認(rèn)識住宅租賃企業(yè)

陸亞文、劉永勝印認(rèn)識住宅租賃公司國家級創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)教育教學(xué)資源庫杭州科技職業(yè)技術(shù)學(xué)院[前言]十九大報告提出：堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。據(jù)此可以研判，中國房地產(chǎn)市場進(jìn)入了新時代，這個時代下將由過去的全民買房進(jìn)入到租售并舉。在土地極為稀缺的一線城市以及部分重點(diǎn)二三線城市，一方面是城鎮(zhèn)化帶來的人口不斷向中心城市集中，另一方面是過去整個租房市場粗放式的發(fā)展，無法滿足新時代年輕人的需求。從2002年至今，住房租賃市場從無到有已經(jīng)經(jīng)歷10多年的發(fā)展。2014年迎來互聯(lián)網(wǎng)和資本兩大浪潮。2016年6月《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》正式對外公布，出臺了一系列鼓勵和規(guī)范住房租賃市場的政策，這個行業(yè)真正站到了風(fēng)口之上。國家級創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)教育教學(xué)資源庫目錄第一部分住宅租賃企業(yè)分類第二部分住宅租賃企業(yè)發(fā)展模式第三部分住宅租賃企業(yè)的未來發(fā)展第四部分典型企業(yè)國家級創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)教育教學(xué)資源庫壹住宅租賃企業(yè)分類國家級創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)教育教學(xué)資源庫從住宅租賃企業(yè)的背景來分類，大致上可以分為：政府背景、國企背景和民企背景三類。按照企業(yè)背景分類國家級創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)教育教學(xué)資源庫按照背景政府背景國企背景民企背景政府獨(dú)立或與社會資本合作，自建或收購房源作為租賃房源，以提供保障性或政策性租賃住宅。如上海市各區(qū)都有各自的公共租賃住宅投資運(yùn)營公司為解決本區(qū)青年、引進(jìn)人才和外來務(wù)工人員及其他常住人口的階段性居住困難提供公租房。包括國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、國有投融資企業(yè)，通過自建、購買、資產(chǎn)劃撥、租賃等方式獲得房源。以北京為例，從2012年開始，陸續(xù)就有市屬大國企，如首農(nóng)集團(tuán)、金隅集團(tuán)、城建集團(tuán)和建工集團(tuán)等利用閑置用地改建公租房、保障房。民營機(jī)構(gòu)通過各種市場化的手段獲取房源開展住宅租賃業(yè)務(wù)。2016年國務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住宅租賃市場的若干意見》（國辦發(fā)〔2016〕39號，下稱“39號文”）關(guān)于“發(fā)展住宅租賃企業(yè)”的提法是“提高住宅租賃企業(yè)規(guī)?；?、集約化、專業(yè)化水平，形成大、中、小住宅租賃企業(yè)協(xié)同發(fā)展的格局”，而153號文則明確提出要鼓勵“民營的機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；≌赓U企業(yè)”發(fā)展。目前市場上活躍的長租公寓企業(yè)，多為社會資本投資的企業(yè)。國家級創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)教育教學(xué)資源庫壹貳叁肆酒店運(yùn)營基因酒店運(yùn)營管理基因企業(yè)的優(yōu)勢在于住客和存量物業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn)上要比別的市場參與者都豐富，運(yùn)營效率有先發(fā)優(yōu)勢，并且在物業(yè)資源端，與開發(fā)商相似，酒店集團(tuán)也擁有較多的存量物業(yè)可以進(jìn)行改造轉(zhuǎn)變物業(yè)運(yùn)營功能?；ヂ?lián)網(wǎng)船業(yè)基因大量的創(chuàng)業(yè)類公寓企業(yè)借政策東風(fēng)大力發(fā)展以O(shè)2O為代表模式的公寓類業(yè)務(wù)。創(chuàng)業(yè)基因企業(yè)與其它市場參與者相比而言，他們在資源端和資金端都沒有先發(fā)優(yōu)勢，但經(jīng)營思路和方式靈活，通常能在一個細(xì)分子領(lǐng)域中實(shí)現(xiàn)超速跨越。房地產(chǎn)開發(fā)基因地產(chǎn)開發(fā)商在房源方面優(yōu)勢明顯，依靠自身在產(chǎn)業(yè)鏈多年深耕的經(jīng)驗(yàn)，能夠以較低的成本完成房屋設(shè)計(jì)、裝潢改造以及商業(yè)服務(wù)管理等，大幅降低出租房屋初期投入成本。中介服務(wù)基因房地產(chǎn)服務(wù)中介作為連接房東和租客的橋梁，具有強(qiáng)大的數(shù)據(jù)優(yōu)勢，因而主要采用分布式收房的方式，能夠以較低的成本迅速收集分散在當(dāng)?shù)馗魈幍姆吭?，?guī)模擴(kuò)張較快。同時與租客直接對接，精準(zhǔn)定位不同偏好消費(fèi)者，充分受益于其龐大的用戶數(shù)據(jù)積累。按照企業(yè)基因分類國家級創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)教育教學(xué)資源庫貳住宅租賃企業(yè)的發(fā)展模式國家級創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)教育教學(xué)資源庫77%20%29%重資產(chǎn)輕資產(chǎn)輕重并舉國家級創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)教育教學(xué)資源庫重資產(chǎn)發(fā)展模式企業(yè)通過拿地自建或收購改造等方式獲取并持有房源、對外出租，主要通過收取租金獲取利益的模式。例如上海推出的15幅租賃用地，由上海張江、上海嘉定新城和上海地產(chǎn)集團(tuán)等企業(yè)拿地自建租賃住宅，這種操作是典型的重資產(chǎn)運(yùn)營；

還有開發(fā)商對獲取住宅土地過程中規(guī)定的15%自持物業(yè)進(jìn)行自建運(yùn)營也屬于重資產(chǎn)，另外，對于購買閑置工業(yè)廠房或商業(yè)用房等存量物業(yè)改造為租賃住宅，以及將企業(yè)自持的存量物業(yè)進(jìn)行改造后出租也屬于重資產(chǎn)模式。國家級創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)教育教學(xué)資源庫輕資產(chǎn)發(fā)展模式企業(yè)并不持有物業(yè)，而是通過長期租賃、委托管理、與持有方運(yùn)營合作等方式集中獲取房源，通過轉(zhuǎn)租（包括對物業(yè)升級改造后轉(zhuǎn)租）獲得租金價差或通過輸出品牌、提供租務(wù)管理、物業(yè)管理等服務(wù)，獲得管理報酬的模式。輕資產(chǎn)模式前期沉淀資金相對少，可以在短時間內(nèi)快速拓展市場。具有中介機(jī)構(gòu)背景的公寓運(yùn)營商憑借其長期的房產(chǎn)中介服務(wù)積累的大量業(yè)主客戶，多選擇輕資產(chǎn)運(yùn)營；而酒店管理類的公寓運(yùn)營商在住客管理和存量物業(yè)運(yùn)營方面的經(jīng)驗(yàn)也有助于實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營；創(chuàng)業(yè)類的公寓運(yùn)營商由于資金端的優(yōu)勢相對不足，但卻有著互聯(lián)網(wǎng)基因，“懂客戶、重經(jīng)營”，也是輕資產(chǎn)運(yùn)營模式的主力軍。國家級創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)教育教學(xué)資源庫重資產(chǎn)發(fā)展模式企業(yè)通過拿地自建或收購改造等方式獲取并持有房源、對外出租，主要通過收取租金獲取利益的模式。例如上海推出的15幅租賃用地，由上海張江、上海嘉定新城和上海地產(chǎn)集團(tuán)等企業(yè)拿地自建租賃住宅，這種操作是典型的重資產(chǎn)運(yùn)營；

還有開發(fā)商對獲取住宅土地過程中規(guī)定的15%自持物業(yè)進(jìn)行自建運(yùn)營也屬于重資產(chǎn)，另外，對于購買閑置工業(yè)廠房或商業(yè)用房等存量物業(yè)改造為租賃住宅，以及將企業(yè)自持的存量物業(yè)進(jìn)行改造后出租也屬于重資產(chǎn)模式。國家級創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)教育教學(xué)資源庫叁住宅租賃企業(yè)的未來發(fā)展國家級創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)教育教學(xué)資源庫我國當(dāng)前租賃市場處于方興未艾階段，未來住宅租賃市場將會迅速的發(fā)展壯大，租賃市場規(guī)模將會與日俱增，企業(yè)之間合作、整合與并購也會頻頻發(fā)生，未來看好三大基因主體發(fā)展。引言國家級創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)教育教學(xué)資源庫壹貳叁首先，以政府國企背景的企業(yè)在獲取土地及物業(yè)資源上具有先天優(yōu)勢，其定位作為壓艙石對整個租賃市場的基礎(chǔ)建設(shè)具有不可或缺的重要意義，政府國企基因企業(yè)在租賃住宅保障領(lǐng)域?qū)⒊蔀榻^對主體。其次，開發(fā)商基因由于過去二三十年房地產(chǎn)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)累積，在規(guī)模發(fā)展、資金融資、資源獲取、人才集聚、成本控制、租賃客戶轉(zhuǎn)化購買客戶上均具有比較優(yōu)勢，因此未來我國集中租賃住宅市場化領(lǐng)域?qū)⒁缘禺a(chǎn)開發(fā)基因企業(yè)為主體。至于互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)基因企業(yè)將成為開發(fā)商基因租賃企業(yè)的主要服務(wù)供應(yīng)主體或是收并購主體，其重資產(chǎn)發(fā)展及規(guī)模擴(kuò)張將會受到商業(yè)模式的制約，而難以“輕重并舉”將成為這類企業(yè)提升盈利水平的障礙。最后，中介服務(wù)基因企業(yè)由于能夠連接房東和租客，具有強(qiáng)大的數(shù)據(jù)優(yōu)勢，能夠抓住租賃市場規(guī)模最大的私人住宅出租業(yè)主，我國當(dāng)前80%租賃住宅源于私人住宅，如果能夠獲得10%的私人租賃房源，未來這一市場將是萬億市場規(guī)模。從國外經(jīng)驗(yàn)看，這一類企業(yè)將會成為住宅租賃市場分散式供應(yīng)的主體。國家級創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)教育教學(xué)資源庫肆典型住宅租賃企業(yè)國家級創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)教育教學(xué)資源庫123萬科泊寓魔方公寓紅璞公寓泊寓服務(wù)于有態(tài)度、有活力的城市青年，致力于為漂泊在外的“奮青”們營造公寓式的“家”。泊寓，出租的不是房間，而是房間里的歡笑跟態(tài)度。魔方公寓是中國首家連鎖集中式長租公寓運(yùn)營商，是魔方（中國）生活服務(wù)集團(tuán)在中國境內(nèi)的全資公司。致力于通過打造以公寓為核心的生活服務(wù)平臺，為都市白領(lǐng)提供長期獨(dú)立居住的解決方案，經(jīng)營規(guī)模位居行業(yè)首位。世聯(lián)紅璞，專注為解決中國房地產(chǎn)存量物業(yè)空置問題而生的創(chuàng)新平臺，瞄準(zhǔn)青年租房市場，為城市白領(lǐng)提供設(shè)計(jì)、質(zhì)感、樂趣的居住體驗(yàn)。品牌定位：通過人群，服務(wù)，場景串聯(lián)為都市人提供全新的租房體驗(yàn)國家級創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)教育教學(xué)資源庫[結(jié)束語]十九大報告提出：堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。據(jù)此可以研判，中國房地產(chǎn)市場進(jìn)入了新時代，這個時代下將由過去的全民買房進(jìn)入到租售并舉。在土地極為稀缺的一線城市以及部分重點(diǎn)二三線城市，一方面是城鎮(zhèn)化帶來的