深圳知名地產(chǎn)成本控制的基本方法

成本管理基礎(chǔ)知識(shí)深圳成本管理部二零一四年八月提綱在房地產(chǎn)開發(fā)中我們所處的環(huán)境成本的概念建安成本的分類構(gòu)成成本管理的基本原則和發(fā)展過程成本控制的基本方法在房地產(chǎn)開發(fā)中我們所處的環(huán)境

我們的對(duì)手：

航空母艦型:《環(huán)球企業(yè)家》2002年為您提供的答案是：合生創(chuàng)展董事局主席朱孟依、金源集團(tuán)總裁黃如論以及世貿(mào)集團(tuán)總裁許榮茂棋逢對(duì)手型：中海、金地、華僑城、招商等

土豪地霸型：各地占有一定市場(chǎng)份額的優(yōu)秀中小房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)中我們所處的環(huán)境

競(jìng)爭(zhēng)中求發(fā)展的途徑：我們的現(xiàn)狀：開源節(jié)流萬(wàn)科樓盤售價(jià)≥附近樓盤售價(jià)＋1000元/m2萬(wàn)科的利潤(rùn)≠附近樓盤利潤(rùn)＋1000元/m2萬(wàn)科兩個(gè)著名的公式成本的概念簡(jiǎn)單的理解：成本是開發(fā)產(chǎn)品過程中所有的投入。諸如：人力成本、時(shí)間成本、建造成本、稅金等我們重點(diǎn)講建造成本，講成本肯定離不開利潤(rùn)，誰(shuí)知道利潤(rùn)怎么表達(dá)？利潤(rùn)＝售價(jià)－成本成本＝地價(jià)＋建安成本＋營(yíng)銷成本＋開發(fā)間接費(fèi)＋稅金成本的概念利潤(rùn)＝售價(jià)－(地價(jià)＋建安成本＋營(yíng)銷成本＋開發(fā)間接費(fèi)＋稅金)買地階段：

建造階段：

地價(jià)=售價(jià)－（建安成本＋營(yíng)銷成本＋開發(fā)間接費(fèi)＋利潤(rùn)＋稅金）建安成本＝售價(jià)－（地價(jià)＋營(yíng)銷成本＋開發(fā)間接費(fèi)＋利潤(rùn)＋稅金）建安成本的分類構(gòu)成建安成本的分類構(gòu)成建安成本的分類構(gòu)成建安成本的分類構(gòu)成可惡的建筑面積誰(shuí)能告訴我我們?nèi)粘９ぷ髦薪佑|的建筑面積有幾種？成本部關(guān)心的是？設(shè)計(jì)部關(guān)心的計(jì)容積率面積設(shè)計(jì)院關(guān)心的圖紙范圍內(nèi)建筑面積銷售部、財(cái)務(wù)部關(guān)心的是預(yù)售查賬面積、竣工查賬面積建造面積建造面積＝可售面積＋不可售面積（含不計(jì)容積率面積＋不計(jì)建筑面積的面積＋隨樓送建筑面積（兩層高？）＋恐怖的地下面積成本管理的基本原則全員的成本控制原則

成本靠大家不是客氣話，更不是一句恭維話。成本關(guān)系到每個(gè)人的口袋。而是一種責(zé)任好像年底每個(gè)人盤點(diǎn)一年的收入時(shí)，估計(jì)沒有一個(gè)人想到那里面有成本部的心血和功勞成本管理的基本原則項(xiàng)目全過程的成本控制原則全過程：項(xiàng)目從可行性研究到竣工決算。目標(biāo)成本管理都必須按專業(yè)化、程序化的要求責(zé)任到人、目標(biāo)明確、銜接有序，不因機(jī)構(gòu)、人員變化等因素而中斷成本管理的發(fā)展過程帳房先生有理沒理都要爭(zhēng)，爭(zhēng)的天昏地暗、日月無(wú)光。特有成就感結(jié)論：殺敵一萬(wàn)自損三千結(jié)論：丟了西瓜撿芝麻限價(jià)系統(tǒng)尋價(jià)——大規(guī)模招標(biāo)限價(jià)——反單——三方合同——加強(qiáng)合同管理——甲供成本管理的發(fā)展過程成本指導(dǎo)書有了完全成本的概念。針對(duì)性和指導(dǎo)性欠缺集中體現(xiàn)在：主體建筑指導(dǎo)意義不強(qiáng)—迫切需要清單招標(biāo)環(huán)境成本針對(duì)性不強(qiáng)—設(shè)計(jì)整體化和標(biāo)準(zhǔn)化強(qiáng)化招標(biāo)機(jī)制集中采購(gòu)、實(shí)物量招標(biāo)、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化意義重大清單招標(biāo)到底有什么好處？盡最大可能使成本處于可控狀態(tài)A：提高工效、準(zhǔn)確性提高、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)；B:對(duì)設(shè)計(jì)方案是否合理優(yōu)化給予明確的評(píng)價(jià)

C：科學(xué)的報(bào)價(jià)更貼近市場(chǎng)、體現(xiàn)公平公正的原則D：給決策提供可靠的依據(jù)前提：保證圖紙質(zhì)量和招標(biāo)的時(shí)限成本管理的發(fā)展過程優(yōu)化方案決策在清單招標(biāo)、設(shè)計(jì)前期進(jìn)展受阻時(shí)兩條腿走路起到治本的作用（姑且把強(qiáng)化招標(biāo)機(jī)制稱為治標(biāo)）不同階段的兩種管理手段就效益而言：招標(biāo)遠(yuǎn)遜于方案優(yōu)化，不可同日而語(yǔ),一個(gè)治標(biāo)，一個(gè)治本。成本控制的基本方法設(shè)計(jì)階段，成本管理從設(shè)計(jì)開始不能再是句空話了首先，選擇優(yōu)秀的合作單位，包括歷史合作評(píng)估，優(yōu)秀的主要設(shè)計(jì)人員，以及現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)。其次，也是非常重要的一點(diǎn)：合理的設(shè)計(jì)周期過程中跟進(jìn)至關(guān)重要，否則等到施工圖出來(lái)再提優(yōu)化方案黃瓜菜都涼了。那是一個(gè)痛苦的過程。不妨試試定期設(shè)計(jì)例會(huì)的方式，專業(yè)協(xié)作。項(xiàng)目、設(shè)計(jì)、成本人員全力跟進(jìn)。集中審圖成本控制的基本方法設(shè)計(jì)階段成本控制的優(yōu)秀案例廣州公司在這方面領(lǐng)先一步，尤其是主體設(shè)計(jì)過程中跟進(jìn)取得較明顯的成績(jī)其他諸如成都公司，金地房地產(chǎn)也做得相當(dāng)不錯(cuò)成本控制的基本方法加強(qiáng)實(shí)施過程中方案優(yōu)化工作首先大家要明確方案的概念

深圳公司在此方面小有心得，同諸君共享成本三控制三的基三本方三法設(shè)計(jì)三規(guī)劃三類：東海三岸二三期的三地下三室怎三么跑三到了三一期三？這個(gè)三房子三的含三筋量三有點(diǎn)三嚇人環(huán)境三方案三必須三要優(yōu)三化金域三藍(lán)灣三晚上三不亮三了。換湯三不換三藥少三花14三0萬(wàn)成本三控制三的基三本方三法施工三方案三類（三正方三）：土方三平衡三為什三么只三挖不三填？一句三話帶三來(lái)的三經(jīng)濟(jì)三效益三值30萬(wàn)為達(dá)三目的三可以三不擇三手段三，竹三腳手三架一三樣用這棟三樓的三基礎(chǔ)三有點(diǎn)三怪給施三工單三位上三課考三試，三錢少三意義三重大動(dòng)動(dòng)三腦筋三十幾三萬(wàn)到三手成本三控制三的基三本方三法施工三方案三類（三反方三）雨水三箅子三的故三事這也三叫磚三模？三整個(gè)三一磚三混結(jié)三構(gòu)外墻三涂料—心中三永遠(yuǎn)三的痛成本三控制三的基三本方三法產(chǎn)品三品質(zhì)三管理三意義三深遠(yuǎn)舉例三說(shuō)明誰(shuí)說(shuō)三言必三稱進(jìn)三口？輪子三轉(zhuǎn)不三轉(zhuǎn)、三木頭三爛不三爛—誰(shuí)管三？鋁合三金門三窗含三鋁量三多少三才對(duì)三？鋼三化玻三璃要三多少三？我們?nèi)阡撊Y(jié)構(gòu)三上花三了多三少冤三枉錢三？人工三濕地三、海三底碼三頭？三等待三我們?nèi)男氯n題三太多成本三控制三的基三本方三法招標(biāo)三！還三是招三標(biāo)！三我們?nèi)恼腥龢?biāo)質(zhì)三量能三打多三少分三？加強(qiáng)三投標(biāo)三單位三的質(zhì)三量和三數(shù)量三，減三少約三談。投標(biāo)三階段三的現(xiàn)三場(chǎng)達(dá)三疑和三文件三解釋三是成三本管三理不三容忽三視的三一個(gè)三環(huán)節(jié)結(jié)束三前談三談時(shí)三間現(xiàn)在三，只三要我三們做三不好三任何三工作告訴三您一三個(gè)好三借口三－頭三兒，三時(shí)間三太短三了。根本三搞不三掂！三想搞三好，三給時(shí)三間!常言三說(shuō)得三好“三慢工三出細(xì)三活！三”－三－牛吧！結(jié)論三：因三為我三們沒三時(shí)間三，所三以我三們不三專業(yè)三！結(jié)束三前談三談時(shí)三間集團(tuán)三劉愛三明副三總在三成本三年會(huì)三上說(shuō)三了比三較經(jīng)三典的三話，三想想三有道三理。因?yàn)槿覀內(nèi)粚Ｈ龢I(yè)，三所以三我們?nèi)龥]時(shí)三間！結(jié)束三語(yǔ)回到三開篇三，成三本包三括時(shí)三間成三本和三人力三成本您要三沒聽三明白三，本三講師三罪