房地產(chǎn)估價基本知識二

房地產(chǎn)估價

單元一房地產(chǎn)估價基礎(chǔ)知識主要內(nèi)容房地產(chǎn)的概念及特點房地產(chǎn)的類型房地產(chǎn)價格的概念和類型房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的組成房地產(chǎn)估價的概念學(xué)習(xí)目的1．了解房地產(chǎn)的類型合肥局部房地產(chǎn)價格情況2．熟悉

房地產(chǎn)價格的含義房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的構(gòu)成與組建3．掌握房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)估價的概念能力要求會調(diào)查和分析房地產(chǎn)市場；根據(jù)影響房地產(chǎn)價格的因素會判斷房地產(chǎn)市場的走勢；會判定某一案例符合的估價原則。任務(wù)1認(rèn)識房地產(chǎn)1.何為房地產(chǎn)？2.房地產(chǎn)有什么特征？3.房地產(chǎn)有何用途？房地產(chǎn)(RealEstate)：房產(chǎn)與地產(chǎn)的合稱，即土地、建筑物、構(gòu)筑物及其地上定著物。1.土地：從地下到地表上空的所有空間。一、房地產(chǎn)的概念土地按所處的狀態(tài)不同，可分為生地、毛地和熟地。歸誰所有？可以用幾年？年限多長由什么來決定？生地是指不具備城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地。毛地是指城市基礎(chǔ)設(shè)施不完善、地上有房屋拆遷的土地。熟地是指具備完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施、土地平整能直接進(jìn)行建設(shè)的土地。2.建筑物建筑物：人工建筑而成，由建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備（如給排水、衛(wèi)生、燃?xì)?、照明、空調(diào)、電梯、通訊、防災(zāi)等）等組成的整體物。3.構(gòu)筑物構(gòu)筑物：一般是指人們不直接在其內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動的建筑，如水塔、煙囪、棧橋、堤壩、擋土墻、蓄水池和囤倉等。4.其他定著物其他土地定著物是建筑物以外的土地定著物，是指附屬于或結(jié)合于土地或建筑物，從而成為土地或建筑物的從物，應(yīng)在房地產(chǎn)交易中隨著土地或建筑物的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓的物，但當(dāng)事人另有約定的除外。二.特征經(jīng)濟(jì)屬性商品屬性保值增值性宏觀調(diào)控性自然屬性—物理特性固定性—不可移動壽命長久性異質(zhì)性有限性另外：用途多樣性、相互影響性、易受限制性、難以變現(xiàn)性、價值高大性三、房地產(chǎn)的類型1.按房地產(chǎn)開發(fā)程度劃分----可分為土地、在建工程和建成后的物業(yè)2.按用途來劃分3.按是否產(chǎn)生收益來劃分收益型與非收益型4.按使用方式來劃分----可分為自用型和投資型（出租、出售、營業(yè)）按房地產(chǎn)的用途來劃分公寓、住宅、別墅寫字樓購物中心、娛樂中心、賓館工業(yè)廠房特殊用途的房地產(chǎn)任務(wù)2認(rèn)識房地產(chǎn)價格1.什么是房地產(chǎn)價格？2.房地產(chǎn)價格是如何形成的？3.房地產(chǎn)價格都有哪些？4.影響房地產(chǎn)價格的因素有哪些？一、房賀地產(chǎn)價禮格的概起念價格：商償品價藥值的轎貨幣吊表現(xiàn)集。價拳值是幫商品籠在形撥成放過坑程中揚(yáng)所消文耗的蒜全部攻社會獨必要旱勞動啟。房地親產(chǎn)價詠格：房地喪產(chǎn)價值璃的貨幣偷表現(xiàn)，塊指房地志產(chǎn)在開朋發(fā)、建破設(shè)、經(jīng)盤營過程庫中，所絕消耗的舍全部社剪會必要川勞動而續(xù)形成的霞價值與械土地使回用權(quán)價韻格綜合侄的貨幣黑表現(xiàn)。雙重實破體價格：1.房屋齡建筑捕物價徒格與燒土地比價格躁的結(jié)播合體輩。建偏筑材死料的按價格斯與土鑼地的蹲價格卻都會減影響語到房斜地產(chǎn)豪的價儀格。2.房地產(chǎn)辱開發(fā)、炎建設(shè)所建耗費(fèi)的駱社會必臨要勞動殼所形成離的價值進(jìn)與土地泥所有權(quán)默價格綜鑒合的貨課幣表現(xiàn)唇。二、房浴地產(chǎn)價縫格的形近成條件1.房地產(chǎn)旋的有用江性--別--使用價成值或效紙用--非--指房地根產(chǎn)能滿丸足人們凍的某種森需要或蹲欲望2.房地產(chǎn)諸的稀缺津性3.房地產(chǎn)蕉的有效前需求---矮-有購買可能力支屑持的需擇要，不星是有價盼無市，慈不但愿棉意購買浪而且有添錢。三、房地森產(chǎn)價吸格的咐類型（一）旬按房地封產(chǎn)價格冤形成原治因（成期因）不像同劃分1.市場巖價格2.成交價桃格3.理論炎價格4.公開市竊場價值5.評估櫻價格(二)政府這對價警格管孔理或殲干預(yù)淹的程夕度有酸關(guān)來愈劃分1.市場調(diào)姨節(jié)價2.政府指寧導(dǎo)價3.政府洞定價(三)按房地輩產(chǎn)權(quán)屬顛劃分1.所有權(quán)溜價格2.使用意權(quán)價屯格3.其他權(quán)蚊益的價悶格(四)按使用跪目的不蜂同劃分――買賣價剃格、租輪賃價格暮、抵押統(tǒng)價值、閃典價、網(wǎng)保險價敞值、課土稅價值朋和征用超價值(五)按房請地產(chǎn)項公共張價格兩管理盞劃分1.基準(zhǔn)撕地價2.標(biāo)定地光價3.房屋重制置價格(六)按房地腫產(chǎn)交易娃方式來呈劃分――拍賣價袋格、招敘標(biāo)價格滿、協(xié)議蠶價格(七)按商演品房模銷售浴中出擴(kuò)現(xiàn)的廚價格趙劃分1.起價2.標(biāo)價3.成交東價4.均價(八)按房地鑰產(chǎn)的表淘示單位態(tài)劃分――總價格達(dá)、單位疤價格、濱樓面地夠價(九)按估豬價方煩法劃糾分1.收益價區(qū)格：指摧采用收予益法評快估出的盒房地?fù)]產(chǎn)價格2.比準(zhǔn)謹(jǐn)價格弓：指不采用悼市場禮比較寧法評原估出比的房姑地產(chǎn)亮價格3.積算城價格裕（成稠本價賊格）漸：采天用成廊本法救評估棕出的粉房地裁產(chǎn)價顯格(十)按房冒地產(chǎn)色拍賣吉中出土現(xiàn)的曬價格幕劃分1.保留筆價2.起拍享價3.應(yīng)價4.成交寬價(十一)按付款刊方式不昆同而形慘成的價攝格劃分1.實際再價格2.名義價百格(十二)按房杰屋的測存在吩形式壁劃分――現(xiàn)貨價格（現(xiàn)房螞價格）虛和期貨藍(lán)價格（變期房價侍格）現(xiàn)貨價逆格＝期坊貨價格腐＋儲存庫費(fèi)用(十三)按照換房地俱產(chǎn)的士存在排形態(tài)血劃分――土地羞價格責(zé)、建凍筑物阻價格匹、房漸地價蘇格四、己影響兩房地偏產(chǎn)價俊格的壺因素社會氛圍

周邊環(huán)境

個體特質(zhì)

人口密度/人口構(gòu)成地段位置經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模/速度交通條件地質(zhì)/地勢/地形產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)/布局基礎(chǔ)設(shè)施造型/結(jié)構(gòu)物價水平配套設(shè)施設(shè)備/材料政治/法律/政策景觀工藝/質(zhì)量習(xí)慣周邊同類房地產(chǎn)數(shù)量/價格層次/朝向/光照、通風(fēng)/管理/服務(wù)任務(wù)3熟悉房割地產(chǎn)估半價原則知識目份標(biāo)：讓銳學(xué)生了德解房地染產(chǎn)估價熊原則的器概念認(rèn)識遵晝循房地臟產(chǎn)估價減原則的擦理由殃掌握房困地產(chǎn)估燦價五大可原則能力目政標(biāo)：會害判斷某態(tài)一案例溝符合的伶估價原禁則教學(xué)目模標(biāo)教學(xué)重也點：估聽價時點認(rèn)原則教學(xué)難短點：房殼地產(chǎn)估跟價原則潮的判斷重點難商點導(dǎo)入圖語房地春產(chǎn)估仔價，獄毫無月疑問煮應(yīng)當(dāng)候做到漢客觀漏、公直正、徑科學(xué)艦、合愁理。格而要因做到問這些孔，就搏必需候遵循蕉房地勻產(chǎn)價尋格形篇成運(yùn)慣動的客觀巷規(guī)律。房諸地產(chǎn)物估價座人員美運(yùn)用之自己敲對房透地產(chǎn)臨價格裝形成菠運(yùn)動贈客觀賢規(guī)律濱性的棋認(rèn)識己與掌捐握，符通過添評估芹活動袋，把眠房地迅產(chǎn)的文內(nèi)在駛價格跡反映尺出來房誠。房地產(chǎn)廁估價原瘋則：--個--走--人們永在對核房地求產(chǎn)估博價的引反復(fù)釋實踐巨和理剝論探洽索中豆，逐呼步認(rèn)債識了訂房地板產(chǎn)價滴格形鄭成運(yùn)尼動的罪客觀自規(guī)律治，并墾總結(jié)堤了一乞些簡透明扼尾要的自在估賀價中應(yīng)當(dāng)樸遵守權(quán)的法源則、尾標(biāo)準(zhǔn)若或應(yīng)句注意孤的問潛題。估價痕人員黎應(yīng)正握確地頃理解尋房地黑產(chǎn)估愛價原揉則，丘并以經(jīng)此作段為行始動的眉指南蛙。一、合法留原則--盞--前提條甲件某宗房朵產(chǎn)位于玩小區(qū)入濾口處的字第一層僻，規(guī)劃細(xì)限定為而居住用膏途，但固因為它魄靠近路周邊，適趕合于商殖業(yè)用途四，在交末易評估重過程中窄，一專盞業(yè)評估陡人員便面以商住扛用途評眨估其單招位價格震為150勤00元/m2，請段問是蔽否可皆行？合法原企則定義：指房稼地產(chǎn)估浩價的對牽象必須溪是由國返家法律糞、法規(guī)抬確認(rèn)和忍保障的潮合法使井用的房押地產(chǎn)，稠即合法革產(chǎn)權(quán)、邁合法使瞞用、合樹法處分慈的房地欠產(chǎn)。1.合法勵產(chǎn)權(quán)--障--以房爬地產(chǎn)喚屬權(quán)怒證書干和有腐關(guān)證鑄件為往依據(jù)土地：國有故土地使?jié)M用證、爭集體土謎地所有藝證、集趙體土地魚使用證寬、土地排他項權(quán)繪利使用怠證。房屋：房婦屋所幅有權(quán)沿證/房屋制共有蜂權(quán)證/房屋他罵項權(quán)證統(tǒng)一敏的房拜地產(chǎn)垮權(quán)證度書：房昆地產(chǎn)服權(quán)證/房地產(chǎn)聾共有權(quán)河證、房鋪地產(chǎn)他鏡項權(quán)證注：臨笛時建筑肆，違章鉆建筑，論產(chǎn)權(quán)有績爭議的味房地產(chǎn)栗，無產(chǎn)鼠權(quán)、部賓分產(chǎn)權(quán)類和共有積產(chǎn)權(quán)房唯地產(chǎn)，市劃撥性忘質(zhì)、集直體性質(zhì)循土地的浮估價。2.合法使般用---佩-以城市貨規(guī)劃/土地乒用途輩管制劣等為昌依據(jù)房地產(chǎn)構(gòu)估價必襯須依法頂進(jìn)行，朵即遵循港國家和峽所在地哪區(qū)政府析的有關(guān)摩法律、叮法規(guī)、斥政策和爆城市土健地利用窩規(guī)劃。如城市蝕規(guī)劃規(guī)趁定了土洗地的用懲途、容見積率、含覆蓋率投、建筑視高度與罩建筑風(fēng)厲格（特代別是旅顆游城市漸）等，數(shù)那么房肢地產(chǎn)估飽價就必墾須在房申地產(chǎn)的菜使用符貌合這些閉限制的禮范圍內(nèi)午進(jìn)行。3.合法處蛋分：應(yīng)支以法律客、法規(guī)煉或合同榴允許的買處分方吼式為依帖據(jù)。4.其他方位面：如因評估出啞的價格陜必須符剪合國家替的價格剛政策，心如房改勝售房，盟政府定溉價房，策經(jīng)濟(jì)適環(huán)用房。20吵03年7月，蒼災(zāi)南金鄉(xiāng)頌住戶金等某以自撒有的一著間產(chǎn)權(quán)嗓房屋向嗎銀行申作請抵押膛貸款，貢房屋經(jīng)撒專業(yè)人違員評估賞為60萬元，貴金某獲定得了30萬元柳貸款宗額，壤貸款候期限天定為2年。波但到20彎05年的7月份案，金窮某卻弦以家朵中無豆錢拒闊絕還則款，嫌銀行嫌便申誕請給斜予房趕屋拍屑賣，明而拍騙賣所略得才12萬元，術(shù)后經(jīng)市娘場調(diào)查窄，這樣角一間房傍屋在當(dāng)送地當(dāng)時績最高價甩格也就15萬元左械右，而200糕3年7月價格愈還不到15萬元。朗原來當(dāng)?shù)臅r評估木此房屋憶的評估結(jié)人員為千金某的溪親戚。二、公妖平原則公正性俱原則指房妄地產(chǎn)悉估價雖人員朵必須觀站在煉公正濟(jì)的立鐘場上增，遵春循房終地產(chǎn)糧價格喉形成炕理論往及其喉運(yùn)動厭規(guī)律曲，并遇運(yùn)用妖科學(xué)嘴方法股，實落事求獻(xiàn)是地?fù)Q對評溝估標(biāo)悼的物追評估擴(kuò)出一欺個客聞觀的捏科學(xué)口的合經(jīng)理的秤價格績。原因：一是劉房地賢產(chǎn)估郵價人減員是落有主傭觀意坦識的寫，這破種主轟觀意鉤識會概影響銳估價餅的結(jié)夫論；育若估蕩價人逐員不船能廉憶潔奉亡公，脅就偏絨袒一底方，伴而使筐另一統(tǒng)方受縣到損韻害。二是房提地產(chǎn)是絡(luò)大商品窩，價值我額大，塞稍微偏名一點，穩(wěn)就會使福有關(guān)經(jīng)寬濟(jì)主體震蒙受巨隨大的經(jīng)釣濟(jì)損失絡(luò)。三.最高約最佳圾使用諒原則土地估攏價的原乞則又稱舍最優(yōu)衡使用膚原則嫁、最梳佳效列益原義則，抽指在彩合法捧的前貸提下歷，以惑待估魄房地湯產(chǎn)最躺有效索使用矮的方赴式為轉(zhuǎn)估價棟基礎(chǔ)路進(jìn)行候估價綱。某處舒房地炕產(chǎn)，立城市熱規(guī)劃純規(guī)定還既可龍作商鄭業(yè)用涌途，先也可亞做住產(chǎn)宅用蹤蝶途，拘如果冊作商飲業(yè)用訪途能票夠取胞得最頌大的叮收益割，則趕估價仆時以包假定騰為商拌業(yè)用影途使齡用為藝前提惹，反份之則粥以作擋為住紹宅用送途為圾前提若。這羊一原耕則是掩房地稼產(chǎn)交旱易競晃爭的繞結(jié)果燒。(一)最高莊最佳響使用款原則揉具體賢包括3個方面雕：1.法律斗許可茫范圍茄內(nèi)最諒佳的岔用途--莫--犯--選擇能后最大限煤度發(fā)揮扣房地產(chǎn)冤效用的酷用途2.均衡沃原理經(jīng)：最既佳規(guī)曉模、孝最佳舞集約輕度3.適合原矛則：以假房地產(chǎn)號整體對使外部環(huán)風(fēng)境是否衰保持均駱衡，來千判斷其錯最有效敬使用。(二)用最高傘最佳使吩用原則摩來選擇學(xué)估價對像象1.保持現(xiàn)夏狀前提2.重新利務(wù)用前提3.轉(zhuǎn)換派用途嚷前提4.裝修會改造社前提5.上述情庫形的某薯種組合岔，最常挪見：第2種和第3種(三)尋找熟最高坊最佳串使用偶的方殿法---栗---是先盡允可能地嚷設(shè)想出增各種潛劍在的使刃用方式工，然后粗從下列4個方搭面依潛序篩狂選：1.法律上腿的許可侵性;2.技術(shù)上蘋的可能蛋性：建見筑材料曾性能，逢施工技嘉術(shù);3.經(jīng)濟(jì)標(biāo)上的趣可行齡性;4.能否使程估價對似象的價時值最大殺。在同祖一市坦場上堂，對鎮(zhèn)于兩賢種或討兩種告以上利價格時不等盾而效臂用相甚等或星效用出可相寨互替逮代的宜商品泳，人年們總皮是選賭擇價撞格偏目低的怎；當(dāng)韻價格模相同懷時，財人們禽又總格是選伍擇效逐用較習(xí)大的某。這勞樣可頓使相際互替琴代的輸商品沿的價腔格趨彈于一愈致。四、替斥代原則在評腿估一立宗房甘地產(chǎn)揚(yáng)的價淹格時皮，如罰附近廊地區(qū)償有若蔥干相訴近效凈用的團(tuán)房地格產(chǎn)價彩格存鄉(xiāng)豐在，休則可隸依據(jù)鉗此原摘則推液斷出岡估價爺對象功房地貸產(chǎn)的驗價格傷。替代原侄則成為連房地產(chǎn)我估價方浙法——市場聽比較頂法的羞理論失基礎(chǔ)粥。五、估聽價時點遠(yuǎn)原則估價擱時點：也稱時估價期券日，指圓估價對筒象房地圣產(chǎn)的估慕價額所執(zhí)指的具無體日期廉，通常督以年、紗月、日旗表示。要把誓不同遺時間仍的比荷較實三例的鈴價格衰都修束正到淹某個反標(biāo)準(zhǔn)支時間透，即旦以估瞎價期缺日為夾標(biāo)準(zhǔn)租時間絮，這界樣，應(yīng)這些擊實例皺才能尸作為失等價菜的替弓代物石，即柜可比老。確立振估價悼期日文原則哀的意流義在鋸于：戀估價蔽期日盤是責(zé)揚(yáng)任交觀待的瓦界限宗和評葡估房裳地產(chǎn)火時值烘的界姜限。一般稱將估灰價人器員執(zhí)妥行現(xiàn)候場查犯戡的猛日期柜定為起估價啞期日珍，或佛因特摔殊需敗要將因其他堡日期邊指定萄為估部價期棕日。估價屑作業(yè)統(tǒng)日期母：是塵正式獨接受唉估價污委托森的年填月日坊至完蕩成估套價報雜告的豪年月攔日。估價贈時點巡壽與估扣價所白依據(jù)臥的估配價對耍象狀狗況和影房地足產(chǎn)市庫場情盜況的客關(guān)系艙：估價時點估價對象狀況房地產(chǎn)市場狀況過去過去過去現(xiàn)在過去現(xiàn)在現(xiàn)在未來未來未來未來估價對象狀況及房地產(chǎn)市場狀況均為估價時點（過去）時的狀況過去（回顧性估價）未來（預(yù)測性估價）估價對象狀況及房地產(chǎn)市場狀況均為估價時點（未來）時的狀況估價時點估價對象狀況為過去某個時點時的狀況，房地產(chǎn)市場狀況為估價時點（現(xiàn)在）時的狀況估價對象為歷史狀況現(xiàn)在估價對象為現(xiàn)時狀況估價對象為未來狀況估價對象狀況及房地產(chǎn)市場狀況均為估價時點（現(xiàn)在）時的狀況估價對象狀況為未來某個時點時的狀況，房地產(chǎn)市場狀況為估價時點（現(xiàn)在）時的狀況案例喬：某棍房地睜產(chǎn)估粥價機(jī)糕構(gòu)承筐接了再一住回宅爛昂尾樓練轉(zhuǎn)讓輩價格括的評胞估業(yè)嗎務(wù)，液估價頭時點則為200泰6年6月15日。根棉據(jù)委托篩方提供灰的資料羽，該爛權(quán)尾樓項權(quán)目的土債地是20遇01年6月通架過出愿讓取活得，200股2年6月開始育建設(shè)。廢委托方裹提供的泥實際成雁本價格息為180槍0元/㎡，包括修土地取押得成本妻、開發(fā)柏成本、缸管理費(fèi)暢用、銷耀售費(fèi)用.銷售稅截金和期削望利潤況，并計下算了自200竊1年6月至罪估價慨時點獲的投厲資利遵息。語估價襲人員榮經(jīng)調(diào)璃查核翻實.認(rèn)為愈委托宋方所漁列支渠的各州項實兵際成匙本費(fèi)慕用符活合支篇出當(dāng)掙時的義正常赤市場鋒情況該，為日此，踢在采躺用成個本法件估價喜時確姑定該甲房地娃產(chǎn)的災(zāi)重置辱價格令為180尼0元/㎡.請問：拋估價人社員這樣疾確定該期房地產(chǎn)覽的重置捕價格有宅哪些錯岸誤?錯誤有蔑：①應(yīng)采懇用符合披估價時伶點市場脅情況的級各項成條本費(fèi)用鼓。②應(yīng)根燃據(jù)估價粉對象的勝規(guī)模，便確定客電觀合理爛的開發(fā)烤周期，略以此計濁算投資國利息。③利評潤應(yīng)拘是估輩價時邁點市薪場上吸的客選觀正撲常利飲潤水血平。本模塊斬小結(jié)合法卵原則公平原疾則最高最水佳使用伍原則替代原防則估價時姐點原則任務(wù)4熟悉房智地產(chǎn)估創(chuàng)價機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)診估價機(jī)簽構(gòu)的概蓄念房地東產(chǎn)估輪價機(jī)僚構(gòu)的降設(shè)立房地述產(chǎn)估錢價機(jī)弄構(gòu)的道組織油結(jié)構(gòu)房地同產(chǎn)估辱價專世業(yè)人羨員相稍關(guān)要誦求一、虜房地軍產(chǎn)估倦價機(jī)稅構(gòu)1.概念衫：是值指依尼法設(shè)燦立并疫取得忽房地館產(chǎn)估欄價機(jī)搏構(gòu)資度質(zhì)，仙從事乘房地羽產(chǎn)估半價活項動的嶄中介黨服務(wù)膛機(jī)構(gòu)候。條件等級注冊資本

專職注冊房地產(chǎn)估價師數(shù)量

業(yè)績

溫州地區(qū)一級200萬以上120萬以上15名以上50萬m2/年25萬m2/年0二級100萬以上60萬以上8名以上30萬m2/年15萬m2/年2三級50萬以上30萬以上3名以上8萬m2/年3萬m2/年9暫三級成立一年內(nèi)19各資豬質(zhì)等醬級房