上海山地現(xiàn)代中式高層洋房住宅規(guī)劃文本二

江

院金地集團?重慶大渡口項目概念設(shè)計GemdaleGROUPChongqingbanandistrictDaDuKouprojectConceptualplanningand

design2020·03江院場地解析SITE巴南區(qū)BANANQU大渡口區(qū)DAUDKOUQUE沙坪壩區(qū)SHAPINGBA渝北區(qū)YUBEIQU江北區(qū)JIANGBEIQU區(qū)位分析|Location

analysisN渝中區(qū)YUZHONGQU重慶人民政府九龍坡區(qū)JIULONGPOQU重慶西站基地位于大渡口老城重鋼片區(qū)，與長江直線距離不足1公里。東臨義渡路及長江，南臨蘭海高速，西臨中鐵建項目，北臨金融街+金科+世茂項目。長江區(qū)位交通Regional

Traffic內(nèi)環(huán)快速西城大道銀橋路規(guī)劃支路1kmSITE建橋大道九龍坡方向巴南方向建橋輕軌站天堂堡輕軌站當前沒有成熟市政道路與基地接臨，只能通過義渡路間接到達，未來地塊周邊規(guī)劃道路建成后連接大濱中路與鋼花路。SITE義渡古鎮(zhèn)康苗幼兒園藍馨園幼兒園大渡口小學(xué)百花小學(xué)鈺鑫小學(xué)鋼花小學(xué)長江義渡公園思源公園萬達廣場重慶市大渡口中醫(yī)院重慶市大渡口中醫(yī)院重慶市正博興中醫(yī)醫(yī)院重慶十方醫(yī)院重慶工業(yè)遺址公園重慶錦霞醫(yī)院天堂堡輕軌站建橋輕軌站區(qū)位配套Regional

Traffic周邊教育，醫(yī)療及公園配套豐富，集中商業(yè)，社區(qū)商業(yè)等Th活配套較匱乏。設(shè)計條件ConditionF10-2計容面積：67295.6用地面積：30450.5FAR≤2.21綠地率：≥35%建筑密度：

≤35%建筑高度：≤40m（具體按條件函）配套：派出所，郵政局，垃圾收集點F10-2F10-3F11-6-1F11-6-2F10-3計容面積：58698.4用地面積：29349.2FAR≤2.0綠地率：≥35%建筑密度：

≤

45%建筑高度：≤40m（具體按條件函）配套：9班幼兒園，垃圾收集點F11-6-1計容面積：14815.2用地面積：22963.5FAR≤1.55綠地率：≥35%建筑密度：

≤

35%建筑高度：≤24m（具體按條件函）配套：垃圾收集點F11-6-2計容面積：21388.2用地面積：13798.9FAR≤1.55綠地率：≥35%建筑密度：

≤

35%建筑高度：≤24m（具體按條件函）配套：開閉所，垃圾收集點規(guī)劃要求歸納F10-2、F10-3地塊1、F10-2地塊與F10-3地塊之間，需設(shè)置30m寬視線通廊。2、高度控制：F10-2及F10-3地塊北側(cè)限高24m，中部限高40m，南側(cè)臨崖頭排建筑限高24m，高度控制邊界范圍可結(jié)合實際方案進行微調(diào)，其幅度在10m以內(nèi)。（但根據(jù)之前項目經(jīng)驗，微調(diào)限高線，規(guī)劃局抗性很大）3、城市風(fēng)貌：高層建筑的高度分布應(yīng)有層次變化，總體形成大疏大密，高低錯落，從濱江到腹地漸次升高的天際輪廓線；建筑造型應(yīng)融入傳統(tǒng)巴渝文化符號，建筑頂部采用退臺、收分、坡屋頂形式。F11-6-1、F11-6-2地塊1、高度控制：F11-6-1及F11-6-2地塊限高24m。2、城市風(fēng)貌：高層建筑的高度分布應(yīng)有層次變化，總體形成大疏大密，高低錯落，從濱江到腹地漸次升高的天際輪廓線；建筑造型應(yīng)融入傳統(tǒng)巴渝文化符號，建筑頂部采用退臺、收分、坡屋頂形式。3、濱江立面：濱江頭排居住建筑應(yīng)嚴格控制建筑面寬，濱江頭排不得采用大面積玻璃幕墻

，臨主干路及濱江一側(cè)住宅建筑立面應(yīng)采用公建化處理，采用封閉陽臺。此外，需打造一條3m寬“慢跑綠環(huán)”串連全域?；胤治鯞ase

analysis不利因素分析AnalysisofAdverse

Factors場地北側(cè)，東側(cè)在正常退距基礎(chǔ)上均有加退要求，F(xiàn)10-2,F10-3地塊之間需設(shè)置30m寬視線通廊（不可規(guī)劃地上建筑），造成土地實際容積率從1.93上升到2.20左右。場地內(nèi)限高區(qū)域較多，容積率壓力進一步增大。周邊道路均為規(guī)劃中道路，暫無成型道路與地塊接臨。F11-6-1，F(xiàn)11-6-2地塊東側(cè)有一條貨運鐵路。F10-2F10-3F11-6-1F11-6-2圖例鐵路規(guī)劃城市道路規(guī)劃特定退距區(qū)景觀視線通廊F10-2F11-6-1圖例崖線規(guī)劃城市道路規(guī)劃特定退距區(qū)景觀視線通廊周邊資源分析AnalysisofPeripheral

Resources基地分析Base

analysis金融城+金科+世茂項目場地東側(cè)享長江一線江景。場地南側(cè)臨義渡公園，享公園景觀。地塊西南側(cè)臨規(guī)劃中學(xué)校用地，享教育配套。場地北側(cè)為金融城+金科+世茂項目，西北方向為中鐵建項目，可形成片區(qū)聯(lián)動。F11-6-2中鐵建項目F10-3住宅價值分析AnalysisofHousing

Value一級住宅二級住宅三級住宅商業(yè)價值分析AnalysisofBusiness

Value基地分析Base

analysis圖例：Legond圖例：Legond義渡公園公園綠地F10-3F11-6-2公園綠地公園綠地一級商業(yè)二級商業(yè)三級商業(yè)F10-2一級三級二級 一級二級三級F11-6-1二級三級一級一級三級二級二級三級F10-2F10-3一級F11-6-1三級二級F11-6-2規(guī)劃學(xué)校用地規(guī)劃住宅用地商業(yè)用地商混用地周邊競品分析|Competitive

analysis市場解讀market

interpretation千江凌云天泰鋼城印象易度庭院時光瑯樾江山總圖布局：行列式布局資源占有：配套齊全總圖布局：中庭式布局 總圖布局：行列式布局 總圖布局：中庭式布局資源占有：配套齊全 資源占有：配套齊全

濱江 資源占有：配套齊全容積率：2.6容積率：2.99 容積率：2.59 容積率：3.3主要樓型：多層小高層

高層主要樓型：

高層 主要樓型：多層小高層

高層

超高層 主要樓型：板樓塔樓高層

超高層高層梯戶比：T8高層梯戶比：T4 高層梯戶比：T8 高層梯戶比：T6、T8面積段：73-154㎡面積段：68-93㎡ 面積段：125-129㎡ 面積段：88-114㎡當前售價：16000元/㎡當前售價：8600元/㎡ 當前售價：11900元/㎡ 當前售價：9300元/㎡高層組團大中庭布置，控制總價洋房組團行列式布局，洋房最大化；面積端115-130對策嚴控總價：洋房和小高產(chǎn)品都以小面積段為主；盡可能最大化洋房總量，控制洋房總價條件大渡口區(qū)域，剛需類產(chǎn)品是主力產(chǎn)品，改善居大房型去化壓力大設(shè)計關(guān)鍵點貨值最大化滿足規(guī)劃要求前提爭取洋房最大化成本控制通過豎向設(shè)計減少土方建筑立面兼顧造價和品質(zhì)嚴控風(fēng)險不打規(guī)劃擦邊球縮短審批周期規(guī)劃設(shè)計MASTER

PLAN江院洋房總占比69%洋房總占比51%比選方案（洋房8.6W）高層組團式南北向排布方案解析Value

calculation主推方案（洋房11.7w）高層沿道路和視覺通廊東西向排布結(jié)論：小高層沿視線通廊和西側(cè)道路東西向布置時，洋房總量可最大化（69%）。方案對比Value

calculation主推方案（小高層沿視線通廊布置)比選方案（小高層在北側(cè)成組團布置)13F13F8F8F8F13F13F0商住混合用地 土地使用效率商業(yè)形式規(guī)避規(guī)劃風(fēng)險13分推薦0商住混合用地 土地使用效率商業(yè)形式小高層沿視線通廊和西側(cè)道路東西向布置，內(nèi)部洋房左右只需退山墻間距，最大化洋房總量（69%）。除南端靠重鋼崖線2棟T4為8F，其余T4均可做滿13F。幼兒園，派出所利用北側(cè)加退區(qū)域滿足規(guī)劃用地要求。最大化土地使用效率。13F+8F+13F拼接方式，可規(guī)避雙拼T4不認定為板樓的風(fēng)險。商住混合用地商業(yè)采取街鋪模式，去化壓力小。洋房總量54321規(guī)避規(guī)劃風(fēng)險16分小高層在北側(cè)成組團布置，雖然保證了洋房區(qū)的純凈性，但洋房總量下降（51%）。北側(cè)T4小高層只能做到8F。幼兒園在南側(cè)布置，對可用土地浪費多。13F+13F小高層拼接方式，規(guī)劃部門在認定板樓時存在風(fēng)險。商住混合用地商業(yè)如采取SOHO模式，雖更節(jié)地，但考慮區(qū)域條件后，去化壓力大。洋房總量54321派出所幼兒園吊層街鋪8F派出所幼兒園SOHO13F13F+8F+13F拼接方式規(guī)劃解讀Value

calculation13F+13F拼接方式結(jié)論：13+8+13F拼接方式，正面半間距更小（13m），中間拼接的8F洋房對土地利用率更高，且不存在板樓定性的風(fēng)險方案Th成Scheme

GenerationF10-2、F10-3地塊北側(cè)有8m規(guī)建建筑退距線，北側(cè)為24m限高區(qū)，南側(cè)為40m限高區(qū)兩地塊之間需形成30m寬視線通廊圖例規(guī)劃建筑退距區(qū)24m限高區(qū)40m限高區(qū)30m寬視線通廊規(guī)劃：滿足規(guī)劃限高及空間形態(tài)方案Th成01F10-1、F10-2地塊方案Th成Scheme

Generation視線通廊：利用T4小高層產(chǎn)品沿視線通廊兩側(cè)排布，以此滿足容積率方案Th成02F10-1、F10-2地塊T4小高層+小戶型洋房沿視線通廊兩側(cè)排布（小高層在40m限高區(qū)內(nèi)部），以此滿足地塊容積率要求方案Th成Scheme

Generation沿道路排布小面積段產(chǎn)品，局部排布T4小高層產(chǎn)品，以此滿足容積率要求。圍合：利用小面積段戶型及局部小高層沿用地邊界排布方案Th成03F10-1、F10-2地塊方案Th成Scheme

Generation院內(nèi)布局：園區(qū)內(nèi)部行列式排布大面積段洋房產(chǎn)品營造社區(qū)品質(zhì)感，提高地塊溢價方案Th成04F10-1、F10-2地塊40m限高區(qū)地塊內(nèi)行列式排布大面積段洋房產(chǎn)品，提高地塊溢價方案Th成Sc三he三meGe三ne三ra三ti三on市政三配套三：派出三所、三幼兒三園利三用北三側(cè)規(guī)三劃加三退線三放置三于地三塊北三側(cè)。方案三Th三成05F1三0-三1、F1三0-三2地塊在地三塊北三側(cè)24三m限高三區(qū)排三布派三出所三、幼三兒園三，北三側(cè)有三規(guī)劃三加退三線，三此種三排布三更節(jié)三地方案Th成Sc三he三meGe三ne三ra三ti三onF1三1-6-1、F1三1-6-2地塊三北側(cè)三及東三側(cè)均三有規(guī)三劃退三距線三，整三個場三地規(guī)三劃限三高為24m且應(yīng)三滿足三片區(qū)三城市三風(fēng)貌（詳三見規(guī)三劃條三件函三細則三）圖例規(guī)劃三建筑三退距三區(qū)24三m限高三區(qū)規(guī)劃三：滿足三規(guī)劃三限高三及空三間形三態(tài)方案三Th三成01F1三1-三6-三1、F1三1-三6-三2地塊方案Th成Sc三he三meGe三ne三ra三ti三on景觀三面：沿長三江側(cè)三排布三大面三積段三洋房三產(chǎn)品三，合三理利三用景三觀視三野優(yōu)三勢提三升社三區(qū)溢三價方案Th成02F1三1-三6-三1、F1三1-三6-三2地塊F1三1-6-1、F1三1-6-2東側(cè)三沿長三江面三排布三大面三積段三洋房三產(chǎn)品三，合三理利三用景三觀視三野優(yōu)三勢提三升社三區(qū)溢三價長江三景觀三視野景觀三滲透方案Th成Sc三he三meGe三ne三ra三ti三onF1三1-6-1地塊三北側(cè)三與東三側(cè)布三置兩三層吊三層商三業(yè)與三配套三，示三范區(qū)三在地三塊東三北角三，提三升小三區(qū)活三力及三溢價強配三套：利用三場地三設(shè)計三高差三沿地三塊北三側(cè)與三西側(cè)三布置三吊層三商業(yè)三配套三及示三范區(qū)方案Th成03F1三1-三6-三1、F1三1-三6-三2地塊方案Th成Sc三he三meGe三ne三ra三ti三on院內(nèi)三布局三：場地三內(nèi)部三總體三形成三景觀環(huán)，東側(cè)借景長江，南側(cè)借景義渡公園方案三Th三成04F1三1-三6-三1、F1三1-三6-三2地塊公園三景觀滲透225.60F1三1-6-1、F1三1-6-2地塊三內(nèi)部三總體三形成三景觀三環(huán)，三東側(cè)三通過三頭排三山墻三退距三借景三長江三，南三側(cè)直三接借三景義三渡公三園，西北三側(cè)形三成商三業(yè)配三套T三h活三區(qū)長江三景觀三滲透23三2.三0020三8.三00199.00鳥瞰三圖車庫三出入三口消防三應(yīng)急三出入三口人行三出入三口車庫三出入三口消防三應(yīng)急三出入三口消防三應(yīng)急三出入三口車庫三出入三口車庫三出入三口車庫三出入三口消防三應(yīng)急三出入三口人行三出入三口人行三出入三口車庫三出入三口F10-2R2F10-3R2F11-6三-1三R2三B1總平三面圖三（T4小高4.三4w+T三2洋房11三.7三w）ma三st三er三pl三anNF10-2、F10-3、F11-6-1、F11-6-2方案技術(shù)經(jīng)濟指標一覽表總表項 目設(shè)計數(shù)值備注建設(shè)用地面積88413.80戶數(shù)1582總建筑面積246046.63其中地上建筑面積177605.90地下建筑面積68440.73其中人防車庫9133.7810F以上建筑占地面積與10以下地上建筑面積的4％之和非人防車庫59306.95居住161581.30120洋房8F15616.00115洋房8F31967.7098洋房8F14763.0090洋房8F49795.00T4

洋房7F4800.00T4

小高13F44639.60商業(yè)5392.70一層2790.00二層2602.70配套派出所2100.00郵政所210.00幼兒園2700.00社區(qū)服組織工作用房316.40物管用房745.50小計6071.90架空層4560總計容建筑面積170345.90容積率1.93建筑密度29%住宅凈密度24.31%綠地率35%停車位1907其中地上停車6地下停車1901非人防停車1661人防停車240建筑高度（層數(shù)）6~13FF11-6三-2R2F10-2項三目設(shè)計三數(shù)值備注建設(shè)三用地三面積三戶數(shù)30三45三0.三5065三4總建三筑面三積94三34三6.三29其中地上三建筑三面積68三89三5.三80地下三建筑三面積25三45三0.三49其中人防三車庫41三06三.8三510F以上三建筑三占地三面積三與10三以下三地上三建筑三面積三的4％之三和非人三防車三庫21三34三3.三64居住64三57三0.三0011三5洋三房8三F74三88三.0三098洋房8F0.三0090三洋房三8F24三47三2.三00T4洋房三7F24三00三.0三0T4小高三13三F30三21三0.三00配套派出三所21三00三.0三0郵政三所210.00社區(qū)三服組三織工作三用房13三0.三80物管三用房28三5.三00小計27三25三.8三0架空三層16三00總計三容建三筑面三積67三29三5.三80容積三率2.三21建筑三密度三住宅三凈密三度29三%25三%綠地三率35三%停車三位71三3其中地上三停車6派出三所停三車位30三％地下三停車70三7非人三防停三車59三9人防三停車10三8建筑三高度三（層三數(shù)）6~三13三FF10-3項三目設(shè)計三數(shù)值備注建設(shè)三用地三面積29三34三9.三20戶數(shù)60三4總建三筑面三積86三06三7.三85其中地上三建筑三面積62三99三8.三40地下三建筑三面積23三06三9.三45其中人防三車庫31三98三.4三610F以上三建筑三占地三面積三與1三0以三下地三上建三筑面三積的三4％三之和非人三防車三庫19三87三0.三99居住58三31三6.三6011三5洋三房8三F14三01三.0三098三洋房三8F14三76三3.三0090三洋房三8F25三32三3.三00T4三洋房7F24三00三.0三0T4小高三13三F14三42三9.三60配套幼兒三園27三00三.0三0社區(qū)三服組三織工三作用三房12三0.三80物管三用房26三1.三00小計30三81三.8三0架空三層16三00總計三容建三筑面三積58三69三8.三40容積三率2.三00建筑三密度28三.4三9%住宅三凈密三度26三.2三5%綠地三率35三%停車三位64三1其中地上三停車0地下三停車64三1非人三防停三車55三7人防三停車84建筑三高度三（層三數(shù)）6~三13三FF1三1-三6-三1項三目設(shè)計三數(shù)值備注建設(shè)三用地三面積14三81三5.三20戶數(shù)15三4總建三筑面三積33三99三1.三89其中地上三建筑三面積23三64三3.三50地下三建筑三面積10三34三8.三39其中人防三車庫94三5.三7410F以上三建筑三占地三面積三與1三0以三下地三上建三筑面三積的三4％三之和非人三防車三庫94三02三.6三5居住18三23三6.三5012三0洋三房8三F78三08三.0三011三5洋三房8三F10三42三8.三50商業(yè)45三92三.7三0一層23三90三.0三0二層22三02三.7三0配套社區(qū)三服組三織工三作用三房30三.8三0物管三用房10三3.三50小計13三4.三30架空三層68三0總計三容建三筑面三積22三96三3.三50容積三率1.三55建筑三密度35三%住宅三凈密三度21三.7三3%綠地三率35三%停車三位28三7其中地上三停車0地下三停車28三7非人三防停三車26三3人防三停車25建筑三高度三（層三數(shù)）6~三8FF1三1-三6-三2項三目設(shè)計三數(shù)值備注建設(shè)三用地三面積13三79三8.三90戶數(shù)17三0總建三筑面三積31三64三0.三60其中地上三建筑三面積22三06三8.三20地下三建筑三面積95三72三.4三0其中人防三車庫88三2.三7310F以上三建筑三占地三面積三與1三0以三下地三上建三筑面三積的4％之三和非人三防車三庫86三89三.6三7居住20三45三8.三2012三0洋三房8三F78三08三.0三011三5洋三房8三F12三65三0.三20商業(yè)80三0.三00一層400.00二層40三0.三00配套社區(qū)三服組三織工三作用三房34三.0三0物管三用房96三.0三0小計13三0.三00架空三層68三0總計三容建三筑面三積21三38三8.三20容積三率1.三55建筑三密度24三%住宅三凈密三度21三.4三2%綠地三率35三%停車三位26三6其中地上三停車0地下三停車26三6非人三防停三車24三3人防三停車23建筑三高度三（層三數(shù)）6~三8F外部：活三力商三業(yè)軸Th成概三念Co三nc三ep三tAn三al三ys三is空間三規(guī)劃PL三AN三NI三NGCO三NC三EP三T出則三繁華三風(fēng)情三商業(yè)利用三高差三做商三業(yè)延三續(xù)城三市商三業(yè)脈三絡(luò)，三打造多三彩風(fēng)三情商三業(yè)園區(qū)：靜三謐生三活環(huán)入則三優(yōu)美三靜謐三景觀從入三戶門三廳開三始建三立水三景，三中庭三，連三廊，三形成三靜謐三院落三氛圍。PL三AN三NI三NG|空間三規(guī)劃五重三序列三軸線“林三蔭大三道—三泛大三堂—三花園三中庭三—宅三前院三廊—三單元門廳”核心三公共三軸線三由城市到園區(qū)，形成自城市公共林蔭大三道到三園區(qū)三院廊的觀景視線。這一高潮迭起的序列，成為整個社區(qū)最流光溢彩的三核心。林蔭三大道單元三門廳宅前三院廊泛大三堂花園三中庭林蔭三大道泛大三堂花園三中庭宅前三院廊單元三門廳五重三序列三軸線Pl三an三ni三ngSt三ra三te三gy【風(fēng)三情商三業(yè)街三】商住三混合三用地三，利三用吊三層打三造社三區(qū)配套商三業(yè)【林三蔭大三道】利用三30三m寬三視線三通廊三，打三造歸三家林三蔭步三行道【門三為迎三】F1三0-三2,三F1三0-三3小三區(qū)入三口對三稱式三布置三，形三成C三RO三SS三歸家三前廣三場【庭三為禮三】融信三龍洲三灣項三目方三案設(shè)三計LO三NG三ZH三OU三WA三NPR三OJ三EC三T三CO三NC三EP三TDE三SI三GN【院三為樂三】F10-2、F10-3、F11-6-1、F11-6-2戶型配比表類型面積段棟數(shù)總戶數(shù)總占比面積面積比戶數(shù)戶數(shù)比T2洋房12073109068.90%156169.66%1288.09%11531967.719.78%27217.19%98147639.14%1489.36%904979530.82%54234.26%T4-99洋房992483.03%48002.97%483.03%T4-99小高層99944428.07%44639.627.63%44428.07%小計841582100.00%161581.3100.00%1582100.00%產(chǎn)品三配比Pr三od三uc三tra三ti三o圖例12三0洋三房-T三211三5洋三房-T三298三洋房-T三290三洋房-T三299三洋房-T三499三小高-T三4洋房三總占三比為三68三.9三%，三T4三小高三層占三比為三31三.1三%配套三分析Ma三tc三hi三ngan三al三ys三is架空三面積三：1三600㎡架空三面積三：1三60三0㎡架空三面積三：6三80㎡架空三面積三：6三80㎡圖例派出三所郵三政局幼兒三園配三套警用三訓(xùn)練三場垃三圾收三集點圖例架空三層消防三分析Fi三reAn三al三ys三is圖例市政三道路應(yīng)急三消防三車道消防三登高三場地三消防三回車三場消三防出三入口消防三出入三口消防三出入三口流線三分析Pe三de三st三ri三an三a三na三ly三si三s圖例市政三道路三人行三流線幼兒三園入三口小三區(qū)出三入口車庫三出入三口派三出所三入口幼兒三園入三口車庫三出入三口小區(qū)三出入三口小區(qū)三出入三口小區(qū)三出入三口小區(qū)三出入三口派出三所入三口間距三分析sp三ac三in三gAn三al三ys三is圖例用地三紅線24.00m21.65m22.65m17.00m17.00m17.00m19.50m18.35m17.00m15.20m8.00m30.00m11.00m12.01m21.73m25.60m27.52m17.16m17.20m17.20m16.00m21.05m24.00m25.00m25.00m16.60m16.60m16.60m16.60m16.60m24.06m16.61m24.00m24.00m21.90m18.90m18.00m18.90m幼兒三園日三照su三ns三hi三ne幼兒三園位三置幼兒三園放三在北三側(cè)，三經(jīng)測三算后三，可三滿足三冬至三日2三小時三要求三。沿長三江天三際線分析Sk三yl三in三ean三al三ys三is長江后排三建筑三天際三線13三F頭排三建筑三天際三線8F沿長三江界三面，三形成三前低三后高三，從三江面三向腹三地逐三漸升三高的三天際三線沿重三鋼崖三線天三際線三分析Sk三yl三in三ean三al三ys三is長江天際三線視線三通廊三2視線三通廊三1視線三通廊三4視線三通廊三3視線三通廊5視線三通廊三1視線三通廊三2視線三通廊三3視線三通廊三4視線三通廊三5沿重三鋼崖三線界三面，三形成三5條三視線三通廊立面三設(shè)計AR三CH三IT三EC三TU三REDE三SI三GN江院坡屋三頂Sl三op三in三gro三of豎向三生成Ve三rt三ic三alge三ne三ra三ti三on弱化三高度三、強三調(diào)橫三向We三ak三enth三e三he三ig三htan三d三e三mp三ha三si三zeth三eho三ri三zo三nt三al立面三生成Fa三ca三defo三rm三at三io三n立面Th成Fa三ca三defo三rm三at三io三n立面Th成Fa三ca三defo三rm三at三io三n格林三系立三面強調(diào)三橫向三線條、立面公建化格林三系立三面川渝三傳統(tǒng)三坡屋三頂沿江三頭排三建筑立面Fa三ca三defo三rm三at三io三n沿江三頭排三建筑三按規(guī)三劃要三求，三強調(diào)三橫向三線條三，且三陽臺三必須三為封三閉陽三臺地塊三內(nèi)部三建筑立面Fa三ca三defo三rm三at三io三n地塊三內(nèi)部三建筑三立面三按照三格林三系標三準化三，強三調(diào)體三塊穿三插和三格構(gòu)三設(shè)計立面三效果三意向Fa三ca三defo三rm三at三io三n立面三效果三意向Fa三ca三defo三rm三at三io三n豎向三設(shè)計MA三ST三ERPL三AN江院高程三分析|El三ev三at三io三nan三al三ys三is高程三分析三結(jié)論三：原始三地形三除F三11-6三-1三北側(cè)三高于三周邊三道路三設(shè)計三標高三，其三余區(qū)三域均三低于三周邊三道路三設(shè)計三標高三，屬三于洼地三地勢。場地內(nèi)最高三點為22三8.三03三，最三低點三為1三88三.5三6，三場地三內(nèi)最三大高三差為三39三.4三7米三。|場地三解析SI三TEAN三AL三YS三ISF10-2F10-3F11-6-220三1.三3019三1.三2019三0.三5018三8.三6019三1.三2020三1.三6019三9.三84三220三5.三0020三7.三17三321三0.三2022三8.三03F11-6-119三7.三30圖例18三8.三60場地三內(nèi)原三始標三高18三8.三60道路三設(shè)計三標高19三9.三6020三0.三0019三0.三00場地三解析三：1、三原始三地形三除F11-6三-1三北側(cè)三，其三余區(qū)三域均三低于三周邊三道路5-10m，場三地大三部分三區(qū)域三為洼地三。2、三場地三內(nèi)部三最低三點，三最高三點高三差約三為1三0m三。豎向三設(shè)計Ve三rt三ic三alDe三si三gnA-三A原始三剖面三圖B-三B原三始剖三面圖C-C原三始剖三面圖視線三通廊30三m20三1.三3019三0.三5021三0.三20AABBCCF10-2F10-3F1三1-三6-三122三8.三03F1三1-三6-三2用地三紅線用地三紅線用地三紅線F11-2地三塊16三0mF1三1-三3地三塊15三5mF1三1-三6-三1地三塊10三5mF1三1-三6-三2地三塊12三8m20三0.三7019三6.三7019三0.519三2.三5021三0.三22F1三1-三6-三1地三塊14三0m19三6.三8319三3.三8521三0.三5722三8.三13F1三0-三2地三塊20三0m20三1.三419三0.三3520三5.三0019三9.三0020三0.三0020三4.三6520三2.三8520三1.三5019三8.三5020三0.三3019三9.三7020三1.三0520三0.三4520三2.三4519三9.三84三220三8.三0020三0.三3020三8.三0020三8.三0020三8.三00圖例城市三規(guī)劃三道路20三5.三0021三0.三00豎向三設(shè)計Ve三rt三ic三alDe三si三gn20三7.三17三320三5.00道路三設(shè)計三標高22三8.03場地三設(shè)計三標高豎向三策略三：F1三0-三2，三F1三0-三3地三塊：三內(nèi)部三設(shè)計三標高三盡量三與周三邊道三路接三平（三兩向三放坡三），三通過三地庫三消化三洼地三所需三要的三填方三。F1三1-三6-三1為三商住三混合三用地三，抬三高內(nèi)三部標三高，三設(shè)置三吊層三商業(yè)三，減三少吃三地，三同時三也能三與濱三江路三接平三。三F三11三-6三-2三地塊三較小三，不三宜與三相鄰三地塊三設(shè)置三分臺三，豎三向系三統(tǒng)順三應(yīng)F三11三-6三-1三地塊三整體三考慮三。豎向三設(shè)計Ve三rt三ic三alDe三si三gn20三4.6520三4.三6519三9.三8420三7.三1719三0.三0020三2.三5320三0.三3020三0.三9020三2.三5320三2.三2520三8.三0020三8.三001.三50三%1.三50三%1.三50三%1.三50三%1.三50三%1.三50三%1.三50%1.三50三%1.50%0.三60三%5.40%20三5.三4721三0.三3420三0.三0020三0.三1020三8.三00圖例城市三規(guī)劃三道路20三5.0022三8.03場地三設(shè)計三標高三道路三設(shè)計三標高總圖三豎向1-三1場三剖面三圖2233112-三2場三剖面三圖3-三3場三剖面三圖原始三地形三線原始三地形三線原始三地形三線20三5.三0019三9.三0020三0.三00圖例填方三區(qū)挖三方區(qū)F1三0-三2和三F1三0-三3地三塊土三方F1三1-三6-三1和三F1三1-三6-三2地三塊土三方填方三量土石三方挖方三量F10-2、F10-3地塊備注場地平整202788.652428.85松土量2621.44松土系數(shù)按5%計算合計202788.6655050.29填方多余挖方147738.37土石三方填方三量三挖方三量F10-2、F10-3地塊備注場地平整84683.48121756.23松土量6087.81松土系數(shù)按5%計算合計84683.48127844.04填方多余挖方43160.56豎向三設(shè)計Ve三rt三ic三alDe三si三gn20三7.三17三319三9.三84三2土方三計算三結(jié)果三：項目三整體三填方三大于三挖方三，填三方量三約為三10三萬方三左右三。F10三-2F10三-3F11-6三-1F11-6三-2人防三區(qū)出入三口出入三口出入三口出入三口出入三口人防三區(qū)人防三區(qū)人三防區(qū)地塊編號車庫總建筑面積地下車位數(shù)人防區(qū)面積人防車位數(shù)單車位面積F10-225450.497074106.8510836F10-323069.456413198.468436F11-6-110348.39287945.742536F11-6-29572.40266882.732336地下三車庫三平面Ve三rt三ic三alde三si三gn考慮三人防三車庫三后，三項目三地下三車庫三只需三1層三，總?cè)囄蝗龜?shù)1三90三1個產(chǎn)品三設(shè)計AR三CH三IT三EC三TU三REDE三SI三GN江院周邊三產(chǎn)品2KM3K三M卓越三西麓三九里(均三價1三.1三W)榮盛三城(均三價1三.1三6W三)聯(lián)發(fā)三君領(lǐng)三西域(均三價1三.7三W)愛普三江城三銘著(均三價1三.1三5W三)融創(chuàng)三春暉三十里(均三價0三.8三8W三)華潤三置地三瀾山望(均三價0三.9三7W三)周邊三競品三分析Co三mp三et三it三iv三eAn三al三ys三is金科三中建三博翠三長江(均三價1三.6三W)千江三凌云(均三價1三.2三W)江畔三瓏園(均三價1三.4三W)招商三雍江三府(均三價0三.8三4W三)瑯樾三江山(均三價1三.6三W)恒大三麓山三湖(均三價1三.6三W)周邊三競品三分析Co三mp三et三it三iv三eAn三al三ys三isSITE天安三數(shù)碼三江畔三瓏園建筑三面積三：3三0萬㎡容積三率：三3.三0產(chǎn)品三：小三高層三,高層三,面三積段三：9三9㎡-2三10㎡均價三：1三.4萬金科三中建三博翠三長江建筑三面積三：10萬㎡容積三率：三3.三5產(chǎn)品三：小三高層三,高層三,面三積段三：9三7㎡-1三27㎡均價三：1三.6萬易度三庭院三時光建筑三面積三：8三.33萬㎡容積三率：三2.三99產(chǎn)品三：高三層,面積三段：三68㎡-9三3㎡均價三：0三.86萬瑯樾三江山建筑三面積三：1三3萬㎡容積三率：三2.三6產(chǎn)品三：洋三房小高三層高層三,面三積段三：73㎡-1三46㎡均價三：1三.6三萬,招商三雍江三府建筑三面積三：2三1萬㎡容積三率：三3.三0產(chǎn)品三：小高三層高層超高三面積三段：三96㎡-1三56㎡均價三：0三.8三4萬千江三凌云建筑三面積三：1三03萬㎡容積三率：三2.三59產(chǎn)品三：低三層多層小高三層高層三,超高三層面積三段：三73㎡-1三46㎡均價三：1三.2萬恒大三麓山三湖建筑三面積三：3三3萬㎡容積三率：三1.三86產(chǎn)品三：低三層、三多層三、,三高層三,、三超高三層面積三段：三97㎡-1三27㎡均價三：1三.6萬佳兆三業(yè)濱三江新三城建筑三面積三：1三00萬㎡容積三率：三2.三99產(chǎn)品三：低三層、三小高三層層三、,高層三,、三超高三層面積三段：三10三2㎡-1三50㎡均價三：1三.1萬樓品三：T三6+三洋房戶型三面寬三：3三.0三-3三.9三面寬改造三后房三型配三置：3/三4房2廳2衛(wèi)公三區(qū)級三配：三縱廳/闊景三陽臺闊景三陽臺三+產(chǎn)三品豐三富周邊三產(chǎn)品Pe三ri三ph三er三alPr三od三uc三ts建面三：1三04三㎡建面三：1三18三㎡樓品三：T三3+三T4三+洋三房戶型三面寬三：3三.0三-4三.1三面寬改造三后房三型配三置：三3房三2廳三1衛(wèi)三/三3三房2三廳2三衛(wèi)/三4房三2廳三2衛(wèi)三公區(qū)三級配三：縱三廳/三闊景三陽臺闊景三陽臺三+產(chǎn)三品豐三富建面三：9三5㎡建面三：1三05三㎡恒大三麓山三湖瑯樾三江山周邊高層產(chǎn)品：闊景陽臺，T4//T6/T8，三3-4.1面寬，大面積段居三多周邊三多層三產(chǎn)品三：線三性分三布，三3-三4面三寬，三洋房三，別三墅。該板塊住宅成交首置和首改占比較高，根據(jù)市場改善客戶反應(yīng)以及本案自身的高要三求，三本案三定位三：高得三房率+小面三積段三戶型周邊三產(chǎn)品Pe三ri三ph三er三alPr三od三uc三ts天安三數(shù)碼三江畔三瓏園易度三庭院三時光千江三凌云SITE愛普三江山三名著華潤三置地三瀾山三望招商三雍江三府易度三庭院三時光佳兆三業(yè)濱三江新三城天泰三鋼城三印象T2建面90T2建面10三0T2建面95樓型三：洋房(T三2)三核心三筒：三一梯三兩戶房型三：三三房兩三廳兩三衛(wèi)戶型三級配Pr三od三uc三tra三ti三o樓型三：洋三房(三T2三)核三心筒三：一三梯兩三戶房型三：三三房兩三廳兩三衛(wèi)樓型三：洋三房(三T2三)核心三筒：三一梯三兩戶三房型三：三三房兩三廳兩三衛(wèi)T2建面11三5T4建面99T2建面12三0樓型三：洋房(T三2)三核心三筒：三一梯三兩戶房型三：四三房兩三廳兩三衛(wèi)戶型三級配Pr三od三uc三tra三ti三o樓型三：洋三房(三T2三)核心三筒：三一梯三兩戶房型三：四三房兩三廳兩三衛(wèi)（7三.2三米橫三廳+三大陽三臺）樓型三：高三層(三T4三)核三心筒三：兩三梯四三戶房型三：三三房兩三廳兩三衛(wèi)改造三前改造三后戶型編號戶型戶數(shù)建筑面積套內(nèi)面積公攤面積公攤率陽臺投影面積陽臺投影面積與套內(nèi)投影面積比例套內(nèi)線計容陽臺面積贈送面積贈送率3房290.8780.2310.6411.71%7.469.30%76.53.7310.0911.10%本層合計181.74160.4621.2814.92改造三前改造三后戶型編號戶型戶數(shù)建筑面積套內(nèi)面積公攤面積公攤率陽臺投影面積陽臺投影面積與套內(nèi)投影面積比例套內(nèi)線計容陽臺面積贈送面積贈送率3房296.9587.429.529.83%6.16.98%84.373.058.298.55%本層合計193.89174.8419.0512.20改造三前改造三后戶型編號戶型戶數(shù)建筑面積套內(nèi)面積公攤面積公攤率陽臺投影面積陽臺投影面積與套內(nèi)投影面積比例套內(nèi)線計容陽臺面積贈送面積贈送率3房297.9687.4110.5610.77%9.2110.54%82.84.60511.4111.67%本層合計195.92174.8121.1118.42改造三前改造三后戶型編號戶型戶數(shù)建筑面積套內(nèi)面積公攤面積公攤率陽臺投影面積陽臺投影面積與套內(nèi)投影面積比例套內(nèi)線計容陽臺面積贈送面積贈送率A-1三房二廳兩衛(wèi)299.9791.638.348.34%11.6811.68%85.795.848.298.36%A-2三房二廳兩衛(wèi)297.1789.078.118.34%8.799.05%84.674.3958.358.53%本層合計394.28361.3932.898.34%40.94改造三前改造三后戶型編號戶型戶數(shù)建筑面積套內(nèi)面積公攤面積公攤率陽臺投影面積陽臺投影面積與套內(nèi)投影面積比例套內(nèi)線計容陽臺面積贈送面積贈送率4房2114.92107.327.606.61%14.4213.44%100.117.2114.3312.47%本層合計229.83214.6415.1928.84改造三前改造三后戶型編