年某休閑景區(qū)營銷執(zhí)行報告

三林『峰景灣』08年度營銷執(zhí)行方案５月４日第一頁，共一百頁。PART-1目標(biāo)客群研究PART-2項目二期解讀PART-3整體營銷戰(zhàn)略PART-4階段推廣計劃PART-5接待中心構(gòu)思PART-6項目銷售策略報告目錄第二頁，共一百頁。PART-1

目標(biāo)客群研究第三頁，共一百頁。『目標(biāo)客群細(xì)分』投資客：對物業(yè)嗅覺比較靈敏，具成熟的投資經(jīng)驗，深諳各種投資渠道，懂分析投資利弊，規(guī)避風(fēng)險，信息靈通；岱山當(dāng)?shù)馗纳浦脴I(yè)者：當(dāng)?shù)叵鄬?jīng)濟(jì)實(shí)力較好的客群，需要另覓住處提升居住環(huán)境；父母為子女首次置業(yè)：子女成年又無自己的房子，但需要自己的天地，父母掏錢購置；本地事業(yè)單位的員工：單位福利好，同時也會打一些投資小算盤（比如造船廠內(nèi)員工）；在外地經(jīng)商的岱山人：不一定要住在那里，但按照祖輩的規(guī)矩，在家鄉(xiāng)一定要有自己的房子；

滬/甬有積蓄退休干部：有時間，有精力，文化較高，希望晚年享受生活；滬/甬企業(yè)主管理階層：對生意應(yīng)酬深感疲憊，希望可以經(jīng)常去與工作無關(guān)的地方休假。投資客（約占5%）本地客戶（約占15%）異地客戶（約占80%）第四頁，共一百頁。√

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在外地經(jīng)商的岱山人√√√√√√√

本地事業(yè)單位員工√

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√√√√√√滬/甬中年企業(yè)主√√

√√√√√√滬/甬有積蓄的退休干部√√√√

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當(dāng)?shù)馗改笧樽优状沃脴I(yè)√√√√

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岱山當(dāng)?shù)馗纳浦脴I(yè)者√

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√√√投資客價格海景交通客戶類別擇房因素周邊旅游資源五星級度假配套本島景觀人文歷史、景觀典故生活配套升值潛力物業(yè)類型『目標(biāo)客群分析』第五頁，共一百頁?？梢钥闯?，來自寧波或者上海的樂假人士，文化修養(yǎng)較高，長期待在城市，習(xí)慣了成熟而繁華的生活狀態(tài)，對偶爾閑適的返璞歸真非常有興趣，喜歡暫別城市的清凈舒適的短期度假。而對于岱山本地人而言，對海景不感冒，并有較大抗性，不屬二期高層產(chǎn)品的主要客源。二期高層目標(biāo)受眾主要以上海及寧波外來異地置業(yè)的人群上，主要購房動機(jī)為休假?！耗繕?biāo)客群分析』第六頁，共一百頁。人們在緊張而繁忙的快節(jié)奏生活中，深受諸多壓力，頗感身心疲憊。越來越多的人們渴望沖破壓力，還自己一份健康的人生。最佳選擇就是走出閣樓，回歸自然，帶上家人，邀上好友到郊外去，到海邊聆聽海浪的歡騰，享受椰風(fēng)輕撫……讓自己松弛身心告別繁華的都市，歇息往日的忙碌，濾掉心中的煩惱，緩解緊張的情緒，在隨意間盡享自然之美，在自然中體會人倫親情，享受生活。『目標(biāo)客群解讀』目標(biāo)客群對于本案而言，可以找到：釋放身心、尋求解脫、養(yǎng)生養(yǎng)老、休閑度假、趣味人生第七頁，共一百頁。PART-2項目二期解讀第八頁，共一百頁。2期產(chǎn)品建筑面積：約24052平米棟數(shù)：2棟住宅套數(shù)：527套『項目狀況』第九頁，共一百頁。海景資源豐富，規(guī)劃中的廣場是未來島嶼休閑生活重要部分。對面碼頭漁船泊岸，對向往海岸的人來說也是一道特別的風(fēng)景?！喉椖繝顩r』第十頁，共一百頁。本案營銷策略所考慮的問題：有什么理由能支撐起二期價值的提升，以致于高達(dá)5000/平左右的銷售價格？如果僅僅從二期的兩棟高層來看，產(chǎn)品無論從外立面、配套設(shè)施、景觀營造等各方面目前都比較弱勢，加上一期所遺留問題，整體項目品牌高度并未建立起來。對于異地的目標(biāo)客群而言，則吸引力不大，加上消費(fèi)者對岱山區(qū)域位置行程上往返時間的抗性比較大，那么勢必會影響二期高層的銷售?！罕景笭I銷所面臨的問題』第十一頁，共一百頁。所以，中原認(rèn)為：峰景灣二期產(chǎn)品比較單薄，在銷售上存在一定程度上的抗性，如果還是按照常規(guī)的營銷方式，則很難突破弱勢的局面。因此，必須尋求一種常規(guī)的、特殊的營銷方式，方能實(shí)現(xiàn)銷售的旺勢?！罕景笭I銷所面臨的問題』第十二頁，共一百頁?！绾谓鉀Q項目的抗性，尋求銷售突破？——如何深入挖掘賣點(diǎn)，增加產(chǎn)品的附加值？——如何抓住目標(biāo)客戶的心理，引發(fā)好感？『本案營銷所面臨的問題』第十三頁，共一百頁。『解決之道』中原的觀點(diǎn)：我們賣的不僅僅是產(chǎn)品，更是販賣一種生活方式！我們賣的是產(chǎn)品，送的是心情、圓的是夢想！如何賣？如何送？如何圓？第十四頁，共一百頁。『解決之道一』如何賣？——賣產(chǎn)品“峰景灣”整體島嶼建設(shè)的檔次、配套、景觀都成為二期高層銷售的強(qiáng)勢底牌。中原的觀點(diǎn)：賣高層，不如賣“島嶼”！A/二期高層必須依附于“峰景灣”整體島嶼的規(guī)劃、建設(shè)才能得到賴以生存的條件。B/第十五頁，共一百頁。配合項目整體規(guī)劃，五星級酒店、高爾夫球場等物業(yè)的引進(jìn)將提升項目檔次項目內(nèi)部重點(diǎn)景觀封殺，如入口瀑布，休閑廣場等，營造閑適休假氛圍景觀氛圍增加項目附加值，提升檔次以高端物業(yè)給客戶以尊榮感『解決之道一』如何賣？——賣產(chǎn)品休閑配套景觀營造如何“賣島”？兩大殺手锏！住高層，享受五星級休假島！也許項目未來的規(guī)劃，對二期客戶更有說服力！第十六頁，共一百頁。『解決之道二』如何送？——送心情二期高層的一線海景，對于岱山本地居民而言，并無太大吸引力，但對于來自異地的消費(fèi)群（寧波、上海）而言，則是滿足城市螞蟻對神秘海景的向往與探秘。滿足長期居住在內(nèi)陸，厭煩都市快節(jié)奏的生活和都市喧囂的客戶對海景的憧憬。一線海景270°大視野，在都市中難以體驗到的難得風(fēng)景！賣的是高層，送的更是心情！二期殺手锏最大利益點(diǎn)第十七頁，共一百頁。我們要為客戶圓夢！二期營銷制勝的砝碼，除了自身島嶼規(guī)劃的營造及銷售解說（為客戶描繪項目未來美好發(fā)展的場景）之外，還必須“借力”，挖掘外圍可利用的資源作為營銷推廣的話題?！航鉀Q之道三』如何圓？——圓夢想中原的觀點(diǎn)：只有豐富項目的內(nèi)涵和豐滿營銷內(nèi)容，才能促進(jìn)銷售的順利進(jìn)行，只有蠱惑他人的心靈，引起關(guān)注和興趣，方從內(nèi)到外打動客群。——市場心理占位原理第十八頁，共一百頁。島內(nèi)自造“景”島外借岱山島之“境”借“境”造“景”『解決之道三』如何圓？——圓夢想除了造“景”，我們還要借“境”！二期銷售所要借助之力！第十九頁，共一百頁?？蛻糁挥姓J(rèn)同岱山的好，感受岱山的妙，才能對岱山產(chǎn)生向往，進(jìn)而才能直接對“峰景灣”產(chǎn)生好感！『解決之道三』如何圓？——圓夢想挖掘岱山人文歷史典故與旅游景點(diǎn)傳說，如岱山素來有蓬萊仙島之稱，一直是眾多旅客向往的仙境，又有徐福東渡起點(diǎn)之說，更是增加了其神秘的色彩。岱山特色旅游風(fēng)情，如海鮮一條街、蓬萊慈云寺、鹿欄琴沙等，距離本案均只有約20分鐘車程，可借勢升值。以飲食、旅游文化吸引客戶對岱山的注意以人文歷史引發(fā)客戶對岱山的向往人文歷史飲食旅游文化岱山有哪些“境”可借？第二十頁，共一百頁?！航鉀Q之道』二期營銷重點(diǎn)之元素提煉一線海景高層精裝修單身公寓小結(jié)五星級休假島嶼岱山人文歷史及旅游勝地項目整體島嶼規(guī)劃產(chǎn)品自身買點(diǎn)提煉項目所在區(qū)域宣傳關(guān)鍵詞：五星級、島嶼、一線海景、精裝修、公寓第二十一頁，共一百頁。因此，本案的項目屬性定位呼之欲出：五星休假島·一線海景精裝公寓『項目屬性定位』既有高度，又有厚度第二十二頁，共一百頁。五星：突出五星級檔次，為項目營造高檔氛圍休假島：明確項目是為享樂一派量身定做，醞釀閑適風(fēng)情一線海景：沙灘，浪花，不是對電視節(jié)目的憧憬，也不是遠(yuǎn)遠(yuǎn)的眺望卻無法感觸的遺憾，是真真切切感受?！横屃x』五星休假島·一線海景精裝公寓第二十三頁，共一百頁。我們要找的不是消費(fèi)者，而是島主！那么，在營銷推廣的過程中，除了明確項目產(chǎn)品的屬性定位之外，我們還必須契合項目的屬性定位，尋找一種特別的營銷方式，以獲得出奇制勝的效果。因此，我們賣樓的前提，是先找人：『品牌內(nèi)涵延伸』第二十四頁，共一百頁。奇幻島主之夢營造的是一個奇幻的獨(dú)立島居生活，既能暢游岱山島豐富的自然風(fēng)景、盡情享受沙灘嬉戲，又能閱盡岱山獨(dú)有的歷史人文典故，最重要的是，你已然成為了一位逍遙島主，擁有整個島嶼以及島嶼旁邊的無盡風(fēng)景！『品牌內(nèi)涵延伸』何為島主？第二十五頁，共一百頁。25萬起，做個島主買一戶，得一島，島主盡逍遙成為蓬萊仙島的島主，探尋徐福東渡旅游就在家門口，出門就是名勝古跡島居生活，濱海私享入住一線海景高層，私享五星級島嶼島主也能四兩撥千金，買公寓，送海景……島主的專利『品牌內(nèi)涵延伸』把營銷推廣做成家常飯后的輕松調(diào)侃，把營銷話題變成有趣的日?？谡Z，把項目硬性賣點(diǎn)轉(zhuǎn)換成軟性話題。那么，“峰景灣”將成為一個有血有肉，內(nèi)容豐富的朋友。何為島主？第二十六頁，共一百頁。像黃藥師一樣做個逍遙島主！『項目SLAGON』因此，本案的SLOGAN呼之欲出：第二十七頁，共一百頁。黃藥師：金庸筆下知名島主，擁有一整個島嶼，逍遙自在島主：不僅僅是擁有一個可以放松心情的休閑小筑，更能隨時游覽整個島嶼，隨便將心情放在島嶼的哪個地方，自由自在『釋義』像黃藥師一樣做個逍遙島主！第二十八頁，共一百頁。海尚公館『項目案名』釋義——海尚：既是“海上”的同音，又是一種別樣而略顯品位的度假方式公館：有內(nèi)涵、氣質(zhì)、高雅，崇尚文化、品位的生活，勾勒名士生活藍(lán)圖第二十九頁，共一百頁。第三十頁，共一百頁。PART-3整體營銷戰(zhàn)略第三十一頁，共一百頁。銷售目標(biāo)解決一期遺留問題（開發(fā)商及產(chǎn)品形象重塑）挖掘島內(nèi)文化內(nèi)涵，灌注項目軟性賣點(diǎn)達(dá)成2期銷售上一炮而紅，創(chuàng)造最大銷售溢價『二期銷售目標(biāo)』二期公寓總250套，6、28日#1開盤，8月底銷售#2，5~8月三個月內(nèi)實(shí)現(xiàn)70%的銷售率（約170套）第三十二頁，共一百頁。岱山島嶼二期產(chǎn)品島主生活岱山歷史人文典故岱山眾多旅游、美食資源一線海景50平米電梯景觀高層雅筑270度飽覽海景項目整體島嶼配套規(guī)劃的宣傳區(qū)域內(nèi)唯一一個五星級建筑規(guī)劃島嶼私享島嶼，私密度假五星級海島休假貫穿二期營銷脈絡(luò)，成為串聯(lián)起整個營銷行動的主線『推廣主線』第三十三頁，共一百頁。制造話題引出利益點(diǎn)與旅游緊密相連島主『推廣主線』第三十四頁，共一百頁。針對三林置地和峰景灣前期營銷工作所造成的品牌受到質(zhì)疑，重點(diǎn)采取“公關(guān)營銷”手段，以產(chǎn)品良好的旅游風(fēng)景價值點(diǎn)和價格優(yōu)勢為賣點(diǎn)，以活動為主、媒體宣傳為輔的宣傳方式，將客戶與項目距離拉近，親身體會改良之美。『營銷總綱』第三十五頁，共一百頁。基于峰景灣“旅游地產(chǎn)”的產(chǎn)品特性，在營銷推廣上實(shí)行

“借勢營銷”方式，借眾多旅游名勝之名，推薦本項目。除了針對目標(biāo)傳播區(qū)域之外，可考慮與游路線的契合，結(jié)合陸游資源，借助名山、名川、名勝之名氣，推薦本項目?！籂I銷總綱』第三十六頁，共一百頁。借鑒海景旅游業(yè)態(tài)“體驗營銷”策略，貼近城市上班族，挖掘較有購買了的退休老干部、公務(wù)員、企業(yè)主、部分白領(lǐng)等享樂階層，多次組織看房團(tuán)，強(qiáng)化項目周邊特色旅游景點(diǎn)資源，體驗特色風(fēng)情旅游活動，如沙灘篝火派對，讓客戶實(shí)景體驗，以景動人，以情感人，愛上海岸度假?！籂I銷總綱』第三十七頁，共一百頁。根據(jù)上海及寧波客戶群圈子結(jié)群，以及岱山特有的小范圍傳播特征，采取“口碑傳播”策略，重點(diǎn)挖掘維護(hù)二期房源第一批購房客戶，營造熱銷場景，讓他們將項目介紹給他們身邊的朋友、同事、親戚等，獲得客戶長久延續(xù)性，可以不斷挖掘?！籂I銷總綱』第三十八頁，共一百頁。從客層的圈層性出發(fā)，在媒體投放上，摒棄以往大規(guī)模報廣投放模式，以活動與渠道營銷帶動口碑與圈層傳播，總領(lǐng)各階段主要宣傳任務(wù)；以碼頭大牌廣告、針對性場所資料放置等定點(diǎn)宣傳為補(bǔ)充。報廣、新聞、網(wǎng)絡(luò)、電視等常規(guī)媒體為輔助宣傳手段?！籂I銷總綱』第三十九頁，共一百頁。5月6月7月8月9月10月2008

第一階段峰景灣新形象重導(dǎo)入第二階段產(chǎn)品深入闡釋，銷售市場挖掘第三階段銷售市場再次挖掘11月12月推廣節(jié)奏工作任務(wù)：1、結(jié)合二手門店，碼頭大牌及其他宣傳渠道，最大限度傳達(dá)開盤信息，吸引看房客源2、項目三地展示中心及樣板房重新裝修完畢，物料準(zhǔn)備完畢3、銷售人員入場工作任務(wù)：1、結(jié)合公關(guān)活動以及看房團(tuán)，詮釋螞蟻生活優(yōu)2、休閑配套設(shè)施完善及對外宣傳、現(xiàn)場體驗；樣板房、休閑項目體驗3、結(jié)合海洋文化節(jié)，為項目造勢，打造項目及開發(fā)商品牌工作任務(wù)：1、客戶渠道挖掘2、媒體渠道升華3、國慶特輯看房團(tuán)4、結(jié)合老人節(jié)深入挖掘客戶渠道，大打感情牌2期H20棟開盤銷售2期H19棟開盤銷售『階段部署』第四十頁，共一百頁。PART-4階段推廣計劃第四十一頁，共一百頁。本項目的媒體投放須根據(jù)交通流線進(jìn)行設(shè)置，以高亭碼頭為中心，分航運(yùn)、空運(yùn)的路線如右圖。中原建議在五個地方（上海、寧波、岱山、定海、普陀）重點(diǎn)抓住五個交通節(jié)點(diǎn)（小洋山碼頭、鎮(zhèn)海碼頭、白峰碼頭、三江碼頭、蜈蚣峙碼頭（含普陀機(jī)場）、高亭碼頭），從而進(jìn)行精準(zhǔn)的媒體廣告封殺、客戶攔截。同樣，我們根據(jù)不同的階段不同的地點(diǎn)進(jìn)行有效的媒介組合。『媒體投放思路』第四十二頁，共一百頁。普陀區(qū)普陀山定海區(qū)岱山寧波白峰碼頭——鴨蛋山——三江碼頭鎮(zhèn)?！咄ごa頭三江碼頭——高亭碼頭鎮(zhèn)海港白峰碼頭三江碼頭高亭碼頭鴨蛋山碼頭媒體廣告投放圖示第四十三頁，共一百頁。普陀區(qū)岱山上海普陀山小洋山碼頭——三江碼頭三江碼頭——高亭碼頭小洋山碼頭——高亭碼頭三江碼頭高亭碼頭蜈蚣峙港口小洋山碼頭上海機(jī)場普陀機(jī)場定海區(qū)上海機(jī)場——普陀機(jī)場媒體廣告投放圖示第四十四頁，共一百頁。第一階段峰景灣新形象導(dǎo)入（2008年5月-6月底）第四十五頁，共一百頁。以一期升級版噱頭重新展示峰景灣二期全新品牌形象三林集團(tuán)品牌形象的重新塑造對岱山區(qū)域的炒作，挖掘其深厚的歷史文化及人文內(nèi)涵，不斷制造新聞話題對峰景灣島嶼整體規(guī)劃宏圖的介紹及對未來配套的展現(xiàn)針對客戶的需求提煉二期產(chǎn)品核心賣點(diǎn)『階段推廣目的』第四十六頁，共一百頁。A/岱山媒體組合第四十七頁，共一百頁。『營銷策略』A、戶外媒體投放針對來往寧波~岱山旅游路線重點(diǎn)位置進(jìn)行“封殺”，攔截客群；B、在岱山地區(qū)有選擇性地投放媒體，以直接見效的媒介為主，如：電視、快艇三維廣告，減少本地報紙的投放；C、岱山本地客群不為本案直接針對的目標(biāo)對象，可適當(dāng)弱化傳播力度，如：拉橫幅等簡易的宣傳方式；D、考慮岱山本地文化層面的接受程度，傳播主題采取直接銷售的方式，相應(yīng)地弱化文化、品牌理念等深層次的內(nèi)容。岱山地區(qū)推廣要點(diǎn)第四十八頁，共一百頁。戶外廣告類型：戶外看板、高炮時間：5月底位置：岱山高亭碼頭、文化廣場、三江碼頭主題：像黃藥師一樣做個逍遙島主畫面：開發(fā)商品牌形象、二期產(chǎn)品展示費(fèi)用：20萬/年『營銷手段一』第四十九頁，共一百頁。普陀區(qū)普陀山定海區(qū)三江碼頭高亭碼頭文化廣場文化廣場戶外高亭碼頭戶外三江碼頭戶外岱山岱山戶外廣告投放圖示第五十頁，共一百頁。渡輪折頁廣告、快艇電視三維廣告時間：5月底選擇：白峰碼頭到定海鴨蛋山碼頭及三江碼頭至高亭碼頭車渡；小洋山至高亭碼頭，鎮(zhèn)海港至高亭碼頭快艇，白峰碼頭到定海鴨蛋山碼頭。形式：將小折頁廣告放置車渡貴賓艙（貴賓艙有專門擺防折頁處）；三維廣告用于快艇內(nèi)電視上播放。內(nèi)容：項目全方位介紹費(fèi)用：快艇三維廣告：三江—高亭碼頭3萬/年/15秒白峰—定海鴨蛋山碼頭12萬/年/30秒（以上費(fèi)用為整條航線的所有班次）『營銷手段二』第五十一頁，共一百頁。普陀區(qū)岱山上海普陀山渡輪折頁廣告、快艇電視三維廣告渡輪折頁廣告、快艇電視三維廣告三江碼頭高亭碼頭小洋山碼頭定海區(qū)寧波鎮(zhèn)海港白峰碼頭鴨蛋山碼頭渡輪折頁廣告、快艇電視三維廣告渡輪折頁廣告、快艇電視三維廣告投放圖示第五十二頁，共一百頁。候車亭廣告時間：5月底道路：蓬萊路主題：買一戶，得一島，島主盡逍遙！內(nèi)容：以三林品牌形象宣傳為主費(fèi)用：2萬/年『營銷手段三』第五十三頁，共一百頁。電視字幕、三維廣告選擇：岱山電視臺時間：6月初長度：10分鐘專題，可套剪30”、15”、5”短片甚至字幕廣告形式：制作三維宣傳片，以項目品牌形象宣傳為主，既可以在電視臺播放也可以在快艇上播放；電視字幕主要目的是進(jìn)行開盤預(yù)熱，告知客戶開盤信息?！籂I銷手段四』第五十四頁，共一百頁。報紙廣告選擇：舟山日報時間：5月底至開盤前形式：封面半版或封底整版主題：像黃藥師一樣做個逍遙島主！——五星休假島·一線海景精裝公寓『營銷手段五』第五十五頁，共一百頁?！皪u主”修煉手冊（項目樓書）時間：6月方式：要做“旅游手冊”，而不是硬邦邦的樓盤說明書。要給購買者一扇窗口，讓他們跟隨我們的引導(dǎo)對陽光下、海灘邊、悠閑自在的休假生活充滿向往。主題：以輕松的口吻，訴說旅游休假態(tài)度、介紹旅游休閑生活形態(tài)、岱山旅游線路解析、漁民生活形態(tài)、寫實(shí)海鮮大排檔等岱山當(dāng)?shù)芈糜螌?shí)況，聯(lián)系項目做2期項目介紹?！籂I銷手段六』第五十六頁，共一百頁?！皪u主”修煉手冊（項目樓書）——內(nèi)容：1、心情故事，渴望旅行――段描寫眼睛與腳的故事，散文形式，訴求渴望海岸旅行的慢節(jié)奏心情2、魅力岱山（穿插歷史人文典故）――介紹岱山當(dāng)?shù)靥厣糜尉坝^，如摩星山、鹿欄晴沙等3、美色岱山、誘惑無罪――采用濃重的色塊，將藍(lán)色的天空、海水、金黃的沙灘、碧綠的椰樹、漁家停泊在岸邊的漁船通通網(wǎng)羅，用色塊說話4、美食，沒事！吃到撐都不介意――海鮮一條街，特色零嘴5、五星級休假島――五星級酒店、尊貴高爾夫、特色植物園、休閑環(huán)保果園等『營銷手段六』第五十七頁，共一百頁?！皪u主”修煉手冊（項目樓書）——內(nèi)容：6、島主專列――25萬征集一島之主！25萬起，做個島主買一戶，得一島，島主盡逍遙成為蓬萊仙島的島主，探尋徐福東渡奧秘旅游就在家門口，出門就是名勝古跡島居生活，濱海私享入住一線海景高層，私享五星級島嶼島主也能四兩撥千金，買公寓，送海景7、峰景灣旅游專線――以峰景灣為起點(diǎn)，串聯(lián)個旅游景點(diǎn)或?qū)︶飞綅u上的特色旅游項目做出分析歸納，擬出幾條旅游線路，每條線路包括3－4個旅游景點(diǎn)、1－2個海鮮餐館或特色食店、交通工具、車程等『營銷手段六』第五十八頁，共一百頁。DM時間：6月選擇：在岱山城區(qū)內(nèi)舉辦小型吸引眼球的活動，同時派發(fā)DM；另外實(shí)行點(diǎn)對點(diǎn)的派發(fā)，例如去造船廠，岱山下面的小島小鎮(zhèn)上。內(nèi)容：費(fèi)用：2萬『營銷手段七』第五十九頁，共一百頁?？礃菍＼嚂r間：5月模式：主要增強(qiáng)案場的接待功能，同時增加項目的暴光率，具有傳播效果佳、接觸率強(qiáng)的特點(diǎn)。在岱山城區(qū)內(nèi)接待來往看房的客戶及日常銷售人員辦事為用。內(nèi)容：像黃藥師一樣做個逍遙島主！——五星休假島·一線海景精裝公寓『營銷手段八』第六十頁，共一百頁。易拉寶時間：5月底選擇：上海200家二手門店主題：像黃藥師一樣做個逍遙島主內(nèi)容：介紹岱山優(yōu)美的旅游資源、人文歷史，以及本項目五星級海島休假生活方式，從而吸引客戶的關(guān)注。費(fèi)用:『營銷手段九』第六十一頁，共一百頁。燈箱廣告時間：5月底道路：蓬萊路、長河路內(nèi)容：以三林品牌形象宣傳為主費(fèi)用:『營銷手段十』第六十二頁，共一百頁。B/寧波媒體組合第六十三頁，共一百頁。戶外廣告類型：戶外看板、網(wǎng)格架時間：5月底選擇：鎮(zhèn)海港、白峰碼頭形式：鎮(zhèn)海港采用網(wǎng)格架，白峰碼頭采用戶外看板主題：像黃藥師一樣做個逍遙島主！——五星休假島·一線海景精裝公寓費(fèi)用：15萬/年『營銷手段一』第六十四頁，共一百頁。普陀區(qū)普陀山定海區(qū)寧波鎮(zhèn)海港白峰碼頭鴨蛋山碼頭鎮(zhèn)海港戶外白蜂碼頭戶外寧波戶外廣告投放圖示第六十五頁，共一百頁。報紙廣告選擇：東南商報、寧波晚報時間：5月底至開盤前形式：新聞專版，軟性炒作主題：像黃藥師一樣做個逍遙島主！——五星休假島·一線海景精裝公寓內(nèi)容：通過炒作岱山優(yōu)美的旅游資源、人文歷史，然后對海島休假生活方式進(jìn)行炒作，最后介紹本項目。費(fèi)用：50萬/年『營銷手段二』第六十六頁，共一百頁。雜志選擇：《家具》、《買樓通》時間：5月底至開盤前形式：大篇幅文字報道炒做，配合圖片，通過炒作岱山優(yōu)美的旅游資源、人文歷史，然后對海島休假生活方式進(jìn)行炒作，最后介紹本項目；同時，對一些趣味性的活動進(jìn)行報道。主題：像黃藥師一樣做個逍遙島主！——五星休假島·一線海景精裝公寓費(fèi)用：10萬『營銷手段三』第六十七頁，共一百頁。網(wǎng)絡(luò)時間：6月選擇：寧波搜房網(wǎng)、寧波焦點(diǎn)網(wǎng)方式：主要是利用網(wǎng)絡(luò)來網(wǎng)羅人氣，利用寧波搜房網(wǎng)、寧波焦點(diǎn)網(wǎng)資源組織客戶看房，通過一些趣味性的活動吸引客戶報名參加，并對活動在網(wǎng)絡(luò)上做后續(xù)報道。費(fèi)用：5萬/年『營銷手段四』第六十八頁，共一百頁。C/上海媒體組合第六十九頁，共一百頁。戶外廣告類型：戶外看板、高炮時間：5月底位置：小洋山碼頭主題：像黃藥師一樣做個逍遙島主——五星休假島·一線海景精裝公寓預(yù)計費(fèi)用：20萬/年『營銷手段一』第七十頁，共一百頁。普陀區(qū)岱山上海普陀山小洋山碼頭戶外三江碼頭高亭碼頭蜈蚣峙港口小洋山碼頭普陀機(jī)場定海區(qū)上海戶外廣告投放圖示第七十一頁，共一百頁。機(jī)票、船票背面廣告時間：6月選擇：上海至普陀機(jī)票、朱家尖至普陀山船票形式：利用普陀山旅游旺季（5至10月）以及觀音菩薩的三個節(jié)日短期重點(diǎn)投放。費(fèi)用：2萬/年『營銷手段二』第七十二頁，共一百頁。普陀區(qū)岱山上海普陀山三江碼頭高亭碼頭蜈蚣峙港口小洋山碼頭上海機(jī)場普陀機(jī)場定海區(qū)上海機(jī)場——普陀機(jī)場機(jī)票、船票背頁廣告船票背面廣告機(jī)票、船票廣告投放圖示第七十三頁，共一百頁。報紙廣告選擇：上海當(dāng)?shù)貓蠹垥r間：5月底至開盤前形式：新聞專版，軟性炒作主題：像黃藥師一樣做個逍遙島主！——五星休假島·一線海景精裝公寓內(nèi)容：通過炒作岱山優(yōu)美的旅游資源、人文歷史，然后對海島休假生活方式進(jìn)行炒作，最后介紹本項目。費(fèi)用：40萬(開盤前集中投放幾次)『營銷手段三』第七十四頁，共一百頁。雜志選擇：《新地產(chǎn)》、《上海樓市》、上海到普陀山航空雜志時間：5月底至開盤前形式：大篇幅文字報道炒做，配合圖片，通過炒作岱山優(yōu)美的旅游資源、人文歷史，然后對海島休假生活方式進(jìn)行炒作，最后介紹本項目；同時，對一些趣味性的活動進(jìn)行報道。主題：像黃藥師一樣做個逍遙島主！——五星休假島·一線海景精裝公寓費(fèi)用：15萬『營銷手段四』第七十五頁，共一百頁。網(wǎng)絡(luò)投放時間：6月選擇：上海搜房網(wǎng)、上海焦點(diǎn)網(wǎng)方式：主要是利用網(wǎng)絡(luò)來網(wǎng)羅人氣，利用上海搜房網(wǎng)、上海焦點(diǎn)網(wǎng)資源組織客戶看房，通過一些趣味性的活動吸引客戶報名參加，并對活動在網(wǎng)絡(luò)上做后續(xù)報道。費(fèi)用：5萬『營銷手段五』第七十六頁，共一百頁。第二階段產(chǎn)品深入闡釋銷售市場挖掘（2008年6月底-9月底）第七十七頁，共一百頁。『階段推廣目的』二期開盤后熱銷跟蹤報道配合景觀規(guī)劃的逐漸形成，進(jìn)行媒體炒作對岱山區(qū)域的炒作，挖掘其深厚的歷史文化及人文內(nèi)涵，不斷制造新聞話題對峰景灣島嶼整體規(guī)劃宏圖的介紹及對未來配套的展現(xiàn)針對客戶的需求提煉二期產(chǎn)品核心賣點(diǎn)第七十八頁，共一百頁。A/岱山媒體組合第七十九頁，共一百頁。戶外廣告類型：戶外看板、高炮時間：7月初位置：岱山高亭碼頭、文化廣場、三江碼頭主題：購一戶，送海景，“島主”盡逍遙峰景灣二期——海尚公館盛大開盤，創(chuàng)銷售奇跡！畫面：（內(nèi)容更換）二期產(chǎn)品展示，開盤熱銷信息『營銷手段一』第八十頁，共一百頁。橫幅時間：7月—9月道路：蓬萊路，長河路、步行街主題：購一戶，送海景，“島主”盡逍遙峰景灣二期——海尚公館盛大開盤，創(chuàng)銷售奇跡！『營銷手段三』第八十一頁，共一百頁。電視字幕、三維廣告選擇：岱山電視臺時間：7月—9月長度：10分鐘專題，可套剪30”、15”、5”短片形式：制作三維宣傳片，以項目品牌形象宣傳為主，既可以在電視臺播放也可以在快艇上播放；內(nèi)容：（內(nèi)容更新）電視字幕主要目的是二期熱銷情況報道，購房優(yōu)惠告知。同時發(fā)布看房團(tuán)現(xiàn)場DV實(shí)地報道，及看樓送免費(fèi)旅游的活動信息『營銷手段四』第八十二頁，共一百頁。報紙廣告選擇：舟山日報時間：7月—9月形式：封面半版或封底整版主題：購一戶，送海景，“島主”盡逍遙峰景灣二期——海尚公館盛大開盤，創(chuàng)銷售奇跡！內(nèi)容：二期開盤熱銷信息，發(fā)布看房團(tuán)、看樓送免費(fèi)旅游的活動信息『營銷手段五』第八十三頁，共一百頁。B/寧波媒體組合第八十四頁，共一百頁。戶外廣告類型：戶外看板、網(wǎng)格架時間：7月初位置：鎮(zhèn)海港、白峰碼頭形式：鎮(zhèn)海港采用網(wǎng)格架，白峰碼頭采用戶外看板主題：購一戶，送海景，“島主”盡逍遙峰景灣二期——海尚公館盛大開盤，創(chuàng)銷售奇跡！畫面：（內(nèi)容更換）二期產(chǎn)品展示，開盤熱銷信息『營銷手段一』第八十五頁，共一百頁。報紙廣告選擇：《東南商報》、《寧波晚報》時間：7月—9月形式：新聞專版，軟性炒作主題：購一戶，送海景，“島主”盡逍遙峰景灣二期——海尚公館盛大開盤，創(chuàng)銷售奇跡！內(nèi)容：對客戶活動（看房團(tuán)）進(jìn)行新聞報道，宣傳海島休假生活方式，并對岱山以及本項目進(jìn)行全方位解讀。發(fā)布二期開盤熱銷信息，及看樓送免費(fèi)旅游的活動信息『營銷手段二』第八十六頁，共一百頁。雜志選擇：《家具》、《買樓通》時間：7月—9月形式：大篇幅文字報道炒作，配合圖片，通過炒作岱山優(yōu)美的旅游資源、人文歷史，以及趣味性的主題活動，然后對海島休假生活方式進(jìn)行炒作。主題：購一戶，送海景，“島主”盡逍遙峰景灣二期——海尚公館盛大開盤，創(chuàng)銷售奇跡！內(nèi)容：對客戶活動（看房團(tuán)）進(jìn)行新聞報道，宣傳海島休假生活方式，并對岱山以及本項目進(jìn)行全方位解讀。發(fā)布二期開盤熱銷信息，及看樓送免費(fèi)旅游的活動信息『營銷手段三』第八十七頁，共一百頁。網(wǎng)絡(luò)時間：7月—9月選擇：寧波搜房網(wǎng)、寧波焦點(diǎn)網(wǎng)方式：組織客戶活動，進(jìn)行體驗式營銷并對活動在網(wǎng)絡(luò)上做后續(xù)宣傳報道。『營銷手段四』第八十八頁，共一百頁。C/上海媒體組合第八十九頁，共一百頁。戶外廣告類型：戶外看板、高炮時間：7月初位置：小洋山碼頭主題：購一戶，送海景，“島主”盡逍遙峰景灣二期——海尚公館盛大開盤，創(chuàng)銷售奇跡！畫面：（內(nèi)容更換）二期產(chǎn)品展示，開盤熱銷信息『營銷手段一』第九十頁，共一百頁。機(jī)票、船票背面廣告時間：7月—9月選擇：上海至普陀機(jī)票、朱家尖至普陀山船票形式：利用普陀山旅游旺季（5至10月）以及觀音菩薩的三個節(jié)日短期重點(diǎn)投放。內(nèi)容：羅列各個主題性客戶活動，吸引游客參加，從而帶動銷售?！籂I銷手段二』第九十一頁，共一百