昆風(fēng)地塊前期養(yǎng)老公寓市場(chǎng)定位策劃報(bào)告

昆風(fēng)地塊前期市場(chǎng)定位方向

策劃報(bào)告2012年12月報(bào)告體系一、行業(yè)大勢(shì)二、項(xiàng)目基礎(chǔ)分析三、項(xiàng)目界定四、西市區(qū)客戶群特征及需求五、項(xiàng)目本體分析六、項(xiàng)目發(fā)展定位七、國內(nèi)老年公寓案例分析八、案例分析對(duì)本項(xiàng)目的借鑒九、產(chǎn)品打造建議十、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析及應(yīng)對(duì)策略十一、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)發(fā)展策略思考十二、項(xiàng)目平面布局規(guī)劃第一部分行業(yè)大勢(shì)行業(yè)大勢(shì)1、“十二五”期間完成3600萬套保障性住房建設(shè)，3600萬套=30億平米=等于全國5年商品房開發(fā)總和；2、“限購”的根本目標(biāo)是為保障房讓路，換言之，在“十二五”期間或保障房建設(shè)目標(biāo)達(dá)成之前不會(huì)取消；3、98年分稅制改革拉開了地產(chǎn)行業(yè)的騰飛大幕，2011年開始的營(yíng)業(yè)稅合并增值稅目前已經(jīng)在10余省市實(shí)施，標(biāo)志著國家為下一步強(qiáng)化調(diào)控埋下了伏筆；4、全國人口信息采集已于6月底完成，全國省市地稅官員進(jìn)京進(jìn)行為期半年的培訓(xùn),房產(chǎn)稅成為懸在行業(yè)頭頂?shù)摹把呷?，中央與地方的博弈背景下，什么時(shí)候?qū)嵤┒加锌赡?；這樣的數(shù)據(jù)與趨勢(shì)不得不讓我們關(guān)注！1、瑞信調(diào)查的中國居民對(duì)于房地產(chǎn)看漲/看跌指數(shù)，2011年10月至2012年4月處于

50以下（整體看跌）。2011年11月見最低點(diǎn)之后，連漲8個(gè)月，其中5月份跨越了50這一榮枯分水嶺。2、美國2012年9月14日實(shí)行QE3∞，日本實(shí)施QE9，中國政策上再一次淡化房地產(chǎn)打壓措施的情況下，中國房地產(chǎn)大周期（18-20年漲跌輪回，具體參見博文：庫茲涅茲房地產(chǎn)周期）的上升階段尚未完全走完。這一輪三年左右的房地產(chǎn)庫存周期很可能將于明年3月前后結(jié)束。3、圖一：中國人民銀行資產(chǎn)負(fù)債表“儲(chǔ)備貨幣”增量（單位：萬億人民幣/年）注：原始數(shù)據(jù)更新到8月份（央行僅公布到8月份）；9月及以后為計(jì)算機(jī)擬合預(yù)估數(shù)據(jù)。圖二：商業(yè)銀行系統(tǒng)“每月新增外匯占款”6個(gè)月移動(dòng)平均值注：原始數(shù)據(jù)更新到9月份；10月份及以后為計(jì)算機(jī)擬合預(yù)估數(shù)值

從外匯占款和其它經(jīng)濟(jì)指標(biāo)綜合來看;1、看漲明年3月份(政府換屆)以后中國房地產(chǎn)的牛尾行情；2、看漲明年3月份以后新一輪通貨膨脹；

結(jié)論相關(guān)城市整體的宏觀市場(chǎng)、商業(yè)及其他物業(yè)市場(chǎng)、規(guī)劃等環(huán)節(jié)，是解決項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及市場(chǎng)定位的基礎(chǔ)性分析

第二部分項(xiàng)目基礎(chǔ)分析

昆明地處中國西南，云南省會(huì)，是國內(nèi)知名的旅游城市，規(guī)劃中未 來的泛亞中心城市云南省省會(huì)城市，全省唯一特大城市，中國著名歷史文化名城和優(yōu)秀旅游城市。轄主城四區(qū)兩縣市，南部三縣及北部五縣，主城人口324萬人；滇池造就的北緯25度上的“春城”奇跡，年接待游客近3000萬人次，旅游景點(diǎn)眾多，旅游業(yè)是城市發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一；昆明著力實(shí)施以東南亞、南亞為重點(diǎn)的全方位開放戰(zhàn)略強(qiáng)化云南在中國-東盟自由貿(mào)易區(qū)建設(shè)中的橋頭堡作用，帶來城市及城市商業(yè)發(fā)展的強(qiáng)大機(jī)遇。聯(lián)合國評(píng)定的地球上除新西蘭外最適合人類居住的城市，“一湖四片”的規(guī)劃更是將昆明推向了全世界。大干快上的經(jīng)濟(jì)政策特別是城中村改造，使昆明未來城市走向增加了諸多不可預(yù)見的情形，而由于國內(nèi)信息一貫的不透明，具體影響難以預(yù)測(cè)昆明市主城區(qū)249平方公里范圍內(nèi)，有城中村336個(gè)，面積近20平方公里，建筑面積達(dá)3800多萬平方米?？晒┙ㄔO(shè)面積月7000萬平米，按照昆明最高消化730萬平方米面積計(jì)算，可供昆明消化10年，今年建筑面積1300萬，換句話說有約500萬的面積變?yōu)榇媪浚焕ッ?36個(gè)城中村中，位于二環(huán)以外的有265個(gè)，涉及城中村土地面積達(dá)84000畝左右；一環(huán)至二環(huán)區(qū)域的城中村有51個(gè)，涉及城中村土地約5900畝，平均每村占地面積約為116畝；一環(huán)以內(nèi)的城中村僅有22個(gè)，涉及城中村土地面積約625畝，平均每村占地約為31.25畝。區(qū)域城中村數(shù)量 （個(gè)）占地面積 （畝）涉及人口盤龍區(qū)6719182.24200784官渡區(qū)10330000220000五華區(qū)519794153000西山區(qū)11520864.43247040合計(jì)33679840.67820824

盤龍區(qū) 官渡區(qū)城中村改造集中區(qū)域

.昆明城市功能已經(jīng)組團(tuán)化、區(qū)域化，項(xiàng)目所屬的泛西市區(qū)高新板塊，其商業(yè)的發(fā)展特征是市場(chǎng)化、低端化、配套化從城市區(qū)位的演變來看，本項(xiàng)目處于西市區(qū)從2007-2008年，在二環(huán)邊首次出現(xiàn)城市副中心開始，到2010年，昆明格局開始重新規(guī)劃。主城區(qū)規(guī)劃為未來的城市金融商業(yè)中心、楊家片區(qū)規(guī)劃為省級(jí)行政辦公區(qū)、呈貢規(guī)劃為市級(jí)行政辦公區(qū)和教育區(qū)、巫家壩規(guī)劃為城市商業(yè)金融次中心。昆明城市功能已經(jīng)組團(tuán)化、區(qū)域化；項(xiàng)目所屬的泛西市區(qū)，區(qū)域?qū)傩詻Q定商業(yè)發(fā)展趨向于品質(zhì)化、檔次化、功能化。遠(yuǎn)景城市規(guī)模昆明市中心城人口規(guī)模（萬人）468規(guī)劃線網(wǎng)線路長(zhǎng)度（km)功能層次高峰小時(shí)斷面客流（萬人次/h)系統(tǒng)規(guī)模1號(hào)線34基本骨架線3.79大運(yùn)量地鐵2號(hào)線22.4基本骨架線3.26大運(yùn)量地鐵3號(hào)線19.1基本骨架線2.22中運(yùn)量輕軌4號(hào)線42.9內(nèi)部填充線2.07中運(yùn)量輕軌5號(hào)線17.6內(nèi)部填充線2.05中運(yùn)量輕軌機(jī)場(chǎng)線26.6內(nèi)部填充線0.59中低運(yùn)量輕軌合計(jì)162.6——軌道交通在改善城市交通模式和推動(dòng)生活方式變遷的同時(shí)，將極大改變城市商業(yè)的發(fā)展模式，以此推動(dòng)城市時(shí)尚度的提升并為沿線項(xiàng)目帶來更廣泛人流從目前輕軌的規(guī)劃情況來看，通過城市輕軌能夠完全實(shí)現(xiàn)南北方向和東西方向的交通貫聯(lián)，特別對(duì)南北方向的交通便捷性的改進(jìn)力度最大；據(jù)規(guī)劃，未來1小時(shí)都市圈的范圍內(nèi)，可以由昆明市老城區(qū)最北端的北市區(qū)到達(dá)呈貢大學(xué)城；通過對(duì)項(xiàng)目四至、周邊道路構(gòu)成、區(qū)域市場(chǎng)及輻射范圍界定、本身?xiàng)l件及技術(shù)指標(biāo)的分析，界定項(xiàng)目屬性，為項(xiàng)目定位提供條件

第三部分項(xiàng)目界定?四至范圍?道路分析?區(qū)域市場(chǎng)?經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

?項(xiàng)目屬性項(xiàng)目區(qū)域：項(xiàng)目所處西市區(qū)，周邊配套服務(wù)設(shè)施相對(duì)落后，隨著政府發(fā)展導(dǎo)向由工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)向城市副中心，大型居住、商業(yè)、商務(wù)項(xiàng)目的逐漸進(jìn)駐和交通配套設(shè)施的逐步完善，西市區(qū)的價(jià)值開始顯現(xiàn)政府規(guī)劃主導(dǎo)城市由單中心向多中

心發(fā)展，未來形成“一主三副”的城市格局；西市區(qū)組成主要由高新區(qū)、五華區(qū)和西山區(qū)部分區(qū)域組成；西市區(qū)作

為傳統(tǒng)的工業(yè)區(qū)，配套設(shè)施、居住氛圍、商業(yè)環(huán)境等相對(duì)落后于北市

區(qū)和南市區(qū)，隨著城市規(guī)劃發(fā)展的

引導(dǎo)，工業(yè)區(qū)逐漸外遷，土地性質(zhì)

逐步改變，交通設(shè)施逐步完善等，加

快西市區(qū)向“城市副中心”發(fā)展的步

伐，成為產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要支撐和承接

經(jīng)濟(jì)、人口轉(zhuǎn)移的重要載體；項(xiàng)目位置：項(xiàng)目所在位置屬于西市區(qū)規(guī)劃的商業(yè)中心地帶，是銜接西市區(qū)和中心城區(qū)的重要節(jié)點(diǎn)城市總體規(guī)劃修編方案(2008-2020年)中，

將西市區(qū)分為三個(gè)組團(tuán)發(fā)展；馬街組團(tuán)：西市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)最早區(qū)域，

同時(shí)也是西山區(qū)政府的所在地，政府主要

因素下，其將成為未來西市區(qū)商業(yè)、商務(wù)、

居住中心區(qū)；春雨路、人民西路延長(zhǎng)線至昆瑞公路組團(tuán)：

聚集大量高品質(zhì)項(xiàng)目，如百大國際花園、

經(jīng)典雙城等；高新區(qū)組團(tuán)：房地產(chǎn)開發(fā)炙熱區(qū)域，同時(shí)

也是居住氛圍濃厚、教育資源豐富的區(qū)域；商業(yè)：現(xiàn)有以市場(chǎng)型和城中村較低端配套商業(yè)為主，缺乏成熟的品質(zhì)型商業(yè)配套，未來大型商業(yè)項(xiàng)目主要集中在高新區(qū)，項(xiàng)目周邊的大型商業(yè)項(xiàng)目匱乏；商務(wù)：商務(wù)辦公主要以自建項(xiàng)目為主，商務(wù)氛圍缺失。居?。壕幼…h(huán)境不斷改善，目前品質(zhì)型住宅有百大花園、戛納小鎮(zhèn)、經(jīng)典雙城、啟鴻假日等，但居住氛圍尚未成熟；教育：教育氛圍相對(duì)濃厚，如昆明理工津橋?qū)W院、師大附中、高新一中、一小、交通管理學(xué)院、昆明醫(yī)學(xué)院海源學(xué)院等；企業(yè)：集中于高新區(qū)，如可口可樂、白馬藥業(yè)、滇紅藥業(yè)、沃特生物等；其它配套：西北部客運(yùn)站等，其它配套缺失。區(qū)域認(rèn)知：通達(dá)性較好，項(xiàng)目周邊的二環(huán)路和普吉路能有效的與其它區(qū)域連通，但形象展示性較差，消費(fèi)者心理認(rèn)知度相對(duì)較低項(xiàng)目四至：項(xiàng)目東鄰二環(huán)西路，昭示性較好，但周邊區(qū)域以市場(chǎng)類物業(yè)、工業(yè)區(qū)和城中村所包圍，檔次相對(duì)較低。本案項(xiàng)目東側(cè)二環(huán)西路，緊鄰高架橋項(xiàng)目北側(cè)為興云煙草汽車城項(xiàng)目東側(cè)二環(huán)西路，緊鄰高架橋項(xiàng)目西側(cè)為春光小區(qū)項(xiàng)目三內(nèi)部三：項(xiàng)三目地三塊方三正，三除辦三公樓三外均三以廠三房為三主。昆風(fēng)三大廈食尚三緣餐三廳廠房1.城市三副中三心地三位：三項(xiàng)目三所處三的西三市區(qū)三為昆三明未三來城三市副三中心三之一三，未三來功三能復(fù)合性三強(qiáng)，三屬后三起高三成長(zhǎng)三區(qū)域三；2.政府三規(guī)劃三主導(dǎo)三，區(qū)三域快三速發(fā)三展，三政府三主導(dǎo)三西市三區(qū)由三工業(yè)三區(qū)轉(zhuǎn)三向多三功能三復(fù)合三區(qū)，市政三配套三逐步三完善三，工三業(yè)設(shè)三施外三遷及三其土三地性三質(zhì)改三變，三區(qū)域三發(fā)展三潛力三大，三奠定三項(xiàng)目未三來發(fā)三展基三礎(chǔ)3.商業(yè)三及配三套設(shè)三施相三對(duì)滯三后：三目前三商業(yè)三多以三相對(duì)三中低三端配三套性三市場(chǎng)三型商三業(yè)主三導(dǎo)，缺乏三特色三化、三復(fù)合三化、三綜合三化、三主題三化的三商業(yè)三設(shè)施1.綜合三性商三業(yè)開三發(fā)項(xiàng)三目：三項(xiàng)目三規(guī)劃三包括三、商三業(yè)街三、辦三公樓三、酒三店及三公寓三等多三重物三業(yè)，具備三綜合三性商三業(yè)開三發(fā)特三征，三因此三在項(xiàng)三目發(fā)三展戰(zhàn)三略上三應(yīng)充三分考三量區(qū)三域來三發(fā)展三規(guī)劃三和項(xiàng)目三自身三所能三吸引三的客三群及三與高三新區(qū)三商業(yè)三發(fā)展三的關(guān)三系，三合理三的制三定項(xiàng)三目發(fā)三展策三略。2、較三容易三開發(fā)三項(xiàng)目三：由三于項(xiàng)三目地三塊自三身特三點(diǎn)，三本項(xiàng)三目地三塊方三正平三坦，三且項(xiàng)三目地三本身沒三有過三多拆三遷建三筑物三，對(duì)三項(xiàng)目三開發(fā)三進(jìn)度三將是三有利三時(shí)間三保障三。3.成為三區(qū)域三中高三端物三業(yè)的三可能三：項(xiàng)三目的三商業(yè)三體量三、區(qū)三位、三建筑三形式三、周三邊商業(yè)三環(huán)境三及消三費(fèi)群三體等三特征三使其三將發(fā)三展成三為中三高端三物業(yè)三的基三礎(chǔ)區(qū)域三屬性項(xiàng)目三屬性項(xiàng)目三屬性三界定三：城三市副三中心三區(qū)，三結(jié)合三城市三發(fā)展三及區(qū)三域?qū)偃詠砣?，三滿足三發(fā)展三發(fā)展三中高三端物三業(yè)的三基本三條件重點(diǎn)三樓盤三個(gè)案三分析——經(jīng)典三雙城

項(xiàng)目概況地理位置人民西路與海源路交匯口，西一中對(duì)面建筑面積/占地面積300萬/66.67萬平米開發(fā)商云南經(jīng)典房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商業(yè)面積100/萬平方米物業(yè)類型普通住宅、公寓、商業(yè)、寫字樓容積率4.49整合推廣銳酉營(yíng)銷綠化率/主力戶型80.3~122.77㎡總戶數(shù)1020開盤時(shí)間2010年底停車位/開盤折扣辦理優(yōu)惠登記，開盤當(dāng)日優(yōu)惠0.5%裝修情況毛坯價(jià)格/樓盤概述一期共推出6棟，均為34層，2梯5戶朝向西南，東南戶型三定位戶型面積段戶型種類比例兩房?jī)蓮d85~106㎡313.3%三房?jī)蓮d89~138㎡686.7%總戶型種類：9總戶數(shù)：1020建筑三風(fēng)格三、園三林定三位經(jīng)典三雙城三一期三共將三推出10三20套住三房，以三三房?jī)扇龔d為三主，三占86三.7三%經(jīng)典三雙城三運(yùn)用三現(xiàn)代三的建三筑風(fēng)三格，三獨(dú)創(chuàng)矩陣三式商三業(yè)公三園生態(tài)三模式三。密集三的建三筑規(guī)三模，三樓間三距很三小，三影響三底層三業(yè)主三采光三，互三視對(duì)三視嚴(yán)三重，三對(duì)業(yè)三主的三隱私三保護(hù)三欠缺三。小區(qū)三打造開放三式的三商業(yè)三社區(qū)，綠三化率三很低三，基三本沒三有成三型的三景觀三。綠三化帶三城帶三狀分三布被三分割三成一三個(gè)個(gè)三的矩三形框三。矩陣三式的三建筑三規(guī)劃三，讓三小區(qū)三看上三更加三開放三，但三是少三了傳三統(tǒng)小三區(qū)的三居家三生活三感覺三。價(jià)格三定位客戶三定位項(xiàng)目三位置三處在三人民三西路三上，三沿著三人民三西路三一直三走便三是昆三明市三的中三心區(qū)三，地三段在三西市三區(qū)來三說具三有很三高的三優(yōu)越三性，三周邊三擁有三黃土三坡客三運(yùn)站三，西三苑客三運(yùn)站三，馬三街客三運(yùn)站三，加三上自三身的三品牌三打造三，因三此預(yù)三期售三價(jià)比三較高三。先開三發(fā)的三經(jīng)典三壹城三項(xiàng)目三，開三盤均三價(jià)為48三00元/㎡，三經(jīng)典三雙城三一期三的開三盤預(yù)三售均價(jià)三在75三00元/平米三。定位三在昆三明市三的中三產(chǎn)階三級(jí)。主力三定位三客戶三是西三市區(qū)三的企三事業(yè)三單位三員工三，中三高等三院校三教職三工。周邊三老社三區(qū)的三客戶三。項(xiàng)目三賣點(diǎn)營(yíng)銷三策略項(xiàng)目三處在三西市三區(qū)最三靠近三昆明三中心三區(qū)的三位置三，獨(dú)創(chuàng)三矩陣三式商三業(yè)公三園生三態(tài)模三式。自身三打造10三0萬㎡三的豪三華商三業(yè)街三區(qū)，將三建設(shè)三有嘉三年華三，大三型商三場(chǎng)，三已有10三00多商三家加三盟，三有國三際一三線品三牌，三也有三國內(nèi)三二線三品牌三。未來三的輕三軌四三號(hào)線三在項(xiàng)三目處三設(shè)立三站點(diǎn)三。自身規(guī)劃三幼兒三園和三小學(xué)三，周三邊擁三有西三一中三、師三大附三中、三等小三中高三等級(jí)三別的三名校三。周圍三分布三著黃三土坡三、西三苑、三馬街三三個(gè)三客運(yùn)三站，三這三三個(gè)客三運(yùn)站三是通三往安三寧、三嵩明三等縣三以及三麗江三、大三理等三的樞三紐。周邊三市政三配套三的日三趨完三善，三路網(wǎng)三日益三發(fā)達(dá)三，周三邊有三沃爾三瑪和三家樂三福這三類大三型超三市?？蛻羧ㄎ蝗侵挟a(chǎn)三階級(jí)三，主三力戶三型的三設(shè)計(jì)三室三三房為三主，占三到86三.7三%。針對(duì)三西市三區(qū)極三度缺三乏的三商業(yè)三配套三，項(xiàng)三目著三力打三造一三個(gè)大三型、三完善三的商三業(yè)中三心，三并將三之作三為賣三點(diǎn)，三通過三網(wǎng)絡(luò)三，報(bào)三版、三戶外三廣告三等不三遺余三力的三宣傳三。借助三之前三項(xiàng)目三經(jīng)典三壹城三的成三功借三勢(shì)，三乘熱三打鐵三，宣三傳經(jīng)三典雙三城，三其實(shí)三二者三并非三一個(gè)三項(xiàng)目三，但三是讓三客戶三產(chǎn)生三是同三一項(xiàng)三目的三錯(cuò)覺三，用三很少三的時(shí)三間快三速的三增加三項(xiàng)目三的社三會(huì)認(rèn)三知度三。辦理三實(shí)名三制的三優(yōu)惠三登記三，開三盤當(dāng)三日可三享受0.三5%的優(yōu)三惠。項(xiàng)目三宣傳三語，三著重三強(qiáng)調(diào)三地理三位置三的優(yōu)三越和三商業(yè)三規(guī)劃三規(guī)模三的龐三大。高新區(qū)板塊普吉路人民西路二環(huán)西路高新三區(qū)板三塊區(qū)三域位三置高新三區(qū)板三塊是三西市三區(qū)現(xiàn)三階段三房地三產(chǎn)市三場(chǎng)最三火爆三的板三塊，三大量三樓盤三在今三年集三中放三量。樓盤三物業(yè)三以小三高層三、高三層為三主，三西市三區(qū)少三量花三園洋三房、三復(fù)式三和別三墅戶三型都三集中三在這三個(gè)區(qū)三域。區(qū)域三內(nèi)擁有三幾十三家高三新技三術(shù)企三業(yè)(見附三表)，并三且還三會(huì)有三新的三企業(yè)三進(jìn)駐三，現(xiàn)三正大三規(guī)模三進(jìn)行三城中三村的三改造三以及三一些三污染三企業(yè)三的外三遷。區(qū)域三內(nèi)路三網(wǎng)發(fā)三達(dá)，三隨著三新規(guī)三劃的三道路三陸續(xù)三竣工三通車三，區(qū)三域內(nèi)三交通三變愈三加得三暢通三。該三區(qū)域三有83、11三3、C6三3等可三以到三達(dá)市三中心三區(qū)域三。區(qū)域三內(nèi)房三地產(chǎn)三市場(chǎng)三近年三來發(fā)三展勢(shì)三頭強(qiáng)三勁，三具代三表性三的樓三盤有三鼎易三天城三、假三日城三市等三等。擁有三高新三一小三、師三大附三中、三津橋三學(xué)院,醫(yī)學(xué)三院等三初高三中、三大學(xué)三名校。積華生物醫(yī)藥控股有限公司云南天紅堂藥業(yè)有限公司云南世紀(jì)天樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司云南萬康生物科技有限公司中美合資昆明滇虹藥業(yè)有限公司昆明萊美藥業(yè)有限公司云南翰瑪標(biāo)識(shí)制造工程有限公司云南銀發(fā)環(huán)保集團(tuán)股份有限公司昆明百事可樂飲料有限公司云南省久泰藥業(yè)有限公司云南康美佳藥業(yè)有限公司云南亞太環(huán)境工程設(shè)計(jì)研究有限公司昆明滇寶防水建材有限公司云南宏盛錦盟企業(yè)集團(tuán)有限公司云南杰康藥業(yè)有限公司昆明狀元珂辰軟件開發(fā)有限公司昆明積大制藥有限公司云南宏華建設(shè)發(fā)展有限公司云南天紅堂藥業(yè)有限公司昆明藝嘉旅游規(guī)劃設(shè)計(jì)有限公司S（優(yōu)三勢(shì)）房地三產(chǎn)市三場(chǎng)發(fā)三展勢(shì)三頭迅三猛，三一些三優(yōu)秀三樓盤三的出三現(xiàn)，三是客戶三對(duì)高三新區(qū)三有了三很高三的認(rèn)三知度三。道路三、教三育等三的市三政配三套完三善。三有輕三軌三三、四三號(hào)線三經(jīng)過三，擁有三昆明三最大三的汽三車4S店板三塊。高新三區(qū)政三府和三密集三的高三新企三業(yè)分三布在三這里三，為三房地三產(chǎn)消三費(fèi)提三供了三有力三保障三。W（劣三勢(shì)）區(qū)域三內(nèi)缺乏三完善三的商三業(yè)配三套。曾經(jīng)三區(qū)域三內(nèi)污三染企三業(yè)較三多，三昆明三客戶三對(duì)高三新區(qū)三的認(rèn)三識(shí)普三遍都三還停三留在三以前三的階三段，三覺得三不適三宜居三住，三影響三購房三欲望三。城中三村的三改造三和大三量樓三盤的三建設(shè)三，噪音三、空三氣污三染嚴(yán)三重。O（機(jī)三會(huì)）越來三越多三的技三術(shù)企三業(yè)入三駐高三新區(qū)三，這三些單三位的三員工三購房三需求三將會(huì)三拉動(dòng)三高新三區(qū)房三地產(chǎn)三市場(chǎng)三的需三求。道路三建設(shè)三以及三城中三村的三改造三，加三上商三業(yè)等三配套三的完三善，三有利三于該三板塊三價(jià)值三的提三升，房地三產(chǎn)市三場(chǎng)的三前景三優(yōu)越三，有三一定三的升三值空三間。T（威三脅）安寧三、嵩三明等三臨近三縣的三房地三產(chǎn)發(fā)三展也三加快三步伐三，在三環(huán)境三和價(jià)三格上三占據(jù)三很大三的優(yōu)三勢(shì)，三會(huì)和三高新三板塊三對(duì)客三戶進(jìn)三行競(jìng)?cè)隣?zhēng)。眾多三企業(yè)三云集三在西三市區(qū)三，隨著三多個(gè)三樓盤三的集三中放三量，三西市三區(qū)內(nèi)三的競(jìng)?cè)隣?zhēng)變?nèi)酶蛹と?。分類在?售罄一期開盤價(jià)二期開盤價(jià)二手房?jī)r(jià)格租售價(jià)格租售比新域盛景在售430079007000~800018.751/400麗陽星城售罄17505500~600012.51/500傲云峰售罄7000左右16.251/400水逸康橋售罄5000左右7000~900017.51/400棕櫚園售罄7000~8000151/500朝花曦拾售罄7000~800017.51/400戛納小鎮(zhèn)售罄6500~700013.751/500單位：（元/平方米）單位（月元/平方米）片區(qū)三的房三價(jià)走三勢(shì)呈三上升三的狀三態(tài)，三處于三升值三的狀三態(tài)，三在一三段時(shí)三間內(nèi)三任然三會(huì)持三續(xù)。片區(qū)三樓市三的需三求并三沒有三飽和三，任三處于三需大三于供三的狀三態(tài)。根據(jù)三租售三比的三國際三標(biāo)準(zhǔn)三和中三國的三現(xiàn)狀三，這三個(gè)片三區(qū)的三樓市三發(fā)展三情況三相對(duì)三穩(wěn)定三。板塊三重點(diǎn)三樓盤三個(gè)案三分析——假日三城市

項(xiàng)目概況地理位置昆瑞路與海源中路交叉口（西市區(qū)）建筑面積/占地面積70萬/6.67萬平米開發(fā)商昆明啟鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商業(yè)面積6.5萬平方米物業(yè)類型商鋪、公寓、小高層、高層容積率4.25整合推廣天橙中國傳播機(jī)構(gòu)綠化率42%主力戶型67~79平米2房89~138平米3房總戶數(shù)4470開盤時(shí)間2010.8（具體待定）停車位2999開盤折扣邀請(qǐng)卡活動(dòng)憑卡開盤當(dāng)日優(yōu)惠0.5%裝修情況毛坯價(jià)格/樓盤概述共22棟，1~4棟回遷戶，5~10棟商鋪三層加住宅，11~22棟住宅，樓層為18層或34層朝向西南，東南戶型三定位戶型面積段戶型種類比例兩房?jī)蓮d67~79㎡3/三房?jī)蓮d89~138㎡12/四房?jī)蓮d138、191㎡2/總戶型種類：17總戶數(shù)：4470建筑三風(fēng)格三、園三林定三位假日三城市三共有44三70戶，三以三三房為三主小區(qū)三運(yùn)用三現(xiàn)代三建筑三風(fēng)格三，為點(diǎn)式三或者三板式三的高三層住三宅，三因?yàn)槿魅?、三東南三方向三，采三光很三好。小區(qū)三的建三筑密三度大三，容三積率三高，三樓間三距比三較近三，致三使互三視和三對(duì)視三嚴(yán)重三，也三影響三地層三業(yè)主三的采三光。70萬㎡三水景三，利三用第三十的三高差三形成三跌落三式的三水景三，有三一定三的視三覺沖三擊力三。60三0米的三中央三水景三周圍三設(shè)計(jì)三有涼三亭、三木質(zhì)三拱橋三、沙三灘、三露天三游泳三池等三給人三一種三悠閑三、輕三松的三感覺三。小區(qū)三綠化三率達(dá)三到42三%，讓三整個(gè)三小區(qū)三看上三去很三美，三富有三生機(jī)三。價(jià)格三定位客戶三定位項(xiàng)目三打造2萬㎡三水景三，6.三5萬㎡三商業(yè)三街區(qū)三，60三0M濱河三風(fēng)情三商業(yè)三街，在很三大程三度上三迎合三昆明三本地三人喜三歡水三景的三居住三習(xí)慣三和加三強(qiáng)對(duì)三西市三區(qū)商三業(yè)配三套的三完善三。著三力打三造一三個(gè)客三戶認(rèn)三知度三高的三品牌三，為三樓盤三銷售三造勢(shì)三。假日三城市三的開三盤預(yù)三售均三價(jià)在70三00元~7三50三0元/平米三。定位三在昆三明市三的中三產(chǎn)階三級(jí)。主力三定位三客戶三是西三市區(qū)三的企三事業(yè)三單位三員工三，中三高等三院校三教職三工。周邊三老社三區(qū)的三客戶三。項(xiàng)目三賣點(diǎn)營(yíng)銷三策略項(xiàng)目三處在三高新三去板三塊的三中心三區(qū)位三置，三中心三景觀三為2萬㎡三水景三，想三打造三雙水三岸生三活。自身三打造6.三5萬㎡三商業(yè)三區(qū)和60三0M濱河三風(fēng)情三商業(yè)三街，三已有家三樂福三、國三美電三器等三知名三品牌三加入三。戶型三豐富三，朝三向以三東南三，西三南為三主，三采光三性好三，景三觀占三有率三高。未來三的輕三軌四三號(hào)線三在項(xiàng)三目臨三近處三設(shè)立三站點(diǎn)三。自身三規(guī)劃三幼兒三園，三周邊三擁有三高新三一小三、西三一中三、師三大附三中、三等小三中高三等級(jí)三別的三名校三。周邊三交通三方便三，駕三車15分鐘三即可三到達(dá)三市中三心，66、C6三9、56、18三0通往三市中三心及三熱點(diǎn)三區(qū)域三?？蛻羧ㄎ蝗侵腥a(chǎn)階三級(jí)，主力三戶型三的設(shè)三計(jì)為三兩房三兩廳三和三三房?jī)扇龔d，并結(jié)三合一三些躍三層的三戶型三。針對(duì)三西市三區(qū)極三度缺三乏的三商業(yè)三配套三，項(xiàng)三目著三力打三造一三個(gè)可三以滿三足基三本購三物需三求的三商業(yè)三街區(qū)三，針三對(duì)昆三明客三戶對(duì)三水景三的喜三好，三打造2萬平三米中三央水三景并三通過三戶外三廣告三，報(bào)三版等三著力三宣傳三，取三得了三很好三的效三果。辦理三實(shí)名三制的三優(yōu)惠三卡，三開盤三當(dāng)日三可享三受0.三5%的優(yōu)三惠。項(xiàng)目三宣傳三語，三突出三自身三項(xiàng)目三的優(yōu)三勢(shì)，42三%綠化三率和三中央三水景三，強(qiáng)調(diào)三一種三悠閑三、輕三松、三富有三情調(diào)三的居三住環(huán)三境。突出三自己三的教三育配三套優(yōu)三勢(shì)王家橋板塊龍泉路二環(huán)北路普吉路王家三橋板三塊區(qū)三域位三置普吉三路以三東，三二環(huán)三北路三以北三，龍三泉路三以西三。區(qū)域三內(nèi)生三地較三多，三房地三產(chǎn)市三場(chǎng)還三有待三進(jìn)一三步開三發(fā)，三目前三正在三進(jìn)行三城中三村改三造，三和道三路規(guī)三劃的三建設(shè)三。房地三產(chǎn)市三場(chǎng)相對(duì)三其他三版塊三滯后，市三政配三套不三夠完三善，三教育三等的三資源三依托三高新三板塊三和二三環(huán)以三內(nèi)。王家三橋板三塊是三西市三區(qū)與三北市三區(qū)聯(lián)三通的三地段三，道三路建三設(shè)竣三工之三后，三西市三區(qū)與三北市三區(qū)的三連通三性會(huì)三增強(qiáng)三，會(huì)三帶動(dòng)三房地三產(chǎn)市三場(chǎng)的三發(fā)展三。王家三橋板三塊王家三橋板三塊的三房地三產(chǎn)市三場(chǎng)發(fā)三展相三對(duì)其三他板三塊明三顯滯三后，三一些三污染三型的三企業(yè)三云集三在這三里，三這些三企業(yè)三的改三遷工三作正三在進(jìn)三行中三，城三中村三的改三造以三及道三路規(guī)三劃都三在建三設(shè)中三。區(qū)域三的價(jià)三值還三沒有三體現(xiàn)三出來三有待三進(jìn)一三步發(fā)三覺，客戶三多為三潛在三客戶三。板塊三內(nèi)是三五華三區(qū)道三路重三點(diǎn)建三設(shè)的三區(qū)域三之一三，規(guī)三劃建三設(shè)工三作結(jié)三束之三后，三該板三塊的三區(qū)域三價(jià)值三會(huì)進(jìn)三一步三得到三體現(xiàn)三，房三地產(chǎn)三市場(chǎng)三會(huì)有三進(jìn)一三步的三發(fā)展三，在三生地三完成三向熟三地的三過度三之后三，引三入的三企業(yè)三員工三以及三區(qū)域三內(nèi)的三原住三民都三將成三為該三片區(qū)三的客三戶，三拉動(dòng)三需求三，催三快房三地產(chǎn)三市場(chǎng)三的發(fā)三展。?西三市區(qū)三整體?馬三街板?高三新區(qū)三板塊?西三市區(qū)三五華三板塊?小結(jié)第四三部分三西三市區(qū)三客戶三群特三征、三需求搜狐三焦點(diǎn)三網(wǎng)針三對(duì)昆三明西三區(qū)的三置業(yè)三調(diào)查三，共三有16三43名網(wǎng)三友參三與投三票。參與三調(diào)查三的16三43網(wǎng)友三，已三有97三6人在三昆明三已擁三有住三房，三占投三票總?cè)藬?shù)三的59三%會(huì)在三昆明三西區(qū)三買房三，占三總票三數(shù)的66三%25三—3三0歲年三齡段三最多三，占三投票三人數(shù)三的31三%西市三區(qū)客三戶需三求搜狐三焦點(diǎn)三網(wǎng)針三對(duì)昆三明西三區(qū)的三置業(yè)三調(diào)查三，共三有16三43名網(wǎng)三友參三與投三票。買房三原因三的選三擇相三對(duì)較三分散三，有24三%的網(wǎng)三友因“房三價(jià)相三對(duì)便三宜”而選三擇西三區(qū)。西區(qū)三部分樓盤三價(jià)格三高成為42三%的投三票者三不考三慮西三區(qū)的三原因三。對(duì)比三得出三，西三市區(qū)三樓盤三的價(jià)三格只三是相三對(duì)其三他片三區(qū)較三低，三實(shí)際三價(jià)格三在客三戶能三承受三的范三圍內(nèi)三浮動(dòng)三。西市三區(qū)客三戶需三求西市三區(qū)客三戶需三求搜狐三焦點(diǎn)三網(wǎng)針三對(duì)昆三明西三區(qū)的三置業(yè)三調(diào)查三，共三有16三43名網(wǎng)三友參三與投三票。西區(qū)三的宜三居已三得到三認(rèn)可三，有47三%的受三訪者三選擇三會(huì)在三西區(qū)三長(zhǎng)住三?！白匀『腿顿Y三兼有三”是三西區(qū)三購房三的主三流，三占受三訪網(wǎng)三友的30三%。85三%的網(wǎng)三友會(huì)三選擇三“從三銀行三按揭三貸款三”的三方式三付款三。隨著三一些三工廠三、水三泥廠三等污三染性三較強(qiáng)三企業(yè)三被規(guī)三劃外三遷，三西市三區(qū)區(qū)三域內(nèi)三的高三新技三術(shù)企三業(yè)會(huì)三更加三豐富三并且三集中三，這三些單三位員三工會(huì)三成為三主力三客戶三群之三一。高新三一小三等名三校的三進(jìn)駐三，教三育資三源的三逐漸三完善三，將三帶動(dòng)三一部三分購三房需三求。三客戶三定位三在高三校教三職工三和為三了得三到優(yōu)三越的三教育三配套三而購三房的三市民三。高新三區(qū)內(nèi)三以科三技型三人員三、出三國留三學(xué)人三員為三主，三片區(qū)三容納三大部三分的三中端三客戶三群，三西市三區(qū)的三高新三產(chǎn)業(yè)三區(qū)域三規(guī)劃三，能三吸引三相關(guān)三企業(yè)三和人三才入三駐，三帶來三一定三量的三高端三購買三力。西市三區(qū)近三幾年三的飛三速發(fā)三展，三讓更三多的三人看三到西三市區(qū)三未來三的發(fā)三展?jié)撊?，三結(jié)合三目前三西市三區(qū)相三對(duì)較三低的三價(jià)格三，會(huì)三吸引三其他三片區(qū)三的客三戶來三西市三區(qū)置三業(yè)，三同時(shí)三也吸三引了三一大三批投三資客三的關(guān)三注。外流三群體三減少三，到三西市三區(qū)置三業(yè)、三投資三客戶三群體三增多三，將三成為三昆明三市中三產(chǎn)階三級(jí)新三主力三置業(yè)三區(qū)主力三客戶三群本地三公務(wù)三員階三層：這批三人的三收入三相對(duì)三比較三穩(wěn)定三，主三要靠三每月三積蓄三來維三持生三計(jì)。三這批三人因三其所三處職三位和三部門三不同三，收三入也三有高三有低三。他三們?cè)谌》咳a(bǔ)貼三上受三到更三好的三優(yōu)待三，刺三激了三他們?nèi)馁徣坑Ｈ捎谌杖肴€(wěn)定三，這三批人三供樓三的信三心比三較強(qiáng)三。本地三私營(yíng)三業(yè)主三階層三：他們?nèi)龘碛腥约喝漠a(chǎn)三業(yè)，三業(yè)主三有大三有小三，財(cái)三力也三各不三相同三，但三以中三等有三產(chǎn)階三層占三較大三比例三。作三為有三產(chǎn)業(yè)三階層三，他三們?cè)谌@里三創(chuàng)業(yè)三多年三，對(duì)三這里三有了三感情三，加三上各三種其三他因三素的三作用三，有三了在三這塊三奮斗三多年三的熱三土安三家的三想法三。由三于收三入不三同，三不同三地源三人對(duì)三不同三戶型三、不三同品三味的三住房三，追三求不三盡相三同。本地三企業(yè)三白領(lǐng)三階層三：這些三人士三是企三業(yè)的三中、三高級(jí)三管理三人員三，他三們的三年收三入一三般在4至5萬元三之間三，有三些高三級(jí)白三領(lǐng)達(dá)10萬元/年以三上。三他們?nèi)欠咳a(chǎn)消三費(fèi)的三主流三，而三且大三多手三上已三積累三了一三筆儲(chǔ)三蓄，三現(xiàn)在三很多三都沒三有住三房。入駐三企業(yè)三白領(lǐng)三、私三營(yíng)業(yè)三主階三層：隨著三西市三區(qū)的三規(guī)劃三工作三如火三如荼三的進(jìn)三行中三，馬三街板三塊有三一些三企業(yè)三入駐三，也三顯現(xiàn)三了很三多大三型的三商業(yè)三中心三，這三些白三領(lǐng)和三業(yè)主三的收三入一三般會(huì)三很高三，會(huì)三考慮三在離三上班三或者三鋪面三比較三近的三地方三置業(yè)三。次主三力客三戶群本地三居民三：這些三人為三老小三區(qū)的三居民三和城三中村三的居三民，三其收三入有三高有三低，三很多三靠小三生意三和出三租自三建房三房營(yíng)三生。三這類三消費(fèi)三群體三購房三的目三的是三為了三改善三居住三環(huán)境三，大三多選三擇買三房后三將原三有的三房屋三租出三。周圍三片區(qū)三的年三輕中三產(chǎn)階三級(jí)：中心三區(qū)、三南、三北市三區(qū)與三西市三區(qū)的三連通三性很三強(qiáng)離三得很三近，三但房三地產(chǎn)三價(jià)格三卻有20三00三~3三00三0元/㎡的三差距三，西三市區(qū)三物業(yè)三具有三較大三的價(jià)三格空三間，三這些三人的三收入三水平三中等三，首三次置三業(yè)的三會(huì)選三擇到三西市三區(qū)置三業(yè)。投資三客：受輕三軌三三號(hào)線三以及三西市三區(qū)大三規(guī)模三道路三規(guī)劃三，使三得馬三街板三塊的三交通三居住三環(huán)境三有很三大改三變，三增強(qiáng)三了與三中心三區(qū)、三南市三區(qū)的三聯(lián)通三，房三地長(zhǎng)三市場(chǎng)三發(fā)展三前景三被普三遍看三好，三這里三也是三通往三安寧三、嵩三明等三縣以三及麗三江、三大理三等市三的樞三紐，三旅游三地產(chǎn)三的發(fā)三展前三景優(yōu)三越。三越來三越多三的投三資客三開始三青睞三馬街三板塊三。西市三區(qū)供三需預(yù)三測(cè)今年三的西三市區(qū)三的總?cè)w消三化量三為52三61套，三月均三消化43三8.三42套。成交三趨勢(shì)三呈上升三狀態(tài)。20三11年西三市區(qū)三成交三套數(shù)西市三區(qū)處三于一三個(gè)供三小于三求的三狀態(tài)三。樓盤三的銷三售市三場(chǎng)并三未飽三和，三還需三要很三大的三放量三。20三11年市三場(chǎng)各三區(qū)域三供求三情況20三12年，三西市三區(qū)將三繼續(xù)三處于三一個(gè)三供小三于求三的狀三態(tài)，20三13年西三市區(qū)三將迎三來一三個(gè)更三大范三圍的三集中三放量三，對(duì)三供求三關(guān)系三會(huì)產(chǎn)三生一三定的三影響三?？蛻羧A(yù)測(cè)隨著三經(jīng)典三雙城三、西三山新三城、三假日三城市三等大三盤自三身項(xiàng)三目商三業(yè)體三量的三集中三補(bǔ)充三，這三批商三家的三購房三需求三會(huì)很三巨大三，這三批客三戶將三逐漸三成為三主力三客戶三群之三一。高新三技術(shù)三企業(yè)三園區(qū)三在不三斷的三擴(kuò)大三，政三府加三大招三商引三資的三力度三，越三來越三多大三型高三新技三術(shù)企三業(yè)入三駐西三市區(qū)三，這三些企三業(yè)的三員工三、管三理層三等將三成為三購房三的主三力軍三。隨著三西市三區(qū)規(guī)三劃進(jìn)三程不三斷的三加快三，區(qū)三域面三貌煥三然一三新，三因?yàn)槿齾^(qū)域三價(jià)值三的不三斷體三現(xiàn)，三投資三客的三涌入三也變?nèi)庙樔沓扇?，三這批三客戶三雖算三不上三主力三客戶三，但三是對(duì)三西市三區(qū)房三地產(chǎn)三的發(fā)三展也三能起三到很三好的三推進(jìn)三作用三。西市三區(qū)會(huì)三涌入三一大三批客三戶，三加上三原先三的客三戶群三，西三市區(qū)三的客三戶群三體會(huì)三有所三增加三。價(jià)格三預(yù)測(cè)西市三區(qū)的三價(jià)格三處于三一個(gè)三供小三于求三的狀三態(tài)，三供求三不平三衡，三會(huì)致三使房三價(jià)有三一定三的上三漲。西市三區(qū)道三路規(guī)三劃、三商業(yè)三配套三的逐三漸增三強(qiáng)在三加上三大批三新新三產(chǎn)業(yè)三的入三駐，三使得三西市三區(qū)工三業(yè)、三商業(yè)三、居三住環(huán)三境都三有了三很大三程度三的提三升，三區(qū)域三消費(fèi)三能力三也增三強(qiáng)，三整個(gè)三西市三區(qū)的三區(qū)域三價(jià)值三得到三提升三，像三中心三區(qū)、三南、三北市三區(qū)看三齊，三因此三房?jī)r(jià)三也會(huì)三向這三些區(qū)三域追三趕，三房?jī)r(jià)三上漲三的可三能性三很大三。大環(huán)三境上三整個(gè)三昆明三市的三房?jī)r(jià)三在新三的房三地產(chǎn)三政策三出臺(tái)三以后三并未三見明三顯下三調(diào)，三房?jī)r(jià)三在一三段時(shí)三間內(nèi)三會(huì)受三其影三響，三但是三效果三難以三預(yù)測(cè)三。20三09年市三場(chǎng)區(qū)三域價(jià)三格情三況價(jià)格三會(huì)呈三上漲三趨勢(shì)三，但三幅度三不會(huì)三很大三。中天三花園三推出三后，三價(jià)格三持續(xù)三小幅三上漲三，鼎三易天三景推三出別三墅價(jià)三格高三達(dá)12三45三0元/㎡中天三花園三推出三后，三價(jià)格三持續(xù)三小幅三上漲三，鼎三易天三景推三出別三墅價(jià)三格高三達(dá)12三45三0元/㎡客戶三、價(jià)三格預(yù)三測(cè)西市三區(qū)的三樓市三發(fā)展三狀態(tài)三持續(xù)三上升三，區(qū)域三內(nèi)供三需關(guān)三系不三平衡三，處三于供三小于三求的三狀態(tài)三。今、三明年三住宅三和商三鋪仍三然會(huì)三有大三規(guī)模三的放三量，以滿三足西三市區(qū)三的需三求。西市三區(qū)樓三盤的價(jià)格三呈上三漲趨三勢(shì)，三今年三這個(gè)三勢(shì)頭三將會(huì)三持續(xù)。西市三區(qū)一三部分三道路三規(guī)劃三、市三政配三套、三城中三村等三的建三設(shè)即三將竣三工，三西市三區(qū)的三面貌三會(huì)有三巨大三改變?nèi)?。西市三區(qū)商三業(yè)配三套的三日趨三完善三，一三方面三來自三政府三的投三入，三一方三面來三自開三放商三對(duì)項(xiàng)三目的三規(guī)劃三。西市三區(qū)能三否承三受如三此巨三大的三商業(yè)三體量三？20三10年上三半年三昆明三樓市三商品三房共三成交17三0.三9億元三，同三比增三長(zhǎng)27三.3三6%。三其中三，商三品住三宅套三數(shù)增三長(zhǎng)6.三28三%，同三比大三幅增三勢(shì)減三緩；三而非住三宅套三數(shù)則三增長(zhǎng)三了10三8%，商業(yè)三地產(chǎn)三發(fā)展三勢(shì)頭三迅猛三。整個(gè)三西市三區(qū)商三業(yè)體三量約三有20三0多萬三㎡，云都三國際三兩棟三高層三住宅1-三3層為三商業(yè)三部分三，中三晟·溪城三規(guī)劃三有約2萬㎡三的商三業(yè)街三，中三天花三園規(guī)三劃2.三5㎡商三業(yè)業(yè)三態(tài)，三假日三城市三商業(yè)三體量三約6.三5萬㎡三，鼎三易天三城商三業(yè)體三量也三達(dá)到三了8萬多三㎡，三經(jīng)典三雙城三更是三號(hào)稱三有10三0萬㎡三的商三業(yè)體三量，三西山三新城三占地13三3萬多三㎡，三它的三商業(yè)三體量三也會(huì)三在10三0萬平三米左三右。以西三市區(qū)三目前三的消三費(fèi)習(xí)三慣來三看，三商業(yè)三氛圍三尚有三待培三養(yǎng)，三目前三還有三絕大三部分三人習(xí)三慣去三市中三心購三物。三同時(shí)三，住三宅、三商鋪三的相三對(duì)集三中供三應(yīng)，三也面三臨著三空置三率的三問題三。當(dāng)交三通更三加便三捷，三地產(chǎn)三項(xiàng)目三不斷三涌現(xiàn)三，到三底西三市區(qū)三能否三承載三大型三的商三業(yè)項(xiàng)三目還三有待三商榷三。西市三區(qū)目三前正三在規(guī)三劃建三設(shè)中三，區(qū)三域價(jià)三值得三到提三升，三但是三這樣三龐大三的商三業(yè)體三量集三中釋三放，三競(jìng)爭(zhēng)三環(huán)境三會(huì)很三激烈三，對(duì)三招商三會(huì)產(chǎn)三生一三定的三難度三，若三商業(yè)三體量三無明三顯差三異化三，會(huì)三給西三市區(qū)三的商三業(yè)地三產(chǎn)發(fā)三展帶三來很三多負(fù)三面的三影響三。第五三部分三項(xiàng)目三本體三分析地塊三特征三分析地塊三價(jià)值三分析地塊三發(fā)展三方向三初判地塊三特征三分析三：◆地三塊屬三性為商務(wù)三用地，面三積相三對(duì)較三??；◆容積三率5.三0，屬三于高三密度三項(xiàng)目三，不三具備三開發(fā)三高檔三項(xiàng)目三的條三件;◆地三塊周三邊主三要是三工業(yè)三廠房三及老三舊居三民安三置區(qū)三，項(xiàng)目三公建三設(shè)施三相對(duì)三較少三，較三大程三度上三影響三了項(xiàng)三目的三檔次；項(xiàng)目三地塊三認(rèn)知商業(yè)三價(jià)值三分析◆地三塊與三城中三村改三造一三路之三隔，未來三商業(yè)三價(jià)值三較大三；◆地三塊周三邊有高校三云集三，學(xué)三生有三較強(qiáng)三消費(fèi)三能力三；◆地三塊周邊三缺乏三成規(guī)三模的三商業(yè)三配套三，形成三市場(chǎng)三的空三白點(diǎn)三；；◆周三邊有三近10萬的三居住三人群三，形三成固定三的消三費(fèi)群三；小結(jié)三：由于三地塊周邊三中小三學(xué)、三大學(xué)三、等三眾多三學(xué)校三和住三宅區(qū)三環(huán)伺三，消三費(fèi)潛三力強(qiáng)三大，為三項(xiàng)目三開發(fā)三提供三了部三分市三場(chǎng)依三據(jù)；地塊三價(jià)值三分析（一三）項(xiàng)三目發(fā)三展方三向初三判考慮三市場(chǎng)三競(jìng)爭(zhēng)三因素三下的三發(fā)展三方向三比較發(fā)展方向當(dāng)前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況評(píng)價(jià)競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)比較優(yōu)勢(shì)/提升空間高檔化發(fā)展現(xiàn)有供應(yīng)和潛在供應(yīng)均較大，競(jìng)爭(zhēng)激烈優(yōu)勢(shì)景觀比較優(yōu)勢(shì)明顯私人交通可達(dá)性比較優(yōu)勢(shì)明顯生活升級(jí)配套完備程度提升空間較大產(chǎn)品品質(zhì)差異化提升空間較大非高檔化發(fā)展現(xiàn)有供應(yīng)和潛在供應(yīng)均較大，競(jìng)爭(zhēng)激烈地段與城市中心的距離比較優(yōu)勢(shì)明顯公共交通可達(dá)性優(yōu)勢(shì)明顯生活必需配套完備程度提升空間大性價(jià)比提升空間較小主要三競(jìng)爭(zhēng)三點(diǎn)價(jià)值三支撐三分析◆周邊三大學(xué)三、中三小學(xué)三生、三學(xué)生三租房三需求三，為三項(xiàng)目三開發(fā)三投資三性產(chǎn)三品提三供基三礎(chǔ)；◆對(duì)于三看重三教育三資源三，方三便子三女就三學(xué)的三家長(zhǎng)三提供三了類三似“三學(xué)區(qū)三房”三的產(chǎn)三品；◆周邊三眾多三的消三費(fèi)人三群，三對(duì)于三經(jīng)營(yíng)三類住三房有三一定三需求三；◆投資三類產(chǎn)三品可三以作三為社三區(qū)商三業(yè)配三套的三一部三分，三增加三項(xiàng)目三的附三加值三；（二三）項(xiàng)三目發(fā)三展方三向初三判在項(xiàng)三目土三地成三本具三有剛?cè)?、三地塊三面積三小的三情況三下，三實(shí)施三“補(bǔ)三缺型三”市三場(chǎng)戰(zhàn)三略無三疑當(dāng)三前最三好的三選擇。方向三判定三：第六三部分三項(xiàng)目三發(fā)展三定位項(xiàng)目三定位三思考項(xiàng)目三總體三定位項(xiàng)目三形象三定位項(xiàng)目三形象三策略主力三客戶三群定三位如何借勢(shì)周邊環(huán)境并引領(lǐng)造勢(shì)？如何跳出項(xiàng)目本身，跳出區(qū)域、跳出限制？如何突破和豐富現(xiàn)有產(chǎn)品，全面超越目前的區(qū)域定位與區(qū)域檔次？確定本案價(jià)值方向針對(duì)三本項(xiàng)三目戰(zhàn)三略高三度的三思考跳出三競(jìng)爭(zhēng)三發(fā)現(xiàn)三價(jià)值——借勢(shì)三、跳三出、三超越核心三思考三點(diǎn)：三項(xiàng)目三應(yīng)該三打造三什么三樣的三產(chǎn)品三？假設(shè)三點(diǎn)一三：寫三字樓由于三項(xiàng)目三周邊三文潔三地產(chǎn)三的城三市綜三合體三項(xiàng)目三、保三利地三產(chǎn)的三綜合三體項(xiàng)三目、三聯(lián)想三融科三的數(shù)三碼港三項(xiàng)目三均設(shè)三計(jì)有三大比三列的三寫字三樓產(chǎn)三品，三加之三同屬三西市三區(qū)城三中村三改造三的其三他項(xiàng)三目，三寫字三樓市三場(chǎng)競(jìng)?cè)隣?zhēng)異三常激三烈，三市場(chǎng)三空間三較窄三，定三位于三此無三可避三免的三會(huì)陷三入全三面競(jìng)?cè)隣?zhēng)。假設(shè)三點(diǎn)二三：酒三店高新三區(qū)酒三店物三業(yè)較三少，三最好三的是三華帝三王朝三酒店三，入三住率三也不三是很三高，三而該三類物三業(yè)的三發(fā)展三已經(jīng)三進(jìn)入三大品三牌時(shí)三代，三定位三于此三類物三業(yè)將三面對(duì)三投資三回收三期漫三長(zhǎng)的三局面三。假設(shè)三點(diǎn)三三：公三寓+寫字三樓周邊三大量三的城三中村三改造三項(xiàng)目三均有三這類三物業(yè)三，并三且具三有先三發(fā)優(yōu)三勢(shì)，三本項(xiàng)三目地三塊面三積小三，若三過度三重復(fù)三這一三型態(tài)三，顯三示不三了自三身的三優(yōu)勢(shì)三，不三具備三強(qiáng)大三的市三場(chǎng)競(jìng)?cè)隣?zhēng)力三?！皾M城三盡是三城市三綜合三體”的結(jié)三果也三就意三味著三，是三其重三要組三成部三分的三公寓三、酒三店、三寫字三樓等三產(chǎn)品三扎堆三面市三，這三些大三量上三馬產(chǎn)三品將三開始三轉(zhuǎn)入三對(duì)前三期產(chǎn)三品的三消化三階段三。市三場(chǎng)競(jìng)?cè)隣?zhēng)會(huì)三異常三激烈三。本案三在區(qū)三域內(nèi)三在以三上幾三種方三案均三不完三全可三行的三情況三下，三如遵三循傳三統(tǒng)房三地產(chǎn)三開發(fā)三思路三，無三異于三是在三為政三府“三墾荒三”無三可避三免的三會(huì)陷三入全三面競(jìng)?cè)隣?zhēng)，三本項(xiàng)三目應(yīng)三另辟三蹊徑三，重三新審三視項(xiàng)三目，三跳出三項(xiàng)目三看項(xiàng)三目，三這樣三項(xiàng)目三才具三備生三命力三。全程三策劃/代理三的重三中之三重是——幫助三項(xiàng)目三贏在三起跑三線上三！贏三了再三打！“好三房子三自己三會(huì)說三話”三，房三地產(chǎn)三產(chǎn)品三成形三之時(shí)三，便三決定三了它三未來70三%的命三運(yùn)。從營(yíng)三銷的三角度三來看三，做三產(chǎn)品三其實(shí)三就是三做賣三點(diǎn)。從市三場(chǎng)的三角度三來看三，我三們認(rèn)三為有三三種三不同三的態(tài)三度——迎合三、引三導(dǎo)、三超越三！從行三業(yè)競(jìng)?cè)隣?zhēng)的三角度三來看三，存三在“三三品三”之三爭(zhēng)——品質(zhì)三、品三位、三品牌三！究竟三是在三產(chǎn)品三中做三賣點(diǎn)三，還三是在三賣點(diǎn)三中做三產(chǎn)品三？究竟三是迎三合市三場(chǎng)，三還是三引導(dǎo)三市場(chǎng)三，抑三或超三越市三場(chǎng)？“三三品”三之爭(zhēng)三，企三業(yè)如三何過三渡？三如何三取舍三？孰三重孰三輕？我們?nèi)嘈湃驗(yàn)槿煌膽B(tài)三度，三不同三的選三擇，三也成三就了三不同三的開三發(fā)商三。所三以就三會(huì)有三人做三車頭三，有三人當(dāng)三車廂……思路三決定三出路最大三的劣三勢(shì)背三后往三往隱三藏著三最強(qiáng)三的優(yōu)三勢(shì)！只有三跳出三地產(chǎn)三做地三產(chǎn)，三才是三該地三塊最三佳的三發(fā)展三選擇三。德三源地三產(chǎn)策三劃班三子以三辯證三的、三發(fā)散三、逆三向的三思維三，在三充分三權(quán)衡三了當(dāng)三前昆三明房三地產(chǎn)三市場(chǎng)三現(xiàn)狀三基礎(chǔ)三上，三多次三論證三，認(rèn)三為昆三風(fēng)地三塊的三開發(fā)三，不三能做三房地三產(chǎn)市三場(chǎng)中三隨波三逐流三的一三枚棋三子，三不能三在別三人的三基礎(chǔ)三上的三簡(jiǎn)單三克隆三，而三應(yīng)該三是昆三明房三地產(chǎn)三市場(chǎng)三走向三復(fù)合三地產(chǎn)三開發(fā)三的第三一啖三湯，三這樣三昆風(fēng)三地塊三才能三實(shí)現(xiàn)三“金三鱗化三龍”三的騰三龍一三躍。于此三，結(jié)三合國三內(nèi)最三先進(jìn)三的房三地產(chǎn)三開發(fā)三理念三——三泛地三產(chǎn)理三念，結(jié)合三昆明三最適三合人三居的三氣候三優(yōu)勢(shì)三，在三相同三的硬三件基三礎(chǔ)上三植入三全新三的開三發(fā)理三念，三將地三塊開三發(fā)與三發(fā)展三的著三眼點(diǎn)三放到三了中三高端三養(yǎng)生三的層三面上三，跳三出單三一地三產(chǎn)的三開發(fā)三思維三，站三在更三高的三層面三，對(duì)三地塊三的項(xiàng)三目開三發(fā)定三位為具有三國際三化標(biāo)三準(zhǔn)的三云南三首創(chuàng)三超五三星級(jí)三養(yǎng)生三公寓詮釋三：以三全新三的理三念、三先進(jìn)三的模三式、三專業(yè)三的服三務(wù)體三系打三造具三有市三場(chǎng)化三、標(biāo)三準(zhǔn)化三以及三合理三化以三養(yǎng)老三、養(yǎng)三生公三寓為三核心三的樣三板養(yǎng)三老典三范。關(guān)鍵三詞：三標(biāo)準(zhǔn)三化全三裝修三、時(shí)三尚、三家居三；定位三思路三解析：如前三所述三，本三項(xiàng)目三應(yīng)另三辟蹊三徑，三跳出三項(xiàng)目三看項(xiàng)三目，三這樣三項(xiàng)目三才具三備生三命力三，定三位中三高端三養(yǎng)老三主題三型的三物業(yè)三，采三用錯(cuò)三位經(jīng)三營(yíng)模三式填三補(bǔ)商三圈漏三缺。三滿足三眾多三退休三人士三養(yǎng)老三及照三顧孩三子的三需求三符合三主流三購房三群體三的訴三求；定位三支撐三一：房地三產(chǎn)業(yè)三經(jīng)過三多年三的開三發(fā)及三昆明三大躍三進(jìn)般三的城三中村三改造三，過三度競(jìng)?cè)隣?zhēng)和三相對(duì)三過剩三的市三場(chǎng)呼三喚新三的突三破點(diǎn)三；中三高端三老年三公寓三形態(tài)三，這三一產(chǎn)三品和三社區(qū)三形態(tài)三正是三當(dāng)前三市場(chǎng)三的稀三缺產(chǎn)三品形三態(tài)。定位三支撐三二：進(jìn)入三老齡三化社三會(huì)是三不爭(zhēng)三的事三實(shí)，三這就三需要三建造三和發(fā)三展適三合不三同老三年人三各種三類型三的住三宅“三田園三型、三山水三型”三養(yǎng)老三產(chǎn)品三由于三離城三市相三對(duì)遠(yuǎn),中高三端老三年公三寓會(huì)三成為三越來三越多三老年三人的三首選三。而商業(yè)三性的高端老年三公寓三市場(chǎng)三上沒三有，這預(yù)三示著三本項(xiàng)三目的三進(jìn)入三將面三臨巨三大的三市場(chǎng)三空間三；定位三支撐三三：國家三、省三、市三各級(jí)三政府三鼓勵(lì)三進(jìn)行三老年三公寓三的建三設(shè)；【項(xiàng)目三總體三定位】本項(xiàng)三目擁三有的三物業(yè)三功能三：商業(yè)三＋居三?。虅?wù)三＋文三化以現(xiàn)三代養(yǎng)三老為三基礎(chǔ)三，以三慈善三為本三源，三建設(shè)三具有三鮮明三傳統(tǒng)三美德三特色三的養(yǎng)三老社三區(qū)典三范。三集“中三高端三養(yǎng)生三”、三醫(yī)療三康復(fù)三、商三業(yè)服三務(wù)、三娛樂三、三生活三于一三體”的養(yǎng)三老示三范社三區(qū)。形象三定位策略三核心離塵三不離三城，CB三D的城三市高三端養(yǎng)三生復(fù)三合型三項(xiàng)目品牌三知名三度化政三府目三標(biāo)為三企業(yè)三行為站在三為政三府分三憂的三高度替政三府在三解決三養(yǎng)老三問題三上，三貢獻(xiàn)三力量三。從而三提升三品牌三知名三度！形象三策略建筑三的發(fā)三展，三源自三生活三的發(fā)三展隨著三生活三的發(fā)三展，三對(duì)建三筑，三對(duì)產(chǎn)三品已三有了三更高三的要三求本案三的全三新開三發(fā)理三念，三從建三筑、三園林三，小三品乃三至產(chǎn)三品的三細(xì)節(jié)無處三不體三現(xiàn)尊三貴、三對(duì)生三活質(zhì)三量的三無限三追求站在三公司三發(fā)展三理念三的高三度上獲得三領(lǐng)先三的視三角和三領(lǐng)袖三的氣三度形象三策略——國際三化元三素打三造項(xiàng)三目明三天！“愛丁三堡”內(nèi)涵三導(dǎo)入世界三最早三的富三人區(qū)三之一文化三與藝三術(shù)A、無三處不三在的三尊貴三感1、“買的三不僅三僅是三房子三，更三是尊三貴的三城市三生活”2、園三林小三品、三建筑三、戶三型、三會(huì)所三、服三務(wù)，三充分三地從三老年三人的三角度三追求三品質(zhì)三和細(xì)三節(jié)，三體現(xiàn)三對(duì)老三年人三無微三不至三的尊三重B、無三處不三在的三高尚三感1、“買的三不僅三僅是三房子三，更三是國三際化三的尊三貴生三活方三式”2、植三入國三際化三的元三素，三在產(chǎn)三品和三服務(wù)三理念三上樹三立全三新標(biāo)三準(zhǔn)，對(duì)增三加社三區(qū)的三尊貴三感非三常重三