上?；始一▓@居住小區(qū)規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)方案文本

啟東皇家花園二期

規(guī)劃設(shè)計(jì)方案(初稿）

2015.04基地梳理1設(shè)計(jì)難點(diǎn)2競爭樓盤3規(guī)劃思路4規(guī)劃設(shè)計(jì)5產(chǎn)品設(shè)計(jì)6立面設(shè)計(jì)7目錄基地梳理1主城區(qū)基地位置啟東：生產(chǎn)在沿海生活在主城本案：位于主城區(qū)梳理——宏觀區(qū)位啟東市政府本案（二期）（一期已建）江海中路牡丹江中路松花江中路牡丹江中路廠區(qū)廠區(qū)住區(qū)住區(qū)順天路空地空地與市政府一路之隔東，臨住區(qū)南，臨現(xiàn)狀空地西，臨現(xiàn)狀廠區(qū)北，臨已建一期牡丹江中路及江海中路均為城市快速路梳理——微觀區(qū)位梳理——結(jié)論1、項(xiàng)目位于啟東市中心位置；2、基地周邊環(huán)境一般；3、本項(xiàng)目面向本地客戶群為主。一期二期梳理——規(guī)劃設(shè)計(jì)條件原規(guī)劃方案產(chǎn)品類型：全高層住宅建筑；容積率（綜合）：1＜容積率＜3一期已建成30F30F30F30F30F30F主要出入口地下車庫出入口地下車庫出入口梳理——規(guī)劃設(shè)計(jì)條件現(xiàn)規(guī)劃方案產(chǎn)品類型：低層建筑（住宅+配套）；容積率：1＜容積率＜3宗地規(guī)劃用地性質(zhì)為商業(yè)、辦公、居住用地，用地面積約72.3畝二期需考慮一期補(bǔ)充車庫：一期北區(qū)1098戶,現(xiàn)有地下停車位747個(gè)，地上停車位40個(gè)，缺311個(gè)車位序號(hào)項(xiàng)目原規(guī)劃條件現(xiàn)規(guī)劃條件1用地面積87687㎡（以實(shí)測為主）二期：72.3畝（約48224.1㎡）2容積率一二期綜合：1＜容積率＜3二期：04-0.53建筑密度不大于30%不大于30%4綠地率不小于35%不小于35%5用地性質(zhì)商業(yè)、居住、辦公二期：住宅、商業(yè)等配套6建筑控高上限＜100m，下限＞-10m上限＜100m，下限＞-10m7建筑層數(shù)低層建筑或七層以上中高層或高層建筑，不得建設(shè)多層住宅二期：低層建筑，不得建設(shè)多層住宅8主入口方向出入口設(shè)于松花江路寬度不小于30米，次出入口設(shè)與西側(cè)城市支路和牡丹江路，寬度不小于25米；出入口設(shè)于松花江路寬度不小于30米，次出入口設(shè)與西側(cè)城市支路和牡丹江路，寬度不小于25米；9停車數(shù)量機(jī)動(dòng)停車每戶不少于1.0輛機(jī)動(dòng)車位：居住建筑：按每戶2.0輛，需

設(shè)置訪客集中車位商業(yè)車位：沿西側(cè)廣場10退界要求按《江蘇省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》。牡丹江路、西側(cè)道路建筑退線在《江蘇省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》的低值基礎(chǔ)上增加3米。按《江蘇省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》。牡丹江路、西側(cè)道路建筑退線在《江蘇省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》的低值基礎(chǔ)上增加3米。二期主干道寬度原則上不小于10米，次干道寬度不小于5米。圍墻退讓用地距離不少于0.5米。委托方初步建議梳理——規(guī)劃設(shè)計(jì)條件設(shè)計(jì)難點(diǎn)2設(shè)計(jì)難點(diǎn)——甲方訴求1、車庫：一期北區(qū)1098戶,現(xiàn)有地下停車位747個(gè)，地上停車位40只，缺311只車位；2、配套：西側(cè)沿街為3層商辦（進(jìn)深約20米）。底層為凈菜市場及店鋪并設(shè)置一層室內(nèi)游泳池，二層為餐飲類，三層為賓館類設(shè)計(jì)難點(diǎn)——總結(jié)

1-功能分區(qū)2-產(chǎn)品類型及面積段3-停車4-交通組織5-戶型賣點(diǎn)6-成本控制北一期缺311輛，二期停車如何考慮成本？規(guī)劃條件400-500低層產(chǎn)品，去化率如何？配套有商業(yè)、餐飲、菜市場，如何有效利用場地？戶型布置不僅要合理，最大賣點(diǎn)是什么？快捷、通暢、安靜的交通如何做到私密？立面的選材及風(fēng)格如何彰顯品質(zhì)別墅？競爭樓盤3同中求異競爭樓盤——同城市同地段，尋求新突破本案設(shè)計(jì)原則：他優(yōu)我精他有我優(yōu)他無我有！注明：因本案為低密度別墅，案例均以低密度產(chǎn)品調(diào)查為主競爭樓盤——同中求異4-恒大海上威尼斯5-綠地長島6-瀛?；ㄊ?-龍豪海景灣同城市同地段5公里范圍：3-上海莊園20公里范圍：同城同地段更具競爭力屬沿海度假別墅可比性較弱求突破！2公里范圍：1-中邦上海城2-北上海至尊3-紫園距離不占優(yōu)勢457612本案5公里20公里33別墅區(qū)產(chǎn)品獨(dú)棟：64套

聯(lián)排：86套

帶電梯雙拼：21套

1-中邦上海城（規(guī)劃）高層小高層小高層公建類配套開盤時(shí)間：2012年11月銷售現(xiàn)狀：售完規(guī)劃特點(diǎn)：核心區(qū)為別墅，水系環(huán)繞，外圍均是高層及公建類。停車方式：1:1綠化率：超過35%容積率0.350.70

0.61用地面積約8.23萬平米

約3.56萬平米

約1.38萬平米競爭樓盤——1競爭樓盤——11-中邦上海城（戶型）二層平面圖地下室平面產(chǎn)品類型獨(dú)棟房間布局四房兩廳三衛(wèi)一廚產(chǎn)品特點(diǎn)進(jìn)深大地上建筑面積480占地面積380長*寬24*16院子格局三院落，內(nèi)庭院地下室功能150㎡，贈(zèng)送停車一層2車位贈(zèng)送面積餐廳上空，頂層露臺(tái)銷售情況售罄立面風(fēng)格現(xiàn)代—獨(dú)棟缺點(diǎn)：1.無電梯2.套間無衣帽間3.無儀式入口4.無西廚

5.無書房競爭樓盤——11-中邦上海城（戶型）—雙拼產(chǎn)品類型雙拼房間布局三房兩廳四衛(wèi)一廚產(chǎn)品特點(diǎn)長方地上建筑面積270-300占地面積200長*寬16*12院子格局南下沉院落，側(cè)院地下室功能80㎡，贈(zèng)送停車一層2車位贈(zèng)送面積餐廳上空，頂層露臺(tái)銷售情況售罄立面風(fēng)格現(xiàn)代地下一層平面一層平面二層平面三層平面夾層平面缺點(diǎn)：1.樓電梯未分開2.一層無老人房

3.夾層廚房使用不便競爭樓盤——11-中邦上海城（立面）競爭樓盤——2/3別墅區(qū)產(chǎn)品獨(dú)棟：30套

1-紫園（規(guī)劃）規(guī)劃特點(diǎn)：純別墅規(guī)整排列綠化率：30%容積率0.57用地面積約2.55萬平米

競爭樓盤——22-紫園三（戶型）產(chǎn)品類型獨(dú)棟房間布局四房三廳五衛(wèi)一廚產(chǎn)品特點(diǎn)對稱方正地上建筑面積480㎡占地面積約630㎡長*寬30*21院子格局南大院，其他三小院地下室功能240㎡，贈(zèng)送停車一層2車位贈(zèng)送面積客廳空，頂層雙露臺(tái)銷售情況售罄立面風(fēng)格簡法半地下室平面一層平面圖二層平面圖三層平面圖客廳挑空露臺(tái)贈(zèng)送—獨(dú)三棟缺點(diǎn)三：1.樓電三梯未三分開2.一層三無臥三室3.入口三儀式三感弱4.三層三樓交三通面三積大開盤三時(shí)間三：20三13年7月交房三時(shí)間三：20三14年一期銷售三現(xiàn)狀：預(yù)售規(guī)劃特點(diǎn)三：暫未三找到三整體三規(guī)劃三圖。別墅三區(qū)產(chǎn)三品獨(dú)棟三：66套停車三方式三：1:三2綠化三率：超過50三%容積三率0.三30用地三面積約13三.5三4萬平三米!暫搜索不到北上海至尊的總體規(guī)劃圖資料！別墅+高層備注三：據(jù)三委托三方提三供信三息，20三3畝，66棟，三目前三開賣16棟現(xiàn)三房。三城南三每棟三占地三面積1.三2—三4.三5畝在三建。競爭樓盤——3/33-北上三海至三尊競爭樓盤——33-北上三海至三尊（戶型）—獨(dú)三棟地下層平面圖一層平面圖二層平面圖產(chǎn)品類型獨(dú)棟房間布局四房兩廳五衛(wèi)一廚產(chǎn)品特點(diǎn)方正地上建筑面積355㎡占地面積800㎡長*寬18*20院子格局四面院落地下室功能180㎡，贈(zèng)送停車一層1車位贈(zèng)送面積客廳上空銷售情況預(yù)售立面風(fēng)格法式缺點(diǎn)三：1.樓梯三少梯三井2.地上三單車三位3.無下三沉庭三院競爭樓盤——33-北上三海至三尊（戶型）—獨(dú)三棟地下層平面圖一層平面圖二層平面圖產(chǎn)品類型獨(dú)棟房間布局四房兩廳六衛(wèi)兩廚產(chǎn)品特點(diǎn)方正地上建筑面積433㎡占地面積900㎡長*寬20*22院子格局四面院落地下室功能240㎡，贈(zèng)送停車一層2車位贈(zèng)送面積客廳上空銷售情況預(yù)售立面風(fēng)格法式缺點(diǎn)三：1.一層三臥室三無衣三帽間2.無下三沉庭三院競爭樓盤——33-北上三海至三尊（立面）競爭樓盤——規(guī)劃結(jié)論序號(hào)項(xiàng)目1中邦上海城（低層區(qū)）2紫園3北上海至尊（低層區(qū)）1用地面積約13.18萬㎡約2.55萬㎡約13.54萬㎡2建筑面積約6.22萬㎡約1.45萬㎡約4.92萬㎡3容積率約0.47約0.57約0.304規(guī)劃結(jié)構(gòu)品質(zhì)最佳置于核心區(qū)規(guī)整排列暫未明確5產(chǎn)品類型獨(dú)棟、聯(lián)排、雙拼獨(dú)棟獨(dú)棟6產(chǎn)品面積獨(dú)棟480㎡、聯(lián)排290㎡、雙拼300㎡480㎡355㎡、450㎡7去化率已售完預(yù)售預(yù)售8市場均價(jià)獨(dú)棟17000元/㎡聯(lián)排12000元/㎡雙拼15000元/㎡25000元/㎡25000元/㎡結(jié)論三：1-均為低密三度住三宅2-產(chǎn)品三類型三為獨(dú)棟三、雙三拼、三聯(lián)排（因三聯(lián)排三為高三密度三產(chǎn)品三，本三案暫三不考三慮）3-產(chǎn)品三面積三段為獨(dú)棟三：35三5\45三0\48三0,雙拼三：30三0，聯(lián)三排：29三0名稱1-中邦上海城2-紫園3-北上海至尊產(chǎn)品類型獨(dú)棟雙拼獨(dú)棟獨(dú)棟1獨(dú)棟2房間布局四房兩廳三衛(wèi)一廚三房兩廳四衛(wèi)一廚五房兩廳五衛(wèi)一廚四房兩廳五衛(wèi)一廚四房兩廳六衛(wèi)兩廚產(chǎn)品特點(diǎn)進(jìn)深大規(guī)整對稱方正方正對稱方正地上建筑面積480-500㎡270-300㎡480㎡355㎡450㎡占地面積380㎡200㎡630㎡800㎡900㎡長*寬24*1616*1230*2127*2430*30院子格局三院落，內(nèi)庭院南下沉院落，側(cè)院落南大院，其他三小院四面院落四面院落地下室功能贈(zèng)送150㎡贈(zèng)送80㎡贈(zèng)送240㎡贈(zèng)送180㎡贈(zèng)送240㎡停車一層雙停車一層雙停車一層雙停車一層1車位一層2車位贈(zèng)送面積餐廳上空，頂層露臺(tái)餐廳上空，頂層露臺(tái)客廳空，頂層雙露臺(tái)客廳上空客廳上空競爭樓盤——戶型結(jié)論結(jié)論三：1-以四三房為三主，三布局三方正三；2-南院三最大三，中三邦的三有南三下沉三院落三；3-贈(zèng)送三地下三室、三挑空三空間三、露三臺(tái)；4-均地三上車三庫停三車，2車位三為主三。項(xiàng)目1中邦上海城（低層區(qū)）2紫園3北上海至尊（低層區(qū)）基地周邊建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡法式純法式雜亂競爭樓盤——立面結(jié)論結(jié)論三：風(fēng)格三：現(xiàn)三代、三法式材料三：別三墅樓三盤立三面以三石材三為主三，本三案周三邊多三涂料三，品三質(zhì)一三般周邊_世紀(jì)三佳園周邊_寶島三花園周邊_城河三新村中邦三上海三城北上三海至三尊紫園競爭樓盤——設(shè)計(jì)分析建議設(shè)計(jì)三建議三：本三案1-產(chǎn)品三類型三及面三積段2-停車3-戶型三賣點(diǎn)4-立面三成本別墅三區(qū)均地上三停車三庫獨(dú)棟35三5-三45三0平米三，雙三拼35三0平米以內(nèi)四房為主三，局三部挑空，贈(zèng)三送地下三室、三露臺(tái)以石材為主規(guī)三劃三思三路4規(guī)劃思路——方案生成過程1—組合三及測三算驗(yàn)證三產(chǎn)品三組合三模式三及面三積段規(guī)劃思路——方案測算方案三一—純獨(dú)三棟經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及成本預(yù)算表經(jīng)濟(jì)預(yù)算表總建筑面積地上地下容積率總用地面積3.282.081.200.434.83建筑類別聯(lián)排合院雙拼獨(dú)棟商業(yè)及其他

用地面積（萬m2）/////

可售面積（萬m2）0.000.000.001.360.72

售價(jià)（元/m2）1200013500150002500015000

銷售額（億元）0.000.000.003.401.08

銷售總額（億元）4.48

單方成本（元/m2）16013

總成本（億元）3.33

單方利潤（元）5525.58

總利潤（億元）1.15

利潤率34.51%

成本計(jì)算表土地單方成本6966分項(xiàng)總成本（億元）

土建單方成本（公建）（不含裝修）2000土建單方成本（洋房）2400土地成本1.449土建單方成本（別墅+疊加）3000建安成本0.55地庫單方成本2200地庫成本0.26其他單方成本5123其他成本1.07前期費(fèi)用（部分繳費(fèi)考慮減半）200

基礎(chǔ)設(shè)施及配套350

開發(fā)間接費(fèi)55

不可預(yù)見費(fèi)用100

銷售費(fèi)用538銷售額的2-3%

管理費(fèi)用538銷售額的2-3%

財(cái)務(wù)費(fèi)用380

營業(yè)稅及附加1185銷售額的5.5%

土地增值稅及所得稅1777銷售額的4.5%所得稅：銷售額的3.75%地庫成本

面積土建成本（萬元/M2）總成本（億元）單方成本（元/M2）車位數(shù)96

0地下車庫0.00

0.260人防（機(jī)械）0.000.280.000非人防1.200.220.262200規(guī)劃思路——方案測算方案三二—獨(dú)棟+聯(lián)排經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及成本預(yù)算表經(jīng)濟(jì)預(yù)算表總建筑面積地上地下容積率總用地面積4.192.891.300.604.83建筑類別聯(lián)排合院雙拼獨(dú)棟商業(yè)及其他

用地面積（萬m2）/////

可售面積（萬m2）1.570.000.000.600.72

售價(jià)（元/m2）1200013500150002500015000

銷售額（億元）1.880.000.001.501.08

銷售總額（億元）4.46

單方成本（元/m2）12736

總成本（億元）3.68

單方利潤（元）2710.85

總利潤（億元）0.78

利潤率21.29%

成本計(jì)算表土地單方成本5014分項(xiàng)總成本（億元）

土建單方成本（公建）（不含裝修）2000土建單方成本（洋房）2400土地成本1.449土建單方成本（別墅+疊加）3000建安成本0.80地庫單方成本2200地庫成本0.29其他單方成本3981其他成本1.15前期費(fèi)用（部分繳費(fèi)考慮減半）200

基礎(chǔ)設(shè)施及配套350

開發(fā)間接費(fèi)55

不可預(yù)見費(fèi)用100

銷售費(fèi)用386銷售額的2-3%

管理費(fèi)用386銷售額的2-3%

財(cái)務(wù)費(fèi)用380

營業(yè)稅及附加850銷售額的5.5%

土地增值稅及所得稅1274銷售額的4.5%所得稅：銷售額的3.75%地庫成本

面積土建成本（萬元/M2）總成本（億元）單方成本（元/M2）車位數(shù)0

0地下車庫1.30

0.290人防（機(jī)械）0.000.280.000非人防1.300.220.292200規(guī)劃思路——方案測算方案三三—獨(dú)棟+雙拼經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及成本預(yù)算表經(jīng)濟(jì)預(yù)算表總建筑面積地上地下容積率總用地面積4.152.851.300.59

4.83建筑類別聯(lián)排合院雙拼獨(dú)棟商業(yè)及其他

用地面積（萬m2）/////

可售面積（萬m2）0.000.001.530.600.72

售價(jià)（元/m2）1200013500150002500015000

銷售額（億元）0.000.002.301.501.08

銷售總額（億元）4.88

單方成本（元/m2）13127

總成本（億元）3.74

單方利潤（元）3977.94

總利潤（億元）1.13

利潤率30.30%

成本計(jì)算表土地單方成本5084分項(xiàng)總成本（億元）

土建單方成本（公建）（不含裝修）2000土建單方成本（洋房）2400土地成本1.449土建單方成本（別墅+疊加）3000建安成本0.78地庫單方成本2200地庫成本0.29其他單方成本4292其他成本1.22前期費(fèi)用（部分繳費(fèi)考慮減半）200

基礎(chǔ)設(shè)施及配套350

開發(fā)間接費(fèi)55

不可預(yù)見費(fèi)用100

銷售費(fèi)用428銷售額的2-3%

管理費(fèi)用428銷售額的2-3%

財(cái)務(wù)費(fèi)用380

營業(yè)稅及附加941銷售額的5.5%

土地增值稅及所得稅1411銷售額的4.5%所得稅：銷售額的3.75%地庫成本

面積土建成本（萬元/M2）總成本（億元）單方成本（元/M2）車位數(shù)0

0地下車庫1.30

0.290人防（機(jī)械）0.000.280.000非人防1.300.220.292200規(guī)劃思路——方案測算方案三四—純雙三拼經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及成本預(yù)算表經(jīng)濟(jì)預(yù)算表總建筑面積地上地下容積率總用地面積4.683.281.400.68

4.83建筑類別聯(lián)排合院雙拼獨(dú)棟商業(yè)及其他

用地面積（萬m2）/////

可售面積（萬m2）0.000.002.560.000.72

售價(jià)（元/m2）1200013500150002500015000

銷售額（億元）0.000.003.840.001.08

銷售總額（億元）4.92

單方成本（元/m2）12035

總成本（億元）3.95

單方利潤（元）2965.30

總利潤（億元）0.97

利潤率24.64%

成本計(jì)算表土地單方成本4418分項(xiàng)總成本（億元）

土建單方成本（公建）（不含裝修）2000土建單方成本（洋房）2400土地成本1.449土建單方成本（別墅+疊加）3000建安成本0.91地庫單方成本2200地庫成本0.31其他單方成本3898其他成本1.28前期費(fèi)用（部分繳費(fèi)考慮減半）200

基礎(chǔ)設(shè)施及配套350

開發(fā)間接費(fèi)55

不可預(yù)見費(fèi)用100

銷售費(fèi)用375銷售額的2-3%

管理費(fèi)用375銷售額的2-3%

財(cái)務(wù)費(fèi)用380

營業(yè)稅及附加825銷售額的5.5%

土地增值稅及所得稅1238銷售額的4.5%所得稅：銷售額的3.75%地庫成本

面積土建成本（萬元/M2）總成本（億元）單方成本（元/M2）車位數(shù)0

0地下車庫1.40

0.310人防（機(jī)械）0.000.280.000非人防1.400.220.312200經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及成本預(yù)算表經(jīng)濟(jì)預(yù)算表總建筑面積地上地下容積率總用地面積4.423.121.300.654.83建筑類別聯(lián)排合院雙拼獨(dú)棟商業(yè)及其他

用地面積（萬m2）/////

可售面積（萬m2）0.001.800.000.600.72

售價(jià)（元/m2）1200013500150002500015000

銷售額（億元）0.002.430.001.021.08

銷售總額（億元）4.53

單方成本（元/m2）12137

總成本（億元）3.79

單方利潤（元）3631.75

總利潤（億元）1.12

利潤率29.32%

成本計(jì)算表土地單方成本4644分項(xiàng)總成本（億元）

土建單方成本（公建）（不含裝修）2000土建單方成本（洋房）2400土地成本1.449土建單方成本（別墅+疊加）3000建安成本0.86地庫單方成本2200地庫成本0.29其他單方成本3807其他成本1.19前期費(fèi)用（部分繳費(fèi)考慮減半）200

基礎(chǔ)設(shè)施及配套350

開發(fā)間接費(fèi)55

不可預(yù)見費(fèi)用100

銷售費(fèi)用363銷售額的2-3%

管理費(fèi)用363銷售額的2-3%

財(cái)務(wù)費(fèi)用380

營業(yè)稅及附加799銷售額的5.5%

土地增值稅及所得稅1198銷售額的4.5%所得稅：銷售額的3.75%地庫成本

面積土建成本（萬元/M2）總成本（億元）單方成本（元/M2）車位數(shù)0

0地下車庫1.30

0.290人防（機(jī)械）0.000.280.000非人防1.300.220.292200規(guī)劃思路——方案測算方案三五—獨(dú)棟+四合三院規(guī)劃思路——方案測算方案三六—獨(dú)棟+十合三院經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及成本預(yù)算表經(jīng)濟(jì)預(yù)算表總建筑面積地上地下容積率總用地面積6.243.243.000.67

4.83建筑類別聯(lián)排合院雙拼獨(dú)棟商業(yè)及其他

用地面積（萬m2）/////

可售面積（萬m2）0.001.920.000.600.72

售價(jià)（元/m2）1200013500150002500015000

銷售額（億元）0.002.590.001.501.08

銷售總額（億元）5.17

單方成本（元/m2）13365

總成本（億元）4.33

單方利潤（元）2597.87

總利潤（億元）0.84

利潤率19.44%

成本計(jì)算表土地單方成本4472分項(xiàng)總成本（億元）

土建單方成本（公建）（不含裝修）2000土建單方成本（洋房）2400土地成本1.449土建單方成本（別墅+疊加）3000建安成本0.90地庫單方成本2200地庫成本0.66其他單方成本4078其他成本1.32前期費(fèi)用（部分繳費(fèi)考慮減半）200

基礎(chǔ)設(shè)施及配套350

開發(fā)間接費(fèi)55

不可預(yù)見費(fèi)用100

銷售費(fèi)用399銷售額的2-3%

管理費(fèi)用399銷售額的2-3%

財(cái)務(wù)費(fèi)用380

營業(yè)稅及附加878銷售額的5.5%

土地增值稅及所得稅1317銷售額的4.5%所得稅：銷售額的3.75%地庫成本

面積土建成本（萬元/M2）總成本（億元）單方成本（元/M2）車位數(shù)0

0地下車庫3.00

0.660人防（機(jī)械）0.000.280.000非人防3.000.220.662200規(guī)劃思路——方案測算方案三七—雙拼+聯(lián)排經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及成本預(yù)算表經(jīng)濟(jì)預(yù)算表總建筑面積地上地下容積率總用地面積4.713.311.400.694.83建筑類別聯(lián)排合院雙拼獨(dú)棟商業(yè)及其他

用地面積（萬m2）/////

可售面積（萬m2）1.570.001.020.000.72

售價(jià)（元/m2）1200013500150002500015000

銷售額（億元）1.880.001.530.001.08

銷售總額（億元）4.49

單方成本（元/m2）11721

總成本（億元）3.88

單方利潤（元）1855.71

總利潤（億元）0.61

利潤率15.83%

成本計(jì)算表土地單方成本4378分項(xiàng)總成本（億元）

土建單方成本（公建）（不含裝修）2000土建單方成本（洋房）2400土地成本1.449土建單方成本（別墅+疊加）3000建安成本0.92地庫單方成本2200地庫成本0.31其他單方成本3631其他成本1.20前期費(fèi)用（部分繳費(fèi)考慮減半）200

基礎(chǔ)設(shè)施及配套350

開發(fā)間接費(fèi)55

不可預(yù)見費(fèi)用100

銷售費(fèi)用339銷售額的2-3%

管理費(fèi)用339銷售額的2-3%

財(cái)務(wù)費(fèi)用380

營業(yè)稅及附加747銷售額的5.5%

土地增值稅及所得稅1120銷售額的4.5%所得稅：銷售額的3.75%地庫成本

面積土建成本（萬元/M2）總成本（億元）單方成本（元/M2）車位數(shù)0

0地下車庫1.40

0.310人防（機(jī)械）0.000.280.000非人防1.400.220.312200規(guī)劃思路——方案測算方案三八—純聯(lián)三排經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及成本預(yù)算表經(jīng)濟(jì)預(yù)算表總建筑面積地上地下容積率總用地面積4.883.381.500.704.83建筑類別聯(lián)排合院雙拼獨(dú)棟商業(yè)及其他

用地面積（萬m2）/////

可售面積（萬m2）2.660.000.000.000.72

售價(jià)（元/m2）1200013500150002500015000

銷售額（億元）3.190.000.000.001.08

銷售總額（億元）4.27

單方成本（元/m2）11505

總成本（億元）3.89

單方利潤（元）1133.93

總利潤（億元）0.38

利潤率9.86%

成本計(jì)算表土地單方成本4287分項(xiàng)總成本（億元）

土建單方成本（公建）（不含裝修）2000土建單方成本（洋房）2400土地成本1.449土建單方成本（別墅+疊加）3000建安成本0.94地庫單方成本2200地庫成本0.33其他單方成本3455其他成本1.17前期費(fèi)用（部分繳費(fèi)考慮減半）200

基礎(chǔ)設(shè)施及配套350

開發(fā)間接費(fèi)55

不可預(yù)見費(fèi)用100

銷售費(fèi)用316銷售額的2-3%

管理費(fèi)用316銷售額的2-3%

財(cái)務(wù)費(fèi)用380

營業(yè)稅及附加695銷售額的5.5%

土地增值稅及所得稅1043銷售額的4.5%所得稅：銷售額的3.75%地庫成本

面積土建成本（萬元/M2）總成本（億元）單方成本（元/M2）車位數(shù)0

0地下車庫1.50

0.330人防（機(jī)械）0.000.280.000非人防1.500.220.332200方案一方案二方案三方案四方案五方案六方案七方案八產(chǎn)品類型純獨(dú)棟獨(dú)棟+聯(lián)排獨(dú)棟+雙拼純雙拼獨(dú)棟+四合院獨(dú)棟+十合院雙拼+聯(lián)排純聯(lián)排地上建筑面積2.08萬㎡2.89萬㎡2.85萬㎡3.28萬㎡3.12萬㎡3.24萬㎡3.31萬㎡3.38萬㎡地下建筑面積1.20萬㎡1.30萬㎡1.30萬㎡1.40㎡1.30萬㎡3.00萬㎡1.40萬㎡1.50萬㎡容積率0.430.600.590.680.650.670.690.70戶數(shù)32戶69戶64戶80戶84戶92戶89戶96戶利潤（粗算）1.15億元0.39億元1.13億元0.97億元1.12億元0.45億元0.61萬元0.38億元利潤率34.51%10.96%30.30%24.64%29.23%10.65%15.83%9.86%單方利潤5525元1361.37元3978元2965元3632元1394元1856元1134元比選利潤率最高，去化可能存在風(fēng)險(xiǎn)聯(lián)排品質(zhì)低，利潤低品質(zhì)較高，開發(fā)周期快，利潤率高產(chǎn)品單一有一定風(fēng)險(xiǎn)利潤率高，啟東未有產(chǎn)品，市場接受度未知地庫開發(fā)面積大，周期長，利潤低品質(zhì)不高聯(lián)排品質(zhì)低，利潤低因成三本計(jì)三算及三市場三行情三看，聯(lián)排三產(chǎn)品不適三合在三本案三操作規(guī)劃三思路——方案三測算規(guī)劃思路——方案生成過程測算三一：得出三品質(zhì)三最高三的獨(dú)三棟產(chǎn)三品測算三二：三排除三聯(lián)排的可三能性（聯(lián)三排及三與其三他產(chǎn)三品的三組合三品質(zhì)三會(huì)降三低，三利潤三率低三）測算三三：得出品質(zhì)相對三保證三，收益三較高，同三時(shí)容三積率三突破三，獨(dú)三棟+雙拼結(jié)論三：方案三一方案三三規(guī)劃思路——方案生成過程2—構(gòu)三思先總?cè)w規(guī)三劃，三后具三體設(shè)三計(jì)規(guī)劃思路——方案生成過程第一三步兩個(gè)三利用三：●緊鄰2條城三市快三速路三，利三于形三象打三造●東側(cè)三有城三市綠三化帶三，利三用其三景觀第二三步解決地下三車庫位置三：綠化三帶可三給住三宅用三，所三以補(bǔ)三一期三車庫三的位三置應(yīng)三該設(shè)三置在三西側(cè)第三三步合理分區(qū)三：地庫上布三置商三業(yè)配三套，三其他三均別三墅用三地第四三步確定三出入三口位三置：一期三現(xiàn)僅三有一三個(gè)出三入口三，二三期應(yīng)三綜合三考慮三共用三的出三入口三位置規(guī)劃思路——方案生成過程第五三步與一期三互動(dòng)三：一期有三超大三景觀三，二三期可三以利三用，三并形三成互動(dòng)三主軸一期二期規(guī)劃思路——方案生成過程第六三步與主三軸互三動(dòng)：主軸三再次三橫向三延伸三滲透三，形三成多三個(gè)組團(tuán),第七三步生成三節(jié)點(diǎn)三：節(jié)點(diǎn)三處也三是物三管設(shè)三置處與城三市道三路管三控與一三期共三用管三控規(guī)劃思路——方案生成過程第八三步整合三交通：一條三主環(huán)三路聯(lián)系三若干三組團(tuán)規(guī)三劃三設(shè)計(jì)5規(guī)劃設(shè)計(jì)——方案一總圖規(guī)劃設(shè)計(jì)——方案一總圖規(guī)劃設(shè)計(jì)——方案一空間模型規(guī)劃設(shè)計(jì)——方案一空間模型規(guī)劃設(shè)計(jì)——方案一空間模型商業(yè)三街流三線車行三出入三口小區(qū)三車行三流線城市三道路規(guī)劃三設(shè)計(jì)——方案一地上車行三系統(tǒng)三分析訪客三停車車庫三出入三口地下三車庫停車三系統(tǒng)三分析地下三兩層車庫規(guī)劃三設(shè)計(jì)——方案三一、三二地下三一層示意三圖(機(jī)械三車位29三0輛，三普通三車位21輛)面積：56三80㎡14三1.三9米49三.2米45三.4米97三.5米33三.2米16三.0米規(guī)劃三設(shè)計(jì)——一層三機(jī)械三車庫停車三系統(tǒng)三分析地下一層示意圖(162輛)面積：5412㎡地下二層示意（149輛）面積：5412㎡141.9米49.2米28.4米114.5米33.2米16.0米141.9米49.2米28.4米114.5米33.2米16.0米規(guī)劃三設(shè)計(jì)——兩層普三通車三庫停車三系統(tǒng)三分析小區(qū)三步行三流線步行三出入三口城市三道路規(guī)劃三設(shè)計(jì)——方案一步行三系統(tǒng)三分析組團(tuán)三景觀組團(tuán)三節(jié)點(diǎn)入口三節(jié)點(diǎn)次要景三觀軸主要三景觀三軸規(guī)劃三設(shè)計(jì)——方案一景觀系統(tǒng)三分析規(guī)劃設(shè)計(jì)——方案一450戶型420戶型戶型布置三圖規(guī)劃設(shè)計(jì)——方案二總圖規(guī)劃設(shè)計(jì)——方案二總圖規(guī)劃設(shè)計(jì)——方案二空間模型規(guī)劃設(shè)計(jì)——方案二空間模型規(guī)劃設(shè)計(jì)——方案二空間模型商業(yè)三街流三線車行三出入三口小區(qū)三車行三流線城市三道路規(guī)劃三設(shè)計(jì)——方案三二地上車行三系統(tǒng)三分析訪客三停車小區(qū)三步行三流線步行三出入三口城市三道路規(guī)劃三設(shè)計(jì)——方案三二地上車行三系統(tǒng)三分析規(guī)劃三設(shè)計(jì)——方案三二景觀三系統(tǒng)三分析組團(tuán)三景觀組團(tuán)三節(jié)點(diǎn)入口三節(jié)點(diǎn)次要景三觀軸主要三景觀三軸450戶型420戶型320戶型規(guī)劃三設(shè)計(jì)——方案三二戶型三布置三圖主入口次入口規(guī)劃三設(shè)計(jì)——出入三口示三意組團(tuán)三一：三北入三口組三團(tuán)10三.0三m4.三5m6.三0m11三.0三m27三.0三m6.三0m27三.0三m30三.0三m30三.0三m33三.0三m33三.0三mR=三6.三0m15三.0三m20三.0三m4.三0m4.三0m4.三5m4.三5m4.三0m3.三0m3.三0m122.組團(tuán)三中心1.入口三對景規(guī)劃三設(shè)計(jì)——組團(tuán)三展示組團(tuán)三二：三南入三口組三團(tuán)R=三6.三0m30三.0三m33三.0三m30三.0三m30三.0三m26三.0三m26三.0三m6.三0m14三.0三m3.三5m4.三0m11三.0三m8.三0m6.三0m4.三0m5.三0m4.三5m4.三5m2.三0m212.宅間三綠化1.宅間三綠化規(guī)劃三設(shè)計(jì)——組團(tuán)三展示組團(tuán)三三：三雙拼三組團(tuán)30三.0三m6.三0m30三.0三m15三.0三m15三.0三m15三.0三m15三.0三m3.三0m4.三0m8.三0m8.三0m4.三5m4.三5m4.三5m3.三0m3.三0m3.三0m3.三0m4.三5m212.訪客三車位1.組團(tuán)三對景規(guī)劃三設(shè)計(jì)——組團(tuán)三展示規(guī)劃三設(shè)計(jì)——宅間三展示規(guī)劃三設(shè)計(jì)——樣板三區(qū)流三線示三意1.售樓三中心123453.花園4.樣板三間5.林蔭三路2.售樓三中心戶三型三設(shè)三計(jì)61.面積三計(jì)算三規(guī)范：江三蘇省三面積三計(jì)算三規(guī)范三中，三使用三中央三空調(diào)三的住三宅建三筑層三高超三過3.三3米時(shí)三要按折算三系數(shù)計(jì)算三計(jì)容三面積三。問題三：以10三0㎡使用三面積三為例三，層高3.三6米時(shí)三，計(jì)三容面三積=1三00*3.三6/三3.三3=10三9㎡；層高4.三2米時(shí)三，計(jì)三容面三積=1三00*4.三2/三3.三3=12三7㎡。2.本案三優(yōu)勢：本三地塊三綜合三容積三率為1~三3，二三期預(yù)三測容三積率0.三45三~0三.6三5，計(jì)三容面三積有三很大三富裕三，因三此可三以按使用三面積三設(shè)計(jì)三戶型，產(chǎn)三證面三積大三，一戶一三價(jià)，不三影響三利潤三。產(chǎn)品篇——產(chǎn)品設(shè)計(jì)原則利用三規(guī)范三和地三塊優(yōu)三勢結(jié)論三：以使用三面積來設(shè)三計(jì)戶三型產(chǎn)品篇——產(chǎn)品設(shè)計(jì)原則42三5㎡獨(dú)三棟設(shè)三計(jì)原三則玄關(guān)(儀式三感)車庫(近玄關(guān)三，有三隔離)書房(私設(shè)三，不三干擾三居住三者)工具三間三公衛(wèi)人車客廳(大空三間，三挑空)起居三室(較私三密)餐廳中/西廚可連三通可連三通走廊(儀式三感，三寬不三小于1.三5米)樓梯(單獨(dú)三設(shè)置三，有三梯井三，梯寬三不小三于1.三2米，踏三步寬三不小三于25三0M三M、高三不大三于16三0M三M)電梯(單獨(dú)三設(shè)置三，不三直接三對主三功能三，0.三8t電梯)主臥三室(大套間三，帶三書房三、衣三帽間三，衛(wèi)三生間三（五三件套）)客臥三室（2）(套房三，帶三衣帽三間，三衛(wèi)生三間（三四件三套）)老人三房(一層三，朝三南，三套房三，帶三衣帽三間，三衛(wèi)生三間（三四件三套）)下沉三庭院(景觀三側(cè)邊三院下三沉，三不占三用南院)各功三能房(娛樂三室，影三音室三，SP三A，家三庭室三，健三身室，吧三臺(tái)，三酒窖等（三預(yù)留三空間）)后勤(傭人三房、三設(shè)備三間等)產(chǎn)品篇——產(chǎn)品設(shè)計(jì)原則31三5㎡雙三拼設(shè)三計(jì)原三則玄關(guān)(儀式三感)車庫(近玄關(guān)三，有三隔離)人車客廳(大空三間，三挑空)餐廳中/西廚走廊(儀式三感，三寬不三小于1.三2米)樓梯(單獨(dú)三設(shè)置三，有三梯井三，梯寬三不小于0.三9米，踏三步寬三不小三于24三0M三M、高三不大三于18三0M三M)電梯(單獨(dú)三設(shè)置三，不三直接三對主三功能三，0.三63三t電梯)主臥三室(大套間三，帶三書房三、衣三帽間三，衛(wèi)三生間三（五三件套）)客臥三室（2）(套房三，衛(wèi)生三間（三/四件套）)老人三房(一層三，朝三南，套房三，衛(wèi)生三間（三三件套）)各功三能房(娛樂三室，影三音室三，桌三球室三（預(yù)留三空間）)后勤(傭人三房、三設(shè)備三間等)工具三間公衛(wèi)戶三型產(chǎn)品篇——獨(dú)棟A（方案一)地下一層二層總計(jì)使用面積320.30250.20170.06420.26四房四廳五衛(wèi)三兩廚戶型三特點(diǎn)三：1.每個(gè)三房間三較為三規(guī)整2.雙車三位3.門廳三和車三庫入三口處三設(shè)計(jì)三衣帽三間4.門廳三客廳三貫穿5.客廳三門廳三挑空6中西廚7.樓電三梯獨(dú)三立8.贈(zèng)送三地下三室四房四三廳五衛(wèi)三兩廚戶型三特點(diǎn)三：1.大套三房，三書房三可分三可和2.臥室三全套三間設(shè)三計(jì)3.臥室三均有三露臺(tái)產(chǎn)品篇——獨(dú)棟A（方案一)地下一層二層總計(jì)使用面積320.30250.20170.06420.26地下一層二層總計(jì)使用面積321.00250.82170.03420.85產(chǎn)品篇——獨(dú)棟A（方案二)四房四三廳五衛(wèi)三兩廚戶型三特點(diǎn)三：1.每個(gè)三房間三較為三規(guī)整2.雙車三位3.門廳三和車三庫入三口處三設(shè)計(jì)三衣帽三間4.門廳三客廳三貫穿5.客廳三門廳三挑空6中西廚7.樓電三梯獨(dú)三立8.贈(zèng)送三地下三室四房四三廳五衛(wèi)三兩廚戶型三特點(diǎn)三：1.大套三房，三書房三可分三可和2.臥室三全套三間設(shè)三計(jì)3.臥室三均有三露臺(tái)產(chǎn)品三篇——獨(dú)棟A（方三案二)地下一層二層總計(jì)使用面積321.00250.82170.03420.85產(chǎn)品篇——獨(dú)棟B一層四房四廳三五衛(wèi)三兩廚戶型三特點(diǎn)三：1.內(nèi)院三外院三結(jié)合2.雙車三位設(shè)三計(jì)2.主入三口做三門廊三式三豪華大氣3.人行三與車三行入三口分三離，三更顯人三性化三設(shè)計(jì)4.客廳三挑空5.中西三廚6.臥室三全套三間設(shè)三計(jì)7.衛(wèi)生三間全三明設(shè)三計(jì)8.樓電三梯獨(dú)三立9.贈(zèng)送三地下三室地下一層二層地上總計(jì)使用面積317.26223.61205.80433.41一層平三面圖四房四廳三五衛(wèi)三兩廚戶型三特點(diǎn)三：1.客廳三挑空2.臥室三帶露三臺(tái)3.臥室三全套三間設(shè)三計(jì)4.衛(wèi)生三間全三明設(shè)三計(jì)二層地下一層二層地上總計(jì)使用面積317.26223.61205.80433.41產(chǎn)品篇——獨(dú)棟B二層三平面三圖地下一層二層總計(jì)使用面積320.10255.05175.05430.10四房四三廳五衛(wèi)三兩廚戶型三特點(diǎn)三：1較大三南院三，側(cè)三向院三落2.雙車三位3.門廳三和車三庫入三口處三設(shè)計(jì)三衣帽三間4.客廳三、會(huì)三客廳三、門三廳空三間貫三穿5.客廳三門廳三挑空6中西三廚7.樓電三梯獨(dú)三立8.贈(zèng)送三地下三室產(chǎn)品三篇——獨(dú)棟C產(chǎn)品篇——獨(dú)棟C四房四三廳五衛(wèi)三兩廚戶型三特點(diǎn)三：1.大套三房，三書房三可分三可和2.臥室三全套三間設(shè)三計(jì)3.臥室三均有三露臺(tái)地下一層二層總計(jì)使用面積320.10255.05175.05430.10地下一層二層三層總計(jì)使用面積159.89140.4789.8385.68315.98地下三室四房三兩廳三五衛(wèi)三兩廚戶型三特點(diǎn)三：1.三C型院三落，三子母三車位2.儀式三入口三、車三行入三口分三離2.入口三隱蔽三，私三密性三強(qiáng)3.客廳三挑空4.中西三廚5.大露三臺(tái)6.臥室三全套三間設(shè)三計(jì)7.樓電三梯獨(dú)三立8.地下三贈(zèng)送16三0㎡產(chǎn)品三篇——雙拼A產(chǎn)品篇——雙拼A地下一層二層三層總計(jì)使用面積159.89140.4789.8385.68315.98一層四房三兩廳三五衛(wèi)三兩廚戶型三特點(diǎn)三：1.三C型院三落，三子母三車位2.儀式三入口三、車三行入三口分三離2.入口三隱蔽三，私三密性三強(qiáng)3.客廳三挑空4.中西三廚5.大露三臺(tái)6.臥室三全套三間設(shè)三計(jì)7.樓電三梯獨(dú)三立8.地下三贈(zèng)送16三0㎡地下一層二層三層總計(jì)使用面積159.89140.4789.8385.68315.98二層四房三兩廳三五衛(wèi)三兩廚戶型三特點(diǎn)三：1.三C型院三落，三子母三車位2.儀式三入口三、車三行入三口分三離2.入口三隱蔽三，私三密性三強(qiáng)3.客廳三挑空4.中西三廚5.大露三臺(tái)6.臥室三全套三間設(shè)三計(jì)7.樓電三梯獨(dú)三立8.地下三贈(zèng)送16三0㎡產(chǎn)品三篇——雙拼A地下一層二層三層總計(jì)使用面積159.89140.4789.8385.68315.98三層四房三兩廳三五衛(wèi)三兩廚戶型三特點(diǎn)三：1.三C型院三落，三子母三車位2.儀式三入口三、車三行入三口分三離2.入口三隱蔽三，私三密性三強(qiáng)3.客廳三挑空4.中西三廚5.大露三臺(tái)6.臥室三全套三間設(shè)三計(jì)7.樓電三梯獨(dú)三立8.地下三贈(zèng)送16三0㎡產(chǎn)品三篇——雙拼A地下一層二層三層總計(jì)使用面積159.89140.4789.8385.68315.98地下三室四房三兩廳三五衛(wèi)三兩廚戶型三特點(diǎn)三：1.三C型院三落，三子母三車位2.儀式三入口三、車三行入三口分三離2.入口三隱蔽三，私三密性三強(qiáng)3.客廳三挑空4.中西三廚5.大露三臺(tái)6.臥室三全套三間設(shè)三計(jì)7.樓電三梯獨(dú)三立8.地下三贈(zèng)送16三0㎡產(chǎn)品三篇——雙拼B地下一層二層三層總計(jì)使用面積159.89140.4789.8385.68315.98四房三兩廳三五衛(wèi)三兩廚戶型三特點(diǎn)三：1.三C型院三落，三子母三車位2.儀式三入口三、車三行入三口分三離2.入口三隱蔽三，私三密性三強(qiáng)3.客廳三挑空4.中西三廚5.大露三臺(tái)6.臥室三全套三間設(shè)三計(jì)7.樓電三梯獨(dú)三立8.地下三贈(zèng)送16三0㎡一層產(chǎn)品三篇——雙拼B地下一層二層三層總計(jì)使用面積159.89140.4789.8