2023年物業(yè)公司實施方案

第物業(yè)公司實施方案

物業(yè)公司實施方案一、前期之高層負責人職責。

1、在業(yè)主接房中要進取宣傳禮貌和諧小區(qū)建設要求和建設部《室內裝飾裝修管理辦法》，告知業(yè)主禁止高空拋物及防火常識。

2、直接負責高層物業(yè)管理的各項工作。

3、負責防盜門、防火門、管道井、梯間玻璃等公共設施設備的同常巡視和維護工作。

4、負責公共防火及鑰匙管理，保證特殊情景的快速使用，領導裝修管理員做好業(yè)主前期的裝修管理工作。

5、領導電梯管理員對電梯使用管理，負責電梯、消防設施等特種設備的.檢查和維護工作。對屋面進行管理，除正常設備檢查維護維修需要，嚴禁上人。

負責高層治安秩序維護工作以及治安秩序維護人員的管理。

6、做好高層外環(huán)境(衛(wèi)生)及各類裝飾裝修材料出售的管理，張貼、懸掛要有序，出售商品擺放整齊、統(tǒng)一。

7、負責接待業(yè)主的各類投訴，并與開發(fā)公司等相關單位進取協(xié)調聯(lián)系解決。

8、做好突發(fā)事件預案，發(fā)生突發(fā)事件時要及時啟動預案，防止重大事故發(fā)生，協(xié)助處理各類突發(fā)事件。

二、前期之具體工作程序和標準：

1、每一天定時檢查電梯的運行情景，并做好記錄。裝修期間每小時記錄一次(正常使用后，每2小時記錄一次)，發(fā)現(xiàn)問題，及時告知管理員。

2、公共鑰匙要有借有還，借出要簽字，做好業(yè)主和外部人員鑰匙的借用記錄。

3、發(fā)現(xiàn)違章使用電梯、亂倒垃圾、損壞公共設施的行為，經(jīng)過對講系統(tǒng)及時記錄并制止，并進行勸說。

4、如遇突發(fā)緊急事件，及時告知領導，并采取力所能及的。(如電梯進水故障、業(yè)主家中跑水等)

5、如遇業(yè)主搬運物品，告知業(yè)主注意事項，監(jiān)督業(yè)主對樓道單元門、電梯的使用情景，直到搬運結束，如有損壞及時告知管理員。

6、每一天對樓道消防防盜門、樓道消防箱、安全出口燈，消防報警器進行檢查，并做好記錄。時間為上班后、下班前各一次。

7、不與業(yè)主發(fā)生爭執(zhí)，處理問題要注重語氣和態(tài)度，無法處理時及時告知管理員。

物業(yè)公司實施方案

1目的

為規(guī)范物業(yè)管理處處理突發(fā)事件的程序，提高對突發(fā)事件的應急處理能力，維護轄區(qū)內的正常工作和生活秩序，采取快速、有效的措施處理緊急事件，從而控制事態(tài)的發(fā)展。

2適用范圍

適用于物業(yè)轄區(qū)內各類突發(fā)事件的處理

3職責

3.1各項目管理處保安、中央監(jiān)控室值班員負責火警、匪警的應急處理。

3.2各物業(yè)轄區(qū)大堂值班員和物業(yè)值班員負責電梯困人的應急處理。

3.3工程部和各物業(yè)轄區(qū)工程維修值班員負責住戶水管爆裂、煤氣泄漏、供電供水設備故障的應急處理。

3.4公司總部總值班員負責協(xié)調各部門處理緊急事件。

4操作程序

4.1處理各類突發(fā)事件的原則

4.1.1快速反應的原則：要求當值保安員接警后2-5分鐘內到達突發(fā)事件現(xiàn)場，保安部負責人在休息時接到突發(fā)事件報告后，30分鐘內到達突發(fā)事件現(xiàn)場

4.1.2統(tǒng)一指揮的原則：

1)處理突發(fā)事件由保安部負責人負責統(tǒng)一指揮

2)保安班長及保安員負責各類指令的落實與執(zhí)行

4.1.3服從命令的原則：各保安隊員需無條件服從指揮人員的命令，班長負責事后對突發(fā)事件的處理過程作詳細記錄

4.1.4團結協(xié)作的原則：保安部作為突發(fā)事件的處理部門，管理處其它部門應予以積極配合，在保安部作出突發(fā)事件處理決定時，各相關部門均應團結一致，緊密協(xié)作，配合保安部處理好突發(fā)事件

4.2盜竊、損害事件

4.2.1若發(fā)現(xiàn)盜竊分子正在作案，應當場抓獲，并注意收集現(xiàn)場證據(jù)，報告公安機關，連同物證送公安機關處理

4.2.2對可疑人員，可采取暗中監(jiān)控或設法約束，當其實施盜竊或其它破壞事件時再掌握時機予以當場抓獲

4.2.3保安員接到盜竊、損害事件報案時，應立即用對講機向保安部班長或負責人報告現(xiàn)場的具體位置，然后留在事發(fā)現(xiàn)場，或迅速趕赴現(xiàn)場，維護現(xiàn)場秩序，盜竊現(xiàn)場不能擅自讓他人觸摸現(xiàn)場痕跡和移動現(xiàn)場的遺留物品，禁止無關人員進出現(xiàn)場

4.2.4保安部班長到達現(xiàn)場后視情況輕重，立即調遣保安人員對現(xiàn)場進行保護，若情況特別嚴重，應立即向管理處主任進行請示和報告

4.2.5盜竊案件應根據(jù)當事人提供的被盜物品名稱，錢財數(shù)量的巨細，再確定是否報當?shù)嘏沙鏊粲斜匾?，則打電話告之小區(qū)被盜詳情，請公安人員速來小區(qū)偵破。管理處將組織力量，創(chuàng)造良好的條件配合公安部門對案件開展偵破，排摸線索，提供情況

4.2.6當班班長對事件的發(fā)現(xiàn)和處理過程，做好詳細的書面記錄，保安部將進行存檔備案

4.2.7事件的處理流程圖

4.3打架斗毆

4.3.1當值保安員發(fā)現(xiàn)有打架斗毆的行為或接到打架斗毆的報案時：

1)應立即上前制止或迅速趕到現(xiàn)場進行制止，防止該行為的擴大而造成不必要的損傷，同時，現(xiàn)場保安員應立即用對講機向保安班長報告具體位置、已傷的人數(shù)、參與打架斗毆的人數(shù)以及請求支援的范圍。

2)將現(xiàn)場圍觀的人員隔離或勸離現(xiàn)場，維護現(xiàn)場的道路交通秩序，保護好現(xiàn)場，

3)將因打架斗毆受傷人員，視其傷勢的輕重送醫(yī)院治療

4.3.2保安班長接到報告后，立即用對講機指揮調遣現(xiàn)場或附近的保安人員對現(xiàn)場進行保護，并迅速趕赴現(xiàn)場指揮：

1)對事態(tài)輕微的事件進行調解

2)對事態(tài)嚴重或造成不良影響的打架斗毆事件的.當事人帶回保安辦公室，進行詢問記錄，并交由公安機關處理

3)將收集的資料及作出的工作布置向負責人匯報，并請示下一步工作

4.3.3保安部負責人收集有關資料及信息后應做好工作安排，處理善后工作，對于事態(tài)嚴重造成人員亡的，應立即與公安機關協(xié)調有關的處理工作，并報告管理處主任，管理處報告公司領導

4.4搶劫

4.4.1當班人員發(fā)現(xiàn)有搶劫行為或接到搶劫報案時：

1)應立即上前制止該犯罪行為或迅速趕赴現(xiàn)場制止，并對現(xiàn)場進行保護，同時用對講機向班長報告

2)如犯罪嫌疑人仍在現(xiàn)場時應立即帶回保安部，并請事主一起到管理處，交由公安機關處理

3)向事主了解在被搶劫過程中人身是否受到損傷及財物的損失情況，如事主受傷則視其傷情送醫(yī)院救治

4)如劫匪逃離現(xiàn)場，要向目擊者問清劫匪的人數(shù)、衣著顏色和逃走方向，并立即組織追截;

4.4.2保安班長接到搶劫報告后，立即調遣附近的隊員對現(xiàn)場進行封鎖和保護，并迅速趕赴現(xiàn)場指揮

1)向事主或知情人詢問犯罪嫌疑人的體貌及被搶劫的經(jīng)過做好記錄，對被抓捕的犯罪嫌疑人進行詢問和記錄

2)如向公安機關報案，要將相關資料、線索及犯罪嫌疑人交公安機關處理

3)將收集的資料及作出的工作工作布置向負責人匯報、并請示下一步工作

4.4.3保安部負責人收集有關資料及信息后應做好工作安排，處理善后工作，對于事態(tài)嚴重造成人員傷亡時，應立即與公安機關協(xié)調有關處理工作，并請示和報告管理處主任，管理處主任報告公司領導。

4.5兇殺

4.5.1當班人員發(fā)現(xiàn)有兇殺或接到兇殺報案時：

1)立即趕赴現(xiàn)場，并對現(xiàn)場進行保護，同時用對講機向保安班長或負責人報告，

2)封鎖案發(fā)現(xiàn)場，在公安人員到達前，堅決禁止任何人進出現(xiàn)場

3)犯罪嫌疑人尚未逃離現(xiàn)場時，應將其抓獲，并扭送公安機關處理

4)對傷者立即送往醫(yī)院搶救

5)在搬抬過程中所走過的路線及碰過、接觸或搬抬過的物件，均應進行認真細致的登記

6)在公安人員到達時，立即將登記的事項向公安人員報告

4.5.2保安部負責人接到報告后立即上報公司領導，并迅速趕赴現(xiàn)場指揮，對現(xiàn)場進行警戒封鎖，嚴格檢查出入人員

4.5.3保安部負責人將案情向公安機關通報，并協(xié)助和指揮安全人員配合公安人員，

4.5.4同時，保安部負責人將案情及時報告公司領導。

4.6交通意外事故

4.6.1當班人員發(fā)現(xiàn)意外事故或接到交通意外事故報告求助時：

1)應立即用對講機報告保安班長發(fā)生交通意外事故現(xiàn)場的具體位置，

2)留在現(xiàn)場或迅速趕赴現(xiàn)場維護交通秩序和保護現(xiàn)場，搶救傷者

3)對重大的交通意外事故須請示保安部負責人進行支援

4.6.2保安部負責人在接到報告后立即報告管理處主任，并迅速趕赴現(xiàn)場參加搶救;管理處主任報告公司領導。

1)調遣指揮當值隊員維護現(xiàn)場秩序、交通秩序

2)送重傷者到醫(yī)院救治

3)報交警大隊事故組

4.6.3管理處主任在接到報告后立即趕赴現(xiàn)場，根據(jù)事故的需要，負責指揮及報告公司領導

4.7緊急停電處理

4.7.1保安人員接到有關區(qū)域停電報告后，立即組織人員趕赴現(xiàn)場，并呼叫報警中心通知工程部人員查看

4.7.2保安領班接到停電報告后，立即組織隊員趕赴樓層主要通道口及停電區(qū)域，做好停電區(qū)域的保安工作

4.7.3若停電15分鐘內無法恢復正常供電，立即啟動小區(qū)緊急停電預案，并通知管理處領導請示工作

4.7.4全體人員進入緊急狀態(tài)，保持高度警惕，嚴防有人趁機破壞或實施盜竊

4.7.5停電事故處理完畢后，注意收集各類信息，做好記錄，特殊情況要立即請示和報告。

4.8臺風

4.8.1在臺風到達前一、二天內由管理處主任召集各部門負責人召開抗臺安全會議，明確各部門職責，成立預備抗臺小組，隨時準備加班

4.8.2保安部門要做好小區(qū)安全隱患和重要部位的檢查和統(tǒng)計工作，對雨衣、雨靴、應急燈、電筒等工具要做好準備工作

4.8.3臺風來臨時要在小區(qū)內和周圍進行不間斷巡視，發(fā)現(xiàn)情況及時處理和報告

4.8.4抗臺工作責任落實到人，保安部負責人負責監(jiān)督抗臺各項措施的落實與檢查

4.9水浸等自然災害事故

4.9.1工程部對易水浸的部位進行疏通、排泄工作，防止堵塞;

4.9.2當班班長接報后立即調遣隊員處理或協(xié)助其他部門處理此類災害事件

4.9.3保安部負責人接報后立即作出統(tǒng)一指揮：防止破壞和犯罪行為的發(fā)生

1)相關人員和車輛的疏散

2)向醫(yī)院、公安、消防等相關部門尋求支援

4.9.4保安部負責人及時將情況向管理處主任和公司領導匯報工作和請示

5.電梯困人應急預案

5.1.任一員工接到業(yè)主報警或發(fā)現(xiàn)有乘客被困在電梯內，應立即通知保安消防監(jiān)控室，同時記錄接報和發(fā)現(xiàn)時間。

5.2.保安消防監(jiān)控室接報后應一方面通過監(jiān)控系統(tǒng)或對講機了解電梯困人發(fā)生地點、被困人數(shù)、人員情況、以及電梯所在樓層，另一方面通過對講機向保安部負責人或當班班長匯報，并聯(lián)系工程部前往解救。

5.3.保安部負責人或當班領班接報后，立即親自到場或派員到場與被困乘客取得聯(lián)系，安慰乘客，要求乘客保持冷靜，耐心等待求援。尤其當被困乘客驚恐不安或非常急躁，試圖采用撬門等非常措施逃生時，要耐心告誡乘客不要驚慌和急躁，不要盲目采取無謂的行動，以免使故障擴大，發(fā)生危險。注意在這一過程中，現(xiàn)場始終不能離人，要不斷與被困人員對話，及時了解被困人員的情緒和健康狀況，同時及時將情況向管理處主任匯報。

5.4.工程部經(jīng)理或值班人員接報后，應立即派人前往現(xiàn)場解救，必要時電話通知電梯維修公司前來搶修。若自己無法解救，應設法采取措施，確保被困乘客的安全，等待電梯維修公司技工前來解救。

5.5.若工程部和電梯維修公司都無能力解救或短期時間內解救不了，應視情況向公安部門或消防部門求助(應說明求助原因和情況)。向公安、消防部門求助前應征得公司總經(jīng)理或值班領導的同意。

5.6.在解救過程中，若發(fā)現(xiàn)被困乘客中有人暈厥、神志昏迷(尤其是老人小孩)，應立即通知醫(yī)護人員到場，以便被困人員救出后即可進行搶救。

5.7.被困者救出后，保安部負責人或當班班長應當立即向他們表示慰問，并了解他們的身體狀況和需要，同時請他們提供姓名、地址、聯(lián)系電話及到本小區(qū)事由。如被困者不合作自行離去，應記錄下來存檔備案。

5.8.被困者救出后，工程部應立即請電梯維修公司查明故障原因，修復后方可恢復正常運行。

5.9.保安部負責人或當班班長應詳細記錄事件經(jīng)過情況，包括接報時間、保安和維修人員到達現(xiàn)場時間、電梯維修公司通知和到達時間、被困人員的解救時間、被困人員的基本情況、電梯恢復正常運行時間。若有公安、消防、醫(yī)護人員到場，還應分別記錄到場和離開時間、車輛號碼;被困人員有傷者的，應記錄傷者情況和被送往的醫(yī)院。

5.10.工程部經(jīng)理或值班人員應詳細記錄故障發(fā)生時間、原因、解救辦法和修復時間。

物業(yè)公司實施方案

一、被審計項目基本情況

_物業(yè)公司是_控股有限公司下屬三級子公司隸屬于_房地產(chǎn)公司管理。根據(jù)數(shù)天來對物業(yè)公司總部、各項目管理處的走訪、調查、了解，發(fā)現(xiàn)物業(yè)公司分別制定了物業(yè)中心經(jīng)理職責、業(yè)主投訴處理辦法、樓層保潔員職責、每日巡查制度、院區(qū)保潔崗位制度等內控及各項規(guī)章制度，同時在內部控制制度的執(zhí)行方面尚可，執(zhí)行力相對薄弱的是財務部門的監(jiān)督、管理職能尚未完全發(fā)揮。

二、審計目標

通過對物業(yè)公司財務收支的真實性的審計及對其內部控制制度執(zhí)行情況作進一步的審核，揭示物業(yè)公司及各項目中心在財務和內部控制制度方面存在的問題和不足，綜合分析問題產(chǎn)生的原因，提出切實可行的整改建議，促進公司治理結構的完整、改善其管理行為和提高物業(yè)公司經(jīng)濟效益水平。

三、審計范圍、內容和重點

(一)審計的范圍

針對物業(yè)公司基本情況，審計的范圍將包括：物業(yè)公司及各個項目中心_____年度財務收支的真實性、合法性；出租房屋及樓體廣告合同的簽訂及執(zhí)行情況；對內部控制制度執(zhí)行情況作進一步的審核；對重大問題可依法追溯到以前年度及其他相關單位。

(二)審計的內容和重點

針對物業(yè)公司基本情況，審計的重點為：

1、以物業(yè)費、房屋租賃收入和員工工資、日用品采購支出為主線，采用財務審計與效益審計相結合的方式，核實物業(yè)公司和各項目中心收支真實性、合法性。

物業(yè)公司是以物業(yè)費、網(wǎng)點(_房地產(chǎn)公司所有)租賃收入、樓體廣告牌收入等項目為主要收入來源。而員工工資、采購費用、維修費用及總部業(yè)務招待費等為主要支出項目。物業(yè)公司共計10個項目中心，因總部財務對各項目管理處內部控制相對不完善，故針對各項目中心審核的工作量會相對增加。且各項目管理處員工流動頻率高，對其員工工資管理這塊的審核難度會相應增大。另各項目具體情況不一樣，如美瓴居尚有停車費收入，福苑小區(qū)地下室租賃收入等個別項目需審查。

2、進一步審核物業(yè)公司及各項目中心單位內部控制制度的建立和執(zhí)行情況，審核其內部控制制度的具體執(zhí)行情況。

通過初步的調查了解到因房地產(chǎn)售后與施工單位對涉及建筑房屋質量等系列問題不能協(xié)調一致及時解決，給物業(yè)的`管理帶來了一定的難度，既牽扯物業(yè)公司的人力、精力并直接導致天晟苑等多個項目的部分業(yè)主情緒不滿，拖欠物業(yè)費。

另外由于報酬、工作量的原因，物業(yè)公司部分崗位人員缺失情況嚴重，衛(wèi)生保潔、保安、管家、維修人員短缺。

根據(jù)初步的調查了解，下一步的工作將側重于安全保衛(wèi)、衛(wèi)生環(huán)境和服務職能等重點工作環(huán)節(jié)的審核，從受理的業(yè)主投訴入手，向有關人員進行咨詢，并深入現(xiàn)場實地查勘和測試，從而得出比較真實、可靠的結果。

3、對出租房屋及樓體廣告的合同的簽訂及執(zhí)行情況進行審核。

對部分有租賃或廣告收入的項目中心進行專項審查，主要采取比照附近位置、價位、合同簽訂時間和問詢相關人員的方式，對租賃合同、廣告合同的真實性、效益性做出判斷。

根據(jù)國家及公司有關規(guī)定，審查物業(yè)公司各職能部門和各項目中心負責人在執(zhí)行托管合同和合同管理目標過程中，有無不按合同執(zhí)行的情況。

四、重要事項的審計實施程序與步驟方法

(一)對貨幣資金進行審計：

1、對現(xiàn)金日記賬進行審核，對現(xiàn)金進行突擊盤點，并現(xiàn)金日記賬核對相符；

2、檢查銀行