2022-2023年房地產(chǎn)估價師之估價原理與方法能力提升試卷A卷附答案

2022-2023年房地產(chǎn)估價師之估價原理與方法能力提升試卷A卷附答案

單選題（共200題）1、對一幢住宅樓進(jìn)行整體估價時，不能作為區(qū)位因素的是（）。A.朝向B.樓層C.交通條件D.樓前綠化【答案】B2、客觀存在的房地產(chǎn)價值或價格可以通過（）出來。A.發(fā)明或創(chuàng)造B.創(chuàng)造或確定C.發(fā)現(xiàn)或探測D.隱定或探索【答案】C3、某公司5年前與一辦公樓所有權(quán)人簽訂了租賃合同，租用其中建筑面積1000m2的寫字樓，約定租賃期限為20年，第一年租金為24萬元，以后每年租金在上年租金基礎(chǔ)上增加1萬元，第8年以后每年租金與第8年租金相同。目前市場上類似辦公樓的年租金為360元/m2（建筑面積）。該類房地產(chǎn)的報酬率為10%，目前該承租人權(quán)益價值為（）萬元。A.39.48B.40.67C.41.81D.46.84【答案】B4、房地產(chǎn)的基本存在形態(tài)不包括（）。A.建筑物B.土地C.房地D.土地及其附著物【答案】D5、在人民法院委托的房地產(chǎn)估價拍賣中，人民法院是（）。A.估價利害關(guān)系人B.估價對象權(quán)利人C.估價委托人，不是報告使用者D.估價委托人和報告使用者【答案】D6、房地產(chǎn)交換代價的價格，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上稱為（）。A.交換價格B.交換價值C.源泉價格D.市場價格【答案】C7、胃氣虛的形成原因是A.持久或反復(fù)地飲食失節(jié)B.稟賦素虛C.久病元氣不復(fù)D.以上均是【答案】D8、在計算建筑物的重新購建價格的具體方法中，（）最為詳細(xì)、準(zhǔn)確。A.單位比較法B.分部分項法C.工料測量法D.指數(shù)調(diào)整法【答案】C9、評估某在建工程的市場價值，該在建工程有賓館與寫字樓兩種續(xù)建方案，成本法測算該兩種續(xù)建方案的結(jié)果均為8800元/m2，假設(shè)開發(fā)法對續(xù)建用作賓館和寫字樓兩種方案的測算結(jié)果分別為10000元/m2和9550元/m2。根據(jù)最高最佳利用原則，估價方案綜合測算結(jié)果（多種估價方法的，采用簡單算數(shù)平均數(shù)）應(yīng)確定為（）元/m2。A.9175B.9400C.9450D.9775【答案】B10、某房地產(chǎn)重新開發(fā)建設(shè)的建設(shè)成本、管理費用、投資利息分別為4000萬元、180萬元和350萬元，銷售費用、銷售稅費分別為銷售價格的3.5%、6%，成本利潤率為20%。該房地產(chǎn)的重置價值為（）萬元。A.5570B.5976C.6053D.6135【答案】C11、如果是為了房屋征收目的而估價，則不考慮房屋租賃因素的影響，應(yīng)（）。A.視為無租約限制的房地產(chǎn)來估價B.視為有租約限制的房地產(chǎn)來估價C.考慮房屋租賃者的意見D.視其租約租金與市場租金的差異大小而定【答案】A12、在假設(shè)開發(fā)法的傳統(tǒng)方法中，一般不計利息的項目為（）。A.待開發(fā)房地產(chǎn)價值B.管理費用C.銷售稅費D.購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費【答案】C13、在英國和其他英聯(lián)邦國家，在估價委托人起訴估價師的法庭訴訟中，法官使用的誤差范圍通常是（）。A.±15%B.±10%C.對于難度很大的估價業(yè)務(wù)可放寬至±25%D.有時可放寬至±20%【答案】B14、政府因公共利益的需要征用、征收企業(yè)房屋，給予的補(bǔ)償不包括（）。A.使用上的補(bǔ)償B.被征用房地產(chǎn)損毀后的價值的補(bǔ)償C.被征用房地產(chǎn)損毀前后的價值之差D.因征收房屋造成的企業(yè)停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償【答案】B15、同類房地產(chǎn)的市場價格之所以相互牽制，是因為相互間有一定的（）。A.互補(bǔ)性B.權(quán)益差別C.替代性D.外部環(huán)境差異【答案】C16、某房地產(chǎn)價格分兩期支付，首期付款50萬元，余款80萬元在第8個月末一次付清，當(dāng)時月利率為1%。該房地產(chǎn)的實際價格為（）萬元。A.87B.124C.130D.134【答案】B17、新建房地產(chǎn)的土地取得成本為600萬元，建設(shè)成本為500萬元，管理費用為40萬元，銷售費用為20萬元，投資利息為30萬元，銷售稅費為售價的6.5%，直接成本利潤率為20%，該房地產(chǎn)的價值為（）萬元。A.1508.02B.1520.86C.1527.27D.1619.05【答案】A18、某房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)一幢建筑面積10000m2的寫字樓，開發(fā)完成后銷售均價為3000元/m2，已知取得土地時樓面地價為1000元/m2，開發(fā)成本和管理費用為1200元/m2，開發(fā)成本和管理費用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，開發(fā)完成后即開始銷售，銷售費用為銷售價格的2%，銷售稅費為銷售價格的5.5%，開發(fā)期為1.5年，年利率為10%。該幢寫字樓的銷售利潤率為（）。A.7.90%B.11.08%C.11.83%D.13.73%【答案】B19、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積為120㎡，單位建筑面積的重置成本為600元/㎡，年折舊額為1440元，用直線法計算該建筑物的成新率是（）。A.16%B.42%C.58%D.84%【答案】D20、能讓口鼻干燥，皮膚干澀、甚則皸裂，毛發(fā)不榮，小便短少，大便干結(jié)的病邪是A.熱B.寒C.風(fēng)D.燥【答案】D21、在評估房地產(chǎn)的市場價值時，錯誤的做法是（）。A.模擬房地產(chǎn)市場定價B.模擬估價對象的潛在客戶群的思維進(jìn)行估價C.以大多數(shù)房地產(chǎn)市場參與者的思維為分析判斷的基礎(chǔ)D.從某個特定房地產(chǎn)投資者的角度進(jìn)行分析判斷【答案】D22、某辦公樓經(jīng)過更新改造后，其實際成新率通常（）用直線折舊法計算出的成新率。A.等于B.大于C.小于D.無法判斷【答案】B23、現(xiàn)實中土地的使用、支配權(quán)要受到多方面的制約，其中政府的城市規(guī)劃屬于（）方面的制約。A.建筑技術(shù)B.土地權(quán)利設(shè)置C.相鄰關(guān)系D.土地使用管制【答案】D24、關(guān)于收益法中收益期確定的說法，正確的是（）。A.在正常市場和運營條件下估價對象未來可獲取收益的時間B.在正常市場和運營條件下估價對象過去和未來可獲取收益的時間C.自估價對象竣工投入使用時起至未來不能獲取收益時止的時間D.自價值時點起至估價對象未來不能獲取凈收益時止的時間【答案】D25、氣機(jī)失調(diào)可概括為虛實兩個方面，屬虛的有A.氣滯B.氣逆C.氣閉D.氣陷【答案】D26、長期趨勢法主要是用于推測、判斷房地產(chǎn)的（）。A.實際價格B.市場價格C.未來價格D.成本價格【答案】C27、分布于下肢外側(cè)前緣的經(jīng)脈是A.足陽明胃經(jīng)B.足少陽膽經(jīng)C.足太陽膀胱經(jīng)D.足少陰腎經(jīng)【答案】A28、常兼他邪合而傷人的是邪A.熱B.寒C.風(fēng)D.火【答案】C29、最適用的房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率是（）。A.全國房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率B.本地區(qū)房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率C.全國同類房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動D.本地區(qū)同類房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率【答案】D30、在進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正時，應(yīng)注意可比實例的房地產(chǎn)狀況是（）的房地產(chǎn)狀況。A.價值時點B.收集該可比實例時C.進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正時D.成交價格所反映【答案】D31、下列房地產(chǎn)價格影響因素中，不屬于區(qū)位因素中位置因素的是（）。A.朝向B.樓層C.方位D.交通條件【答案】D32、在應(yīng)用路線價法估價中，設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)臨街深度宜為路線價區(qū)段內(nèi)各宗臨街土地的臨街深度的（）。A.簡單算術(shù)平均數(shù)B.加權(quán)算術(shù)平均數(shù)C.眾數(shù)D.中位數(shù)【答案】C33、“至虛有盛候”為A.真實假虛B.真虛假實C.虛實錯雜D.虛實轉(zhuǎn)化【答案】B34、在房地產(chǎn)權(quán)利中，屬于用益物權(quán)的是（）。A.自物權(quán)B.地役權(quán)C.抵押權(quán)D.租賃權(quán)【答案】B35、某期房預(yù)計兩年后竣工交付使用，目前與其類似的房地產(chǎn)現(xiàn)房價格為5000元/m2，出租的年末凈收益為500元/m2。假設(shè)年折現(xiàn)率為8%，風(fēng)險補(bǔ)償估計為現(xiàn)房價格的3%，則該期房目前的價格為（）元/m2。A.3473B.4365C.3958D.4635【答案】C36、某宗房地產(chǎn)，已知建筑物的重置價格為每平方米1000元，成新率為70%，房地產(chǎn)年凈收益為每平方米140元，土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%，則該房地產(chǎn)的價格為（）元/m2。A.1700B.2000C.2100D.2400【答案】C37、年限法是把建筑物的折舊建立在建筑物的預(yù)期經(jīng)濟(jì)壽命、有效年齡或（）之間關(guān)系的基礎(chǔ)上的。A.建筑物的歷史價值B.建筑物的文化價值C.建筑的預(yù)期剩余經(jīng)濟(jì)壽命D.建筑物的功能是否時興【答案】C38、為評估某估價對象2011年10月15日的市場價格，選取的可比實例價格情況是：交易日期為2011年4月15日，按買賣雙方約定，買方付給賣方7000元/m2，交易中涉及的稅費全部由賣方支付。該地區(qū)買方和賣方應(yīng)繳納的稅費分別為正常交易價格的3%和6%，又知最近1年來該地區(qū)該類房地產(chǎn)價格每月環(huán)比增長0.5%，則該可比實例經(jīng)修正、調(diào)整后的價格是（）元/m2。A.7000B.7003C.7436D.7670【答案】B39、下列房地產(chǎn)權(quán)利的種類中，（）屬于擔(dān)保物權(quán)。A.地役權(quán)B.典權(quán)C.抵押權(quán)D.租賃權(quán)【答案】C40、某投資商擬分別在市級、區(qū)級和社區(qū)級商業(yè)街各投資一個能獲得租金收入的商鋪，如果其他條件相同，設(shè)其投資風(fēng)險為V1、V2、V3，則三者關(guān)系是（）。A.V1＝V2＝V3B.V3＜V2＜V1C.V1＜V3＜V2D.V1＜V2＜V3【答案】B41、關(guān)于房地產(chǎn)估價的特點或本質(zhì)的說法，正確的是（）。A.房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價格而不是價值B.房地產(chǎn)估價是模擬市場定價而不是代替市場定價C.房地產(chǎn)估價是一種價格保證而不是僅提供參考意見D.房地產(chǎn)估價有誤差且不能把誤差控制在合理范圍內(nèi)【答案】B42、價值時點實質(zhì)上是由（）決定的。A.估價委托人B.估價方法C.估價目的D.估價對象【答案】C43、某寫字樓的土地成本8000萬元，建設(shè)成本6000萬元，管理費用800萬元，銷售費用600萬元，投資利息720萬元，銷售稅費為售價的6%，銷售利潤率為16%。該寫字樓的價值為（）萬元。A.17087.20B.18699.20C.19666.40D.20666.67【答案】D44、在特定的房地產(chǎn)上，既有物權(quán)又有債權(quán)的，應(yīng)優(yōu)先保護(hù)（）。A.債權(quán)B.物權(quán)C.二者皆可D.二者皆不【答案】B45、從買方的角度來看，成本法的理論依據(jù)是（），即買方愿意支付的最高價格，不能高于他所預(yù)計的重新開發(fā)建造該房地產(chǎn)所需花費的代價，如果高于該代價，他還不如自己開發(fā)建造。A.對照原理B.替代原理C.比較原理D.最高價格原理【答案】B46、下列哪項不屬于緩則治本A.癆病肺腎陰虛之咳嗽，應(yīng)滋養(yǎng)肺腎B.氣虛自汗，應(yīng)補(bǔ)氣C.新感已愈而轉(zhuǎn)治宿疾D.大出血的病人，應(yīng)緊急止血【答案】D47、房地產(chǎn)被人民法院查封，從而其處分受到限制，屬于（）。A.擁有的房地產(chǎn)權(quán)利B.受房地產(chǎn)權(quán)利以外因素限制的情況C.受其他房地產(chǎn)權(quán)利限制的情況D.額外的收益或好處【答案】B48、黑睛由何臟之精氣上注濡養(yǎng)A.心B.肝C.脾D.肺【答案】B49、甲房地產(chǎn)的建筑物建于1993年，乙房地產(chǎn)的建筑物建于1998年，假定該兩宗房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、建筑結(jié)構(gòu)、裝修、面積等各項條件相同，若采用直線法計算2011年該兩建筑物的年功能折舊額并加以比較，則（）。A.甲大于乙B.甲小于乙C.甲等于乙D.難以判斷【答案】C50、某綜合樓的土地取得成本為1000萬元，建設(shè)成本為800萬元，管理費用為60萬元，投資利息為140萬元，銷售稅金及附加和其他銷售稅費分別為售價的5.6%和2%，契稅稅率為4%，直接成本利潤率為25%。該綜合樓的價值為（）萬元。A.2651.52B.2667.75C.2705.63D.2771.49【答案】A51、下列哪項不屬于氣機(jī)失調(diào)A.氣滯B.氣逆C.氣脫D.氣虛【答案】D52、下列關(guān)于比準(zhǔn)價格、積算價格和收益價格關(guān)系的表述中，正確的是()。A.在房地產(chǎn)市場比較成熟且處于正常狀態(tài)時，積算價格低于收益價格B.在房地產(chǎn)市場存在泡沫時，收益價格大大高于積算價格C.在房地產(chǎn)市場不景氣時，積算價格(未扣除經(jīng)濟(jì)折舊)大大高于比準(zhǔn)價格或收益價格D.比準(zhǔn)價格傾向于成交價格，積算價格傾向于最低買價，收益價格傾向于最高賣價【答案】C53、某可比實例賣方應(yīng)繳納的稅費由買方承擔(dān)，若買方付給賣方的金額不變，當(dāng)賣方應(yīng)繳納的稅費增加時，該可比實例的正常負(fù)擔(dān)下的價格會（）。A.上升B.下降C.不變D.無法確定【答案】A54、影響某宗房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素并不包括（）。A.該房地產(chǎn)的通用性B.該類房地產(chǎn)的市場狀況C.該房地產(chǎn)的獨立使用性D.該房地產(chǎn)的所有人【答案】D55、某住宅小區(qū)附近新建了一座釀酒廠，由此引起的該住宅小區(qū)房地產(chǎn)價值貶損屬于（）。A.物質(zhì)折舊B.功能折舊C.經(jīng)濟(jì)折舊D.會計折舊【答案】C56、下列情況中會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上升的是（）。A.上調(diào)貸款利率B.收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款C.開征房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收D.增加土地供應(yīng)【答案】B57、實際估價中采用凈收益每年不變的公式下，求取凈收益最合理的方法是（）。A.過去數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法B.過去數(shù)據(jù)加權(quán)算術(shù)平均法C.未來數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法D.未來數(shù)據(jù)資本化公式法【答案】D58、從綜合效應(yīng)看，房地產(chǎn)價格與利率因素呈（）。A.正相關(guān)B.負(fù)相關(guān)C.不相關(guān)D.行政因素影響【答案】B59、采用年限法求取建筑物折舊時，建筑物有關(guān)適用合理的是（）。A.已使用年限、耐用年齡、殘值率B.有效年齡、預(yù)期經(jīng)濟(jì)壽命、殘值率C.已使用年限、預(yù)期經(jīng)濟(jì)壽命、殘值率D.有效年齡、耐用年齡、殘值率【答案】B60、某寫字樓的剩余收益年限為38年，預(yù)計5年后售出時價格將上漲20%，銷售稅費率為6%，已知持有期內(nèi)年有效毛收入為400萬元，運營費用率為30%，報酬率中無風(fēng)險報酬率為6%，風(fēng)險報酬率為無風(fēng)險報酬率的25%，則該寫字樓目前的收益價格為（）萬元。A.5286.72B.7552.45C.9939.23D.14198.90【答案】A61、預(yù)計某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為28萬元，預(yù)計此后每年的凈收益會在上年的基礎(chǔ)上增加1萬元，收益期限為無限年，該類房地產(chǎn)的報酬率為9%，則該房地產(chǎn)的收益價格為()萬元。A.311B.435C.322D.200【答案】B62、越接近（）的發(fā)展速度對估價更為重要。A.客觀情況B.市場供求C.價值時點D.現(xiàn)在【答案】C63、某商品房在建工程已完成工程的正常建設(shè)期為1年，實際建設(shè)期為1.5年，現(xiàn)該在建工程被人民法院強(qiáng)制拍賣，辦理有關(guān)變更等交接手續(xù)的正常期限為0.5年，通過市場調(diào)查得知類似規(guī)模商品房開發(fā)項目的正常建設(shè)期為3年。在強(qiáng)制拍賣下評估該在建工程的市場價值時，后續(xù)建設(shè)期應(yīng)為（）年。A.1.0B.1.5C.2.0D.2.5【答案】D64、下列哪項是影響血運行的因素A.氣的推動、固攝、溫煦、涼潤作用B.血液的質(zhì)量C.病邪的影響D.以上均是【答案】D65、下列關(guān)于“整體觀念”的內(nèi)容敘述不正確的是A.人自身是一個統(tǒng)一的整體B.人與自然環(huán)境是一個統(tǒng)一整體C.自然環(huán)境是一個有機(jī)整體D.人與社會環(huán)境是一個統(tǒng)一整體【答案】C66、下列哪項不是血瘀的形成因素A.陰虛B.血熱C.瘀血D.痰濁【答案】A67、“……肝氣衰，筋不能動，天癸竭，精少，腎臟衰，形體皆極……”是指A.四八B.五八C.六八D.七八【答案】D68、寒病即見寒象所采用的治法是A.熱因熱用B.寒因寒用C.寒者熱之D.熱者寒之【答案】C69、路線價法的臨街深度價格修正率沒有（）。A.復(fù)合深度價格修正率B.單獨深度價格修正率C.平均深度價格修正率D.累計深度價格修正率【答案】A70、關(guān)于估價資料歸檔的說法，錯誤的是（）。A.估價師和相關(guān)工作人員不得將估價資料據(jù)為己有或者拒不歸檔B.估價項目來源和接洽情況記錄、估價報告、估價委托合同、實地查勘記錄、估價報告內(nèi)部審核記錄等應(yīng)歸檔C.估價檔案自估價報告出具之日起計算滿10年的，即可銷毀D.估價機(jī)構(gòu)終止的，其估價報告及相關(guān)資料應(yīng)移交當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)（房地產(chǎn)）行政主管部門或者其指定的機(jī)構(gòu)【答案】C71、產(chǎn)出量的增加比例小于投入量的增加比例，這種情況被稱為（）。A.規(guī)模收益不變B.規(guī)模收益遞減C.規(guī)模收益遞增D.邊際收益遞減【答案】B72、有一房地產(chǎn)，未來第一年凈收益為20萬元，預(yù)計此后各年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上增加2萬元，收益期為無限年，該類房地產(chǎn)資本化率為10%，則該房地產(chǎn)的收益價格為（）萬元。A.400B.450C.500D.540【答案】A73、住宅平面設(shè)計中的功能分區(qū)對房地產(chǎn)價值的影響屬于房地產(chǎn)價格影響因素中的（）。A.區(qū)位因素B.社會因素C.實物因素D.權(quán)益因素【答案】C74、某在建工程規(guī)劃建筑面積為12400m2，土地使用期限為40年，從開工之日起計算。項目建設(shè)期為2年，建成后半年可全部出租，按可出租面積計算的月租金為60元/m2，可出租面積為建筑面積的65%，正常出租率為90%，運營費用為有效毛收入的25%。目前項目已建設(shè)1年，約完成了總投資的60%。假設(shè)報酬率為8%，折現(xiàn)率為14%，則該在建工程續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值現(xiàn)值為（）萬元。A.2281.83B.2474.60C.3798.30D.4119.18【答案】C75、有一宗房地產(chǎn)交易實例，其成交總價為40萬元，其中首付10%，余款在半年和一年后分兩次平均支付，假設(shè)月利率為0.5%，則在成交日期一次付清的價格為（）萬元。A.37.91B.38.25C.38.42D.50.00【答案】C76、某房地產(chǎn)的重建價格為2000萬元，已知在建造期間中央空調(diào)系統(tǒng)因功率大較正常情況多投入150萬元，投入使用后每年多耗電費0.8萬元。假定該空調(diào)系統(tǒng)使用壽命為15年，估價對象房地產(chǎn)的報酬率為12%，則該房地產(chǎn)扣除該項功能折舊后的價值為（）萬元。A.1838.00B.1844.55C.1845.87D.1850.00【答案】B77、一般來講，隨著家庭人口規(guī)模小型化，住宅價格總的趨勢是（）。A.上升B.下降C.保持相對穩(wěn)定D.先上升后下降【答案】A78、下列房地產(chǎn)估價活動中，價值時點為過去，估價對象為過去狀況的估價是（）。A.因抵押貸款需要，對擬抵押房地產(chǎn)價值進(jìn)行評估B.因保險賠償需要，對房地產(chǎn)因火災(zāi)造成的價值損失進(jìn)行評估C.因定罪量刑需要，對受賄案中受賄時的房地產(chǎn)價值進(jìn)行評估D.因司法拍賣需要，對擬拍賣房地產(chǎn)價值進(jìn)行評估【答案】C79、某建筑物的建筑面積為200m2，有效經(jīng)過年數(shù)為12年，重置價格為800元／m2，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為40年，殘值率為2％，則運用直線法計算該建筑物的現(xiàn)值為（）萬元。A.10.2萬元B.11.0萬元C.11.3萬元D.11.5萬元【答案】C80、某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方合同約定成交價格為2385元/m2，買賣中涉及的稅費均由買方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費為正常成交價格的6.8%，應(yīng)由買方繳納的稅費為正常成交價格的3.9%。若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的稅費改由賣方負(fù)擔(dān)，并在原價格基礎(chǔ)上相應(yīng)調(diào)整買方付給賣方的價格，則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方的價格約為（）元/m2。A.2139B.2146C.2651D.2659【答案】D81、路線價法主要適用于()。A.城市街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價B.舊建筑物的估價C.新建筑物的估價D.拆遷房屋的估價【答案】A82、()，建設(shè)部制定了《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》，使得拆遷估價問題有了參考依據(jù)。A.2003年1月1日B.2004年1月1日C.2004年12月1日D.2003年12月1日【答案】D83、征收耕地的安置補(bǔ)助費，按照（）計算。A.農(nóng)業(yè)人口B.需要安置的農(nóng)業(yè)人口C.原占用耕地的人口D.原耕地供養(yǎng)的人口【答案】B84、《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》（2006年5月24日國辦發(fā)[2006]37號）規(guī)定，對空置（）以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。A.1年B.2年C.3年D.5年【答案】C85、采用成本法估價時，關(guān)于投資利息的表述中，正確的是（）。A.投資利息指的是借款部分的利息支出和相關(guān)手續(xù)費B.從估價的角度看，自有資金應(yīng)獲得的利息可以算作開發(fā)利潤C(jī).投資利息的應(yīng)計息項目包括土地成本.建設(shè)成本.管理費用.銷售費用和銷售稅費D.投資利息計算時一般采用價值時點的房地產(chǎn)開發(fā)貸款的平均利率【答案】D86、對運用各種估價方法測算估價對象價值的要求不包括（）。A.估價方法選用恰當(dāng)B.估價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和技術(shù)參數(shù)選取準(zhǔn)確，依據(jù)或理由充分C.計算公式和計算過程正確無誤D.各種估價方法的測算結(jié)果一致【答案】D87、在成本法、假設(shè)開發(fā)法中不計息的項目有()。A.銷售費用B.銷售稅費C.開發(fā)利潤和銷售稅費D.銷售費用和銷售稅費【答案】C88、比較法估價中，可比實例成交日期之后發(fā)生的下列事件中，不需要進(jìn)行市場狀況調(diào)整的是（）。A.所在區(qū)域的消費者觀念發(fā)生了變化B.國家調(diào)整了房地產(chǎn)的稅費政策C.國際與國內(nèi)均出現(xiàn)了通貨膨脹D.對可比實例進(jìn)行了裝修改造【答案】D89、下列敘述反映“陽陽偏盛”的是A.“重寒則熱，重?zé)釀t寒”B.“陽虛則外寒，陰虛則內(nèi)熱”C.“陰勝則陽病，陽勝則陰病”D.“陰陽離決，精氣乃絕”【答案】C90、房地產(chǎn)估價職業(yè)道德是指房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)在從事房地產(chǎn)估價這種職業(yè)時，應(yīng)遵循的（）規(guī)范。A.法律B.道德和行業(yè)行為C.行業(yè)D.房地產(chǎn)業(yè)行為【答案】B91、“……筋骨隆盛，肌肉滿壯……”是指A.男子，四八B.男子，五八C.女子，三七D.女子，四七【答案】A92、如果一組數(shù)字中含有異常的或極端的數(shù)值，采用平均數(shù)就有可能得到非典型的甚至是誤導(dǎo)的結(jié)果，這時采用（）較合適。A.平均數(shù)B.中位數(shù)C.眾數(shù)D.最高或最低值法【答案】B93、一廠房建成后8年被改造為超級市場，并補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為40年，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為50年，則計算該建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為（）年。A.40B.42C.48D.50【答案】C94、某房地產(chǎn)在2014年3月的價格為7200元/m2，已知類似房地產(chǎn)在2014年3月至9月的價格指數(shù)分別為：99.40，94.80，96.60，105.10，109.30，112.70，118.30（均以上個月為基數(shù)）。該房地產(chǎn)2014年9月的價格為（）元/m2。A.8485B.8536C.10038D.10098【答案】D95、賣方5年前以貸款方式購買了一套建筑面積為85m2的住宅，貸款總額為45萬元，期限為15年，年利率固定不變?yōu)?%。采用等額還本利息照付方式按月還款，現(xiàn)買賣合同約定買方付給賣方50萬元，并承擔(dān)賣方應(yīng)繳納的交易稅費及尚未償還的購房貸款。若賣方、買方應(yīng)繳納的交易稅費分別為正常成交價格的6%和4%，則該住宅的正常成交價格為（）元/m2。A.9787B.10013C.10282D.10539【答案】A96、痙厥、抽搐、皮膚干燥、肌膚甲錯，并有皮膚瘙癢或落屑等癥狀體現(xiàn)的病機(jī)是A.血燥生風(fēng)B.血虛生風(fēng)C.陰虛風(fēng)動D.熱極生風(fēng)【答案】A97、直線法求取建筑物折舊時，從粗到細(xì)來進(jìn)行劃分的是（）。A.綜合折舊法→分類折舊加總法→個別折舊加總法B.分類折舊加總法→個別折舊加總法→綜合折舊法C.個別折舊加總法→分類折舊加總法→綜合折舊法D.綜合折舊法→個別折舊加總法→分類折舊加總法【答案】A98、某工廠經(jīng)所在街道負(fù)責(zé)人同意，將一幢權(quán)屬登記為工業(yè)用途的沿街廠房改造為若干個小商鋪出租，某估價機(jī)構(gòu)接受委托以實際用途為估價前提對該房地產(chǎn)的抵押價值進(jìn)行評估。這種做法忽略了最高最佳利用應(yīng)滿足條件中的（）。A.技術(shù)上可能B.財務(wù)上可行C.價值最大化D.法律上允許【答案】D99、如果是為了房屋征收目的而估價，則不考慮房屋租賃因素的影響，應(yīng)（）。A.視為無租約限制的房地產(chǎn)來估價B.視為有租約限制的房地產(chǎn)來估價C.考慮房屋租賃者的意見D.視其租約租金與市場租金的差異大小而定【答案】A100、如果房地產(chǎn)擁有者惜售，則成交價格通常會（）正常市場價格。A.低于B.等于C.高于D.無法確定【答案】C101、胃熱的形成原因為A.邪熱犯胃B.嗜食辛辣C.肝膽之火，橫逆犯胃D.以上均是【答案】D102、某綜合樓的土地取得成本為1000萬元，建設(shè)成本為800萬元，管理費用為60萬元，投資利息為140萬元，營業(yè)稅及附加和其他銷售稅費分別為售價的5.6%和2%，契稅稅率為4%，直接成本利潤率為25%。該綜合樓的價值為（）萬元。A.2651.52B.2667.75C.2705.63D.2771.49【答案】A103、現(xiàn)有某待開發(fā)項目建筑面積為3850m2，從當(dāng)前開始開發(fā)期為2年。根據(jù)市場調(diào)查分析，該項目建成時可出售50%，半年后和一年后分別售出其余的30%和20%，出售的平均單價為2850元/m2。若折現(xiàn)率為15%，則該項目開發(fā)完成后的總價值的當(dāng)前現(xiàn)值為（）萬元。A.766B.791C.913D.1046【答案】B104、能約束骨骼，有利于關(guān)節(jié)的屈伸運動的是A.孫絡(luò)B.別絡(luò)C.經(jīng)別D.經(jīng)筋【答案】D105、在房屋征收中，評估被征收房屋價值的價值時點為（）。A.房屋征收決定公告發(fā)布起一周內(nèi)任一時點B.房屋征收決定公告之日C.房屋征收委托之日D.房屋征收完畢之日【答案】B106、（）是指因承租人拖欠租金等造成的收入損失。A.收租損失B.運營費用C.折舊D.財務(wù)損耗【答案】A107、在人流量很小的地方建造商場，無論誰來建造該商場，都需要花費很多成本，但該商場卻不會有那么高的價值，這說明了（）。A.應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合市場供求分析進(jìn)行調(diào)整B.應(yīng)結(jié)合估價委托人的要求，對成本法估價進(jìn)行調(diào)整C.應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合選址.規(guī)劃設(shè)計等分析進(jìn)行調(diào)整D.應(yīng)在實際成本的基礎(chǔ)上結(jié)合選址.規(guī)劃設(shè)計等分析進(jìn)行調(diào)整【答案】C108、認(rèn)為裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用最為有利時，應(yīng)以裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用為前提進(jìn)行估價。對現(xiàn)有建筑物應(yīng)進(jìn)行裝修改造的條件是：預(yù)計裝修改造后房地產(chǎn)價值的增加額（）裝修改造費用。A.大于B.小于C.等于D.其他【答案】A109、購買一套建筑面積為120m2，單價為18000元/m2的住宅，下列付款方式，名義價格和實際價格相符的是（）。A.于成交日期一年后一次性支付所有款項B.于成交日期一次性付清，給予5%的優(yōu)惠C.于成交日期支付50萬元，余款在第一年年末支付D.首付50%，余款以期限10年、年利率7%、按月等額本息還款的抵押貸款支付【答案】D110、建立價格可比基礎(chǔ)中，統(tǒng)一付款方式是指（）。A.統(tǒng)一以人民幣表示B.統(tǒng)一用建筑面積C.統(tǒng)一采用單價D.統(tǒng)一折算為成交時點一次付清【答案】D111、采用百分率法進(jìn)行交易情況修正時，應(yīng)以可比實例（）為基準(zhǔn)確定交易情況修正系數(shù)。A.成交價格B.賬面價格C.正常價格D.期望價格【答案】C112、下列關(guān)于估價上的建筑物折舊的說法中，錯誤的是（）。A.估價上的折舊與會計上的折舊有本質(zhì)區(qū)別B.建筑物的折舊就是建筑物的原始建造價格與賬面價值的差額C.建筑物的折舊就是各種原因所造成的價值損失D.建筑物的折舊就是建筑物在估價時點時的重新購建成本與市場價值之間的差額【答案】B113、如果一個人用不著做更大的努力就可以完成比別人多的工作，他的收入也會超過其他人，這種超額的收入也被視為（）。A.剩余物現(xiàn)象B.地租現(xiàn)象C.高工資現(xiàn)象D.純粹的剩余物現(xiàn)象【答案】B114、脾氣不濡，胃氣乃厚可因A.多食苦B.多食辛C.多食甘【答案】B115、“三通一平”一般是指某區(qū)域具備了（）等設(shè)施以及場地平整。A.水通、氣通、電通B.路通、水通、電通C.路通、水通、氣通D.路通、電通、氣通【答案】B116、某房地產(chǎn)每年凈收益為20萬元，加裝空調(diào)系統(tǒng)后不考慮空調(diào)系統(tǒng)重置提撥款下的每年凈收益為25萬元，空調(diào)系統(tǒng)需在10年后以15萬元更換，更換空調(diào)系統(tǒng)后立即轉(zhuǎn)售的價格為260萬元，償債基金儲蓄的年利率為4%，貸款年利率為7%，報酬率為10%，在考慮重置提撥款下，該房地產(chǎn)價值為（）萬元。A.223.13B.246.18C.247.18D.253.86【答案】B117、下列房地產(chǎn)價格影響因素中，不屬于區(qū)位因素中位置因素的是（）。A.朝向B.樓層C.方位D.交通條件【答案】D118、按照房地產(chǎn)的不同用途分類，賓館屬于（）。A.商業(yè)房地產(chǎn)B.娛樂房地產(chǎn)C.旅館房地產(chǎn)D.綜合房地產(chǎn)【答案】C119、強(qiáng)調(diào)理性認(rèn)識依賴于感性認(rèn)識，這是A.認(rèn)識論的辯證法B.認(rèn)識論的唯物論C.認(rèn)識論的唯理論D.認(rèn)識論的經(jīng)驗論【答案】B120、下列估價基本事項中，首先應(yīng)予以明確的是（）。A.估價目的B.估價時點C.估價對象D.價值類型【答案】A121、拍賣保留價由人民法院參照（）確定。A.應(yīng)價B.評估價C.成交價D.起拍價【答案】B122、某可比實例的成交價格為3000元/m2，建筑面積為100m2，首付12萬元，余款半年后支付8萬元，一年后支付10萬元。已知年利率為8%，則該可比實例的實際價格為（）元/m2。A.3000B.2895.73C.2985.71D.2960.80【答案】B123、根據(jù)房地產(chǎn)市場租金與租約租金差額的現(xiàn)值之和求出的價值是（）。A.有租約限制下的價值B.共有房地產(chǎn)的價值C.無租約限制下的價值D.承租人權(quán)益的價值【答案】D124、某宗面積為3000m2的工業(yè)用地，容積率為0.8，樓面地價為700元/m2?，F(xiàn)按規(guī)劃擬改為商業(yè)用地，容積率為5.0，樓面地價為960元/m2。理論上應(yīng)補(bǔ)地價（）萬元。A.78B.882C.1210D.1272【答案】D125、采用收益法測算房地產(chǎn)價格時，公式V＝A/Y＋b/Y2表示（）。A.房地產(chǎn)凈收益按一固定數(shù)額逐年遞增B.房地產(chǎn)凈收益按一固定數(shù)額逐年遞減C.房地產(chǎn)凈收益按一固定比率逐年遞增D.房地產(chǎn)凈收益按一固定比率逐年遞減【答案】A126、某宗房地產(chǎn)交易的買賣雙方約定，買方付給賣方2659元/m2，買賣中涉及的稅費均由賣方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中賣方應(yīng)繳納的稅費為正常負(fù)擔(dān)下的價格的6.8%，買方應(yīng)繳納的稅費為正常負(fù)擔(dān)下的價格的3.9%。若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的稅費全由買方負(fù)擔(dān)，并在原價基礎(chǔ)上相應(yīng)調(diào)整買方付給賣方的價格，則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方的價格為（）元/m2。A.2385B.2393C.2955D.2964【答案】A127、經(jīng)濟(jì)全球化的實質(zhì)決定了它的發(fā)展必然A.有利于所有國家B.有利于發(fā)達(dá)資本主義國家C.有利于發(fā)展中國家D.有利于社會主義國家【答案】B128、壯水之主，以制陽光的治法是A.瀉其陽盛，治熱以寒B.滋陰以制陽C.損其陰盛，治寒以熱D.扶陽以制陰【答案】B129、房地產(chǎn)是指土地以及建筑物等土地定著物，是（）的結(jié)合體。A.實體、權(quán)益、區(qū)位B.實物、權(quán)益、區(qū)位C.實物、權(quán)利、位置D.實物、權(quán)益、位置【答案】B130、簽訂了書面估價委托合同之后，應(yīng)當(dāng)至少明確（）能夠勝任該項目估價工作的注冊房地產(chǎn)估價師擔(dān)任項目負(fù)責(zé)人。A.一名B.兩名C.兩名以上D.無明確規(guī)定【答案】A131、商品住宅可同時采用市場法、收益法和（）估計，以相互驗證，但不相互替代。A.成本法B.假設(shè)開發(fā)法C.長期趨勢法D.路線價法【答案】A132、評估一宗房地產(chǎn)開發(fā)用地2006年1月1日的價值，預(yù)測該宗土地2009年1月1日開發(fā)完成后的房價中屬于地價的部分為2000萬元，折現(xiàn)率為10%，則該土地的價值為（）萬元。A.1562.89B.1652.89C.1502.63D.1520.63【答案】C133、明確估價基本事項是實施估價的重要前提，實際估價中不能明確估價事項的責(zé)任主要應(yīng)歸屬于（）。A.估價委托人B.估價利害關(guān)系人C.承擔(dān)估價項目的估價師D.估價對象的權(quán)利人【答案】C134、下列經(jīng)濟(jì)活動中，不需要進(jìn)行房地產(chǎn)估價的是（）。A.了解某宗房地產(chǎn)的出租人權(quán)益價值B.了解某企業(yè)包括房地產(chǎn)及特許經(jīng)營權(quán)等在內(nèi)的企業(yè)價值C.了解某地區(qū)地震后房地產(chǎn)價值的變化D.了解某宗房地產(chǎn)的應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅額【答案】D135、直接成本利潤率＝（）/（土地成本＋建設(shè)成本）。A.銷售收入B.投資收益C.土地利潤D.開發(fā)利潤【答案】D136、由房地產(chǎn)凈收益求取房地產(chǎn)價值的公式屬于凈收益與（）相匹配的內(nèi)容。A.資本化率B.實際報酬率C.名義報酬率D.自有資金報酬率【答案】A137、設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)時，無論是實際存在的還是虛擬的，都要對其（）作出明確界定。A.實物狀況B.基本狀況C.權(quán)屬狀況D.區(qū)位狀況【答案】B138、出租或營業(yè)型房地產(chǎn)最適宜采用的估價方法是（）。A.成本法B.長期趨勢法C.收益法D.假設(shè)開發(fā)法【答案】C139、某宗房地產(chǎn)交易的成交價格為30萬元人民幣，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。該房地產(chǎn)公攤面積為建筑面積的10%，套內(nèi)建筑面積為100m2。假定折現(xiàn)率為6%，則該房地產(chǎn)按照建筑面積計算的實際單價為（）元/m2。A.2593B.2619C.2727D.2862【答案】A140、在評估市場價值時，要求對未來凈收益的估計是（）的。A.主觀B.客觀C.悲觀D.樂觀【答案】B141、為評估某宗房地產(chǎn)2013年10月的價格，選取的可比實例成交價格為3000元/m2，成交日期為2013年4月末，該類房地產(chǎn)自2013年1月至2013年6月末每月價格遞增1%，2013年6月末至2013年10月末平均每月比上月價格下降10元/m2。則該可比實例在2013年10月末的價格為（）元/m2。A.3018B.3020C.3144D.3050【答案】B142、下列購買某宗房地產(chǎn)付款方式中，對買方而言最經(jīng)濟(jì)的是（假定年折現(xiàn)率是6%）（）。A.現(xiàn)在按9.5折一次性支付B.一年后一次性支付C.現(xiàn)在首付30%，余款在未來3年內(nèi)分年等額支付D.現(xiàn)在首付50%，余款在未來10年內(nèi)分年等額支付【答案】D143、在依法判定的估價對象使用權(quán)利方面，應(yīng)以（）為依據(jù)。A.相關(guān)合同B.法律、法規(guī)、政策C.土地用途管制D.國家的價格政策【答案】C144、下面不滿足不同估價方法之間的關(guān)系的是（）。A.相互彌補(bǔ)B.相互引用C.相互替代D.同時采用，以相互驗證【答案】C145、估價上的折舊注重的是（）。A.原始取得價值的減價調(diào)整B.原始取得價值的攤銷與回收C.重置價值的攤銷與回收D.價值的減價調(diào)整【答案】D146、估價報告應(yīng)用有效期的長短，應(yīng)當(dāng)根據(jù)估價目的和預(yù)計估價對象的市場價格變化程度來確定，原則上不超過（）。A.半年B.一年C.兩年D.三年【答案】B147、面色白，脘腹冷痛，喜靜、下利清谷、脈微細(xì)的病機(jī)是A.陰偏勝B.亡陽C.陽偏衰D.陰陽互損【答案】C148、一般來說，（）圍繞著市場價格而上下波動，市場價格又圍繞著理論價格而上下波動。A.成交價格B.市場價格C.投資價格D.理論價格【答案】A149、()是隨著時間的推移而減少的；A.原始價值B.賬面價值C.市場價值D.投資價值【答案】B150、房地產(chǎn)供給有限特性的本質(zhì)是（）。A.土地的總量有限B.房地產(chǎn)的不可移動性C.房地產(chǎn)的獨一無二性D.房地產(chǎn)的價值量大【答案】B151、城市房屋拆遷估價應(yīng)當(dāng)采用（）。A.客觀合理價值標(biāo)準(zhǔn)B.非公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)C.公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)D.政府規(guī)定的價值標(biāo)準(zhǔn)【答案】C152、哪個臟腑的功能影響舌的功能A.腎B.心C.肝D.脾【答案】B153、某成片荒地面積1km2，進(jìn)行“七通一平”的開發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓，開發(fā)成本及管理費用、銷售費用等為3億元，年貸款利率為7.2%，開發(fā)經(jīng)營期為1年。上述費用均勻投入，可轉(zhuǎn)讓土地面積比率為65%，該地塊可轉(zhuǎn)讓土地的應(yīng)計成本是（）元/m2。A.310.61B.321.60C.477.87D.494.77【答案】C154、估價中的不同意見和估價報告定稿之前的重大調(diào)整或修改意見（）。A.應(yīng)作為估價資料歸檔B.不應(yīng)作為估價資料歸檔C.由估價機(jī)構(gòu)決定是否歸檔D.依委托人的意見決定是否歸檔【答案】A155、從某種意義上講，如果想知道某項政策的措施或事件如何影響房地產(chǎn)價格，應(yīng)當(dāng)首先分析將如何影響房地產(chǎn)的（）。A.長期趨勢B.后期利潤C(jī).權(quán)益D.供給和需求【答案】D156、五志過極均可傷A.心B.肝C.肺D.腎【答案】A157、在統(tǒng)一采用單價方面，土地除了單價之外還可為（）。A.樓層單價B.有效地價C.樓面地價D.總價【答案】C158、某套住宅的套內(nèi)建筑面積為145m2，使用面積為132m2，應(yīng)分?jǐn)偟墓灿泄媒ㄖ娣e為23m2，按套內(nèi)建筑面積計算的價格為7500元/m2，則該套住宅按建筑面積計算的價格為（）元/m2。A.5893B.6387C.6473D.7016【答案】C159、房地產(chǎn)估價之所以要遵守價值時點原則，是因為（）。A.影響房地產(chǎn)價格的因素是不斷變化的B.房地產(chǎn)自身狀況會發(fā)生變化C.必須確定一個價值所對應(yīng)的時間D.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動通常有確定的發(fā)生時間【答案】A160、現(xiàn)實中土地的使用、支配權(quán)要受到多方面的制約，其中政府的城市規(guī)劃屬于（）方面的制約。A.建筑技術(shù)B.土地權(quán)利設(shè)置C.相鄰關(guān)系D.土地使用管制【答案】D161、某地區(qū)各項基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)的正常費用分?jǐn)偟矫科椒矫淄恋厣希謩e為道路20元，燃?xì)?8元，供水14元，排水16元，熱力12元，供電25元，通信8元，場地平整15元，則該地區(qū)“五通一平”的正常費用為（）元/m2。A.98B.102C.108D.116【答案】A162、某市A房地產(chǎn)開發(fā)公司征收B村的100畝農(nóng)田，該項目涉及B村農(nóng)業(yè)人口50戶，180人，據(jù)查征收前，B村人均耕地面積為1畝。另外，已知B村耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值約為1000元／畝。按照規(guī)定，A房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)向B村支付的土地補(bǔ)償費金額最低為（）萬元，最高為（）萬元。A.30，60B.30，80C.60，100D.80，100【答案】C163、下列會導(dǎo)致房地產(chǎn)的價格偏高的情況是()。A.政府協(xié)議出讓土地B.購買相鄰房地產(chǎn)C.賣方不了解行情D.設(shè)立抵押的房地產(chǎn)【答案】B164、土地價值不包含地上()的價值。A.裝修工程B.物業(yè)C.建筑物D.物產(chǎn)【答案】C165、房地產(chǎn)估價職業(yè)道德是指房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)在從事房地產(chǎn)估價這種職業(yè)時，應(yīng)遵循的（）規(guī)范。A.法律B.道德和行業(yè)行為C.行業(yè)D.房地產(chǎn)業(yè)行為【答案】B166、臨街同一道路的其他土地的價格，是以路線價為基礎(chǔ)，考慮其臨街深度、土地形狀、臨街狀況、臨街寬度等，進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚蟮?，這些修正實際上為（）。A.交易情況修正B.交易日期調(diào)整C.房地產(chǎn)狀況調(diào)整D.區(qū)域因素調(diào)整【答案】C167、某可比實例成交價格為100萬美元，成交時人民幣兌美元的匯率為6.5∶1，至價值時點按人民幣計的類似房地產(chǎn)價格上漲5%，人民幣兌美元的匯率為6.3∶1，對該可比實例進(jìn)行市場狀況調(diào)整后的價格為人民幣（）萬元。A.630.0B.650.0C.661.5D.682.5【答案】D168、某地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費為正常成交價的7%，應(yīng)由買方繳納的稅費為正常負(fù)擔(dān)下的價格的5%。在某宗房地產(chǎn)交易中，買賣雙方約定買方付給賣方2500元/m2，買賣中涉及的稅費均由賣方負(fù)擔(dān)。但之后雙方又重新約定買賣中涉及的全部稅費改由買方支付，并在原價格基礎(chǔ)上相應(yīng)調(diào)整買方付給賣方的價格，則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方（）元/m2。A.2020.80B.2214.28C.2336.45D.2447.37【答案】B169、路線價法與一般的比較法主要的不同點不包括（）。A.利用路線價法求取街道兩側(cè)的土地價值時不進(jìn)行“房地產(chǎn)狀況調(diào)整”和“市場狀況調(diào)整”，僅進(jìn)行“交易情況修正”B.利用路線價法求取街道兩側(cè)的土地價值時不進(jìn)行“交易情況修正”和“市場狀況調(diào)整”，僅進(jìn)行“房地產(chǎn)狀況調(diào)整”C.先對多個“可比實例價格”進(jìn)行綜合，然后再進(jìn)行“房地產(chǎn)狀況調(diào)整”，而不是先分別對每個“可比實例價格”進(jìn)行修正和調(diào)整，然后再進(jìn)行綜合D.利用相同的“可比實例價格”即路線價，同時評估出許多“估價對象”即街道兩側(cè)的所有土地的價值，而不是僅評估出一個估價對象的價值【答案】A170、某辦公樓的建筑面積為20000m2，土地面積為10000m2，土地已取得9年，取得土地2年后建成。目前該辦公樓的市場價格為5200元/m2，土地重新購置價格為4800元/m2，建筑物重置價格為3200元/m2，建筑物自然壽命為50年，殘值率為2%，建筑物折舊總額為（）萬元。A.800B.878C.896D.1129【答案】A171、在國有土地上房屋征收評估中，對已出租的房地產(chǎn)不考慮租賃因素的影響。這一估價假設(shè)屬于（）。A.未定事項假設(shè)B.背離事實假設(shè)C.不相一致假設(shè)D.依據(jù)不足假設(shè)【答案】B172、下列不屬于對房地產(chǎn)估價的需要的是（）。A.辦理出國移民提供財產(chǎn)證明需要的估價B.在房地產(chǎn)征收、拍賣時不需要進(jìn)行估價C.對各種涉及房地產(chǎn)的違法、違紀(jì)行為，在衡量情節(jié)輕重時，通常不僅考慮涉案房地產(chǎn)的實物量D.國有建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿需要的估價【答案】B173、某幢沒有電梯的舊寫字樓的建筑面積為2500m2，凈租金為730元/m2·年，空置率為15%。周邊有電梯的同類寫字樓的凈租金為803元/m2·年，空置率為10%。現(xiàn)單獨增加電梯的必要費用為380萬元，而重置該寫字樓時隨同增加電梯的必要費用為200萬元，若該寫字樓剩余經(jīng)濟(jì)壽命為30年，報酬率為7.5%，則該寫字樓因沒有電梯造成的功能折舊額為（）萬元。A.78B.102C.180D.302【答案】B174、房地產(chǎn)狀況修正中的間接比較修正評分辦法，是以（）狀況為參照系進(jìn)行的。A.可比實例房地產(chǎn)B.估價對象房地產(chǎn)C.標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)D.類似房地產(chǎn)【答案】C175、路線價法主要適用于（）的估價。A.城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地B.城鎮(zhèn)街道兩側(cè)居住用地C.鄉(xiāng)村街道兩側(cè)商業(yè)用地D.城鎮(zhèn)街道兩側(cè)各類用地【答案】A176、對于經(jīng)濟(jì)可行性檢驗時，只有預(yù)測未來的收入現(xiàn)值（）支出現(xiàn)值的使用方式才具有經(jīng)濟(jì)可行性，否則應(yīng)被淘汰。A.小于等于B.大于等于C.等于D.無法確定【答案】B177、在測算開發(fā)利潤時要注意（）與利潤率的匹配。A.開發(fā)成本B.計算基數(shù)C.利潤D.投資【答案】B178、下列引起某商業(yè)房地產(chǎn)價格上漲的因素中，不屬于該商業(yè)房地產(chǎn)價格自然增值的是（）。A.該商業(yè)房地產(chǎn)所在地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口增加B.該商業(yè)房地產(chǎn)附近修建地鐵、交通條件改善C.該商業(yè)房地產(chǎn)所在區(qū)域規(guī)劃為城市中央商務(wù)區(qū)D.該商業(yè)房地產(chǎn)擁有者聘用了優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)企業(yè)【答案】D179、具有貯藏精氣的作用A.膽B(tài).小腸C.大腸D.胃【答案】D180、在新開發(fā)區(qū)內(nèi)有一塊土地，總面積是20000m2，可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率是60%，預(yù)計可轉(zhuǎn)讓土地的價格是3000元/m2，則可轉(zhuǎn)讓土地的價格是（）。A.2500萬元B.3500萬元C.3600萬元D.3000萬元【答案】C181、某宗房地產(chǎn)某年1月1日的成交價格為1000美元/m2，同年1月1日至9月1日類似房地產(chǎn)以人民幣為基準(zhǔn)的價格平均每月比上月增加80元/m2，該年9月1日該房地產(chǎn)以美元計算的正常價格為（）美元/m2（假設(shè)該1月1日的匯率為1美元兌換6.7元人民幣，9月1日的匯率為1美元兌換6.4元人民幣）。A.1051B.1096C.1100D.1147【答案】D182、提出“外所因為六淫，內(nèi)所因為七情，不內(nèi)外因為勞倦、飲食勞倦、跌仆金刃，蟲獸所傷”的是A.醫(yī)和B.葛洪C.陳無擇D.張仲景【答案】C183、某類房地產(chǎn)2013年4月的市場價格為6500元/m2，該類房地產(chǎn)2013年3月至10月的環(huán)比價格指數(shù)分別為105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08，該類房地產(chǎn)2013年10月的市場價格為（）元/m2。A.5110.51B.5307.26C.5548.37D.5638.13【答案】A184、下列除哪項外均是氣和津液的關(guān)系A(chǔ).氣能載津B.氣能生津C.津能生氣D.氣能攝津【答案】A185、某市A房地產(chǎn)開發(fā)公司征收B村的100畝農(nóng)田，該項目涉及B村農(nóng)業(yè)人口50戶，180人，據(jù)查征收前，B村人均耕地面積為1畝。另外，已知B村耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值約為1000元／畝。按照規(guī)定，A房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)向B村支付的土地補(bǔ)償費金額最低為（）萬元，最高為（）萬元。A.30，60B.30，80C.60，100D.80，100【答案】C186、尋找最高最佳利用的方法，是先盡可能地設(shè)想出估價對象各種潛在的使用方法，然后按照下列（）方面依次篩選。A.法律上是否允許、技術(shù)上是否可能、財務(wù)上是否可行、價值是否最大化B.技術(shù)上是否可能、財務(wù)上是否可行、價值是否最大化、法律上是否允許C.財務(wù)上是否可行、價值是否最大化、法律上是否允許、技術(shù)上是否可能D.法律上是否允許、財務(wù)上是否可行、價值是否最大化、技術(shù)上是否可能【答案】A187、在運用路線價法過程中，為了簡化以后各宗土地價格的計算，一般以臨街各宗土地的臨街深度的（）作為標(biāo)準(zhǔn)深度。A.中位數(shù)B.眾數(shù)C.平均數(shù)D.分位數(shù)【答案】B188、一份完整的估價報告通常由（）組成。A.封面、目錄、致委托人函、注冊房地產(chǎn)估價師聲明、估價的假設(shè)和限制條件、估價結(jié)果報告、估價技術(shù)報告、附件B.標(biāo)題、估價項目名稱、委托人、估價機(jī)構(gòu)、估價師、估價作業(yè)日期、估價報告編號C.致函對象、致函正文、致函落款、致函日期D.委托人、估價機(jī)構(gòu)、估價對象、估價目的、估價時點、價值定義、估價依據(jù)、估價原則、估價方法、估價結(jié)果、估價人員、估價作業(yè)日期、估價報告的有效期【答案】A189、在實際估價中，下列求取凈收益A的方法，最合理的是（）。A.過去數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法B.未來數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法C.過去數(shù)據(jù)資本化公式法D.未來數(shù)據(jù)資本化公式法【答案】D190、某人現(xiàn)有資金50萬元，欲競買一個建筑面積為120m2、收益期為10年的店鋪用于出租，其期望的自有資金資本化率為10%。店鋪正常月租金為120元/m2，運營費用為租金收入的35%；銀行可提供最高為六成、10年期、年利率8%的抵押貸款。該投資者所能接受的最高競買價格為（）萬元。A.80B.91.82C.125.00D.127.90【答案】B191、某宗房地產(chǎn)交易中，買方付給賣方2500元/m2，交易稅費均由買方負(fù)擔(dān)。已知該地區(qū)的房地產(chǎn)交易，賣方按正常價格的5%繳納有關(guān)稅費；買方按正常價格的3%繳納有關(guān)稅費。則該宗房地產(chǎn)的正常負(fù)擔(dān)下的價格最接近于（）元/m2。A.2427B.2500C.2575D.2632【答案】D192、下列估價中，估價時點應(yīng)為現(xiàn)在、估價對象應(yīng)為未來狀況的是（）。A.因解決估價結(jié)果異議的需要，對原估價結(jié)果進(jìn)行復(fù)核估價B.因保險理賠的需要，對投保房地產(chǎn)的價值損失進(jìn)行評估C.因抵押貸款的需要，對作為抵押物的在建工程進(jìn)行估價D.因房屋征收補(bǔ)償?shù)男枰瑢τ糜诋a(chǎn)權(quán)調(diào)換的期房進(jìn)行估價【答案】D193、設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的（）的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。A.稅金B(yǎng).拍賣費用C.土地使用權(quán)出讓金D.土地使用成本【答案】C194、某辦公樓的建筑面積為20000m2，土地面積為10000m2，土地已取得9年，取得土地2年后建成。目前該辦公樓的市場價格為5200元/m2，土地重新購置價格為4800元/m2，建筑物重置價格為3200元/m2，建筑物自然壽命為50年，殘值率為2%，建筑物折舊總額為（）萬元。A.800B.878C.896D.1129【答案】A195、神不守舍，精神不集中，甚則失神狂亂，屬于A.喜則氣緩B.驚則氣亂C.悲則氣消D.恐則氣下【答案】A196、可比實例的成交價格比正常價格低6%，則交易情況修正系數(shù)為（）。A.0.060B.0.940C.1.060D.1.064【答案】D197、在一塊土地上投資建造寫字樓，當(dāng)樓高為5層時，預(yù)期投資利潤率為4.36%；在5～20層時，每增高一層，投資利潤率上升0.18%；而在20～30層時，每增高一層，投資利潤率下降0.14%。那么，（）層應(yīng)該是這座大樓的經(jīng)濟(jì)高度。A.5B.20C.30D.31【答案】B198、某房地產(chǎn)價格分兩期支付，首期付款50萬元，余款80萬元在第8個月末一次付清，當(dāng)時月利率為1%。該房地產(chǎn)的實際價格為（）萬元。A.87B.124C.130D.134【答案】B199、運用長期趨勢法測算房地產(chǎn)未來價格，當(dāng)房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升或者下降，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，則宜選用()進(jìn)行測算。A.平均增減量法B.平均發(fā)展速度法C.移動平均法D.指數(shù)修勻法【答案】B200、在抵押、抵債、房屋拆遷補(bǔ)償?shù)饶康牡墓纼r中，一般應(yīng)選取（）的買賣實例。A.協(xié)議方式B.招標(biāo)方式C.拍賣方式D.政府定價【答案】A多選題（共100題）1、下列房地產(chǎn)價格影響因素中，屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的有（）。A.稅收政策B.城市規(guī)劃調(diào)整C.環(huán)境狀況D.城市基礎(chǔ)設(shè)施狀況E.匯率【答案】CD2、下列估價假設(shè)中，屬于背離事實假設(shè)的有（）。A.房屋已被查封，司法拍賣估價中假設(shè)其未被查封B.未進(jìn)入被征收房屋內(nèi)實地勘察，估價中對其內(nèi)部狀況進(jìn)行的合理設(shè)定C.受專業(yè)能力限制，未對估價對象建筑安全進(jìn)行專業(yè)鑒定，假設(shè)其是安全的D.估價對象已出租，征收估價中假設(shè)其無租約限制E.受托對估價委托人擬購買的尚無規(guī)劃條件的土地進(jìn)行評估，對可能的容積率等指標(biāo)進(jìn)行的合理設(shè)定【答案】AD3、按照建筑物重新建造方式的不同，可將建筑物重新購建成本分為（）。A.重建成本B.重置成本C.置換成本D.估算重建成本E.估算重置成本【答案】AB4、與動態(tài)分析法法不同的是，在靜態(tài)分析法中（）都單獨顯現(xiàn)出來。A.銷售費用B.后續(xù)的開發(fā)成本C.投資利息D.開發(fā)利潤E.管理費用【答案】CD5、下列房地產(chǎn)價格的影響因素中，屬于一般因素的有()。A.土地的位置、面積、形狀、地勢、地質(zhì)條件B.通貨膨脹率C.環(huán)境改善、基礎(chǔ)設(shè)施D.利率因素E土地面積【答案】BD6、下列影響房地產(chǎn)供給的因素中，能增加房地產(chǎn)供給量的有（）。A.當(dāng)前該類房地產(chǎn)價格水平較高B.該類房地產(chǎn)的開發(fā)成本上升C.該類房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平提高D.預(yù)期該類房地產(chǎn)價格會上漲E.該類房地產(chǎn)未來持有成本增加【答案】AC7、下列法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)中，應(yīng)作為同有土地上房屋征收估價依據(jù)的有（）。A.《中華人民共和國物權(quán)法》B.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》C.《國有土地上房屋征收評估辦法》D.《房地產(chǎn)估價規(guī)范》E.《中華人民共和國擔(dān)保法》【答案】ABCD8、在下列說法運用市場法估價，其步驟包括()。A.搜集交易比例B.選取可比實例C.對可比實例成交價格做適當(dāng)處理D.價格調(diào)整E求取比準(zhǔn)價格【答案】ABC9、與估價對象相似的房地產(chǎn)是指與估價對象的（）等相同或相似的房地產(chǎn)。A.區(qū)位B.用途C.權(quán)利性質(zhì)D.總價E.外觀【答案】ABC10、關(guān)于房地產(chǎn)狀況調(diào)整的說法，錯誤的是（）。A.對不同用途房地產(chǎn)的價格，房地產(chǎn)區(qū)位因素的影響方向都是一致的B.比較調(diào)整的內(nèi)容或因素越多，調(diào)整后的比較價值就越準(zhǔn)確C.根據(jù)價值時點的可比實例與估價對象的房地產(chǎn)狀況差異進(jìn)行比較調(diào)整D.可比實例狀況比估價對象狀況好的，應(yīng)對可比實例價格進(jìn)行減價調(diào)整E.房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容包括租賃、查封、拖欠稅費因素【答案】ABC11、對估價師或某個特定的市場參與者而言，房地產(chǎn)價值是（）。A.個別人的價值判斷B.估價人員的主觀定價C.由市場力量決定D.市場參與者集體競價的結(jié)果E.由交易雙方委托經(jīng)紀(jì)人確定【答案】CD12、下列估價目的中，對已出租的房地產(chǎn)應(yīng)考慮租約影響的有（）。A.房地產(chǎn)抵押估價B.房屋征收評估C.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價D.房地產(chǎn)火災(zāi)保險估價E.房地產(chǎn)司法拍賣估價【答案】ACD13、關(guān)于抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)能力強(qiáng)弱比較的說法，錯誤的是（）。A.標(biāo)準(zhǔn)廠房通常比一般廠房的變現(xiàn)能力弱B.熟地通常比生地或毛地變現(xiàn)能力弱C.小商鋪通常比大商鋪變現(xiàn)能力弱D.廠區(qū)內(nèi)住宅通常比商品住宅小區(qū)內(nèi)住宅的變現(xiàn)能力弱E.郊區(qū)的房地產(chǎn)通常比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱【答案】ABC14、下列房地產(chǎn)價格影響因素中，屬于外部因素的有（）。A.經(jīng)濟(jì)因素B.區(qū)位因素C.權(quán)益因素D.人口因素E.心理因素【答案】AD15、【2012年真題】在估價報告中合理且有依據(jù)地說明估價假設(shè)，其主要作用有（）。A.規(guī)避估價風(fēng)險B.保護(hù)估價師和估價機(jī)構(gòu)C.使評估價值更接近實際成交價格D.告知和提醒估價報告使用人注意有關(guān)事項E.使委托人能得到其預(yù)期的估價結(jié)果【答案】ABD16、在合法利用前提下，且其他條件相同，若評估同一房地產(chǎn)的下列價值，其中通常低于其市場價值的有（）。A.投資價值B.抵押價值C.快速變現(xiàn)價值D.現(xiàn)狀價值E.殘余價值【答案】BC17、從房地產(chǎn)估價角度來說，一宗土地的空間范圍包括（）。A.地表B.地上空間C.地下空間D.權(quán)益空間E.區(qū)位空間【答案】ABC18、下列房地產(chǎn)中，難以采用市場法估價的有（）A.房地產(chǎn)開發(fā)用地B.學(xué)校C.在建工程D.別墅E.特殊廠房【答案】BC19、房地產(chǎn)的特性包括（）。A.獨一無二B.需求有限C.流動性好D.相互影響E.保值增值【答案】AD20、一般人通常對土地最直觀的認(rèn)識是()。A.建筑物B.水域C.田地D.大氣層E地面【答案】C21、關(guān)于重新購建價格的說法，正確的有（）。A.重新購建價格是指重新開發(fā)全新狀況的估價對象的實際支出B.重新購建價格相當(dāng)于賬面價值C.重新購建價格是客觀的重新購建價格D.建筑物的重新購建價格是全新狀況的建筑物的重新購建價格E.土地的重新購建價格是法定最高出讓年限的土地使用權(quán)價格【答案】CD22、房地產(chǎn)的特性包括（）。A.獨一無二B.需求有限C.流動性好D.相互影響E.保值增值【答案】AD23、房地產(chǎn)估價原則可分為三個層次，即()。A.基本原則B.客觀原則C.特殊性原則D.普適性原則E適宜性原則【答案】ACD24、按經(jīng)營使用方式劃分，房地產(chǎn)的類型主要有（）。A.現(xiàn)房B.出售C.出租D.自用E.自營【答案】BCD25、在假設(shè)開發(fā)法的傳統(tǒng)方法中計算投資利息時，應(yīng)計息的項目包括（）。A.待開發(fā)房地產(chǎn)的價值B.待開發(fā)房地產(chǎn)取得的稅費C.續(xù)建開發(fā)成本D.銷售費用E.銷售稅金【答案】ABCD26、理論上房地產(chǎn)的供求狀況可分為（）。A.全國房地產(chǎn)總的供求狀況B.本地區(qū)房地產(chǎn)總的供求狀況C.全國同類房地產(chǎn)的供求狀況D.本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀況E.全國不同類型房地產(chǎn)供求狀況【答案】ABCD27、高層建筑地價分?jǐn)偟姆椒ㄓ?)。A.按建筑物價值進(jìn)行分?jǐn)侭.按房地價值進(jìn)行分?jǐn)侰.按土地價值進(jìn)行分?jǐn)侱.按建筑面積進(jìn)行分?jǐn)侲按樓面地價進(jìn)行分?jǐn)偂敬鸢浮緽CD28、關(guān)于抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)能力強(qiáng)弱比較的說法，錯誤的是（）。A.標(biāo)準(zhǔn)廠房通常比一般廠房的變現(xiàn)能力弱B.熟地通常比生地或毛地變現(xiàn)能力弱C.小商鋪通常比大商鋪變現(xiàn)能力弱D.廠區(qū)內(nèi)住宅通常比商品住宅小區(qū)內(nèi)住宅的變現(xiàn)能力弱E.郊區(qū)的房地產(chǎn)通常比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱【答案】ABC29、房地產(chǎn)租賃包括（）。A.土地使用權(quán)出租B.房屋租賃C.土地租賃D.互換E.用房地產(chǎn)作價出資【答案】ABC30、求取出租的寫字樓凈收益，從有效毛收入中應(yīng)扣除的項目包括（）。A.房產(chǎn)稅B.承租人支付的物業(yè)管理費C.空調(diào)設(shè)備重置提撥款D.所得稅E.房屋保險費【答案】AC31、收益性房地產(chǎn)包括（）。A.餐館B.旅店C.加油站D.農(nóng)地E.未開發(fā)的土地【答案】ABCD32、在求取土地的重新購建成本時，通常是假設(shè)該土地上的建筑物不存在，除此之外的狀況均維持不變，然后采用（）等方法求取該土地的重新購置價格。A.市場法B.成本法C.假設(shè)開發(fā)法D.基準(zhǔn)地價修正法E.長期趨勢法【答案】ABD33、在成本法中，直接成本利潤率的計算基數(shù)包括（）。A.土地成本B.建設(shè)成本C.管理費用D.銷售費用E.投資利息【答案】AB34、【2012年真題】下列估價目的中，對已被查封的房地產(chǎn)應(yīng)視為未被查封的房地產(chǎn)來估價的有（）。A.房地產(chǎn)抵押估價B.房屋征收評估C.房地產(chǎn)司法拍賣估價D.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價E.房地產(chǎn)投資信托基金估價【答案】BC35、影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟(jì)因素主要有()。A.經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、儲蓄、消費、投資水平B.社會發(fā)展?fàn)顩r、房地產(chǎn)投機(jī)和城市化C.財政收支及金融狀況、利率D.物價、匯率、居民收入E人口數(shù)量、行政隸屬變更、居民收入【答案】ACD36、下列哪種房地產(chǎn)最適用成本法估價()。A.學(xué)校B.公園C.商場D.普通商品住宅E油田【答案】AB37、在假設(shè)開發(fā)法的靜態(tài)分析法中，應(yīng)計利息的項目有（）。A.待開發(fā)房地產(chǎn)的價值B.后續(xù)建設(shè)成本C.后續(xù)管理費用D.后續(xù)銷售稅費E.待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費【答案】ABC38、下列屬于一般損壞房的特點的是（）。A.部分構(gòu)件有損壞或變形B.屋面局部漏雨C.裝修嚴(yán)重變形、破損，油漆老化見底D.設(shè)備、管道不夠通暢E.隨時有可能倒塌【答案】ABD39、關(guān)于專業(yè)房地產(chǎn)估價的說法，正確的有（）。A.應(yīng)由專業(yè)機(jī)構(gòu)和專業(yè)人員完成B.應(yīng)經(jīng)過審慎判斷并提供專業(yè)意見C.出具的結(jié)果具有證明效力D.應(yīng)收取一定的服務(wù)費用E.咨詢性估價無需承擔(dān)法律責(zé)任【答案】ABCD40、完好房的成新度可以有（）。A.六成B.七成C.八成D.九成E.十成【答案】CD41、下列房地產(chǎn)中，屬于按實物形態(tài)劃分的房地產(chǎn)有（）。A.整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)B.已滅失的房地產(chǎn)C.未來狀況下的房地產(chǎn)D.“干凈”的房地產(chǎn)E.共有的房地產(chǎn)【答案】ABC42、在假設(shè)開發(fā)法的傳統(tǒng)方法中計算投資利息時，應(yīng)計息的項目包括（）。A.待開發(fā)房地產(chǎn)的價值B.待開發(fā)房地產(chǎn)取得的稅費C.續(xù)建開發(fā)成本D.銷售費用E.銷售稅金【答案】ABCD43、房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)除了從事房地產(chǎn)價值評估業(yè)務(wù)，還經(jīng)常從事（）。A.房地產(chǎn)價值分配業(yè)務(wù)B.房地產(chǎn)價值減損評估業(yè)務(wù)C.房地產(chǎn)價值提升評估業(yè)務(wù)D.房地產(chǎn)代售業(yè)務(wù)E.房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)【答案】ABC44、在求取土地的重新購建成本時，通常是假設(shè)該土地上的建筑物不存在，除此之外的狀況均維持不變，再采用（）等求取該土地的重新購置價格。A.比較法B.收益法C.假設(shè)開發(fā)法D.基準(zhǔn)地價修正法E.長期趨勢法【答案】AD45、建筑物的功能折舊又稱精神磨損，其原因主要是()。A.自然環(huán)境惡化B.消費觀念變更C.設(shè)備陳舊落后D.城市規(guī)劃改變E政府政策變化【答案】BC46、關(guān)于房地產(chǎn)估價報告簽名、蓋章的說法，正確的有（）。A.注冊房地產(chǎn)估價師可以蓋個人印章不簽名B.注冊房地產(chǎn)估價師可以只簽名不蓋個人印章C.至少有兩名注冊房地產(chǎn)估價師簽名D.法定代表人或執(zhí)行合伙人必須簽名E.房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)必須加蓋公章【答案】ABC47、與非專業(yè)估價相比，專業(yè)估價的特點包括（）A.是一種專業(yè)意見B.估計價格或價值C.實行有償服務(wù)D.承擔(dān)法律責(zé)任E.估價作業(yè)日期長【答案】ACD48、房地產(chǎn)抵押對房地產(chǎn)估價的需要，包括（）。A.增加抵押貸款B.抵押期間對抵押房地產(chǎn)進(jìn)行動態(tài)監(jiān)測C.抵押貸款到期后需繼續(xù)以該房地產(chǎn)抵押貸款D.處置抵押房地產(chǎn)E.租賃抵押房地產(chǎn)【答案】ABCD49、對房地產(chǎn)的現(xiàn)狀價值進(jìn)行評估時，應(yīng)遵循的估價原則有（）。A.合法原則B.價值時點原則C.替代原則D.最高最佳利用原則E.謹(jǐn)慎原則【答案】BC50、下列房地產(chǎn)估價活動中，不符合職業(yè)道德的行為有（）。A.某估價機(jī)構(gòu)承接了該機(jī)構(gòu)某股東財產(chǎn)的司法鑒定評估B.某估價機(jī)構(gòu)在承接估價業(yè)務(wù)時，涉及特殊構(gòu)筑物估價，主動聘請有關(guān)專家提供專業(yè)幫助C.某估價機(jī)構(gòu)把在估價工作中需要了解的估價委托人的商業(yè)資料提供給房地產(chǎn)估價行業(yè)組織檢查D.估價委托人對估價結(jié)果提出了明確要求，由于時間緊，加上估價業(yè)務(wù)簡單，某估價機(jī)構(gòu)按其要求完成了估價E.某估價師臨時接到出差任務(wù)，實際負(fù)責(zé)估價業(yè)務(wù)的估價人員以該估價師名義在估價報告上簽字后提交估價報告【答案】ACD51、比較法中選取可比實例時，應(yīng)做到可比實例與估價對象的（）。A.區(qū)位相近B.權(quán)利性質(zhì)相同C.面積相等D.檔次相當(dāng)E.建成年份相同【答案】ABD52、下列房地產(chǎn)特性中，決定房地產(chǎn)需要專業(yè)估價的特性有（）A.獨一無二B.壽命長久C.供給有限D(zhuǎn).價值量大E.保值增值【答案】AD53、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價本質(zhì)的說法中，正確的有（）。A.房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格B.房地產(chǎn)估價是替相關(guān)當(dāng)事人為房地產(chǎn)定價C.房地產(chǎn)估價是為委托人提供價格保證D.房地產(chǎn)估價會有誤差，但誤差應(yīng)該在合理范圍內(nèi)E.房地產(chǎn)估價是一門科學(xué)也是一門藝術(shù)【答案】AD54、可用于報酬資本化法中轉(zhuǎn)換為價值的收入或收益有（）。A.潛在毛租金收入B.有效毛收入C.凈運營收益D.稅前現(xiàn)金流量E.稅后現(xiàn)金流量【答案】ABC55、下列（）是按承重構(gòu)件劃分的建筑物結(jié)構(gòu)類型。A.鋼結(jié)構(gòu)B.鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)C.塑料結(jié)構(gòu)D.磚木結(jié)構(gòu)E.磚混結(jié)構(gòu)【答案】ABD56、在合法利用前提下，且其他條件相同，若評估同一房地產(chǎn)的下列價值，其中通常低于其市場價值的有（）。A.投資價值B.抵押價值C.快速變現(xiàn)價值D.現(xiàn)狀價值E.殘余價值【答案】BC57、可用于收益法中轉(zhuǎn)換為價值的未來收益主要有()。A.商業(yè)利潤B.凈運營收益C.潛在毛收入D.有效毛收入E稅后現(xiàn)金流量【答案】BCD58、在假設(shè)開發(fā)法估價中，為確定估價對象的最佳開發(fā)利用方式，應(yīng)確定的主要內(nèi)容有（）。A.用途B.區(qū)位C.建筑規(guī)模D.建筑檔次E.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)【答案】ACD59、一個估價項目通常只有一個估價目的，估價目的決定其（）。A.估價委托人B.估價師C.價值類型D.估價對象E.估價結(jié)果【答案】CD60、不能獨立使用、處分的房地產(chǎn)，如（）不宜作為抵押物。A.一個球場B.一個高爾夫球洞C.一條保齡球球道D.封閉使用的大院深處的一幢房屋E.一個游泳館【答案】BCD61、估價對象為一宗熟地，對選取的可比實例進(jìn)行實物狀況調(diào)整的內(nèi)容有（）。A.土地形狀B.土質(zhì)狀況C.土地使用年限D(zhuǎn).土地開發(fā)程度E.容積率【答案】ABD62、基本完好房的成新度可以是()。A.九成B.八成C.七成D.六成E四成【答案】CD63、一宗房地產(chǎn)的權(quán)益包括（）。A.額外的利益或好處B.該房地產(chǎn)權(quán)利受房地產(chǎn)權(quán)利以外因素的限制情況C.擁有的房地產(chǎn)權(quán)利D.該房地產(chǎn)所在地區(qū)的聲譽(yù)E.該房地產(chǎn)權(quán)利受其他房地產(chǎn)權(quán)利的限制情況【答案】ABC64、關(guān)于估價委托書的說法，正確的有（）。A.估價機(jī)構(gòu)接受估價委托時應(yīng)要求委托人出具估價委托書B.估價委托書應(yīng)由估價委托人自己撰寫，估價師不得代其起草C.委托估價事項屬于重新估價的，可在估價委托書注明D.估價委托書可載明估價委托人對估價工作完成時間的要求E.估價委托書應(yīng)作為重要的估價依據(jù)放入完成的估價報告附件內(nèi)【答案】ACD65、【2013年真題】下列估價師的行為中，不符合估價規(guī)范的有（）。A.僅要求委托人提供估價對象權(quán)屬證書復(fù)印件，但在實地查勘時對復(fù)印件中的相關(guān)信息進(jìn)行核對B