酒店財務(wù)預(yù)算

酒店財務(wù)估量酒店投資者的資本本源主要有自有資本、銀行貸款和產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)權(quán)銷售所得，個別酒店在計算凈利潤時把土地轉(zhuǎn)讓金和拆遷補(bǔ)償費(fèi)的投入算在了酒店固定財富折舊中，這種測算方法是錯誤的，由于世界上的土地屬稀缺資源，是永遠(yuǎn)不會貶值的，更談不上什么折舊。常常有業(yè)主來找我?guī)推錅y算立刻開業(yè)酒店的盈虧情況，每當(dāng)我看完現(xiàn)場、拿到設(shè)計圖紙和工程概算時，我心里的感覺多數(shù)是遺憾，由于酒店立刻落成，“生米已煮成熟飯”，財務(wù)測算已經(jīng)流于形式、失去了真切意義。正確的流程是，在新酒店籌辦之初，就該請一位擁有綜合能力的酒店財務(wù)專家對投資項目進(jìn)行論證和測算，其依據(jù)主若是項目的地理地址、交通情況、城市地址、地區(qū)開銷習(xí)慣和開銷水平、城市酒店大要、同品位同規(guī)模酒店數(shù)量及其營收數(shù)據(jù)等，自然，被測算項目的整體規(guī)劃圖紙是論證和測算的重要資料。b5E2RGbCAP經(jīng)過財務(wù)專家的屢次論證和測算，若是新酒店能在開業(yè)首年持平，接下來的幾年都能盈利，那么業(yè)主就能上酒店項目，若是新酒店開業(yè)后的幾年都不大賺錢，甚至虧本，那么業(yè)主還有投資的信心嗎？話又說回來，即使經(jīng)酒店財務(wù)專家測算出的項目風(fēng)險很大，也不意味著酒店項目不能夠連續(xù)進(jìn)行，由于業(yè)主能夠召集設(shè)計師和酒店管理專家一起認(rèn)真商議財務(wù)專家給出的論證測算，找出損失的原因，再對設(shè)計的圖紙1/18進(jìn)行調(diào)整，比方調(diào)整項目規(guī)模、酒店品位、建筑結(jié)構(gòu)、功能布局等，爾后將調(diào)整后的圖紙和工程估量交給財務(wù)專家進(jìn)行二次測算，此間的工作要耐心務(wù)實，直到把酒店項目的投資方案修正到能夠保證賺錢為止。p1EanqFDPw新酒店的財務(wù)測算一般以開業(yè)后五年時間為限，為了平時易懂地向讀者傳達(dá)測算技巧，筆者舉出一個測算案例。這是一家擁有300間客房的四星級酒店，建筑面積3.3萬M2，餐飲服務(wù)設(shè)施有：零點(diǎn)餐廳、宴會包間、多功能廳、咖啡廳、大堂吧；娛樂休閑服務(wù)項目有：KTV包間、足浴按摩、美容美發(fā)；健身項目有：桌球、乒乓球；還有會議設(shè)施等。現(xiàn)就該酒店的首年經(jīng)營情況測算以下：DXDiTa9E3d營業(yè)收入展望1、客房收入展望團(tuán)隊入住率在9%，平均房價300元/間天；會議入住率在15%，平均房價400元/間天；商務(wù)散客入住率在51%，平均房價430元/間天。預(yù)計全年客房收入為：RTCrpUDGiT〔（300×9%）+（400×15%）+（430×51%）〕×300×365=3353.985萬元2、餐飲收入展望零點(diǎn)餐廳：餐位數(shù)為300個，按二餐測算，人均開銷水平為65元，餐廳利用率為45%，預(yù)計全年零點(diǎn)餐廳收入為：300×2×65×45%×365=640.575萬元。5PCzVD7HxA2/18宴會包間：共計30間，餐位數(shù)約為380個，按二餐計算，人均開銷水平為100元，包間利用率為60%，預(yù)計全年宴會包間收入為：380×2100×60%×365=1664.4萬元。jLBHrnAILg多功能廳：餐位數(shù)約為300個，人均開銷水平為80元，餐廳利用率為35%，預(yù)計全年多功能廳收入為：300×80×35%×365=306.6萬元。xHAQX74J0X咖啡廳：餐位數(shù)120個，人均開銷88元，按二餐計算（早餐不計，對外開中晚自助餐），餐廳利用率為30%，預(yù)計全年咖啡廳收入為：1202×88×30%×365=231.264萬元。LDAYtRyKfE大堂吧：餐位數(shù)96個，人均開銷30元，餐廳利用率為170%，預(yù)計全年大堂吧收入為96×30×170%×365=178.704萬元。Zzz6ZB2Ltk會議室：多功能廳1個，每周利用率按1.5次計算，每次開銷額為1萬元，預(yù)計全年多功能廳會議收入為1.5×1×54=81萬元；中會議室2個，利用率為30%，平均每場次開銷額為2000元，預(yù)計全年中會議室收入為2×2000×30%×365=43.8萬元；小會議室2個，利用率為30%，平均每場次開銷額為1200元，預(yù)計全年小會議室收入為2×1200×30%×365=26.28萬元。預(yù)計全年會議室收入為151.08萬元。dvzfvkwMI1預(yù)計全年餐飲收入為3172.623萬元。3/183、健身收入展望乒乓球桌1張，每小時開銷額為40元，每周按6小時計算，預(yù)計全年乒乓球收入為：40×6×54=1.296萬元；臺球桌1個，每小時開銷額為40元，每周按12小時計算，預(yù)計全年臺球收入為：40×12×54=2.592萬元。健身收入共計3.888萬元。rqyn14ZNXI4、娛樂休閑收入展望娛樂休閑項目設(shè)KTV和足浴按摩美容美發(fā)全部對外承包。KTV有28個包間，占裙樓一層，共1700M2，月租金60元/M2（含物業(yè)管理費(fèi)，但水電空調(diào)費(fèi)按表另計），即首年租金122.4萬元（以十年為限，每年租金遞加2%）；足浴按摩美容美發(fā)占裙樓一層，共1700M2，月租金50元/M2（含物業(yè)管理費(fèi)，但水電空調(diào)費(fèi)按表另計），即首年租金102萬元（以十年為限，每年租金遞加2%）。總計224.4萬元。EmxvxOtOco5、商場收入展望共有兩個小賣部，全部對外承包，以五年為限，每年租金遞加5%，面積共70m2，預(yù)計全年房租收入26萬元。SixE2yXPq56、其他收入展望其他收入包括洗衣、電話、商務(wù)中心等，按客房、餐飲收入總計的1.5%計算，全年預(yù)計其他收入為：6526.608×1.5%=97.8991萬元。6ewMyirQFL4/18預(yù)計全年酒店總營業(yè)收入為6628.3951萬元，若加上對外承包項目收入，預(yù)計全年酒店總收入為6878.7951萬元。kavU42VRUs營業(yè)成本展望營業(yè)成本主要指餐飲成本，因本酒店的娛樂休閑和商場兩個項目全部外包。零點(diǎn)餐廳綜合飲食成本率按47%計算，預(yù)計全年餐廳成本為640.575×47%=301.07萬元。會包間綜合飲食成本率按45%計算，預(yù)計全年餐廳成本為1664.4×45%=748.98萬元。多功能廳綜合飲食成本率按50%計算，預(yù)計全年餐廳成本為306.6×50%=153.3萬元。咖啡廳綜合飲食成本率按45%計算，預(yù)計全年餐廳成本為231.264×45%=104.07萬元。5/18大堂吧綜合飲食成本率按30%計算，預(yù)計全年大堂吧成本為178.704×30%=53.6112萬元。預(yù)計全年餐飲成本為1361.0312萬元。營業(yè)稅金展望營業(yè)稅金按酒店總營業(yè)收入的5.55%計算，預(yù)計全年交稅金為：6628.3951×5.55%=367.876萬元。y6v3ALoS89本估量未依據(jù)現(xiàn)新政計算，請留意分辨。開銷展望1、薪水：人員定編按客房總數(shù)的1:1.6裝備，預(yù)計員工總?cè)藬?shù)為480人。部門經(jīng)理以上管理人員約為8人（總經(jīng)理、駐店經(jīng)理、餐飲部、客房部、前廳部、財務(wù)部、工程部、人力資源部經(jīng)理或總監(jiān)各一人）和高級廚師5人，預(yù)計以上13人的薪水按人均月薪水12000元測算（已含養(yǎng)老保險、醫(yī)療、失業(yè)、工傷、生育保險），按13個月計算，預(yù)計全年薪水總數(shù)為：（8+5）×12000×13=202.8萬元。M2ub6vSTnP6/18一般員工467人，月人均薪水按2000元測算，按13個月計算，預(yù)計全年薪水總數(shù)為：467×2000×13=1214.2萬元。0YujCfmUCw預(yù)計酒店全年薪水總數(shù)為1417萬元。2、福利費(fèi)：按員工薪水總數(shù)的14%計提福利費(fèi)，全年預(yù)計1417×14%=198.38萬元。3、養(yǎng)老、醫(yī)療、事業(yè)、工傷、生育保險開銷：按員工薪水總數(shù)的24.3%（分別是20%、8%、2%、0.5%和0.7%）計提開銷，eUts8ZQVRd全年預(yù)計467×2000×12×31.2%=349.6896萬元。4、工作餐開銷：外聘部門經(jīng)理以上高級管理人員為8人，早中晚三餐，按每人每天50元計算，預(yù)計全年為8×50×365=14.6萬元。sQsAEJkW5T一般員工472人，按每人每天16元（早餐4元、中晚餐各6元）每個月按26天計算，預(yù)計全年為472×16×26×12=235.6224萬元。GMsIasNXkA預(yù)計全年工作餐總開銷為250.2224萬元。7/185、工作服及勞保用品：按每人每年800元計算，預(yù)計全年開銷為800480=38.4萬元。6、沖洗費(fèi)：按客房、餐飲營業(yè)總收入的1.2%測算，預(yù)計全年沖洗開銷為：（3353.985+3172.623）×1.2%=78.3193萬元。TIrRGchYzg7、耗資品開銷：客房部按客房收入的1.2%測算，餐飲部按餐飲收入的0.8%測算，預(yù)計全年耗資品開銷為3353.985×1.2%+3172.623×0.8%=65.6288萬元。7EqZcWLZNX8、棉織品開銷：客房部按客房收入的2%測算，餐飲部按餐飲收入的2.5%測算，預(yù)計全年棉織品開銷為：3353.985×2%+3172.623×2.5%=146.3953萬元。lzq7IGf02E9、餐具開銷：餐具開銷按餐飲收入的2%測算，全年餐具開銷預(yù)計為：3172.623×2%=63.4525萬元。zvpgeqJ1hk10、辦公郵電費(fèi)：按酒店營業(yè)總收入的0.8%測算，預(yù)計全年辦公郵電費(fèi)為6628.3951×0.8%=53.0272萬元。NrpoJac3v111、宣傳廣告費(fèi)：按酒店營業(yè)總收入的0.8%測算，預(yù)計全年宣傳廣告費(fèi)為6628.3951×0.8%=53.0272萬元。1nowfTG4KI8/1812、交際應(yīng)酬費(fèi)：按酒店營業(yè)總收入的0.7%測算，預(yù)計交際應(yīng)酬費(fèi)為6628.3951×0.7%=46.3988萬元。fjnFLDa5Zo13、資料維修費(fèi)：按酒店營業(yè)總收入的1%測算，預(yù)計全年資料維修費(fèi)為6628.3951×1%=66.284萬元。tfnNhnE6e514、水費(fèi)（含排污費(fèi)）：按酒店營業(yè)總收入的2.2%測算，預(yù)計全年水費(fèi)為6628.3951×2.2%=145.8247萬元。HbmVN777sL15、電費(fèi)：按酒店營業(yè)總收入的7%測算，預(yù)計全年電費(fèi)為6628.39517%=463.9877萬元。V7l4jRB8Hs16、天燃?xì)赓M(fèi)：按餐飲收入的2.8%測算，預(yù)計全年天燃?xì)赓M(fèi)為3172.6232.8%=88.8334萬元。83lcPA59W917、柴油費(fèi)：按酒店營業(yè)總收入的1.7%測算，預(yù)計全年柴油費(fèi)為6628.3951×1.7%=112.6827萬元。mZkklkzaaP18、其他開銷（又稱不能展望開銷）：按酒店營業(yè)總收入的1.2%測算，預(yù)計全年其他開銷為6628.3951×1.2%=79.5407萬元。AVktR43bpw9/18預(yù)計全年經(jīng)營開銷（1-18項）總數(shù)為3717.0943萬元。經(jīng)營毛利潤展望酒店的經(jīng)營毛利潤計算方法很簡單，就是酒店的總收入減去總成本、總開銷和稅金的總和就是酒店的毛利潤，那么上述酒店預(yù)計全年（開業(yè)首年）實現(xiàn)經(jīng)營利潤為：6878.7951-1361.0312-3717.0943-367.876=1432.7936萬元。ORjBnOwcEd第二至第五年酒店財務(wù)測算參數(shù)標(biāo)準(zhǔn)酒店首年可行性財務(wù)測算產(chǎn)生后，就可以輕松地測算出第二至第五年酒店經(jīng)營情況的較為正確的數(shù)據(jù)，由于測算所依據(jù)的參數(shù)變化的占少數(shù)，不變的占多數(shù)，現(xiàn)將變化的參數(shù)列表以下予以說明：2MiJTy0dTT從表中所列數(shù)據(jù)能夠看出，由于第二年至第五年的收入增加幅度向來高于開銷增加幅度，因此，只要酒店開業(yè)首年產(chǎn)生必然的經(jīng)營毛利，那么一般情況下接下來四年酒店的毛利只會增加，不會減少。gIiSpiue7A酒店經(jīng)營的最后目的是獲得凈利潤酒店投資者的資本本源主要有自有資本、銀行貸款和產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)權(quán)銷售所得，若是用自有資本作酒店投入，那就必定計算銀行利息，若10/18是從銀行貸款的，就必定每年準(zhǔn)時向銀行還貸，若是做產(chǎn)權(quán)式酒店，就必定逐月逐年地向業(yè)主返還高額利息。uEh0U1Yfmh若一大筆自有資本如期五年存放在銀行，其利息收入最少在5%以上；若從銀行貸款，目前的貸款利息大概是1-3年為5.4%，3-5年是5.76%，六年以上是5.94%；若要付給產(chǎn)權(quán)式酒店的業(yè)主回報，一般是稅前9%外加每年必然數(shù)量的免費(fèi)客房入住券。IAg9qLsgBX因此，酒店投資者花巨資將酒店建成后，若是經(jīng)營的毛利潤多于自有資本存入銀行的利息，或多于銀行貸款的利息，或多于業(yè)主返租開銷，那么酒店就產(chǎn)生了凈利潤，這才真切達(dá)到了投資者的目的；若是經(jīng)營的毛利潤還不夠付那些利息或返租開銷，那么酒店就意味著虧本經(jīng)營；若是酒店的毛利潤為負(fù)數(shù)，連自己都養(yǎng)活不了自己，那么業(yè)主除了要拿出一筆可觀的資本還貸或返給產(chǎn)權(quán)業(yè)主租金外，還要連續(xù)向酒店投入，這樣的酒店麻煩就大了。值得我們注意的是，中國致使世界上的酒店管理公司絕大多數(shù)采用的是委托管理方式，他們只輸出管理，而不負(fù)責(zé)酒店的盈虧，賺了錢要分存。WwghWvVhPE他們所謂賺錢的看法是什么呢？就是酒店產(chǎn)生了毛利，其實這是很不公正的，由于有毛利的酒店好多還是在虧本經(jīng)營，合理的游戲規(guī)則應(yīng)該是，酒店有了凈利潤，酒店管理公司才可依據(jù)必然比率獲得獎勵。若是酒店虧了錢，即經(jīng)營沒有產(chǎn)生毛利，那么酒店管理公司依舊依據(jù)11/18營業(yè)總收入的比率拿走管理費(fèi)，而且派駐的高級管理人員的薪水福利待遇分文很多。asfpsfpi4k道理其實很簡單，可遺憾的是，中國的好多酒店業(yè)主就愿意吃這個虧、上這個當(dāng)。如何計算酒店的凈利潤呢？拿上邊舉的酒店案例來說吧，酒店建筑面積共有3.3萬m2，按現(xiàn)在四星級酒店標(biāo)準(zhǔn)以及市場的建設(shè)造價測算，酒店建筑投入約為1200元/M2，機(jī)電安裝工程投入約為1000元/M2，酒店裝飾工程投入約為2800元/M2，那么整個酒店投入約為：（1200+1000+2800）×33000=16500萬元。ooeyYZTjj1除建設(shè)投入