前期物業(yè)管理概述

第五章前期物業(yè)管理第一頁(yè)，共五十八頁(yè)。一、前期物業(yè)管理概述目錄四、入伙與裝修管理二、物業(yè)管理的超前介入三、物業(yè)的接管接收第二頁(yè)，共五十八頁(yè)。（一）前期物業(yè)管理的界定一、前期物業(yè)管理概述（二）前期物業(yè)管理的特殊性（三）前期物業(yè)管理的工作內(nèi)容第三頁(yè)，共五十八頁(yè)。前期物業(yè)管理從建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同時(shí)起，到業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同為止。

“開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)從住宅區(qū)開始入住前六個(gè)月開始自行或者委托物業(yè)服務(wù)公司對(duì)住宅區(qū)進(jìn)行前期管理，管理費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位自行承擔(dān)”。——《物業(yè)管理?xiàng)l例》（一）前期物業(yè)管理的界定概述第四頁(yè)，共五十八頁(yè)。（二）前期物業(yè)管理的特殊性當(dāng)事人包括三方，開發(fā)商、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主，之間形成了復(fù)雜權(quán)責(zé)關(guān)系；生產(chǎn)與消費(fèi)的同步性。——第五頁(yè)，共五十八頁(yè)。草擬物業(yè)服務(wù)方案，承攬物業(yè)服務(wù)任務(wù)（三）前期物業(yè)管理的工作內(nèi)容參與工程建設(shè)，提出合理化建議簽訂物業(yè)服務(wù)合同，建立與業(yè)主和物業(yè)使用人的聯(lián)系設(shè)計(jì)物業(yè)管理模式，草擬管理制度建立服務(wù)的系統(tǒng)與網(wǎng)絡(luò)辦理移交接管與入伙事宜第六頁(yè)，共五十八頁(yè)。（一）物業(yè)管理超前介入的概念二、物業(yè)管理的超前介入（二）物業(yè)管理超前介入的必要性（三）物業(yè)管理超前介入的方式及工作內(nèi)容（四）超前介入與前期物業(yè)管理的界定第七頁(yè)，共五十八頁(yè)。物業(yè)管理的前期介入是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在接管物業(yè)之前，參與房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)及施工建設(shè)等過程，并提出相應(yīng)的意見和建議，以便建成后的物業(yè)能夠更好地滿足業(yè)主和物業(yè)使用人的需求。

“物業(yè)服務(wù)企業(yè)超前介入的咨詢服務(wù)對(duì)象，主要是房地產(chǎn)開發(fā)虧或投資商，其費(fèi)用應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)”。（一）物業(yè)管理超前介入的概念概念第八頁(yè)，共五十八頁(yè)。有利于后期物業(yè)管理的順利進(jìn)行；（二）物業(yè)管理超前介入的必要性為接管驗(yàn)收物業(yè)、保證物業(yè)正常運(yùn)行打下基礎(chǔ)使物業(yè)的使用功能更加完善；——第九頁(yè)，共五十八頁(yè)。前期介入：積極參與物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)；（三）物業(yè)管理超前介入的方式及工作內(nèi)容

晚期介入：開始前期管理。中期介入：嚴(yán)格監(jiān)理施工的每一環(huán)節(jié)；第十頁(yè)，共五十八頁(yè)。（四）超前介入與前期物業(yè)管理的界定項(xiàng)目前期與建設(shè)單位簽訂服務(wù)合同始（收樓前3～6個(gè)月）與業(yè)委會(huì)簽訂第一份合同超前介入前期管理是否擁有對(duì)于物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)；是否承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任?！谑豁?yè)，共五十八頁(yè)。（一）物業(yè)的竣工驗(yàn)收三、物業(yè)的接管驗(yàn)收（二）物業(yè)的接管驗(yàn)收（三）物業(yè)接管驗(yàn)收的兩種情況（四）物業(yè)接管驗(yàn)收應(yīng)移交的資料（五）物業(yè)接管驗(yàn)收的程序（六）物業(yè)接管驗(yàn)收中應(yīng)注意的問題（七）物業(yè)接管驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)第十二頁(yè)，共五十八頁(yè)。（一）物業(yè)的竣工驗(yàn)收2．物業(yè)竣工驗(yàn)收的種類1．物業(yè)竣工驗(yàn)收的含義3．物業(yè)竣工驗(yàn)收的依據(jù)、標(biāo)準(zhǔn)及所提交的資料第十三頁(yè)，共五十八頁(yè)。

竣工是指一個(gè)建筑工程項(xiàng)目經(jīng)過建筑施工和設(shè)備安裝后，達(dá)到了該工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)文件所規(guī)定的要求，具備了使用的條件。工程項(xiàng)目竣工以后，承建單位需向建設(shè)單位辦理交付手續(xù)。在辦理交付手續(xù)時(shí)，需經(jīng)建設(shè)單位或?qū)ｉT組織的驗(yàn)收委員會(huì)對(duì)竣工項(xiàng)目進(jìn)行查驗(yàn)，在認(rèn)為工程合格后辦理工程交付手續(xù)，把項(xiàng)目移交給建設(shè)單位，這一移交過程稱之為竣工驗(yàn)收。1．物業(yè)竣工驗(yàn)收的含義概念第十四頁(yè)，共五十八頁(yè)。隱蔽工程驗(yàn)收分期驗(yàn)收單項(xiàng)工程驗(yàn)收全部工程驗(yàn)收2．物業(yè)竣工驗(yàn)收的種類第十五頁(yè)，共五十八頁(yè)。3．物業(yè)竣工驗(yàn)收的依據(jù)、標(biāo)準(zhǔn)及所提交的資料（2）竣工驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)（1）竣工驗(yàn)收的依據(jù)（3）竣工驗(yàn)收時(shí)所應(yīng)提交的資料第十六頁(yè)，共五十八頁(yè)。上級(jí)主管部門的有關(guān)文件。開發(fā)商和建筑商簽訂的工程合同。設(shè)計(jì)文件、施工圖紙和設(shè)備技術(shù)說(shuō)明書。國(guó)家現(xiàn)行的施工技術(shù)驗(yàn)收規(guī)范。建筑安裝統(tǒng)計(jì)規(guī)定。對(duì)從國(guó)外引進(jìn)的新技術(shù)或成套設(shè)備項(xiàng)目，還應(yīng)按照簽訂的合同和國(guó)外提供的設(shè)計(jì)文件等資料進(jìn)行驗(yàn)收。（1）竣工驗(yàn)收的依據(jù)依據(jù)第十七頁(yè)，共五十八頁(yè)。工程項(xiàng)目按照工程合同規(guī)定和設(shè)計(jì)圖紙要求已全部施工完畢，達(dá)到國(guó)家規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，能夠滿足使用要求?？⒐すこ踢_(dá)到窗明、地凈、水通、燈亮及采暖通風(fēng)設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常。設(shè)備調(diào)試、試運(yùn)轉(zhuǎn)達(dá)到設(shè)計(jì)要求。建筑物周圍2米以內(nèi)的場(chǎng)地清理完畢。技術(shù)檔案資料齊全。（2）竣工驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)第十八頁(yè)，共五十八頁(yè)。竣工工程項(xiàng)目一覽表；設(shè)備清單；設(shè)備、材料證明；土建施工記錄；設(shè)備安裝調(diào)試記錄；建（構(gòu)）筑物監(jiān)測(cè)記錄：隱蔽工程驗(yàn)收記錄；工程質(zhì)量事故發(fā)生及處理記錄；圖紙會(huì)審記錄；設(shè)計(jì)變更通知和技術(shù)核定單；工程項(xiàng)目竣工圖；建（構(gòu)）筑物的使用注意事項(xiàng)；其他重要技術(shù)決定和文件等。（3）竣工驗(yàn)收時(shí)所應(yīng)提交的資料第十九頁(yè)，共五十八頁(yè)。（二）物業(yè)的接管驗(yàn)收2．接管驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收的不同1．物業(yè)接管驗(yàn)收的條件3．物業(yè)接管驗(yàn)收的兩種情況竣工物業(yè)接管驗(yàn)收是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)建設(shè)單位移交的物業(yè)所進(jìn)行的綜合檢驗(yàn)、收受管理的工作。第二十頁(yè)，共五十八頁(yè)。建設(shè)工程全部施工完畢，并已經(jīng)竣工驗(yàn)收合格。供電、采暖、給水排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備和設(shè)施能正常使用。房屋幢、戶編號(hào)已經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)。原有房屋辦理接管驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)當(dāng)具備以下條件：房屋的所有權(quán)、使用權(quán)清楚。土地使用范圍明確。1．物業(yè)接管驗(yàn)收的條件條件第二十一頁(yè)，共五十八頁(yè)。

驗(yàn)收目的不同2．接管驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收的不同驗(yàn)收條件不同交接對(duì)象不同——第二十二頁(yè)，共五十八頁(yè)。從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接管驗(yàn)收（三）物業(yè)接管驗(yàn)收的兩種情況從業(yè)主委員會(huì)接管驗(yàn)收——第二十三頁(yè)，共五十八頁(yè)。（四）物業(yè)接管驗(yàn)收應(yīng)移交的資料2．原有房屋接管驗(yàn)收應(yīng)移交的資料1．新建房屋接管驗(yàn)收應(yīng)移交的資料第二十四頁(yè)，共五十八頁(yè)。1．新建房屋接管驗(yàn)收應(yīng)移交的資料（2）技術(shù)資料（1）產(chǎn)權(quán)資料第二十五頁(yè)，共五十八頁(yè)。項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；用地批準(zhǔn)文件；建筑施工執(zhí)照；拆遷安置資料；房地產(chǎn)平面圖等。（1）產(chǎn)權(quán)資料產(chǎn)權(quán)資料第二十六頁(yè)，共五十八頁(yè)。工程項(xiàng)目竣工圖；■工程地質(zhì)勘察報(bào)告；工程合同及開工、竣工報(bào)告；工程預(yù)決算資料；■

圖樣會(huì)審記錄；工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單；■

隱蔽工程驗(yàn)收、簽證記錄；建筑物沉降及變形位移監(jiān)測(cè)記錄；永久性水準(zhǔn)點(diǎn)位置及基礎(chǔ)埋深；■

竣工查收合格證書；鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書；新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書；■園林綠化的圖樣；水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯、消防等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書；砂漿、混凝土試塊試驗(yàn)報(bào)告；■供水、供暖、供氣試壓報(bào)告；設(shè)備清單、安裝記錄、使目注意事項(xiàng)的說(shuō)明、質(zhì)保書和保修單，材料及設(shè)備供應(yīng)商的資料；有關(guān)工程項(xiàng)目的其他重要技術(shù)決定和文件。（2）技術(shù)資料第二十七頁(yè)，共五十八頁(yè)。2．原有房屋接管驗(yàn)收應(yīng)移交的資料（2）技術(shù)資料（1）產(chǎn)權(quán)資料第二十八頁(yè)，共五十八頁(yè)。房屋所有權(quán)證；土地使用權(quán)證；有關(guān)司法、公證的文書利協(xié)議；房屋分戶使用清冊(cè)；房屋設(shè)備以及定、附著物清冊(cè)。（1）產(chǎn)權(quán)資料產(chǎn)權(quán)資料第二十九頁(yè)，共五十八頁(yè)。房地產(chǎn)平面圖；房屋分間平面圖；房屋及設(shè)備技術(shù)資料。（2）技術(shù)資料技術(shù)資料——第三十頁(yè)，共五十八頁(yè)。（五）物業(yè)接管驗(yàn)收的程序2．原有房屋接管驗(yàn)收的程序1．新建房屋接管驗(yàn)收的程序第三十一頁(yè)，共五十八頁(yè)。1．新建房屋接管驗(yàn)收的程序建設(shè)單位書面提請(qǐng)接管單位進(jìn)行接管。接管單位對(duì)照接管驗(yàn)收應(yīng)具備的條件和產(chǎn)權(quán)資料、技術(shù)資料進(jìn)行審核。在具備條件時(shí)，應(yīng)于15天內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收通知，并約定驗(yàn)收時(shí)間。接管單位會(huì)同建設(shè)單位，對(duì)房屋主體結(jié)構(gòu)、外墻、屋面、樓地面、裝修、電氣、水衛(wèi)消防、采暖、附屬工程及其他部分的質(zhì)量與使用功能進(jìn)行檢驗(yàn)。對(duì)于檢驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，雙方約定補(bǔ)償和處理的責(zé)任。經(jīng)檢驗(yàn)合格后，接管單位應(yīng)在7日內(nèi)簽署驗(yàn)收合格憑證，并及時(shí)簽發(fā)接管文件。第三十二頁(yè)，共五十八頁(yè)。移交人應(yīng)書面提請(qǐng)接管單位接管驗(yàn)收。接管單位對(duì)照接管驗(yàn)收應(yīng)具備的條件和產(chǎn)權(quán)資料、技術(shù)資料進(jìn)行審核。在具備條件時(shí)，應(yīng)于15天內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收通知，并約定驗(yàn)收時(shí)間。接管單位會(huì)同移交人對(duì)原有房屋質(zhì)量和使用功能檢驗(yàn)。對(duì)檢驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的危、損問題，屬于危險(xiǎn)房屋的，由移交人負(fù)責(zé)解決；屬于損壞房屋的，由移交人與接管單位協(xié)商解決；屬于法院判決沒收并通知接管的，按法院判決辦理。交接雙方共同清點(diǎn)房屋、設(shè)備和其他附著物，核實(shí)房屋使用情況。經(jīng)檢驗(yàn)符合要求的房屋，接管單位應(yīng)簽署驗(yàn)收合格憑證，簽發(fā)接管文件。如有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，接管單位還應(yīng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。2．原有房屋接管驗(yàn)收的程序第三十三頁(yè)，共五十八頁(yè)。落實(shí)物業(yè)的保修事宜；（六）物業(yè)接管驗(yàn)收中應(yīng)注意的問題重視書面移交手續(xù)；依據(jù)《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》，認(rèn)真逐項(xiàng)驗(yàn)收；接管驗(yàn)收一定要寫明接管日期?！谌捻?yè)，共五十八頁(yè)。（七）物業(yè)接管驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)2．原有房屋的接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)1．新建房屋的接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)第三十五頁(yè)，共五十八頁(yè)。1．新建房屋的接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)（2）外墻（1）主體結(jié)構(gòu)（3）屋面（4）樓地面（5）裝修（6）電氣（7）水、衛(wèi)生、消防（8）采暖（9）附屬工程及其他第三十六頁(yè)，共五十八頁(yè)。地基基礎(chǔ)的沉降不得超過建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范的允許變形值；不得引起上部結(jié)構(gòu)的開裂或相鄰房屋損壞；鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生變形、裂縫，不得超過鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范的規(guī)定值；木結(jié)構(gòu)應(yīng)節(jié)點(diǎn)牢固，支撐系統(tǒng)可靠、無(wú)蟻害，其構(gòu)件的選用必須符合結(jié)構(gòu)工程及驗(yàn)收規(guī)范規(guī)定；磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強(qiáng)度和剛度，不允許有明顯裂縫；凡應(yīng)抗震設(shè)防的房屋，必須符合建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范的有關(guān)規(guī)定。（1）主體結(jié)構(gòu)（2）外墻（2）外墻：不得滲水。第三十七頁(yè)，共五十八頁(yè)。各類屋面必須符合屋面工程施工及驗(yàn)收規(guī)范的規(guī)定，排水暢通，無(wú)積水，不滲漏；平屋面應(yīng)有隔熱保溫措施，三層以上房屋在公用部位設(shè)置屋面檢修孔；陽(yáng)臺(tái)和三層以上房屋的屋面應(yīng)組織排水，出水口、檐溝和落水管應(yīng)安裝牢固，接口嚴(yán)密，不滲漏。（3）屋面第三十八頁(yè)，共五十八頁(yè)。面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓。整體面層平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷：塊料面層應(yīng)表面平整，接縫均勻順直、無(wú)缺棱掉角；衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、盥洗室地面及相鄰地面的相對(duì)標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，不應(yīng)有積水，不允許倒泛水和滲漏；木樓地面應(yīng)平整牢固，接縫密合。（4）樓地面第三十九頁(yè)，共五十八頁(yè)。門窗應(yīng)安裝平正牢固，無(wú)翹曲變形，開關(guān)靈活，零配件裝備齊全，位置準(zhǔn)確，鋼門窗縫隙嚴(yán)密及木門窗縫隙適度。進(jìn)戶門不得使用膠合板制作，門鎖應(yīng)安裝牢固，底層外窗、樓層公共走道窗、進(jìn)戶門上的亮子均應(yīng)裝設(shè)鐵柵欄。木裝修工程應(yīng)表面光潔，線條順直，對(duì)縫嚴(yán)密，不露釘帽，與基層必須釘牢。門窗玻璃應(yīng)安裝平整，油灰飽滿，粘貼牢固。抹灰應(yīng)表面平整，不應(yīng)有空鼓、裂縫和起泡等。飾面磚應(yīng)表面潔凈，粘貼牢固，陰陽(yáng)角與線角順直，無(wú)缺棱掉角。油漆、刷漆應(yīng)色澤一致，表面不應(yīng)有脫皮和漏刷現(xiàn)象。（5）裝修第四十頁(yè)，共五十八頁(yè)。電氣線路安裝應(yīng)平整、牢固、順直，過墻應(yīng)有導(dǎo)管。導(dǎo)線連接必須緊密，鋁導(dǎo)線連接不得采用絞接或綁接。應(yīng)按套安裝電表或預(yù)留表位，并有電器接地裝置。照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置正確。各種避雷裝置的所有連接點(diǎn)必須牢固可靠，接地阻值必須符合電氣裝置安裝工程施工及驗(yàn)收規(guī)范的要求。電梯應(yīng)能準(zhǔn)確地起動(dòng)運(yùn)行、選層、平層、停層；安裝的隱蔽工程、試運(yùn)轉(zhuǎn)記錄、性能檢測(cè)記錄及完整的圖樣資料均應(yīng)符合要求。對(duì)電視信號(hào)有屏蔽影響的住宅，電視信號(hào)場(chǎng)強(qiáng)、微、弱或被高層建筑遮擋及反射波復(fù)雜地區(qū)的住宅，應(yīng)設(shè)置電視共用天線。除了上述要求外，同時(shí)應(yīng)符合地區(qū)性“低壓電氣裝置規(guī)程”的有關(guān)要求。（6）電氣第四十一頁(yè)，共五十八頁(yè)。管道應(yīng)安裝牢固，控制部件啟閉靈活，無(wú)滴漏。水壓試驗(yàn)及保溫、防腐措施必須符合采暖與衛(wèi)生工程施工及驗(yàn)收規(guī)范的要求。應(yīng)按套安裝水表或預(yù)留表位。高位水箱進(jìn)水管與水箱檢驗(yàn)口的設(shè)置應(yīng)便于檢修D(zhuǎn)衛(wèi)生間、廚房?jī)?nèi)的排污管應(yīng)分設(shè)，出戶管長(zhǎng)不宜超過8米，并不應(yīng)使用陶瓷管、塑料管，地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏，管道排水必須流暢。衛(wèi)生器具質(zhì)量，良好，接口不得滲漏，安裝應(yīng)平正、牢固，部件齊全，制動(dòng)靈活。水泵安裝應(yīng)平穩(wěn)，運(yùn)行時(shí)無(wú)較大振動(dòng)。消防設(shè)施必須符合建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范、高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范的要求，并且有消防部門檢驗(yàn)合格簽證。（7）水、衛(wèi)生、消防第四十二頁(yè)，共五十八頁(yè)。采暖工程的驗(yàn)收時(shí)間，必須在采暖期以前兩個(gè)月進(jìn)行。鍋爐、箱罐等壓力容器安裝平正、配件齊全，不得有變形、裂紋等缺陷。安裝完畢后，必須有專業(yè)部門的檢驗(yàn)合格簽證。爐排必須進(jìn)行12小時(shí)以上試運(yùn)轉(zhuǎn)，爐排之間、爐排與爐膛之間不得互相摩擦，無(wú)雜音，不跑偏、不受卡，運(yùn)轉(zhuǎn)自如。各種儀器、儀表應(yīng)齊全精確｀安全裝置必須靈敏、可靠，控制閥門應(yīng)開關(guān)靈活。爐門、灰門、煤斗閘板、煙、風(fēng)擋板應(yīng)安裝平正、開啟靈活、閉合嚴(yán)密，風(fēng)室隔墻不得透風(fēng)漏氣。管道的管徑、坡度及檢查井必須符合采暖與衛(wèi)生工程施工及驗(yàn)收規(guī)范的要求，管溝大小及管道排列應(yīng)便于維修。設(shè)備、管道不應(yīng)有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，保溫防腐措施必須符合采暖與衛(wèi)生工程苑工及驗(yàn)收規(guī)范的規(guī)定。鍋爐輔機(jī)應(yīng)運(yùn)轉(zhuǎn)正常，無(wú)雜聲。消煙除塵、消聲減振設(shè)備應(yīng)齊全，水質(zhì)、煙塵濃支應(yīng)符合環(huán)保要求。經(jīng)過48小時(shí)連續(xù)試運(yùn)行，鍋爐和附屬設(shè)備的熱工、機(jī)械性能及采暖區(qū)室溫必須1F合設(shè)計(jì)要求。（8）采暖第四十三頁(yè)，共五十八頁(yè)。

室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高、睿井（檢查井）設(shè)置、管道坡度、管徑均必須符合室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范的要求。管道應(yīng)順直且排水通暢，井蓋應(yīng)擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈。化糞池應(yīng)按排污量合理設(shè)置，池內(nèi)無(wú)垃圾雜物，進(jìn)出水口高差不得小于0.5米。二營(yíng)與糞池間的連接管道應(yīng)有足夠的坡度，并不應(yīng)超過兩個(gè)彎。明溝、散水、落水溝內(nèi)不得有斷裂、積水現(xiàn)象。房屋入口處必須做室外道路，并與主干道相通。路面不應(yīng)有積水、空鼓和斷裂證象。房屋應(yīng)按單元設(shè)置信報(bào)箱，規(guī)格、位置須符合有關(guān)規(guī)定。掛物鉤、曬衣架應(yīng)安裝牢固。煙道、通風(fēng)道、垃圾道應(yīng)暢通，無(wú)阻塞物。單體工程必須做到工完料除場(chǎng)地清，臨時(shí)設(shè)施及過渡用房拆除清理完畢。室外地面平整，室內(nèi)外高差符合設(shè)計(jì)要求。群體建筑應(yīng)檢驗(yàn)相應(yīng)的市政、公建配套工程和服務(wù)設(shè)施，使其達(dá)到應(yīng)有的質(zhì)量和使用功能要求。（9）附屬工程及其他。第四十四頁(yè)，共五十八頁(yè)。以危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)和國(guó)家有關(guān)規(guī)定作為檢驗(yàn)依據(jù);從外觀檢查建筑整體的變異狀態(tài);檢查房屋結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備的完好與損壞程度;檢查房屋使用情況（包括建筑年代、用途變遷、拆改添建、裝修和設(shè)備情況）。評(píng)估房屋現(xiàn)有價(jià)值，建立資料檔案。2．原有房屋的接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)第四十五頁(yè)，共五十八頁(yè)。（一）入伙的含義四、入伙與裝修管理（二）入伙的流程（三）入伙的手續(xù)文件（四）裝修管理第四十六頁(yè)，共五十八頁(yè)。

“入伙”就是業(yè)主領(lǐng)取鑰匙，接房入住。是開發(fā)商將己建好的物業(yè)及物業(yè)產(chǎn)權(quán)按照法律程序交付給業(yè)主的過程，是開發(fā)商和業(yè)主的之間物業(yè)及物業(yè)產(chǎn)權(quán)的交接。（一）入伙的含義概念第四十七頁(yè)，共五十八頁(yè)。（二）入伙的流程發(fā)放“入伙通知書”和“收樓須知”按照“入伙通知書”規(guī)定，交納各項(xiàng)費(fèi)用用戶驗(yàn)樓，簽訂“樓宇交接書”發(fā)放“業(yè)主手冊(cè)”組織搬遷入伙實(shí)施裝修管理第四十八頁(yè)，共五十八頁(yè)。（三）入伙的手續(xù)文件手續(xù)文件入伙通知書收樓須知（范本）入伙手續(xù)書交款通知書樓宇交接書住戶／業(yè)主手冊(cè)第四十九頁(yè)，共五十八頁(yè)。收樓須知我公司將為您提供良好的管理服務(wù)，現(xiàn)介紹有關(guān)收樓事項(xiàng)和程序，避免您在接收新樓時(shí)產(chǎn)生遺漏而引致不便。（1）業(yè)主在接到“入伙通知書”起3個(gè)月內(nèi)，到本公司辦理產(chǎn)權(quán)登記和入伙手續(xù)。逾期辦理者，每逾期1天，應(yīng)交納人民幣元的逾期金。超過半年不辦理登記手續(xù)的房產(chǎn)，由房產(chǎn)管理單位代管；代管3年仍不辦理登記手續(xù)，視為無(wú)主房產(chǎn)，交有關(guān)部門依法處理。（2）收樓時(shí)請(qǐng)認(rèn)真查看室內(nèi)設(shè)備、土建裝修等是否損壞或未盡妥善。如有投訴，請(qǐng)?jiān)谑諛菚r(shí)書面告知管理處。管理處將代表業(yè)主利益，就提出的投訴與樓宇承建單位協(xié)商解決。（3）根據(jù)樓宇承建合同，樓宇保修期為1年，保修期間，如因工程質(zhì)量所致，承建單位將為業(yè)主免費(fèi)修理；如因業(yè)主使用不當(dāng)，則由業(yè)主自行支付費(fèi)用。（4）業(yè)主有權(quán)對(duì)其住宅單位進(jìn)行裝修、維修，但應(yīng)保證絕對(duì)不影響樓宇結(jié)構(gòu)和公共設(shè)施。裝修、維修前，業(yè)主須向管理處提出書面申請(qǐng)，獲準(zhǔn)后方可進(jìn)行，并按規(guī)定由裝修、維修承接者向管理處交納一定的裝修管理費(fèi)。（5）辦理各項(xiàng)入伙手續(xù)的程序見“入伙手續(xù)書”?！痢练康禺a(chǎn)開發(fā)公司××物業(yè)公司年月日收樓須知（范本）第五十頁(yè)，共五十八頁(yè)。1．裝修管理程序（四）裝修管理2．裝修管理要求3．押金及保證金4．違規(guī)責(zé)任5．管理權(quán)限第五十一頁(yè)，共五十八頁(yè)。備齊資料1．裝修管理程序填寫裝修申報(bào)表核查辦理開工的一般手續(xù)施工驗(yàn)收第五十二頁(yè)，共五十八頁(yè)。（1）不得拆改原房屋的墻、柱、梁、樓板等主體結(jié)構(gòu)部件。（2）不得鑿穿地面和房頂?shù)乃鄬印＃?）不得封閉陽(yáng)臺(tái)，不得改動(dòng)外門窗，保持房屋外觀的美觀、統(tǒng)一。（4）裝修垃圾必須及時(shí)清運(yùn)，傾倒到指定的地點(diǎn)。嚴(yán)禁向窗外、陽(yáng)臺(tái)外、樓梯、過道、天臺(tái)等公共場(chǎng)所拋撒堆放。（5）嚴(yán)禁將垃圾倒入下水管道內(nèi)或?qū)⑸钗鬯捎晁艿琅懦?。?）按照管理處的要求，空調(diào)器安裝在指定的位置，以保持外觀統(tǒng)一、協(xié)調(diào)?？照{(diào)出水必須接回陽(yáng)臺(tái)內(nèi)或室內(nèi)。2．裝修管理要求（一）第五十三頁(yè)，共五十八頁(yè)。（7）裝修施工應(yīng)安排在上午⒎00～12∶00，下午14∶00～20∶00時(shí)間內(nèi)進(jìn)行，以免影響他人休息。（8）高層住戶裝修不得使用載人電梯裝運(yùn)建材、木料、工具等物品。（9）需封閉陽(yáng)臺(tái)的，必須申報(bào)管理處同意方能施工。（10）施工隊(duì)人員應(yīng)到管理處辦理臨時(shí)出入證，將臨時(shí)出人證佩戴在胸前，并在指定的區(qū)域內(nèi)活動(dòng)。（11）未經(jīng)管理處同意，不得隨意改動(dòng)水、電管線走向。（12）底層住戶裝修，不得在陽(yáng)臺(tái)違章搭建。（13）臨平臺(tái)的陽(yáng)臺(tái)、窗戶不能改裝門。2．裝修管理要求（二）——第五十四頁(yè)，共五十八頁(yè)。業(yè)主裝修前須向管理處交付一定的裝修保證金。裝修施工隊(duì)在辦理