2022-2023年度房地產(chǎn)估價師之估價原理與方法自測模擬預(yù)測題庫(名校卷)

2022-2023年度房地產(chǎn)估價師之估價原理與方法自測模擬預(yù)測題庫(名校卷)

單選題（共55題）1、房地產(chǎn)供給有限特性的本質(zhì)是（）。A.土地的總量有限B.房地產(chǎn)的不可移動性C.房地產(chǎn)的獨一無二性D.房地產(chǎn)的價值量大【答案】B2、對以買賣為目的的房地產(chǎn)進(jìn)行估價時，當(dāng)租約租金與市場租金有差異且租期較長時，租約租金與市場租金差異的影響（）。A.應(yīng)考慮B.不考慮C.無所謂D.不大【答案】A3、價格指數(shù)中如果是以某個固定時期作為基期的，稱為（）。A.固定價格指數(shù)B.定基價格指數(shù)C.長期價格指數(shù)D.環(huán)比價格指數(shù)【答案】B4、下列引起某商業(yè)房地產(chǎn)價格上漲的因素中，不屬于該商業(yè)房地產(chǎn)價格自然增值的是（）。A.該商業(yè)房地產(chǎn)所在地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口增加B.該商業(yè)房地產(chǎn)附近修建地鐵、交通條件改善C.該商業(yè)房地產(chǎn)所在區(qū)域規(guī)劃為城市中央商務(wù)區(qū)D.該商業(yè)房地產(chǎn)擁有者聘用了優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)企業(yè)【答案】D5、路線價法與一般的比較法主要的不同點不包括（）。A.利用路線價法求取街道兩側(cè)的土地價值時不進(jìn)行“房地產(chǎn)狀況調(diào)整”和“市場狀況調(diào)整”，僅進(jìn)行“交易情況修正”B.利用路線價法求取街道兩側(cè)的土地價值時不進(jìn)行“交易情況修正”和“市場狀況調(diào)整”，僅進(jìn)行“房地產(chǎn)狀況調(diào)整”C.先對多個“可比實例價格”進(jìn)行綜合，然后再進(jìn)行“房地產(chǎn)狀況調(diào)整”，而不是先分別對每個“可比實例價格”進(jìn)行修正和調(diào)整，然后再進(jìn)行綜合D.利用相同的“可比實例價格”即路線價，同時評估出許多“估價對象”即街道兩側(cè)的所有土地的價值，而不是僅評估出一個估價對象的價值【答案】A6、關(guān)于假設(shè)開發(fā)法估價中調(diào)查房地產(chǎn)開發(fā)用地狀況的說法，錯誤的是（）。A.弄清規(guī)劃條件主要是為了選取最佳開發(fā)利用方式B.弄清土地權(quán)利狀況主要是為了預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)市場價格、租金等C.弄清土地區(qū)位狀況主要是為了確定房地產(chǎn)已投入成本的合理性D.弄清土地實物狀況主要是為了預(yù)測后續(xù)開發(fā)的必要支出【答案】C7、明確估價基本事項是實施估價的重要前提，實際估價中不能明確估價事項的責(zé)任主要應(yīng)歸屬于（）。A.估價委托人B.估價利害關(guān)系人C.承擔(dān)估價項目的估價師D.估價對象的權(quán)利人【答案】C8、下列關(guān)于濕邪的說法不正確的是A.濕性類水，故為陰邪B.陰勝則陽病，尤以損傷脾陽為著C.濕為陰邪，具有寒冷、凝結(jié)、收引的特性D.氣機(jī)升降失常，則導(dǎo)致胸悶、脘痞、二便不爽【答案】C9、下面所列估價中估價委托人既不是估價對象權(quán)利人，也不是估價對象利害關(guān)系人的是（）。A.房地產(chǎn)抵押估價B.房地產(chǎn)征收補(bǔ)償估價C.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價D.人民法院拍賣、變賣被查封的房地產(chǎn)估價【答案】D10、在假設(shè)開發(fā)法的現(xiàn)金流量折現(xiàn)中，估價對象開發(fā)完成后的價值對應(yīng)的時間一般是（）。A.取得待開發(fā)房地產(chǎn)的時間B.開發(fā)期間的某個時間C.開發(fā)完成后的時間D.開發(fā)完成之后的某個時間【答案】B11、用距離來評價某宗房地產(chǎn)的交通便捷程度時，一般不宜采用的距離是（）。A.空間直線距離B.交通路線距離C.交通時間距離D.經(jīng)濟(jì)距離【答案】A12、在采用市場法估價時也可以根據(jù)估價對象、估價時點等情況，有針對性地搜集一些()。A.市場案例B.交易實例C.交易預(yù)期值D.市場預(yù)期值【答案】B13、政府因救災(zāi)需要而征用某房屋，半年后返還，下列項目中，不應(yīng)作為補(bǔ)償項目的是（）。A.征用期間導(dǎo)致房屋毀損的價值損失B.征用造成的家具、物資等動產(chǎn)搬遷費用C.征用期間租賃經(jīng)營損失D.征用期間市場上類似房地產(chǎn)的增值差價【答案】D14、假設(shè)開發(fā)法是以()為理論依據(jù)的。A.收益遞增原理B.均衡原理C.預(yù)期原理D.未來趨勢原理【答案】C15、房地產(chǎn)通常是家庭財產(chǎn)的最主要部分，離婚、繼承遺產(chǎn)、分家等通常涉及房地產(chǎn)分割。但房地產(chǎn)一般不宜采?。ǎ┑姆椒?。A.實物分割B.拍賣分割C.折價分割D.變賣分割【答案】A16、常兼他邪合而傷人的是邪A.熱B.寒C.風(fēng)D.火【答案】C17、在影響房地產(chǎn)價格的人口因素當(dāng)中，家庭人口規(guī)模是指（）。A.某一地區(qū)的家庭總?cè)丝跀?shù)B.全社會或某一地區(qū)的家庭平均人口數(shù)C.全社會的家庭總?cè)丝跀?shù)D.全社會或某一地區(qū)的家庭總?cè)丝跀?shù)【答案】B18、重置成本的出現(xiàn)是技術(shù)進(jìn)步的必然結(jié)果，也是“替代原理”的體現(xiàn)，重置成本通常（）重建成本。A.低于B.等于C.高于D.高于或等于【答案】A19、以房地產(chǎn)抵押貸款為目的的估價，其估價時點原則上為（）。A.簽訂估價委托合同之日B.發(fā)放抵押貸款之日C.完成估價對象實地查勘之日D.未來處置抵押房地產(chǎn)之日【答案】C20、在統(tǒng)一采用單價方面，土地除了單價之外還可為（）。A.樓層單價B.有效地價C.樓面地價D.總價【答案】C21、某寫字樓的建筑面積為4000m2，剩余經(jīng)濟(jì)壽命為32年，由于沒有電梯，出租率僅為80%，月租金為30元/m2。當(dāng)?shù)赜须娞莸念愃茖懽謽堑钠骄鲎饴蕿?0%，月租金為40元/m2，報酬率為6%，如果修復(fù)沒有電梯這一功能缺陷，則該寫字樓可升值為（）萬元。A.67.60B.811.24C.1622.48D.2433.72【答案】D22、價值時點通常的表示方法是（）。A.時、分、秒B.公歷年、月、日C.陰歷年、月、日D.進(jìn)行估價時的時間【答案】B23、房地產(chǎn)被人民法院查封，從而其處分受到限制，屬于()。A.房地產(chǎn)的各項權(quán)利B.受到其他房地產(chǎn)權(quán)利限制的房地產(chǎn)權(quán)利C.受到其他各種限制的房地產(chǎn)權(quán)利D.房地產(chǎn)的額外利益收益【答案】C24、下列關(guān)于房地產(chǎn)價格影響因素的表述中，錯誤的是（）。A.不同的影響因素或者其變化，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格變動的方向是不盡相同的B.不同的影響因素或者其變化，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格變動的程度是不盡相同的C.不同影響因素的變化與房地產(chǎn)價格變動之間的關(guān)系是不盡相同的D.影響房地產(chǎn)價格的因素都與時間有關(guān)【答案】D25、從估價的角度來看，開發(fā)商自有資金應(yīng)得的利息也要與應(yīng)獲得的()分開。A.利潤B.利息C.收入D.收益【答案】A26、針對不同的估價目的所采用的價值標(biāo)準(zhǔn)，可以分為兩類()。A.主觀合理價值和公開市場價值B.主觀合理價值和非公開市場價值C.主觀合理價值和客觀合理價值D.公開市場價值和非公開市場價值【答案】D27、下面不屬于造成功能折舊的因素是（）。A.建筑設(shè)計缺陷B.人們消費觀念的改變C.建筑技術(shù)進(jìn)步D.環(huán)境污染【答案】D28、循行到達(dá)巔頂?shù)慕?jīng)脈有A.足太陽經(jīng)B.足陽明經(jīng)C.足厥陰經(jīng)D.足太陰經(jīng)【答案】A29、市場狀況調(diào)整實質(zhì)上是（）對房地產(chǎn)價格影響的調(diào)整。A.政府出臺新的政策措施B.利率C.房地產(chǎn)市場狀況D.可比實例房地產(chǎn)狀況【答案】C30、房地產(chǎn)需要專業(yè)估價的基本條件是房地產(chǎn)具有()的特性。A.獨一無二和供給有限B.獨一無二和價值量大C.流動性大和價值量大D.不可移動和用途多樣【答案】B31、甲房地產(chǎn)的建筑物建于1993年，乙房地產(chǎn)的建筑物建于1998年，假定該兩宗房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、建筑結(jié)構(gòu)、裝修、面積等各項條件相同，若采用直線法計算2011年該兩建筑物的年功能折舊額并加以比較，則（）。A.甲大于乙B.甲小于乙C.甲等于乙D.難以判斷【答案】C32、某經(jīng)過年數(shù)為23年的零售中心，其內(nèi)部進(jìn)行了重新裝修，而且該建筑物的維修養(yǎng)護(hù)較好，那么該建筑物的有效年齡（）。A.等于23年B.小于23年C.大于23年D.可能等于也可能大于23年【答案】B33、以建筑物的各個獨立構(gòu)件或工程的單位價格或成本為基礎(chǔ)來求取建筑物重新購建成本的方法稱作（）。A.單位比較法B.分部分項法C.工料測量法D.指數(shù)調(diào)整法【答案】B34、客觀存在的房地產(chǎn)價值或價格可以通過（）出來。A.發(fā)明或創(chuàng)造B.創(chuàng)造或確定C.發(fā)現(xiàn)或探測D.隱定或探索【答案】C35、為財務(wù)報告服務(wù)的估價，為保證會計資料的可比性，需要遵循的原則是（）。A.合法原則B.最高最佳利用原則C.一致性原則D.一貫性原則【答案】D36、現(xiàn)實中的房地產(chǎn)價格、特別是具體一宗房地產(chǎn)價格，直接取決于其（）。A.市場價值B.花費的成本C.效用D.投資價值【答案】C37、某綜合樓的土地取得成本為1000萬元，建設(shè)成本為800萬元，管理費用為60萬元，投資利息為140萬元，營業(yè)稅及附加和其他銷售稅費分別為售價的5.6%和2%，契稅稅率為4%，直接成本利潤率為25%。該綜合樓的價值為（）萬元。A.2651.52B.2667.75C.2705.63D.2771.49【答案】A38、已知臨街矩形地塊甲的總價為36萬元，臨街寬度為20ft，臨街深度為75ft?，F(xiàn)有一相鄰矩形地塊乙，臨街寬度為30ft，臨街深度為125ft。運(yùn)用“四三二一”法則，地塊乙的總地價為()萬元。A.65.4B.81.8C.87.2D.109.0【答案】A39、男子腎氣衰，發(fā)墮齒槁是A.四七B.三七C.三八D.五八【答案】D40、選取了可比實例之后，應(yīng)先對這些可比實例的成交價格進(jìn)行換算處理，使其成交價格之間的口徑一致、（），為進(jìn)行后續(xù)的比較修正建立共同的基礎(chǔ)。A.客觀合理B.有根有據(jù)C.基礎(chǔ)相當(dāng)D.相互可比【答案】D41、在運(yùn)用多元回歸分析法進(jìn)行房地產(chǎn)估價時，其中的自變量和因變量分別為（）。A.房地產(chǎn)價值或價格；影響房地產(chǎn)價值或價格的若干因素B.影響房地產(chǎn)價值或價格的若干因素；房地產(chǎn)價值或價格C.所有被估價房地產(chǎn)價值或價格；影響房地產(chǎn)價值或價格的若干因素D.影響房地產(chǎn)成交價格的若干因素；各宗被估價房地產(chǎn)價值或價格【答案】B42、下列選項中，不屬于抑制房地產(chǎn)價格措施的是（）。A.增加土地供應(yīng)量B.規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按合理的成本利潤率定價C.制定最低限價D.采取金融、稅收、限購等措施遏制房地產(chǎn)投機(jī)【答案】C43、下列關(guān)于路線價法的表述中，不正確的是（）。A.路線價法實質(zhì)是比較法，其理論依據(jù)與比較法相同，是房地產(chǎn)價格形成的替代原理B.路線價法適用于城鎮(zhèn)臨街商業(yè)用地的估價C.運(yùn)用路線價法的前提條件是街道較規(guī)整，臨街土地排列較整齊D.路線價法是在城鎮(zhèn)街道上劃分路線價區(qū)段，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度，選取若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地并求其平均價格【答案】D44、某投資商擬分別在市級、區(qū)級和社區(qū)級商業(yè)街各投資一個能獲得租金收入的商鋪，如果其他條件相同，設(shè)其投資風(fēng)險為V1、V2、V3，則三者關(guān)系是（）。A.V1＝V2＝V3B.V3＜V2＜V1C.V1＜V3＜V2D.V1＜V2＜V3【答案】B45、女子筋骨堅，發(fā)長極，身體盛壯是A.四七B.三七C.三八D.五八【答案】A46、（）年建設(shè)部發(fā)出了《關(guān)于建立房地產(chǎn)企業(yè)及執(zhí)（從）業(yè)人員信用檔案系統(tǒng)的通知》（建住房函[2002]192號），決定建立包括房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價師在內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)及執(zhí)（從）業(yè)人員信用檔案系統(tǒng)。A.2001B.2002C.2003D.2005【答案】B47、“皮槁而毛拔”（《素問·五臟生成篇》）的原因是A.多食苦B.多食甘C.多食辛D.多食咸【答案】A48、收益遞減規(guī)律對于一宗土地來說，表現(xiàn)在對該宗土地的利用強(qiáng)度超過一定限度后，收益開始（）。A.提高B.下降C.不變D.無法確定【答案】B49、某建筑物實際經(jīng)過年數(shù)為10年，估價人員現(xiàn)場查勘后認(rèn)為該建筑物建筑設(shè)計過時和維修保養(yǎng)差造成功能折舊和物質(zhì)折舊高于正常建筑物，判斷其有效經(jīng)過年數(shù)為18年，剩余經(jīng)濟(jì)壽命為22年，殘值率為4%，用直線法計算該建筑物的成新率為()。A.43.2%B.50%C.56.8%D.70%【答案】C50、某房地產(chǎn)的土地是于8年前通過出讓方式取得的，1年后房屋建成交付使用，容積率為1.2，目前該房地產(chǎn)的土地重新構(gòu)建價格每平方米土地面積3000元，建筑物重新購建價格為2800元/m2，建筑物成新率為90%，土地使用8年的年期調(diào)整系數(shù)為94%，目前該房地產(chǎn)的市場價格為（）元/m2。A.4870B.5020C.5340D.5520【答案】B51、在估價假設(shè)和限制條件說明中，當(dāng)無理由懷疑建筑物的結(jié)構(gòu)存在安全隱患時，應(yīng)（）。A.假定建筑結(jié)構(gòu)是安全的B.肯定建筑物是安全的C.強(qiáng)調(diào)建筑結(jié)構(gòu)安全須進(jìn)行相關(guān)專業(yè)鑒定D.說明建筑結(jié)構(gòu)安全難以確定【答案】A52、求取建筑物重新構(gòu)建成本的建筑安裝工程費的具體方法不包括（）。A.單位比較法B.分部分項法C.造價分析法D.指數(shù)調(diào)整法【答案】C53、下列對房地產(chǎn)估價對象的說法，錯誤的是（）。A.房地產(chǎn)估價對象是指房地產(chǎn)等財產(chǎn)或相關(guān)權(quán)益B.房地產(chǎn)估價的對象有房屋、構(gòu)筑物、土地等C.估價報告書中說明的估價對象限定了其用途D.已開始開發(fā)建設(shè)而尚未竣工的房地產(chǎn)也屬于房地產(chǎn)估價的對象【答案】C54、下列土地狀況中，不屬于土地權(quán)益狀況的是（）。A.土地使用期限B.土地使用管制C.土地面積大小D.土地權(quán)利性質(zhì)【答案】C55、房地產(chǎn)價格是由房地產(chǎn)的（）和需求這兩種相反的力量共同作用的結(jié)果。A.供求B.價格C.供給D.市場【答案】C多選題（共13題）1、有關(guān)路線價法估價的操作步驟，下列描述正確的有（）。A.劃分路線價區(qū)段B.設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街寬度C.調(diào)查評估路線價D.制作價格修正率表E.計算臨街土地的價值【答案】ACD2、比較法中，房地產(chǎn)區(qū)位狀況比較修正的內(nèi)容包括（）修正。A.繁華程度B.臨街狀況C.容積率D.使用年限E.周圍環(huán)境【答案】AB3、下列房地產(chǎn)抵押估價活動中，符合合法原則要求的有（）。A.將學(xué)校用于教學(xué)的辦公樓假設(shè)可改變?yōu)樯虅?wù)辦公樓進(jìn)行估價B.對已依法公告列入征收范圍內(nèi)的房屋，按抵押價值進(jìn)行估價C.對已抵押房地產(chǎn)進(jìn)行再次抵押估價，不扣除已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額D.對在建工程進(jìn)行抵押估價，不扣除承包人因為發(fā)包人違約造成的損失E.對劃撥土地的房地產(chǎn)進(jìn)行抵押估價，扣除相應(yīng)的土地使用權(quán)出讓金【答案】D4、下列房地產(chǎn)中，難以采用市場法估價的有（）A.房地產(chǎn)開發(fā)用地B.學(xué)校C.在建工程D.別墅E.特殊廠房【答案】BC5、在假設(shè)開發(fā)法的靜態(tài)分析法中，應(yīng)計利息的項目有（）。A.待開發(fā)房地產(chǎn)的價值B.后續(xù)建設(shè)成本C.后續(xù)管理費用D.后續(xù)銷售稅費E.待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費【答案】ABC6、市場法中權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容包括（）。A.土地使用期限B.容積率C.土地開發(fā)程度D.房屋空間布局E.地役權(quán)設(shè)立【答案】AB7、下列（）屬于房地產(chǎn)估價師職業(yè)道德范疇。A.專業(yè)勝任能力B.公平競爭C.勤勉盡責(zé)D.誠實守信E.知難而進(jìn)【答案】ABCD8、估價資料歸檔的目的是建立資料庫和備案，以方便今后的估價及管理工作。估價資料歸檔主要有以下作用()。A.有助手估價機(jī)構(gòu)和估價人員不斷提高估價水平B.有助于解決日后可能發(fā)生的估價糾紛C.有助于保持估價機(jī)構(gòu)工作的連續(xù)性D.有助于行政主管部門和行業(yè)組織對估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行資質(zhì)審查和考核E可以為日后的估價提供參考【答案】ABD9、下列選項中，屬于土地使用管制的事項有（）。A.甲乙兩宗土地使用權(quán)中，甲土地必須為乙土地留出通行道路B.建筑物四周應(yīng)留有一定的空地作為建筑物的綠地和交通C.取得的土地使用權(quán)不包括地下資源.埋藏物和市政公用設(shè)施D.某宗土地只能用于商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)E.某宗土地使用權(quán)中，要求容積率為2.0【答案】BD10、下列屬于杜能地租理論的有（）。A.研究了距離城市不同位置的地租問題B.區(qū)分了“田莊的收入”和“土地的收益”C.田莊提供的收入并不完全來自土地D.肯定了亞當(dāng)·斯密關(guān)于地租的計算E.地租等于剩余勞動借以體現(xiàn)的剩余產(chǎn)品【答案】ABC11、下列影響房地產(chǎn)需求的因素中，能夠增加郊區(qū)商品住宅當(dāng)前需求的有（）。A.市區(qū)商品房價格水平較高B.消費者的收入水平增加C.通往郊區(qū)的高速公路免費通行D.人們預(yù)期未來郊區(qū)房地產(chǎn)價格上漲E.城市居民出現(xiàn)向郊區(qū)遷移的趨勢【答案】ACD12、在審核房地產(chǎn)估價報告中，發(fā)現(xiàn)不同估價方法的測算結(jié)果之間有較大差異，其可能的原因有（）。A.隱含的估價對象范圍不同B.參數(shù)選取不合理C.估價作業(yè)日期不同D.價值類型選取不合理E.選用的估價方法不切合估價對象【答案】AB13、收集交易實例及相關(guān)參考資料的途徑主要有（）。A.走訪房地產(chǎn)交易當(dāng)事人B.訪問房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員C.查閱政府和有關(guān)部門的房地產(chǎn)價格資料D.根據(jù)分析和經(jīng)驗得出客觀資料E.同行之間相互提供【答案】ABC大題（共2題）一、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補(bǔ)繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預(yù)計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面積為建筑面積的60%，運(yùn)營費用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為2.5%，批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費為轉(zhuǎn)售價格的7%，房地產(chǎn)報酬率為7.5%。方案二：改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預(yù)計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價下降5%，居民用地樓面地價下降2%；補(bǔ)繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設(shè)成本、管理費用以及營銷費用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）。【答案】假設(shè)開發(fā)法方案一：（舊廠房-批發(fā)市場）第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1