房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程詳細(xì)解析

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)的特性房地產(chǎn)開發(fā)的程序房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)的特性

房地產(chǎn)開發(fā)的特性流動性單件性條件差高消耗性涉及面廣房地產(chǎn)開發(fā)的程序房地產(chǎn)開發(fā)的程序開發(fā)商自有投資意向開始至項目建設(shè)完畢出售或出租并實施全壽命周期的物業(yè)管理，大都遵循一個合乎邏輯和開發(fā)規(guī)律的程序。一般來說，這個程序包括四個階段，即：

?房地產(chǎn)投資分析與決策階段

?房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段

?房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)階段

?房屋銷售與出租階段當(dāng)然，房地產(chǎn)開發(fā)的階段劃分并不是一成不變的，某些情況下各階段的工作可能要交替進(jìn)行。房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段

房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段是具體落實開發(fā)方案，為開發(fā)項目建設(shè)實施作準(zhǔn)備的階段。主要工作有：申請建設(shè)用地規(guī)劃許可證、購置開發(fā)場地、籌集資金、拆遷安置、項目報建。申請建設(shè)用地規(guī)劃許可證、購置開發(fā)場地、拆遷安置、項目報建必須按一定的程序進(jìn)行，而籌集資金則可以與之平行進(jìn)行。房地產(chǎn)開發(fā)需要大量的資金，僅靠開發(fā)企業(yè)的自由資金是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，必須通過其他途徑籌集資金，如向銀行借款、發(fā)行股票和債券、預(yù)售商品房等等。由于我國各城市的機(jī)構(gòu)設(shè)置不大一樣，因此，各城市對房地產(chǎn)開發(fā)項目前期工作的審批程序也就不盡一樣。一般地，申請建設(shè)用地規(guī)劃許可證、購置開發(fā)場地、拆遷安置、項目報建可按如下程序進(jìn)行（如圖

2所示）：房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段

房地產(chǎn)開發(fā)前期工作程序

籌集資金獲取土地使用權(quán)(購置土地)申請建設(shè)用地規(guī)劃許可證項目報建拆遷安置

籌集資金選址定點

立項提供規(guī)劃設(shè)計條件編制規(guī)劃總圖審核總圖、核定面積核發(fā)規(guī)劃許可證申請建設(shè)用地規(guī)劃許可證房地產(chǎn)投資分析與決策階段

用地申請

審核、協(xié)商簽訂土地使用合同

交土地出讓金

辦理產(chǎn)權(quán)登記購置土地審查設(shè)計方案編制設(shè)計方案

初步設(shè)計審查初步設(shè)計發(fā)建筑核位線按紅線放線發(fā)建設(shè)許可證辦理投資許可證施工圖設(shè)計項目報建拆遷調(diào)查制定拆遷安置計劃申請拆遷許可證拆遷公告簽訂拆遷協(xié)議拆遷、驗收辦理產(chǎn)權(quán)滅籍拆遷安置房地產(chǎn)開發(fā)程序1．申請規(guī)劃許可證：到城市規(guī)劃管理部門申請選址、設(shè)計要點，取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

2．購置土地：到土地管理部門申請購置土地，簽訂土地使用合同。

3．拆遷安置：到城市拆遷管理部門辦理拆遷安置報批手續(xù)。

4．項目報建：到城市規(guī)劃管理部門辦理項目報建審批手續(xù)，并委托設(shè)計院進(jìn)行設(shè)計。

1．申請建設(shè)用地規(guī)劃許可證（1）立項。根據(jù)國家政策，房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)納入固定資產(chǎn)投資計劃，因此，開發(fā)商須到計劃管理部門進(jìn)行項目立項。立項時要提交房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告、立項申請書、資金來源，并說明房地產(chǎn)開發(fā)的物業(yè)類別。房地產(chǎn)開發(fā)程序

（2）選址定點。在計劃管理部門申請立項后，再到城市規(guī)劃管理部門申請選址，并提交申請用地報告、項目的立項批文、企業(yè)的資信證明、企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照、法人代表委托書等文件和證件。城市規(guī)劃管理部根據(jù)城市規(guī)劃的要求，參照開發(fā)商的申請，考慮房地產(chǎn)開發(fā)項目的性質(zhì)、規(guī)模，初步選定用地項目的具體位置和界限。（3）提供規(guī)劃設(shè)計條件。城市規(guī)劃管理部門提供的設(shè)計條件是進(jìn)行開發(fā)項目總圖規(guī)劃設(shè)計的依據(jù)。規(guī)劃設(shè)計條件的主要內(nèi)容包括：1）該建設(shè)用地現(xiàn)狀地形圖；2）根據(jù)開發(fā)項目的性質(zhì)和所出地段條件提出用地范圍；3）向各有關(guān)部門征詢意見后提出的綜合性意見；

房地產(chǎn)開發(fā)程序4）該場地的外部限制條件，包括山、水、地形和四鄰的建設(shè)情況及空間環(huán)境要求等；5）提出城市規(guī)劃確定的道路紅線位置、路幅及其規(guī)劃要求；6）提出規(guī)劃設(shè)計要點，包括建筑密、容積率、建筑層數(shù)、高度、體重、紅線退讓要求和地下管線走向、綠化要求以及其他控制事項；7）對于綜合開發(fā)區(qū)，還應(yīng)提出公用服務(wù)配套設(shè)施和市政基礎(chǔ)配套設(shè)施的要求；8）有關(guān)的特別要求，如人防、抗震、凈空限制等。

（4）編制規(guī)劃設(shè)計總圖。開發(fā)商根據(jù)規(guī)劃設(shè)計條件，委托規(guī)劃設(shè)計院編制規(guī)劃設(shè)計總圖。（5）審核總圖、核定面積

。城市規(guī)劃管理部門審核規(guī)劃設(shè)計總圖，核定用地面積，確定紅線范圍，報市政府批準(zhǔn)后，發(fā)給開發(fā)商建設(shè)用地規(guī)劃許可證。房地產(chǎn)開發(fā)程序2．

申請購置土地開發(fā)商應(yīng)向土地管理部門申請購置土地。按我國法律規(guī)定，城鎮(zhèn)土地歸國家所有，因此，開發(fā)商購置場地，是指其使用權(quán)，

而不是所有權(quán)。開發(fā)商取得土地使用權(quán)的途徑，是按照政府有關(guān)規(guī)定，通過土地市場取得的。即通過出讓或轉(zhuǎn)讓圖的土地使用權(quán)。此外，若以行政劃撥方式取得的土地進(jìn)行商品房開發(fā)，必須向政府申請，補(bǔ)交地價，取得土地使用合同書，即把土地從無償使用轉(zhuǎn)為有償使用，從無限年期轉(zhuǎn)為有限年期后，方可開發(fā)。土地使用權(quán)出讓方式有協(xié)議出讓、招標(biāo)出讓和拍賣出讓等三種方式。不同的出讓方式，其出讓程序也不一樣。房地產(chǎn)開發(fā)程序3．拆遷安置開發(fā)商取得了開發(fā)場地后，要對該場地上現(xiàn)有的建筑物和構(gòu)筑物進(jìn)行拆遷，兌現(xiàn)有的住戶進(jìn)行安置。拆遷安置是一項政策性很強(qiáng)的工作，其依據(jù)有國務(wù)院頒發(fā)的《城市房屋拆遷管理條例》、建設(shè)部頒發(fā)的《城市房屋拆遷單位管理規(guī)定》，以及各地方城市政府結(jié)合本地的實際情況制定的房屋拆遷管理辦法，并按以下程序進(jìn)行。（1）拆遷調(diào)查。首先，要與開發(fā)地段的派出所、房管所進(jìn)行聯(lián)系，已取得他們的支持，并且抄錄擬開發(fā)范圍內(nèi)的常住人口、拆遷戶數(shù)以及房屋產(chǎn)權(quán)、使用性質(zhì)、建筑面積等情況，按表格逐一登記。房地產(chǎn)開發(fā)程序第二，一拆遷小組為單位，分戶到人，上門核查，并做好詳細(xì)記錄。如住戶使用面積，私房業(yè)主契證所記載的面積，以及人口結(jié)構(gòu)、年齡、健康狀況、職業(yè)、工作單位等情況，第三，逐戶摸清拆遷戶的要求。作好紀(jì)錄，并分為如下五類：要求一次搬清，作永久安置的；要求遷回要解決臨遷或投親靠友的；要求放棄產(chǎn)權(quán)，租回使用面積的；要求臨時鋪面，繼續(xù)營業(yè)的；其他。分類的目的是為了給補(bǔ)償安置迅速提供真實資料。房地產(chǎn)開發(fā)程序

（2）制定拆遷安置計劃。每個動遷人員在對自己所承擔(dān)的被拆遷人安置、補(bǔ)償?shù)臎Q定全部熟悉后，要進(jìn)行分析，以片為單位，逐戶安置房源和作出拆遷的補(bǔ)償決定。這里，既要考慮工商、企業(yè)、事業(yè)單位、私房、僑房的動遷難度，又要靠率安置不成過高的住戶，還要考慮哪些單位或住戶市較容易動遷的，哪些住戶或單位是可以交叉進(jìn)行動遷的，哪些住戶先動，什么時候較為適宜等，都應(yīng)有個計劃。（3）申請核發(fā)房屋拆遷許可證。開發(fā)商在取得規(guī)劃、土地管理部門批準(zhǔn)的紅線圖和用地文件以及完成拆遷安置方案（包括還間房屋的地點、資金、房屋平面圖或購買商品房安置被拆遷人的購房合同）后，可以向拆遷管理部門申請核發(fā)房屋拆遷許可證，并按規(guī)定繳納管理費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)程序拆遷房屋不得超越規(guī)劃管理部門劃定的紅線范圍和拆遷管理部門規(guī)定的期限。（4）拆遷公告。召開拆遷動員大會，公布拆遷公告。拆遷管理部門在發(fā)放拆遷許可證的同時，應(yīng)將拆遷人、拆遷房屋及其范圍、法律依據(jù)、拆遷期限以公告形式予以公布。另外，還應(yīng)書面通知房產(chǎn)、公安、工商等有關(guān)部門。（5）拆遷人與被拆遷人簽訂拆遷協(xié)議書。拆遷協(xié)議書應(yīng)明確補(bǔ)償形式和金額、安置用戶面積和地點、搬遷過渡方式和期限、違約責(zé)任以及當(dāng)事人認(rèn)為需要訂立的其他條款。（6）動遷、驗收。拆遷補(bǔ)償手續(xù)辦妥后，負(fù)責(zé)拆遷人員應(yīng)立即填寫登記表，經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)簽發(fā)，送工程部門拆房。原則上，搬遷一間，拆卸一間，可為動遷工作起推動作用。房地產(chǎn)開發(fā)程序

（7）辦理拆遷房屋產(chǎn)權(quán)滅籍和土地使用證。拆遷人應(yīng)將所訂拆遷協(xié)議書送拆遷管理部門備案，同時到房產(chǎn)部門辦理被拆遷房屋產(chǎn)權(quán)滅籍手續(xù)。在有工程部門負(fù)責(zé)辦理工程報建手續(xù)。

4.開發(fā)項目設(shè)計的組織與委托房地產(chǎn)開發(fā)商的投資決策最終通過設(shè)計成果反映出來，合理的設(shè)計不盡充分體現(xiàn)投資者的意圖，而且是對投資者決策方案的完善和補(bǔ)充。（1）要選擇較好設(shè)計單位。在委托設(shè)計時，應(yīng)注意以下事項：

1）設(shè)計資格。要委托具有設(shè)計資格的設(shè)計單位進(jìn)行開發(fā)項目的工程社及，不得委托無證設(shè)計單位或私人進(jìn)行設(shè)計，否則，城市規(guī)劃與建筑管理部門將不予承認(rèn)。房地想產(chǎn)開首發(fā)程巷序2）設(shè)刺計等狹級。動目前經(jīng)我國浙的建蘭設(shè)工城程設(shè)線計單斗位共篩分為米甲、珠乙、先丙、但丁4個等級飯。開發(fā)笨商應(yīng)根蒸據(jù)擬開富發(fā)項目參的性質(zhì)鉛、高度塞、規(guī)模盜，對照4個等級何確定要護(hù)求，進(jìn)經(jīng)行委托頌。一般疤不得超隱過設(shè)計嘴。3）設(shè)迷計范始圍。根我國常建設(shè)尸工程羊設(shè)計好單位盈的資胳格證愚書上恨都注害明了氧該設(shè)典計單誓位的三承攬直設(shè)計兵范圍藏，如旦規(guī)定馳該設(shè)洪計單犬位是體承接躲民用莊建設(shè)競工程赴、工姥業(yè)建括設(shè)工遭程，懷還是乞某個勤系統(tǒng)乘內(nèi)的渾建設(shè)暑工程拿項目膏。在武委托鍋設(shè)計語時，蠅開發(fā)憤商應(yīng)篇予注雙意。（2）要合敘理地確歇定各項屋技術(shù)經(jīng)蟲濟(jì)控制可指標(biāo)。奇規(guī)劃中爆的各項錢技術(shù)經(jīng)存濟(jì)指標(biāo)嬌，是衡推量規(guī)劃莖設(shè)計的燙質(zhì)量以枝及開發(fā)驢項目經(jīng)候濟(jì)效益貼好壞的露重要標(biāo)價準(zhǔn)和依享據(jù)。在蟲規(guī)劃設(shè)之計之前脊，一幣些重要石的控制失指標(biāo)已春由土地終管理部段門和規(guī)架劃管理輔部門給阿出，房地邊產(chǎn)開乘發(fā)程棟序如開茶發(fā)用州地的笨總面茫積、懂容積盈率、邁控制逝高度急、建巡壽筑密斷度、厭綠地狗率等陽，還駐有一剖些指放標(biāo)則周由開呼發(fā)商爭根據(jù)熊開發(fā)誦項目泉的要己求提殲出，價作為氧規(guī)劃楚的依籠據(jù)，武如戶副室比錯、高鍋層比健例、且各類紹型的端居住挑面積速、總抖造價努、建糟筑工征程單灶方造欠價等愉。上防述各綿項技之術(shù)經(jīng)糞濟(jì)指宵標(biāo)，姥要綜袍合考次慮，助既要探保證創(chuàng)開發(fā)矮商效暫益，宗又要微符合鎮(zhèn)有關(guān)直管理魯部門內(nèi)的要攤求，事以取默得良忍好的哄社會駁效益捐和環(huán)旺境效鬼益。（3）評程價和燃選擇沈設(shè)計轎方案蕉。設(shè)壤計方普案是惰根據(jù)致城市農(nóng)規(guī)劃車管理柿部門掀提供薪的規(guī)票劃設(shè)湖計條愚件和倆開發(fā)吉商對越該開放發(fā)項始目的蘋要求倍，由城設(shè)計付單位秤提出屑的初扶步設(shè)馳想，妻一般串用文袖字說罪明和調(diào)圖紙汪或模座型表重示。嫁其中泛規(guī)劃疼設(shè)計碑方案探包括認(rèn)開發(fā)說項目惱的用搬地范壁及其街位置范圖、共現(xiàn)狀棒圖、佛規(guī)劃擋總平終面圖敵和交臣通組請織示瞇意圖心、住范宅標(biāo)惜準(zhǔn)層監(jiān)平面粥圖和姻住宅驅(qū)正立警面圖聯(lián)、公憲共建淘筑房地茶產(chǎn)開跟發(fā)程熱序平面狂圖和戀立面革示意釀圖、符主要尼街景缸示意查圖、漫透視秋圖或絲式模型僅、設(shè)注計說間明書烈（包似括各驕項技冰術(shù)經(jīng)躁濟(jì)指瓶標(biāo)）澇。建瘋筑設(shè)看計方仍案包攜括總須平面懂位置紀(jì)圖、方平面計圖、敵立面豈圖、懲主要餐剖面營圖的造草圖蚊和建攤筑單晚體透從視圖胳以及譽(yù)設(shè)計鑼說明嫂書。袋由設(shè)補(bǔ)計單贈位提徑出的調(diào)設(shè)計拴方案貍不少格于兩頌個，趣以供很開發(fā)腥商在艘對多上個方?jīng)]案比在較的哈基礎(chǔ)突上，飄選擇倉最有煉方案奴，并謊作為狀推薦蛙方案烏報送拒規(guī)劃怨管理烤部門辭審定微。開僑發(fā)商做還可項以邀羨請多廁個單搖位參叼加設(shè)責(zé)計競繡賽，杰經(jīng)過負(fù)專家拐和規(guī)蝦劃管糾理部缺門的識評議蜻審定姿，確派定設(shè)悉計方年案或廚提出條對方院案的晴修改攪意見赴。被海審定亭的規(guī)流劃設(shè)忠計方互案作焰為市旬政工示程設(shè)否計和甚建筑齒單位鼻設(shè)計包的依燒據(jù)；季建筑躲設(shè)計智方案甲被省緒定后猴，可慶進(jìn)入肉下階域段的抵初步虛設(shè)計撈和施圾工圖末設(shè)計階。房地產(chǎn)柔開發(fā)程解序（4）設(shè)舒計審歸查。富開發(fā)往商對竿設(shè)計假單位旗提交姑的正繩式設(shè)潔計圖嬌紙，鮮要認(rèn)閃真審療查，姿熟悉焰圖付紙和栗設(shè)計毫要求捷，如框發(fā)現(xiàn)餃有錯賤誤或勞遺漏帖，應(yīng)綠及早辮通知急設(shè)計贈單位徑修正那、或芝補(bǔ)充爸。5.項目誤報建在土地案使用權(quán)男購置的但申請過幼程中，壟已提出增規(guī)劃設(shè)扁計方案救，該方禮案只是迷粗略的染反映開截發(fā)項目薪概況，伴不能作慕為施工嘴的依據(jù)伏。項目麗報建實營在原規(guī)謙劃設(shè)計覽方案的?；A(chǔ)上禾，由開所發(fā)商委捉托規(guī)劃蜻建筑設(shè)考計單位霜提出個陽單體建蘭筑的設(shè)弄計方案杏，并對障其布局效進(jìn)行定肺位，對互開發(fā)項份目用地聰范圍內(nèi)繞的道路畜和各類河工程管辦線作更即深入的燙設(shè)計，悼使其達(dá)鋼到施工舊的要求灘。由于鈔報建的因建筑設(shè)秧計方案榨經(jīng)城市幅規(guī)劃管兆理部門國和消防餓處、抗慶震辦、包人防部瓶門、環(huán)婦衛(wèi)部門突、供水宅供電管未理部門膜審查通姑過后，躲可進(jìn)一鏟步編制艱項目的哈施工圖彩和技術(shù)靜規(guī)定，芳再報城銳市規(guī)劃賠管理部拋門及有甘關(guān)專業(yè)圓管理部海門審批容。其具梢體步驟紋為：房地產(chǎn)決開發(fā)程豎序（1）編虜制和間審查把設(shè)計宏方案涉。開浙發(fā)商賽在取衛(wèi)得土碎地使?fàn)N用權(quán)魂后，倘根據(jù)禿城市漫規(guī)劃守管理悉部門北提出街的設(shè)家計要佳求，幅委托盒建筑腦設(shè)計線院編疾制設(shè)尼計方驗案。丘并將譽(yù)設(shè)計濫方案賽報城脈市規(guī)宮劃管咐理部伏門審胞批。屑如果鎮(zhèn)是高擾層建孝筑，嶄、還飲要征病求消冤防管都理部蒸門的鬧意見來。（2）編制巴和審查騙設(shè)計方朋案。方笛案審查社通過后窄，委托贊設(shè)計院籌進(jìn)行項失目的初院步設(shè)計逗（對高唉層建筑侵）。并進(jìn)將初步浸設(shè)計報晶城市規(guī)牲劃管理陶部門，酬由規(guī)劃銅管理部鵝門組織晃抗震辦景、人防孤辦、環(huán)糞衛(wèi)、供仆水、供守電等部獄門對初兩步設(shè)計滲進(jìn)行匯告審。（3）施項工圖息設(shè)計蛛和發(fā)罪核位現(xiàn)紅線戒。初跌步設(shè)鑒計審洋查通腎過后農(nóng)，委悔托設(shè)乏計院躲進(jìn)行倘施工挽圖設(shè)艷計。馳并將梁施工裳圖報選城市婆規(guī)劃廉管理述部門版，由僻規(guī)劃項管理兵部門級發(fā)建陵筑核挺位紅匠線。房地產(chǎn)邪開發(fā)程薄序（4）到計久劃管理稻部門申打請投資票許可證旁。開發(fā)茫商須提江交如下森文件：運(yùn)核位壞紅線、姥土地使儉用合同潔、土地挖使用證哪、拆遷佳驗收單版、項目修總平面塵、可行獨(dú)性研究用報告、首進(jìn)度計爸劃、申裝請、資否金審計蕩文件。（5）發(fā)淘建設(shè)撇許可自證。裳到城垃市規(guī)愉劃管時理部膜門領(lǐng)牲取建宣設(shè)工今程許挖可證撿。一兩旦開軋發(fā)商吩取得瀉了城雕市規(guī)矮劃管火理部妹門頒承發(fā)的閑建設(shè)首工程燥規(guī)劃惑許可吹證，吼該項召目就現(xiàn)獲得斥了允漠許建態(tài)設(shè)的輛法律恒憑證狼。房地煎產(chǎn)開罰發(fā)程玩序（三）臨房地產(chǎn)創(chuàng)開發(fā)項取目建設(shè)史實施階烏段房地產(chǎn)取開發(fā)項鞋目的建冊設(shè)實施牽，是由森建筑施預(yù)工企業(yè)船完成的姻，施工嗓企業(yè)是姥開法項期目建設(shè)拒實施的基直接指其揮者和聰生產(chǎn)者用。在此黨階段，跪開發(fā)商板的主要編工作有（1）通皮過招戰(zhàn)標(biāo)投幫標(biāo)選沿?fù)袷┤~工企點業(yè)；酒（2）以稀投資察者、藥組織尚者、兵監(jiān)督壟者的賴身份粘進(jìn)行撈項目標(biāo)工程悅管理膏與控糞制；堤（3）竣工幼驗收。在此炒階段挺，開桑發(fā)項袋目的如投資哪支出惱最大團(tuán)，所文占的璃時間莫周期爹最長襪。因每此，尤加強(qiáng)綱開發(fā)鉗項目無建設(shè)別實施劣階段菊的管勾理，平對于朗開發(fā)旱商實斑現(xiàn)預(yù)忠期的染開發(fā)旁效益搏是非附常重云要的遵。房地產(chǎn)箏開發(fā)程珠序根據(jù)懶我國煉的工封程建康設(shè)管突理體供制改序革的訓(xùn)精神身，建善設(shè)工執(zhí)程項濤目要魄實行宅監(jiān)理還制，廊即委可托專持業(yè)化戴、社墳會化翁的監(jiān)繞理公緩司對掙項目強(qiáng)的建幫設(shè)進(jìn)哭行監(jiān)稿理。鼠當(dāng)前國，我張國的畢建設(shè)轎監(jiān)理芽重點南在工崖程的濾施工寇階段彎，并陜積累纖了一薄些經(jīng)廉驗，潮因此句，開楚發(fā)商煌可以專委托愛監(jiān)理蘇公司鴉根據(jù)賀工程絲式承包兔合同勸對工墨程施濾工建遠(yuǎn)設(shè)進(jìn)含行全霞面的釘監(jiān)理愈。1.開發(fā)工使程施工來招標(biāo)施工招講標(biāo)必須軟具備下仍列條件絞（1）工程覆項目已它獲計劃滑管理部突門批準(zhǔn)忌，并已清列入建徹設(shè)計劃脂；（2）有墾經(jīng)國變家批座準(zhǔn)的刪設(shè)計行單位元負(fù)責(zé)查設(shè)計厲的施坐工圖餅紙和熱工程榜概算闖或預(yù)叉算；房地產(chǎn)美開發(fā)程飛序（3）開存發(fā)用慚地的意使用談權(quán)已葛有償膏獲得安，施血工前份期工蜜作（稈包括也三通鄰一平快）已頌經(jīng)落穗實或紫準(zhǔn)備屈就緒廁；（4）開拜發(fā)資革金、鵝主要禁建筑儲材料惑和主皇要設(shè)虛備分傭期交揮貨及鵲協(xié)作慕配套皮條件炊均以案分別柿落實掩；（5）有蔽當(dāng)?shù)匕Τ鞘泄~規(guī)劃掃管理曉部門戲核發(fā)紐奉的建穴設(shè)工譯程規(guī)并劃許綱可證鄭。采取礙競爭姿方式詳?shù)氖殴ふ杏跇?biāo)程邪序如貫下：（1）擬鳳定招容標(biāo)方幸式，劉準(zhǔn)備釀?wù)袠?biāo)格文件狂。招岸標(biāo)文矮件是掏開發(fā)坑商說避明招祖標(biāo)工儲程要按求和龜標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)的書濟(jì)面材杰料。樂可由屬開發(fā)蜂商自詳行準(zhǔn)吹備，凱也可食委托容咨詢?nèi)詸C(jī)構(gòu)速代辦殲。（2）編叮制標(biāo)太底。暗標(biāo)底駕及招那標(biāo)工天程的跪預(yù)期炭價格蔬，是肢評標(biāo)芹的主逃要尺戚度之芽一。趟編制灑標(biāo)底護(hù)是招哈標(biāo)的均一項接重要把準(zhǔn)備志工作姑，可泳以有程開發(fā)負(fù)企業(yè)柳自己邁編制馳，也秧可委糊托可盛信賴傅的技順術(shù)咨爪詢公霉司或蕉設(shè)計艇單位魔編制石。從來編制火到招封標(biāo)工順作的銅各環(huán)宅節(jié)，妨標(biāo)底撫都必旱須嚴(yán)麻格保沖密。房地產(chǎn)癥開發(fā)程我序（3）向玩招標(biāo)掃主管申部門眠（如補(bǔ)市招愧標(biāo)辦副公室亭）申我請招晌標(biāo)。（4）發(fā)賺布招把標(biāo)通執(zhí)告或色邀請搖投標(biāo)你函。嚷招標(biāo)蛇申請陪經(jīng)批可準(zhǔn)后第，開閣發(fā)商害即可蹦發(fā)出喚招標(biāo)征通告奧或邀欲請投憂標(biāo)函修。采右取公滿開招但標(biāo)方劇式時途，應(yīng)漫視工素程性戀質(zhì)和葡規(guī)模枝在當(dāng)悔地或辜全國誕性報愈紙或西公開憑發(fā)行遼的專鼓業(yè)刊也物上娘發(fā)布描招標(biāo)樸通告笨；采丈取選棗擇性援招標(biāo)嚴(yán)方式創(chuàng)，應(yīng)尋向預(yù)蜻選定沸的承制建單株位發(fā)茶出邀解請投丈標(biāo)函宰。房地辜產(chǎn)開氧發(fā)程移序（5）對承功包企業(yè)浮的資格依進(jìn)行審番查。即毫了解承腎包企業(yè)血的技術(shù)束和財務(wù)螞實力以強(qiáng)及管理僚經(jīng)驗，逗限制不吐符合要鳳求的承稿包企業(yè)略盲目參傳加投標(biāo)士。審查榜工作通慰常在發(fā)意售招標(biāo)欠文件之每前進(jìn)行繞。審查蟻合格者菊才準(zhǔn)許仙購買招偽標(biāo)文件炭。（6）發(fā)送認(rèn)招標(biāo)文狹件。經(jīng)親過資格遺審查，昌對審查搬合格的噴承建單漫位發(fā)送戰(zhàn)招標(biāo)文覺件。發(fā)籠送形式斥有現(xiàn)金技購買和回免費(fèi)發(fā)埋送兩種央。（7）招標(biāo)冷工程交除底及答書疑。開椅發(fā)商發(fā)欄出招標(biāo)慈文件，筆各投標(biāo)訊的承包占企業(yè)踏阻勘建設(shè)痕場地之偉后，應(yīng)川邀集各站承包企市業(yè)的代避表開會頁，進(jìn)行屬工程交溉底，并僚解答疑帳問。工億程交底瞧的內(nèi)容狼，主要淘是介紹眠工程概徑?jīng)r，明攏確質(zhì)量頭要求、耳驗收標(biāo)遍準(zhǔn)及工乳期要求免，說明慣開發(fā)商續(xù)工料情富況，材臺料款和王工程款打的支付妻辦法以座及投標(biāo)普注意事仗項等。緒承包企擁業(yè)對招比標(biāo)文件列中的疑議問，一絲式般應(yīng)預(yù)掌先以書絲式面形式渴提出，憂也可在愚交底會嬌上臨時朵口頭提貫出。開妥發(fā)商對襪所提疑息問應(yīng)一鉛律在答粗疑會上姥公開解塞答，并零以書面鴉記錄方看式，印肺發(fā)給各止投標(biāo)者鳴，作為線招標(biāo)文蘆件的補(bǔ)鏡充。房地產(chǎn)痕開發(fā)程詠序（８笑）開組標(biāo)、瓶評標(biāo)氏和決彼標(biāo)。以上所凡述為公評開開標(biāo)騎，個別俱情況也多有采用羽秘密開殃標(biāo)的。制開標(biāo)方墻式一般裝都在招五標(biāo)文件訪中明確烤說明。１）開歪標(biāo)。開址標(biāo)是在持投標(biāo)截亡止后，漸根據(jù)招傲標(biāo)文件雀中規(guī)定笑的時間蓄和地點期，邀請魄個投標(biāo)租者和當(dāng)恢地公正撐機(jī)構(gòu)及信有關(guān)部電門的代廉表參加功，當(dāng)中搜打開標(biāo)輕箱，由眨工作人頃員對經(jīng)你公證人恒員檢查冷并確認(rèn)夸密封完營好、封滿套書寫項符合規(guī)咽定的標(biāo)綿書逐一浮拆封的刮過程。惡投標(biāo)文孩件即標(biāo)任書拆封恐后，工庸作人員忍應(yīng)宣讀片其中要順點，并桂在預(yù)先饅準(zhǔn)備的餅表冊上越逐項登撐記。登緒記表冊戰(zhàn)由讀標(biāo)謹(jǐn)人、登注記人和襲公證人硬簽名，掌作為開救標(biāo)的正杜式記錄鐮，由開純發(fā)商予匹以保存紐奉。２）怎評標(biāo)胃。開矮標(biāo)后沙應(yīng)先滔排除嘆無效有標(biāo)書寸，然費(fèi)后由鉗評標(biāo)系小組跟從工野程技支術(shù)和比財務(wù)晚的角吃度審蓮查評子議有防效標(biāo)扶書，毫此過際程稱灶為評撫標(biāo)。宵其評削審的貴原則悟是保諸護(hù)競劉爭，磨對所閘有投陪標(biāo)的益承包僻企業(yè)伍一視球同仁猾。評嘆審的趟標(biāo)準(zhǔn)障是擁拌有足劍以勝場任招寫標(biāo)工緣瑞程的泥技術(shù)創(chuàng)和財昂務(wù)實荒力，知信譽(yù)扯良好跑，報音價和房地萍產(chǎn)開篩發(fā)程宇序理。標(biāo)書經(jīng)爽評審后底，應(yīng)按卡標(biāo)價從值低到高閘的順序秀列出清油單，并懼寫出評城標(biāo)報告胞，推薦獲二、三兇家候選剖的中標(biāo)精的單位意，交給射招標(biāo)決柱策人做兆出最終制抉擇。３）決炸標(biāo)。開臟發(fā)商對烈投標(biāo)者其所報的務(wù)投標(biāo)文倘件進(jìn)行鐮全面的礎(chǔ)審查、肌評比、替分析，響最后選沉定中標(biāo)局者的過座程叫做學(xué)決標(biāo)。一般不須太復(fù)雜胃的工程奪可在開乖標(biāo)后當(dāng)鍵場決定竹中標(biāo)者趨，同時欺公布標(biāo)靈底，并漸通知未殲中標(biāo)者男退還招別標(biāo)文件戶、領(lǐng)回暑押金的宴時間和桿地點。稠規(guī)模較昆大、內(nèi)電容復(fù)雜疏的工程統(tǒng)，則應(yīng)收由招標(biāo)貌決策人演分別與置評標(biāo)小亞組推薦進(jìn)的候選故中標(biāo)單平位，就扮技術(shù)力桿量、施苦工方案獻(xiàn)、機(jī)械薪設(shè)備、晝材料供催應(yīng)及決花定標(biāo)價皂的其他李因素進(jìn)藍(lán)行調(diào)查耕和磋商訴，全面仆衡量，傾擇優(yōu)決領(lǐng)標(biāo)。決標(biāo)壞后應(yīng)賣立即險向中甘標(biāo)者串發(fā)出到中標(biāo)乓通知攝。中退標(biāo)通測知書啄發(fā)出傲之后屆，開覆發(fā)商顧與中漁標(biāo)的背承建愈單位聯(lián)應(yīng)在洋約定舌的期遭限內(nèi)患就簽帶訂合慶同進(jìn)蔑行磋躬商，輕雙方齒就合飛同條誦款達(dá)陡成協(xié)禮議后折，簽搖訂合涌同。房地掀產(chǎn)開柜發(fā)程臟序2.開發(fā)際項目變工程弊管理絨與控燭制開發(fā)項桃目施工水管理，薯是由建抓筑施工笨企業(yè)對渡開發(fā)項罩目進(jìn)行額施工的表生產(chǎn)管輪理。開柿發(fā)項目革工程管潛理與控侮制，則情是開發(fā)臨企業(yè)為范了保證集項目施孝工順利閃進(jìn)行所紅從事的臘有關(guān)管薪理工作唇，包括沒配合施球工企業(yè)譜做各項撥施工準(zhǔn)回備工作幣，如按喉時騰出塊施工場兩地，完約成場地奇的三通穩(wěn)一平，年及時提虎供設(shè)計刑圖紙和析訂購有怪關(guān)設(shè)備著等；對低項目的掘費(fèi)用、踢進(jìn)度和里施工質(zhì)敵量進(jìn)行躲控制；笑合同管見理；有煮效的協(xié)派調(diào)各有杰關(guān)單位頓的關(guān)系嚼，如設(shè)梢計單位詳與施工瘦單位的指關(guān)系，妄土建單侮位與設(shè)沙備安裝顛單位的候關(guān)系，僚施工單養(yǎng)位與材丈料、設(shè)逼備供應(yīng)露單位的砍關(guān)系。投資洗控制訊、進(jìn)目度控詢制和秧質(zhì)量膀控制輪是項晴目工兵程管挖理與醋控制善的重匙要內(nèi)資容，車也是鏟監(jiān)理輩公司頭的主脆要職算責(zé)，春因此慮，要狂發(fā)揮宣監(jiān)理屆公司績的優(yōu)頑勢，連加強(qiáng)兩對工跨程施夏工階帽段的鹽投資芬、進(jìn)規(guī)度和懂質(zhì)量慚控制胸。（１）個施工階笨段的投寨資控制批。施工數(shù)階段投士資控制俯的任務(wù)比是盡量橫減少承芝包合同債價款以尼外增加裹的工程詳費(fèi)用；統(tǒng)全面履厚約，減蓮少對方裂提出索剩賠的機(jī)禽會；按謹(jǐn)合同支菌付工程巖款。為托此，開納發(fā)商要謹(jǐn)做到：房地舌產(chǎn)開銜發(fā)程奔序１）托熟悉櫻圖紙絮、設(shè)課計要娘求、沾合同踩價款投，分可析工省程費(fèi)自最容授易突煩破的賊環(huán)節(jié)展，明藍(lán)確投急資控汽制的再重點折。２）按注工程進(jìn)免度將總請投資目算標(biāo)進(jìn)行慌分解，妨確定階企段的投興資分目挎標(biāo)，將劑其作為及階段投螞資控制動的依據(jù)誓。３）裙嚴(yán)格躬按工餡程計省量支父付工發(fā)程進(jìn)醉度款勝。對染已完奧工成估要按塊合同做規(guī)定魔及時言計量屑，對衫承包熊方超肉出設(shè)倉計圖縮慧紙要僚求增絞加的留工程懼量和里自身沒原因到造成巧返工陡的工賀程量這，不肉予計升量，玻其費(fèi)漂用由埋承包換方自耀負(fù)。４）按詢合同規(guī)蟲定辦理潮工程結(jié)全算，掌懸握工程反投資動究態(tài)，分許析費(fèi)用悄超支的塘原因，域提出控虜制投資癥的措施卵。５）適正確犬處理炒索賠捏。（２紀(jì)）施券工階蝦段的殼進(jìn)度溉控制染。施槍工階筒段進(jìn)暮度控去制的盲主要煉內(nèi)容皇有：１）編暢制項目陸實施總覽進(jìn)度表黑計劃，繞并以此醬作為控挖制其它扶計劃的派依據(jù)，稀包括施掩工單位麥的計劃揉和開發(fā)漿商自己嚼制訂的班有關(guān)計年劃，如擋施工房地產(chǎn)兆開發(fā)程威序制訂的給施工進(jìn)冷度計劃殘、有開辛發(fā)商提抗供的材純料和設(shè)寬備的供特應(yīng)計劃虹。２）根剃據(jù)項目仆的總控體制進(jìn)度掠目標(biāo)，課審核施尊工單位比提交的段施工進(jìn)傷度計劃絕、施工物方案和棄施工總街平面圖扒，即使差否符合弱總工期遲控制目罷標(biāo)的要給求；施睜工進(jìn)度化計劃、敬施工方延案和施叼工總平追面圖是霧否協(xié)調(diào)贊、合理奇。３）聾做好適開工恰前的斬準(zhǔn)備投工作乞。一愧是要噸按合蒙同要批求，追開發(fā)終商要演做好占有關(guān)容開工徒前的圣準(zhǔn)備壓工作也。二扔是檢釣查和扛督促憶施工策單位栽開工奪前的演準(zhǔn)備暴工作譜，能唉否滿處足工略程進(jìn)按度要冒求。４）按呆合同規(guī)宮定及時卷向施工擊單位支秀付備料殲款和工籃程進(jìn)度扎款。為塌此，開殺發(fā)商要從根據(jù)資注金的不炕同渠道楚，組織寬落實資羽金到位辭，以保鏟證工程爐建設(shè)的盾進(jìn)度款風(fēng)、設(shè)備繩和材料洗款按時狂支付。５）定奇期的檢愧查施工蚊單位工丈程計劃棵的實施乳情況，汽督促審想查施工雪進(jìn)度報載表，核蜓實工程蒜實物量歇，鑒認(rèn)堡工程款黨憑證。房地產(chǎn)科開發(fā)程蒙序６）及天時處理款好工程替設(shè)計問朝題。如昨設(shè)計需鉗要補(bǔ)充昆、完善寇、變更岸或材料疤代用等處，應(yīng)抓酸緊聯(lián)系用，要求那設(shè)計單盾位及時鞏給與解相決，盡且力做到驚不影響棋工程進(jìn)慌度。７）見組織造施工方現(xiàn)場盟協(xié)調(diào)辯會。８）卡在工過程建吃設(shè)施駛工的羊全過塘程中如，做宏好單磁位工煮程的攔分部刃、分墻項檢憶查驗波收工榮作，歐檢查宴是否堡完成餅設(shè)計購圖紙敲和合套同范掃圍的你全部唉工程濁內(nèi)容稅。工刃程質(zhì)案量檢艷驗評歌定是膏否全祥部達(dá)堵到合塊格以原上標(biāo)昏準(zhǔn)，縱經(jīng)市雙質(zhì)檢準(zhǔn)部門魯檢查鼠評定貢質(zhì)量爐等級嘉，才匪能簽拐訂竣紐奉工日葡期。（３）參施工階青段的質(zhì)屢量控制瓦。施工惠是形成詠工程實柱體的階沿段，也音是形成飄最終產(chǎn)沈品質(zhì)量派的重要轉(zhuǎn)階段，店施工階盯段的質(zhì)峽量控制兵是工程某項目質(zhì)坦量控制宅的重點遷。其主墓要內(nèi)容榨有：１）除瘡了在施巖工招標(biāo)娃中，要勉審查承巧包商的藥技術(shù)資霸質(zhì)外，凡在施工己過程中尿，還應(yīng)修對承包敘商的技艘術(shù)資質(zhì)橋進(jìn)行連易續(xù)不斷烈的審查仍和評價竟，督促襖承包商儲更換不覽稱職人悠員。房地產(chǎn)四開發(fā)程貍序２）訂糠立現(xiàn)場嶼質(zhì)量管草理制度彈，包括劫現(xiàn)場會懇議制度春、現(xiàn)場漏質(zhì)量檢假驗制度倍、質(zhì)量郊統(tǒng)計報剛表制度休、質(zhì)量透事故報已告處理孝制度等平，以保陪障項目運(yùn)質(zhì)量控漏制的有嘗效進(jìn)行發(fā)。３）京對項迎目施譽(yù)工所廳需材嚴(yán)料（谷原材泰料、阿半成堅品、您構(gòu)配想件）層應(yīng)進(jìn)返行嚴(yán)疑格的香質(zhì)量棒檢查辰與控叼制。記對項限目中坡采用泉的新梯材料宮、新綠結(jié)構(gòu)渴、新點技術(shù)娘均應(yīng)蘋審核泛其技抓術(shù)鑒河定書偽。凡聞未經(jīng)方試驗衰或無捆技術(shù)刻鑒定拘書者席，一尺律不起得在羊項目應(yīng)中使盡用。４）拿檢核六土地吉現(xiàn)場怎的測互量標(biāo)嚇樁、屋建筑巧物的五定位樓放線倘及高藍(lán)程水煌準(zhǔn)點不。５）局組織儀設(shè)計品交底羞和圖挨紙會止審，畜保證謙設(shè)計盛師與宋承包丘者之浙間的彼溝通疤與交袍流。６）什督促真、協(xié)隊助承徒包單渠位完戒善工爭序質(zhì)倉量控患制，獲嚴(yán)格牽工序湖間交仍接檢富查，舞主要丘作業(yè)辱工序獅包括之隱蔽剩作業(yè)濟(jì)的檢農(nóng)查、敏驗收敢。在尼重要落的工龍程部慨位或褲專業(yè)抬工程撤中，霞建立佳質(zhì)量猴控制耐點，給進(jìn)行數(shù)材料站試驗定或技學(xué)術(shù)復(fù)副核。貍對完天成的溪分部糕（分男項）刑工程壞，按雕相應(yīng)永質(zhì)量申評定房誠標(biāo)準(zhǔn)叫和辦醬法進(jìn)還行檢房地射產(chǎn)開臭發(fā)程梢序查、倉驗收杰。７）采闊取一切旗必要措悼施（包鋤括下達(dá)剩停工令演）制止嘉下屬情恥況：第臟一，隱剖蔽作業(yè)娃未經(jīng)查趙驗承包噸單位就千擅自封謠閉、掩閘蓋；第喉二，子承包商薄擅自變摧更設(shè)計益，或使根用無合悉格證的淋工程材斤料，或匠擅自變貪更工程患材料進(jìn)贈行施工議等；第視三，未羨經(jīng)技術(shù)謀資質(zhì)審翻查的人懂員進(jìn)入婦現(xiàn)場上滔崗施工笛；第四伸，承包扔單位對瘡已發(fā)生典的質(zhì)量且事故未軌進(jìn)行處晶理，或散未提出嘆有效補(bǔ)躲救措施兄就繼續(xù)景作業(yè)。８）僑按規(guī)超定的謹(jǐn)質(zhì)量當(dāng)評定瓜標(biāo)準(zhǔn)殘及辦柏法，示對完州成的取單位亂工程后、單坡項工嚴(yán)程進(jìn)乘行檢鬧查驗糟收。汁審核衛(wèi)承包象單位搏提供侍的竣下工圖蘆、質(zhì)轟量檢寄驗報許告及瞧有關(guān)罩技術(shù)悄文件專，督劫促承升包單循位進(jìn)屑行質(zhì)逝量回透訪，督實行巡壽質(zhì)量細(xì)保修尺。整繪理有膛關(guān)項親目質(zhì)辮量的葡技術(shù)臥文件強(qiáng)，并毒編目逝、建附檔。３．土項目耐的竣牙工驗誦收。泰項目別的竣特工驗廚收與真交接問，是態(tài)實現(xiàn)處開發(fā)楊投資裁向使艷用價棚值轉(zhuǎn)泡化的棚標(biāo)志剛，是封開發(fā)各商實作現(xiàn)其御經(jīng)營圓效益老的基更礎(chǔ)。有從質(zhì)制量控返制角嚇度說物，項雞目竣癢工驗可收工戶作是啟確保循項目植質(zhì)量擱合乎倒標(biāo)準(zhǔn)臺的最房地裕產(chǎn)開呢發(fā)程施序后一關(guān)靈。因此遼應(yīng)高度猴重視這策項工作丑。（１拿）開漁發(fā)項浪目竣奴工驗耀收的草依據(jù)駁。開拴發(fā)項球目竣撥工驗伙收的展依據(jù)捎包括首以下奴幾方銹面的頂內(nèi)容林：１）鴨有關(guān)鑼合同臟、標(biāo)尼準(zhǔn)、塊規(guī)范坊。如符開發(fā)抵商與程承包裂商簽耀訂的衰工程駐合同腥、土冷建工樸程驗修收標(biāo)涉準(zhǔn)、排建筑菌安裝獵施工蔥驗收究規(guī)范育等。２）工鋒程資料股：經(jīng)批鴉準(zhǔn)的有辱關(guān)建設(shè)冰文件；戚施工圖挨紙和說訪明書；新圖紙會呀審記錄腫、設(shè)計跡變更和遞技術(shù)核判定單；忠測量定松位記錄賤、沉降席及變形巖記錄；私隱蔽工朱程記錄褲、工程管事故的味發(fā)生和編處理記賠錄；有雀關(guān)技術(shù)婚或設(shè)備什的資料朗及驗收孝記錄等屬。３）工鄰程實體舒。指已滔符合竣屈工驗收忍條件的源已完工班工程。（２）徐項目竣桂工驗收帥程序。蕉開發(fā)項陸目竣工蠅驗收程社序如圖泊３所示奏。項目竣工承建商竣工驗收開發(fā)商審查驗收申請報告開發(fā)商現(xiàn)場初驗開發(fā)商、質(zhì)檢站組織正式驗收確定交接日期設(shè)計者、承建商質(zhì)量回訪與保修承建商工程資料準(zhǔn)備資料不完備初驗不合格房地脂產(chǎn)開請發(fā)程啄序（四）禮房屋銷婦售與出鉗租階段實際上啄，房屋艇的銷售涉工作并貿(mào)非在房福屋竣工倡驗收后積進(jìn)行。潑為了縮火短房地鵝產(chǎn)開發(fā)交的投資噴周期，番在可行勵性研究晚階段就著要研究鐵房屋的獻(xiàn)銷售計躲劃，從要選擇場是地開始鐮，開發(fā)田商已開澆始尋找爹購房者塔或成租摟人；在吵開發(fā)項侄目的施剃工過程仔中，應(yīng)柜通過各出種媒介懶做好項茅目的銷基售廣告芝和宣傳既工作；待當(dāng)項目粘施工進(jìn)壤行到一抓定程度卵時，應(yīng)右及時進(jìn)拜行房屋爆的預(yù)售炭工作；低竣工驗粥收后申簽請辦理斤房地產(chǎn)歪產(chǎn)權(quán)登忌記。如果開悟發(fā)商進(jìn)臉行房地莫產(chǎn)開發(fā)誰是為了孫長期投壘資，即讀開發(fā)房糧地產(chǎn)是傭為了出伯租，那喚么在項直目竣工羨驗收后遭便要開輕始出租陣。為了稀逐漸收港回投資渠并獲得評利潤，碧開發(fā)商往必須確煩定合適央的租金畜，制定向好出租時經(jīng)營計安劃。房地駐產(chǎn)開控發(fā)程煙序（5）對承盡包企業(yè)勁的資格鄙進(jìn)行審坡查。即醒了解承抹包企業(yè)套的技術(shù)濤和財務(wù)細(xì)實力以療及管理駱經(jīng)驗，塔限制不謹(jǐn)符合要歇求的承票包企業(yè)滅盲目參劃加投標(biāo)萍。審查祥工作通貝常在發(fā)貴售招標(biāo)訪文件之秩前進(jìn)行洞。審查考合格者針才準(zhǔn)許捕購買招固標(biāo)文件飄。（6）發(fā)送州招標(biāo)文豎件。經(jīng)笑過資格梁審查，倆對審查句合格的剝承建單俗位發(fā)送書招標(biāo)文皮件。發(fā)僻送形式贈有現(xiàn)金虧購買和盼免費(fèi)發(fā)伴送兩種泡。（7）招標(biāo)查工程交毀底及答扮疑。開曾發(fā)商發(fā)粒出招標(biāo)今文件，靈各投標(biāo)婆的承包伍企業(yè)踏矛勘建設(shè)煎場地之預(yù)后，應(yīng)溉邀集各嘗承包企筆業(yè)的代材表開會坐，進(jìn)行行工程交托底，并明解答疑繼問。房地產(chǎn)雕開發(fā)程禿序1．房地嶼產(chǎn)營銷逆計劃。挽房地產(chǎn)櫻營銷計輸劃一般卵包括以壞下內(nèi)容燭；（1）營倆銷計我劃的昏目標(biāo)舅。目紋標(biāo)可幟被確突定為您在最枯短時糞間內(nèi)本實現(xiàn)利潤最志大化，竿或是力茅求以某怪種形式趣保留房籍地產(chǎn)中惠剩余權(quán)員益。例董如，房陷地產(chǎn)銷慶售商可沃以同買準(zhǔn)主簽定筐一個長擦期管理痰合同，評受托管墊理房地忠產(chǎn)等等腎。（2）確定壤潛在的昨租戶或泛買主。橫這方面故的信息過一般可坊以從市獵場調(diào)查離和市場述分析過救程中取譜得。潛寒在客戶規(guī)的線索夾來自于倦日常工磁作或得匹自一些養(yǎng)文字資迎料——或兩者董兼有。在計劃毫中必須帝說明預(yù)艙計能吸倦引買主及或租戶喜的價格禁或租金扭水平。爐通過分饑析租戶初或買主泊的情況怨和預(yù)計盾的租金?；騼r格腸水平，缸就能確等定基本染市場。柔基本市悶場可以欲是臨近店地段、體城市地漲域、全夸省乃至柄全國甚億至境外織。房地產(chǎn)蝦開發(fā)程拒序（3）選擇攤營銷技吸術(shù)。可舞供選擇恩的營銷抱技術(shù)有極：1）直燒接在櫻所需隊出售磚的房妥地產(chǎn)曲上掛唱牌銷妻售。業(yè)這種旋方式薦適用先于房訪地產(chǎn)典需求蔑特別威大時縣。2）在爸報紙可上刊堵登出嘩售廣新告。3）公伸開張隆貼、候懸掛搶廣告蒙。4）印發(fā)憲綜合介擇紹公司談及所售絲式物業(yè)情迅況的小怒冊子。5）在齡電臺件或電槍視上罰作廣深告。6）向臨鑒近地區(qū)設(shè)的居民正和企業(yè)伴單位打集電話或婆上門推班銷。究竟選土擇哪種鋤技術(shù)較巡壽為合適鼠，取決兼于營銷侍人員的掩判斷。房地幫產(chǎn)開樹發(fā)程酒序2．房晃屋的伸銷售鏈。房燙屋的臟銷售典分為敞預(yù)售舉和現(xiàn)躬房銷炸售。（1）房植屋的還預(yù)售叉。由朵于房茫地產(chǎn)釣開發(fā)江一次渴性投族資較定大，圓且風(fēng)末險甚掙高，東因次沉，開脅發(fā)商禁會在裕房屋媽的建殊設(shè)期州將其閑預(yù)售敘，以則獲得嬸資金掏的部兼分回榆收，湯買家會則通殿常會陽因購近買預(yù)乒售中污的房乏屋而污得到稠其升壘值所欣帶來探的收顏益。開發(fā)商奶在進(jìn)行門預(yù)售房搞前，一本般應(yīng)向歸當(dāng)?shù)赜行标P(guān)部門析提出申慢請，獲岔準(zhǔn)后方匪可預(yù)售爸房屋。正預(yù)售房霜屋須具逝備的條哪件是：1)開發(fā)系商已循取得佛“土刷地使廟用證摟”和奔“建拘筑許族可證岡”及鋪“開浮工許其可證絡(luò)”；桌外銷撒房屋童還應(yīng)頃取得伯“外蘋銷許足可證裳”。2）房芹屋建尊筑合廉同已葉簽訂曬。3）在銀霜行設(shè)立救有代收嚷房屋預(yù)議售款的叛專門賬牛戶。房地產(chǎn)段開發(fā)程載序4）應(yīng)申提出跳預(yù)售裳款的煉監(jiān)管魯機(jī)構(gòu)恥（銀綢行或晚律師膨事務(wù)鋒所）沾，監(jiān)撥督方刮案。5）應(yīng)饞具備斷經(jīng)銀膏行或雪注冊甜會計干師審雜核的老，除宮用地懂價款己外，給投入良開發(fā)鼠建設(shè)詳?shù)馁Y悅金已透達(dá)到國總投宜資的25%的驗資搶證明。6）政芳府有螞關(guān)部迫門認(rèn)均為應(yīng)暴提供馬的其餅他文爺件。房屋故銷售液必須窩簽訂《房地產(chǎn)秀預(yù)售合閘同》?！逗贤窇?yīng)訂明僚價格條望款。開膛發(fā)商在維房屋竣繼工之前綁，按預(yù)相售合同票所的收村的預(yù)售嫌款，必腥須先用罷于支付蜜及清償揚(yáng)該預(yù)售跌房屋的輔一切建琴筑費(fèi)用薦后，才曠能另作神他用。祝一般來侍說，在襪預(yù)售合肌同生效換后，買駁主應(yīng)在匹一定的瓜期限內(nèi)境，向房太管部門譽(yù)辦理預(yù)國購登記龍。開發(fā)蜓商在辦寫理房地證產(chǎn)總登氧記后，蜂應(yīng)在一野定期限櫻內(nèi)，與桶買主簽澤訂《房地產(chǎn)盆轉(zhuǎn)讓合席同》。房屋蹲竣工后超，買主幼應(yīng)按期堤持有關(guān)柴證明文最件到房踐管部門載辦理變專更登記誘，領(lǐng)取枯房地產(chǎn)暴證件。房地產(chǎn)典開發(fā)程象序（2）現(xiàn)摧房銷嘩售。愁開發(fā)濟(jì)商將春已建剃的建羽筑物原同建陽筑物帳使用養(yǎng)范圍座內(nèi)占絹用的雞土地淘使用位權(quán)同柜時出它售給約買主以，即務(wù)為現(xiàn)肢房銷吐售。央現(xiàn)房醉銷售姑一般鑰由開完發(fā)者魄和買框主自靠由協(xié)喪商，暖達(dá)成短協(xié)議宜。經(jīng)喬過以富下三明道手墨續(xù)：棉到房寇屋交縫易所狗簽訂昆房地禍產(chǎn)轉(zhuǎn)漏讓合杯同；李到公職證處汗對房差地產(chǎn)椒轉(zhuǎn)讓見合同房誠進(jìn)行擺公證繼；憑悲經(jīng)過襲公證丸的房濤地產(chǎn)科轉(zhuǎn)讓棍合同盜，辦跡理房要地產(chǎn)禽產(chǎn)權(quán)艦的轉(zhuǎn)太移登等記，稿換發(fā)送房地傅產(chǎn)證瓶。（3）購買饒房屋的禮付款方屆式。1）一次宅性付款泡和分期弄付款。儀一次性特付款即雕買主在躁簽訂正助式合同伙后一次塵性支付撤所有樓康款，這哪種形式奮開發(fā)者礎(chǔ)最了預(yù)月見到，俘故開發(fā)宅者通常膨會以正香常樓價那的折扣舞出售給融買主。傻分期付獄款方式椒是指買洋主在樓乞宇建設(shè)變期內(nèi)分艙階段向后開發(fā)者徐支付樓頓款，其病具體的姿支付比潑例和時串段可以棚有所不貓同，不魄過，全疼部樓款垂必須在虹入伙時迎付清。房地憤產(chǎn)開貌發(fā)程叛序2）樓駝宇抵些押貸纏款。險樓宇調(diào)抵押茶貸款野，俗榆稱“脈按揭躺”是張指買屯主以鎖所購蛛買的勾樓宇子作抵怠押，孕現(xiàn)貨奴以房費(fèi)地產(chǎn)棗證，室樓花饞以預(yù)射售合逼同書憶作抵伯押物黨交銀項行，謀銀行寬以此貢為條塵件提削供購眾樓貸矛款，月讓買往主能駝一次肆性把腐樓款旺付給陣開發(fā)握者。腫而買殃主按務(wù)規(guī)定徹的還烈款方荒式及效期限潮，分肅期還攝款予萌銀行兆，銀彈行從柏中收摧取利爽息及牙手續(xù)填費(fèi)。房地產(chǎn)提銷售或琴出租后聞，應(yīng)做串好銷售殊或出租穴后的服爸務(wù)和管棉理工作標(biāo)。如果淹開發(fā)項忌目是住俗宅小區(qū)點，應(yīng)成票立或委榆托物業(yè)裳管理公防司完成首。如果酬是單幢龍建筑，嚼可組織濁大樓管充委會。蜘無論何遲種形式曲均需與版當(dāng)?shù)嘏沙鏊淳游瘯?、綠化朝、環(huán)衛(wèi)堡等部門鳳聯(lián)系，敘辦理門欣牌號碼賠、戶口渣遷入、志綠化、尋環(huán)衛(wèi)和攻治安等芒事項。房地產(chǎn)拼開發(fā)的換程序投資揪機(jī)會廢選擇尋找侍投資罩項目貝常用鄙的方久法有穿：1）在費(fèi)房地彈產(chǎn)管孫理部裙門尋餓找其濃準(zhǔn)備莊推出糖的地拋塊；2）在優(yōu)有關(guān)章新聞環(huán)媒體歷上刊區(qū)登廣炕告，爽尋找甜合作脹地塊蛛和出目讓睛地塊騰；3）在四有關(guān)暈咨詢緩、中寧介機(jī)景構(gòu)尋缸找項降目；4）直包接尋踐找擁談有土暮地使假用權(quán)權(quán)的單六位。房地產(chǎn)對開發(fā)的綿程序初步披可行炒性研藝究所謂刊初步雙可行持性研膏究是招指在駝規(guī)劃似參數(shù)倚尚未型獲得壓政府布批準(zhǔn)閉的前水提下聰，由灘專業(yè)呈職能廉部門霸按照歷項目泉所在職地區(qū)必和市免場一霞般條僑件以偷及常贈規(guī)性稱規(guī)劃軋指標(biāo)伯和項木目的融特點繳，就湊其投藝資效圍果和贊可能孕出現(xiàn)釣的技傾術(shù)問碼題進(jìn)諒行研露究，抱編制搖初步咽可行蜜性研