物業(yè)管理企業(yè)的業(yè)務(wù)獲取程序

物業(yè)管理企業(yè)的業(yè)務(wù)獲取3.1物業(yè)招標(biāo)3.2物業(yè)投標(biāo)

3.3物業(yè)管理委托合同本章小結(jié)學(xué)習(xí)目標(biāo)資料鏈接復(fù)習(xí)思考題實(shí)訓(xùn)題2023/5/17第一頁，共三十四頁?！矊W(xué)習(xí)目標(biāo)〕

市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，物業(yè)管理企業(yè)的業(yè)務(wù)是通過招投標(biāo)活動(dòng)公開競爭而獲取的。通過本章學(xué)習(xí)，要求學(xué)生熟悉物業(yè)招投標(biāo)的程序和招標(biāo)文件的編制，熟悉物業(yè)服務(wù)委托合同的內(nèi)容，掌握物業(yè)管理投標(biāo)書的編寫方法。2023/5/17第二頁，共三十四頁。3.1物業(yè)招標(biāo)物業(yè)招標(biāo)，是指房地產(chǎn)開發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)等物業(yè)管理主體，通過編制和公開符合其管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件，向社會(huì)公開招聘，并采取科學(xué)方式進(jìn)行分析和判斷，最終確定物業(yè)管理企業(yè)并與之簽訂物業(yè)前期服務(wù)合同或物業(yè)服務(wù)合同的全過程。

2023/5/17第三頁，共三十四頁。3.1.1物業(yè)招標(biāo)的方式1）公開招標(biāo)：是指招標(biāo)人員通過各種新聞媒體公開發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)所有愿意參加投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)參加投標(biāo)的招標(biāo)方式。2）邀請(qǐng)招標(biāo)：又稱邀標(biāo)，是指不公開刊登廣告而是以投標(biāo)邀請(qǐng)書的方式邀請(qǐng)3個(gè)以上具備相應(yīng)物業(yè)管理資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)投標(biāo)的招標(biāo)方式。3）協(xié)議招標(biāo)：簡稱議標(biāo)，又稱談判招標(biāo)，是指招標(biāo)人不必公開發(fā)布招標(biāo)公告，而是選擇其認(rèn)為有能力承擔(dān)物業(yè)管理業(yè)務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)，邀請(qǐng)其投標(biāo)，然后平等協(xié)商，最后達(dá)成協(xié)議。2023/5/17第四頁，共三十四頁。3.1.2物業(yè)招標(biāo)程序：物業(yè)招標(biāo)的一般程序是：招標(biāo)方成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)→編制招標(biāo)文件→確定標(biāo)底→招標(biāo)備案→發(fā)布招標(biāo)公告→投標(biāo)方資格預(yù)審→投標(biāo)方購買招標(biāo)文件→召開標(biāo)前會(huì)議→投標(biāo)方制作投標(biāo)文件并送達(dá)→開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和定標(biāo)→簽訂物業(yè)服務(wù)合同。1）招標(biāo)方成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)：（1）自行設(shè)立招標(biāo)機(jī)構(gòu)：根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)主體的不同，分為開發(fā)商自行招標(biāo)和業(yè)主委員會(huì)自行招標(biāo)。（2）委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)：招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)是專門從事招標(biāo)代理業(yè)務(wù)的社會(huì)中介組織。2023/5/17第五頁，共三十四頁。2）編制招標(biāo)文件：招標(biāo)文件既是投標(biāo)人編制投標(biāo)文件的依據(jù)，又是招標(biāo)人與中標(biāo)人商定合同的基礎(chǔ)，其主要內(nèi)容包括：告知投標(biāo)人遞交投標(biāo)書的程序；所需招標(biāo)項(xiàng)目的要求；投標(biāo)評(píng)定準(zhǔn)則；訂立合同的條件等。3）確定標(biāo)底：標(biāo)底又稱底標(biāo)，是招標(biāo)人為準(zhǔn)備招標(biāo)的內(nèi)容計(jì)算出的一個(gè)合理的基本價(jià)格（預(yù)算價(jià)格）。它是招標(biāo)人審核報(bào)價(jià)、評(píng)標(biāo)和宣標(biāo)的重要依據(jù)。2023/5/17第六頁，共三十四頁。4）招標(biāo)備案：在招標(biāo)方發(fā)布招標(biāo)公告前，要到房地產(chǎn)主管部門進(jìn)行招標(biāo)備案。程序是：（1）申請(qǐng)（2）受理（3）審查：經(jīng)審查符合條件的，出具《物業(yè)招標(biāo)備案通知》。5）發(fā)布招標(biāo)公告6）投標(biāo)方資格預(yù)審：對(duì)投標(biāo)申請(qǐng)人進(jìn)行資格預(yù)審的程序是：（1）發(fā)出資格預(yù)審?fù)ǜ婊蚪?jīng)營資質(zhì)預(yù)審邀請(qǐng)書（2）獲取資格預(yù)審文件（3）資格預(yù)審2023/5/17第七頁，共三十四頁。[示例3-1]中國人民大學(xué)明德樓物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)資格預(yù)審文件（點(diǎn)擊查看）7）投標(biāo)方購買招標(biāo)文件8）召開標(biāo)前會(huì)議9）投標(biāo)方制作投標(biāo)文件并送達(dá)10）開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和定標(biāo)（1）開標(biāo)：由投標(biāo)人或其推選的代表檢查投標(biāo)文件的密封情況→當(dāng)眾拆封→宣讀投標(biāo)人的名稱、投標(biāo)、價(jià)格和投標(biāo)文件的其他主要內(nèi)容→開標(biāo)過程同步記錄，并由招標(biāo)人存檔備查。（2）評(píng)標(biāo)：由招標(biāo)人依法組建的評(píng)標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé)。2023/5/17第八頁，共三十四頁。（3）定標(biāo)：評(píng)標(biāo)委員會(huì)按照招標(biāo)文件確定的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法對(duì)投標(biāo)文件進(jìn)行評(píng)審比較，作出評(píng)審結(jié)果，并對(duì)評(píng)標(biāo)結(jié)果簽字確認(rèn)。11）簽訂物業(yè)服務(wù)合同3.1.3招標(biāo)文件的編制1）招標(biāo)文件要點(diǎn)一份招標(biāo)文件，應(yīng)當(dāng)包括以下要點(diǎn)：（1）投標(biāo)人須知：①評(píng)標(biāo)方法和標(biāo)準(zhǔn)；②編制投標(biāo)文件的要求；③投標(biāo)方式；④投標(biāo)截止時(shí)間；⑤開標(biāo)地點(diǎn)和投標(biāo)有效期。2023/5/17第九頁，共三十四頁。（2）合同主要條款及格式。（3）要求投標(biāo)人提供的資格和資信證明、投標(biāo)函及附件、履約擔(dān)保證、授權(quán)委托書的格式和說明。（4）投標(biāo)價(jià)格要求及計(jì)算方法。（5）技術(shù)條款。（6）圖紙或者其他應(yīng)當(dāng)提供的資料。（7）其他應(yīng)當(dāng)說明的問題。2）招標(biāo)文件內(nèi)容：（1）招標(biāo)人及招標(biāo)項(xiàng)目簡介；（2）物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和要求；2023/5/17第十頁，共三十四頁。（3）對(duì)投標(biāo)人及投標(biāo)書的要求；（4）評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)及方法；（5）評(píng)標(biāo)活動(dòng)方案；（6）物業(yè)服務(wù)合同的簽訂說明；（7）其他事項(xiàng)的說明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容。[示例3-2]招標(biāo)文件格式（點(diǎn)擊查看）3）招標(biāo)文件的編制：一般情況下，招標(biāo)文件的編制格式如下：2023/5/17第十一頁，共三十四頁。3.2物業(yè)投標(biāo)物業(yè)投標(biāo)是指物業(yè)管理企業(yè)，根據(jù)物業(yè)招標(biāo)文件中確定的物業(yè)管理服務(wù)要求與標(biāo)準(zhǔn)，組織編制投標(biāo)文件，并向招標(biāo)單位遞交應(yīng)聘申請(qǐng)書和投標(biāo)書，參與公平競爭，獲取業(yè)務(wù)的過程。

3.2.1物業(yè)投標(biāo)過程1）確定投標(biāo)意向并成立工作機(jī)構(gòu)（1）取得《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》。（2）做好資金籌措準(zhǔn)備。2023/5/17第十二頁，共三十四頁。（3）收集有關(guān)招標(biāo)資料。（4）進(jìn)行可行性分析。（5）申請(qǐng)資格預(yù)審。2）獲取招標(biāo)文件3）考察物業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)場4）制定管理服務(wù)方法與工作量5）制定資金計(jì)劃6）標(biāo)價(jià)測算

7）辦理投標(biāo)保函：以確保在投標(biāo)人中標(biāo)后不能履約時(shí)，招標(biāo)人可通過為投標(biāo)人出具保函的銀行，用保證金額作為投標(biāo)人對(duì)招標(biāo)人經(jīng)濟(jì)損失的賠償。2023/5/17第十三頁，共三十四頁。8）編制投標(biāo)書9）封送標(biāo)書、保函投標(biāo)書的封送過程中，應(yīng)注意以下幾個(gè)問題：（1）投標(biāo)文件中的每一個(gè)空白均需填寫；（2）投標(biāo)文件應(yīng)字跡清楚、整潔、紙張統(tǒng)一、裝幀美觀大方；（3）計(jì)算數(shù)字要準(zhǔn)確無誤；（4）不得改變標(biāo)書格式，不得涂改；（5）封送標(biāo)書遵照一般慣例，準(zhǔn)確正本一本，副本兩本，分別包裝封印。10）現(xiàn)場答辯11）定標(biāo)2023/5/17第十四頁，共三十四頁。3.2.2投標(biāo)文件的編制所謂投標(biāo)文件，實(shí)際工作中常簡稱為投標(biāo)書、標(biāo)書，它是指招標(biāo)文件中規(guī)定的投標(biāo)人必須提交的全部文件，是招標(biāo)人評(píng)標(biāo)、定標(biāo)的依據(jù)。1）國家建設(shè)部等單位聯(lián)合制定了《評(píng)標(biāo)委員會(huì)和評(píng)標(biāo)方法暫行規(guī)定》規(guī)定下列行為可認(rèn)定投標(biāo)人的投標(biāo)為廢標(biāo)：（1）虛假投標(biāo)（2）低于成本價(jià)競標(biāo)（3）投標(biāo)人資格不符（4）標(biāo)書不符要求

2023/5/17第十五頁，共三十四頁。2）編寫投標(biāo)文件要求包括以下幾個(gè)方面：（1）投標(biāo)企業(yè)情況（2）對(duì)標(biāo)的物業(yè)的分析3）下面我們逐項(xiàng)介紹投標(biāo)文件的編寫投標(biāo)文件的組成包括：投標(biāo)致函、附件、管理方案三個(gè)部分。（1）投標(biāo)致函：投標(biāo)致函實(shí)際上就是投標(biāo)人的正式報(bào)價(jià)信，其主要內(nèi)容有：①表明投標(biāo)人完全愿意按招標(biāo)文件中的規(guī)定承擔(dān)物業(yè)管理服務(wù)任務(wù)，并寫明自己的總報(bào)價(jià)金額；2023/5/17第十六頁，共三十四頁。②表明投標(biāo)人接受該物業(yè)整個(gè)合同委托管理期限；③表明本投標(biāo)如被接受，投標(biāo)人愿意按招標(biāo)文件規(guī)定金額提供履約保證金；④表明本投標(biāo)書連同招標(biāo)人的書面接受通知均具有法律約束力；⑤表明對(duì)招標(biāo)人接受其他投標(biāo)的理解。[示例3-3]投標(biāo)致函示例（點(diǎn)擊查看）2023/5/17第十七頁，共三十四頁。（2）附件：附件的數(shù)量及內(nèi)容按照招標(biāo)文件的規(guī)定確定。這些文件主要包括：①公司簡介；②公司法定代表人證明；③公司對(duì)合同意向的承諾；④物業(yè)管理項(xiàng)目組的配備；⑤物業(yè)管理組織實(shí)施規(guī)劃等。[示例3-4]附件示例（點(diǎn)擊查看）2023/5/17第十八頁，共三十四頁。（3）管理方案：物業(yè)管理方案是為了提供物業(yè)管理工作而制定的方案，它是物業(yè)投標(biāo)書的重要組成部分，是投標(biāo)報(bào)價(jià)的主要依據(jù)，也是物業(yè)管理企業(yè)中標(biāo)后，進(jìn)行物業(yè)管理運(yùn)作的基本“綱領(lǐng)”。物業(yè)管理方案最主要的內(nèi)容是介紹物業(yè)管理要點(diǎn)和物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)形式和費(fèi)用。物業(yè)管理方案編制的方法是：①方案編制前的準(zhǔn)備：

第一，組織方案編制人員

第二，搜集各種招標(biāo)方資料2023/5/17第十九頁，共三十四頁。

第三，市場調(diào)查

第四，了解掌握政策規(guī)定

第五，項(xiàng)目評(píng)估②分析投標(biāo)物業(yè)管理要點(diǎn)

第一，住宅小區(qū)：物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)突出的是：環(huán)境管理；衛(wèi)生綠化管理；治安管理；市政設(shè)施管理。

第二，高層住宅：這類物業(yè)管理的重點(diǎn)放在：機(jī)電設(shè)備管理；保衛(wèi)治安管理；衛(wèi)生清潔管理；保養(yǎng)維護(hù)。2023/5/17第二十頁，共三十四頁。

第三，寫字樓其物業(yè)管理重點(diǎn)應(yīng)放在：安全保衛(wèi)工作；電梯、中央空調(diào)、水電設(shè)施維護(hù)；清潔衛(wèi)生服務(wù)。

第四，商業(yè)大廈管理其管理重點(diǎn)在于：安全保衛(wèi)工作；消防工作；清潔衛(wèi)生工作；空調(diào)或供熱設(shè)備管理[示例3-5]物業(yè)管理要點(diǎn)示例（點(diǎn)擊查看）2023/5/17第二十一頁，共三十四頁。③介紹本公司將提供的管理服務(wù)內(nèi)容及功能、費(fèi)用

第一，開發(fā)設(shè)計(jì)建設(shè)期間的管理服務(wù)內(nèi)容：A．對(duì)投標(biāo)物業(yè)的設(shè)計(jì)圖紙?zhí)峁I(yè)意見B．對(duì)投標(biāo)物業(yè)的設(shè)施提供專業(yè)意見C．對(duì)投標(biāo)物業(yè)的建筑施工提供專業(yè)意見并進(jìn)行監(jiān)督D．提供本投標(biāo)物業(yè)的特別管理建議。

第二，物業(yè)竣工驗(yàn)收前的管理服務(wù)內(nèi)容：A．制訂員工培訓(xùn)計(jì)劃B．制訂租約條款，管理制度和租用戶手冊(cè)C．列出財(cái)務(wù)預(yù)算方案。2023/5/17第二十二頁，共三十四頁。

第三，用戶入住及裝修期間的管理服務(wù)內(nèi)容：A．住戶入住辦理移交手續(xù)的管理服務(wù)B．住戶入住、裝修工程及物料定送的管理服務(wù)C．遷入與安全管理服務(wù)

第四，管理運(yùn)作服務(wù)內(nèi)容：A．物業(yè)管理人力安排。B．保安服務(wù)C．清潔服務(wù)D．維修保養(yǎng)服務(wù)E．財(cái)務(wù)管理服務(wù)2023/5/17第二十三頁，共三十四頁。F．綠化園藝管理服務(wù)G．租賃管理服務(wù)H．與租用戶聯(lián)系及管理報(bào)告I．其他管理服務(wù)內(nèi)容。

第五，說明將提供的服務(wù)形式、費(fèi)用和期限[示例3-6]以某公寓管理運(yùn)作服務(wù)為例，介紹服務(wù)內(nèi)容、形式、費(fèi)用部分的編制。（點(diǎn)擊查看）2023/5/17第二十四頁，共三十四頁。3.3物業(yè)管理委托合同3.3.1物業(yè)管理委托合同物業(yè)管理委托合同，是指物業(yè)管理市場上，物業(yè)管理服務(wù)的各有關(guān)當(dāng)事人，為實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)的目標(biāo)，而簽訂的相互之間的民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。依據(jù)委任人和委托階段的不同可以把委托合同分成以下兩類：（1）前期物業(yè)管理服務(wù)合同（2）物業(yè)管理服務(wù)合同2023/5/17第二十五頁，共三十四頁。3.3.2物業(yè)管理委托合同的內(nèi)容

一般包括：總則、委托管理事項(xiàng)、委托管理期限、雙方權(quán)力義務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、違約責(zé)任、附則八個(gè)部分。

[示例3-7]《物業(yè)管理委托合同示范文本》（點(diǎn)擊查看）2023/5/17第二十六頁，共三十四頁。3.3.3物業(yè)管理服務(wù)合同的簽訂與履行1）物業(yè)管理服務(wù)合同的簽訂（1）業(yè)主與中標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)談判；（2）簽訂諒解備忘錄；（3）發(fā)送中標(biāo)函或簽發(fā)意向書；（4）擬定并簽訂合同協(xié)議書。2）物業(yè)管理服務(wù)合同的履行

合同的履行，是指合同雙方當(dāng)事人正確、適當(dāng)、全面地完成合同中規(guī)定的各項(xiàng)義務(wù)的行為。

2023/5/17第二十七頁，共三十四頁。3.3.4物業(yè)管理服務(wù)合同的變更與解除1）物業(yè)管理服務(wù)合同的變更它是經(jīng)雙方當(dāng)事人協(xié)商一致后，在原有合同的基礎(chǔ)上，對(duì)原有合同的局部修改和補(bǔ)充。2）合同的解除由于發(fā)生法律規(guī)定或當(dāng)事人約定的情況，使得當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系消滅，合同的法律效力終止的行為稱為合同的解除。2023/5/17第二十八頁，共三十四頁。[本章小結(jié)]

在市場經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)管理企業(yè)獲取業(yè)務(wù)都要走公平競爭之路，因此，本章圍繞物業(yè)管理企業(yè)的業(yè)務(wù)獲取，講述了物業(yè)招投標(biāo)的程序和方法，重點(diǎn)講述了編制招投標(biāo)文件的方法，并說明了物業(yè)服務(wù)合同的簽訂和履行的有關(guān)問題。通過本章的學(xué)習(xí)，不僅要求從理論上掌握上述知識(shí)，更要求從實(shí)務(wù)操作上掌握上述工作。

2023/5/17第二十九頁，共三十四頁。[資料鏈接]

為規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)在業(yè)務(wù)獲取中的行為，請(qǐng)各位老師和同學(xué)在學(xué)習(xí)本章的同時(shí)，閱讀下列資料：

1．《中華人民共和國招投標(biāo)法》（2000年1月）2．建設(shè)部《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》（2003年130）3．建設(shè)部《前期物業(yè)服務(wù)合同示范文本》(2004年155)4．各省、直轄市招投標(biāo)管理辦法。2023/5/17第三十頁，共三十四頁。[復(fù)習(xí)思考題]1．物業(yè)管理的招標(biāo)要經(jīng)過怎樣的程序？物業(yè)管理招標(biāo)文件如何編制？2．簡述物業(yè)管理的投標(biāo)程序。如何編制物業(yè)管理投標(biāo)文件？3．簡述物業(yè)管理合同的主要內(nèi)容。2023/5/17第三十一頁，共