企業(yè)價值評估

第一節(jié)宏觀經(jīng)濟環(huán)境現(xiàn)狀分析下文將根據(jù)國內(nèi)生產(chǎn)總值、消費者物價指數(shù)、固定資產(chǎn)投資、社會消費品零售總額、進出口總額及貨幣供應(yīng)量等指標的歷史數(shù)據(jù)及其變動趨勢分析當(dāng)前中國宏觀經(jīng)濟的現(xiàn)狀與面臨的問題。一、國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)國內(nèi)生產(chǎn)總值（GrossDomesticProduct）指按市場價格計算的一個國家（或地區(qū)）所有常住單位在一定時期內(nèi)生產(chǎn)活動的最終成果。該指標是宏觀經(jīng)濟中最受關(guān)注的經(jīng)濟統(tǒng)計數(shù)字，因為它被認為是衡量國民經(jīng)濟發(fā)展情況最重要的一個指標[1][1]國家統(tǒng)計局：《中國統(tǒng)計年鑒2008》，中國統(tǒng)計出版社，2009年（一）GDP趨勢分析圖2-1.2005-2009年國內(nèi)生產(chǎn)總值資料來源：國家統(tǒng)計局，2010年2月圖2-2.1979-2009年國內(nèi)生產(chǎn)總值增長率資料來源：根據(jù)國家統(tǒng)計局《2008年統(tǒng)計年鑒》，2009年國民經(jīng)濟與社會發(fā)展統(tǒng)計公報繪制2009年國內(nèi)生產(chǎn)總值335,353億元，比上年增長8.7%，繼2008年較上年增長9%后，連續(xù)兩年呈個位數(shù)增長。2009年，中國國內(nèi)生產(chǎn)總值已達日本的96%，是當(dāng)今世界上第三大經(jīng)濟體，若非日元增值的影響，2009年中國就已實現(xiàn)對日本的歷史性超越。然而，近兩年來中國經(jīng)濟增長速度明顯放緩。由圖2-2可見，改革開放30年來，中國經(jīng)濟呈周期性增長，有三個相對高點：1984年增長15.2%，1992年增長14.2%，2007年增長11.9%；亦有兩個相對低點：1989年增長4.1%，1999年增長7.6%。筆者認為，近30年大至可分為三個經(jīng)濟周期：第一個周期為10年（1979-1989）；第二個周期亦為10年（1990-1999）；第三個周期以2007年為頂點，從2000年-2007年，中國經(jīng)濟連續(xù)8年持續(xù)增長，但由2008年開始步入調(diào)整期。第一次調(diào)整歷經(jīng)5年（1985-1989），第二個調(diào)整期歷經(jīng)7年（1993-1999），可以預(yù)見，伴隨著中國經(jīng)濟總量的提升，以及在世界范圍內(nèi)地位的提高，第三個調(diào)整期時間會更長，至少2015年后方可實現(xiàn)兩位數(shù)增長。（二）三大需求對GDP增長的貢獻表2-1：2009年三大需求對GDP增長的貢獻歡項卻初目僚2009妻年朝最終消費對宴GDP滑的貢獻率（返%瓜）嘴52.5恰最終消費對壞GDP暮的拉動（百訓(xùn)分點）擇4.6混資本形成對心GDP天的貢獻率（寺%饒）形92.3潮資本形成對額GDP嘴的拉動（百工分點）恒8.0弊凈出口對籮GDP禁的貢獻率（陰%告）雹-44.8插凈出口對棋GDP丹的拉動（百孤分點）雜-3.系9腿生產(chǎn)法博GDP沿不變價增長鉗速度（歸%浸）筑8.7資料來源：國家統(tǒng)計局，2010年2月在家電汽車摩托車下鄉(xiāng)、減半征收小排量汽車購置稅，減免住房交易相關(guān)稅費等一系列刺激消費政策下，2009年最終消費對GDP的拉動為4.6%，對GDP的貢獻率達52.5%，略高于2008年45.7%的貢獻率水平。2009年中國經(jīng)濟增長主要依靠投資拉動，資本形成對GDP的貢獻高達92.3%。2009年凈出口對GDP的影響則是負面的，其對GDP的拉動為-3.9%。圖2-3.1979-2009年三大需求對GDP的貢獻弦資料來源：振根據(jù)國家統(tǒng)憤計局《20魄08年統(tǒng)計其年鑒》，2竊009年三鎖大需求對G浴DP增長的穴貢獻繪制預(yù)由圖2-3姜可見，改革射開放初期，鑼中國經(jīng)濟主財要依靠最終笨消費拉動。巷20世紀8和0年代中期搖，因為國家損建設(shè)需要大野量的外匯，待于是中國經(jīng)大濟定位為出念口導(dǎo)向型，僚凈出口對發(fā)闖展經(jīng)濟起著燒日益重要的誤作用。進入繼新千年后，側(cè)隨著中國加往入WTO，線國內(nèi)勞動密易集型出口企獨業(yè)、加工貿(mào)美易企業(yè)獲得校了迅猛的發(fā)撓展，200糖5年后，凈春出口對GD摘P的貢獻穩(wěn)邊定保持在2周0%左右。你2008年扶7月，美國芬金融海嘯引榴發(fā)全球性經(jīng)違濟危機，凈估出口對該年怠GDP的貢斥獻滑落至9華.2%，2朗009年進瑞一步下滑至擴-44.8塑%。狂通過分析圖助2-2與圖局2-3，我容們還發(fā)現(xiàn)了兄一個有趣的奏現(xiàn)象。30銹年來中國經(jīng)拐濟成長唉有豐三個相對高繁點：198凝4年、19懷92習(xí)年搬、2007怕年。而資本洪形成對GD丹P的貢獻也密有三個高點湖：1985像年80.9旁%、199英3年78.彩6%、20剃09年92巧.3%，分尺別發(fā)生在各覺相對高點后堆的1－2年蛋。可見，在馳中國經(jīng)濟步裙入階段性調(diào)贏整期后，短支期內(nèi)政府均缺通過刺激投久資來保增長憐，但擴大投廈資只能刺激燦經(jīng)濟短期內(nèi)該增長。無一搭例外的是，肺在巨額投資濾后中國經(jīng)濟避仍將踏入漫廟長的調(diào)整期撞。在此，我醬們估計，今胳后的幾年，菜中國經(jīng)濟將佛不可避免地裙步入調(diào)整期擇。老二、渣消費者物價洋指數(shù)(CP致I)燈消費價格指攜數(shù)個（竟Consu唇merP竹rice三Index秀）楊是反映一定袍時期內(nèi)城鄉(xiāng)腐居民所購買順的生活消費禿品價格和服澇務(wù)項目價格誼變動趨勢和誠程度的相對蠻數(shù)，通常作捉為觀察通貨剛膨脹水平的惡重要指標[1]國家統(tǒng)計局：《中國統(tǒng)計年鑒2008》，中國統(tǒng)計出版社，2009年叼[1]國家統(tǒng)計局：《中國統(tǒng)計年鑒2008》，中國統(tǒng)計出版社，2009年燃圖2-4臭.毫近12個月羅CPI的運朱行狀況佳資料來源：付國家統(tǒng)計局承，2010碗年3月鋪2009傲年居民消費洲價格比上年按下降島0.7%早，其中巷7會月份為最低剩點，同比下努降淘1.806座%馳，籌8絕月份后，伴曠隨著屋M1強的高速增長橫，衫CPI孝已連續(xù)敲7熔個月增長，膨2010類年幕2域月禾CPI局同比增長泄2.7%騙，不但創(chuàng)近提15盟個月以來的釋新高，還一斬舉推動刮銀行揀一年期存款駱重回磚“掙負利率睜”港時代（目前掙一年期存款鼻利率為弊2.25識%牢）。鎖考慮到中國右兩年新增么4債萬億投資的竿刺激方案（汪截止秧2010蝕年底）與近臂期流動性漸嫩強的趨勢，喜我們認為駛2010勒年中國于CPI圾還將持續(xù)走威高，預(yù)計全協(xié)年通貨膨脹搏率將達藍3.5%舉左右。醫(yī)三、借固定資產(chǎn)投厚資帽固定資產(chǎn)投碑資是以貨幣摟形式表現(xiàn)的盡在一定時期絡(luò)內(nèi)全社會建考造和購置固禾定資產(chǎn)的工犁作量以及與匆此有關(guān)的費絨用的總稱。驗該指標是反芒映固定資產(chǎn)吉投資規(guī)模、赴結(jié)構(gòu)和發(fā)展且速度的綜合格性指標洲，癥又是觀察工百程進度和考斃核投資效果客的重要依據(jù)[2]同上。無[2]同上。貫圖涌2-5燒.血2005-姥2009識年固定資產(chǎn)責(zé)投資糞資料來源：倦根據(jù)200蠅9年國民經(jīng)棗濟與社會發(fā)個展統(tǒng)計公報厚繪制季由圖裙2-5谷可知：園2005櫻年蜘－滾2008凈年，全社會領(lǐng)固定資產(chǎn)投端資一直保持朋25%雹左右的增長信速度。菌2009隔年，固定資年產(chǎn)投資的增羅長率更是達糠到了感30.1%根。魚2008植年爆發(fā)的世遭界經(jīng)濟危機盡對中國出口榴導(dǎo)向性經(jīng)濟劫造成了很大今的沖擊。街2008輔年第四季度握，中國出口壓開始大幅下確降?？紤]到衣這種局勢仍哨將持續(xù)較長隆一段時間，聞中央政府為公抵御國際經(jīng)釀濟環(huán)境的不徹利影響，遂遙推出了從沸2008素年四季度到固2010特年底約兩年吧間，中央政葉府?dāng)M新增投布資替1.18狠萬億元，加獨上地方和社謎會投資總規(guī)吹模共約掛4倘萬億元的經(jīng)靜濟刺激方案掙。筆者認為張中國政府推爭出的救市計籮劃可以拉動仇內(nèi)需，因此陰預(yù)計西2010殼年中國的全亞社會固定資余產(chǎn)投資仍將漂保持謊30%棉的增長，民2010膨年后，隨著旅政府救鼻市政策的退催出，仍將回哄到經(jīng)濟危機恭爆發(fā)前的年即增長20%蒼－25%的投水平。脊四、中社會消費品稻零售總額煙社會消費品封零售總額是努指各行業(yè)售據(jù)予城鄉(xiāng)居民敬用于生活消芝費的商品和山社會集團用聯(lián)于公共消費純的商品之總售量。是研究浸人民生活水提平、社會零浸售商品購買控力、社會生娛產(chǎn)、貨幣流嶄通和物價的壟發(fā)展變化趨殘勢的重要資在料[1]國家統(tǒng)計局：《中國統(tǒng)計年鑒2008》，中國統(tǒng)計出版社，2009年雜[1]國家統(tǒng)計局：《中國統(tǒng)計年鑒2008》，中國統(tǒng)計出版社，2009年計圖偽2-6絮.悠20萄05-20鵝09糕年社會消費絲品零售總額翁資料來源：攜根據(jù)200帶9年國民經(jīng)色濟與社會發(fā)熱展統(tǒng)計公報萄繪制史由圖令2-6軌可見，近年功來中國社會纏消費品零售革總額持續(xù)增族長，冬2008反年增長率更萬是高達昨21.6%立，敘2009腹年增速有所潑放緩，回落戶至慕15.5%深。擺中國內(nèi)需占烤經(jīng)濟總量的改1/3強，灶而美國的這善一比例則在耕70%以上策，其他多數(shù)獄發(fā)展中國家省內(nèi)需占經(jīng)濟蹲總量的比例犬也在65%棵－70%。忘多數(shù)歐洲國原家為55%架－記65%。即豎使是其他奉膜行節(jié)儉的亞仔洲國家，消咱費也能占到院其國內(nèi)生產(chǎn)繁總值(GD我P)的50廢%糖－逐60%[1]華爾街日報(2009年12月8日)，中國經(jīng)濟再平衡面臨的難點，在線檢索日期：2010年3月8日款。贈3月5日競，溫家寶總說理在201遮0年政府工寶作報告中指飲出，把擴大盤內(nèi)需作為長拒期戰(zhàn)略方針伯，堅定不移因地實行互利蕩共贏的開放肝戰(zhàn)略，加快咽形成內(nèi)需外論需協(xié)調(diào)拉動僻經(jīng)濟增長的膠格局[2]人民網(wǎng)(2010年3月5日)，溫家寶作政府工作報告，在線檢索日期：2010年3月6日獨。有鑒于此榆，筆者認為頌，未來較長攪時間內(nèi)，中[1]華爾街日報(2009年12月8日)，中國經(jīng)濟再平衡面臨的難點，在線檢索日期：2010年3月8日[2]人民網(wǎng)(2010年3月5日)，溫家寶作政府工作報告，在線檢索日期：2010年3月6日儲五、宗進出口總額利進出口總額耍是指實際進益出我國國境產(chǎn)的貨物總金勇額。該指標抄反映了國家跨經(jīng)濟對外開溉放的發(fā)展和速企業(yè)經(jīng)濟的誰活躍程度。懶圖2-7臥.服2005-患2009年泥貨物進出口競總額朋資料來源：牲根據(jù)200挎9年國民經(jīng)俯濟與社會發(fā)睜展統(tǒng)計公報毛繪制到由圖2-7露可見，20德05年－2乏007年，刪中國對外貿(mào)胖易一直保持煩每年23%刮以上的高增槽長。受全球宜經(jīng)濟危機的昆影響，20方08年中國混對外貿(mào)易增嬸長率回落至燭17%，2這009年更披是呈現(xiàn)負增贈長，同比下楊降13.9凳%。但即使位如此，中國改的貿(mào)易順差鉤仍在2萬億爭美元左右。汁2008年主諾貝爾經(jīng)濟童學(xué)獎獲得者率保羅?克魯駱格曼(Pa列ulKr立ugman中)在新年夜事刊于《紐約極時報》(N皺ewYo事rkTi屈mes)的宰專欄他寫道死，中國實施存重商主義政錢策，將貿(mào)易句順差刻意保梳持于高位。琴而在當(dāng)前的媽蕭條世道下份，坦白地說協(xié)，這種政策業(yè)是掠奪性的漫。筋海關(guān)總署統(tǒng)工計數(shù)據(jù)顯示觀，2010膜年2月中國記出口同比增狼長45.7殺%海，創(chuàng)下了歷嫌年同期的歷東史新高。不表過，商務(wù)部畏長驅(qū)陳德銘循日前指出，崇我國的出口民剛剛出現(xiàn)一缺些恢復(fù)性的藏增長，需要濟兩三年時間盈才能恢復(fù)到此2008年取的水平，從顫當(dāng)前移全球經(jīng)濟格獨局的不確定薦、不穩(wěn)定性藥來醒看，這種增座長是非常脆烘弱的。目前莫，大多數(shù)分柏析預(yù)計，隨飄著出口情況卸的繼續(xù)好轉(zhuǎn)撫，2010戶年人民幣升就值壓力較大押。巴克萊資代本預(yù)計20設(shè)10年人民污幣將逐步溫教和升值5繼%溝左右。申銀鉤萬國宏觀分愚析師李慧勇菌認為，人民劣幣全年升值杯幅度為3份%源－5案%渣。安信證券京首席經(jīng)濟學(xué)飲家高善文指支出，出口強丑勁反彈成為車人民幣匯率串調(diào)整的重要如契機。人民猴幣匯率與一具籃子貨幣掛述鉤只是時間校問題，預(yù)計幟年內(nèi)一定會鑄實現(xiàn)。軟筆者認為，災(zāi)受預(yù)期人民攪幣升值的影帖響，加之當(dāng)旱前全球經(jīng)濟掘走勢尚不明巖朗，未來中姜國進出口無吧法同經(jīng)濟危由機前般高增僑長，但有望赴實現(xiàn)平穩(wěn)增逼長。胸六、客貨幣供應(yīng)量貼狹義貨幣又孝稱M1，是丈流通中現(xiàn)金器、企業(yè)活期恢存款、機關(guān)永團體部隊存怠款、農(nóng)村存森款和個人持突有的信用卡召類存款的總扒和。廣義貨有幣又稱M2到，除狹義貨核幣外，還包易含城鄉(xiāng)居民濱儲蓄存款、任企業(yè)存款中發(fā)具有定期性具質(zhì)的存款、蝕信托類存款蹦和其他存款貿(mào)。M1反映惡著經(jīng)濟中的臥現(xiàn)實購買力禽；M2則還鋪反映潛在的壁購買力。若斷M1增速較律快，則消費師和終端市場趴活躍，出現(xiàn)產(chǎn)通貨膨脹；周若M2增速奔較快，則投符資和中間市唯場活躍，出漢現(xiàn)資產(chǎn)泡沫燙。耽圖2-8杏.膛近24個月賊M1、M2孤與上年同期涌增長率傭資料來源：辜根據(jù)中國人滔民銀行20酬07年-2勇009年貨宮幣供應(yīng)量表狹繪制來由圖揀2-8匹可見，從撐2008辮年觀5另月起，很M2蜂的增幅開始栽超過購M1撓。淡2008膛年求11誠月，艷M1衛(wèi)、完M2誰的增長率達招到近期的最攤低點。餓2009哭年秒1企月，宰M2昆、礙M1喉增速缺口最蝦大，為云12%需，流動性緊銜縮較為嚴重響。辛2009直年，行M2谷平穩(wěn)增長，輝而爪M1絮則高速增長拘，僚11嶼月份較上年滲同期增長達禾到枝34.6%廳。羅2009柜年嫂9返月，在歷經(jīng)愚17羊個月后，假M眠1帖的增速召首秀度超過顫M臣2虜且持續(xù)至今觀，導(dǎo)致便2010餃年中國經(jīng)濟守面臨著通貨灣膨脹的壓力尾。呈第二節(jié)醉宏觀經(jīng)濟政要策分析奮2010年族3月5日雪9時，十一患屆全國人民繳代表大會第澤三次會議在迎京開幕。國儲務(wù)院總理溫州家寶作政府就工作報告。災(zāi)該報告提出耗了2010愿年中國經(jīng)濟屯社會發(fā)展的兼主要預(yù)期目月標是：國內(nèi)笨生產(chǎn)總值增礙長8%左右值，主要是強責(zé)調(diào)好字當(dāng)頭捆，引導(dǎo)各方襖面把工作重產(chǎn)點放到轉(zhuǎn)變要經(jīng)濟發(fā)展方岔式、調(diào)整經(jīng)詠濟結(jié)構(gòu)上來蠅；城鎮(zhèn)新增碧就業(yè)900悔萬人以上，思城鎮(zhèn)登記失鏡業(yè)率控制在哀4.6%以兇內(nèi)；居民消暮費價格漲幅暈3%左右；嗚國際收支狀泉況改善。為佩完成預(yù)期目親標，溫家寶殃總理還指出證了2010神年政府應(yīng)抓利好的工作。酸下文將就報屑告分別從貨剝幣政策、財貸政政策對宏測觀經(jīng)濟展開稈分析。免一、邊貨幣政策扭溫家寶總理響在2010瓣年政府工作趕報告中指出喚，中國將繼茫續(xù)實施適度家寬松的貨幣浮政策，今年緞廣義貨幣M膨2增長目標醒為17%左患右，新增人望民幣貸款7壞.5萬億元鄭左右；并繼灰續(xù)完善人民氧幣匯率形成欄機制，保持檔人民幣匯率顯在合理、均炭衡的水平上銜基本穩(wěn)定。斯一般而言，而寬松的貨幣男政策會刺激欠經(jīng)濟增長，其但亦會增強統(tǒng)流動性，加識劇通脹；從強緊的貨幣政昨策則相反。丘2010年叮3月6日上仰午10點棵，中國人民肅銀行行長周湯小川在回答耐德國法蘭克盯福匯報記者命提問時指出韻，2010斤年中國仍舊柳實行適度寬好松的貨幣政擋策，但與此嬸同時也要高絨度關(guān)注通貨迫膨脹和其他狡方面經(jīng)濟指漿標的變化，割要管理好通證貨膨脹的預(yù)吸期。穗就M2增長話率而言，2角010年增霉長目標17竭%遠低于2餃009年實勉際執(zhí)行水平社，筆者認為茶，2010窗年中國實施隱適度寬松的處貨幣政策將猾有利于經(jīng)濟淹的增長，但次對能否有效柜地將全年通促貨膨脹控制殖在3%以內(nèi)刑尚存疑問。嗎二、宗財政政策杰溫家寶總理警還指出，2傍010年中辦國將繼續(xù)實師施積極的財押政政策。具壇體說來：藝一是保持適擁度的財政赤巖字和國債規(guī)偏模。今年擬雙安排財政赤從字10,5廟00億元，釘其中中央財喪政赤字8,孟500億元驅(qū)，繼續(xù)代發(fā)狠地方債2,勉000億元公并納入地方撞財政預(yù)算。岸二是繼續(xù)實蘋施結(jié)構(gòu)性減熟稅政策，促輝進擴大內(nèi)需胸和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)拖調(diào)整。英三是優(yōu)化財嶄政支出結(jié)構(gòu)豈，有保有壓骨，把錢花在悼刀刃上。繼詠續(xù)向系“暢三農(nóng)覽”疊、民生、社途會事業(yè)等領(lǐng)悠域傾斜，支伸持節(jié)能環(huán)保膠、自主創(chuàng)新戶和欠發(fā)達地氧區(qū)的建設(shè)。希四是切實加貿(mào)強政府性債魔務(wù)管理，增汗強內(nèi)外部約然束力，有效方防范和化解返潛在財政風(fēng)暢險。同時，芹要依法加強怠稅收征管和堵非稅收入管爭理，嚴厲打央擊偷騙稅行穗為，做到應(yīng)慢收盡收。渠銀河證券認燦為：201廢0年的財政探預(yù)算，財政蕩赤字和公共偶投資的規(guī)模等保持適度，狹對實現(xiàn)經(jīng)濟生平穩(wěn)較快發(fā)胞展和億“謙調(diào)結(jié)構(gòu)、促嘗轉(zhuǎn)變得”蛛將起到關(guān)鍵讀作用。首先翻，目前經(jīng)濟條增長的內(nèi)生善動力不強，勾民間和社會掩投資的意愿喬還不強，政鑼府的公共投鑄資仍將起到勒領(lǐng)跑的作用辮。其次，2玩010年政雜府公共投資跨著力優(yōu)化投薯資結(jié)構(gòu)，重雪點支持保障揭性住房、農(nóng)升村基礎(chǔ)設(shè)施棍、教育和衛(wèi)組生事業(yè)、節(jié)跑能環(huán)保和生翅態(tài)建設(shè)崗，以及嗓結(jié)構(gòu)調(diào)整領(lǐng)鞭域等，資金構(gòu)安排主要用贊于項目續(xù)建容和收尾[1]金融界([1]金融界(2010年3月17日)，銀河證券：積極的財政政策對經(jīng)濟回升具決定性作用，在線檢索日期：2010年3月29日評我們認為，逃2010年燕中國實施積研極的財政政禽策將有助于勺拉動投資和睡內(nèi)需，進而涂促進經(jīng)濟增慶長和經(jīng)濟結(jié)評構(gòu)調(diào)整，并浸實現(xiàn)201相0年GDP庭增長8%的糧目標。鍬第三節(jié)何宏觀經(jīng)濟未峰來趨勢及其仰對房地產(chǎn)行汪業(yè)的影響紐一、累宏觀經(jīng)濟未魔來趨勢工通過上文對染中國宏觀經(jīng)轎濟現(xiàn)狀與宏固觀經(jīng)濟政策購的分析，我辭們對中國宏論觀經(jīng)濟的未緒來走勢作如迅下判斷：測（一）惠改變經(jīng)濟發(fā)潑展方式、調(diào)柴整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)沾勢在必行岡1.沙世界經(jīng)濟復(fù)哄蘇的基礎(chǔ)仍姓然脆弱，金嫂融領(lǐng)域風(fēng)險盈沒有完全消迷除，各國刺壩激政策退出獲抉擇艱難，津加之人民幣祝升值壓力，井貿(mào)易保護主歪義抬頭，未編來中國出口團將會轉(zhuǎn)為平鈔穩(wěn)增長，對票中國經(jīng)濟增借長的貢獻有侍限。冒2.畝依靠投資發(fā)評展經(jīng)濟不可筐持續(xù)，隨著沸政府刺激政砍策的退出，梯未來中國經(jīng)拘濟的增速會桂逐漸放緩?；?.墓中國政府把攝擴大內(nèi)需作型為拉動經(jīng)濟驕增長的長期穗戰(zhàn)略方針，雅筆者認為，寇未來數(shù)年中胖國內(nèi)需可望用實現(xiàn)高速增側(cè)長，而后轉(zhuǎn)訂為平穩(wěn)增長循。牛（二）焰2010年帆有望成功保際八，但刺激浴政策退出艱扯難，通脹壓旨力較大考2010年郵中國政府將逼采取適度寬連松的貨幣政厘策和積極的容財政政策，必并通過新增鵝公共投資、哈優(yōu)化投資結(jié)回構(gòu)等舉措刺餡激經(jīng)濟增長壯，但CPI駝連續(xù)7個月貝上升，M1碌、M2雙雙蓬走高，流動堪性過剩局面揉初現(xiàn)。中央啦政府提出了貼全年居民消伙費價格上漲牲3%，M2好增長17%蹈的目標，近埋期內(nèi)已連續(xù)魂2次提高存娛款準備金并泛調(diào)整央票利年率以娘降低運流動性，如買何在保增長依與控通脹之駁間平衡將是腐2010年捐中國政府的探主要難題。得另外，隨著顛今年2月份樓以來出口的汽好轉(zhuǎn)，要求干中國政府退綿出刺激經(jīng)濟刪政策的呼吁灣也愈來愈多對，中國政府突如何抉擇也妖是2010袋年的一大看示點。懸（三）就未來五年內(nèi)狂中國經(jīng)濟年尺增長8%左挺右，其后方傅能轉(zhuǎn)入高速怎增長歐2008年蓮金融危機導(dǎo)冰致全世界范吳圍內(nèi)的經(jīng)濟僚增長放緩乃沿至衰退，中伏國經(jīng)濟亦無買法獨善其身端，在連續(xù)8懲年增長后步音入調(diào)整期。信中國政府采濁取了一系列彩刺激政策和滲調(diào)控手段以頑實現(xiàn)中國經(jīng)聽濟摧“團軟著陸波”堅。我們認為敗，雖然當(dāng)前壁世界經(jīng)濟復(fù)輝蘇緩慢且脆鼠弱，但在中專央政府宏觀組經(jīng)濟政策的鑼引導(dǎo)下，未罷來中國經(jīng)濟紛將逐漸改變括其般發(fā)展方式，司內(nèi)需對經(jīng)濟幅增長的貢獻健將日益加大然。我們估計幣，未來五年氏間，中國經(jīng)忽濟年增長虎率約為叉8%；待該請調(diào)整期結(jié)束瞞，中國經(jīng)濟租有驚望恢復(fù)兩位叢數(shù)增長。隨適著中國全面蜘邁入小康社咬會，城鎮(zhèn)化濕、工業(yè)化的度逐步深入，湯基礎(chǔ)建設(shè)和扭房地產(chǎn)開發(fā)宮的投資機會鎮(zhèn)將逐遵漸淺減少，均2030年宏前后中國經(jīng)坦?jié)鲩L速度緒可能降至慶6%左右，碎實現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)微展；根據(jù)中終共中央關(guān)于猶經(jīng)濟建設(shè)的較目標，扎至2050煙年左右杜中國將鬧達到中等發(fā)趨達國家水平鳥，和此時基礎(chǔ)設(shè)震施已基本齊好備，經(jīng)濟總范量很大，中肥國經(jīng)濟將轉(zhuǎn)丸入齊平穩(wěn)增長賣（參考當(dāng)今論發(fā)達國家水孔平，屆時年是增長率約為好3%跳）煌。渠二、監(jiān)對中國房地組產(chǎn)行業(yè)的影傳響句2009年無房地產(chǎn)開發(fā)盤投資36,券232億元[1]國家統(tǒng)計局(2010年1月19日)，2009年全國房地產(chǎn)市場運行情況，在線檢索日期：2010年3月2日貨，比上年增躬長16.1匯%。200氧9年房地產(chǎn)肚開發(fā)投資占糧GDP的比業(yè)重為10.星804%，跑考慮到房地螞產(chǎn)開發(fā)對建馳筑業(yè)、鋼材鐵制造、水泥居制造、金融翅業(yè)以及就業(yè)胸的拉動作用蝴，其對中國壽經(jīng)濟的影響背甚大。下文適將就房地產(chǎn)蚊行業(yè)與宏觀[1]國家統(tǒng)計局(2010年1月19日)，2009年全國房地產(chǎn)市場運行情況，在線檢索日期：2010年3月2日團圖2-9杰.僅2005-全2009年誦房地產(chǎn)開發(fā)辨投資，商品央房銷售，刃商品房銷售炊面積，GD笑P比上年增閱長侵資料來源：輛根據(jù)國家統(tǒng)括計局《20按08年統(tǒng)計歡年鑒》，2晝008年國朝民經(jīng)濟與社奮會發(fā)展統(tǒng)計講公報，20統(tǒng)09年國民證經(jīng)濟與社會示發(fā)展統(tǒng)計公李報繪制匠由圖祖2-9蜻可見，近政5攪年來，房地僻產(chǎn)開發(fā)投資抗一直保持湊20%菜左右的增長斑。除坐2008獨年外，商品拒房銷售額的今增長均遠高斗于商品房銷伍售面積的增收長，該現(xiàn)象栽可解釋為房滔價屢屢走高聚所致。另外她，除煩2008街年度受上年危房價過快上倍漲產(chǎn)生的回牙調(diào)壓力及國織際金融危機覺所致的負面責(zé)影響外，房巡地產(chǎn)開發(fā)投窄資、商品房疑銷售面積、列商品房銷售謎金額均超過驢GDP燙的增長幅度頌。筆者認為述，房地產(chǎn)行鹽業(yè)屬于較為芽典型的周期雨性行業(yè)，其駱對宏觀經(jīng)濟供的走勢甚為臨敏感。中國嗓經(jīng)濟雖然也就有波動，但糞未來數(shù)十年扣總體上將持秋續(xù)增長，中舒國房地產(chǎn)行毀業(yè)也將因此薦而受益。到2010年怨3月8日饒，住房和城卵鄉(xiāng)建設(shè)部部聽長姜偉新回交答澳門澳亞私衛(wèi)視記者提背問指出：押“檔中國未來2蝕0年房價上煤漲的壓力仍案然是很大的途，未來20穿年由于中國返是城鎮(zhèn)化、哭工業(yè)化的快覽速發(fā)展時期此，需求較大土，而土地供攔應(yīng)是有限的姓，房價上漲詠的壓力仍然盤是很大的[1]新浪新聞(2010年3月9日)，住建部：未來20年房價上漲壓力仍然很大，在線檢索日期：2010年03月10日燭。啦”巡我們綜合考遺慮中國經(jīng)濟基未來發(fā)展趨震勢、中國房逃地產(chǎn)業(yè)與宏堵觀經(jīng)濟的關(guān)硬系，并借鑒捎姜偉新部長[1]新浪新聞(2010年3月9日)，住建部：未來20年房價上漲壓力仍然很大，在線檢索日期：2010年03月10日突未來20年墳，中國房地戀產(chǎn)行業(yè)的成蠟長將高于G后DP的成長遙；隨著中國疊城市化的逐漂步完成，2吐030零年－熊2050年茫，房地產(chǎn)行尾業(yè)將與GD搜P保持相同疾的增長速度輝；2050佳年后，中國潮基本實現(xiàn)現(xiàn)發(fā)代化，基礎(chǔ)繪建設(shè)、房地阻產(chǎn)開發(fā)將逐性漸減少，房明地產(chǎn)業(yè)與建主筑業(yè)的增長澇速度將低于亮宏觀經(jīng)濟，朝甚至出現(xiàn)負其增長。違第四節(jié)僑棟中國房地產(chǎn)廳行業(yè)的現(xiàn)狀抖一、壤中國房地產(chǎn)歸業(yè)現(xiàn)行相關(guān)絮政策分析讓2009年唯全國商品房候銷售額較上讓年增長75鏈.5%，商筍品房銷售面弓積較上年增靠長42.1政%，二者相槳差33.4預(yù)%[1]國家統(tǒng)計局(2010年1月19日)，2009年全國房地產(chǎn)市場運行情況，在線檢索日期：2010年3月2日退。當(dāng)然，僅剖據(jù)此就武斷甜地認為商品閥房銷售均價婚也以相同的著比例上漲亦匯不可取。但況2009年齡全國房價飛列漲，部分一輕線城市更是夠上漲40%齒－腰50%亦是建不爭的事實潑。為此，2物009年下羞半年至20茂10年3月遇，中央政府嗓的對房價的賤態(tài)度經(jīng)歷了羨“前抑制投機性擾購房需求—襖遏制房價過森快上漲—堅蘭決遏制房價者過快上漲權(quán)”纏的轉(zhuǎn)變，并泉出臺了一系[1]國家統(tǒng)計局(2010年1月19日)，2009年全國房地產(chǎn)市場運行情況，在線檢索日期：2010年3月2日哲2009被年螞10艷月，銀監(jiān)會反再次強調(diào)商害業(yè)銀行須嚴吃格執(zhí)行第二認套房貸政策兔。愈2009華年羽11歉月，國土資湯源部對宗地筑出讓規(guī)模做著了重新規(guī)定惑，大中小城斤市分別不得魔超過斤2體0煮、中14付、猶7苗公頃。五2009娛年術(shù)12宣月墾14墨日鑒，國務(wù)院常共務(wù)會議通過置了竹“順國四條撒”扛。隨后各部買委紛紛積極良響應(yīng)，出臺王相關(guān)細則：溫五部委于刊18鋤日聯(lián)合下發(fā)埋《關(guān)于進一敢步加強土地忙出讓收支管河理的通知》襖，將拿地首爐付比例提高折至扒50%分；財政部、僅國稅總局于迅22梢日下發(fā)《關(guān)拾于調(diào)整個人臣住房轉(zhuǎn)讓營篩業(yè)稅政策的液通知》，將呼個人住房轉(zhuǎn)刃讓營業(yè)稅免餡稅椅時限由笑2量年恢復(fù)到腎5教年。別2010悔年紋1華月湊10冒日槐，國務(wù)院下調(diào)發(fā)了《關(guān)于必促進房地產(chǎn)爭市場平穩(wěn)健榜康發(fā)展的通責(zé)知》（國十舉一條）對撐“米國四條營”突進一步細化正；嚼1慈月偷14智日殼，國土資源致部下發(fā)《關(guān)倆于改進報國哈務(wù)院批準城借市建設(shè)用地景申報與實施償工作的通知扛》，規(guī)定經(jīng)搭濟適用房、拳廉租房、中礎(chǔ)小普通住房輪用地占比不姨得低于摔70%挑。鉆2010夠年惕3哈月鐵5石日旅，溫家寶總善理于今年在帆2010烘年政府工作爛報告中指出爸，要促進房劇地產(chǎn)市場平罩穩(wěn)健康發(fā)展因。堅決遏制鄭部分城市房由價過快上漲首勢頭，滿足僑人民群眾的時基本住房需移求。爹我們認為，斷中央政府近犁期推出的一撫系列政策，方目的并非是刊打壓房地產(chǎn)賣業(yè)，而是希礦望其能夠平寨穩(wěn)增長。首宣先，住房問萄題關(guān)系著民柏生，房價過元快上漲不利世于社會穩(wěn)定草，亦有悖于辮中央政府建腔設(shè)和諧社會逐的初衷；其央次，房價過圍快上升勢必倉引起嚴重的弊通貨膨脹，族形成大量的批資產(chǎn)泡沫，肯帶來潛在的可金融風(fēng)險；熄再者，房地拳產(chǎn)業(yè)作為國摩民經(jīng)濟的支殿柱性產(chǎn)業(yè)，閱行業(yè)整合度膀較高，杠桿繪作用明顯。理眼下中國出圾口尚未完全鬧恢復(fù)，房地拋產(chǎn)市場的企割穩(wěn)能有效地蝴拉動內(nèi)需，前從而刺激經(jīng)腫濟增長；再遮次，開發(fā)商碌與已購房者正是社會的中見堅力量，也窮是房價上漲柿的受益者，恰房價下跌將臭損害他們的浮利益；最后丈，當(dāng)前土地盈出讓金及房耗地產(chǎn)開發(fā)上灶繳的各項稅林費是地方政驚府財政收入塵的重要來源辣，若房地產(chǎn)風(fēng)行業(yè)不景氣丸，對地方政唇府將產(chǎn)生不猜利影響，并系加大中央政短府的負擔(dān)。截二、戀中國房地產(chǎn)船業(yè)行業(yè)特點浮分析蚊（一）鏡入行門檻較職低，但正在冬逐步提高乖一直以來，根除受開發(fā)資井質(zhì)、資金、哥土地資源的冒制約外，資疑本進入房地快產(chǎn)行業(yè)無其授他特別限制鐮。進入倒21選世紀后，中海國房地產(chǎn)業(yè)英高速成長，勢各種渠道的喘資本紛紛涌和入房地產(chǎn)市夠場。萬科董弱事長王石曾擊經(jīng)感嘆：百“銳現(xiàn)在阿貓、廟阿狗都來做俯房地產(chǎn)了。魔”埋近年來，隨悲著土地價格咳持續(xù)走高及迅土地開發(fā)周掘期的限制，俯房地產(chǎn)公司戲?qū)Y金的需柏求越來越大翻；另外，中擾國房地產(chǎn)市零場經(jīng)過十幾獎年的發(fā)展，衰成長出一批輕大型房地產(chǎn)星企業(yè)集團，尿這些公司不悉論在品牌、描資金或是開薦發(fā)經(jīng)驗上均施具有更強的飽競爭力。證2008壤年房地產(chǎn)市侮場不景氣，邁導(dǎo)致一部分飛實力較弱的鄙中小房地產(chǎn)陸企業(yè)被淘汰息。膛2010汁年勵3半月浸18斗日蕉，國資委要桿求除己16販家以房地產(chǎn)挺為主業(yè)的央至企外，其他愁目前涉足房播地產(chǎn)業(yè)務(wù)的擇78禽家央企應(yīng)有譜序退出市場肥。攏據(jù)統(tǒng)計，險2009塞年央企占全下國房地產(chǎn)市頌場份額的檔5%摩左右。筆者或認為，隨著罪78扁家非主營房梨地產(chǎn)央企的近退出，另外旋16喉家公司很可更能依靠其背破景與資金優(yōu)睬勢搶占更大為的市場份額溜。此外，考享慮到許多地偏方國企、上級市公司也在弓從事房地產(chǎn)撕業(yè)務(wù)，土地取價格居高不崗下等因素，市中國房地產(chǎn)向行業(yè)的入行薄門檻將逐步腹提高。不（二）止融資渠道單籃一，過分依擦靠銀行貸款純表搞2什-趴2鹽：2009濾年房地產(chǎn)開傷發(fā)企業(yè)資金榨來源循項茄炊目裳資金來源夾(炕億元英)須所占比重太比上年增長生國內(nèi)貸款芳11,29扭3迫19.8%蝴48.5%姻利用外資夕470準0.8%跑35.5%方企業(yè)自籌資搏金缸17,90否6傷31.3%彈16.9%柔其他資金撤27,45辰9釣48.1%雕71.9%遺其中：定金死及預(yù)收款號15,91村4傳27.9%珠63.1%駝個人按揭貸級款柏8,403礙硬14.7%凱116.2露%壘合僵凈計滿57,12宮8扯市稅資料來源：滴根據(jù)國家統(tǒng)第計局200匆9年全國房敲地產(chǎn)市場運芝行情況繪制何由表根2尸-洪2哥可見，20城09年中國呼房地產(chǎn)開發(fā)坐企業(yè)資金來塘源中自籌部摧分僅占31緞.3%，國球內(nèi)貸款占近迅20%，剩堅余部分主要粥依靠商品房箏銷售定金、犁預(yù)收款及個肆人按揭貸款六來解決。這雪種籌資方式煉與中國現(xiàn)行殿的商品房預(yù)買售制度是分傷不開的。中抗國現(xiàn)行的匠“瓶賣樓花蒜”馳政策允許地論產(chǎn)商在房地著產(chǎn)開發(fā)達投礙資總額的2霧5%以上時泊，領(lǐng)取商品寇房預(yù)售證，麗并預(yù)售商品蒜房。如此一把來，房地產(chǎn)傭企業(yè)便可提桿前回籠資金杯，并將其用練于預(yù)售房產(chǎn)暴的建設(shè)，相不當(dāng)于獲得了碌一筆無息貸誠款。我們發(fā)竟現(xiàn)，200鼠9年房地產(chǎn)磚開發(fā)企業(yè)資片金來源中，拌定金及預(yù)收艦款與個人按跡揭貸款分別防較上年增長逢63.1%及和116.脾2%，比其睬他項目高出逮很多，系2緩009年房劇地產(chǎn)交易量梅價齊升所致戚。勒在商品房預(yù)誤售前，還需級房地產(chǎn)開發(fā)貸企業(yè)自身融漂資以用于買枝地和早期開葬發(fā)。當(dāng)今中也國融資渠道安并不多，風(fēng)找險投資、私狡募剛剛起步兔，IPO、仇發(fā)債歷時久獅，審批嚴格瀉，所以向銀亦行貸款便成槳為了大多數(shù)濱中小房地產(chǎn)氏企業(yè)籌集資臘金的主要途晚徑。就20孫09年而言蚊，在房地產(chǎn)盯開發(fā)企業(yè)資罷金來源中，灣國內(nèi)貸款比存上年增長4旗8.5%，酒為企業(yè)自籌其資金增長率聲的3倍。益（三）筍行業(yè)集中度曲低源2009年詢?nèi)珖唐贩恐间N售金額為調(diào)93,71刮3億元[1]國家統(tǒng)計局(2010年1月19日)，2009年全國房地產(chǎn)市場運行情況，在線檢索日期：2010年3月2日譜。揪萬科作為房埋地產(chǎn)業(yè)中公前認的著“暗龍頭距”倡，2009貿(mào)年實現(xiàn)營業(yè)嶼收入488勸.8億元，膀銷售額更是種高達634葬.2億元，位成為國內(nèi)首監(jiān)家年銷售額券突破600麥億的房地產(chǎn)繪公司[1]深圳證券交易所(2010年3月2日)，萬科地產(chǎn)股份有限公司2009年年報，在線檢索日期：2010年3月10日食，但其占全憶國商品房銷午售額的比例訓(xùn)僅為1.4塑4%跌。由此可見休，當(dāng)下中國漿房地產(chǎn)業(yè)的邪行業(yè)集中度夕之低。我們婆認為，造成孫該現(xiàn)象的主融要原因是中王國幅員遼闊亦，開發(fā)面積你大，按目前彩房地產(chǎn)業(yè)的購主流融資方銹式不可能籌失集到足夠多師的資金用于響地產(chǎn)開發(fā)。逐另外，缺少蠢全國統(tǒng)一的旱行業(yè)標準也辯阻礙了房地荷產(chǎn)業(yè)的工業(yè)[1]國家統(tǒng)計局(2010年1月19日)，2009年全國房地產(chǎn)市場運行情況，在線檢索日期：2010年3月2日[1]深圳證券交易所(2010年3月2日)，萬科地產(chǎn)股份有限公司2009年年報，在線檢索日期：2010年3月10日隆（四）堪負債比率較材高，財務(wù)風(fēng)窮險較大織由表磚2慎-瓜2訪可見，20死09年房地攝產(chǎn)開發(fā)企業(yè)碎資金來源中喇自籌部分僅隱占31.3狹%，若剔除憂向其他企業(yè)上、個人的借蜓貸，權(quán)益融溜資的比重會諸更低。中國例房地產(chǎn)開發(fā)你企業(yè)實際負壺債率一般均授超過70%相。以恒大地驅(qū)產(chǎn)為例，其鑄負債率扣歷史銳最高證點湊時曾達93電%。200費8年3月，子恒大地產(chǎn)曾膨試圖在香港吸聯(lián)交所IP庸O擬籌集1夕03.6億巨至165.附8億港元資侵金，最終因廚國際路演朋的惰失敗而擱淺掠。緊接著，用恒大地產(chǎn)開板始在全國范垃圍內(nèi)收縮，龜放棄了41戰(zhàn)億元的廣州嬸地王員村絹組麻廠地塊，忽并被沒收1更.3億元競分買保證金。嘉碧桂園、富們力地產(chǎn)均命授懸資金鏈，峽這些僅僅是厘2008年趨內(nèi)地地產(chǎn)商法面臨資金困錯境的一個縮晉影。由此可默見，目前中恒國房地產(chǎn)業(yè)箱高負債的資有本結(jié)構(gòu)面臨史著較大的財棒務(wù)風(fēng)險。膏第五節(jié)嫩中國房地產(chǎn)鞋行業(yè)未來趨哄勢分析作通過上文對虧中國房地產(chǎn)癥業(yè)相關(guān)現(xiàn)行歷政策與行業(yè)疫特點的分析帆，結(jié)合宏觀寬經(jīng)濟未來趨牽勢分析，我聾們對中國房納地產(chǎn)行業(yè)未授來趨勢作如巨下估計：慌一、怪受國家政策揚干預(yù)較多觀一方面，房孔地產(chǎn)業(yè)具有巧產(chǎn)業(yè)鏈帶動繼效應(yīng)，其發(fā)去展的好壞將路對宏觀經(jīng)濟瑞產(chǎn)生巨大影嚴響；另一方超面，房價關(guān)還系民生，為呼社會各界所胳普遍關(guān)注。舉房價上漲過市快則民怨沸原騰，房價下辯跌則拖累經(jīng)棗濟增長。政其府希望在房衰地產(chǎn)市場平庸穩(wěn)發(fā)展的同戴時房價也不跨要過高，為棗此2003扮年以來中央移政府多次出包臺政策調(diào)控轎房地產(chǎn)市場勞。我們認為推，未來很長拋時間中央政拋府的策略不病會改變，國指家還會適時萬出臺政策調(diào)勞控房地產(chǎn)市炕場。銀二、阻強者愈強，待行業(yè)集中度鴉將提高神2010年忠3月，國資湊委要求78廳家非主營房基地產(chǎn)士的龍央企退出房男地產(chǎn)市場，進而土地價格賄的持續(xù)上漲猶與宏觀經(jīng)濟吼政策的頻繁橋調(diào)整也使得撿大多中小地筆產(chǎn)商難以為以繼，國內(nèi)房姓地產(chǎn)行業(yè)教即將名面臨重新洗壤牌。我們認狠為，擁有政凝府背景和資洪金優(yōu)勢的央筍企與已上市茂的大型房地桿產(chǎn)公司無疑哀更具優(yōu)勢。陵它們擁有更忘響亮的品牌則、更好的口水碑、更雄厚屯的資金、更敏廣闊的融資往渠道和更豐胡富的開發(fā)經(jīng)繭驗。目前，糕中國的房地畝產(chǎn)市場正處筋于成長期，耍將逐步發(fā)展樸至成熟期，程屆蒜時專業(yè)化會厲更強、工業(yè)噴化程度也會艙更高。這樣返一來，除依?？科髽I(yè)自身網(wǎng)發(fā)展外，并亦購也是必不敲可少的手段慧。加之入行圖門檻的提高寧，未來中國目房地產(chǎn)行業(yè)于集中度將持稍續(xù)增高。茅三、股融資渠道走輔向多元化擊目前，中國斥房地產(chǎn)企業(yè)蹤高度依賴銀既行貸款。但封國內(nèi)房地產(chǎn)夸開發(fā)長期貸向款一般為3烘年，且資金聯(lián)成本較高。寒部分項目開鈴發(fā)周期較長程，可能涉及終“雜借新?lián)Q舊辭”陳問題，貨幣宮政策變動對餃其影響較大曬且具有通貨岡膨脹風(fēng)險。凳我們認為，參隨著行業(yè)集隱中度的提高耍和資本市場晴的日趨成熟嗓，未來房地滋產(chǎn)企業(yè)中短需期資金需求緩主要由貸款臣和發(fā)行中短宋期債券來解在決，而長期即資金需求則蛾主要依靠I室PO、增發(fā)次、發(fā)行長期啟債券或可轉(zhuǎn)岡換公司債。達此外，未來螞私募資本亦意將發(fā)揮日益落重要的作用纏。崖四、蜜未來四十年增總體上保持苦持續(xù)增長芒未來數(shù)十年避中國經(jīng)濟總賭體上將持續(xù)涌增長，房地叨產(chǎn)業(yè)屬于較秧為典型的周敗期性行業(yè)，袖也膽將因此而受呆益。具體說挎來，未來2雪0年是中國禍城鎮(zhèn)化、工她業(yè)化的快速旺發(fā)展時期，帶房地產(chǎn)業(yè)將差高速成長；鋼其后20年指，中國經(jīng)濟稈將轉(zhuǎn)入平穩(wěn)社增長，房地糠產(chǎn)業(yè)與宏觀香經(jīng)濟將基本臭保持同步增錯長；205蓄0年后，中滋國基本實現(xiàn)蟻現(xiàn)代化，基逝本建設(shè)、房嗽地產(chǎn)開發(fā)投嫌資機會將逐祥漸減少，房聞地產(chǎn)業(yè)將轉(zhuǎn)稀入低速增長莊乃至負增長壘?？暗谌聼＠禺a(chǎn)公左司分析培第一節(jié)塞公司背景診一、佛公司簡介貨保利房地產(chǎn)賊（樣集團吊）平股份有限公蓮司（以下簡跟稱紀“贈公司捐”寧或神“籍保利地產(chǎn)比”剃）前身為廣逗州保利房地闖產(chǎn)開發(fā)公司昆，是由中國狂保利集團公呈司（以下簡恢稱蠻“己保利集團豈”敬）全資子公竊司保利南方連集團有限公艙司（原名為象“冤保利科技南零方公司恨”興，息以下簡稱掙“巷保利南方周”心）于汗1992慌年檔9球月您14扭日想在廣州市注勉冊成立的全傍民所有制企志業(yè)，成立時握注冊資本為志1,000邊萬元；靜1997憐年容9芹月，保利南舒方對公司進戶行增資，其鏡中以現(xiàn)金增級資作4,959誠.72咸萬元，以盈愁余公積轉(zhuǎn)增檢資本遇40.28糊萬元，增資戶后注冊資本傅為我6,000阻萬元。稀藍離盞園笛榜欲糖托霞起蝴精踢卸斜葡典聲粉技柏乘鮮幣裝濱購恒啄達餅合捆馳赴踐因鳥鎖擁鬧薪慘漸項焰膨箱培棕刪呆義洋未號購飾筋盤月命乎族青郊超竭草瀉耗貍戰(zhàn)寬梁閥營初貫剖艙怕磁喝盟糞班事至醬形圈猛飯壁嗎重指什盟啞喚嚼2005孔年蠅12尤月懂，榜公司以截止余2005蟲年且6戲月顆30辣日包公司總股本責(zé)20,00桿0樓萬股為基數(shù)流，每咐10另股派發(fā)術(shù)5紐股股票股利臂，同時每挨10膽股以資本公臂積金轉(zhuǎn)增禽5銜股。經(jīng)本次殼派發(fā)紅股及孩資本公積金煤轉(zhuǎn)增股本后除公司股本從姓20,00撒0樸萬元增加至醒40,00指0鉗萬元，折合鼻40,00對0較萬股。素2006己年擁3訪月，公司更綱名為倦“崗保利房地產(chǎn)標（修集團育）遣股份有限公味司付”喬。經(jīng)中國證變?nèi)O(jiān)督管理劈委員會待《潔證監(jiān)發(fā)行字踩[2006叼]30獄號文渣》傷核準，公司卷于夜2006杜年怒7虜月搜19猜日首次公開身發(fā)行人民幣測普通股笨（多A花股晚）稼15,00電0毛萬股，每股撞面值縫1求元。計2006銀年尿7撞月寬31泉日罵，公司股票漸在上海證券各交易所上市鑒交易，證券咸代碼道60004揭8賞，股票銜簡稱灶“飲保利地產(chǎn)斬”捕。本次股票任發(fā)行后萌，娃公司股本增加至亦55,00陸0慚萬元，折合涌55,00暗0笨萬股。繡2007卷年衫4模月棄2途日，公司以矮截止控2006懇年莫12地月急31歪日忘55,00的0嶄萬股總股本習(xí)為基數(shù)，以鍬資本公積金稠每真10桑股轉(zhuǎn)增頸10城股，轉(zhuǎn)增后釣總股數(shù)增加魯至哀110,0捷00桌萬股。經(jīng)中瞧國證券監(jiān)督倘管理委員會步《拿證監(jiān)發(fā)行字蹲[2007壽]202棟號文困》危核準編，夢公司于絹2007阻年箱8貝月雁1旗日鞠公開增發(fā)股弄票豆126,1患71,59血3蜻股；本次發(fā)糟行后，公司判股數(shù)增加至雹1,226嗽,171,匠593遞股。夏2008搭年鏡3陳月興11煩日晚，刮公司以以2007保年冤12庭月嘆31跳日察股本為基數(shù)聚，合以資本公積繭每眠10韻股轉(zhuǎn)增儀10踩股，轉(zhuǎn)增后唇總股數(shù)增加香至霞2,452棚,343,高186攔股。氧2009探年香4照月贈30枝日氏，公司以輩2008鉛年粥12逮月給3疑1罪日觸股本為基數(shù)換，每盛10抖股派發(fā)復(fù)3蜓股股利，經(jīng)吵派發(fā)股票股曬利后公司總薯股數(shù)增加至帖3,188喊,046,司142鞠股。經(jīng)中國效證券監(jiān)督管勇理委員會桃《歲證監(jiān)許可騾[2009運]573脊號文員》醉核準，龍2009刮年粗7惡月預(yù)6宅日急公司非公開邁發(fā)行筒331,6底74,95萬8卡股，本次非柴公開發(fā)行后因公司總股數(shù)帥增加至灰3,529豬,721,強100僵股。歷上市以來公悟司連續(xù)實現(xiàn)扯跨越式發(fā)展淋，目前已完角成以廣州、敢北京、上海脈為中心，覆竿蓋堂22苗個城市的全笑國化戰(zhàn)略布喉局，業(yè)務(wù)范臟圍包括房地駕產(chǎn)開發(fā)、建毫筑設(shè)計、工飯程絮施工、物業(yè)辯管理、銷售帽代理、以及宵商業(yè)會展、扶酒店經(jīng)營等近相關(guān)行業(yè)。逃二、及組織架構(gòu)塌圖銷3影-1河.儲保利地產(chǎn)組叔織架構(gòu)公資料來源：警保利地產(chǎn)2庭009年內(nèi)株部控制審核稼報告承三、蒙股權(quán)結(jié)構(gòu)懇表框3影-1：保利已地產(chǎn)前十名娘股東持股情賀況深資料來源：核保利地產(chǎn)2動009年報阿告丙截止斑2009腫年啄12明月軋31兵日脖，公司有限慮售條件流通如股為央331,6槳74,95浮8杰股，占總股匆本的搶9.42%冤，無限售條逝件流通股為管3,188坦,046,政142傷股，占總股荒本的舌90.58防%麗。中國保利枕集團公司持屢有保利南方衣集團有限公敢司拒100%油的股權(quán)，是搜公司的實際擋控制人。米四、躺經(jīng)營狀況[1]上海證券交易所([1]上海證券交易所(2010年2月4日)，保利房地產(chǎn)(集團)股份有限公司2009年年報，在線檢索日期：2010年3月8日而成立十七年虹來，保利地仗產(chǎn)保持了高掘速與穩(wěn)定的趨發(fā)展態(tài)勢，牲公司現(xiàn)已進嗓入規(guī)?；l(fā)伴展階段，目索前已擁有茫102伏家控股子公亡司。拘在房地產(chǎn)行達業(yè)已成為拉廈動經(jīng)濟增長泡中堅力量的缸宏觀經(jīng)濟形溜勢的影響下漿，樂在寬松的貨潤幣政策和巨座大的剛性需都求作用下饒，頭在充足優(yōu)質(zhì)肝的土地儲備賓的支持下，程保利地產(chǎn)經(jīng)浮營業(yè)績快速陶增長，市場炕占有率持續(xù)約攀升，公司資保持平穩(wěn)較廢快發(fā)展。堆（一）市場屆地位和品牌筒價值繼續(xù)提砌升，龍頭地瘦位進一步凸炸顯泰截至稠2009杜年歉12違月凈31滾日務(wù)，災(zāi)“絲保利地產(chǎn)戶”害品牌價值升理至紡90.23幅億元，較上嘉年同期增長究約槍50%榆，是誠2006妨年上市時品胡牌價值的叨4.6張倍。同時公妹司實現(xiàn)連續(xù)怖第四年登頂忘“視國有房地產(chǎn)值企業(yè)品牌價謝值摩TOP尿10滅”歌榜首，并首脈次榮獲偽“騾成長力領(lǐng)航彩品牌巧”四稱號；榮獲創(chuàng)“份2009共中國房地產(chǎn)侵上市公司句TOP10屈研究宗”鬼排行榜綜合傘實力、經(jīng)營豪規(guī)模、投資狐價值和財富另創(chuàng)造能力四槽項第二名；兇首次榮獲第頌一財經(jīng)日報平“倉2009色中國房地產(chǎn)容上市公司綜飯合價值罰TOP厲10傭”詢第一名；首倍次入選恒生網(wǎng)指數(shù)有限公只司的恒生印A篩股行業(yè)龍頭融指數(shù)成份股謝。濤（二）銷售薯業(yè)績再創(chuàng)新患高遇2009耀年公司實現(xiàn)免房地產(chǎn)簽約河面積架526.6盼9牧萬平方米，閥簽約金額防433.8追2咽億元，多分別比去年吸同期增長里131.0倦8%虛和傭141.3案8%預(yù)。其中上海斥葉上海、北勻京西山林語致、杭混州東灣、上抓海林語溪、找佛山保利花擠園和成都公斃園愈198戲等節(jié)6矩個項目單盤紅簽約額突破稠20亭億元。同時度公司的市場費份額絮持里續(xù)大幅提升學(xué)，其中全國勵市場占有率陽達到呢1.3瓦%駐，同比提升象了志30宿%搬；劇2009定年，公司成暑為國內(nèi)唯一耀一家在北京才、上海、廣均州三大中心慘城市均排名武銷售額前三誤位的房地產(chǎn)動龍頭企業(yè)。跑（三）盈利枝能力持續(xù)提楊高牌2009跑年公司實現(xiàn)情營業(yè)收入趣22.98鎖7遙億元，實現(xiàn)圾凈利潤音35.19繼億元，同比鑒分別增長穗48.11盤%唱和乖57.19條%膜。同期公司曲實現(xiàn)房地產(chǎn)懶結(jié)轉(zhuǎn)面積慣274.8給5漢萬平方米，駁結(jié)轉(zhuǎn)收入珍223.4職3獨億元，同比久分別增長忍42.68伸%植和走47.83盒%敘。渾（四）資產(chǎn)乓規(guī)模穩(wěn)健增跟長，發(fā)展能隨力持續(xù)提升地截至暗2009淺年黎12屈月登31恥日櫻，公司總資授產(chǎn)疲89喝8.31厭億元，凈資櫻產(chǎn)飲250.8域8懲億元，分別爸比去年同期另增長找67.49兵%耍和記78.19旨%宿。公司積極扁擴大經(jīng)營規(guī)首模，持續(xù)發(fā)沉展能力顯著代提升。悄2009墊年公司新拓轎展項目推38妻個，新進南香京、大連和脊陽江三個城漏市，新增土艷地儲備權(quán)益紅容積率面積房1338奪萬平方米。伯截至洋2009摸年度12卡月艙31酬日閣，公司擁有扒在建擬建項場目屈102黑個，在建面撇積伴1223找萬平方米。繩2009年筒公司新開工慰面積自564窩萬平方米，戴竣工面積慨377鐘萬平方米。芹（五）財務(wù)榜狀況保持穩(wěn)偷健呢2009估年公司完成渠直接投資循395蘋億元，銷售蠟回籠才422本億元，非公淋開發(fā)行奇80抵億元，凈增葉銀行貸款構(gòu)59楊億元，公司邀全年財務(wù)收鴉支平穩(wěn)，財膨務(wù)狀況穩(wěn)健違。錦（六）商業(yè)址地產(chǎn)經(jīng)營實宮現(xiàn)較大突破劃廣州保利世他貿(mào)中心一期穩(wěn)博覽館實現(xiàn)逝經(jīng)營收入近錫2賽億元，二期啟品牌展示館虹與華南區(qū)最勾大的家具經(jīng)秩銷商吉盛偉化邦簽訂八年晨期租賃協(xié)議腎，年平均租爐金近億元。跳佛山保利水藏城購物中心事于淘2009戴年譯4頃月正式開業(yè)橋，目前簽約汁率超過城95%獄，開業(yè)率超晚過續(xù)75%暴。債第二節(jié)宵財務(wù)分析姥財務(wù)分析是忽公司分析中宜的一個十分藥重要的環(huán)節(jié)熔，有助于投賓資者在公司抱財務(wù)報告數(shù)隱據(jù)的基礎(chǔ)上分評估公司現(xiàn)贈在或過去的竿財務(wù)狀況及楊經(jīng)營成果，賞從而為投資耍者了解公司績過去、評價折公司現(xiàn)狀、告預(yù)測公司未奇來，做出正雀確決策提供亦準確的信息綢或依據(jù)。底由于保利地殊產(chǎn)慢2006覺年才吩上市，為了挺財務(wù)分析數(shù)幻據(jù)的可比性岔，下面本文銜將根據(jù)保利脊地產(chǎn)從繁2006摘年至賀2009妄年連續(xù)四年男的財務(wù)報告侵，分別從盈盈利能力、營爬運能力、償困債能力等方還面對主要財套務(wù)指標進行池計算分析，倦并選擇業(yè)內(nèi)資主要房地產(chǎn)疾商萬科、金盞地集團等公坑司數(shù)據(jù)進行域橫向與縱向控的對比。在指以上分析的凡基礎(chǔ)上，本餅文還將使用歉杜邦財務(wù)分猴析體系對保懲利地產(chǎn)的財家務(wù)狀況及經(jīng)爐濟效益進行份綜合系統(tǒng)鼻地抽分析評價。炸一、盈利能竭力分析濕下社文將從毛利元率、營業(yè)凈屠利率、股東津權(quán)益收益率購等財務(wù)指標沈?qū)Ρ＠禺a(chǎn)丹的盈利能力志展開床分析。責(zé)（一）盈利跑能力指標分蘆析1．毛利率犬毛利表示的雪是營業(yè)收入外扣除營業(yè)成攏本后的余額葛。毛利率則倒是毛利占營誠業(yè)收入的百得分比，表示侄每類一無元營業(yè)收入鄰扣除營業(yè)成疾本后，有多治少錢可以用濱于各項期間峰費用和形成誦盈利。其計左算公式為：輛毛利率佳=深（營業(yè)收省入香－賭營業(yè)成本）菊÷遙營業(yè)收入遺×100畜%錦批劍偉額（公式累3涌-1雄）劍保利地產(chǎn)、襪萬科、金地隆集團的毛利決率經(jīng)計算分手別如下圖所端示：淡圖3-2.鑒2006撥年-200緩9年毛利率慣對比鳥資料來源：備根據(jù)閃保利地產(chǎn)，賄金地集團與此萬科200持6年年報，銷2007年較年報，20舞08年年報項，2009嬸年年報繪制暗從圖鍬3鳥-2療中我們可以遭看出，保利版地產(chǎn)上市四孫年以來毛利琴率一直保持濤在較平穩(wěn)狀軟態(tài)，顯示出游穩(wěn)健的盈利納能力，其中含從至2006其年至為2008嚼年毛利率持冊續(xù)上升，表德明公司開發(fā)呼力度在不斷愁加大，銷售夸規(guī)模逐步擴雨大，銷售回慶籠的加快促努進了銷售效抓率的提升，買盈利能力逐鞭年增強。比2009疏年毛利率略宰有下降，主仰要是由于房笑地產(chǎn)企業(yè)沾確認收入滯睛后性的緣故撐，導(dǎo)致嚴2008趕年宏觀環(huán)境溫不景氣造成有的影響在臨2009攀年利潤表中剃才顯現(xiàn)出來職。導(dǎo)從同行業(yè)比玩較來看，保招利地產(chǎn)的各努年毛利率及成四年平均毛餡利率都高于值萬科，證明多保利地產(chǎn)的捉盈利能力略章強于萬科。合而金地集團記平均毛利率記在三者之中享最高，這可壟能與金地集裳團經(jīng)營結(jié)構(gòu)叫有關(guān)，由于愁其房地產(chǎn)開炒發(fā)主要為商帆品房，銷售淚一般針對個鎮(zhèn)人購房者，敲因而在同等維開發(fā)成本水臘平下?lián)碛休^虜高的毛利。貪我們還可從族影響毛利率次變動的因素料分析來看保手利地產(chǎn)的盈向利能力，圖戲3洲-3澆中所示即為伯保利地產(chǎn)從襯2007歸年至太2009層年收入、成普本對毛利率量變動的影響坐。禿圖3-3才.蔽毛利率變動扭因素分析光資料來源：忍根據(jù)賺保利地產(chǎn)2啦007年年充報，200級8年年報，嘆2009年浮年報繪制堪從圖叉3攏-3中我們矛可以看出保民利地產(chǎn)對成丟本的控制能拖力在逐年增絲強，顯示其般對土地購置蛇成本的掌控租較好，能夠漏恰當(dāng)?shù)匕盐占姍C會，從而澤以較低的成田本增加土地窯儲備，使得翻存貨成本處型于行業(yè)較低總水平，推動洽了毛利率的捎上升；反觀摩收入增長對捆毛利率的貢壺獻卻逐年降存低，這顯示貌出保利地產(chǎn)褲已不可避免丑的受到了桃國內(nèi)捆宏觀經(jīng)濟環(huán)旺境的影響，邁銷售增長開綠始放緩，但傾對公司盈利春能力的影響亭還是有限的走。卵2．營業(yè)凈祝利率經(jīng)營業(yè)凈利率咸是指企業(yè)一歲定時期內(nèi)凈零利潤與營業(yè)廟收入的比率朵，反映特每一勵元營業(yè)收入饒扣除各項成業(yè)本費用后可托得的利潤。平該指標越高丙，反映企業(yè)似營業(yè)收入的遺盈利能力越血高，反之則猴越低，其計食算公式為：好營業(yè)凈利率娃=凈利潤÷伸營業(yè)收入×衛(wèi)100集%職族殃播瓶前脾（公式勁3專-2）瞞保利地產(chǎn)、闊萬科、金地秤集團的營業(yè)井凈利率經(jīng)計伯算分別如下扎圖所示：迅圖3-4染.集2006年麗-2009畫年營業(yè)凈利榨率對比巷資料來源：來根據(jù)獸保利地產(chǎn)，桃金地集團與搞萬科200摩6年年報，呈2007年蛋年報，20嗎08年年報胞，2009朋年年報繪制逗從圖蝴3繞-4中可以巷看出，雖然覆保利地產(chǎn)毛小利率在以上術(shù)三家公司中推并不是最高亮的，但其營食業(yè)凈利率的者表現(xiàn)卻是最秀好的。這說側(cè)明保利地產(chǎn)嘉管理效率較格高，期間費午用控制得當(dāng)靠，費用水平堡相對較低，寧期間費用增秀長比率低于受營業(yè)收入增姐長比率，使范得營業(yè)凈利折率升高，盈衣利能力良好凝。抄2008年卵公司毛利率良雖然達到近儀幾年來的最腳高點，但營區(qū)業(yè)凈利率卻籌下降了3.唱92%，這魯主要是由于范保利地產(chǎn)2饑008年的蛛投資收益比耽2007年臂減少了1.性1億元；且斗2008年域因宏觀經(jīng)濟茫環(huán)境不理想慨而計提的資側(cè)產(chǎn)減值損失漲高達3.0獵4億元，遠螺高于200拴7年的74合2萬元，因丑此導(dǎo)致公司扒營業(yè)凈利率到未能隨著毛羞利率的升高鞠而升高。而乳到了200勵9年隨著宏蠟觀經(jīng)濟開始非企穩(wěn)復(fù)蘇，更房地產(chǎn)市場做也開始回暖銅，雖然本年辨公司投資收踏益又較20卸08年減少倦了9,54敵5.68萬駛元，但由于仇2.74億剩元資產(chǎn)減值棚準備的轉(zhuǎn)回柳，使得公司潮營業(yè)凈利率炕在毛利率略丹有下降的情撿況下還能有鮮所回升。涌我們知道期君間費用是影盾響營業(yè)凈利煙率的關(guān)鍵因郵素，因此暴對虛期間費用的為管控釣就借顯得尤為重育要。我們通溜過計算各項為期間費用占淺營業(yè)收入的唇百分比，可祝以分析公司叔期間費用對岡盈利能力的扶影響。執(zhí)表3-2：揪保利地產(chǎn)期呆間費用率年陳度對比扒項目缺2006劈年愉2007模年聚2008哲年示2009危年行營業(yè)費用收握入比安4.17%嬌3.15%迷2.98%愈2.57%臂管理費用收沒入比團2.59%抗2.57%飾2.01%叔1.99%插財務(wù)費用收挨入比擊-0.17事%暖-0.39方%收-0.21儀%子-0.29防%痕期間費用收述入比近6.59%摧5.32%舟4.77%字4.27%甜資料來源：回根據(jù)占保利地產(chǎn)2苗006年年升報，200砍7年年報，旗2008年件年報，20勻09年年報列編制辟圖3-5卸.枕三家公司期拼間費用率對餃比病資料來源：謊根據(jù)執(zhí)保利地產(chǎn)，床金地集團與廊萬科200闖6年年報，劉2007年付年報，20忠08年年報燭，2009們年年報繪制交由家表沸3飲-2中可以限看出，保利山地產(chǎn)營業(yè)費客用占收入比渠呈逐年下降蝕趨勢，這得判益于公司在必市場中日益宵增長的品牌然價值影響力產(chǎn)和信譽；管牛理費用占收裁入比也呈逐單年下降趨勢漏，這是由于套公司已進入竹規(guī)?；l(fā)展慧階段，規(guī)模乞效應(yīng)使得管形理成本下降慮，同時公司任的軍疊式胞化管理方式湯也使得管理畫效率得以提貢高；由于保恨利地產(chǎn)項目去開發(fā)速度的楚加快，開發(fā)辱周期縮短，覽使得大量利艱息支出能夠竿資本化，再找加上公司巨誓額貨幣資金持所產(chǎn)生的高燕額利息收入額，造成公司席財務(wù)費用為輝紅字，實際志上增加了公征司的盈利。辣從圖閃3渴-5中可以辭看出，萬科社期間費用占哈收入比除2魄009年有色一定下降外闊，其余幾年誤保持平穩(wěn)，污變化不大；籌金地集團期咽間費用占收信入比則呈現(xiàn)旁出年度間上致下浮動趨勢輛，可見其受利市場環(huán)境波靠動影響較大媽，對期間費琴用的控制能沉力較低；而備保利地產(chǎn)期盤間費用占收剩入融比粥是三家公司箏中最低的，扎且呈逐年降愛低趨勢。這桃說明保利地航產(chǎn)在費用控抓制與管理上貓明顯有著自噸身優(yōu)勢，高旗效、有力的漂管理模式使庭得管理成本旁不斷降低，永從而促進了花公司盈利能博力的提升。括3．股東權(quán)印益收益率帆股東權(quán)益收木益率又稱為與凈資產(chǎn)收益遙率，表示所谷有者每一元據(jù)錢的投資能耐夠獲得多少故凈收益。該傷指標越高通脫常說明盈利偶能力越高，舅反之則越低聾，其計算公響式為：幟凈資產(chǎn)收益催率=凈利潤緞÷平均凈資跌產(chǎn)×100牛%項范員漁牢刺（公式堡3股-3）滴為了便于計療算分析，本促文采用全面詢攤薄凈資產(chǎn)不收益率進行喪對比，根據(jù)蔑保利地產(chǎn)、路萬科、金地筒集團200架6年至20貴09年財務(wù)蛋報告中的數(shù)誰據(jù)，計算得果出三家公司快的凈資產(chǎn)收像益率如表籮3預(yù)-3所示：正表3-3：縫三家公司凈直資產(chǎn)收益率粱年度對比（傘全面攤薄）規(guī)項目惡2006縣年互2007澇年仔2008稈年監(jiān)2009牢年挑保利地產(chǎn)胞18.46慌%盞12.49娘%繡15.90店%驚14.03循%卸萬科妥15.39婦%棚16.55緣%禽12.65雪%賴14.26器%隨金地集團枯15.13就%筆11.43快%盤9.04%陪11.83處%喊資料來源：富根據(jù)督保利地產(chǎn)，失金地集團與賓萬科200僅6年年報，尼2007年粥年報，20宇08年年報剩，2009秒年年報繪制染圖3-6衡.遺三家公司凈恒資產(chǎn)收益率葬年度對比寨資料來源：境根據(jù)護保利地產(chǎn)，法金地集團與貨萬科200面6年年報，才2007年曾年報，20屑08年年報希，2009松年年報繪制濕從表炊3局-3和圖爽3鑼-6中我們聽可以看出，憲金地集團凈軋資產(chǎn)收益率口顯然是三家領(lǐng)公司中表現(xiàn)新最差的，而紹保利地產(chǎn)除益了在200番7年由于增后發(fā)使得股東雖權(quán)益大幅增夜長，導(dǎo)致凈蓄資產(chǎn)收益率超大幅下降外巨，其余大部擦分時間段凈驗資產(chǎn)收益率蓬都要好于萬隆科。菌保利地產(chǎn)在和2007年軟增發(fā)籌資后屬權(quán)益乘數(shù)下柄降，拉動凈棟資產(chǎn)收益率旱下探；之后牙公司加大了融開發(fā)力度，榆提升了銷售遲效率，營業(yè)柏凈利率和總言資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率熔上升，拉動否凈資產(chǎn)收益候率恢復(fù)上行餃；2008刮年修后炕受繡宏觀經(jīng)濟環(huán)億境的影響，越公司銷售速搬度有所放緩論，同時土地蒼儲備還在不慎斷增長，使半得凈資產(chǎn)收階益率略有下徒降。從整體椅上看，保利紹地產(chǎn)凈資產(chǎn)犬收益率表現(xiàn)刊良好，顯示占其較為穩(wěn)定家的盈利能力衰。從（二）盈利垂能力分析小遇結(jié)獻總之保利地全產(chǎn)盈利能力浙較為穩(wěn)健，酸高效的管理百模式使得費載用控制得力逼，較低的土邁地購置成本隸、較高的營弓銷效率，滾擔(dān)動開發(fā)、高少速擴張，積賭極靈活的經(jīng)初營戰(zhàn)略，使買得公司對經(jīng)步營風(fēng)險的抵斯御力較強，拋從而受宏觀筒經(jīng)濟環(huán)境惡?；挠绊懴啾蹖^小，為茂公司保持持甚續(xù)發(fā)展的態(tài)階勢提供了良采好的保證。搜二、營運能擠力分析陡營運能力主撞要關(guān)注的是莖企業(yè)資產(chǎn)的送使用效率，居而資產(chǎn)使用海效率的高低撒關(guān)鍵取決于就資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)減速度，資產(chǎn)禾周轉(zhuǎn)速度越申快，資產(chǎn)使旁用效率越高董，營運能力趣越強?？疾煜悠髽I(yè)營運能肌力主要是分表析資產(chǎn)的周霞轉(zhuǎn)率和周轉(zhuǎn)荒期，而對應(yīng)內(nèi)收賬款、存錯貨和總資產(chǎn)拔的周轉(zhuǎn)率和底周轉(zhuǎn)期分析逃又是其中的妻重點。截（一）營運景能力指標分勺析誤1．應(yīng)收賬砌款周轉(zhuǎn)率公應(yīng)收賬款周齒轉(zhuǎn)率是企業(yè)但一定時期內(nèi)擁營業(yè)收入與嗽平均應(yīng)收賬欣款余額之間銀的比率，是皆反映應(yīng)收賬腳款周轉(zhuǎn)速度冠的指標。其臨計算公式為棄：輪應(yīng)收賬款周敞轉(zhuǎn)率=營業(yè)蔑收入÷應(yīng)收喪賬款平均余酷額尊文算川訪（公餅式謠3工-4）虧我們知道房易地產(chǎn)企業(yè)一終般采用預(yù)收拜房款的銷售差方式，絕大憑部分房款在忌交房確認收培入之前就已很經(jīng)收取，因鵝而應(yīng)收賬款患余額較小，垂占總資產(chǎn)的色比重很小，烏故而筆者認券為專門計算毒分析房地產(chǎn)微企業(yè)的應(yīng)收博賬款周轉(zhuǎn)率聞意義不大，舉因此本文在否此略去對保齡利地產(chǎn)等三塔家公司應(yīng)收甚賬款周轉(zhuǎn)率危的計算分析御。留2．存貨周幕轉(zhuǎn)率與存貨睛周轉(zhuǎn)期掉存貨周轉(zhuǎn)率訴是企業(yè)一定嘴時期內(nèi)營業(yè)看成本與平均勞存貨余額之渴間的比率，議是衡量企業(yè)寺存貨運營效教率的一個綜懼合性指標，踩而存貨周轉(zhuǎn)悲期反映的則業(yè)是存貨周轉(zhuǎn)暴一次所需要杏的天數(shù)。由姜于存貨在房稍地產(chǎn)企業(yè)資井產(chǎn)總額中占茶極大比重，喬因此分析存膜貨周轉(zhuǎn)速度宣對分析保利益地產(chǎn)營運能質(zhì)力極為重要慘。存貨周轉(zhuǎn)姥率與存貨周嫩轉(zhuǎn)期的計算翁公式為：煉存貨周轉(zhuǎn)率陷=營業(yè)成本遞÷平均存貨矮余額趟至愈堵釣霧（公式沿3已-5）扣存貨周轉(zhuǎn)期爪=平均存貨素余額×36味5÷營業(yè)成派本完編牲諸六?。ü娇?裝-6）深存貨周轉(zhuǎn)速境度越快，存鵲貨在企業(yè)中非滯留的時間炕越短，占用伶的資本成本勢越低，存貨必的管理水平疫越高，企業(yè)貿(mào)營運能力越多強。乞表他3衰-4：三家再公司存貨周浮轉(zhuǎn)率和周轉(zhuǎn)框期年度對比灘公司疲指標斷2006年拔2007年戒2008年驗2009年氏四年平均輕保利地產(chǎn)鉛存貨周轉(zhuǎn)率水0.30桂0.25施0.27腦0.29倍0.28宵存貨周轉(zhuǎn)期蝕1227.摘94摩1438.隸81牽1362.裳15錯1264.柳08尺1323.闊24律萬科茅存貨周轉(zhuǎn)率面0.47師0.41舌0.33護0.39棕0.40熱存貨周轉(zhuǎn)期適783.1解2目891.4氣9這1121.終22拋940.4帝0壯934.0受6諸金地集團步存貨周轉(zhuǎn)率荒0.32李0.31達0.23行0.22穿0.27聯(lián)存貨周轉(zhuǎn)期敢1142.諷49進1179.冰05隆1559.挑12伯1654.誓37廁1383.晨76擴資料來源：蠢根據(jù)泰保利地產(chǎn)，棒金地集團與故萬科200喪6年年報，鵲2007年坊年報，20間08年年報貞，2009訪年年報編制猴圖3-7裕.宵三家公司存因貨周轉(zhuǎn)率年小度對比碌資料來源：遵根據(jù)劉保利地產(chǎn)，肝金地集團與脅萬科200結(jié)6年年報，愧2007年俯年報，20迫08年年報敘，2009曠年年報繪制址圖3-8鳴.勺三家公司存省貨周轉(zhuǎn)期年嫁度對比婚資料來源：招根據(jù)打保利地產(chǎn)，旨金地集團與表萬科200源6年年報，績2007年承年報，20份08年年報送，2009陰年年報繪制曉從圖表中我甜們可以看出才，萬科在三笑家公司中存兵貨周轉(zhuǎn)率最滑高、存貨周燥轉(zhuǎn)期最短，共這比較符合蛛萬科近年來獄較為謹慎的嬌經(jīng)營戰(zhàn)略和纖較為保守的守擴張速度。態(tài)由于萬科推未進產(chǎn)業(yè)化轉(zhuǎn)襯型的發(fā)展戰(zhàn)促略進而對現(xiàn)健金流異常依銹賴，致使其碧即使通過降病價也要加快嬌售出樓盤，縱及時收回現(xiàn)祝金，因此提嘗高了其存貨遙周轉(zhuǎn)速度。仍反觀金地集門團存貨周轉(zhuǎn)寇速度則表現(xiàn)戀得不太理想爺，自200嘗6年開始其估存貨周轉(zhuǎn)率艙持續(xù)走低，瀉2009年彈雖然有所起塞色，但仍然別是三家公司唯中表現(xiàn)最差廁的，反映其療較低的營運你效率。震保利地產(chǎn)的粱存貨周轉(zhuǎn)速暴度雖然在2桌007年達竊到近四年來搬的最低點，逢但從200進7年以后已無呈現(xiàn)出持續(xù)般上升的態(tài)勢溫。保利地產(chǎn)悄的存貨周轉(zhuǎn)榴率不高，和為其不斷拿地幫，快速擴張示的發(fā)展戰(zhàn)略萄有直接關(guān)系骨，但由于公窯司銷售情況丘良好，發(fā)展洋勢頭強勁，稈存貨周轉(zhuǎn)效徒率在規(guī)模效纖應(yīng)的帶動下已不斷加快，瘡甚至在20輛08年宏觀降經(jīng)濟環(huán)境不搞景氣的情況深下還能保持屑存貨周轉(zhuǎn)率逆的增長，其國營運能力的脖發(fā)展?jié)摿疤呷灰呀?jīng)超過鹿了萬科。徹3．總資產(chǎn)甲周轉(zhuǎn)率兆總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)靈率是企業(yè)一俯定時期內(nèi)營追業(yè)收入與平斃均資產(chǎn)總額竿之間的比率水，該指標可侵以用來反映維企業(yè)全部資缸產(chǎn)的利用效拔率。該指標淘的計算公式燕為：烘總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)斜率=營業(yè)收兇入÷平均資械產(chǎn)總額救稍滾層洋井（公式哀3禁-7）都總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)側(cè)率越高，顯粗示企業(yè)全部植資產(chǎn)的使用禽效率越高；藥反之越低則定顯示企業(yè)利偏用全部資產(chǎn)員進行經(jīng)營的視效率越低，贈最終也會影強響到企業(yè)的掌盈利能力。執(zhí)表勵3仰-5：三家罩公司總資產(chǎn)孩周轉(zhuǎn)率年度陶對比橋項目胡2006拉年喊2007篩年望2008撒年臭2009樸年渣四年平均申保利地產(chǎn)師0.33挑0.28虛0.33號0.32冶0.32攻萬科逗0.50峰0.47腸0.37收0.38譯0.43曬金地征0.41友0.41尤0.32刻0.27授0.35撈資料來源：肝根據(jù)鳳保利地產(chǎn)，恩金地集團與視萬科200撿6年年報，不2007年翻年報，20厚08年年報碧，2009卷年年報編制潮圖3-9竄.殊保利地產(chǎn)總爽資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率凍年度對比欺資料來源：目根據(jù)歐保利地產(chǎn)2裙006年年級報，200葵7年年報，壟2008年占年報，20允09年年報浸繪制疑圖3-10非.航三家公司總稼資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率益年度對比絲資料來源：尊根據(jù)褲保利地產(chǎn)，撤金地集團與攝萬科200若6年年報，率2007年者年報，20蠅08年年報枯，2009洽年年報繪制將從圖表中我李們可以看出奴，由于公司賠快速發(fā)展的病經(jīng)營戰(zhàn)略，閃土地儲備及狂開發(fā)成本的欺不斷增加，循使得保利地瓦產(chǎn)的總資產(chǎn)喪周轉(zhuǎn)率并不輛高，到20籃07年棟則為魄四年來的最嗚低點。但隨摔著公司開發(fā)母速度巧的加快收和銷售效率刺的腹提高另，2007奧年以后總資意產(chǎn)周轉(zhuǎn)率又瞇開始逐步回麻升，到20朝09年整體仆情況已大大敘強于營運效我率逐年降低燈的金地集團凱。教三家公司中坊萬科一直保強持著最高的容總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)此率，這正是侄萬科穩(wěn)扎穩(wěn)蔽打、緩慢發(fā)救展的經(jīng)營戰(zhàn)滴略所決定的找。而保利地弱產(chǎn)與萬科比擴較起來更加惡積極擴張的艷發(fā)展模式，某導(dǎo)致資產(chǎn)余民額迅速上升胡，從而拖累弊了資產(chǎn)周轉(zhuǎn)蒼速度。從圖碎3廊-11中我損們就可以看們出保利地產(chǎn)悟與萬科總資寒產(chǎn)增長率的宰顯著差異：白圖3-11正.腦保利地產(chǎn)與勝萬科總資產(chǎn)徹增長率比較勸獎喪廳油明繼佩肆啦郵（二）營運計能力分析小芳結(jié)灘保利地產(chǎn)營守運能力總體柴上看一般，沫資產(chǎn)運營效帖率還有待加擺強，但從長桌期發(fā)展上看典，公司營運點能力的提高微還是具有一霧定潛力的?？鸸緫?yīng)在資慶產(chǎn)規(guī)模不斷音擴大的同師時坦更加關(guān)注運寶營風(fēng)險，進酬一步加快開孟發(fā)、銷售速駕度，以縮短因周轉(zhuǎn)期，使尋公司保持在禿一個較高營橋運水平上發(fā)蒼展。近三、償債能越力分析常償債能力反乏映企業(yè)按期巷承擔(dān)其清償乒債務(wù)義務(wù)的頓能力，償債次能力分析包乒括短期償債極能力分析和洞長期償債能宋力分析。本芽文將分別從涼短期償債能戲力所涉及的呼營運資本、丙流動比率、姓速動比率等脊指標和長期值償債能力所寶涉及的資產(chǎn)叼負債率、已吐獲利息倍數(shù)填等指標對保決利地產(chǎn)的償曬債能力進行污分析。稠（一）短期媽償債能力指貍標分析螺1．營運資臘本繩營運資本是珍指企業(yè)流動嚼資產(chǎn)超過流殘動負債的部楊分，是企業(yè)返在某一時點還以流動資產(chǎn)自歸還流動負舍債后的剩余完，其計算公撲式為：尤營運資本=談流動資索產(chǎn)淘－影流動負債示召灰批夜籍劑（公要式杜3迅-8）鬧我們知道房杠地產(chǎn)企業(yè)通險常都存在著咳大量的預(yù)收表賬款，這些饑預(yù)母收運賬款實際上重是房地產(chǎn)企掌業(yè)向客戶收扁取的銷售房民款，反映的蠅是企業(yè)占用患的客戶資金滲，在交房時穗結(jié)轉(zhuǎn)為銷售兩收入，一般瞇是無需再償煙還的。因此糟從嚴格意義舞上來說預(yù)售閘房誠款并不是房售地產(chǎn)企業(yè)的兩負債，所以正我們在計算心相關(guān)償債能稻力指標時必單須考慮這一午因素，故本凝文對相關(guān)償辜債能力指標呢分析時也會煙計算其扣除晴了預(yù)收賬款潔的實際指標矮，以使我們急的分析更符帆合房地產(chǎn)企存業(yè)的實際情吸況。匯實際營運資鄰本=流動資爺產(chǎn)木－偶（流動負嚼債認－壯預(yù)收賬款）稍昂習(xí)債（公式冬3真-9）褲由于營運資諷本是絕對數(shù)突指標，不適州合于行業(yè)間豆不同企業(yè)之吹間的比較，領(lǐng)故下文僅對只保利地產(chǎn)2植006年至意2009年狀的營運資本指和實際營運咳資本進行分優(yōu)析。汗表殺3寇-6：保利懼地產(chǎn)營運資踏本對比單位：億元公指標全2006冷年挽2007危年漿2008慶年偏2009丑年騙營運資本擋73.80復(fù)217.1逃2冠336.9千7梢502.7患1紙實際營運資丹本耳123.0星2憲326.5華2流434.9勢5團801.0終1算資料來源：海根據(jù)埋保利地產(chǎn)2冰006年年蛾報，200掠7年年報，止2008年腰年報，20礦09年年報霸編制報圖3-12徒.保利地疫產(chǎn)營運資本忽對比登資料來源：搖根據(jù)規(guī)保利地產(chǎn)2某006年年燙報，200壽7年年報，鑒2008年債年報，20蝴09年年報它繪制糠保利地產(chǎn)的計營運資本總毀量規(guī)模較大否，且逐年上滴升的幅度也銹在加大，說遼明公司抵御行流動負債風(fēng)勒險的能力較奇強，這與公瞎司激進的營效運資本投資容政策相吻合弦。隨著公司球發(fā)展速度的娃加快，流動殲資產(chǎn)占總資壘產(chǎn)的比重日幻益增大，其攝中存貨占流消動資產(chǎn)的比化重更是飛速鈔上升，而預(yù)排收賬款除了竟2008年獅由于受宏觀祖市場不景氣嗓影響有所下或降外，每年稠更是大幅度嘆攀升，到2攏009年末絡(luò)公司預(yù)收賬笛款已達29藍8.3億元蛙。流動性的線加強提高了扶公司的短期悠償債能力，放但卻降低了婚公司的收益薦性。公司必含須要注意在緒規(guī)模增長的肝同時保持營繳運資本的平攤衡，提高銷顏售效率和存郵貨周轉(zhuǎn)率，包避免存貨閑茄置，這樣才傾能在降低償筋債風(fēng)險的情濕況下提高公所司價值。免2．流動比諸率路流動比率是薯指流動資產(chǎn)延與流動負債析的比率，表障明企業(yè)每1喊元流動負債花有多少流動條資產(chǎn)作為償索還保證，反足映企業(yè)用可妻在短期內(nèi)轉(zhuǎn)建變?yōu)楝F(xiàn)金的物流動資產(chǎn)償頸還到期流動某負債的能力灑。其計算公修式為：練流動比率=晶流動資產(chǎn)÷保流動負債捏望越旨迅剪巖顆方（公式紹3吉-10）不針對房地產(chǎn)泰企業(yè)我們也獲可以計算其穗實際流動比鳳率。希實際流動比敬率=流動資嘗產(chǎn)÷（流動約負刮債磚－可預(yù)收賬款）牧飾現(xiàn)寸紛（公式賞3雄-11）到表造3架-7：三家端公司流動比億率年度對比汽公司彩指標超2棍006卡年火2007祖年棗2008甲年縫2009襪年珠保利地產(chǎn)余流動比率撲1.83云2.15驕2.73圖2.31處實際流動比蟲率期4.12宅5.10窯5.48微10.53堆萬科磨流動比率做2.19鍬1.96壘1.76簽1.91裙實際流動比旋率亭3.66光3.51屯2.79斬3.59英金地集團瓶流動比率打1.99娛2.29黎2.19政2.21觀實際流動比僚率爪2.95惑3.54峽3.34反4.45爭資料來源：裕根據(jù)輩保利地產(chǎn)，情金地集團與揉萬科200排6年年報，晌2007年根年報，20針08年年報裂，2009奪年年報編制決圖3-13在.揪三家公司流拌動比率年度智對比希資料來源：駱根據(jù)賠保利地產(chǎn)，湊金地集團與剝?nèi)f科200攀6年年報，炸2007年族年報，20線08年年報鵝，2009只年年報繪制段圖3-14段.廚三家公司實杠際流動比率敞年度對比挽資料來源：畜根據(jù)宣保利地產(chǎn)，拖金地集團與唱萬科200壽6年年報，洋2007年辰年報，20駕08年年報桿，2009的年年報繪制禁從圖表中可嚇以看出，三團家公司中保頑利地產(chǎn)的流堆動比率表現(xiàn)呆較好，20挑09年雖然趙有所下降，襯但主要是由愁于銷售收款陣比較好，預(yù)記收賬款余額包大量增加造跟成的，其實閱際流動比例意反而是大幅棗上升的，顯甩示出公司資駛產(chǎn)的流動性理較高，短期妻償債能力較大強。但考慮亭到保利地產(chǎn)澡流動資產(chǎn)中寶大部分都是升存貨，20森09年存貨音占流動資產(chǎn)式的比重更是貞達到了67御.91%，愚由于存貨在揚變現(xiàn)能力上揚還受到公司鍛開發(fā)、銷售另速度和宏觀粉經(jīng)濟環(huán)境等盛多重因素影蜂響，故而仍結(jié)然具有一定泛的不確定性芳。季3．速動比委率撓速動比率表驚示企業(yè)能在昂較短時間內(nèi)椒變現(xiàn)以償還亞債務(wù)的能力鉆的指標。由鑼于剔除了存埋貨等變現(xiàn)能芒力較弱且不絨穩(wěn)定的資產(chǎn)群，因此速動剝比率能更準刷確地評價企尸業(yè)資產(chǎn)的流絲動性及償還泛短期債務(wù)的泳能力。其計盾算公式為：灣速動比率=登速動資產(chǎn)÷國流動負債恢北預(yù)斜旗難己（公式藝3公-12）紗經(jīng)計算三家鏡公司各年速師動比率如下供：胳表散3為-8：三家教公司速動比貌率年度對比沿項目暈2006閃年劉2007壯年燙2008盈年洞2009踩年溉保利地產(chǎn)飾0.56鏈0.66丹0.67倦0.74復(fù)萬科盡0.64啊0.59釋0.43忽0.59錄金地集團束0.26袋0.50菜0.35暮0.52戒資料來源：濾根據(jù)矛保利地產(chǎn)，憤金地集團與驕萬科200強6年年報，蛋2007年癥年報，20纖08年年報參，2009榮年年報編制具圖3-15態(tài).筒三家公司速晨動比率年度夜對比艱資料來源：禍根據(jù)盒保利地產(chǎn)，心金地集團與武萬科200籌6年年報，漂2007年赴年報，20耕08年