房地產(chǎn)價格和價值

房地產(chǎn)價格和價值房地產(chǎn)價格的含義和形成條件房地產(chǎn)價格的特征房地產(chǎn)的供求與價格房地產(chǎn)價值和價格的種類第一節(jié)房地產(chǎn)價格的含義和形成條件一、房地產(chǎn)價格的含義二、房地產(chǎn)價格的形成條件關于價格：1）價格是為獲得一種商品或服務所必須付出的東西，它通常用貨幣表示，雖然不一定要用貨幣形式來償付。（[英]戴維：現(xiàn)代經(jīng)濟學詞典，現(xiàn)象）2）價格是商品價值的貨幣表現(xiàn)；價值是凝結在商品中的抽象的人類勞動。（許滌新主編：政治經(jīng)濟學辭典，本質(zhì)）一、房地產(chǎn)價格的含義

房地產(chǎn)價格：是指和平地獲得他人的房地產(chǎn)所必須付出的代價——貨幣或實物、無形資產(chǎn)和其它經(jīng)濟利益。二、房地產(chǎn)價格的形成條件1、有用性2、稀缺性

“使用價值很大的東西，往往具有極小的交換價值；反之，交換價值很大的東西，往往具有極小的使用價值”——亞當·斯密3、有效需求

對物品的有支付能力支持的需要——不但愿意購買而且有能力購買。第二節(jié)房地產(chǎn)價格的特征一、房地產(chǎn)價格與一般物品價格的共同點都是價格，用貨幣表示；都有波動，受供求因素的影響；都是按質(zhì)論價：優(yōu)質(zhì)高價，劣質(zhì)低價。二、地價與一般物品價格的不同生產(chǎn)成本不同一般物品價格是“勞動價值”的表現(xiàn)，地價本質(zhì)上不是勞動價值的貨幣表現(xiàn)，是地租的資本化折舊不同一般而言，土地不像一般商品一樣價值會隨時間流逝而降低，不存在折舊。但在我國由于實行有期限的土地使用權制度，在這一特例下土地需要計提折舊。價格差異不同一般商品，同一品牌、同一型號的價格也基本一致，而土地由于具有獨一無二性，因此不同土地之間價格差異較大。市場性質(zhì)不同一般物品的市場為較完全市場，形成的價格較客觀，而土地市場為不完全市場，形成的地價受主觀因素的影響較大。價格形成時間不同一般物品由于相同的較多，易于比較，且價值不大，形成價格的時間較短；土地獨一無二，不易比較，為不完全市場，且價值量大，交易所需時間較長，因此地價形成的時間通常較長。供求變化不同對土地的需求是一種“引致”需求，即由對土地上的產(chǎn)品和服務的需求而引起的需求。二、房地產(chǎn)價格的特征1、房地產(chǎn)價格受區(qū)位的影響很大；2、房地產(chǎn)價格實質(zhì)上是房地產(chǎn)權益的價格；3、房地產(chǎn)價格既有交換代價的價格，也有使用代價的租金；4、房地產(chǎn)價格是在長期考慮下形成的；5、房地產(chǎn)價格通常是個別形成，容易受交易者的個別因素的影響。第三節(jié)房地產(chǎn)供求與價格

房地產(chǎn)市場的波動，房地產(chǎn)價格水平及其變動，從經(jīng)濟學上來講，是由房地產(chǎn)的供給和需求這兩種相反的力量共同作用的結果，其中，待租售的房地產(chǎn)形成了市場的供給面，房地產(chǎn)的消費者（購買者、承租人）形成了市場的需求面。其他一切因素對房地產(chǎn)價格的影響，要么是通過影響房地產(chǎn)的供給，要么是通過影響房地產(chǎn)的需求，要么是通過同時影響房地產(chǎn)的供給和需求來實現(xiàn)的。主要內(nèi)容一、房地產(chǎn)需求二、房地產(chǎn)供給三、房地產(chǎn)均衡價格四、房地產(chǎn)供求彈性五、房地產(chǎn)供求與價格關系的特殊性一、房地產(chǎn)的需求房地產(chǎn)需求是指消費者在某一特定的時間內(nèi)，在每一價格水平下，對某種房地所愿意而且能夠購買（或承租）的數(shù)量。形成需求的兩個條件：消費者愿意購買消費者有能力購買（一）房地產(chǎn)需求的概念（二）決定房地產(chǎn)需求的因素1、該種房地產(chǎn)的價格水平2、消費者的收入水平3、消費者的偏好4、相關物品的價格水平5、消費者對未來的預期（三）房地產(chǎn)需求曲線二、房地產(chǎn)供給房地產(chǎn)供給是指房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者（即房地產(chǎn)出售者或出租者）在某一特定的時間內(nèi)，在每一價格（或租金）水平下，對某種房地產(chǎn)所愿意而且能夠提供出售（或出租）的數(shù)量。某種房地產(chǎn)在未來某一時間的供給量為：供給量=存量-拆毀量-轉換為其他種類房地產(chǎn)量

+其他種類房地產(chǎn)轉換為該種房地產(chǎn)量+新開發(fā)量（一）房地產(chǎn)供給的概念（二）決定房地產(chǎn)供給量的因素

1、該種房地產(chǎn)的價格水平2、該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本3、該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術水平4、房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預期（三）房地產(chǎn)供給曲線三、房地產(chǎn)均衡價格

在其它條件不變的情況下，需求曲線上的每一個點都是消費者愿意而且能夠接受的房地產(chǎn)價格與數(shù)量的組合，供給曲線上的每一個點都是房地產(chǎn)開發(fā)商或擁有者愿意而且能夠提供的房地產(chǎn)價格與數(shù)量的組合。由于市場交易是自愿交易，或交易雙方一致同意的交易。因此，市場交易價格和數(shù)量，必須是供求雙方都愿意而且能夠接受的價格和數(shù)量。E點是需求曲線與供給曲線的交點，它同時處于需求曲線和供給曲線上。因此，E點是供求均衡點，其所對應的價格Pe被稱為均衡價格，所對應的數(shù)量Qe被稱為均衡數(shù)量。均衡孔價格饞理論泉是價浙格原滲理的友核心匯內(nèi)容庸，它張表明村：均盛衡是育市場園價格談運行亦的必網(wǎng)然趨疊勢，濤如果殘市場患價格摧由于聯(lián)某種礙因素爪或者晉某些砍因素斗的影慌響而膛脫離花均衡優(yōu)價格衡，則滔必然糧會出煌現(xiàn)過府?；驊蛘叨坛Ｈ?，吵導致議賣者丸之間勿或買辟者之昂間的顛競爭愁，形顯成價孟格上達升或崗下降孕的壓樹力和粒趨勢術，并爭最終乎趨向晃于均碼衡價陵格。供求睡變化賠對均脊衡價似格和藝均衡抖交易躺量的牲影響變化方向變動幅度均衡價格均衡交易量同方向變化供給增加=需求增加不變增加供給減少=需求減少不變減少供給增加﹥需求增加下降增加供給減少﹤需求減少下降減少供給增加﹤需求增加上升增加供給減少﹥需求減少上升減少供求變蓋化對均菌衡價格林和均衡禾交易量晝的影響變化方向變動幅度均衡價格均衡交易量反方向變化供給增加=需求減少下降不變供給減少=需求增加上升不變供給增加﹥需求減少下降增加供給減少﹤需求增加上升增加供給增加﹤需求減少下降減少供給減少﹥需求增加上升減少四、房西地產(chǎn)供沖求彈性當兩個溫經(jīng)濟變壟量之間砍存在函仁數(shù)關系熄時，作踢為自變尼量的經(jīng)繭濟變量忌的變化腐必然會暮引起作述為因變滋量的經(jīng)愚濟變量蜓的變化伙。彈性是對雄作為高因變德量的子經(jīng)濟典變量肺的相強對變槽化對藍于作吹為自族變量執(zhí)的經(jīng)顆濟變鳳量的請相對綢變化蠶的反篩應程的度（拳或敏住感程鈔度）查的一擴種度霸量。理具體丟的說久，它前告訴葛人們紙作為屢自變陵量的革經(jīng)濟慮變量餐發(fā)生1%的變化液，將會談引起的場作為因此變量的份經(jīng)濟變章量的百婦分比變俱化。（一激）房驕地產(chǎn)僵需求殊彈性1、房地蛛產(chǎn)需求鞠的價格睛彈性（通濫常簡鐵稱為地房地屈產(chǎn)需析求彈僵性）2、房地全產(chǎn)需求脫的收入司彈性3、房地貝產(chǎn)需求冤的人口順彈性4、房乎地產(chǎn)祝需求側的交巾叉價吵格彈垂性5、房申地產(chǎn)拔需求銀的價堤格預凍期彈按性1、房地外產(chǎn)需繞求的授價格宅彈性房地產(chǎn)牲需求的斗價格彈棟性通常憲稱為房莊地產(chǎn)需障求彈性隱，表示繳在一定熄時期內(nèi)精一種房展地產(chǎn)需籠求量的騎變化對側于該種束房地產(chǎn)榮自身價匪格的相雪對變化情的反應塊程度。播是房地終產(chǎn)需求墾量變化禾的百分象比與其新價格變的化的百離分比之裹比。由于荒房地詳產(chǎn)的渠需求筐兩與扯其價最格一幻玉般按鴉照相光反方圓向變互化，府即房薦地產(chǎn)法價格桿上升號時，宜房地姑產(chǎn)需攝求量閃會減魂少，刑因此親，房宰地產(chǎn)造需求篩的價厚格彈壟性通愈常為運負數(shù)難。但妹為了綁方便窗起見投，一秧般用奸正數(shù)掌來衡扣量需助求的暖價格伯彈性未。通常采夠用“中叢點法”場計算需答求的價愿格彈性量。例2-1：假設某萍種商品默住宅的拜價格從200浙0元/平方米怠上升到220晚0元/平方米收，其需班求量從10膠00套減永少為800套。試現(xiàn)采用中鏟點法計觀算該種畏商品住樸宅的價達格彈性綠。解：慣采用任中點黎法計百算該鑼種商魂品住元宅需家求的震價格胸彈性番如下烈：2、房地產(chǎn)立需求的誕收入彈會性房地產(chǎn)重需求的詢收入彈華性是建咱立在房邁地產(chǎn)的柄需求量攏變化與涉消費者膏的收入糊量變化轉之間的趣一個彈憤性概念踐，用來辨表示消富費者對慎某種房膚地產(chǎn)的唱需求量低的相對蹈變化對箭于消費垂者收入德的相對戀變化的繞反應程享度。是含房地產(chǎn)投需求量局變化的違百分比單與消費巧者收入閉量變化寬的百分辰比之比菌。3、房地萌產(chǎn)需頁求的察人口椒彈性房地產(chǎn)各需求的揭人口彈臘性是建惕立在房閑地產(chǎn)的滲需求量潑變化與建人口數(shù)鑒量變化戶之間的據(jù)一個彈光性概念殊，用來換表示房塞地產(chǎn)的輕需求量湖的相對繩變化對型于人口膝數(shù)量的做相對變室化的反埋應程度轉。是房躲地產(chǎn)需預求量變迷化的百傍分比與苗人口數(shù)閣量變化欣的百分從比之比仍。4、房地懇產(chǎn)需黑求的泊交叉迷價格迷彈性房地性產(chǎn)需滔求的液交叉胞價格握彈性師是指蛋某種創(chuàng)房地揉產(chǎn)因濾另一道種房議地產(chǎn)允或商毫品價船格變片化1%所引起掌的其需里求量的潤百分比謊變化。5、房地魄產(chǎn)需晶求的恢價格派預期撥彈性房地偵產(chǎn)需介求的訴價格遍預期撓彈性漲是房奸地產(chǎn)源需求璃量變嚼化的睜百分老比與姓預期亮的其鳥未來磚價格袖變化帳的百靜分比巷之比姥。（二懲）房丸地產(chǎn)倉供給掌彈性1、房地哀產(chǎn)供替給的剃價格稈彈性房地障產(chǎn)供捧給的界價格熄彈性株通常陶稱為割房地源產(chǎn)供受給彈嶄性，坐表示訂在一響定時繼期內(nèi)牌一種圍房地日產(chǎn)供抬給量駐的變?yōu)I化對暈于該采種房聚地產(chǎn)橡價格市的相簡對變迷化的唱反應志程度棟。是悼房地崗產(chǎn)供埋給量適變化游的百艱分比料與其污價格威變化悶的百編分比陡之比猛。2、房地云產(chǎn)供剪給的謹要素芝成本寄彈性是房地妨產(chǎn)供給獲對其要提素價格攀（如土麗地價格喬、建筑臂材料價齊格、建割筑設備燦價格、床建筑人稠工費等攀）變化畫的反應須，用來甘表示房俱地產(chǎn)供倒給量的梳相對變騙化對于栗要素價且格的相蹄對變化伴的反應載程度。淋它是房孔地產(chǎn)供伐給量變婦化的百晃分比與價要素價斜格變化開的百分梳比之比歡。（三那）彈痰性數(shù)姨值的六類型彈性較立大，說育明一個吩經(jīng)濟變百量對于可另一個升經(jīng)濟變伍量的變伯化是較退敏感的合；彈性尚較小，罵說明一補個經(jīng)濟荒變量對簡于另一穗個經(jīng)濟笛變量的隱變化是澇較不敏屋感的。經(jīng)濟學襖上將彈附性數(shù)值折分為如甘下5種類型諷：（1）彈絲式性大作于1的情肚況，遷稱為袍富有殿彈性初；（2）彈瀉性小薯于1的情況逮，稱為內(nèi)缺乏彈聚性；（3）彈性孟等于1的情況讀，稱為厲單一彈校性；（4）彈性稀為無窮剃大的情錘況，稱騾為完全語彈性；（5）彈性蜻等于零偷的情況首，稱為誰完全無煮彈性。1、房地產(chǎn)衫需求的照價格彈嚇性的5種類型捆：2、房地皆產(chǎn)供思給的漠價格綠彈性槽的5種類型孝：第四鍬節(jié)仰房性地產(chǎn)赤價值夸和價切格的充種類一、醬使用梯價值識和交凍換價慌值使用價鴉值：指該果種商例品能置滿足映人們?nèi)耗撤N棵需要列的效鋪用；交換掙價值常：指該避種商耽品同資其他改商品炎相交悠換的廚量的爐關系娃或比騰例，互通?？居秘浿獛艁磲樅饬砍?，即芳交換曠價值榜表現(xiàn)黃為一害定數(shù)捆量的資貨幣固、商漲品或叼其它學有價由物。人們仇在經(jīng)凈濟活字動中海一般酸簡稱手的價塞值是炸指交平換價汽值；士在房庭地產(chǎn)永估價上中一測般所劑說的棍價值宇，也嫌是指約交換失價值治。二、棄成交群價格圣、市餡場價集格、露理論皺價格幻玉、公烘開市眨場價蓄值和豪評估偽價值1、成軟交價鼠格：是指在夠一筆房賣地產(chǎn)交怎易中，露交易雙慰方實際些達成交政易——買者同限意付出玻、賣者腳同意接嗚受，或丟者買者隆支付、劇買者收保取的貨生幣額、突商品或眾其它有青價物；買價、集賣價、鬼正常成錦交價格鋒之間的猶關系：在實際刮交易中功，只有弓當買者鳥所愿意晴支付的暮最高價器格高于敢或等于茶賣者所質(zhì)愿意接娛受的最起低價格漏時，交創(chuàng)易才可透能成功庫。如下龜圖所示稍：2、市睜場價殺格：是指某輸種房地網(wǎng)產(chǎn)在市償場上的恨一般、裙平均水虛平價格談，是該管類房地窮產(chǎn)大量判成交價勺格的抽蓋象結果鵝；3、理論局價格：是經(jīng)濟哲學家設綠的“經(jīng)沿濟人”擱的行為丘和預期厭是理性餡的，或丟真實需鳥求與真訓實供給下相等的全條件下漫形成的梯價格。市場仆價格退與理紹論價戒格的治關系儉：市場關價格混和理承論價重格相逮比，困市場害價格付是短移期均奏衡價扒格，藥理論減價格餡是長弟期均叢衡價喬格。劈燕在正能常市啟場或最正常高經(jīng)濟哀發(fā)展桐下，讀市場鉗價格君基本蟲上與腳理論沫價格謙相吻休合，堤圍繞充著理受論價管格而寸上下慮波動核，不筋會偏輛離太顆遠。坦二者奔關系茶如下辛圖所型示：4、公旁開市前場價術值是在以偶下假設洞條件下摸最可能夾的交易肆價格：（1）交用易雙兼方自仆愿地綁進行欄交易副；（2）交漆易雙潑方進蠻行交瓶易的醫(yī)目的耐是追籠求各策自利布益的忽最大溪化；（3）交丘易雙豬方具朗有必灰要的彎專業(yè)吳知識揉并了虛解交逼易對贏象；（4）交易戲雙方掌布握必要脫的市場逃信息；（5）交胡易雙言方有騾較充膚裕的比時間搜進行夕交易銹；（6）不存袋在買者取因特殊悼興趣而匠給予附銀加出價調(diào)。在本書異中，市櫻場價格仙、市場仇價值、跌公開市滔場價值躍三者的蒜含義基惠本相同劃，在一威般情況裹下可以庫混用。5、評估限價值：是估犁價人帖員對悶房地驚產(chǎn)的倍某種企客觀夠合理懼價格鹽或價激值進性行測怨算和蔬判定畏的結攝果。◆評估價辯值根據(jù)賣采用的梁估價方私法的不塑同有不森同的稱致呼，市身場法求耐得的價即格稱為葡比準價鼻格，收降益法求聽得的價遮格稱為壺收益價滾格，成餐本法求濕得的價乞格稱為奮積算價援格。◆一般而嶄言，收絲式益價格習趨向于敲理論價讓格，比阿準價格鼻趨向于輔市場價候格。當嶼房地產(chǎn)煩市場比焰較成熟鼻且處于體正常狀徒態(tài)是，限二者基翁本一致飄。當房棄地產(chǎn)市對場存在奇泡沫時蛛，市場婦價格會聞大大高湖于收益謎價格?！魪哪匙朔N意桑義上尼講，要收益綠價格僚傾向考于最刃高買霞價，潔積算開價格勝傾向做于最肝低買頑價，但比準暴價格染傾向叫于成遷交價在格。座當積宅算價潤格大獎大高井于比晴準價感格或嚴收益割價格爸時，心說明屈房地補產(chǎn)市宴場不盡景氣萬。三、狗市場奴價值磨、快笨速變雁現(xiàn)價渴值、溉謹慎走價值逮、在鐘用價沾值、玩清算槍價值優(yōu)和投沃資價洪值1、市參場價碰值：某宗房祥地產(chǎn)的幟市場價宏值是指血該宗房鞭地產(chǎn)對址于一個芳典型的糟投資者顫（市場務上抽象漠的一般飲投資者卸，他代棗表了市涼場上大府多數(shù)人抵的觀點捏）的價灘值。2、快速級變現(xiàn)價律值：指不鉆符合嬸市場直價值造形成課條件欲中的燃“交似易雙備方又檔較充遺裕的竹時間言進行遷交易首”下名最可包能的羊價格間。（快若速變?nèi)爆F(xiàn)下義的價其格往街往低饒于市緞場價抄值。絮例如荒賣者涼因某瓦種原深因急禁于脫序手房雄地產(chǎn)仰而要伏求評疲估的命價值欲即為鹽快速終變現(xiàn)廣價值喘）3、謹漏慎價縫值：指在存驗在不確勢定性因膠素的情臂況下遵舊守謹慎陶原則評圖估出的蠅價值。（謹慎沉價值低惕于市場慮價值，機例如為裕了防范絲式房地產(chǎn)吩信貸風脊險，要姑求評估寧的房地俊產(chǎn)抵押描價值即餐為謹慎怨價值。朝）4、在用悠價值：在用價罷值是指興在現(xiàn)狀駛使用下止的價值快。（一般糖低于市考場價值稈，但若執(zhí)現(xiàn)狀是相最高最術佳使用晃的，則趕在用價腫值等于舌市場價殲值）5、清蘋算價類值：指在非任繼續(xù)使涂用條件桶下的價栗值。（一般釀低于市紋場價值櫻。例如赴賣者因吃某種原訂因急于頌脫手房完地產(chǎn)而百要求評佳估的價脹值即為租快速變瘋現(xiàn)價值夫）6、投資鑒價值：某宗拔房地祝產(chǎn)的絹投資欄價值鬼是指噸某個友特定刑的投飯資者駕（如葡某個尚具體飽的購昨買者鼓）基儲于個袋人的溉需要蜻或意販愿，槐對該繁房地撫產(chǎn)所乒評估基出的勉價值程；市場價糖值是客煤觀的、護非個人革的價值檢，而投毅資價值屠是建立貸在主觀原的、個催人的因濟素基礎就上的價笛值。在筒某一時捎點，市騰場價值六是唯一戰(zhàn)的，而薪投資價絹值會因噸投資者耗的不同削而不同嫩。四、買捷賣價格掛、租賃誼價格、并抵押價如值、?；碗U價值縮慧、課稅局價值和態(tài)征收價豪值1、抵押妻價值：當債兼務人文不履湯行到龍期債儀務或驢者發(fā)儉生當嚇事人支約定梯的實過現(xiàn)抵賽押權仇的情謠形時獲，抵冊押房就地產(chǎn)監(jiān)拍賣覺、變郵賣最曬可能丑所得失的價劑款扣西除法啄定優(yōu)暖先受狂償款刪后的鑰余額洞。2、征粱收價芬值：也稱為悅征收補斥償價值鋒，是為需國家征凡收房地兆產(chǎn)確定息補償金糞額提供輝參考而竄評估的雷被征收尤房地產(chǎn)詳?shù)膬r值管。五、末所有壞權價傳格、浸使用腿權價高格和縫其它荒權益算的價默格按照所睡交易或綿評估的貝房地產(chǎn)計權益來千劃分的搭價格。1、所有泄權價格枕：房地產(chǎn)沾所有權掏的價格2、使用例權價格拐：房地士產(chǎn)使鍵用權井的價弟格。3、其他刷權益價瀉格：以上兩腫種價格泥以外的冊各種權竭益的價蔽格，如儉租賃權題價格、擇典權價塑格等。六、煤原始砌價值缺、賬蝕面價著值、談公允含價值鈴和市腔場價奶值1、原轟始價追值：簡稱宴原值溫、原聾價，叫原始從購置敢成本愛等，劫是一粒項資爭產(chǎn)在遠當初江取得默是實窄際發(fā)廳生的妥成本指，包垮括買需家、寫運輸長費、霧安裝致費、肌繳納尿的有嘴關稅乳費等芳。會確計核穩(wěn)算的擠歷史栗成本霜原則棄，要露求將街原始禁價值句作為脾資產(chǎn)秒的入伶賬價攪值；2、賬伙面價能值：又稱賬充面凈值污，折余卵價值，翼是一項兩資產(chǎn)的妙原始價摩值減去既已計提番折舊后少的余額砍；3、公允俱價值：是指退在公紅平交誤易中媽，熟多悉情扁況的評交易障雙方獎自愿辛進行班資產(chǎn)億交換茄或者眼債務纏清償妻的金碰額。4、市符場價饒值：是一項墊資產(chǎn)現(xiàn)性時在市搶場上實謊際所值煌的價格翼。原始賴價值貓是始雷終不職變的載，賬戲面價微值是爐隨著初時間筋的流像逝而等不斷金減少山的，繼公允革價值霉、市償場價芝值是望隨著躁時間抬的流刊逝而籍上下天波動訊的。七、市夜場調(diào)節(jié)啄價、政拜府指導拿價和政昏府定價◆這是一惑組與政麥府對價齊格管制跌或干預清的程度勤有關的胳價格市場纖調(diào)節(jié)賀價：指由經(jīng)塑營者自撈主制定莖，通過脂市場競可爭形成含的價格坦；政府指汽導價：指由翅政府濃價格段主管近部門膨或者囑其他墓有關雷部門懸，按帳照定怠價權逢限和插范圍仍規(guī)定順基準饑價及緩其浮邁動幅尺度，才指導拆經(jīng)營峰者制鎮(zhèn)定的陶價格蛛；政府銅定價丈：指由筆政府境價格困主管準部門敬或者呀其他厘有關唐部門冤，按忘照定拆價權絞限和哥范圍第制定足的價再格?！衾缧潞＝ǖ慕?jīng)聚濟適用腸住房出門售價格葵實行政蘭府指導挨價，按比保本微歡利原則扇確定。韻其成本絕包括征脆地和拆弓遷補償穩(wěn)安置費洞、勘察截設計和汽前期工泥程費、遣建筑安吼裝工程諒費、住葵宅小區(qū)色基礎設自施建設股費（含碗小區(qū)非邀營業(yè)性舍配套公凍建費）稻、管理竊費、貸叼款利息瘦和稅金阻等七項亡因素，趨利潤控孝制在3%以下。八、距基準躬地價全、標撥定地潮價和碧房屋袍重置軋價格◆基準控地價齡、標甘定地孤價和鳳房屋品重置角價格址是《中華人致民共和辨國城市紅房地產(chǎn)蘭管理法》提到過的三寒種價超格，熄三者罩都是雕一種鳥評估獲價值用，均鼠應定枝期確炭定并提公布施。1、基準骨地價：是以一競個城市蒜為對象廚，在該即城市一徹定區(qū)域槳范圍內(nèi)瞧，根據(jù)召用途相禁似、地漢塊相連筋、地價狐相近的富原則劃籮分地價順區(qū)段，般調(diào)查評憤估出的風各地價字區(qū)段在扮某一時密點的平托均價格饑。2、標判定地踏價：指在一類定時期觀和一定飾條件下鋪，能代然表不同袍區(qū)位、魚不同用瓶途地價錢水平的談標志性貝宗地的加價格。薦是在基巖準地價待的基礎炊上，按吹土地使園用年限踢、地塊變大小、朝形狀、幅容積率甜、微觀盟區(qū)位、友市場行更情等，壘修訂評胳估出的提具體地屯塊在一效定時期襯的價格梅。3、房屋棄重置價襯格：指某察一基叫準日留期，俱不同張區(qū)域羽、不竟同用脫途、放不同敞建筑缺結構于、不弱同檔愧次或穗等級謠的房帶屋，科建造過它所洋需要妥的一伏切合腹理、鬼必要蘭的費賽用、衛(wèi)稅金脫及應菌獲得則的利趕潤。九、問土地丈價格念、建脹筑物險價格繭和房發(fā)地價賢格1、土固地價柴格：房地產(chǎn)香中土地謙部分的院價格2、建沈筑物鵲價格著：房地產(chǎn)功中建筑的物部分科的價格圾。3、房凳地價靈格：指建筑期物連同著其占用蹤蝶的土地蜓的價格箏，往往手等同于半人們常窄說的房顛價。十、頃總價邪格、旗單位敢價格曠和樓海面地谷價1、總癥價格喉：指某一億宗或某孫一區(qū)域稈范圍內(nèi)計的房地貫產(chǎn)整體序的價格2、單位頃價格：簡稱單份價，其唱中土地訓單價指次單位土選地面積覽的土地其價格；藥建筑物少單價通殿常指單猴位建筑殲物面積渴的建筑際物價格扔；房地干單價通畏常指單冷位建筑肆物面積松的房地飽價格。3、樓筋面地旅價：是一矮種特己殊的駕土地岡單價莖，是言土地陵上建串筑物免面積籠均攤求的土威地價財格。在現(xiàn)婚實中概，樓腫面地桶價往映往比乳土地退單價翁更能勝反映沙土地物價格素水平抄的高可低。3、樓面眨地價◆樓面地晶價與土換地總價愈的關系縮慧為：◆樓面地譜價、土秀地單價化、容積巷率三者腹之間的產(chǎn)關系：例：有甲時、乙賴兩塊室土地洽，甲政土地方的單肯價為700元/m2，乙組土地頃的單旺價為510元/m2，甲妻土地成的容撒積率濫為5，乙土閥地的容劃積率為3，二者碌其他條截件完全評相同，按試判斷諒甲、乙徐兩塊土葡地價格粉的高低匯。十一陸、實漸際價誦格和恰名義既價格1、實蒙際價壞格：是指在信成交日秧期時一盼次付清料的價格苗，或者躬將不是糕在成交位日期時轟一次付安清的價評格折現(xiàn)炊到成交飼日期時湊的價格探。2、名義仍價格：指在捉成交發(fā)日期銀時講絞明，糟但不遭是在翠成交帝日期爐時一盡次付屢清的崇價格醬。例：一售套建筑館面積10令0m2、每平湯方米建乎筑面積300弦0元的佛住房芳，總郊價為30萬元稅，其弄在實欠際交寺易中優(yōu)的付制款方詳式可籠能有草以下譜幾種扣：1.要求在柿成交日且期時一樹次付清割；2.如果扇在成主交日猜期時源一次劫付清覆，則樓給予5%折扣優(yōu)迎惠；3、從成僻交日時期時郊起分鼻期付畜清，澆首付10萬元，伴余款在抓一年內(nèi)隊分兩期恒支付，腰每隔半接年支付10萬元芹；橋（假呆定年吩折現(xiàn)便率為5%）4、約定一源年后一燦次付清裳；5、以抵押近貸款方撒式支付輩，首付5萬元，攪余款在拉未來10年內(nèi)稅以抵倦押貸殖款方建式按抵月等進額支音付。第一珍種情俱況：實際單定價為300夠0元/滲m2，實際酸總價為30萬元，虧不存在音名義價逢格。第二萬種情停況：實際單直價為300瞞0*（1-奸5%）=28伴50元/m2，實際利總價為28.逗5萬元敘；名堅義單準價為30磚00元/財m2，名抽義總點價為30萬元第三種膏情況：實際總攻價為10慚+1蜘0/昆(1線+5楚%)0.掙5+1廚0/竄(1遮+5狠%）=2陜9.升28萬元（賢假定年缸折現(xiàn)率莫為5%），實亞際單價致為292摧8元/m2；名義莊單價為300主0元/崖m2，名義棒總價為30萬元第四種景情況：實際總盞價為30/界(1+蹄5%)弱=2碼8.5備7萬元（酒假定年侍折現(xiàn)率工為5%），惹實際奮單價索為28柄57元/m2；名桑義單泰價為300驚0元/m2，名義濃總價為30萬元第五種象情況：實際廢單價怕為30寒00元/m2，實際邪總價為30萬元伴，不斧存在槐名義溪價格活。交易達成日交貨日付款日和付款方式備注現(xiàn)貨交易現(xiàn)在現(xiàn)在現(xiàn)在一次付清此為典型的現(xiàn)貨交易現(xiàn)在起分期付清未來一次付清此稱為賒銷或賒購期貨交易現(xiàn)在未來現(xiàn)在一次付清此稱為預購或預售現(xiàn)在起分期付清未來一次付清此為典型的期貨交易現(xiàn)貨交蓄易和期孝貨交易哪的各種向情形十二柔、現(xiàn)妻房價巾格和娃期房輪價格1、現(xiàn)房灑價格：是指還以現(xiàn)隆狀房拌地產(chǎn)悠為交呢易標垃的的賽價格盈。2、期房羽價格：指以目道前尚未局建成而礎在將來朵建成的潛房屋（肚含土地升）為交好易標的附的價格勻。期房璃與現(xiàn)魔房價醬格之緊間的承關系艘是：[例3-屬2]某期都房尚樣有1年時間矩才可投掠入使用諒，與其擔類似的偏現(xiàn)房價差格為33蘋00元／m2，出租記的年末乓凈收益意為33隔0元／m2。假設宴折現(xiàn)率疲為10％，風溜險補償強估計為呢現(xiàn)房價巧格的2％，估試計錄算該湖期房可目前彩的價血格。[解]該期申房目蔥前的張價格爺計算著如下矩：y狂=神3騰30綢0—儲33貨0/（1+評10扛%）—3酸300天*2％=2幅93解4(元／m2)十三、考起價、贊標價、亂成交價眨和均價這是紗一組博在商判品房竄銷售示中出章現(xiàn)的娘價格族。1、起奸價：是指所擦銷售商君品房的汗最低價紙格。2、標沒價：指商座品房雖出售卻者在兆其“慌價目燥表”丹上標泰注的辭不同頓樓層漏、朝戰(zhàn)向、跳戶型很的商垃品房吊的出彎售價膚格。3、成交較價：商品房陪買賣雙錄方的實顧際交易塵價格。4、均價捕：是所朱銷售蘭的商百品房病的平晝均價梢格。十四、犧保留價沃、起拍瓜價、應倒價和成澡交價這是勝一組楊在房耗地產(chǎn)震拍賣飲中出豬現(xiàn)的賊價格傘。1、保語留價霸：又稱拍沒賣底價對，是在教拍賣前鐵確定的放拍賣標飄的可售格的最低拋價格。2、起帳拍價你：又稱開妄叫價格前，是拍瘡賣師在謊拍賣時拳首次報欣出的標歪的的價翅格。3、應價頑：是競艙買人浴對拍辮賣師辛報出倘的價墊格的惜應允這，或婆是競群買人寸自己涌報出伍的購匆買價撤格。4、成交蚊價：是經(jīng)拍伶賣師落坊槌或者危以其它籮公開表刑示買定亭的方式驕確認后視的競買潛人的最貝高應價踢。十五擔、補糠地價補地斬價：是指影國有氣土地偽使用付者因巷改變米土地遙用途缺等而機向國漂家補屋交的養(yǎng)地價旺或土框地使兵用權芝出讓體金、艦土地列收益鞋。需要補研地價的興情形有群以下三體類：1）土地使延用者改餡變土地奴用途、陵容積率皺、建筑膀高度等除城市規(guī)速劃限制算條件；2）土地使綿用者延陪長土地暗使用年澆限；3）土地使親用者轉貪讓、出難租、抵拐押劃撥艦土地使拴用權的域房地產(chǎn)果（要求核補辦土滲地使用涼權出讓嫂手續(xù)，怎補交土阿地使用麥權出讓牌金等）不同抄情形蒼下補穩(wěn)地價結的計招算：1）對磨于改腰變土悶地用駛途、壇容積級率、梅建筑儀高度鎮(zhèn)等城尿市規(guī)恐劃限巨制條鼻件的旋：補地價=改變辣后的事地價-改變虜前的放地價2）對付于單鑰純提稀高容資積率酒或改趨變土凳地用己途并僚提高雕容積送率的噸：補地價淚（單價受）=現(xiàn)樓面君地價*壟現(xiàn)容積花率-原樓面孩地價*恒原容積掠率補地價笨（總價盛）=補地密價（鞏單價助）*森土地就總面姿積3）如果俊樓面地刪價不隨盤容積率屢的改變打而改變殺，則：補地許價（兼單價率）=原樓亂