國(guó)家大學(xué)科技園配套公寓項(xiàng)目產(chǎn)品定位報(bào)告

上海國(guó)品泛車修短劃圖

“科技園

報(bào)告

上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司

委托方：江西浙大中凱科技園發(fā)展有限公司

受托方：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司

說明：本報(bào)告為機(jī)密文件，非相關(guān)人員不得傳閱

第一部分市場(chǎng)篇

第一章政策對(duì)南昌市場(chǎng)的影響

一、近期國(guó)家和南昌出臺(tái)重要政策介紹

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫，面對(duì)越來越大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，從2004年開始，政府部門開始重

點(diǎn)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，采取一系列緊縮性宏觀調(diào)控政策。特別是今年3月份以來，相關(guān)政策連

續(xù)出臺(tái)，引發(fā)市場(chǎng)頻繁震動(dòng)，其相關(guān)政策表述如下：

［帶格式的：項(xiàng)目符號(hào)和編號(hào)

2005年3月16H,中國(guó)人民銀行宣布將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水,

平，基準(zhǔn)利率調(diào)整為6.12樂同時(shí)實(shí)行下限管理。

2005年3月26日，國(guó)務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》。一、高度重視穩(wěn)定

住房?jī)r(jià)格；二、切實(shí)負(fù)起穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的責(zé)任：房?jī)r(jià)提高到政治高度，建立政府負(fù)責(zé)制，省

政府負(fù)總責(zé)，對(duì)住房?jī)r(jià)格上漲過快，控制不力，要追究有關(guān)責(zé)任人責(zé)任：三、大力調(diào)整住房

供應(yīng)結(jié)構(gòu)，調(diào)整用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加普通商品房和經(jīng)濟(jì)住房土地供應(yīng)，并督促建設(shè)；叫、嚴(yán)

格控制被動(dòng)性住房需求，主要是控制拆遷數(shù)量；五、正確引導(dǎo)居民合理消費(fèi)需求；六、全面

監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行；七、積極貫徹調(diào)控住房供求的各項(xiàng)政策措施；八、認(rèn)真組織對(duì)穩(wěn)定住

房?jī)r(jià)格工作的督促檢查。

2005年4月27日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形

勢(shì)，提出八項(xiàng)措施引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)（簡(jiǎn)稱“新8條”）。一是強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善商品

房結(jié)構(gòu)。二是加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理。三是加強(qiáng)對(duì)普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用

住房?jī)r(jià)格的調(diào)控，保證中低價(jià)位、中小戶型住房的有效供應(yīng)。四是完善城鎮(zhèn)廉租住房制度，

保障最低收入家庭基本住房需求。五是運(yùn)用稅收等經(jīng)濟(jì)手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別要加大對(duì)

房地產(chǎn)交易行為的調(diào)節(jié)力度。六是加強(qiáng)金融監(jiān)管。七是切實(shí)整頓和規(guī)范市場(chǎng)秩序。八是加強(qiáng)

市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，完善市場(chǎng)信息披露制度。

2005年4月30日，國(guó)務(wù)院七部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的意見》，主要內(nèi)容包括:

規(guī)定自2005年6月1日起，國(guó)家將調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅政策，對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足2

年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅，個(gè)人購(gòu)買普通住房超過2年（含

2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅；對(duì)個(gè)人購(gòu)買非普通住宅住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)

手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。按照建設(shè)部等七

部委《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格匚作意見》的要求，南昌市擬定了普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)：住宅

小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在144平方米以下、實(shí)際成交價(jià)低于同級(jí)別土地

上住宅均價(jià)的1.2倍以下。為便于操作將南昌市區(qū)劃分為4類：具體價(jià)格為每平方米建筑面

積3600元、3000元、2500元、1800元。5月31日，經(jīng)建設(shè)部、財(cái)政部、稅務(wù)總局確認(rèn)備案

后對(duì)外公布。

據(jù)南昌房管局信息中心工作人員介紹，從31日起，南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)上進(jìn)行交易的商品

房，逐步將在房地產(chǎn)交易中心的網(wǎng)上房地產(chǎn)網(wǎng)站上公布;但目前信息網(wǎng)的數(shù)據(jù)還比較少，他

們將逐步補(bǔ)充今年元月1日以后的房產(chǎn)交易數(shù)據(jù)。

據(jù)了解，目前南昌建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房包括城東，城南，城西，城北四個(gè)小區(qū)，目前建成

面積達(dá)156萬平方米，但建設(shè)規(guī)模以及發(fā)展速度還是比較緩慢。今后幾年，南昌準(zhǔn)備每年計(jì)

劃建設(shè)50~60萬平方米的經(jīng)濟(jì)適用住房，其比例將占全市當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)總量的

6月1日至今，南昌市地產(chǎn)交易中心掛出5宗共7塊土地公開出讓，其中住宅用地就有600

余畝。據(jù)了解，2004年南昌市區(qū)總供應(yīng)商品房用地1500余畝，2005年則計(jì)劃出讓住房用地

4500畝。這就是說，“國(guó)八條”后，南昌市住宅用地放量已經(jīng)占了全年土地計(jì)劃供應(yīng)量的1/7,

也相當(dāng)于去年商品房供地總量的一半。

二、政策性質(zhì)類型和背景分析

1、政策性質(zhì)類型分析

從政策性質(zhì)看，主要分為五個(gè)方面的政策類型：

1）土地供給政策。限制上地供給，調(diào)節(jié)土地供給結(jié)構(gòu)（增加中低價(jià)房和經(jīng)濟(jì)適用房土地供給）,

規(guī)范土地轉(zhuǎn)讓，防止土地囤積。

2）金融政策。包括利率政策、匯率、貸款首付額度和不同物業(yè)貸款安排。

3）財(cái)政稅收政策。包括間接稅和直接稅，在交易環(huán)節(jié)和最終環(huán)節(jié)進(jìn)行稅收調(diào)控。所得稅屬于

直接稅，而營(yíng)業(yè)稅、契稅、房產(chǎn)稅（尚未推出）則屬于間接稅，在持有和交易環(huán)節(jié)征收。

4）結(jié)構(gòu)調(diào)節(jié)政策。增大中低價(jià)商品房和經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)供給，控制高價(jià)房市場(chǎng)供給。

5）市場(chǎng)規(guī)范政策。規(guī)范市場(chǎng)交易買賣，增強(qiáng)市場(chǎng)透明度，防止暗箱操作和非法行為。

從已經(jīng)推出的這五個(gè)方面的政策看，土地供給政策和結(jié)構(gòu)調(diào)節(jié)政策為市場(chǎng)供給調(diào)控政策

類（即限制市場(chǎng)供給和調(diào)節(jié)供給結(jié)構(gòu)），而金融政策和財(cái)政稅收政策為需求調(diào)控政策類（限制

市場(chǎng)需求）。從出臺(tái)政策看，政府的需求調(diào)節(jié)政策市場(chǎng)影響力遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供給調(diào)控政策。

政府的供給調(diào)控政策目的是通過結(jié)構(gòu)調(diào)節(jié)，限制土地投機(jī)，增加中低價(jià)房市場(chǎng)供給比重,

從而化解房?jī)r(jià)泡沫，使房地產(chǎn)平穩(wěn)回落。但是從實(shí)際結(jié)果看，初期的土地限制政策適得其反,

導(dǎo)致房?jī)r(jià)不降反升，最新推出的加大經(jīng)濟(jì)適用房供給政策，效果并不明顯。

需求調(diào)節(jié)政策目的是抑制投機(jī)需求的過渡膨脹，增加投機(jī)成本，提高投機(jī)門檻，從而降

低市場(chǎng)投機(jī)，化解市場(chǎng)虛高泡沫，穩(wěn)定市場(chǎng)。

從新出臺(tái)的政策看，針對(duì)投機(jī)者和交易環(huán)節(jié)的緊縮調(diào)控意圖非常明顯。政府采取的還是

以局部調(diào)控為主。

2、出臺(tái)順序分析

政策的出臺(tái)順序反映政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的走向。從政府出臺(tái)政策順序看，政府對(duì)房

地產(chǎn)調(diào)控的政策導(dǎo)向順序?yàn)?

從出臺(tái)政策過程看，呈現(xiàn)出以卜幾個(gè)方面的特點(diǎn)：

1）單一調(diào)控轉(zhuǎn)向“多拳出擊”

在去年，政府重點(diǎn)從一級(jí)市場(chǎng)調(diào)控房地產(chǎn)，控制土地投機(jī)和地價(jià)，迫使囤積土地的開發(fā)

商盡快開發(fā)，增加市場(chǎng)供給，以期通過這來控制房?jī)r(jià)，調(diào)控需求。但實(shí)際上卻適得其反，它

加速了開發(fā)商企業(yè)兩級(jí)分化，大企業(yè)的巾場(chǎng)控制力增強(qiáng)，進(jìn)一步增強(qiáng)市場(chǎng)信心。土地供給則

限制了房地產(chǎn)供給，導(dǎo)致房?jī)r(jià)預(yù)期進(jìn)一步上漲。

單一的政策調(diào)價(jià)在市場(chǎng)極度繁榮的形勢(shì)下，力度有限，往往能夠被市場(chǎng)通過各種手段抵

消。因此，政府開始轉(zhuǎn)入綜合調(diào)節(jié)，多拳出擊。從今年推出的政策看，政府開始從一級(jí)、二

級(jí)、三級(jí)市場(chǎng)同時(shí)出擊，供給、需求綜合調(diào)控，財(cái)政、金融雙向結(jié)合。

2）政策力度不斷加大

除了調(diào)節(jié)的綜合性外，政策的力度不斷加大，3月16日的加息，以及后來的首付提高,

導(dǎo)致購(gòu)買者貸款門檻提高，貸款成本增大。而4月30日七部委聯(lián)合意見，引發(fā)市場(chǎng)劇烈地

震，拋盤激增，成交急劇萎縮，資金實(shí)力較弱的投機(jī)者紛紛動(dòng)搖。由此看來，政府打壓投機(jī)

的決心越來越強(qiáng)。

3）調(diào)節(jié)目標(biāo)越來越明確

早期的政策是總體調(diào)控，并沒有嚴(yán)格區(qū)分對(duì)不同角色的不同調(diào)控。其結(jié)果就是正常需求

者和投機(jī)者、關(guān)系國(guó)計(jì)民生的中低價(jià)房和奢侈消費(fèi)的高價(jià)房遭受同等打擊。為了保社會(huì)和經(jīng)

濟(jì)穩(wěn)定，政府不敢采取過大力度的政策，因此，收效甚微。從最近出臺(tái)的政策看，政府的調(diào)

節(jié)目標(biāo)開始明晰，針對(duì)性大大增強(qiáng)。增加經(jīng)濟(jì)適川房和中低價(jià)房及其用地的供給，嚴(yán)格限制

高價(jià)房及其用地，營(yíng)業(yè)稅征收就是針對(duì)投機(jī)者而設(shè)計(jì)的。后續(xù)政策的推出肯定會(huì)沿著這個(gè)方

向繼續(xù)下去，因此，可以稱為結(jié)構(gòu)性緊縮政策。隨著調(diào)節(jié)目標(biāo)的明確，政策的調(diào)節(jié)力度大大

增強(qiáng)，效果突出。

三、政策影響下南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)及影響

1、房地產(chǎn)投資狀況

2005年1-5月份南昌巾房地產(chǎn)開發(fā)投資額為23.93億元，較上年同期增長(zhǎng)4.9%,比去年

同期增幅相比，下降了57.3個(gè)百分點(diǎn)。其中：商品房建設(shè)投資額17.76億元，較上年同期增

長(zhǎng)2.95%,與去年同期增幅相比，下降幅度較大。房地產(chǎn)投資增幅大幅回落，顯示南昌市房

地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸趨于理性。

2、新建商品房供求狀況

2005年1-5月份南昌市市區(qū)核準(zhǔn)商品房上市面積116.57萬M?,較上年同期增長(zhǎng)1.8%,

其中商品住宅105.59萬較上年同期增長(zhǎng)13.7%；完成商品房交易面積101.9萬獷，較上

年同期下降10.5%,其中商品住宅交易面積91.6萬止，同比下降8.5%。

表1:新建商品房供應(yīng)狀況

價(jià)格供應(yīng)量所占比例單套面積供應(yīng)量所占比例

(元/獷)(M2)(%)(M2)(M2)(%)

1500以下5.925.660以下3.23.0

1500-20005.285.060-803.573.4

2000-25004.063.880-1009.38.8

2500-300039.8137.7100-12020.819.7

3000-340028.1626.7120-15048.9646.4

4000-500022.3621.2150-18014.9114.1

5000以1:00180以上4.864.6

表2：新建商品房需求狀況

價(jià)格預(yù)銷售量所占比例單套面積預(yù)銷售量所占比例

(元陽)(M2)(%)(M2)(M2)(%)

1500以下10.711.760以下2.993.3

1500-20006.977.660-801.671.8

2000-25007.828.580-10014.015.3

2500-300020.222.1100-12014.615.9

3000-340034.3137.5120-15033.4236.5

4000-50007.318.0150-18013.7415.0

5000以上4.284.6180以上11.212.2

上述數(shù)據(jù)顯示南昌商品房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性矛盾比較突出。高價(jià)位、大戶型住房所占比例較大,

從商品住房供應(yīng)情況看，2005年1-5月單價(jià)在每平方米3000元以上的高價(jià)房供應(yīng)量占總量

的47.9%,單套面積在120M?以上的占總量的65.1%；從預(yù)銷售情況看，2005年1-5月單價(jià)在

每平方米3000元以上的占總銷量的72.2%,單套建筑面積在120M2以上的占總銷量的63.7%0

3、商品房?jī)r(jià)格狀況

2005年一季度南昌市市區(qū)商品住房預(yù)銷售均價(jià)為2871元/M：較上年同期上漲9.1%；1-4

月份為3026元/短，同比上漲13.14%；1-5月份為2996元N,同比上漲13.36%,房?jī)r(jià)走勢(shì)

基本平穩(wěn)。

房?jī)r(jià)上漲原因主要有:

［帶格式的：項(xiàng)目符號(hào)和編號(hào)）

供應(yīng)結(jié)構(gòu)不盡合理。市場(chǎng)上大戶型、高價(jià)位商品住房居多，中小戶型、中低價(jià)位普通商品’

住房供應(yīng)量減少。

高價(jià)位住房集中上市。由于受6月1日以后國(guó)家取消對(duì)非普通住房稅收優(yōu)惠政策的影響，

5月份南昌市商品住房特別是大戶型、高價(jià)位的商品住房的成交量集聚放大，5月份市區(qū)共預(yù)

銷售商品住房2512套，面積9.49萬M2,較上年同期相比分別增長(zhǎng)了46.47%和67.39%,高價(jià)

位商品住房的集中上市，一定程度上拉高了商品住房的均價(jià)水平。

4、新建商品住房購(gòu)買對(duì)象狀況

2005年1-5月南昌市市區(qū)交易的91.6萬商品住宅中，南昌市居民購(gòu)買的為67.1萬M2,

比重達(dá)73%；外地居民購(gòu)買的為24.5萬爐,比重為27%。

近年來，隨著經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和花園城市建設(shè)步伐的加快，南昌市的居住環(huán)境不斷改善，

作為省會(huì)城市的輻射功能日益顯現(xiàn)，吸引了外地、特別是省內(nèi)其它地市的人士紛紛前來購(gòu)房

置、業(yè)，外地居民購(gòu)房的比重逐年上升。

從購(gòu)房目的來看，以自住為主，但置業(yè)投資的比重逐年上升。置業(yè)投資的比重的增大，

一方面說明投資者看好南昌市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，另一方面，如投資購(gòu)房比重增長(zhǎng)過快，對(duì)南昌

市房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展有一定的負(fù)面影響。

5、商品房空置情況

2005年『5月南昌市商品房空置面積9.22萬M:較上年同期下降19.81%,其中商品住

宅空置5.44萬貨，較上年同期下降20.6%。從空置原因分析，主要是交通不便、配套設(shè)施不

全、設(shè)計(jì)落后等。

6、存量房交易狀況

2005年1-5月南昌市市區(qū)共完成存量房交易8707套，同比增長(zhǎng)24.85%,面積75.08萬

M2,較上年同期增長(zhǎng)11.41%,其中存量住房8014套，面積64.10萬M2,分別較上年增長(zhǎng)19.50%

和20.44%,房改房上市交易3917套，面積26.74萬M2,較上年同期分別增長(zhǎng)20.78%和19.21%?

受6月1日起2年以內(nèi)二手房交易征收全額營(yíng)業(yè)稅政策的影響，5月份存量住房交易大

幅增長(zhǎng)，市區(qū)共成交2283套，較上年同月增長(zhǎng)67.99%,交易面積19.66萬獷，較上年同月

增長(zhǎng)61.63%。

四、政策影響下的南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)及趨勢(shì)預(yù)判

1、市場(chǎng)總結(jié)

［帶格式的：項(xiàng)目符號(hào)和編號(hào)）

市場(chǎng)總體發(fā)展較為穩(wěn)定，受政策影響不明顯。新建商品房供求基本保持平衡，價(jià)格較2004’

年同期穩(wěn)定上漲。

新建商品房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性矛盾依然突出，適合百姓居住的經(jīng)濟(jì)型住房比例還有待提升。

存量房市場(chǎng)近期表現(xiàn)強(qiáng)勁，成交量迅速激增。

購(gòu)房者置業(yè)目的以居住為主，投資性購(gòu)房趨于合理范圍。

2、趨勢(shì)預(yù)判,、

［帶格式的：項(xiàng)目符號(hào)和編號(hào)）

政策影響性將逐漸顯現(xiàn)，隨著6.1征收營(yíng)業(yè)稅政策的實(shí)施，二手房交易量會(huì)有所下降?！?/p>

新建商品房市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)面臨調(diào)整，經(jīng)濟(jì)型住宅上市量將有所上升。房型面積適當(dāng)下降，

銷售價(jià)格上漲幅度減小。

在宏觀調(diào)控政策下，南昌購(gòu)買人群將趨于理性，開發(fā)高品質(zhì)的商品房將受到市場(chǎng)青睞。

宏觀調(diào)政策將抑制高檔住宅市場(chǎng)，對(duì)普通商品房，特別是低價(jià)住宅會(huì)采取政策性鼓勵(lì)。

第二章南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

一、南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行基礎(chǔ)分析

1、南昌總體經(jīng)濟(jì)環(huán)境

南昌2002年——2005年經(jīng)濟(jì)狀況

17.00%

16.00%

15.00%

14.00%

13.00%

12.00%

南昌經(jīng)濟(jì)已經(jīng)連續(xù)多年保持兩位數(shù)字的高速發(fā)展，2003年全國(guó)“非典”肆虐之時(shí)，南

昌經(jīng)濟(jì)仍勢(shì)不可擋，并以16.5%增長(zhǎng)幅度達(dá)到歷史最高點(diǎn)。投資環(huán)境的優(yōu)化、合理政策的出

臺(tái)猶如一張溫床，滋潤(rùn)著南昌各項(xiàng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，2004年，南昌經(jīng)濟(jì)以16.5%的增長(zhǎng)幅度，高

居全國(guó)27個(gè)省會(huì)城市中二甲的位置，南昌正逐步被熟悉和關(guān)注，同時(shí)日益高漲的經(jīng)濟(jì)發(fā)展給

南昌的城市建設(shè)帶來勃勃生機(jī)。也為正處在上升期的房地產(chǎn)業(yè)奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。根據(jù)國(guó)內(nèi)

外研究表明，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展總是隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而發(fā)展，并隨著城巾經(jīng)濟(jì)發(fā)展的波動(dòng)

而波動(dòng)，且呈現(xiàn)出相當(dāng)明顯的1—2年的滯后效應(yīng)，南昌多年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，使得房地產(chǎn)發(fā)展基

礎(chǔ)牢靠，未來前景看好。

2、居民收入分析

2002年一2005年南昌市居民人均可支配收入表

表2—2

人均可支配收入

收入漲幅

年份（元）

2002年702113.1%

2003年779311%

2004年874412.2%

數(shù)據(jù)來源：匕海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司

人均可支配收入水平的高低，決定著購(gòu)買力的大小和支付能力的增強(qiáng)。對(duì)于房地產(chǎn)投資

來說，人均可支配收入水平直接決定著房地產(chǎn)產(chǎn)品的發(fā)展空間和購(gòu)買群體的大小。南昌居民

人均可支配收入持續(xù)增加，為房地產(chǎn)的穩(wěn)步發(fā)展提供了強(qiáng)有力的保障。

3、人口狀況分析

城市的人口，決定著一個(gè)城市房地產(chǎn)業(yè)特別是住宅類物業(yè)的市場(chǎng)需求總額。根據(jù)南昌統(tǒng)

計(jì)局統(tǒng)計(jì)資料，2003年底，南昌市戶籍總?cè)丝诩s為450.77萬人，到2004年底再次統(tǒng)計(jì)時(shí)，

戶籍人口增加10萬，若按2003年人均住房面積18rtf的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，人口增長(zhǎng)對(duì)住房市場(chǎng)將直

接產(chǎn)生近180萬的潛在需求。同時(shí)人口的增長(zhǎng)也意味著城市化，南昌城市化進(jìn)程腳步的加

快，將有力拉動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展。

結(jié)論：

南昌經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長(zhǎng)將使南昌房地產(chǎn)業(yè)處于總量增長(zhǎng)時(shí)期，這是南昌市房地產(chǎn)業(yè)持

續(xù)、健康發(fā)展的內(nèi)在動(dòng)力；人民生活水平的日益提高，城市化進(jìn)程腳步加快將使南昌房地產(chǎn)

市場(chǎng)需求總量不斷增加，也是南昌房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)、有序發(fā)展的外在拉力，總體看來，南昌房

地產(chǎn)運(yùn)行基礎(chǔ)牢靠。

二、南昌房地產(chǎn)業(yè)在城市經(jīng)濟(jì)中的地位

南昌國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值與房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值對(duì)比

表2—1

指標(biāo)生產(chǎn)總值其中房地產(chǎn)業(yè)的生房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值占

年份、比上年增長(zhǎng)

（億元）產(chǎn)總值（億元）生產(chǎn)總值的比例

2002552.3713.8%13.012.3%

200363615.1%274.2%

2004770.4616.5%425.4%

數(shù)據(jù)來源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司

數(shù)據(jù)顯示，南昌房地產(chǎn)業(yè)在南昌整個(gè)經(jīng)濟(jì)中的地位日益凸顯，對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)值已經(jīng)越來

越大，政府出臺(tái)的《2004年南昌房地產(chǎn)分析報(bào)告》表明南昌房地產(chǎn)業(yè)正成為南昌支柱產(chǎn)業(yè)之

一，并受到政府的強(qiáng)烈關(guān)注。地位決定未來，類似南昌這種經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱，財(cái)政收入低微、

產(chǎn)業(yè)生存能力差的城市，絕不會(huì)輕易放棄房地產(chǎn)這個(gè)新新高效產(chǎn)、也，南昌市政府也必將抓住

此次契機(jī)，不斷加強(qiáng)監(jiān)管力度，制定更多、更合理的政策來維護(hù)和促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康長(zhǎng)

遠(yuǎn)發(fā)展，使房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)成為南昌經(jīng)濟(jì)的重要支撐，有了政府導(dǎo)向，南昌房地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展

將更有保障。

三、南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)總體回顧

1、房地產(chǎn)市場(chǎng)供求分析

供應(yīng)量成交量供求比

2002年110萬122萬1：1.09

2003年250萬203萬1：0.8

2004年211萬244.82萬1：1.16

說明：數(shù)據(jù)內(nèi)容截取商品住宅部分。

數(shù)據(jù)來源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司

南昌市總體供大于求，2003年市場(chǎng)供過于求的原因有三點(diǎn)，一是在2001年、2002年南

昌房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖跡象面前，特別是2002年的市場(chǎng)形勢(shì)證明，帶給更多開發(fā)商信心，老開發(fā)

企業(yè)紛紛擴(kuò)大投資規(guī)模，新的資金大量向房地產(chǎn)業(yè)聚集，直接導(dǎo)致2003年市場(chǎng)供應(yīng)的空前增

長(zhǎng)；二是房地產(chǎn)開發(fā)集中在市中心，房地產(chǎn)項(xiàng)目定位高，供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化抑制了部分購(gòu)房需

求；三是在2003年大記事中，非典橫行，整個(gè)“5.1”房地產(chǎn)黃金銷售周期被錯(cuò)過，縮短了

全年的房地產(chǎn)銷售時(shí)間。在市場(chǎng)供應(yīng)不斷增加，實(shí)際需求又日益縮小的不利條件下，市場(chǎng)出

新短期的供大于求也是在所難免，然而，一場(chǎng)席卷全國(guó)的（國(guó)務(wù)院“18”號(hào)文件，“121”號(hào)

文件兩條）宏觀調(diào)控政策出臺(tái)，猶如一場(chǎng)及時(shí)雨，市場(chǎng)很快平靜下來，很大程度上確保了南

昌2004年房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展，市場(chǎng)需求再上新臺(tái)階。

2、房地產(chǎn)價(jià)格分析

中部五省會(huì)城市2004年收入房?jī)r(jià)對(duì)比表

內(nèi)容、\南昌武漢長(zhǎng)沙合肥鄭州

可支配收入8744元9564元11021元8610元9667元

商品住宅2321元/平2836元/平2391元/平2577元/平2327元/平

均價(jià)方米方米方米方米方米

房?jī)r(jià)收入比1：0.261：0.291：0.221：0.291：0.24

數(shù)據(jù)來源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司

類比中部五省會(huì)城市，南昌房?jī)r(jià)、收入比處于比較中間的位置，說明根據(jù)南昌現(xiàn)有的居

民收入情況，商品住宅價(jià)格還是比較合理的。

3、未來市場(chǎng)增量分析

2004年，南昌市房地產(chǎn)投資完成85.2億元，占全省房地產(chǎn)投資1/3（全省房地產(chǎn)投

資完成242.84億元），占南昌市固定資產(chǎn)投資的比重達(dá)26.4%；南昌市商品房新開工面積達(dá)

379萬平方米，加上跨年度施工的項(xiàng)目，2004年南昌市商品房施工面積首次突破1000萬平方

米，達(dá)1067萬平方米，較上年增長(zhǎng)61.7%,其中商品住宅施工面積達(dá)791萬平方米，較上

年增長(zhǎng)43.8%。超量的施工面積，預(yù)示著南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)即將進(jìn)入全面爆發(fā)時(shí)期，同時(shí)伴隨

而來的殘酷市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，其中住宅產(chǎn)品的激烈競(jìng)爭(zhēng)將不可避免。

4、市場(chǎng)購(gòu)買客戶群分析

表4—1

年數(shù)

2003年2004年

內(nèi)容

南昌人購(gòu)買商品房比例78%73%

外地人購(gòu)買商品房比例22%27%

外地人購(gòu)買住宅比例24%26%

說明：外地人購(gòu)買住宅比例是指外地人累計(jì)購(gòu)買總量占南昌當(dāng)年住宅銷售總量的比

數(shù)據(jù)來源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司

南昌購(gòu)房人群的外延化，正是南昌高速經(jīng)濟(jì)發(fā)展和南昌區(qū)位優(yōu)勢(shì)雙重作用的結(jié)果，同時(shí)

也受到外地品牌開發(fā)企業(yè)連動(dòng)開發(fā)效應(yīng)所帶來的部分外地追隨客戶影響。消費(fèi)人群的擴(kuò)融，

一方面將促使南昌房地產(chǎn)開發(fā)求新、求變，激發(fā)創(chuàng)新能力，提升整個(gè)行業(yè)的發(fā)展水平；另一

方面外來人所帶來的新的生活習(xí)性、生活方式將濡染南昌當(dāng)?shù)鼐用?，提升居民生活品質(zhì)和對(duì)

新事物的接受能力；三是外地購(gòu)房人群的加入，適當(dāng)?shù)耐鈦硐M(fèi)需求有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)

繁榮，激活了市場(chǎng)熱度。在購(gòu)買產(chǎn)品中，外地人傾向于中高檔住宅產(chǎn)品，此類人群的增加，

將在一定程度上支撐南昌高端產(chǎn)品市場(chǎng)。

5、市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析

2004年南昌市區(qū)合計(jì)預(yù)銷售商品住宅216萬平方米（不含紅谷灘新區(qū)政策性定向商品

房），其中均價(jià)在2000元/平方米以下的只有31.85萬平方米，占總量的14.7%,全部分布

在離城區(qū)遠(yuǎn)的灣里區(qū)和昌北開發(fā)區(qū)，單套建筑面積在95平方米以卜.的27.80萬平方米，占總

量的12.9%：均價(jià)在3000元/平方米以上的面積達(dá)到81.52萬平方米，占總量的37.7%,單

套建筑面積在150平方米以上的66.75萬平方米，占總量的30.9隊(duì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)已經(jīng)表明，南

昌房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)存在不夠合理表現(xiàn)。每個(gè)城市中，購(gòu)房人群就如同社會(huì)階層一樣，呈

現(xiàn)金字塔的狀態(tài)，即普通購(gòu)買客戶處在底層，是最多的，越向上，高端客戶群就越少，正常

的市場(chǎng)情況是普通住宅供應(yīng)大于高檔住宅，南昌目前的市場(chǎng)上普通住宅和中高檔住宅出現(xiàn)倒

掛，實(shí)屬不正常。但造成結(jié)構(gòu)不合理的現(xiàn)狀，有其特殊性，南昌2004年的房地產(chǎn)項(xiàng)目中70%

的樓盤位于市中心，城市土地的稀缺性，直接導(dǎo)致了開發(fā)成本的增加，另外不少開發(fā)商為追

求價(jià)值最大化，檔次定位傾向于高檔，最后形成的價(jià)格自然就只能針對(duì)市場(chǎng)高端客戶群。

在南昌現(xiàn)有的供應(yīng)結(jié)構(gòu)條件下，政府可能會(huì)通過宏觀調(diào)控予以平和，高端住宅的政策影

響不可避免。同時(shí)相對(duì)有限的南昌高端客戶群，又正逐步被市場(chǎng)消化，高檔產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)白

熱化，未來市場(chǎng)再做高端產(chǎn)品似乎應(yīng)謹(jǐn)慎行事。受到市場(chǎng)抑制的中檔住宅產(chǎn)品，特別是南昌

城郊結(jié)合地帶的中價(jià)位住宅開發(fā)適逢其實(shí)，普通住宅產(chǎn)品的開發(fā)發(fā)展前景看好。

6、南昌房地產(chǎn)銷售周期特征分析

數(shù)據(jù)來源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司

每一個(gè)城市房地產(chǎn)銷售周期特征是不同的，我們?cè)噲D通過南昌2003-2004年每個(gè)月成交

量的狀況，來尋找市場(chǎng)銷售規(guī)律，從而為本項(xiàng)目的開發(fā)周期制定尋找依據(jù)。南昌全年的銷售

黃金周期應(yīng)該是6月份，其次是12月份，銷售最為暗淡的時(shí)期在4月、8月、9月三個(gè)月。

四、南昌二手房市場(chǎng)分析

南昌二手房市場(chǎng)成交量對(duì)比表

年數(shù)

2002年2003年2004年

內(nèi)容

二手房成交量54萬99.81萬179.6萬

新房成交量122萬203萬244.82萬

說明：以上數(shù)據(jù)針對(duì)的是純商品住宅類型

數(shù)據(jù)來源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司

房地產(chǎn)市場(chǎng)中，房地產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)之間是相互發(fā)展，相互促進(jìn)的，南昌房地產(chǎn)二級(jí)市

場(chǎng)的告訴發(fā)展正給一級(jí)市場(chǎng)的帶來了良好的發(fā)展機(jī)遇。南昌二級(jí)市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)，說明兩點(diǎn)，

一是南昌人購(gòu)房觀念正在改變，居民生活水平的日益提高，催生了大量通過“賣舊買新、賣

小買大”的方式來改善居住環(huán)境的需求。：是在當(dāng)前市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)條件下，很多人不得不通

過出售固定資產(chǎn)來改善居住環(huán)境，供應(yīng)結(jié)構(gòu)已經(jīng)抑制了二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)

也是不利的，未來南昌住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化將促進(jìn)二級(jí)市場(chǎng)的快速發(fā)展。

五、南昌土地市場(chǎng)分析

土地是房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)，土地的供應(yīng)量直接決定了未來商品房市場(chǎng)的供應(yīng)量，研究了

土地市場(chǎng)，也就研究了未來市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)。土地市場(chǎng)的供應(yīng)分析分為存量土地和增量土地兩部

分。

1、存量土地分析

根據(jù)南昌市國(guó)土部門調(diào)查統(tǒng)計(jì)，截止2004年底，南昌南昌市市區(qū)已經(jīng)出讓但未投入開發(fā)

建設(shè)的土地共4000余畝（大部分為住宅性質(zhì)用地），其中很大一部分是因房屋拆遷受阻造成

不能按土地出讓合同約定的時(shí)限交付的土地，有消息透露，這部分土地將由政府出面協(xié)調(diào)盤

活，并盡快交于開發(fā)商開發(fā)，假定這部分土地的綜合容積率在2.0（參照2003、2004年南昌

市中心出讓土地容積率），那么商品房市場(chǎng)供應(yīng)總量將在530萬平方米左右，超過南昌2004

年的市場(chǎng)成交總量，如果這部分土地同時(shí)開發(fā)，再加上市中心現(xiàn)有在開發(fā)項(xiàng)目的后期推出量，

未來南昌市中心房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將相當(dāng)激烈。

2、增量土地分析（國(guó)有建設(shè)用地）

增量土地主要是政府通過招、拍、掛的方式公開向社會(huì)出售土地。在現(xiàn)有國(guó)家土地政策

下，開發(fā)商獲取土地后閑置一年以上的土地要收土地閑置費(fèi)用，兩年就要無償收回，因此開

發(fā)商一般都會(huì)在一年左右的時(shí)間進(jìn)行開發(fā)，即，只要研究近兩年的政府土地成交量就可以初

步判定未來市場(chǎng)上新增商品房項(xiàng)目的總量。

［帶格式的：項(xiàng)目符號(hào)和編號(hào)）

2004年南昌土地成交量

2004年南昌市共出讓成交商品房開發(fā)用地24宗土地，出讓商品房開發(fā)土地面積1573.51

畝，土地成交金額25.899億元，出讓的土地總建筑面積約202.8萬平米，預(yù)示著2005年將

有202.8萬平米的增量房推進(jìn)市場(chǎng)，從出讓的土地用途來分析；純住宅用地只占17.22%,商

住綜合用地占了近83%,未來兩年的商業(yè)將有增加。從成交的區(qū)域分布來看，主要分布在市

中心區(qū)、城南、青山湖片區(qū)。其中老城區(qū)最多，共成交11宗，面積達(dá)881.96畝，其次為城

南片區(qū)，共成交5宗，總面積318.05畝，紅谷灘和高心開發(fā)區(qū)今年尚無一宗地出讓。通過土

地出讓可預(yù)見，未來兩年的房地產(chǎn)增量市場(chǎng)將在市中心和城南，地價(jià)繼續(xù)攀升，將會(huì)導(dǎo)致商

品房?jī)r(jià)格的持續(xù)上揚(yáng)。2004年上地成交的樓面地價(jià)，延續(xù)了2003年土地供應(yīng)成交的樓面地

價(jià)走高的趨勢(shì)，從上地供應(yīng)區(qū)域來看，未來住宅的中心化逐步向郊區(qū)化轉(zhuǎn)移，土地供應(yīng)區(qū)域

的調(diào)整將帶來商品住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化，這將促進(jìn)南昌房地產(chǎn)的協(xié)調(diào)發(fā)展。

［帶格式的：項(xiàng)目符號(hào)和編號(hào)）

2005年南昌土地成交量

2005年南昌市計(jì)劃出讓商品房用地4500畝，其中企業(yè)改制用地將不會(huì)受到南昌市年度土地

供應(yīng)計(jì)劃的限制，住宅用地分布在各個(gè)板塊，象湖圈140畝，青山湖460畝，紅谷灘紅角洲

地區(qū)1000畝，紅谷灘新區(qū)供應(yīng)500畝，新建縣長(zhǎng)歧地區(qū)300畝，南昌縣蓮塘地區(qū)供應(yīng)300畝，

灣里300畝，昌北200畝，高新200畝，同時(shí)經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)將達(dá)到500畝等。今年一季

度實(shí)際成交土地1321.26畝，主要集中在紅谷灘地區(qū)，另外年內(nèi)還將有3178.74畝土地出讓，

如果這一指標(biāo)完成，今年的土地供應(yīng)將是2004年的3倍，土地供應(yīng)呈現(xiàn)明顯放量的趨勢(shì)，整

個(gè)投資規(guī)模也將再次增大，對(duì)整個(gè)房?jī)r(jià)快速上漲有很大的促進(jìn)作用，同時(shí)是從整個(gè)土地供應(yīng)

區(qū)位看，2500畝土地供應(yīng)量在郊區(qū)，土地供應(yīng)方向的轉(zhuǎn)移，對(duì)調(diào)整南昌未來商品住宅的供應(yīng)

結(jié)構(gòu)調(diào)整意義重大。

六、南昌分區(qū)房地產(chǎn)分析

1、各區(qū)域預(yù)、銷售面積分布

數(shù)據(jù)來源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司

從2004年南昌各行政區(qū)銷售面積分布圖觀察，南昌的購(gòu)房區(qū)域主要集中在紅谷灘新區(qū)、

西湖區(qū)、東胡區(qū)三個(gè)中心城區(qū)，占有整個(gè)市場(chǎng)銷量的77%,周邊各行政區(qū)銷量相對(duì)分散，市

場(chǎng)占有率低。南昌客戶傾向市中心購(gòu)房的因素有三點(diǎn)：一是南昌中心城區(qū)供應(yīng)量多，客戶選

擇性大；二是市中心配套設(shè)施齊全，生活便利，而城郊區(qū)域在這方面相對(duì)滯后，現(xiàn)有條件難

以滿足客戶的居住需求；三是南昌居民的購(gòu)房心理還比較保守，在城里住慣的人不愿離開，

城市以外的人又迫切往城里擠，在多數(shù)人堅(jiān)守“城市夢(mèng)”的傳統(tǒng)束縛下，市中心仍是他們購(gòu)

房的第一選擇。但是隨著市中心房?jī)r(jià)的日益高漲，市場(chǎng)供應(yīng)的逐步外移，城郊基礎(chǔ)配套設(shè)施

的逐步完善，舊有的“城市夢(mèng)”觀念在經(jīng)濟(jì)支撐的現(xiàn)實(shí)條件下，南昌房地產(chǎn)郊區(qū)化成為必然。

2、各區(qū)域預(yù)、銷售價(jià)格分析

11.各行政區(qū)住宅預(yù).銷售均價(jià)（用M2）

對(duì)比圖

3500

3000

2500

2000

1500

1000

500

0lllllihii

數(shù)據(jù)來源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司

2004年南昌住宅交易價(jià)格表明，市中心房?jī)r(jià)已經(jīng)超過3000元/平方米，其中屬清山湖的

房?jī)r(jià)最貴，原因是它擁有城市中心稀缺的自然湖泊資源。臨近周邊的幾個(gè)開發(fā)區(qū)中，高新區(qū)

售價(jià)最高，?是區(qū)域產(chǎn)業(yè)環(huán)境特殊，購(gòu)買人群支付能力強(qiáng)，另一方面它緊靠清山湖區(qū)域，地

理位置上有優(yōu)勢(shì)，三是萬科四季花城的先期進(jìn)入，提升了整個(gè)區(qū)域的樓盤檔次和區(qū)域形象。

但是受到新近開發(fā)項(xiàng)目品質(zhì)較低、購(gòu)買客戶入住率低、人氣不旺的影響，區(qū)域房?jī)r(jià)上升的可

能性已經(jīng)不是很大。

七、南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷方式分析

南昌的房地產(chǎn)發(fā)市場(chǎng)雖然起步較晚，但在中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)的火熱浪潮中，特別是外地房

地產(chǎn)開發(fā)企、他的進(jìn)入，很大程度上提升了南昌房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展水平，新的房地產(chǎn)產(chǎn)品，新

的營(yíng)銷活動(dòng)、新的地產(chǎn)概念頻現(xiàn)媒體，眼球效應(yīng)達(dá)到極至，營(yíng)銷方式上除了針對(duì)傳統(tǒng)的個(gè)人

購(gòu)房外，還針對(duì)了市場(chǎng)上比較特殊的企業(yè)團(tuán)購(gòu)群，這里通過對(duì)南昌團(tuán)購(gòu)房地產(chǎn)產(chǎn)品的研究來

歸納客戶的購(gòu)買取向。

1、南昌居住主題公園

樓盤名稱南昌居住主題公園售樓電話59999995989898

項(xiàng)目地址南昌象湖新城中心區(qū)金沙大道售樓地址南昌象湖新城中心區(qū)金沙大道

投資商利嘉上海股份公司開發(fā)商南昌平海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

代理商江西新德安房地產(chǎn)顧問有限公司物管公司居住主題公園物業(yè)公司

占地面積1400畝建筑面積130萬平方米

建筑類別多層、小高層、花園洋房、別墅總戶數(shù)約10000戶

建筑結(jié)構(gòu)框架容積率1.26

建筑風(fēng)格歐陸風(fēng)格物管費(fèi)多層0.7元/月/nf

綠化率41.6%交通狀況乘25路長(zhǎng)班到終點(diǎn)站下

中央景觀花園、室外游泳池、人

工沙灘、植被、商業(yè)街、燒烤區(qū)、

停車位3600個(gè)配套設(shè)施

網(wǎng)球場(chǎng)、兒童游樂場(chǎng)、滑板公園、

高爾夫練習(xí)場(chǎng)等

二房(83.72-91.12ml)多層均價(jià)2350元/nf

主力戶型價(jià)格

三房(107.79-116.56m!)別墅均價(jià)3300元/m?

推出時(shí)間2004年開工開盤時(shí)間2005年5月1日

交付時(shí)間2006年2月工程現(xiàn)狀全面開工建設(shè)

銷售情況一期約3000套銷售已過95%

客戶個(gè)人購(gòu)買、東航等單位團(tuán)購(gòu)

數(shù)據(jù)來源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司

2、正榮?大湖之都

樓盤名稱正榮?大湖之都售樓電話0791-59888886612666

項(xiàng)目地址南昌縣南蓮路“墨山立交”以西售樓地址站前西路437號(hào)（海關(guān)對(duì)面）

投資商正榮集團(tuán)開發(fā)商南昌正榮（新加坡）置業(yè)有限公司

代理商天睿不動(dòng)產(chǎn)策略機(jī)構(gòu)物管公司深圳市恒基物業(yè)管理有限公司

占地面積1600畝建筑面積110萬肝

建筑類別多層、小高層、高層、別里總戶數(shù)6800

建筑密度21%綠化率43%

建筑結(jié)構(gòu)全框架/破混容積率1.26

建筑風(fēng)格歐陸與現(xiàn)代風(fēng)格物管費(fèi)0.65元/月/m?

層高3米交通狀況203、230、218路

墨爾本公園、水上高爾夫、1500米

生態(tài)長(zhǎng)廊、3300米湖巖線、水上風(fēng)

基本可達(dá)到一戶一個(gè)車位，車、噴泉、哥倫布航?；?，2所

停車位配套設(shè)施

以賣為主，價(jià)格未定。世紀(jì)小學(xué)、4所幼兒園，4所文化中

心、5個(gè)多功能會(huì)所、商業(yè)大街、

水吧、村巴站

二房二廳(80-95m')開盤時(shí)均價(jià)1800元/m?

主力戶型價(jià)格

三房二廳(120-135m-)均價(jià)2030元/nV

推出時(shí)間2004年6月16日正式開工開盤時(shí)間2004年12月12日

交付時(shí)間計(jì)劃于2006年下半年竣工工程現(xiàn)狀建設(shè)中

銷售情況現(xiàn)推一期南岸公園多層，銷售率過80%

客戶個(gè)人、清華泰豪等企業(yè)團(tuán)購(gòu)

數(shù)據(jù)來源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司

3、團(tuán)購(gòu)房源特征

［帶格式的：項(xiàng)目符號(hào)和編號(hào)）

地理位置上都與城市中心有一定的距離，難以吸引市中心的客戶群購(gòu)買。

項(xiàng)目的規(guī)模都比較大，每一期推量比較大，區(qū)域消化有限。

小區(qū)內(nèi)景觀均好，產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)良，內(nèi)部配套齊全。

傾向于小高層，團(tuán)購(gòu)價(jià)格明顯低于市場(chǎng)售價(jià)。

房型以緊湊的兩房、三房為主。

4、結(jié)論

福利分房的體制在中國(guó)已經(jīng)取消多年，但在南昌這種房地產(chǎn)發(fā)展還不成熟區(qū)域，企業(yè)分

房的觀念仍殘留記憶，特別是一些經(jīng)濟(jì)環(huán)境較好的國(guó)有大中型企業(yè)為留住人才，不惜通過分

房來達(dá)到目標(biāo)。這部分客戶因購(gòu)房數(shù)量大，價(jià)格需求又相對(duì)適中，城郊項(xiàng)目是他們購(gòu)買的主

要對(duì)象，這就給城郊項(xiàng)目，特別是因地理位置不夠好導(dǎo)致銷售上存在一定抗性項(xiàng)目，一次新

的契機(jī)，因此只要針對(duì)這類客戶群制定合理的營(yíng)銷方式，就可以吸引他們，最終取得項(xiàng)目的

銷售成功。

八、南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)分析總結(jié)

1、南昌經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、居民收入水平的逐步提高、城市人口再次擴(kuò)容，給南昌房地產(chǎn)業(yè)的

穩(wěn)定發(fā)展奠定了基礎(chǔ)，未來兩年南昌的大環(huán)境仍將促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。

2、南昌房地產(chǎn)業(yè)對(duì)南昌GDP的貢獻(xiàn)已經(jīng)越來越大，并已成為南昌重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，以房地

產(chǎn)現(xiàn)今在南昌的地位，政府必然會(huì)謹(jǐn)慎、合理的維護(hù)房地產(chǎn)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，使南昌房地產(chǎn)在政

府的調(diào)控下，走健康發(fā)展的道路，我們認(rèn)為未來兩年南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行穩(wěn)定。

3、在過去的幾年中，南昌的房地產(chǎn)供求穩(wěn)步增長(zhǎng)，并呈現(xiàn)供小于求的局面，顯示南昌的房地

產(chǎn)巾場(chǎng)的發(fā)展活力，未來兩年將在市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化下，市場(chǎng)需求將被進(jìn)步激發(fā)。

4、南昌商品住宅價(jià)格連年上漲，但漲幅趨緩，對(duì)比中部五省會(huì)城市的房?jī)r(jià)收入比，南昌房?jī)r(jià)

處中位水平，在現(xiàn)有基礎(chǔ)條件下還是比較合理的，未來兩年在市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整下，整體

房?jī)r(jià)仍將上漲，但漲幅不會(huì)太大，估計(jì)年漲幅不會(huì)高于8%。

5、房地產(chǎn)開工面積逐年增加，特別是2004年，新開工超過1000萬增量之大，預(yù)示著未

來兩年南昌房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，市場(chǎng)細(xì)分，差別定位將是規(guī)避競(jìng)爭(zhēng)的主要手段，對(duì)房

地產(chǎn)開發(fā)企、也的營(yíng)銷水平將是一個(gè)重要考驗(yàn)。

6、在房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展的同時(shí)，也出現(xiàn)了不少隱患，主要是供應(yīng)結(jié)構(gòu)不夠合理，房型面積適中，

價(jià)格相對(duì)平和的中檔住宅開發(fā)量偏少，普通大眾的住宅需求被抑制，未來兩年，大量普通住

宅會(huì)逐步上市，緩解市場(chǎng)矛盾。

7、南昌房地產(chǎn)的黃金銷售周期是6月和12月，銷售最為暗淡時(shí)期在4月、8月、9月三個(gè)月。

8、南昌商品房的外地購(gòu)買人群已經(jīng)接近三成，購(gòu)買產(chǎn)品傾向住宅類型，購(gòu)買能力強(qiáng)，他們是

南昌高檔住宅的重要支撐者，隨著南昌經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，這類購(gòu)房群仍將增多。

9、二手房市場(chǎng)直逼新房市場(chǎng)，這也將刺激新房市場(chǎng)進(jìn)一步的發(fā)展，同時(shí)從側(cè)面反映出，在現(xiàn)

有住宅市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)下，不利于一、二級(jí)市場(chǎng)的整體發(fā)展，我們認(rèn)為，這一不利因素將隨著

土供應(yīng)的郊區(qū)化逐步化解，：級(jí)市場(chǎng)將被再次激發(fā)，從而促進(jìn)一級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展。

10、南昌土地供應(yīng)的放量，存量土地的解禁開發(fā)，都預(yù)示著南昌房地產(chǎn)將進(jìn)入高增量時(shí)期，

市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，但可以看到，未來的市場(chǎng)供應(yīng)逐步從市中心向城郊轉(zhuǎn)移，未來市場(chǎng)供

應(yīng)結(jié)構(gòu)將逐步改變。

11、企業(yè)團(tuán)購(gòu)是南昌房地產(chǎn)銷售的乂-重要對(duì)象，在購(gòu)買特征上傾向于城郊價(jià)格適中的項(xiàng)目，

未來郊區(qū)項(xiàng)目將逐步重視這類客戶群。

十、南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)分析給本項(xiàng)目的建議

（帶格式的：項(xiàng)目符號(hào)和編號(hào)

在南昌中高檔住宅產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)日益激烈和政府對(duì)高檔產(chǎn)品乂宏觀調(diào)控的雙重壓力下，中檔、■

中高檔產(chǎn)品將是未來開發(fā)的主流，建議本項(xiàng)目在檔次定位上向中檔靠近。

抓住南昌6、12月份的黃金銷售周期，合理安排項(xiàng)目開發(fā)銷售周期。

本項(xiàng)目位于城郊結(jié)合地帶，區(qū)域又有眾多的大型企業(yè)聚集，在項(xiàng)目營(yíng)銷中若能爭(zhēng)取這些企

業(yè)團(tuán)購(gòu)客戶，將極大促進(jìn)項(xiàng)目的銷售。

4、未來兩年南昌房地產(chǎn)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，本項(xiàng)目應(yīng)充分認(rèn)識(shí)市場(chǎng)，重點(diǎn)在市場(chǎng)定位上錯(cuò)開競(jìng)

爭(zhēng)。

第三章高新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

一、高新區(qū)區(qū)位分析

高新區(qū)位于南昌東部，緊鄰南昌中心城區(qū)，確切的說應(yīng)該是南昌城郊結(jié)合地帶，是南昌

城市化進(jìn)程中最先輻射到的位置，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。

二、高新區(qū)配套設(shè)施分析

高新區(qū)的城市定位是國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園，是集科技產(chǎn)品研發(fā)、產(chǎn)品生產(chǎn)、貿(mào)易、倉(cāng)儲(chǔ)

于一體的綜合性產(chǎn)業(yè)園區(qū)，基礎(chǔ)市政配套上比較齊全，但在居民日常生活配套上初教育機(jī)構(gòu)

外，其余的十分匱乏，特別是交通不夠方便，現(xiàn)有的條件不能滿足區(qū)域居民的生活需求，因

此，區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)中，小區(qū)內(nèi)規(guī)劃商業(yè)部分變得必不可少。

三、高新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)分布

居住講究氛圍，開發(fā)講究聚集，高新區(qū)的住宅項(xiàng)目開發(fā)主要集中在南京東路兩側(cè)，聚集

項(xiàng)目較多，而萬科四季花城因?yàn)榫o靠艾溪湖自成?個(gè)區(qū)域。高新區(qū)北面主要為產(chǎn)業(yè)科技園，

居住環(huán)境和基本條件都不具備，現(xiàn)在尚不存在商品住宅項(xiàng)目，按照現(xiàn)有的規(guī)劃，這里也不可

能成為住宅項(xiàng)目聚集的區(qū)域。受土地和住宅開發(fā)特性的影響，高新區(qū)未來房地產(chǎn)開發(fā)將由東

向西、由北向南逐步推進(jìn)。

四、高新區(qū)在售項(xiàng)目分析

1、高新區(qū)在售樓盤（主要）

\樓

新城國(guó)際

豐源天域尚東大道廬山花園四季花城

商都

項(xiàng)目\

開發(fā)豐源房地產(chǎn)開華龍房地

天驥物業(yè)萬科地產(chǎn)新城建設(shè)

商發(fā)產(chǎn)開發(fā)

多層、小高層、

產(chǎn)品類小高層、花園多層、小高層、多層、花園小戶型公

高層、酒店式

型洋房酒店式公寓洋房、高層寓

公寓

占地面

4.9萬nf4.2萬m?4萬面66萬而1.17萬m'

積

建筑面

7.44萬后9.47萬戶11.8萬加65萬6萬戶

積

容積

1.52.12.31.14.0

率

綠化

42%40.53%42%53%34%

綠

花園洋房小高層（111?多層88?

房型面(150?257205m'）酒店167m\花

87?213m24350

積m?)公寓(95?式公寓（50?園洋房135

140ma)78）左右、

主力戶小高層（三房、

兩房、三房?jī)煞?、三房?房、三房標(biāo)間

型四房）

160戶（酒店

戶數(shù)532戶798