一級土地開發(fā)模板

土地一級開發(fā)土地一級開發(fā)，是指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，對一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地、鄉(xiāng)村集體土地進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補(bǔ)償，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達(dá)到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設(shè)條件（熟地），再對熟地進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過程。開發(fā)流程（一）原土地所有者或使用者在征得區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或上級主管部門的同意后向市國土局提出土地一級開發(fā)申請。（二）市國土局受理申請并進(jìn)行土地開發(fā)項(xiàng)目預(yù)審。（三）通過土地預(yù)審的項(xiàng)目，根據(jù)項(xiàng)目的性質(zhì)，委托市、區(qū)縣土地儲備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)組織編制土地儲備開發(fā)實(shí)施方案，開發(fā)實(shí)施方案主要包括：待儲備開發(fā)地塊的范圍、土地面積、控規(guī)條件、地上物狀況、儲備開發(fā)成本、土地收益、開發(fā)計(jì)劃、實(shí)施方式等。（四）編制了開發(fā)實(shí)施方案的項(xiàng)目上由市國土局會(huì)同市發(fā)展改革、規(guī)劃、建設(shè)、交通、環(huán)保等部門參加的聯(lián)審會(huì)，通過會(huì)審，對建設(shè)項(xiàng)目土地一級開發(fā)的實(shí)施方案中土地、產(chǎn)業(yè)政策、城市規(guī)劃、建設(shè)資質(zhì)、交通及環(huán)保等條件提出原則意見。（五）通過聯(lián)審會(huì)的項(xiàng)目確定土地開發(fā)主體1、土地儲備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開發(fā)的，由土地儲備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。其中通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)土地開發(fā)具體管理的，開發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)用不高于土地儲備開發(fā)成本的2%。以招標(biāo)方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級開發(fā)管理委托協(xié)議。2、通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)實(shí)施土地開發(fā)的，由開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。招標(biāo)底價(jià)包括土地儲備開發(fā)的預(yù)計(jì)總成本和利潤，利潤率不高于預(yù)計(jì)成本的8%。通過招標(biāo)方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級開發(fā)委托協(xié)議（六）土地儲備開發(fā)實(shí)施單位向市規(guī)劃部門辦理規(guī)劃意見，向市國土部門辦理用地手續(xù)，向市發(fā)展和改革委員會(huì)辦理核準(zhǔn)手續(xù)，涉及交通、園林、文物、環(huán)保和市政專業(yè)部門的，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定辦理相應(yīng)手續(xù)(七)如果開發(fā)項(xiàng)目涉及新增集體土地辦理農(nóng)用地征收、農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)或存量國有建設(shè)用地收回國有土地使用權(quán)的，土地儲備開發(fā)實(shí)施單位依法辦理相關(guān)手續(xù)，并獲得市人民政府的批準(zhǔn)。（八）在取得市人民政府的批準(zhǔn)文件后由土地儲備開發(fā)實(shí)施單位到相關(guān)委辦局辦理征地、拆遷、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等相關(guān)手續(xù)。組織實(shí)施征地、拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。危改、文保、綠隔等項(xiàng)目需按規(guī)定承擔(dān)回遷房建設(shè)。（九）組織驗(yàn)收建設(shè)項(xiàng)目的土地一級開發(fā)完成后由市國土局組織相關(guān)委辦局進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收審核的內(nèi)容：1、審核土地一級開發(fā)成本2、組織驗(yàn)收土地開發(fā)程度是否達(dá)到合同的要求3、根據(jù)委托合同支付相應(yīng)土地開發(fā)費(fèi)或管理費(fèi)4、納入市土地儲備庫一級土地開發(fā)從空間上來講，土地一級開發(fā)主要可分為成片（或連片）開發(fā)及分片開發(fā)兩類。當(dāng)然，這只是一種約定俗成的說法，在法律上還沒有明確的規(guī)模指標(biāo)界定；從時(shí)間上來講，一種是可以先做一級開發(fā)、再做二級開發(fā)，即一、二級開發(fā)分離的形式，另一種是一級開發(fā)包含在二級開發(fā)之中的形式；從性質(zhì)上來講，一類是存量一級開發(fā)，包括舊城改造、舊村改造、城中村改造及退二進(jìn)三（工業(yè)廠區(qū)改商業(yè)、住宅等第三產(chǎn)業(yè)）項(xiàng)目，另一種是增量一級開發(fā)，包括征用和農(nóng)轉(zhuǎn)用土地，有些是已納入城市總體規(guī)劃的成片征地開發(fā)，有些是總體規(guī)劃區(qū)以外單獨(dú)立項(xiàng)基建類項(xiàng)目。

根據(jù)土地一級開發(fā)涉及的類型不同及發(fā)展歷程，當(dāng)前土地一級開發(fā)的開發(fā)模式主要有五種：

第一，割臘肉式：誰看上哪一塊就割給誰，開發(fā)商、用地單位自行做一級和二級開發(fā)。這種方式的好處是政府無需投入，缺點(diǎn)是政府收益也低，城市整體規(guī)劃難以實(shí)施，開發(fā)進(jìn)度無法掌控、保障。盡管國家三令五申強(qiáng)調(diào)，今后經(jīng)營性城市建設(shè)用地將一律先由政府進(jìn)行一級開發(fā)，再進(jìn)入土地市場，但割臘肉式仍將會(huì)延續(xù)相當(dāng)長的時(shí)間。這是無可奈何的事情，在缺乏大額保證資金的情況下，很多制度是蒼白的。

第二，指婚式（即五統(tǒng)一）：成立土地儲備機(jī)構(gòu)或指定專門成立的國有公司承擔(dān)一級開發(fā)，好處是政府收益相對豐厚，缺點(diǎn)是政府需要大量鋪墊資金，開發(fā)進(jìn)度慢，沒錢的地方玩不起，更等不起。

第三，招親式：政府公開招標(biāo)方案優(yōu)、成本廉的企業(yè)承擔(dān)一級開發(fā)，根據(jù)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移與否及分利辦法不同，在實(shí)際操作中又衍生為多種形式，如一級開發(fā)不發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的委托式，實(shí)際上相當(dāng)于工程承包，也可以發(fā)生兩次土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移，即政府將生地出讓給一級開發(fā)商，開發(fā)成熟后再由一級開發(fā)商轉(zhuǎn)讓給二級開發(fā)商，另一種叫“生地出讓-熟地回購”，即一級開發(fā)成熟后再由政府收儲統(tǒng)一上市。在政府與一級開發(fā)商的分利辦法上有固定收益、溢價(jià)分成、固定收益+溢價(jià)分成及完全市場操作等幾種，在惠州市政府與中信深圳集團(tuán)一級開發(fā)合作中，政府作出了土地增值收益全部歸中信的承諾。

第四，新城公司式：直接成立新的城區(qū)公司壟斷一級開發(fā)經(jīng)營，好處是政府主導(dǎo)，缺點(diǎn)是與市場脫節(jié)，甚至滋生腐敗。

第五，借殼上市式：目前國內(nèi)土地證券仍為空白，可與境外有信譽(yù)、有資質(zhì)機(jī)構(gòu)合作土地一級開發(fā)，借殼上市融資，其缺點(diǎn)是政府容易陷入被動(dòng)。如香港華潤曾經(jīng)操作的10平方公里海南石梅灣項(xiàng)目采用的就是這一形式。土地開發(fā)費(fèi)獲得土地后，對其開發(fā)的費(fèi)用有三種：基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)和小區(qū)開發(fā)配套費(fèi)。1．基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。對于基礎(chǔ)設(shè)施配套常常概括為“三通一平”和“七通一平”?！叭ㄒ黄健敝福和ㄋ?、通路、通電、平整地面。“七通一平”指：通上水、通下水、通電、通訊、通氣、通熱、通路、平整地面。2．公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)用。這與項(xiàng)目大小、用地規(guī)模有關(guān)，各地情況不一，視實(shí)際情況而定。3．小區(qū)開發(fā)配套費(fèi)。同公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)類似，各地根據(jù)用地情況確定合理的標(biāo)準(zhǔn)。盈利模式1、工程總承包模式土地一級開發(fā)企業(yè)接受土地整理儲備中心的委托，按照土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃等，對確定的存量國有土地、擬征用和農(nóng)轉(zhuǎn)用土地，統(tǒng)一組織進(jìn)行征地、農(nóng)轉(zhuǎn)用、拆遷和市政道路等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。市土地儲備中心按照總建設(shè)成本的一定百分比作為經(jīng)營利潤（北京市規(guī)定利潤率不高于預(yù)計(jì)成本的8%）。2、利潤分成模式重慶市的土地一級開發(fā)采用的是這種方式，土地一級開發(fā)企業(yè)接受土地整理儲備中心的委托進(jìn)行土地一級開發(fā)，生地變成熟地之后，土地儲備中心進(jìn)行招拍掛出讓，出讓所得扣除開發(fā)成本后在市政府和企業(yè)之間按照一定的比例進(jìn)行分成。3、土地補(bǔ)償模式土地一級開發(fā)企業(yè)在完成規(guī)定的土地一級開發(fā)任務(wù)后，土地儲備中心并不是給予現(xiàn)金計(jì)算，而是給予開發(fā)企業(yè)一定面積土地作為補(bǔ)償（可能需要走形式上的招拍掛）。此種方式的利潤率會(huì)高于第一種模式，但是對于企業(yè)的現(xiàn)金流壓力會(huì)比較大。土地儲備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施開發(fā)的，其為主體。通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)整理的，開發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)用不高于土地儲備開發(fā)成本的2%，并由土地儲備中心同開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級開發(fā)管理委托協(xié)議。暫行辦法第一條為規(guī)范市區(qū)土地一級開發(fā)行為，更好地落實(shí)土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃，確保有計(jì)劃供應(yīng)土地，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》(國發(fā)〔2004〕28號)和《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》(國發(fā)〔2008〕3號)和《土地儲備管理辦法(國土資發(fā)〔2007〕277號)》等有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。第二條本辦法所稱土地一級開發(fā)，是指土地儲備機(jī)構(gòu)按規(guī)定確定土地一級開發(fā)單位，依照土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，對國有土地、集體土地依法實(shí)施拆遷、收回、征收和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，達(dá)到土地供應(yīng)條件的行為。城中村和舊城改造，按本辦法規(guī)定實(shí)施土地一級開發(fā)。第三條市國土資源局(以下簡稱市國土局)負(fù)責(zé)土地一級開發(fā)管理工作，市土地儲備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)組織實(shí)施。市發(fā)改、建設(shè)、規(guī)劃、財(cái)政和審計(jì)等行政主管部門按照各自職責(zé)，做好相關(guān)工作。第四條土地一級開發(fā)堅(jiān)持以政府主導(dǎo)、市場運(yùn)作的原則，可以由土地儲備機(jī)構(gòu)承擔(dān)，也可以由土地儲備機(jī)構(gòu)通過招標(biāo)方式選擇有實(shí)力的經(jīng)濟(jì)實(shí)體承擔(dān)。一級開發(fā)后的土地，按照年度土地供應(yīng)計(jì)劃和供地政策供應(yīng)土地。第五條土地一級開發(fā)主要包括：(一)辦理一級開發(fā)相關(guān)政府審批手續(xù)，包括規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)或備案、征地、拆遷、市政建設(shè)、交評、環(huán)評等一級開發(fā)審批手續(xù);(二)實(shí)施集體土地征收工作;(三)實(shí)施國有土地收回(收購)及地上建筑物征收工作;(四)完成地上附著物拆除、地下構(gòu)筑物拆移等工作;(五)根據(jù)規(guī)劃條件進(jìn)行土地平整及其他市政、配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè);(六)其他一級開發(fā)工作。第六條土地一級開發(fā)實(shí)施方案由市土地儲備機(jī)構(gòu)或轄區(qū)政府商市土地儲備機(jī)構(gòu)編制，經(jīng)市國土局審核后，報(bào)市政府批準(zhǔn)。土地一級開發(fā)實(shí)施方案應(yīng)包括地塊現(xiàn)狀情況、土地及地上建筑物權(quán)屬情況，規(guī)劃條件及供地方向，一級開發(fā)成本，資金籌備計(jì)劃，一級開發(fā)實(shí)施方式及時(shí)間安排等內(nèi)容。第七條土地一級開發(fā)成本包括：(一)前期費(fèi)用;(二)征地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、工程費(fèi);(三)市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用;(四)財(cái)務(wù)費(fèi)用和相關(guān)稅費(fèi);(五)不可預(yù)見費(fèi)。第八條土地儲備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施土地一級開發(fā)的，由土地儲備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。管理費(fèi)用按照土地一級開發(fā)成本的2%列支。通過招標(biāo)方式進(jìn)行土地一級開發(fā)的，由土地儲備機(jī)構(gòu)與中標(biāo)單位簽訂土地一級開發(fā)協(xié)議。中標(biāo)人負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)