房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)教學(xué)課件下載樣章

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第四章房地產(chǎn)市場第一頁，共四十三頁。第一節(jié)房地產(chǎn)市場的供給和需求一、房地產(chǎn)市場的內(nèi)涵房地產(chǎn)市場，是指房地產(chǎn)商品交換的領(lǐng)域和場所房地產(chǎn)市場是指房地產(chǎn)商品一切交換和流通關(guān)系的總和既包括土地、房產(chǎn)及相關(guān)的勞務(wù)服務(wù)的交易行為，又包括土地所有權(quán)和使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)買賣交易以及租賃、典當(dāng)、抵押等各類經(jīng)濟(jì)活動，房地產(chǎn)市場是所有這些交換和流通關(guān)系的綜合，體現(xiàn)了市場中的當(dāng)事人之間錯綜復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系第二頁，共四十三頁。第一節(jié)房地產(chǎn)市場的供給和需求房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運行的載體健全的房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)業(yè)賴以生存和發(fā)展的基礎(chǔ)和必要前提房地產(chǎn)企業(yè)運行不可缺少的外部環(huán)境完善社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制，促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的重要保證房地產(chǎn)市場同生產(chǎn)資料市場、生活資料市場、金融市場、勞動力市場、技術(shù)市場和信息市場一樣，也是社會主義市場體系中一個不可缺少的重要組成部分第三頁，共四十三頁。第一節(jié)房地產(chǎn)市場的供給和需求二、房地產(chǎn)市場需求（一）房地產(chǎn)需求的內(nèi)涵和特點1、房地產(chǎn)需求的涵義房地產(chǎn)需求是指房地產(chǎn)消費者（包括生產(chǎn)經(jīng)營性消費主體和個人消費者），在特定的時期內(nèi)、一定的價格水平上，愿意購買而且能夠購買的房地產(chǎn)商品量第四頁，共四十三頁。第一節(jié)房地產(chǎn)市場的供給和需求2、房地產(chǎn)需求的特點（1）房地產(chǎn)需求的整體性（2）房地產(chǎn)需求的區(qū)域性（3）房地產(chǎn)需求的層次性第五頁，共四十三頁。第一節(jié)房地產(chǎn)市場的供給和需求3、房地產(chǎn)需求的類型（1）生產(chǎn)性需求指物質(zhì)生產(chǎn)部門和服務(wù)部門為滿足生產(chǎn)經(jīng)營需要而形成的對房地產(chǎn)商品的需求，其需求的主體是各類企事業(yè)單位和個體工商業(yè)者（2）消費性需求由人們的居住需要而形成的房地產(chǎn)需求，主要是住宅房地產(chǎn)需求，其需求的主體是居民家庭（3）投資性需求指人們購置房地產(chǎn)不是為了直接生產(chǎn)和消費，而是作為一種價值形式儲存，在合適的時候再出售或出租，以達(dá)到保值增值的目的第六頁，共四十三頁。第一節(jié)房地產(chǎn)市場的供給和需求（二）影響房地產(chǎn)需求的主要因素1、國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平2、居民收入水平和消費結(jié)構(gòu)3、房地產(chǎn)價格4、城市化水平5、國家有關(guān)經(jīng)濟(jì)政策6、消費者對未來的預(yù)期第七頁，共四十三頁。第一節(jié)房地產(chǎn)市場的供給和需求（三）房地產(chǎn)需求彈性1、房地產(chǎn)需求的價格彈性根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)的一般原理，房地產(chǎn)需求的價格彈性是指房地產(chǎn)商品的價格變化的比率所引起的房地產(chǎn)需求量變動的比率，它表示了房地產(chǎn)需求量變動對房地產(chǎn)價格變動的反應(yīng)程度2、房地產(chǎn)需求的收入彈性房地產(chǎn)需求的收入彈性是指收入變動的比率所引起的房地產(chǎn)需求量變動的比率，它表示了房地產(chǎn)需求量變動對收入變動的反應(yīng)程度第八頁，共四十三頁。第一節(jié)房地產(chǎn)市場的供給和需求（四）房地產(chǎn)市場的潛在需求和有效需求1、房地產(chǎn)潛在需求所謂房地產(chǎn)的潛在需求，是指居民對房地產(chǎn)商品消費的欲望按目前社會一般生活水平計算的房地產(chǎn)商品應(yīng)有的需求量。即是指過去和現(xiàn)在尚未轉(zhuǎn)變?yōu)閷嶋H的房地產(chǎn)購買力、但在未來可能轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)購買力的需求2、房地產(chǎn)有效需求所謂房地產(chǎn)的有效需求是指消費者在一定的時期內(nèi)，在每一價格的水平上愿意而且能夠購買的商品量，即有支付能力的需求。從宏觀經(jīng)濟(jì)的意義上來講，是指商品的總供給與總需求達(dá)到均衡狀態(tài)時的總需求第九頁，共四十三頁。第一節(jié)房地產(chǎn)市場的供給和需求3、培育房地產(chǎn)市場有效需求的主要途徑培育房地產(chǎn)市場有效需求，主要途徑是：深化住房制度改革，實現(xiàn)住房分配貨幣工資化，引導(dǎo)消費者“愿意”購買商品住房，使?jié)撛诘男枨筠D(zhuǎn)變?yōu)橛行枨蟀l(fā)展經(jīng)濟(jì)，增加收入，提高消費者“能夠”購買商品住房的支付能力理順流通環(huán)節(jié)，完善中介銷售服務(wù)，為消費者提供便捷周到的服務(wù)規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，降低成本，調(diào)整供給結(jié)構(gòu)，使之與消費需求結(jié)構(gòu)相適應(yīng)，增強(qiáng)購房的承受能力完善和發(fā)展房地產(chǎn)金融市場，擴(kuò)大住房消費信貸，支持居民買房重視房地產(chǎn)市場總供給和總需求動態(tài)平衡，促進(jìn)有效需求的形成第十頁，共四十三頁。第一節(jié)房地產(chǎn)市場的供給和需求三、房地產(chǎn)供給（一）房地產(chǎn)供給的內(nèi)涵和特點1、房地產(chǎn)供給的涵義房地產(chǎn)供給是指生產(chǎn)者在某一特定時期內(nèi)，在每一價格水平上愿意而且能夠租售的房地產(chǎn)商品量。在生產(chǎn)者的供給中既包括了新生產(chǎn)的房地產(chǎn)商品（俗稱增量房），也包括過去生產(chǎn)的存貨（俗稱存量房）房地產(chǎn)供給要具備兩個條件：出售或出租的愿望，這主要取決于價格為主的交易條件供給能力，這主要取決于房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)實力和經(jīng)營管理水平第十一頁，共四十三頁。第一節(jié)房地產(chǎn)市場的供給和需求2、房地產(chǎn)供給的特點（1）城市土地供應(yīng)的剛性和一級市場的壟斷性（2）房地產(chǎn)供給的層次性房地產(chǎn)供給一般分為三個層次，現(xiàn)實供給層次、儲備供給層次和潛在供給層次，這三個供給層次是動態(tài)變化的?，F(xiàn)實供給層次是指房地產(chǎn)產(chǎn)品已經(jīng)進(jìn)入流通領(lǐng)域，可以隨時出售和出租的房地產(chǎn)儲備供給層次是指房地產(chǎn)生產(chǎn)者出于一定的考慮將一部分可以進(jìn)入市場的房地產(chǎn)商品暫時儲備起來不上市潛在供給層次是指已經(jīng)開工和正在建造，以及竣工但未交付使用等尚未上市的房地產(chǎn)產(chǎn)品，還包括一部分過去屬于非商品房地產(chǎn)，但在未來可能改變其屬性而進(jìn)入房地產(chǎn)市場的房地產(chǎn)產(chǎn)品第十二頁，共四十三頁。第一節(jié)房地產(chǎn)市場的供給和需求（3）房地產(chǎn)供給的滯后性房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)周期長，一般要一二年，甚至數(shù)年。較長的生產(chǎn)周期決定了房地產(chǎn)供給的滯后性，這種滯后性又導(dǎo)致了房地產(chǎn)供給的風(fēng)險性（4）房地產(chǎn)供給的時期性房地產(chǎn)供給的時期一般可分為特短期、短期和長期三種所謂特短期又稱市場期，是指市場上房地產(chǎn)生產(chǎn)資源固定不變，從而房地產(chǎn)供給量固定不變的一段時期所謂短期是指在此期間，土地等房地產(chǎn)生產(chǎn)的固定要素不變，但可變要素是可以變動的時期所謂長期是指在此期間，不但房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)所有的生產(chǎn)要素可以變動，而且可以與社會其他行業(yè)的資本互相流動，從而是對房地產(chǎn)供給產(chǎn)生較大幅度影響的一段時期第十三頁，共四十三頁。第一節(jié)房地產(chǎn)市場的供給和需求（二）決定房地產(chǎn)供給的主要因素分析1、房地產(chǎn)市場價格2、土地價格和城市土地的數(shù)量3、資金供應(yīng)量和利率4、稅收政策5、建筑材料供應(yīng)能力和建筑能力6、房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預(yù)期第十四頁，共四十三頁。第一節(jié)房地產(chǎn)市場的供給和需求（三）房地產(chǎn)供給彈性所謂房地產(chǎn)供給彈性，就是指供給的價格彈性，即房地產(chǎn)價格變動的比率所引起的其供應(yīng)量變動的比率，它表示了房地產(chǎn)供給量變動對房地產(chǎn)價格變動的反應(yīng)程度1、特短期內(nèi)房地產(chǎn)供給無彈性2、短期內(nèi)房地產(chǎn)供給彈性較小3、長期內(nèi)房地產(chǎn)供給彈性較大第十五頁，共四十三頁。第一節(jié)房地產(chǎn)市場的供給和需求（四）房地產(chǎn)市場的有效供給1、房地產(chǎn)市場有效供給的涵義在微觀經(jīng)濟(jì)上，房地產(chǎn)市場的有效供給是指現(xiàn)實供給層次中符合消費者需求的、正在或即將實現(xiàn)交換的那一部分房地產(chǎn)商品的供給量。在宏觀經(jīng)濟(jì)上，房地產(chǎn)市場的有效供給是指房地產(chǎn)商品的總供給與總需求達(dá)到均衡時的總供給2、增加房地產(chǎn)市場有效供給的主要途徑（1）在房地產(chǎn)供給的實物形態(tài)上，努力提高供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)的吻合程度（2）在房地產(chǎn)的價值形態(tài)上，努力提高供給價格與支付能力的吻合程度（3）在房地產(chǎn)供給的時期性上，努力體現(xiàn)一定超前性（4）在房地產(chǎn)供給總量上，努力提高總供給與總需求的吻合程度第十六頁，共四十三頁。第一節(jié)房地產(chǎn)市場的供給和需求四、房地產(chǎn)市場的供求均衡和非均衡（一）房地產(chǎn)市場供求均衡1、房地產(chǎn)供求均衡的涵義所謂房地產(chǎn)市場供求均衡，即供給與需求的均衡態(tài)，是指房地產(chǎn)商品的供給價格與需求價格相一致，而且供給數(shù)量與需求數(shù)量相一致時的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運行狀態(tài)第十七頁，共四十三頁。第一節(jié)房地產(chǎn)市場的供給和需求2、房地產(chǎn)供求均衡的基本原理（1）需求量和供給量的變動對房地產(chǎn)市場供求均衡的影響（2）需求和供給變動對房地產(chǎn)市場供求均衡的影響（3）房地產(chǎn)市場供求均衡原理的要義均衡態(tài)的形成是供給和需求這兩種力量相互作用、相互變化的結(jié)果均衡態(tài)的構(gòu)成要素，不但包括供給價格和需求價格相一致，而且包括供給數(shù)量和需求數(shù)量相一致，二者缺一不可在理論分析時，通常把房地產(chǎn)供給量或需求量作為房地產(chǎn)價格的函數(shù)。但在實際市場運作中，情況會復(fù)雜得多，供給量或需求量不但受多種因素影響，而且反過來對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生重大制約作用供給數(shù)量與需求數(shù)量相一致，在微觀層次上，表示某特定市場、特定房地產(chǎn)商品的供求數(shù)量相當(dāng)，供求結(jié)構(gòu)吻合。在宏觀層次上，表示一個城市或一個國家的房地產(chǎn)總供給數(shù)量與總需求數(shù)量相一致第十八頁，共四十三頁。第一節(jié)房地產(chǎn)市場的供給和需求3、房地產(chǎn)供求均衡原理的現(xiàn)實意義房地產(chǎn)供給和需求均衡態(tài)的實質(zhì)就是房地產(chǎn)商品的實現(xiàn)問題。因此，房地產(chǎn)市場的供求均衡，是房地產(chǎn)市場運行的最基本問題，也是房地產(chǎn)市場運行所追求的重要目標(biāo)第十九頁，共四十三頁。第一節(jié)房地產(chǎn)市場的供給和需求（二）房地產(chǎn)市場供求的非均衡所謂房地產(chǎn)市場供求的非均衡態(tài)，即供給與需求的失衡狀態(tài)，是指房地產(chǎn)商品的供給價格與需求價格、供給數(shù)量與需求數(shù)量之間，或者有一對不一致，或者兩者都不一致的經(jīng)濟(jì)運行狀態(tài)。它表現(xiàn)為三種狀態(tài)1、總量性供不應(yīng)求狀態(tài)這種狀態(tài)是指房地產(chǎn)市場中商品房供給總量小于需求總量的一種房地產(chǎn)供求格局，通常把這種處于總量性供不應(yīng)求狀態(tài)的房地產(chǎn)市場稱為賣方市場2、總量性供過于求狀態(tài)這種狀態(tài)通常出現(xiàn)在市場經(jīng)濟(jì)體制下，微觀經(jīng)濟(jì)層次盲目擴(kuò)大投資，宏觀經(jīng)濟(jì)層次缺乏有力調(diào)節(jié)的時期和地區(qū)3、結(jié)構(gòu)性供求失衡的狀態(tài)結(jié)構(gòu)性供求失衡有供給結(jié)構(gòu)失衡和需求結(jié)構(gòu)失衡兩種情況，而主要是商品房供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)變化趨勢不相適應(yīng)第二十頁，共四十三頁。第一節(jié)房地產(chǎn)市場的供給和需求（三）房地產(chǎn)市場供求均衡條件及其實現(xiàn)1、深化住房制度改革，積極推進(jìn)住房分配貨幣工資化2、完善房地產(chǎn)市場體系，為溝通供求創(chuàng)造良好的市場條件3、著重研究和培育商品房的有效需求，注重供給與需求的總量均衡4、以需定產(chǎn)，以需促供，注重供給與需求的結(jié)構(gòu)協(xié)調(diào)第二十一頁，共四十三頁。第二節(jié)房地產(chǎn)市場體系一、房地產(chǎn)市場體系的內(nèi)涵房地產(chǎn)市場體系的簡要定義，是指多種房地產(chǎn)市場互相聯(lián)系，互相制約所形成的市場集合體和系統(tǒng)。房地產(chǎn)市場體系是多種房地產(chǎn)市場的集合而形成的有機(jī)統(tǒng)一體房地產(chǎn)市場體系是多種房地產(chǎn)市場之間密切聯(lián)系的市場關(guān)系房地產(chǎn)市場體系是一系列房地產(chǎn)市場構(gòu)成的系統(tǒng)結(jié)構(gòu)第二十二頁，共四十三頁。第二節(jié)房地產(chǎn)市場體系二、房地產(chǎn)市場體系的結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)市場體系的構(gòu)成可以按照不同的角度進(jìn)行劃分按市場運行層次劃分一、二、三級市場按用途需要劃分住宅市場辦公樓市場商業(yè)用房市場第二十三頁，共四十三頁。第二節(jié)房地產(chǎn)市場體系房地產(chǎn)市場交易客體劃分土地市場房產(chǎn)市場房地產(chǎn)中介服務(wù)市場房地產(chǎn)金融市場物業(yè)管理市場第二十四頁，共四十三頁。第二節(jié)房地產(chǎn)市場體系（一）土地市場1、土地市場的涵義土地市場又稱為地產(chǎn)市場，是土地這種特殊商品的交易領(lǐng)域及其在流通過程中發(fā)生的經(jīng)濟(jì)關(guān)系的總和。土地市場流通的土地，主要是城市土地。建筑地塊，一般是脫胎于土地的自然狀態(tài)，經(jīng)過人類開發(fā)、加工、改造，凝結(jié)了人類的勞動，因而是由土地物質(zhì)和土地資本結(jié)合在一起的土地商品。土地市場的內(nèi)涵包括兩個方面：（1）集體土地所有權(quán)和使用權(quán)的轉(zhuǎn)移（2）國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移第二十五頁，共四十三頁。第二節(jié)房地產(chǎn)市場體系2、土地市場的特點（1）土地市場的區(qū)域性（2）土地市場的權(quán)利主導(dǎo)性（3）土地市場的低流動性（4）土地市場的壟斷性第二十六頁，共四十三頁。第二節(jié)房地產(chǎn)市場體系3、土地市場的作用(1)有利于制止非法地產(chǎn)交易和進(jìn)行公開、有序、合法的地產(chǎn)交易(2)有利于提高土地使用效率(3)有利于房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展(4)有利于對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控第二十七頁，共四十三頁。第二節(jié)房地產(chǎn)市場體系（二）房產(chǎn)市場l、房產(chǎn)市場的涵義房產(chǎn)市場是以房產(chǎn)作為交易對象的流通市場，也是房屋商品交換關(guān)系的總和。房產(chǎn)市場流通的房產(chǎn)，是有一定的房屋所有權(quán)和使用權(quán)的房屋財產(chǎn)。狹義的房產(chǎn)，是指已經(jīng)脫離了房屋生產(chǎn)過程的屬于地上物業(yè)的房屋財產(chǎn)；廣義的房產(chǎn)，是指房屋建筑物與宅基地作為一個統(tǒng)一體而構(gòu)成的財產(chǎn)，亦包含相應(yīng)的土地使用權(quán)在內(nèi)第二十八頁，共四十三頁。第二節(jié)房地產(chǎn)市場體系2、房產(chǎn)市場的細(xì)分及其特點從交易對象區(qū)分，房產(chǎn)市場可劃分為住宅市場與非住宅市場根據(jù)住宅的檔次，可細(xì)分為豪華型、舒適型、經(jīng)濟(jì)實用型和保障型非住宅用房市場進(jìn)而可細(xì)分為辦公、商用、廠房、倉庫等其主要特點：（1）房產(chǎn)市場的供給和需求的高度層次性和差別性（2）房產(chǎn)市場交易對象和交易方式的多樣性（3）房產(chǎn)市場消費和投資的雙重特性（4）房產(chǎn)市場供給和需求的不平衡性第二十九頁，共四十三頁。第二節(jié)房地產(chǎn)市場體系3、房產(chǎn)市場的作用房產(chǎn)市場是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行社會再生產(chǎn)的基本條件，并可帶動建筑業(yè)、建材工業(yè)等諸多產(chǎn)業(yè)發(fā)展房產(chǎn)市場通過市場機(jī)制，及時實現(xiàn)房產(chǎn)的價值和使用價值，可提高房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)房產(chǎn)資源的有效配置和房產(chǎn)建設(shè)資金的良性循環(huán)房產(chǎn)市場能引導(dǎo)居民消費結(jié)構(gòu)合理化，有利于改善居住條件，提高居民的居住水平第三十頁，共四十三頁。第二節(jié)房地產(chǎn)市場體系（三）房地產(chǎn)中介服務(wù)市場1、房地產(chǎn)中介服務(wù)市場的涵義房地產(chǎn)中介服務(wù)市場是服務(wù)于房地產(chǎn)交易和經(jīng)濟(jì)活動的場所，是這種服務(wù)商品在交易中發(fā)生的一切經(jīng)濟(jì)關(guān)系的總和。房地產(chǎn)中介服務(wù)市場主要包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、房地產(chǎn)估價和房地產(chǎn)信息咨詢?nèi)蟛糠謴氖路康禺a(chǎn)中介服務(wù)的機(jī)構(gòu)，包括房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)、顧問公司、房地產(chǎn)代理策劃或營銷公司、房地產(chǎn)中介或置換公司、房地產(chǎn)估價所和房地產(chǎn)交易中心或交易所等第三十一頁，共四十三頁。第二節(jié)房地產(chǎn)市場體系2、房地產(chǎn)中介服務(wù)市場的作用房地產(chǎn)中介服務(wù)市場對于加快房地產(chǎn)商品的交易，理順流通環(huán)節(jié)，拓展房地產(chǎn)市場，有著其他市場不可替代的作用發(fā)達(dá)的中介服務(wù)是房地產(chǎn)市場成熟的重要標(biāo)志第三十二頁，共四十三頁。第二節(jié)房地產(chǎn)市場體系3、房地產(chǎn)中介服務(wù)市場的培育（1）大力發(fā)展中介機(jī)構(gòu)，構(gòu)建大型房地產(chǎn)中介企業(yè)（2）規(guī)范管理，提高中介機(jī)構(gòu)服務(wù)質(zhì)量（3）加強(qiáng)人才培訓(xùn)，不斷提高從業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)、敬業(yè)精神和行業(yè)的整體實力及形象（4）加強(qiáng)現(xiàn)代化建設(shè)，提高經(jīng)營管理水平。特別是要建立和完善房地產(chǎn)信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，進(jìn)一步發(fā)展網(wǎng)上交易、電子商務(wù)第三十三頁，共四十三頁。第二節(jié)房地產(chǎn)市場體系（四）房地產(chǎn)金融市場房地產(chǎn)金融市場是指與房地產(chǎn)開發(fā)、生產(chǎn)、流通、消費相聯(lián)系的資金融通活動的領(lǐng)域和場所，是房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)互相融合和滲透的產(chǎn)物房地產(chǎn)金融市場的具體業(yè)務(wù)包括：房地產(chǎn)生產(chǎn)性開發(fā)貸款證券（股票、債券）融資房地產(chǎn)信托住房消費信貸即購房抵押貸款住房公積金房地產(chǎn)保險房地產(chǎn)金融市場對于支持房地產(chǎn)開發(fā)特別是住宅建設(shè)，提高購房能力，擴(kuò)大住宅消費，改善居住條件發(fā)揮著十分重要的作用房地產(chǎn)金融市場也是國家實施宏觀調(diào)控的重要手段第三十四頁，共四十三頁。第二節(jié)房地產(chǎn)市場體系（五）物業(yè)管理市場1、物業(yè)管理市場的涵義物業(yè)管理市場是物業(yè)管理企業(yè)為物業(yè)業(yè)主或使用人所提供的商品性勞務(wù)活動的市場，本質(zhì)上是一種服務(wù)性市場。物業(yè)管理市場有兩個主體，其供給主體是各類物業(yè)管理企業(yè)和專業(yè)服務(wù)企業(yè)；需求主體是業(yè)主或非業(yè)主使用人2、物業(yè)管理市場的特點（1）服務(wù)性（2）契約性（3）雙向選擇性（4）職能的雙重性第三十五頁，共四十三頁。第二節(jié)房地產(chǎn)市場體系3、物業(yè)管理市場的發(fā)展趨勢一是物業(yè)管理企業(yè)化二是物業(yè)管理專業(yè)化三是物業(yè)管理社會化四是物業(yè)管理市場化五是物業(yè)管理智能化第三十六頁，共四十三頁。第三節(jié)房地產(chǎn)市場的運行一、房地產(chǎn)市場的功能1、傳遞信息的功能2、優(yōu)化房地產(chǎn)資源配置，提高經(jīng)營效益的功能3、促進(jìn)勞動生產(chǎn)率提高的功能4、調(diào)節(jié)和再分配國民收入的功能5、理順流通環(huán)節(jié)的功能6、促進(jìn)住房消費和優(yōu)化消費結(jié)構(gòu)的功能第三十七頁，共四十三頁。第三節(jié)房地產(chǎn)市場的運行二、房地產(chǎn)市場運行機(jī)制（一）房地產(chǎn)市場運行機(jī)制的內(nèi)涵房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)交易關(guān)系的總和。要使房地產(chǎn)交易關(guān)系得以形成，必須具備下列三個要素：一是房地產(chǎn)交易主體，包括供給主體（賣方）和需求主體（買方）。供給主體即從事房地產(chǎn)交易的賣方當(dāng)事人，包括國有土地使用權(quán)的法人代表，房地產(chǎn)開發(fā)商、建筑商、中介商，以及與房地產(chǎn)交易有關(guān)的一般企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)和居民等等。需求主體即房地產(chǎn)買方當(dāng)事人，包括購買生產(chǎn)經(jīng)營性用房和購買居住用房的消費者。二是房地產(chǎn)交易客體——土地或物業(yè)。三是房地產(chǎn)交易法規(guī)及其監(jiān)督者、市場管理者第三十八頁，共四十三頁。第三節(jié)房地產(chǎn)市場的運行（二）房地產(chǎn)市場的主要運行機(jī)制1、動力機(jī)制動力機(jī)制就是在房地產(chǎn)企業(yè)的動力和經(jīng)濟(jì)利益之間產(chǎn)生相互制約和相互協(xié)調(diào)的一種內(nèi)在聯(lián)系的市場運行形式和手段。2、價格機(jī)制價格機(jī)制就是指使價格規(guī)律發(fā)揮作用的市場運行的形式和手段，即由市場上供求關(guān)系的變動引起的價格的上下波動的表現(xiàn)形式，以及通過價格波動的作用促使供求趨向一致，價格與價值趨向均衡的手段3、供求機(jī)制供求機(jī)制就是用于調(diào)節(jié)市場供給與需求之間關(guān)系的市場運行的形式和手段4、競爭機(jī)制競爭機(jī)制就是市場競爭的形式和手段。主要是指發(fā)生在同類房地產(chǎn)商品的不同房地產(chǎn)企業(yè)間，為爭奪市場、資金、人才及先進(jìn)技術(shù)等，通過價格競爭、質(zhì)量競爭、服務(wù)競爭等手段，以較高的質(zhì)量和低廉的價格戰(zhàn)勝對手的行為方式第三十九頁，共四十三頁。第三節(jié)房地產(chǎn)市場的運行三、房地產(chǎn)市場分級運行（一）房地產(chǎn)市場分級運行的概念在現(xiàn)實房地產(chǎn)市場上，房地產(chǎn)商品的交易和流通實際上是在三個具有不同運行特征的層次上進(jìn)行的1、房地產(chǎn)一級市場的涵義及其特征房地產(chǎn)一級市場主要是土地所有權(quán)和使用權(quán)出讓的市場，是由以土地使用權(quán)縱向出讓為內(nèi)容的土地批租市場、土地租賃市場，以及同步進(jìn)行的土地征購市場組成第四十頁，共四十三頁。第三節(jié)房地產(chǎn)市場的運行2、房地產(chǎn)二級市場的含義及其特征房地產(chǎn)二級市場主要是房地產(chǎn)增量市場土地開發(fā)企業(yè)在合同規(guī)定的批租期內(nèi)，將已開發(fā)好的土地按批租合同規(guī)定