謹(jǐn)慎蓬心理所亞確定的熄注意程罵度。如稿司機(jī)、晉貴重危童險(xiǎn)物品芳的保管哨人,都醋要求與偷其職業(yè)壓或危險(xiǎn)葵或利益做的大小墻相適應(yīng)譽(yù)的熟練蹄技能和栗謹(jǐn)慎心魚(yú)理,如瘋果有欠章缺,即責(zé)為有過(guò)盡失。本尺案中,白物業(yè)管頑理公司既指派的谷保管、咬使用天矛那水的辰員工顯邊然未注打意到天眨那水作聚為易燃貢易爆的吵危險(xiǎn)物陡品的特廟殊性,縱從而導(dǎo)宗致物業(yè)仰管理公量司構(gòu)成秤了未盡世到應(yīng)有蒜的注意移、未妥甩善履行寇管理義科務(wù)的過(guò)誦失。[實(shí)務(wù)操檔作建議]物業(yè)管呢理涉及疲業(yè)主生發(fā)活、工劈燕作的方肆方面面滲,管理敬區(qū)域內(nèi)言發(fā)生的襲損害事灘件,要香說(shuō)與物唱業(yè)管理南公司毫訂無(wú)關(guān)系捎,不符染合實(shí)際隱,要說(shuō)拖全部由戲物業(yè)管妻理公司患承擔(dān)責(zé)四任,也負(fù)不公平楚。要求痕物業(yè)管唯理公司貨的管理睜行為無(wú)魯時(shí)不有競(jìng)、無(wú)處鞭不在,援時(shí)時(shí)刻擇刻、分爽分秒秒且履行妥薯善注意慨的義務(wù)豪,是一殼個(gè)目標(biāo)跟,但過(guò)矩于苛刻泛,實(shí)踐水中很難趁做到。陶因此,服大多數(shù)講情況下棍是一個(gè)除責(zé)任分麻擔(dān)的問(wèn)青題。從本案中遠(yuǎn)可借鑒如住下幾點(diǎn):1敢.切實(shí)揮加強(qiáng)對(duì)忠高空、搖高壓、壺易燃、秧易爆、陪劇毒、盤(pán)放射性話、高速知運(yùn)輸工混具等對(duì)堆周圍環(huán)擺境有高濤度危險(xiǎn)建的作業(yè)爐的管理怪,依照迎相關(guān)規(guī)唇定做好崗特殊防鞋范和安相全管理漸工作,錘以達(dá)到王善意管草理義務(wù)瓶的要求講。2.斧依據(jù)民村事責(zé)任樹(shù)的構(gòu)成語(yǔ)要件確和定是否截應(yīng)承擔(dān)批責(zé)任,寄依據(jù)民愁事責(zé)任柜的歸責(zé)巾原則確卷定可能早承擔(dān)哪唐一種責(zé)植任,然罪后考慮會(huì)是否具卡備規(guī)定雁的免除韻民事責(zé)章任的條搶件。3孤.注意腿違法行弱為和損璃害結(jié)果膽之間的哈因果關(guān)搞系,看禮是否存殿在"多考因一果碰"的情雅形,分堂清主要糊原因和售次要原怒因、直忌接原因息和間接論原因,照由此確岡定應(yīng)和鬼誰(shuí)分擔(dān)雙責(zé)任。游同時(shí)注制意保全秘證據(jù),薦做好實(shí)廁物證據(jù)旋的保管徑、證人被證言的斑調(diào)查取元證與核妨實(shí)工作擋,防止耗重要證鎖據(jù)的滅肉失,以鑰避免承拐擔(dān)不應(yīng)申承擔(dān)的器責(zé)任與蠻損失。姜4.適扁當(dāng)注意午公平原麻則的適窄用。相么對(duì)于業(yè)佩主而言版,物業(yè)御管理公爭(zhēng)司常被閉視為強(qiáng)慕勢(shì)一方蜓,業(yè)主輔常被視噴為弱勢(shì)照群體,萬(wàn)因此法肅院有可馬能適用粘公平原究則。核心法獲條:《中華坐人民共博和國(guó)民律主去通昆則》第一百后零六條督:……省公民、愈法人由廟于過(guò)錯(cuò)揀侵害國(guó)紗家的、廳集體的數(shù)財(cái)產(chǎn),嫩侵害他舊人財(cái)產(chǎn)遠(yuǎn)、人身絹的應(yīng)當(dāng)緊承擔(dān)民趁事責(zé)任篩。沒(méi)有門(mén)過(guò)錯(cuò),炎但法律醒規(guī)定應(yīng)盟當(dāng)承擔(dān)零民事責(zé)淚任的,洪應(yīng)當(dāng)承城擔(dān)民事貼責(zé)任。第一百緒二十三塑條:從頓事高空井、高壓繁、易燃棕、易爆碗、劇毒覺(jué)、放射勒性、高織速運(yùn)輸部工具等萬(wàn)對(duì)周圍丸環(huán)境有夕高度危鼓險(xiǎn)的作怒業(yè)造成師他人損回害的,主應(yīng)當(dāng)承杠擔(dān)民事拾責(zé)任；項(xiàng)如果能巾夠證明塑損害是模由受害析人故意孔造成的來(lái),不承鄙擔(dān)民事風(fēng)責(zé)任。第一百沫三十二厭條:當(dāng)箱事人對(duì)暢造成損叉害都沒(méi)詞有過(guò)錯(cuò)烏的,可阻以根據(jù)兆實(shí)際情介況,由斑當(dāng)事人村分擔(dān)民金事責(zé)任蕉。物業(yè)管理簽案例：物昌業(yè)管理費(fèi)后漲價(jià)提要：管理嬌費(fèi)反而雞漲到了脆２元／拐平方米稀。物業(yè)擔(dān)公司說(shuō)放“開(kāi)發(fā)鄉(xiāng)豐商說(shuō)的釘不算數(shù)溜”，收辯費(fèi)是依秒據(jù)有關(guān)兇標(biāo)準(zhǔn)。溉而開(kāi)發(fā)好商則稱物業(yè)管沿理已移交休，自己弓無(wú)權(quán)過(guò)鑰問(wèn)。談析談你的撇看法其它精品公文物業(yè)管席理案例：物業(yè)坊管理費(fèi)千漲價(jià)李先生購(gòu)必買了某小菊區(qū)的一套滑住宅，購(gòu)腥買時(shí)開(kāi)發(fā)睜商承諾物手業(yè)管理費(fèi)林為１元／資平方米，掉并有管道丑煤氣、2稠4小時(shí)熱劇水供應(yīng)等暈配套設(shè)施蘿，且寫(xiě)進(jìn)授了購(gòu)房合同中。但李饒先生稱入要住已有半閘年，非但約相關(guān)的配堤套設(shè)施沒(méi)欣有落實(shí)，津物業(yè)管理費(fèi)反蘆而漲到了瓜２元／平士方米。物同業(yè)公司說(shuō)奪“開(kāi)發(fā)商挖說(shuō)的不算馳數(shù)