北京物業(yè)管理從業(yè)人員崗位培訓

中國物業(yè)管理從業(yè)人員崗位培訓《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》1《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》第一章房地產(chǎn)投資概述房地產(chǎn)業(yè)：是為人類社會生產(chǎn)活動提供入住空間或物質(zhì)載體的行業(yè)。房地產(chǎn)投資具有收益，保值，增值和消費四個方面的特性。2《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》

§1.房地產(chǎn)的種類和特性3《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》一.房地產(chǎn)的種類1.土地2.建成后的物業(yè)（1）居住物業(yè)（2）商業(yè)物業(yè)（3）工業(yè)物業(yè)（4）特殊用途物業(yè)4《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》二.房地產(chǎn)特性1.位置的固定性或不可移動性2.經(jīng)濟壽命的可延續(xù)性3.適應性4.不一致性5.需要管理6.能從周圍社會環(huán)境的改善中獲得收益5《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》§2.房地產(chǎn)投資的形式與優(yōu)缺點6《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》一.房地產(chǎn)投資的形式1.房地產(chǎn)開發(fā)投資:從購買土地使用權(quán)開始,通過在土地上的進一步投資活動,即項目策劃規(guī)劃設(shè)計和施工建設(shè)等過程,建成可滿足人們某種入住需要的建筑物及附屬設(shè)備設(shè)施與環(huán)境即房地產(chǎn)商品向市場銷售收回投資獲取收益.2.房地產(chǎn)置業(yè)投資:滿足自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營需要;作為投資將購入的物業(yè)出租給最終使用者獲取利潤也可轉(zhuǎn)售給他人而獲取收益.7《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》二.房地產(chǎn)投資的優(yōu)缺點1.優(yōu)點：（1）能得到稅收方面的好處（2）易于得到金融機構(gòu)的支持（3）能抵消通貨膨脹的影響（4）提高投資者的資信等級8《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》2.缺點（1）投資數(shù)額大:開發(fā)或置業(yè)均需幾百萬幾千萬甚至數(shù)億元人民幣.前期投資或首期付款20%也望樓興嘆.故不是大眾化的投資工具.（2）投資回收周期長:開發(fā)投資3一5年.置業(yè)投資少則8一10年,長則30一50年甚至60年.資金壓力太長（3）需要專門的知識經(jīng)驗:要有開發(fā)商應具備的素質(zhì)和能力.還必須進行有效的專業(yè)化的物業(yè)管理.

9《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》§3.房地產(chǎn)投資的風險與投資組合一.風險的概念與風險分析的目的1.風險的定義：投資的實際收益與期望的或要求的收益的偏差2.風險與不確定性：風險涉及到變動和可能性，某事件具有不確定性，意味著對于可能的情況，無法估計其可能性，因此對未來投資收益估計應該是定性，而不是定量。3.風險分析的目的：輔助投資決策10《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》二.房地產(chǎn)投資風險的種類1.第一種分類方式（1）收益現(xiàn)金流風險開發(fā)投資：未來房地產(chǎn)銷售價格變化，成本增加，市場吸納能力變化，會對開發(fā)商收益產(chǎn)生巨大影響置業(yè)投資：未來租金變化，市場出租率變化，物業(yè)毀損造成損失，資本化率變化，物業(yè)轉(zhuǎn)售時的收入等，也會對投資者的收益產(chǎn)生巨大影響（2）未來經(jīng)營費用的風險：主要是對置業(yè)投資來說，建筑技術(shù)的發(fā)展，建筑功能要求的提高，影響到物業(yè)使用，購買者須支付昂貴的更新改造費用，這些費用對當前房地產(chǎn)市場價值有很大影響11《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》（3）資本價值風險：物業(yè)的資本價值，會隨著收益率的變化而變化，房地產(chǎn)收益變化是復雜的，資本價值風險影響置業(yè)投資的收益，表現(xiàn)在估價誤差，市場影響，政府法律金融政策影響，宏觀經(jīng)濟形式影響，功能陳舊，通貨膨脹，法律風險。（4）比較風險：即機會成本風險，投資者將資金投入房地產(chǎn)后，就失去其他投資機會，也就失去其他機會可能帶來的收益。（5）時間風險：適當時間強調(diào)選擇合適地點和物業(yè)類型，進行投資，使獲得最大投資收益的同時，風險降至最低限度。（6）持有期風險：與時間風險相關(guān)，影響項目收益的不確定因素越多，風險隨持有期的延長而加大。12《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》2.第二種分類方式（1）商業(yè)風險：置業(yè)投資經(jīng)營的費用超過收益或銷售利潤的情況。（2）利率風險：利率的變化會導致置業(yè)投資的損失。（3）市場供求風險：房地產(chǎn)市場是地區(qū)性市場，可通過密切關(guān)注當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展狀況，細心使用投資分析結(jié)果，避免某些市場風險。（4）購買力風險：由商品或服務(wù)價格上漲帶來的風險。（5）政策風險：國家稅收政策變化帶來的風險，可選擇政府鼓勵的有收益保證或有稅收優(yōu)惠政策的項目投資。（6）或然損失風險：是由自然災害引起的置業(yè)投資風險13《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》三.風險對房地產(chǎn)投資者行為的影響1.令投資者根據(jù)投資風險的大小，確定其合理的投資收益水平。2.使其盡可能規(guī)避，控制和轉(zhuǎn)移風險14《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》四.風險與投資組合投資組合理論主要論點：是在相同的宏觀經(jīng)濟環(huán)境變化下，不同投資項目的收益會有不同的反映。目標是在一個固定的預期收益率下使風險最低，或是在一個預設(shè)的風險下使收益最大化的投資組合，要使基金安全，收益穩(wěn)定。15《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》§4.考慮時間因素的資金等效值計算16《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》一.資金的時間價值

是指同樣數(shù)額資金在不同時間點上具有不同的價值.17《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》二.利率與計息方式1.利率:單位時間增加的利息與原金額之比,用百分比表示,稱為利率.利率(i)=單位時間增加的利息/原金額X100%2.單利計息與復利計息單利:利息總額=本金X計息周期數(shù)X利率=p?n?i復利:F=p(1+i)n18《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》

三.符號P=現(xiàn)值F=終值A(chǔ)=連續(xù)出現(xiàn)在計息周期期末的等額支付款N=計息周期數(shù)I=利率19《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》四.痰復利塌計算奏公式屋與系熔數(shù)1.泛一次蝴支付樣的現(xiàn)女值和抖終值F歉=奶p獎(腸1+童i)n2.挑等額楊序列儉支付嗓的現(xiàn)墊值和網(wǎng)資金讓回收P司=燭A*澤(1政+i)n-1楊/i(桿1+止i唯)nA帶=做P灘*i(若1+向i循)n/跡(1撫+i)n-120《房巨地產(chǎn)初經(jīng)營濤與管錫理》五.爬名義訊利率澇與實召際利抵率例:飽年利霜率為掏12禾%,災存款徑額1津00鋒0元廣,期模限為戴1年一年啞一次篩計息蕩:F中=1餓00萍0*井(1咐+1毫2%棍)=既11夠20嚷元睛12室%一年族四次倚計息防:F四=1恒00濟0*迷(1乒+3改%)4=1雅12帖5.腫51擺元蜻1禿2.歲55嘗%一年況十二穗次計勇息:濫F=更10傳00立*(丙1+港1%購)12=1近12裂6.脂83濃元拳1谷2.原68趕%名義覆利率蒙1根2%曠=周疏期利退率*碰復利鼓利率沉周期市數(shù)21《房涂地產(chǎn)河經(jīng)營萬與管招理》名義攤利率菊與實殃際利辭率有項下述遣關(guān)系順:1.們計息音周期香一年柏則名普義利賴率=刃實際圓利率逝,短螞于一桃年則澡實際劫利率宅>名鼻義利光率2.撓名義武利率紋不能牲反映腳資金鴿時間夕價值誤,只質(zhì)有實罷際利蜜率才通能反嘆映.3.幅名義報利率池越大勁,周豆期越盟短,背差異武越大號.22《房采地產(chǎn)辣經(jīng)營傘與管緒理》六.樓例題23《房鈔地產(chǎn)存經(jīng)營鼠與管咱理》例一鍬：某蠅家庭債預計禽在今坐后1哈0年騙內(nèi)的殖月收賞入為對16葡00辛0元園，如此果其宣中的雄30盆%可扭用于休支付征住房駕抵押勻貸款點的月釀還款諸額，稻年貸貓款利挎率為沖12捎%，耕問該洗家庭飯有償跳還能攏力的削最大騎抵押細貸款畢額是蝦多少淚？解:角（1豎）該殘家庭楚每月導可用寨于支創(chuàng)付抵占押貸怪款的日月還陣款額A=吹16飄00鏡0X龜30傻%=鞠48播00岔元（2躍）月陰貸款妹利率捷i=昆12惑%/王12草=勞1%（3公）計椒息周勞期數(shù)可n=呈10主X1嗓2=決12逼0個帝月（4習）該窯家庭摸有償顫還能其力的融最大袖抵押露貸款暗額：P客=A甲（（溫1+鏡i亞）n–1）/岔i灰（1時+i糖）n=4楚80遣0（拔（1陳+1悠%）12沒0–1）/肅1%貪（1惑+1畜%）12填0=33載.4搭6萬24《房耳地產(chǎn)笑經(jīng)營舉與管醉理》例二廊：某黨家庭藍以抵蓮押貸生款的盾方式球購買似了一循套價冊值為孫25閘萬元咐的住鑰宅，顯如果廊該家美庭首沖期付棉款為較房價譜的3穗0%劑，其丈余為筍在1殖0年恢內(nèi)按柄月等升額償罷還的榴抵押務(wù)貸款論，年旦貸款睜利率市為1箏5%眉。問弟月還騾款額甲為多桃少？阿如果瘋該家奮庭2姥5%傾的收潛入可劣以用促來支機付住鈔房消怒費，書問該示家庭淡須月歡收入擺多少僵，才診能購德買上把述住亞宅？解:湖（1念）抵客押貸靠款額拆Ｐ=渴25痛Ｘ7桂0%紋=新17損.5替（萬培元）（2丸）月垂貸款般利率詢i摧=1盒5%貸/1醋2膜=1漠.2農(nóng)5%戚,計息埋周期損數(shù)n耽=困10穩(wěn)X1理2潮=1趨20考個月（3惕）月蛛還款挖額A保=邊Pi（1扭+i嫩）n/間（（志1+暖i污）n–1）=鉗17附50蝕00罰X1毫.2臥5%（1踩+1燙.2加5%饅）12鍛0/賞（（壁1+辣1賭.2培5票%）12慘0–1）=2照82疑3.專4元（4壞）該寬家庭樓欲購阻買上方述住削宅，壤其月嶺收入梅須為28曠23瘦.4系/0報.2磁5塊=1屋12獄93烤.4命元25《房驚地產(chǎn)駕經(jīng)營肅與管粥理》第二牧章丑房地憑產(chǎn)開扭發(fā)的伶程序蜻與管詳理§1殿.房地環(huán)產(chǎn)開低發(fā)的減主要高程序一.加概述房地羞產(chǎn)開祖發(fā)是襪通過飛多種夏資源誦的組并合使晶用而場為人漢類提粒供入久住空礙間并謙改變板人類撤生存果的物團質(zhì)環(huán)閣境的違一種冠活動26《房痛地產(chǎn)姿經(jīng)營輪與管桑理》二.贏房坡地產(chǎn)反開發(fā)你的主殘要程樹序八個庭步驟蘭：投箱資機形會尋園找；燃投資駁機會音篩選皇；可某行性洋研究虛；獲擔取土捉地使墊用權(quán)嬌；規(guī)瘡劃設(shè)嗚計與嗚方案騾報批杯；簽上署有漁關(guān)合鬧作協(xié)讀議；處施工截建設(shè)貼與竣伙工驗厚收；儲市場石與物藥業(yè)管秧理四個該階段穗：投國資機聾會選膠擇與任決策洋分析勻；前摩期工違作；流建設(shè)幕階段蝴；租碌售階疫段27《房套地產(chǎn)裙經(jīng)營光與管虎理》三.證房巾地產(chǎn)帶開發(fā)斗過程爸的主蘭要參塵與者1.氣土地謀所有她者或籍當前鑒使用象者2.門開發(fā)該商3.治政府尿及政問府機漢構(gòu)4.哀金融盈機構(gòu)5.洪建筑講承包節(jié)商6.講專業(yè)頁顧問淚,建掩筑師接,工探程師眾,會廚計師筑,經(jīng)誓濟師肥及成僵本控糟制人夠員,您估價勻師及纖市場裕營銷牧人員污,律坊師及購代理障人28《房認地產(chǎn)灘經(jīng)營燃與管護理》§2盤.土地方使用蓮權(quán)的痕獲取開發(fā)柱商獲肅取土中地的工幾種狹方式子:1.爺政府暖行政窗劃撥2.卡土地濃使用嶄權(quán)的新有償齊出讓出讓懷年限神：居住取用地任70資年；豈工業(yè)打用地筆50而年；法教科悅文衛(wèi)輪體用腦地5刮0年命；商業(yè)皇旅游土娛樂虜用地瓜40鈴年；栽綜合眼或其脂他用陰地5繞0年出讓折形式言：協(xié)議?。徽欣瑯?；員公開障拍賣仔；補詞地價29《房殺地產(chǎn)盯經(jīng)營克與管艱理》§3暢.城市槐規(guī)劃艇及其評對房攝地產(chǎn)確市場飾開發(fā)鄰的影腸響一.永城市悅規(guī)劃綁的作羅用和扎任務(wù)1.京作用河:對泊城市疾建設(shè)芹綜合墨布署被,是奴城市朋開發(fā)爹建設(shè)截管理就的依閑據(jù).2.驢任務(wù)輔:根井據(jù)規(guī)直劃狀炕況條明件,建布署撫城鎮(zhèn)施體系等,確鈴定城刊市性耍質(zhì),盯規(guī)模鎮(zhèn)和布伙局,天統(tǒng)一頑規(guī)劃預,合惰理利鞋用城妥市土律地,弟綜合趙各項劉建設(shè)幟,保學證城糕市有各序地情協(xié)調(diào)帝地發(fā)偏展30《房蓄地產(chǎn)層經(jīng)營預與管族理》二.冷城市雪規(guī)劃犁的層萬次及妥與其廳他規(guī)悟劃的命關(guān)系1.賄城市撇規(guī)劃異的層棗次:銷總體癥規(guī)劃媽;詳星細規(guī)乓劃2.壤與其葡他規(guī)攏劃的蔽關(guān)系小:和脹國土彎規(guī)劃宴,區(qū)發(fā)域規(guī)厚劃,片江河記流域個規(guī)劃怒,土擔地利膠用總驚體規(guī)垂劃相好協(xié)調(diào)31《房收地產(chǎn)喂經(jīng)營欣與管曬理》三.匆房地曲產(chǎn)開隨發(fā)項些目規(guī)射劃設(shè)雄計方矮案中他的主并要技裙術(shù)經(jīng)泛濟指揚標1.辟居住買區(qū)技菜術(shù)經(jīng)辭濟指弓標居住堵區(qū)總飼用地毒；居到民人避均占矮地；漸居住備區(qū)總春建筑饒面積葡；總蟲戶數(shù)傾總?cè)司杩?，展平均糟每戶范人口躲；平獎均每區(qū)戶居撇住面量積；掙居住憂建筑減密度級（建植筑基西底面請積/沾建筑柄用地慚面積閃）；旨居住瓦面積以密度嘗（居填住面躍積/干居住肚建筑秧用地外面積臨）；口容積雷率（臥居住度建筑幅面積壺/居傾住建支筑用乏地面縫積）尖；人矮口毛撐密度因（總筍人口葡/總閃用地秘）；臉人口友凈密丑度（匹總?cè)私锟?擠居住宣建筑敵用地瘋面積蟻）；妄平均將層數(shù)彈（住即宅總票面積贊/住悶宅基想底總槐面積返）；撥高層四（7廚層以練上）比例禍（高來層建院筑面庸積/傘居住蜓總面棒積）??；住書宅間牲距；瞇居住拾區(qū)總后造價婆；建警設(shè)周私期32《房甚地產(chǎn)謝經(jīng)營氏與管慈理》2.惱非居蠶住區(qū)仇開發(fā)伐項目糧規(guī)劃步設(shè)計孩方案尼的技升術(shù)經(jīng)唉濟指離標建筑守容積真率；總建侄筑面獄積地上屆建筑閘面積建筑肺密度規(guī)劃泛建設(shè)般用地膛面積建筑封高度綠化廳比率停車司位個治數(shù)有效鎮(zhèn)面積秤系數(shù)開發(fā)碌項目訓總造歡價，嚷平均制造價留和開寺發(fā)建游設(shè)周貞期33《房權(quán)地產(chǎn)隙經(jīng)營間與管洽理》四.洞房地奇產(chǎn)開宗發(fā)項鞋目的濁規(guī)劃免管理1.賀開發(fā)屑項目帥選址懶,定早點審著批階夠段2.紫申請耐建設(shè)饅用地檢規(guī)劃毯許可胃證階樹段3.橫規(guī)劃絕設(shè)計屢條件床審批畫階段4.擋設(shè)計濟方案手審批畏階段5.僻建設(shè)奸工程吉規(guī)劃縮慧許可校證階隔段6.練竣工瓶驗收腥階段34《房敗地產(chǎn)邀經(jīng)營恭與管蠢理》五.乏城市洽規(guī)劃娃與房嚴地產(chǎn)鉤開發(fā)離的關(guān)喜系房地扒產(chǎn)開騰發(fā)服凳從于撒城市藏規(guī)劃迅的管衣理,唱而城分市規(guī)槳劃的血實現(xiàn)稅,則詳有賴第于房唯地產(chǎn)躺開發(fā)折的資暮金投久入.奮要糾吩正兩撐種錯耐誤觀頑念:1.征規(guī)劃娘是開慮發(fā)的蕉判腳興石2.羅城市耗規(guī)劃椅是萬國能的寧,不若能改葵變的35《房掀地產(chǎn)觸經(jīng)營唇與管勒理》§4橫.政府戰(zhàn)的土禿地政待策及譜其對昏土地緣瑞市場鞭的管目理一.梨房地困產(chǎn)市懷場的綱宏觀灣調(diào)控毅是政罪府調(diào)鐘控的懲主要垂方式1.吧土地陜供應推計劃黑的調(diào)串控2.分城市算規(guī)劃腐的指渣導3.漸地價桃的杠閘桿作航用4.線稅收艦的功規(guī)能5.亂租金疼的控潮制6.朋金融狀杠桿內(nèi)的作菜用7.梳住房蜘政策痰的影連響36《房姓地產(chǎn)霸經(jīng)營沈與管沿理》二.擱房地梯產(chǎn)行展為的住規(guī)范1.燈資質(zhì)蹄審查2.企產(chǎn)權(quán)圖登記3.止建立央房地分產(chǎn)價筒格評拼估制捏度4.喊交易愧程序嘴的規(guī)診范化37《房絨地產(chǎn)匆經(jīng)營飛與管邪理》第三園章右房地瘋產(chǎn)開濃發(fā)項雹目可蓄行性痕研究一.應可行喜性研搖究的橡含義秘和目黑的1.努含義余：在工堅程項款目決之策前嫁，對吉與項姐目有糧關(guān)的允社會閑，經(jīng)恩濟和紡技術(shù)克等方系面進泥行深誰入細尊致的腎研究萄。對泰各種避可能肅建設(shè)融方案敘或技蔬術(shù)方災案進樹行認競真的蛾技術(shù)鍵經(jīng)濟猶分析他，比囑較和害論證淺。對生項目估的經(jīng)濁濟，排社會曲，環(huán)都境效鬧益進郊行認扎真的宰科學殊預測組和評嗓價，慣提出堡決策槐依據(jù)鋪。38《房踏地產(chǎn)乓經(jīng)營扁與管塞理》2.媽目的喉：實現(xiàn)閑項目錫決策皇的科壺學化維，民環(huán)主化爐，減韻少或陜避免未投資臨決策男的失剪誤，劈燕提高提項目賺開發(fā)鐮建設(shè)癢的經(jīng)活濟，暗社會截和環(huán)陽境效撒益。39《房給地產(chǎn)醬經(jīng)營砍與管考理》二.園可行扮性研鐵究的錄作用1.刷是項籌目投繁資決解策的象依據(jù)2.抗作為諸籌集脫建設(shè)好資金耗的依蝴據(jù)3.堪作為款開發(fā)羨商與睜有關(guān)編部門脾簽定訂協(xié)議攏，合棄同的畢依據(jù)4.恭作為杰編制冶下階牛段規(guī)圾劃設(shè)胡計的煌依據(jù)40《房渡地產(chǎn)坡經(jīng)營懶與管卸理》三.噴可行論性研嶄究的蜓依據(jù)1.澤國家吵方針黎，政紡策和雙長遠眾規(guī)劃2.疤批準殺的項逃目建混議書尿等文摔件3.晝城市慘總體炒規(guī)劃雞，詳船細規(guī)凍則，志市政嫁設(shè)施4.秤基礎(chǔ)符資料5.撿工程病技術(shù)速標準樣，規(guī)起范，孫指標炎要求羞資料6.封國家疏經(jīng)濟膏參數(shù)怨，指送標7.瓦開發(fā)播項目即備選殖方案刮的土糟地利跨用條逗件，稀備選稀規(guī)劃柱設(shè)計砍方案旦等41《房煩地產(chǎn)林經(jīng)營肆與管恨理》四.退可行橋性研應究的柿四個妻工作下階段1.候投資猶機會濫研究2.咸初步銅可行輝性研斗究3.茅詳細演可行鼻性研紐奉究4.倚項目檔的評媽估和醫(yī)決策42《房約地產(chǎn)貓經(jīng)營邊與管液理》可行墳性研免究的葉內(nèi)容散和步殊驟一.巷可行濟性研彼究內(nèi)豎容1.烤項目兩情況2.色開發(fā)勇項目促用地帝的現(xiàn)查狀調(diào)弟查及割動遷蜓安置3.襖市場倒分析介和建歷設(shè)規(guī)政模確蜂定4.午規(guī)劃底設(shè)計預方案猴選擇5.亭資源仗供給43《房扭地產(chǎn)物經(jīng)營觀與管智理》6.上環(huán)境推影響虧和環(huán)爭境保齊護7.蹤蝶項目炕開發(fā)拾組織參結(jié)構(gòu)捏，管野理費媽用研您究8.筒開發(fā)偵建設(shè)性計劃9.邀項目密經(jīng)濟茶及社蒸會效茅益分沫析10廚.結(jié)回論及弟建議44《房雖地產(chǎn)翠經(jīng)營報與管擔理》二.奪可行安性研峰究步全驟1.汗接受夫委托2.偉調(diào)查申研究3.側(cè)方案醉選擇頌和優(yōu)財化4.賭財務(wù)分評價萌和國值民經(jīng)學濟評軍價5.饑編制鴨可行次性研區(qū)究報柴告45《房掙地產(chǎn)貪經(jīng)營急與管哨理》房地辱產(chǎn)市堡場分叨析與多預測一.懼房地裝產(chǎn)市引場分撐析與框預測址目的1.冶了解欄影響用房地求產(chǎn)市知場的哥宏觀賠社會引經(jīng)濟醬因素近，把敗握投俘資機謀會與原方向2.甜了解赤各類般物業(yè)惑的供給求關(guān)戒系和碰價格持水平撇，就但擬開掙發(fā)項各目進乎行市街場定護位3.撕了解稅房地違產(chǎn)使陪用者鏈對建武筑物峽功能慰和設(shè)低計形嶼式的濕要求歐，用憲以指雨導項唇目的將規(guī)劃功設(shè)計46《房榜地產(chǎn)靜經(jīng)營森與管路理》二.傍房地陸產(chǎn)市宏場宏悠觀因庫素分感析1.淡首先屠要考湯慮國孩家地側(cè)區(qū)或性地方電的經(jīng)臟濟特共性，胃以確堅定整來體是養(yǎng)上升裕還是停衰退低階段2.炸開發(fā)俘商要跌分析塌研究決所選屠擇的頁特定御開發(fā)桂地區(qū)她經(jīng)濟法社會結(jié)情況3.關(guān)對項叢目所紫在地溫域情溫況分療析47《房答地產(chǎn)推經(jīng)營羅與管瓶理》三.筑房地抬產(chǎn)市季場微在觀因喇素分閃析1.厚具體咸物業(yè)套類型誕和開聾發(fā)項左目所旅處地蚊區(qū)市絕場狀晚況分題析2.擺針對亂所開塘發(fā)項虎目的碰類型聯(lián)及其銅特點處進行牙分析48《房鍬地產(chǎn)和經(jīng)營主與管嗓理》四.滾房地綱產(chǎn)租個售方狂案內(nèi)含容1.差項目褲出租嗚出售耐還是鳥租售蓋并舉2.武可出藍租面瓜積和唱可分殺攤建椅筑面薄積及察各自掏在建唇筑物悉中位持置3.匹出租撫和出擦售時伏間進密度安疑排及影面積墾數(shù)量陶確定4.釘租金塞和售柏價水光平確損定5.仰收款軌計劃貝確定49《房侍地產(chǎn)鎖經(jīng)營襯與管衰理》房地往產(chǎn)開搞發(fā)項血目投拋資和中成本喂費用繩估算一.售房地育產(chǎn)開穿發(fā)項頂目投雞資與扒費用斗構(gòu)成1.傲開發(fā)謙直接做費用死（土冷地費計，前賭期工于程費執(zhí)，房贈屋開追發(fā)費拴）2.鈔開發(fā)欲間接趴費用配（管膜理費握，銷堅售費腔用，確財務(wù)翻費用消，其質(zhì)他費專用，讀不可絲式預見敲費，休稅費窮）50《房耽地產(chǎn)荷經(jīng)營爸與管廉理》二.美各項添成本改費用連估算醫(yī)方法1.辛土地彎費用掠估算a.俱土地害出讓辟金b.犁土地歡征用判費c.榨城市黨建設(shè)午配套絹費d.伏拆遷雜安置跌補償坦費51《房饅地產(chǎn)屬經(jīng)營榴與管餃理》2.售前期稱工程荒費估攝算3.維房屋賴開發(fā)淚費4.檢管理恒費5.罷銷售日費用6.忌財務(wù)軍費用7.詢其他催費用8.民不可毯預見鵝費9.嘩稅費52《房風地產(chǎn)概經(jīng)營抽與管輝理》房地畏產(chǎn)開剩發(fā)項揭目的懲財務(wù)羨評價一.辭財務(wù)票評價泄的基撲本概晃念根據(jù)艱國家船現(xiàn)行遺財稅標制度四和價您格體究系，夫分析蹄計算引項目到直接瘡發(fā)生霸的財槍務(wù)效賺益和評費用劍，編術(shù)制財混務(wù)報創(chuàng)表，易計算終評價因指標掛，考坦察項顯目的允盈利左能力秤，清硬償能墨力以偏及外維匯平店衡等愚財務(wù)同狀況叼，據(jù)園以判抽別項歐目的納財務(wù)挺可行孟性53《房熄地產(chǎn)籌經(jīng)營汪與管崗理》1.貿(mào)項目狼銷售軟（出產(chǎn)租）案收入2.鋒開發(fā)逆項目接總投匆資=犬固定硬資產(chǎn)們投資園+投映資方形向調(diào)暈節(jié)稅塘+借毀貸利弊息+區(qū)流動較資金3.心經(jīng)營棒成本乒：炊項目蓮建成票后經(jīng)沒營過威程中繞發(fā)生薄的費舍用4.弓稅金54《房脅地產(chǎn)醬經(jīng)營襯與管石理》二.互財務(wù)紀評價眠的主殖要工奏作內(nèi)圖容和軟技術(shù)笛經(jīng)濟鞋指標1.鑒主要蟲工作桂內(nèi)容荒：通過快主要編技術(shù)加經(jīng)濟襪指標海對項掛目的臨盈利猴能力肢進行耐分析疲，計慣算項子目的喬投資瓜利潤棕率，奔投資貴收益埋率2.醋主要介技術(shù)過經(jīng)濟財指標a.摘財務(wù)擇內(nèi)部嘉收益攤率b.朱財務(wù)煩凈現(xiàn)婚值c.接動態(tài)零投資贈回收慘期d.全開發(fā)妖商成衣本利芝潤率e.市投資糖收益才率55《房拒地產(chǎn)胖經(jīng)營登與管蠅理》三.濫房地獵產(chǎn)開容發(fā)項寸目財緩務(wù)評若價體平系示糖例四.刑房地陷產(chǎn)開睡發(fā)項桃目財珍務(wù)評插價中戰(zhàn)所使體用的兼基本文報表56《房館地產(chǎn)潤經(jīng)營媽與管底理》房地銳產(chǎn)開胞發(fā)項蠅目的葉不確趨定分斧析變動舒因素：地撤價；納土地渡開發(fā)托成本茂；購墳置土精地過敢程中雪的附滿加費駕；容敢積率夫或有遷效面魔積系瞞數(shù)；歸建造討成本評；專泉業(yè)人盈員費彩用；淚管理閑費；廚租賃至代理蓋費；瞧廣告秤宣傳修費；伶租金屑或售梯價；烤開發(fā)循周期孤；建槐設(shè)期工和租稻售期披；投丘資收挖益率疑；貸堤款利妹率；叼空置喉率等主要吧變動登因素：土戚地成脂本；填建造彎成本廚；租顯金或訂售價乎；開稠發(fā)周誤期；比投資毫收益烏率；辜貸款淚利率僑；空扣置率言等57《房梨地產(chǎn)復經(jīng)營肥與管巖理》一.絮房地帽產(chǎn)開辭發(fā)項駱目財悲務(wù)評朵價中垂主要柳變量逼分析1.們土地慰成本2.俘建造鹿成本3.雜租金茂或售首價4.面開發(fā)逆周期5.避年投雨資收測益率6.聽容積螞率及矛有關(guān)鉗設(shè)計本參數(shù)7.們貸款竭利率8.中空置汽率58《房稱地產(chǎn)罰經(jīng)營氣與管減理》二.渴房地困產(chǎn)開課發(fā)項小目的迫敏感哈性分赤析1.網(wǎng)敏感改性分蠢析的劍概念2.書敏感鮮性分桐析的歐方法經(jīng)和步籃驟3.缸單變得量敏側(cè)感性蓄分析模和多也變量劍敏感鐵性分帳析4.宰敏感怕性分裹析的肝“三剃項預福測法魂”5.專敏感景性分命析的編局限溜性59《房驕地產(chǎn)崗經(jīng)營醬與管遭理》三.計房地鞋產(chǎn)開岔發(fā)項廈目的掠風險幸分析主要宋有兩遞種：1.展解析門法2.客蒙特鼓卡洛蒜模擬礙法60《房些地產(chǎn)失經(jīng)營吸與管悠理》房地譯產(chǎn)開該發(fā)項船目可鴉行性撈研究憂報告杏的撰殿寫一.淺項目蘋評估債報告碧的基刪本構(gòu)侍成1.毫封面2.丈摘要3.圖目錄4.撿正文5.瘋附表6.鳥附圖61《房氣地產(chǎn)霜經(jīng)營盲與管敞理》二.偷評懇估報免告正者文的望寫作捆要點三.恩項壇目評車估報沿告的扭校讀能與編涂輯62《房悟地產(chǎn)篇經(jīng)營討與管戲理》第四炸章養(yǎng)房地匆產(chǎn)開卵發(fā)的羽建設(shè)獲過程§1慰.建筑賞工程封施工聽招標鉆投標一.葵建筑攜工程窩施工藥招投述標基吉本概盞念房地平產(chǎn)開郵發(fā)商存設(shè)定鈔“開罰發(fā)項觸目建形筑工炎程施買工”短這一臺標的求，招德請若沫干個纖建筑棟承包坦商進域行秘咐密報犯價競股爭，典由開盾發(fā)商原從中欣選擇品優(yōu)勝仆者并罵與之滋達成表協(xié)議鼠，簽袖定合肺同的尿過程超.63《房充地產(chǎn)浪經(jīng)營司與管另理》二.點開發(fā)問建筑港項目壯的招惕標方啟式1.啦公開返招標2.派邀請搶招標3.畫議標64《房憂地產(chǎn)民經(jīng)營勾與管渾理》三.默招標吳機構(gòu)1.煮確定改開發(fā)懶項目堪發(fā)包句范圍2.浪確定培承包棚方式陪和承患包內(nèi)程容3.員確定穿標底4.示決標狡并簽霞定合途同或角協(xié)議65《房妻地產(chǎn)駝經(jīng)營愧與管表理》四.她招標鬼程序1.別申請逝招標2.解編制切招標謝文件3.伴編制戒招標軟工程能標底4.輔確定僚招標庸方式虹，發(fā)曲布招殖標通張告或訓邀請衣招標嚷函5.定投標拳單位乏資格率審查6.烈招標友工程矩交底坊及答竊疑7.還開標經(jīng)，評律標和套決標8.維簽定章合同66《房傍地產(chǎn)代經(jīng)營毒與管幟理》§3庭.建筑升工程酬施工王合同肌形式趣與一司般合完同條詳款一.樣合同離形式1.定按計飲價方絹式不政同劃桂分a.潛固定嘆總價呢合同b.擦固定舊單價芳合同c.徐計量珍估價鑼合同d.政成本爐加酬拉金合碼同67《房涂地產(chǎn)出經(jīng)營盆與管魄理》2.所按照低合同蘿所包貌括的稼工程酬范圍折以及言承包藥關(guān)系觀的不微同劃扛分a.縣總包忠合同b.立開發(fā)涂商直絕接發(fā)楚包承到包合復同c.籮獨立辦承包融合同68《房孤地產(chǎn)鏈經(jīng)營象與管河理》3.偶按照名是否較包料配劃分a.虛包工蒸包料膛合同b.極包工團部分政包料封合同c.臭包工菊不包甚料合果同69《房否地產(chǎn)逃經(jīng)營沿與管丘理》二.鈴一般豈合同糖條款1.塞一般年義務(wù)2.桐合同刑文件久管理3.猜材料瞞與設(shè)繁備供茅應4.碎開工析，竣夏工時漆間和堪工期5.巨變更兆與增揚減6.頭轉(zhuǎn)讓品與分譜包7.淺竣工跟驗收蹲與維爪修8.矩支付齡方式9.采風險膚與保連險10乎.中納斷合脊同11押.經(jīng)何濟責巴任12膜.爭庫端的幟解決70《房蘭地產(chǎn)后經(jīng)營費與管品理》§4勝.工程插項目舅管理一.濫工程拍項目琴管理臉的概錘念工程茅項目閥管理訂，是抄以高棍效率觸地實亦現(xiàn)項聰目目遵標為嚴目的擱，以床項目含經(jīng)理虎負責德制為娃基礎(chǔ)忙，對高工程稻項目鴨按照巡壽其內(nèi)散在的午邏輯邊規(guī)律要進行鴨有效婦地計倘劃，鞭組織賊協(xié)調(diào)鄉(xiāng)豐和控旨制的資管理趁系統(tǒng)71《房源地產(chǎn)最經(jīng)營鞭與管揉理》工程吊項目也管理當有以認下特間點：1.匆目標暈明確2.蓄項目鞠經(jīng)理滲負責走制3.額充分度的授那權(quán)保嫌證系戚統(tǒng)4.敬項目找管理遷具有嚼四種琴基本烤職能a.傭計劃咐職能昂b.令組織卡職能c.球協(xié)調(diào)牽職能作d.蠢控制鵲職能72《房勵地產(chǎn)伶經(jīng)營惑與管借理》二.鳴房地侮產(chǎn)開符發(fā)中忘的項事目管派理1.續(xù)開發(fā)黨建設(shè)翅用地莊情況2.罷開發(fā)比建設(shè)洽的法蘆定程副序3.樸合同討文件踐的準裙備4.討承包葡商的未選擇5.韻現(xiàn)場放監(jiān)督6.咳施工繩階段7.綢項目攤竣工括驗收沖階段8.悟開發(fā)笑項目啊管理退隊伍慮的管找理73《房政地產(chǎn)泰經(jīng)營占與管胸理》三.瓶建筑超工程儲項目該的質(zhì)剝量，笑工期水，成雷本控傲制(1戚).糞質(zhì)量肚控制對原徒材料番的檢滋驗；割對工榜程中卵的配渠套設(shè)治備進蓬行檢閉驗；鍋確立鏈施工循中控暖制質(zhì)悅量的覺具體炎措施皺；確挨立有構(gòu)關(guān)質(zhì)毛量文誘件的僚檔案尚制度(2罰).不工程虛進度境與工裕期控典制1.飲工程瓶進度蔥計劃貝的編轎制2.辦進度擱管理蟻與計疫劃調(diào)逝整3.吩其他就配套遲進度抄計劃4.噴進度芒控制巡壽中應型關(guān)注家的因頭素74《房沙地產(chǎn)先經(jīng)營節(jié)與管恢理》(3盒)工咬程成麻本控納制1.漫編制盟成本段計劃2.潔控制條工程胖成本a.謠強化覺成本加意識狐，加規(guī)強全寒面管趣理b.夾確定怠成本芬控制滿的對舊象c.暈完善柱成本盾控制尸制度d.仗獎勵賽措施75《房格地產(chǎn)槳經(jīng)營竊與管表理》§5醫(yī).工程俱項目砍的竣老工驗鑒收一.擱竣工受驗收稻要求工程華質(zhì)量證情況較；隱老蔽工急程驗剝收資勁料；磨關(guān)鍵伶部位抓施工委記錄板；按施圖施上工情版況及屯有無攔漏項懷等二.嗓竣工捕驗收模的依鄰據(jù)經(jīng)過武審批觸的項開目建浙議書念；年席度開醋工計斯劃；剩施工染圖紙歪和說買明文碌件；壞施工六過程失中的進設(shè)計刮變更厘文件瓦；現(xiàn)饑行施辜工技瀉術(shù)規(guī)吹程；恢施工最驗收筍規(guī)范畜；質(zhì)耍量檢尚驗評暮定標妻準及塑合同逆中有仙關(guān)竣鋤工驗為收條霧款；便工程裹建筑躺規(guī)模香；工石程建刷筑面賤積，衡結(jié)構(gòu)沒形式孔，建昌筑裝父飾，害設(shè)備敘安裝馬等應職與各愧種審洞批文炭件，揪施工皮圖紙速，標王準保納持一紙致76《房葛地產(chǎn)游經(jīng)營配與管相理》三.柴竣工惡驗收恐的工評作程偵序1.哈單項夜工程艱竣工槽驗收2.紙綜合妥驗收開發(fā)恨商為駁主，鐵組織輩設(shè)計銹部門南，施合工單胳位，術(shù)客戶處，質(zhì)客量監(jiān)用督部椅門初牧檢，洪然后匙邀請姓有關(guān)展城市哈建設(shè)夠管理景部門果，如吼建委較，計填委，茅建設(shè)塔銀行坦，人霞防，揚環(huán)保祝，消禽防，桐開發(fā)稅辦公渡室，饞規(guī)劃繞局等77《房播地產(chǎn)浙經(jīng)營趨與管祝理》四.享工猜程決跨算五.出編制遭竣工欺檔案1.堡技術(shù)砌資料殿的內(nèi)撿容a.奇前期賺工作柿資料b.獵土建爭資料c.金安裝攔方面局的資蟲料2.仗繪制派竣工晶圖78《房晶地產(chǎn)壟經(jīng)營喇與管繁理》第五苦章志房地哥產(chǎn)開吼發(fā)項痕目的棒資金蛙融通§1盜.房地板產(chǎn)開伙發(fā)項掩目融乏資的嗓概念丘與意短義一.捉房地處產(chǎn)開弄發(fā)項螞目投編資的擋特性寧與存膠在的嚼矛盾特點衣：資金囑墊付痰量大裁，周置轉(zhuǎn)期員，運慰動的益固定慘性，競增值農(nóng)性以呼及風衣險性親大和蹤蝶回報憲率高矛盾港：1.顯資金挪投入浴的集案中性香和來懸源分么散性隙的矛太盾2.餅資金它投入利量大未和來顆源小渾的矛洋盾3.漂投資逢回收恒期長節(jié)與再掘生產(chǎn)醬過程革連續(xù)訪性的觀矛盾79《房兔地產(chǎn)侵經(jīng)營抹與管織理》二.俘房地鐘產(chǎn)開誕發(fā)項揭目融貪資的扒基本彎概念企業(yè)柄面向懶社會爬廣泛敘籌集裹資金蛛，在黃企業(yè)經(jīng)和社因會間剛開拓的一條貝通暢便的資潮金渠反道，膀這就暢是融梳資三.俘房地壇產(chǎn)開濃發(fā)項唇目融撐資的弦意義達到競盡快吧開發(fā)口，提每高投鍛資效晴益的孕目的蛙，將抹固定湯在土講地上嬌的資界金重經(jīng)新流饅動起傲來，然使其臨進入蕩社會幼流通斃領(lǐng)域窮，以貍擴充接社會銜資金雷來源80《房吸地產(chǎn)做經(jīng)營熱與管薄理》四.址融資壞的目緩標與裹原則1.喝目的為獲瓣取利掀息或逼分享竄收益學，以償便提拍高資屬金的題使用狐效益創(chuàng)，也蜘為社鼠會創(chuàng)捐造更耽多財侍富的術(shù)目的2.嗚原則a.傾流動蹲性原肌則膝b.坑安全愚性原癢則臨c.挽盈利袍性原奮則81《房梨地產(chǎn)轎經(jīng)營指與管六理》§2們.房地蒙產(chǎn)開殿發(fā)項握目融驕資的司資金裂來源一.饅企業(yè)固自有石資金現(xiàn)金傍及其矮他流譜動資摩產(chǎn)，犧以及祥在近苗期可虜回收警的各纏種應睜收款乘，銀民行透室支貸共款，煌保函攜，或嫂信用經(jīng)證的魄補償退余額雀和凍影結(jié)資山金二.端銀行滲信貸三.講社會顫集資1.嘴發(fā)行捕房地蓮產(chǎn)股速票2.示發(fā)行鼻公司體債券82《房予地產(chǎn)阿經(jīng)營廳與管楚理》四.蓬其他迅融資爹方式1.喜各類折信托灣基金2.解各類嚇企事側(cè)業(yè)單航位的殘自有譯資金3.勸預收讀定金倍或購啄樓款4.糕銀團抱聯(lián)合堪貸款5.涌借助排有經(jīng)焰濟實螞力的寇公司榨合作良開發(fā)6.敬令承嚼包商學帶資沉承包曲建設(shè)旨工程83《房弱地產(chǎn)社經(jīng)營浪與管賓理》§3萌.房地陰產(chǎn)開狡發(fā)項約目融工資方倒式一.伶融資旱的分未類分直吳接融仰資和仔間接浴融資爪兩類盼：1.匠直接鈔融資加是指球擁有納暫時續(xù)閑置累資金鏡的單稈位與骨資金椅短缺俱需要濾補充砍資金述的單徹位相吧互間思直接號協(xié)議毅或在康金融搞市場俯交易代的融斷資過芽程，外雙方挨直接橋接觸2.皮間接昌融資窄是指沃擁有飲暫時淋閑置例資金膚的單麥位通習過存虛款形輸式或落購買仇金融動機構(gòu)斜發(fā)行熱的有焰價證惕券，醫(yī)將其辱資金諸先行普提供銳給中題介機毛構(gòu)，澇再以父中介茶機構(gòu)夾貸款衰形式豈或購墓買有志價證丙券形躬式提論供給偏這些巴單位扭使用84《房西地產(chǎn)矩經(jīng)營顛與管強理》二.卸抵押常貸款指房該地產(chǎn)飯開發(fā)貼公司到（抵廢押人導）以砍一定醉量的凈房地貌產(chǎn)或崇其他溪固定救的，岡有價窄值的閑財產(chǎn)恨或有某價證爺券作岸為如誼期償閱還貸日款的鐵保證裳物，團向房壓地產(chǎn)想金融耍機構(gòu)烘或其宴他貸史款人包作抵敢押，諷從而礙取得皮貸款偏的融浩資方球式85《房筆地產(chǎn)糧經(jīng)營年與管棗理》分類杜：1.介漸進蹈式抵妥押貸仗款2.挽遞減拿式還管款抵罰押3.診定息瘡抵押4.山重新芬協(xié)議宋利率爭抵押棉或滾咽動抵娛押86《房狠地產(chǎn)贊經(jīng)營追與管攪理》三.項其他道銀行芹融資償方式1.醋短期腹透支嬸貸款2.枕存款為抵押肺貸款87《房羅地產(chǎn)含經(jīng)營薄與管板理》§4率.房地粒產(chǎn)開賽發(fā)項袋目融躁資的謙步驟一.捆編制踐資金砌流動放計劃1.既資金器投入矩計劃2.悶資金役回收注計劃3.求資金午流動假計劃二.藝探討顆和確眉定資闖金來己源88《房疼地產(chǎn)盤經(jīng)營悶與管同理》三.夜融資挖方案已選擇階和決足策（1還）融選資方竊案選究擇1.裙資金份融出躲機構(gòu)榜的資圍金來超源和微財力鉗狀況2.信資金教融出墳機構(gòu)瓜的辦捐事效招率3.應各項牌融資厭收費樂的合粱理性4.跡對資芬金的肝調(diào)動喇和轉(zhuǎn)臣移的招靈活思性（2容）融借資決寶策融資土存在堤一定陜的風族險，呢決策殼具有作綜合貫性，挖政策職性和也調(diào)節(jié)閥性特折點.四.芳按規(guī)呀定辦蛛理各愉類貸病款手炕續(xù)89《房囑地產(chǎn)惡經(jīng)營角與管柱理》§5紅.融資傲風險烤和金津融機扔構(gòu)提映供融石資的銹條件一.廈融資葵風險1.介未來紀市場戴不景池氣，俊低價巖出售聾開發(fā)孕項目銅；2.禿融資釀過多靜，償霸還利奧息額挑過高存；3.索對融級資方夸資信卵不了廳解，社出現(xiàn)酷資金確供應丙不上痰；4.利對未殺來證偶券市續(xù)場沒籍有很勢好估暑測；以下錢須引端起注正意：1.陽加強咽融資課可行茶性研哈究2.皮采用猾多種敲融資屯方式3.守正確毫作出悉融資識決策90《房支地產(chǎn)鑒經(jīng)營單與管熄理》二.暴金融擁機構(gòu)尺提供兄融資愚條件1.奔開發(fā)幕商過距去的填業(yè)績解表現(xiàn)2.懶開發(fā)桿商的乖會計甜報表3.吵擬開點發(fā)建偽設(shè)項鞭目的懷情況4.贈開發(fā)同商擬芹貸款螺數(shù)量5.偉貸款溝期限6.魄利息拉率7.鹽貼現(xiàn)婦率8.續(xù)有助斑于金泄融機誘構(gòu)同填意融每資的斥其他鞠因素91《房更地產(chǎn)鼠經(jīng)營狹與管賣理》三.雀融資較過程圈中的周主要月費用1.勺中介賣費2.光承諾石費3.贏律師弄費4.誰評估估費5.略罰金92《房輛地產(chǎn)陵經(jīng)營扛與管碧理》第六葛章蘋房地鋤產(chǎn)市獸場營甜銷93《房僑地產(chǎn)獨經(jīng)營儉與管僑理》§1澇.房地膀產(chǎn)市為場營壟銷工卵作的越類型片與費蜂用一.壤房地繳產(chǎn)市視場營其銷工鏡作類卡型1.蓄成片排開發(fā)亞的各約種開判發(fā)區(qū)切，通應常由惠帶有宵政府情職能夏的開群發(fā)區(qū)芽管理非委員憂會或叔公司嶄做，濱一般壤周期旗較長紀，吸序引投泉資者滿到開嘆發(fā)區(qū)倉安家升落戶祖。其獵市場躁營銷煤工作成第一輪步是禽在本灰地區(qū)改建設(shè)牢一些地市政菊基礎(chǔ)斤設(shè)施猶，發(fā)止行小余冊子馬宣傳病等。2.燈房地細產(chǎn)開營發(fā)商蚊針對撞自己婦開發(fā)番建設(shè)膨的某診一項卡目或頌物業(yè)蠶持有聾者針膛對自天己欲燦租售揭的物場業(yè)進檔行的歸市場師營銷蠶工作鞋.時征間短悅，以雷推銷攀所開框發(fā)的宿某宗濱物業(yè)亞或持異有的怖某宗玩物業(yè)舊