名師精講房地產(chǎn)項(xiàng)目投融資決策及風(fēng)險(xiǎn)管理培訓(xùn)講義含案例

房地產(chǎn)投融資決策與其風(fēng)險(xiǎn)管理分析CaseStudyonHowtoMakeRealEstateInvestmentandFinancingDecisions,RiskManagement1.房地產(chǎn)投資決策一項(xiàng)商業(yè)行為的目標(biāo)可能往往包括：使股東的財(cái)富人長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)達(dá)到最大短期的財(cái)務(wù)目標(biāo)，比如現(xiàn)金流的要求或者非金融性質(zhì)的目標(biāo)，例如友好工作環(huán)境，機(jī)會(huì)均等的雇傭政策困難的時(shí)期留住高素質(zhì)的雇員擁有最高質(zhì)量的地產(chǎn)擁有某種物業(yè)的最大地產(chǎn)商1.房地產(chǎn)投資決策開(kāi)發(fā)商的目標(biāo)： 將資本投資在那些產(chǎn)生的稅后收益較高的項(xiàng)目上，與其它可選投資比較時(shí)必須考慮到風(fēng)險(xiǎn)因素并作適當(dāng)?shù)恼{(diào)整投資家的目標(biāo)： 以小于其內(nèi)在價(jià)值（即資產(chǎn)可產(chǎn)生未來(lái)現(xiàn)金流的現(xiàn)值）的價(jià)格來(lái)購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)證券1.房地產(chǎn)投資決策計(jì)算程式估計(jì)毛租金減去估算的空置損失加上其它收入＝實(shí)際的總收入減去運(yùn)營(yíng)費(fèi)用＝凈運(yùn)營(yíng)收入或“NOI”減去債務(wù)還本付息＝稅前現(xiàn)金流（“BTCF”）把抵押償還本金加到BTCF上減去折舊＝須納稅的收入減去應(yīng)繳稅金或者加上節(jié)省的稅款＝稅后現(xiàn)金流（“ATCF”）應(yīng)對(duì)上述各項(xiàng)參數(shù)投資期5到10年的變化進(jìn)行估測(cè)1.房地產(chǎn)投資決策重要的金融比率（用于決定投資的可行性）毛租金乘數(shù)貸款價(jià)值（LTV）比債務(wù)覆蓋率（DCR）盈虧平衡點(diǎn)費(fèi)用比稅前股本回報(bào)率稅后股本回報(bào)資產(chǎn)回報(bào)內(nèi)部回報(bào)率轉(zhuǎn)售價(jià)格1.房地產(chǎn)投資決策有關(guān)財(cái)務(wù)杠桿和運(yùn)營(yíng)的比率（用于風(fēng)險(xiǎn)管理）貸款價(jià)值比率債務(wù)覆蓋率（DCR）盈虧平衡點(diǎn)費(fèi)用比1.房地產(chǎn)投資決策毛租金乘數(shù)（相當(dāng)于“投資回收期”）收購(gòu)價(jià)除以毛租金此比率越低越好一個(gè)很簡(jiǎn)單的數(shù)字比較，一般只能用作投資項(xiàng)目的初略篩選1.房地產(chǎn)投資決策貸款價(jià)值比 抵押貸款額（Loan）/收購(gòu)價(jià)（Value）估量房地產(chǎn)投資的金融風(fēng)險(xiǎn)違約風(fēng)險(xiǎn)隨LTV的升高而升高行業(yè)內(nèi)典型的LTV控制在75%以下債務(wù)覆蓋率（DCR） 凈營(yíng)運(yùn)收入/債務(wù)還本付息必須超過(guò)1.0才有能力償還抵押貸款大多數(shù)貸出方一般要求債務(wù)覆蓋率達(dá)到約1.1或1.31.房地產(chǎn)投資決策盈虧平衡點(diǎn) （運(yùn)營(yíng)費(fèi)用+抵押付款）/估計(jì)毛租金建筑為了能支付所有的現(xiàn)金開(kāi)支和融資償還必須達(dá)到的入住率一般在65%至95%范圍內(nèi)費(fèi)用比 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用/實(shí)際的總收入用于與其他的房地產(chǎn)作比較，單獨(dú)本身并無(wú)太大的用途應(yīng)該足夠高以保持物業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，同時(shí)使有關(guān)費(fèi)用如能源成本得到控制避免浪費(fèi)1.房地產(chǎn)投資決策單一期間的或者靜態(tài)的贏利量度標(biāo)準(zhǔn)稅前股本回報(bào)率稅后股本回報(bào)率資產(chǎn)回報(bào)或者期初資本還原率1.房地產(chǎn)投資決策稅前股本回報(bào)率 稅前現(xiàn)金流量/股本投資額往往用一測(cè)度初始贏利水平此比率越高越好通常第一年稅前股本回報(bào)率一般在4-10%的范圍內(nèi)稅后股本回報(bào) 稅后現(xiàn)金流/股本投資額類(lèi)似于稅前股本回報(bào)率加上考慮到投資房地產(chǎn)?？杀芏惖暮锰幠艹５谝荒甏笾略?-12%范圍內(nèi)1.房地產(chǎn)投資決策資產(chǎn)回報(bào)率 凈營(yíng)運(yùn)收入/收購(gòu)價(jià)或者市場(chǎng)價(jià)值又稱(chēng)資本還原率，反映總體回報(bào)水平一項(xiàng)物業(yè)可以承受多大的債務(wù)；此比率越高，表示可支持的倆務(wù)就越多通常資本還原率大致在8-12%范圍內(nèi)1.房地產(chǎn)投資決策多期間或者動(dòng)態(tài)回報(bào)量度凈現(xiàn)值（NPV）內(nèi)部回報(bào)率（IRR）1.房地產(chǎn)投資決策轉(zhuǎn)售價(jià)格計(jì)算 預(yù)定年的凈運(yùn)營(yíng)收/R這里R表示物業(yè)的期末資本還原率記住從期待的轉(zhuǎn)售價(jià)格中扣除合理的交易成本并須考慮到稅收的影響1.房地產(chǎn)投資決策凈現(xiàn)值（NPV）的計(jì)算預(yù)測(cè)未來(lái)的現(xiàn)金流以要求的回報(bào)率把未來(lái)的現(xiàn)金流折成現(xiàn)值：現(xiàn)值V0=CF1/(1+r)+CF2/(1+r)2+…+(CFt+Vt)/(1+r)t決策的基本原則是選擇NPV（=CF0+V0）最大的方案，即NPV最大化永遠(yuǎn)不要選擇NPV小于0的方案要求的回報(bào)率=底限回報(bào)率=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)+風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)正常的投資收益（即預(yù)期回報(bào)）中已考慮了風(fēng)險(xiǎn)程度的影響，如果NPV>0，r就會(huì)超出正常收益1.房地產(chǎn)投資決策內(nèi)部回報(bào)率（IRR）的計(jì)算NPV=0，或：股本CF0=未來(lái)現(xiàn)金流貼現(xiàn)V0=CF1/(1+irr)+CF2/(1+irr)2+…+(CFt+預(yù)定轉(zhuǎn)售CFt)/(1+irr)t可使用稅前或者稅后現(xiàn)金流分別計(jì)算稅前或者稅后內(nèi)部回報(bào)率測(cè)量預(yù)定投資期總體回報(bào)最常使用的方法，常與投資者要求的回報(bào)率相比較通常IRR大到在12%至15%的范圍內(nèi)，對(duì)于新的或投機(jī)性的投資可超過(guò)20%以上1.房地產(chǎn)投資決策房地產(chǎn)投資與現(xiàn)代投資組合理論及資產(chǎn)定價(jià)模型投資組合回報(bào)是各資產(chǎn)回報(bào)的加權(quán)平均（線(xiàn)性代數(shù)）；而投資組合風(fēng)險(xiǎn)并非各資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的回權(quán)平均房地產(chǎn)投資信托（REIT）公司，通常在市場(chǎng)上公開(kāi)地買(mǎi)賣(mài)，是為股東賺取利潤(rùn)為目的的擁有和經(jīng)營(yíng)包括房地產(chǎn)和（或）抵押貸款的投資組合。抵押貸款支持證券（MBS）是由許多抵押貸款的組合作保而發(fā)行的一種債券或其它的債務(wù)投資形式。資本資產(chǎn)定價(jià)模型（CAPM） 資產(chǎn)要求期待回報(bào)等于無(wú)風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)加在市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)乘以此資產(chǎn)的貝他系數(shù)；

E[ri]=rf+RPi=rf+βi(ErM-rf)1.房地產(chǎn)投資決策期權(quán)價(jià)值理論與房地產(chǎn)與房地產(chǎn)有關(guān)的一些重要期權(quán)土地開(kāi)發(fā)期權(quán)（土地價(jià)值與最佳發(fā)展時(shí)機(jī)買(mǎi)入期權(quán)模型）土地買(mǎi)入期權(quán)抵押貸款提前償付期權(quán)無(wú)追索權(quán)抵押貸款違約期權(quán)租約期權(quán)，等等

1.房地產(chǎn)投資決策投資案例分析示例投資可行性研究開(kāi)發(fā)可行性研究建設(shè)項(xiàng)目2.房地貓產(chǎn)融述資決攀策資金擾來(lái)源傳統(tǒng)頃渠道濃：自楚有資椒金，黨合作技，銀劑行貸絲式款，刮施工姥單位何墊資魔，預(yù)借售我國(guó)升長(zhǎng)期忙以來(lái)巧，房管地產(chǎn)多開(kāi)發(fā)況商的修融資哨渠道棋單一醋，主塊要依見(jiàn)靠銀爆行貸路款融耀資。目前揪我國(guó)泊房地糟產(chǎn)企番業(yè)有3萬(wàn)多晴家，霜但是簡(jiǎn)以單捉個(gè)項(xiàng)勾目開(kāi)莫發(fā)公販司為鳥(niǎo)主，蕩規(guī)模蔥小且嫂缺乏怪持續(xù)法開(kāi)發(fā)賀能力育，資被產(chǎn)負(fù)歪債率百大多斑在70割%以上派，自掘有資紹金所蠢占的雙比重答相當(dāng)讀小，首主要掩依靠辛銀行面貸款淹和項(xiàng)賄目銷(xiāo)難售回態(tài)款來(lái)濾周轉(zhuǎn)引。除開(kāi)卡發(fā)商撕直接梨銀行藍(lán)直接仰貸款便外，劉在建碼筑企稱(chēng)業(yè)墊鑼資和槽預(yù)售哀款中猶都有撇相當(dāng)且多的非銀行淡貸款娘。所燈調(diào)查足，不許省北蔥京開(kāi)聾發(fā)商差對(duì)銀銳行信春貸資慮金的肢依賴(lài)聾度竟遵達(dá)到90雄%以上梳。20蘿03年6月12烘1號(hào)文精件后聞央行位銀根列緊縮裙使得櫻一半倚以上田的房湊地產(chǎn)賞企業(yè)必面臨賭資金食鏈斷諒裂之舅患，墊甚至邊面臨道出局津的危酒險(xiǎn)。2.房地智產(chǎn)融華資決衡策銀行上貸款12榨1文件禿后，蜻盡管拳各種譽(yù)不同婆的房橫地產(chǎn)喘融資救渠道肢都有章所增創(chuàng)強(qiáng)，坡比如敗全國(guó)夫房地拜產(chǎn)信幻玉托的謊數(shù)量露增長(zhǎng)艙很快僑，但20匹03全年斷募集傅的資爹金不洽超過(guò)10黎0億元災(zāi)。而性當(dāng)年程全國(guó)趴房地歸產(chǎn)開(kāi)突發(fā)貸角款增套加了兩近20逃00億元堡。銀硬行信佛貸仍運(yùn)然是題中國(guó)苦現(xiàn)在上房產(chǎn)肉界資查金主平力。銀行媽貸款爸有著偵很多投優(yōu)點(diǎn)械：便捕捷，總成本紙相對(duì)說(shuō)較低鼻，財(cái)軌務(wù)杠隙桿作黑用大院。同件時(shí)，歪房地權(quán)產(chǎn)信結(jié)貸業(yè)幻玉務(wù)目款前被渣普遍碎視為垮銀行沫的優(yōu)捏質(zhì)資籠產(chǎn)。銀行同貸款字現(xiàn)階色段從惜緊，況其對(duì)帆項(xiàng)目搖開(kāi)發(fā)診程度背和開(kāi)套發(fā)商燙自有君資金惜的要姥求，野不是泄大多粉數(shù)開(kāi)月發(fā)商倚短期梯內(nèi)能幫夠達(dá)匠到的撓。美國(guó)么的房滲地產(chǎn)獨(dú)金融廚業(yè)很禽發(fā)達(dá)贏，融畝資種側(cè)類(lèi)多袋，在菊房地渣產(chǎn)企尸業(yè)使流用資鋼金總越額中刑銀行喚貸款潛只占15圍%左右廉，貸短款總菠額占櫻銀行孝資產(chǎn)淡的比膛重不悄到10挨%。而究有些瞞東南盲亞國(guó)劃家以晴及我陶國(guó)的無(wú)香港江特區(qū)隨，房不地產(chǎn)換企業(yè)利的大歐部分底開(kāi)發(fā)輩資金罩來(lái)自獅銀行蘆貸款霸，銀類(lèi)行資礙產(chǎn)中晴房地捷產(chǎn)信沖貸占腥了40順%~條50扭%。在國(guó)陷際商沃業(yè)銀攀行領(lǐng)唯域有頁(yè)兩個(gè)悟所謂匹“三濁七開(kāi)千”的膽慣例宿，一把個(gè)是贈(zèng)給房掘地產(chǎn)零業(yè)貸創(chuàng)款占飲全部呼貸款樂(lè)余額染的30壓%，其濾余行抵業(yè)占70天%；二漲是發(fā)悔放給腰開(kāi)發(fā)繩商開(kāi)足發(fā)性筍貸款影占給咸房地綠產(chǎn)業(yè)講貸款礙總余凝額的30葡%，住沈房抵轟押貸君款及燦其他釣業(yè)務(wù)樂(lè)占70余%。2.房地蕩產(chǎn)融灶資決郊策上市朝集資有的基認(rèn)為尊國(guó)內(nèi)閱房地猴產(chǎn)企輸業(yè)不雨適合仗上市季，因筐為沒(méi)征有長(zhǎng)始期穩(wěn)俱定的深收租絡(luò)型物異業(yè)，堂也就衛(wèi)沒(méi)有吊穩(wěn)定眾的現(xiàn)睜金流虧?，F(xiàn)肉在國(guó)蜓內(nèi)大放多數(shù)骨的房朋產(chǎn)企芝業(yè)，要資本趨規(guī)模鈔都比捏較小趣，根暗本沒(méi)蠻有能晌力像癥海外育房地勇產(chǎn)機(jī)知構(gòu)那昨樣去示大量欲收購(gòu)毅并持立有收旺租物助業(yè)，渣所在豪在資封本規(guī)湖模較聰小的素情況冶下，挎要想再快速恒增長(zhǎng)牙，必郵須要事快速炭周轉(zhuǎn)壩。國(guó)脆際上暈很多撥大的鋪地產(chǎn)嘩公司添在他釀們發(fā)稻展初怠期，陳也是樹(shù)像中敬國(guó)目菠前的涼房地系產(chǎn)企關(guān)業(yè)一盛樣。從發(fā)展園到一院定規(guī)那模之天后，腐為了濃保持小公司扇的平毒衡，票增加示資產(chǎn)鉆的抗丟風(fēng)險(xiǎn)扮能力錘，才伶選擇貫做一揚(yáng)部分唐收租初物業(yè)睛。上海抽復(fù)地養(yǎng)成功規(guī)地于20扛04年2月在泛香港謀上市飛，某促一程校度的壤說(shuō)明晶了投匹資者胳已經(jīng)體突破櫻了這竄一種陶心理股障礙篇。今游年國(guó)壓際投葛資者刺接受么了上薄海復(fù)紡地的椒快速必周轉(zhuǎn)踢業(yè)務(wù)伙模式扇，以很這樣灘一個(gè)目模式致，公慢司可疊以保擱持一燙個(gè)持馳續(xù)的尋增長(zhǎng)貿(mào)。國(guó)內(nèi)兄與國(guó)躺外上兼市比京較：國(guó)內(nèi)存上市叢主要至的困鋼難在妥于政海策變敗化，慶房地命產(chǎn)公株司對(duì)它資本糕市場(chǎng)洪的準(zhǔn)逆入是效幾經(jīng)與周折挨。有挨些房公地產(chǎn)沙公司逃轉(zhuǎn)而倉(cāng)采取養(yǎng)“借岸殼上烤市”夸的方準(zhǔn)式，東而這結(jié)些借姓殼上澇市的餃公司犯，較帝難獲誼得再繞融資糕。海外磁上市慌方面重，以腸香港歌聯(lián)交漲所的格規(guī)定燥，三歡年業(yè)粉績(jī)規(guī)排定的證扣除攀非主曉管業(yè)輪務(wù)后做的凈根利潤(rùn)討絕對(duì)起數(shù)，際前兩汁年累筆計(jì)不順少于30除00萬(wàn)港繩元，獸最近號(hào)一年足不少評(píng)于20均00萬(wàn)元兆。與簽國(guó)內(nèi)慢上市室相比蠢，雖脂然在轎海外IP器O的成治本較A股上鉆市要渴高，狹但再脅融資糠成本狠低，咸靈活漏性強(qiáng)晚，這榜是吸撐引很丈多中孝資公耽司到左海外賣(mài)上市側(cè)的重彈要原主因之期一。選擇撓國(guó)內(nèi)拌或者傲海外甩，最炸終還生是看漫企業(yè)傾自身堵的發(fā)兆展需伐要，狼如果籃是志受存高粥遠(yuǎn)的腸企業(yè)督，想灶引入沖新的薯股東鍛和現(xiàn)照代企厲業(yè)制杰度，魯應(yīng)該厲將海餡外上介市作銜為首及選，申因?yàn)槁芽梢匀鼋柚鷱睾Ｍ饨z式投資洽者的普監(jiān)管燃與規(guī)農(nóng)模推題進(jìn)企課業(yè)自首身的棍規(guī)模匠、透住明，競(jìng)提高脖經(jīng)營(yíng)除管理聯(lián)水平報(bào)，如趣果是搖為了受圈錢(qián)稼，上災(zāi)海A股市顫場(chǎng)的輛市盈著率高唯于香比港股禾市。2.房地趣產(chǎn)融途資決健策上市油集資買(mǎi)殼排上市黨與IP孩O的比攏較上市校后的室再融盯資：搭配股溉，可光轉(zhuǎn)債就目匹前的梨市場(chǎng)魚(yú)情況鼠而言猛，資熟本市枯場(chǎng)也祥并不削過(guò)于旺看好叮房地次產(chǎn)業(yè)略，房斤地產(chǎn)姜開(kāi)發(fā)濾項(xiàng)目棵本身煎具體文的投扒資回衡收期架長(zhǎng)，敲現(xiàn)金戲流不乎均勻持，業(yè)刮務(wù)變才化大柿等特蛙征，所在股憤市上藥往往易表現(xiàn)賀為劣然勢(shì)。騙新的遣公司禮上市冰規(guī)則榆似乎愁放寬政了上弦市限貝制，聾但券群商等慎中介窩機(jī)構(gòu)浸將承穿擔(dān)完攪全責(zé)社任，能極大倚限制冒了暗辜箱操守作。暑在新證規(guī)則監(jiān)面前榮，真運(yùn)正有談實(shí)力餐、守縣規(guī)矩斜的開(kāi)虜發(fā)商鋼可以副順利風(fēng)上市群，而雄在目照前開(kāi)歡發(fā)商斥數(shù)量對(duì)過(guò)多勉、食全用水變平普濁遍低耐下的傷情況喂下，體欲通峰過(guò)大穿規(guī)模葛上市望解決史行業(yè)從性的容獎(jiǎng)金央短缺等，似耽乎并潑不現(xiàn)預(yù)實(shí)。2.房地柜產(chǎn)融彎資決服策信托信托識(shí)以其糊極強(qiáng)拍的適密應(yīng)及指其中浪介功復(fù)能，普受到生了各該方面競(jìng)的重塔視。干到目秋前為聾止用摧于房鬼地產(chǎn)奪投資派的信館托計(jì)造劃可劃歸納授為下拉列四般種方蘭式：帝債權(quán)妙、股仗權(quán)、艇準(zhǔn)RE項(xiàng)IT、財(cái)?shù)町a(chǎn)信永托。信托麻計(jì)劃錢(qián)風(fēng)險(xiǎn)中外揭比較就集膨合信糧托資巡壽金產(chǎn)近品來(lái)汁說(shuō)，渴委托碎人在來(lái)購(gòu)買(mǎi)秋資金莊信托汁產(chǎn)品道之后減，取陶得信乒托受崗益權(quán)拌，但設(shè)喪失夫了對(duì)焦資金版的控翻制權(quán)粉，其雞收益壺完全利有賴(lài)祖于信伯托公疑司的車(chē)投資達(dá)操作雅，如扛不考違慮投糕資者尋對(duì)信跳托公互司的鑰依賴(lài)勻程度刷，投妻資者熊的利封益一課定程抵度上升將有沉賴(lài)于騙信托趁公司醬的信隱息披愿露。2.房地政產(chǎn)融身資決羨策基金雀（案宴例分疤析）現(xiàn)在笑國(guó)內(nèi)新多數(shù)朱基金湊公司蔑是依妻據(jù)《公司偵法》采用膝投資瓜公司定模式旦運(yùn)作制的，遲而不叉是以續(xù)基金浙形式裁運(yùn)作錦的。直采用閉公司鋼、信野托制菊的房諒地產(chǎn)剪基金朽，將申采用明私募端形式聞，因呼受《公司職法》和《信托孔法》的限面制，站其投挖資者鞋數(shù)量奶分別朽不超因過(guò)50人和20挺0份。國(guó)內(nèi)閣房地動(dòng)產(chǎn)基物金按真資金撓類(lèi)型肉分類(lèi)投資休方式國(guó)外余房地既產(chǎn)基社金中國(guó)仗成立輔房地亂產(chǎn)信械托基船金的緊障礙2.房地遣產(chǎn)融損資決療策債券可轉(zhuǎn)踩債：丙優(yōu)勢(shì)溝，風(fēng)災(zāi)險(xiǎn)控唉制目前箭還不當(dāng)會(huì)有死很多波房地課產(chǎn)上芹市公尤司支辟發(fā)行耽可轉(zhuǎn)祖?zhèn)?，迫主要找是因竹為它洽們的飛資產(chǎn)舞負(fù)債脖率普萄遍偏徹高。根據(jù)《公司引法》，發(fā)源行債它券主去體要平求嚴(yán)如格，替只有煌國(guó)有懂獨(dú)資晚公司暢、上搭市公悄司、碑兩上題個(gè)國(guó)腹有投樂(lè)資主錄體設(shè)刊立的男有限裝責(zé)任苗公司務(wù)才有綢發(fā)行艷資格壯，并般且對(duì)伴企業(yè)稠資產(chǎn)干負(fù)債永率、塌資本朗金以正及但威保等墓都有帶嚴(yán)格爺限制獸，加郵之我規(guī)國(guó)倆籮券市斯場(chǎng)相紋對(duì)規(guī)輔模較取小，棍交投捐清淡典，發(fā)撈行和網(wǎng)持有舅的風(fēng)鏈險(xiǎn)均癥較大屑。長(zhǎng)朽期債蛛券還雨面臨待較大慈的利損率風(fēng)俊險(xiǎn)，義欠缺潛避險(xiǎn)緊金融鬼工具半。這烈些都沾限制句了大擋多數(shù)鍛房地驗(yàn)產(chǎn)企筋業(yè)利膀用發(fā)漠行債怒券這逼一融刊資渠兩道。3.房地便產(chǎn)價(jià)販值評(píng)夜估方禍法常見(jiàn)形評(píng)估雄方法成本不法比較快法收益謙法（濃還原讓法）剩余計(jì)法實(shí)際暢應(yīng)用4.房地泥產(chǎn)投肯資主她要投爸資形河式和往策略主要防考慮雕因素鏡：項(xiàng)目疊，有旬關(guān)各味方，衡投資于環(huán)境肆，投棄資過(guò)豎程主要耳投資餃形式往：土地模，開(kāi)勉發(fā)，育運(yùn)營(yíng)燈物業(yè)投資順策略5.房地害產(chǎn)風(fēng)初險(xiǎn)管蒸理從投引資量炎來(lái)說(shuō)枕，以臺(tái)美國(guó)90年代初的投貓資價(jià)仔值為晃例主蓬要有絡(luò)四類(lèi)損資產(chǎn)筐形式層：現(xiàn)金隸、股扶票、跨債券味、不擋動(dòng)產(chǎn)Re稍tu視r(shí)nTb踐il耽lsMu損niMB駱SBo防nd魚(yú)sRESt破oc仍ksRi倘sh5.房地汪產(chǎn)風(fēng)質(zhì)險(xiǎn)管騰理每一嚼類(lèi)資跑產(chǎn)都腫有其郊各自粱不同徑的特愁點(diǎn)，魂包括轟不同叮的優(yōu)滔點(diǎn)和紙缺點(diǎn)網(wǎng)。此憶外，席這四衫類(lèi)資疾產(chǎn)的需投資漁表現(xiàn)從通常兼沒(méi)有掩太密漿切的欄相關(guān)懲度，澤因此關(guān)能夠眨提供全投資遭者通獎(jiǎng)過(guò)分趁散投苗資降呆低風(fēng)券險(xiǎn)的假機(jī)會(huì)偉。價(jià)格歷“有醉漲有炭落”傘或者限“周園期性嘆”的怠活動(dòng)勞模式丘是典獨(dú)型的逼不動(dòng)瞧產(chǎn)運(yùn)愧行模扛式，退但與回股票盆和債裳券相志比，丑往往照更表燥現(xiàn)為加長(zhǎng)期滑的、伯大范跪圍的產(chǎn)上下旅波動(dòng)悼，反吳映不璃動(dòng)產(chǎn)鼠市場(chǎng)摧普遍涌的低啞效性號(hào)和泡僻沫性姨。5.房地臟產(chǎn)風(fēng)服險(xiǎn)管君理風(fēng)險(xiǎn)鄭類(lèi)型市場(chǎng)窯、融織資、頃變現(xiàn)犯、管唉理、能利率達(dá)、法彈律、嬌環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)煙的量仇化風(fēng)險(xiǎn)兩與回淘報(bào)5.房地鴿產(chǎn)風(fēng)跳險(xiǎn)管雖理房地甘產(chǎn)市勇場(chǎng)、隸資本柴市場(chǎng)勞和房潑地產(chǎn)膏開(kāi)發(fā)呆行業(yè)色的互緣瑞動(dòng)關(guān)希系5.房地澇產(chǎn)風(fēng)飯險(xiǎn)管宰理開(kāi)發(fā)痕項(xiàng)目研風(fēng)險(xiǎn)娃分析敲有關(guān)執(zhí)因素鎖（社備會(huì)經(jīng)啄濟(jì)、害法制法環(huán)境振、市篩場(chǎng)狀疼況、逃技術(shù)磁條件辱）土地頑（地寸理位繡置、志征用集、購(gòu)扇入成權(quán)本、爛產(chǎn)權(quán)構(gòu)、拆眼遷、舌基礎(chǔ)濁設(shè)施革開(kāi)發(fā)滿(mǎn)成本球）規(guī)劃默設(shè)計(jì)蹈、環(huán)丹境調(diào)般查、底假設(shè)朗條件領(lǐng)及其為實(shí)現(xiàn)電（用饅途、紗高度醫(yī)、密矛度、鉛綠化新、交甚通、御功能掙組織白、面撇積的食定義山和控更制、科結(jié)構(gòu)滅、質(zhì)閣量標(biāo)違準(zhǔn)/超前/長(zhǎng)期擇投資串價(jià)值/成本袖，施洲工，槽環(huán)保巡壽衛(wèi)生捕），懷建造鴉（工炒期，玻材料忍，利涌率）資金悶（實(shí)掏力，楚組織疾；現(xiàn)栽金流連分析罵，風(fēng)存險(xiǎn)控攀制）營(yíng)銷(xiāo)學(xué)（定巧位，睡策略錘，媒陷體）…5.房地所產(chǎn)風(fēng)雨險(xiǎn)管