年南京金地某商住區(qū)項(xiàng)目產(chǎn)品開(kāi)發(fā)思考

關(guān)于****《2007G13地塊》產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的思考本次匯報(bào)的思路開(kāi)發(fā)背景項(xiàng)目核心問(wèn)題確定項(xiàng)目發(fā)展方向地塊解析及市場(chǎng)背景客戶目標(biāo)案例借鑒競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境項(xiàng)目產(chǎn)品組合建議本項(xiàng)目位于規(guī)劃中的**路東面，屬于**和**商圈的輻射的范圍占地面積：8.9萬(wàn)㎡，容積率1.7；土地價(jià)格：8.4億元，樓面地價(jià)5530元/平米；用地性質(zhì)：商住辦公二類居住用地；交付條件：拆成自然平整基本指標(biāo)基本概況N城市副中心區(qū)域半徑2.5km南湖區(qū)半徑2km**路本項(xiàng)目金地集團(tuán)作為上市公司在南京的第一個(gè)項(xiàng)目，品牌和利潤(rùn)均需考慮金地集團(tuán)成功開(kāi)發(fā)的建議開(kāi)發(fā)要求市場(chǎng)調(diào)研公司產(chǎn)品設(shè)計(jì)公司在房地產(chǎn)界知名品牌上市公司，要求品牌和利潤(rùn)雙豐收。按照本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)背景有針對(duì)性的調(diào)研；要求具備對(duì)南京市場(chǎng)有過(guò)深入研究和開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)有服務(wù)豪宅成功開(kāi)發(fā)的前期服務(wù)經(jīng)驗(yàn)。首先應(yīng)具備綜合型物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)的成功經(jīng)驗(yàn)，尤其對(duì)于高端項(xiàng)目的產(chǎn)品設(shè)計(jì)創(chuàng)新方面；其次要求具備與開(kāi)發(fā)公司、市調(diào)公司充分協(xié)作的能力。本項(xiàng)目作為金地集團(tuán)在南京的**房地產(chǎn)項(xiàng)目，項(xiàng)目的樓面地價(jià)成本較高，前期的市場(chǎng)環(huán)境研究及產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)工作均需與專業(yè)公司合作。開(kāi)發(fā)背景本次匯報(bào)的思路開(kāi)發(fā)背景項(xiàng)目核心問(wèn)題確定項(xiàng)目發(fā)展方向地塊解析及市場(chǎng)背景客戶目標(biāo)案例借鑒競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境項(xiàng)目產(chǎn)品項(xiàng)目產(chǎn)品組合建議建議規(guī)避資源匱乏的風(fēng)險(xiǎn)，樹(shù)立金地集團(tuán)的品牌形象，實(shí)現(xiàn)成本利潤(rùn)率25%以上我們以金地集團(tuán)的目標(biāo)為基本出發(fā)點(diǎn)，同時(shí)結(jié)合項(xiàng)目地塊的基地條件客戶目標(biāo)充分考慮項(xiàng)目的品牌營(yíng)銷因素；用能實(shí)現(xiàn)最大利潤(rùn)的方式操作，成本利潤(rùn)率期望不低于25%。金地集團(tuán)項(xiàng)目地塊內(nèi)可直接利用的自然資源不多；地塊的現(xiàn)狀道路系統(tǒng)差；周邊的區(qū)域形象較差，不具備歷史資源的沉淀?；貤l件本次匯報(bào)的思路開(kāi)發(fā)背景項(xiàng)目核心問(wèn)題確定項(xiàng)目發(fā)展方向地塊解析及市場(chǎng)背景客戶目標(biāo)案例借鑒競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境項(xiàng)目產(chǎn)品組合建議項(xiàng)目核心問(wèn)題界定：

——怎么做才能低風(fēng)險(xiǎn)快速實(shí)現(xiàn)收益？怎樣在樹(shù)立品牌的同時(shí)實(shí)現(xiàn)25%以上利潤(rùn)的產(chǎn)品組合，并做到最大利潤(rùn)？問(wèn)題1我們的一切研究都以客戶的目標(biāo)為出發(fā)點(diǎn)，以市場(chǎng)為導(dǎo)向。住宅產(chǎn)品如何組合？商業(yè)、辦公應(yīng)該如何配比？怎樣能夠迅速樹(shù)立品牌，實(shí)現(xiàn)低風(fēng)險(xiǎn)快速操作問(wèn)題2本次匯報(bào)的思路開(kāi)發(fā)背景項(xiàng)目核心問(wèn)題確定項(xiàng)目發(fā)展方向地塊解析及市場(chǎng)背景客戶目標(biāo)案例借鑒競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境項(xiàng)目產(chǎn)品組合建議地塊解析城市背景房地產(chǎn)市場(chǎng)地塊解析及市場(chǎng)背景地塊解析城市背景房地產(chǎn)市場(chǎng)地塊四至：周邊現(xiàn)狀路網(wǎng)不發(fā)達(dá)，臨街面偏離主干道，主要臨街面道路還處于規(guī)劃拆遷中地塊北面為舊有的商品房和部分安置房，靠**大街為公交公司的臨時(shí)停車站；地塊西邊為城市規(guī)劃的**路，預(yù)期這一規(guī)劃道路的西面大量平房將被拆除，其地塊將掛牌出讓，屆時(shí)本項(xiàng)目與江東中路的地鐵2號(hào)線站點(diǎn)僅500米左右；地塊南面為將要拆遷的市醫(yī)藥中等專業(yè)學(xué)校；地塊東面有一名為新禧家園的老小區(qū)，湖西街對(duì)面為南湖小區(qū)；地塊的現(xiàn)狀交通存在不便，只能從東面的靠湖西街的一天小巷進(jìn)入，且周邊居住小區(qū)多數(shù)為90年代以前和待拆遷的平房，市場(chǎng)形象不佳地塊解析N**路本項(xiàng)目北面南面東面西面地塊編號(hào)NO.2007G13

地塊位置建鄴區(qū)**大街以南，**路以東，**中等專業(yè)學(xué)校以北容積率≤1.7

用地性質(zhì)二類居住用地151887.52規(guī)劃面積90760.1平方米

實(shí)際出讓面積89345.6平方米掛牌時(shí)間2007年03月02日

成交價(jià)格84000萬(wàn)元

規(guī)劃要點(diǎn)參考

(有正式公告，以公告為準(zhǔn))土地坐落：南京市建鄴區(qū)所街地塊，**大街以南，**路以東，**中等專業(yè)學(xué)校以北；用地總面積為90760.1平方米，市政配套用地面積1414.5平方米，實(shí)際出讓面積為89345.6平方米；規(guī)劃用地性質(zhì)：二類居住用地；容積率：≤1.7；建筑密度：≤22%；綠地率：40%；建筑高度：≤60米；建筑間距系數(shù)：1.35；

本項(xiàng)目地塊的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)決定項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本較高，樓地面價(jià)格高達(dá)5530元/平米地塊解析地塊周邊現(xiàn)狀——商業(yè)氛圍不濃厚，屬于典型的城郊結(jié)合部商業(yè)，公共配套情況一般商業(yè)：項(xiàng)目西面沿江東路集中了五洲、金盛、石林、金陵四大裝飾城，距離奧體商業(yè)中心2.5公里市場(chǎng)：項(xiàng)目地塊西北面和東南面均有一華潤(rùn)蘇果，項(xiàng)目北面**大街和東面湖西街沿街分別為汽修五金類和社區(qū)類商業(yè)公共配套：地塊東面600米左右的省第二中醫(yī)院；政府機(jī)關(guān)：南面800米左右為**建設(shè)指揮部；交通：公交線路集中在**大街，有68/78路的終點(diǎn)站，還有80/81/83/103/57/82等，規(guī)劃建設(shè)中的地鐵2號(hào)線將是本項(xiàng)目的最大利好；其他：郵政儲(chǔ)蓄所、銀行。地塊解析本項(xiàng)目

光明城市朗詩(shī)國(guó)際街區(qū)本項(xiàng)目地塊簡(jiǎn)評(píng)地鐵較遠(yuǎn)步行10分鐘步行8-15分鐘優(yōu)于光明、與朗詩(shī)相當(dāng)距CBD1000米1000米3000米較兩者遠(yuǎn)距綠博園35003000米5000米略優(yōu)于兩者距公交點(diǎn)步行5分鐘步行15分鐘以上步行3-5分鐘與光明相當(dāng)，優(yōu)于朗詩(shī)距地鐵站較遠(yuǎn)步行15分鐘步行5-10分鐘優(yōu)于兩者距奧體心2000米1500米2500米較兩者遠(yuǎn)距長(zhǎng)江三橋10分鐘車程12分鐘車程8分鐘車程三者相當(dāng)距過(guò)江隧道6500米5500米3500米優(yōu)于朗詩(shī)，光明距商業(yè)中心步行20分鐘左右步行5-8分鐘步行30-35分鐘較兩者差結(jié)論較區(qū)域內(nèi)高檔項(xiàng)目，區(qū)位條件一般，不具有明顯優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目地塊價(jià)值較板塊內(nèi)現(xiàn)有高端項(xiàng)目不具備明顯優(yōu)勢(shì)地塊價(jià)值配套設(shè)施

本地塊天泓山莊天正湖濱世茂濱江三山板塊別墅文脈屬性11221日常商業(yè)44144教育配套23244娛樂(lè)休閑34234醫(yī)療配套33234交通條件公交便利44134私車交通21231交通擁堵31331交通噪音21331環(huán)境景觀可視景觀11211距離景觀區(qū)11111空氣質(zhì)量21321城市角色產(chǎn)業(yè)發(fā)展14322歷史接受12223合計(jì)3031293632與全市典型高端項(xiàng)目相比，本地塊價(jià)值僅優(yōu)于天正湖濱，與天弘山莊項(xiàng)目地塊價(jià)值相當(dāng)?shù)貕K價(jià)值總結(jié)：本項(xiàng)目屬于城市新中心輻射的中等規(guī)模綜合性項(xiàng)目，臨近南湖片區(qū)不利于打造高端項(xiàng)目屬性具象詮釋區(qū)位城市中心與副中心結(jié)合區(qū)域區(qū)域相對(duì)成熟，但印象較為陳舊，郊區(qū)感強(qiáng)項(xiàng)目臨近傳統(tǒng)上的治安混亂、形象差的南湖片區(qū)交通公交組織便利北邊臨城市**，西面靠主干道江東中路，規(guī)劃建設(shè)中的地鐵將進(jìn)一步提高對(duì)外交通便捷度環(huán)境生活設(shè)施完善周邊有醫(yī)院、銀行、超市、中學(xué)、小學(xué)、幼兒園等郊區(qū)商業(yè)氛圍項(xiàng)目西面沿江東中路為裝飾城，沿**大街為汽修五金類商業(yè)，這是郊區(qū)商業(yè)發(fā)展啟動(dòng)階段的重要標(biāo)志項(xiàng)目中等規(guī)模綜合項(xiàng)目占地8.9萬(wàn)㎡，容積率≤1.7地塊地塊方正，但臨街面窄，地價(jià)成本高項(xiàng)目?jī)H有西面臨規(guī)劃中的**路，但項(xiàng)目地塊方正利于規(guī)劃項(xiàng)目的地價(jià)成本超過(guò)了5500元/平米的樓地面價(jià)格限制條件地塊土地性質(zhì)的規(guī)定土地使用權(quán)出讓年限：居住份額用地70年，酒店式公寓中居住份額用地65年,商業(yè)、辦公份額用地40年，其它份額用地按法定最高出讓年限。地塊解析地塊解析及市場(chǎng)背景地塊解析城市背景房地產(chǎn)市場(chǎng)以南京為中心構(gòu)造的一個(gè)長(zhǎng)江中下游的大都市圈，可望集中7710萬(wàn)的總?cè)丝?，南京遠(yuǎn)景城鎮(zhèn)人口按1000萬(wàn)人預(yù)留，都市發(fā)展區(qū)內(nèi)適宜進(jìn)行相對(duì)集中的城市建設(shè)用地在700平方公里左右，南京將成為都市圈內(nèi)的核心城市范圍：總面積為2947平方公里，占市域總面積的45%。至珠三角至閩三角至上海至徐州至武漢至京津唐至膠東南京市空間結(jié)構(gòu)：“以長(zhǎng)江為主軸，以主城為核心，結(jié)構(gòu)多元，間隔分布，多中心，開(kāi)敞式的都市發(fā)展區(qū)空間格局”。經(jīng)濟(jì)核心發(fā)展城市，承載了長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)輻射中部區(qū)域的核心地位?！耙恍r(shí)經(jīng)濟(jì)圈”輻射城市：揚(yáng)州、鎮(zhèn)江、馬鞍山、滁州、蕪湖、淮安、巢湖等。至珠三角至閩三角至上海至徐州至武漢至京津唐至膠東南京市南京揚(yáng)州鎮(zhèn)江蕪湖滁州馬鞍山城市規(guī)劃背景多中心格局規(guī)劃可以充分發(fā)揮南京作為區(qū)域中心城市的職能，完善主城中心體系。同時(shí)主城區(qū)的優(yōu)勢(shì)地位仍將得到進(jìn)一步加強(qiáng)，成為社會(huì)精英上流階層居住的場(chǎng)所。南京市區(qū)呈多中核發(fā)展的城市格局；城市中心由單核向雙核的城市規(guī)劃發(fā)展過(guò)渡，**的發(fā)展前景有較好的政策利好城市規(guī)劃背景為緩解老城區(qū)城市壓力，南京實(shí)施“一城三區(qū)”的發(fā)展新戰(zhàn)略，以主城為核心，結(jié)構(gòu)多元，多中心的城市發(fā)展格局，將打破以新街口為中心的“單核”城市發(fā)展布局；“單核”城市發(fā)展布局的突破，主城區(qū)板塊擴(kuò)大，城市空間概念得以延展，為目前主城區(qū)以外的房地產(chǎn)板塊尤其是**新城區(qū)預(yù)留了一定的發(fā)展空間。城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展帶來(lái)未來(lái)南京CBD之“雙核”發(fā)展需求，從城市發(fā)展的角度來(lái)看，城市化到一定的程度后，往往需要“雙核”來(lái)承擔(dān)城市CBD發(fā)展“領(lǐng)頭羊”的地位，且從功能、性質(zhì)來(lái)看，“雙核”兩者在產(chǎn)業(yè)類型、分布結(jié)構(gòu)以及功能等級(jí)上，將呈同級(jí)別趨勢(shì)。從現(xiàn)狀和未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，**新城區(qū)未來(lái)將與主城區(qū)新街口并駕齊驅(qū)，成為南京CBD的“雙核”。雙核新街口■□**驢成為填承載齒南京哲城市兄化進(jìn)爪程向說(shuō)外擴(kuò)須張所膚帶來(lái)瞇的人似口及適產(chǎn)業(yè)驗(yàn)等方楊面的從流動(dòng)匹的理杠想?yún)^(qū)院域；■□階段葛性供聞求失布衡與大心理伸恐慌喜造成途的市襪場(chǎng)調(diào)暑整已倘經(jīng)完估成，燭奧體仁迎來(lái)拉快速礦發(fā)展林期。“一形城三晚區(qū)”獎(jiǎng)，奠握定*描*發(fā)旱展新社布局**新城區(qū)繞城曠公路老城聰區(qū)未來(lái)閣的城融市副施中心城市矛規(guī)劃釘背景人均議GD志P與權(quán)房地錘產(chǎn)發(fā)泰展的浸關(guān)系經(jīng)濟(jì)畫發(fā)展偵——圣城市川經(jīng)濟(jì)鐵發(fā)展擦實(shí)力押不斷見(jiàn)增強(qiáng)且，南歡京市派的房?jī)S地產(chǎn)歐市場(chǎng)挖進(jìn)入水平穩(wěn)怪的發(fā)季展階心段國(guó)際誼通用瘡衡量燈標(biāo)準(zhǔn)暴表明金，宏抬觀經(jīng)奔濟(jì)增己長(zhǎng)和愧人均下GD魯P水膀平?jīng)Q徐定了糟一個(gè)壘地區(qū)亡房地討產(chǎn)市觸場(chǎng)的范發(fā)展捉階段箱。城市泉經(jīng)濟(jì)諷背景人口陡總量渴增長(zhǎng)冊(cè)較為購(gòu)緩慢資，非太農(nóng)業(yè)劫人口疏增長(zhǎng)厭速度誓明顯沃加快泄，城火市化榴進(jìn)程痕提速人口例及城貫市化根據(jù)冠國(guó)際廚研究挽城市眠發(fā)展牛的慣君例，側(cè)南京企的城辭市發(fā)熊展開(kāi)咐始進(jìn)到入穩(wěn)撥定發(fā)圍展的愿第四摸階段不同發(fā)展階段城市化特征發(fā)展次序第一階段第二階段第三階段第四階段發(fā)展階段初步城市化高速發(fā)展期調(diào)整發(fā)展期穩(wěn)定發(fā)展期城市化率30%30%—50%50%—75%75%以上城市發(fā)展特征工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)水平較低，工業(yè)提供的就業(yè)機(jī)會(huì)有限，農(nóng)業(yè)人口緩慢釋。工業(yè)基礎(chǔ)比較雄厚，經(jīng)濟(jì)實(shí)力明顯增強(qiáng)，工業(yè)產(chǎn)業(yè)快速擴(kuò)大，工業(yè)吸引大批農(nóng)業(yè)人口。工業(yè)產(chǎn)業(yè)成為城市絕對(duì)的經(jīng)濟(jì)支柱，城市經(jīng)濟(jì)的乘數(shù)效應(yīng)迅速刺激第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，城市經(jīng)濟(jì)進(jìn)入高速發(fā)展階段。城市經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)，農(nóng)村人口的絕對(duì)數(shù)量已經(jīng)不大，城市發(fā)展表現(xiàn)為內(nèi)部人口向第二三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。城市東界定居民熔人均外可支刃配收庭入快員速增噸長(zhǎng)，瘡說(shuō)明居民良的購(gòu)寒買能詠力不賢斷增驕強(qiáng)和盞消費(fèi)扁層次池的提堵高，一定符程度著上也開(kāi)是造辱就近厭幾年拳南京繪房地僑產(chǎn)市挨場(chǎng)供渠需兩柳旺態(tài)蔬勢(shì)的常因素辦之一溉。較婚強(qiáng)的石收入型支配晨能力帶，加面上對(duì)輕“一雀小時(shí)則都市才圈”料城市膀的輻鹿射帶撈動(dòng)作努用，桌這些東因素恐都構(gòu)棕成了覽發(fā)展漏商業(yè)經(jīng)的有援利條喘件；儲(chǔ)蓄手存款秒總額拋保持粱穩(wěn)定耕的增江長(zhǎng)，坦但儲(chǔ)省蓄總亞額/金融西機(jī)構(gòu)鋤儲(chǔ)蓄驚存款撞比例碌的先仙抑后構(gòu)小幅陜上揚(yáng)供，側(cè)攀面反映轎居民比消費(fèi)耀趨向寄保守我，消惑費(fèi)比但較謹(jǐn)霸慎；人均哥可支善配收蜜入保門持穩(wěn)燥定的張?jiān)鲩L(zhǎng)乘，居民聽(tīng)的消忘費(fèi)支字出在20袖05年出殘現(xiàn)了浩大幅選增長(zhǎng)訂，20衣06年出縣現(xiàn)了趙理性兩回歸城市綿人民車生活消費(fèi)便能力烘和消臭費(fèi)層禿次不糾斷提決高的牽同時(shí)扎，市視民消括費(fèi)比篩較謹(jǐn)恰慎且暢存在傅保守社會(huì)睛消費(fèi)側(cè)品零選售總罩額保笑持穩(wěn)妻定的根增長(zhǎng)彼，表訪明城飯市總咐體消欣費(fèi)水廈平和快能力掌的加哈強(qiáng)城市考人民銷生活對(duì)外拴經(jīng)濟(jì)值發(fā)展始減緩蹦，制碧約了獄城市祝經(jīng)濟(jì)穩(wěn)發(fā)展怎的同醉時(shí)也普降低貸了經(jīng)鐵濟(jì)運(yùn)候營(yíng)風(fēng)溫險(xiǎn)，桶但3塵15心億美猴元的區(qū)進(jìn)出難口貿(mào)士易總甚額，對(duì)國(guó)遇民經(jīng)松濟(jì)有惰相當(dāng)賀的拉趙動(dòng)作眾用城市恭人民怕生活地塊索解析騾及市休場(chǎng)背糕景地塊筆解析城市皆背景房地取產(chǎn)市鹿場(chǎng)房地雖產(chǎn)市刑場(chǎng)南京或市總座體市捷場(chǎng)分陳析區(qū)域蠅市場(chǎng)括分析20憤04陽(yáng)-2茶00望6年廊全市綿、八漢區(qū)土口地成壘交走僅勢(shì)土地苦推出點(diǎn)速度較加快圓，全膏市土掘地出勾讓規(guī)缺模逐瓶年擴(kuò)庭張；06年，征江南粱八區(qū)茅土地票成交蹦量明以顯下?tīng)藿?，惜成交捐比重鉆降至殼為全烘市的32寨.3夾%；城墻鉗以內(nèi)血開(kāi)發(fā)偽用地疑更為褲珍惜化，紛車紛走閃豪宅疏路線甲。土地盛供應(yīng)素由城地市中舌心區(qū)竿向邊痰緣區(qū)幫轉(zhuǎn)移招，主勺城區(qū)證可開(kāi)棍發(fā)土作地逐兇漸稀央缺土地鉤市場(chǎng)主城畝地價(jià)忘高速剩上漲嚷，剛臥性成惰本帶囑動(dòng)房俊價(jià)大董幅攀會(huì)升土地犧市場(chǎng)市場(chǎng)鴿供應(yīng)畜減少廊，需班求穩(wěn)遣定擴(kuò)覽大，塑供求強(qiáng)關(guān)系最逆轉(zhuǎn)塔，開(kāi)啟發(fā)商運(yùn)惜售燥現(xiàn)象膠明顯柱，住特宅價(jià)抽格大茅幅攀框升全市拍住宅凍市場(chǎng)儲(chǔ)表現(xiàn)八區(qū)誦住宅給市場(chǎng)利表現(xiàn)房地寺產(chǎn)市魂場(chǎng)主城換土地釣供應(yīng)澇稀缺主城案地價(jià)言高速導(dǎo)增長(zhǎng)開(kāi)發(fā)問(wèn)成本編大幅取提高市場(chǎng)某需求醉旺盛供不鍵應(yīng)求缸開(kāi)發(fā)蔥商惜才售造成仇價(jià)格屯持續(xù)暢上漲調(diào)的源姨動(dòng)力供應(yīng)何饑渴堵居民汪心理替恐慌供求社關(guān)系酷嚴(yán)重苦不足市場(chǎng)砌啟示推理塊結(jié)論未來(lái)攻，江嫩南八瀉區(qū)特暴別是矩城墻省內(nèi)物喂業(yè)將勞普遍畏高端貢化，臥成為錯(cuò)高端松公寓呈市場(chǎng)倉(cāng)主流詠發(fā)展遵與競(jìng)捷爭(zhēng)熱藏點(diǎn)總體教市場(chǎng)方總結(jié)房地奧產(chǎn)市淘場(chǎng)南京同市總尾體市虹場(chǎng)分錢析區(qū)域墳市場(chǎng)風(fēng)分析寒及趨渴勢(shì)預(yù)馬測(cè)**雷**矛房地鞏產(chǎn)市孫場(chǎng)——披在徘厲徊中亞起步軌，在甲發(fā)展娃中提黃升本地血塊所誕處的職區(qū)位娘界定茶為*村*板凝塊范鼓圍，津同時(shí)架主要伸受奧菠體板才塊的必輻射**路市場(chǎng)步現(xiàn)狀**蕉前景讀預(yù)判**雅市場(chǎng)之現(xiàn)狀找——隨客跨戶認(rèn)紅知度茂、接謠受度彼的提原高，暑?yuàn)W體跨已成載為江碰南八耍區(qū)商骨品住醫(yī)宅成概交的同主力妙區(qū)域

2004年2005年2006年**江南八區(qū)**江南八區(qū)**江南八區(qū)上市面積（萬(wàn)m2）70.29486.284.02384.691.18683.47**占比（%）14.4521.8513.34銷售面積（萬(wàn)m2）28.640242.2331.3170.79878.38**占比（%）7.1112.7419.4■□奧體仰成交活量占惱江南舅八區(qū)膽份額蜂逐年樂(lè)遞增孝，年掙均升喝幅8利4％臣，0縫6年謊上半兆年達(dá)剃24炎％，錯(cuò)全年充上市臂面積撲占全毒市的折13值.3襲4%懲，但仍需未南忙京市掠區(qū)商敵品房鎮(zhèn)去化僑的主奮力區(qū)和域之杠一；■□奧體陽(yáng)的板詢塊的裝銷售久去化蟻面積斤占到廳了江歌南八剛區(qū)的炒比例容更大暮，說(shuō)允明2侍00榨6年**尋板塊午為江右南八微區(qū)的遲熱點(diǎn)如區(qū)域些；■□**殊和城梯南的銷隊(duì)售比床例明綿顯較正上市圣比例茶高，悶反應(yīng)首出2嘆00什6年世這兩壤大板砌塊為號(hào)南京揪市區(qū)壁的熱朽點(diǎn)。市場(chǎng)為現(xiàn)狀新區(qū)功能規(guī)劃以商務(wù)、體育、文化等功能為主的新城區(qū)中心功能以濱江風(fēng)貌為特色的主城西部休閑游覽功能居住與就業(yè)相協(xié)調(diào)的中高檔居住區(qū)功能**灑CB聰D市丙場(chǎng)發(fā)宏展支堆撐條水件市場(chǎng)洽現(xiàn)狀

2003年2004年2005年2006年**城建投資180億元320億元93.3億元23.6億元累積發(fā)生616.9億元

建設(shè)周期總投資目前進(jìn)度建成地鐵二號(hào)線5年105億元已開(kāi)工，建設(shè)中09年通車會(huì)展中心一期1.5年29億元打樁08年一期緯七路過(guò)江隧道4年30億元已開(kāi)工，建設(shè)中09年通車合計(jì)164億元■□截止采20若06體年，物政府責(zé)對(duì)奧裹體板垂塊累象積投句資6殲16許.9鳥(niǎo)億元■□20偶06朵-2彈00剖9年代，政否府已襯確定板的投組資額聰為1瓣64甲億元**種前景禍預(yù)判漢——高起夠點(diǎn)規(guī)兇劃、幫高標(biāo)穴準(zhǔn)投喂入保辨障奧減體新共城可腥持續(xù)彎發(fā)展市場(chǎng)肝前景已投入使用名稱投入使用備注交通地鐵1號(hào)線2005年9月日運(yùn)營(yíng)120車次，間隔6-8分鐘/班長(zhǎng)江三橋2005年10月無(wú)為奧體中心配套公交線路16條，其中新辟線路9條，延伸和調(diào)整線7條?；▕W體中心2005年9月舉辦十運(yùn)會(huì)\演唱會(huì)及體育活動(dòng).游泳館\冰場(chǎng)\體育館均對(duì)外開(kāi)放綠博園2005年9月園內(nèi)園不斷豐富中CBD十大建筑宋都奧體名座2006年7月CDE三棟辦公,93家公司購(gòu)買商業(yè)配套紫鑫中華菜場(chǎng)2006年4月無(wú)興隆社區(qū)中心2006年7月南京最大光明城市好的超市2006年9月無(wú)教育配套六所中小學(xué)至2006年7月**中學(xué)**分校，**地塊內(nèi)的中學(xué)，銀城地塊、順馳和奧體新城的小學(xué)，順馳幼兒園■□已投王入使敲用的證公建蘭配套**哭前景射預(yù)判芽——公建太配套日的迅醫(yī)速形顛成與解完善傻，區(qū)襲域價(jià)夠值將熄躍升市場(chǎng)頂前景

名稱投入使用備注交通地鐵2號(hào)線2009年無(wú)緯七路過(guò)江隧道2009年無(wú)基建藝蘭齋2006年底目前已主體竣工金陵圖書館2007年2006年底建成會(huì)展中心2008年2月一期總建30萬(wàn)平方米,一期10萬(wàn)平方米.CBD十大5至7大2006-2009入住企業(yè)180家以上商業(yè)中央公園地下購(gòu)物中心2009年已由家樂(lè)福(中國(guó))和江蘇金源買斷,招商中CBD部分配套商業(yè)2008年預(yù)計(jì)約15萬(wàn)平方米的商業(yè)可開(kāi)業(yè).主要引進(jìn)銀行\(zhòng)商場(chǎng)\特色餐飲等■□本項(xiàng)算目銷防售期攔將投全入使承用的微公建盞配套市場(chǎng)貝前景**含前景蠢預(yù)判漠——**催入住蓋率及位區(qū)域捆成熟亦節(jié)點(diǎn)短分析■□南初步死設(shè)定捎：（1聽(tīng)）規(guī)賣律進(jìn)原程：口房屋川銷售哨后一叨年交缺付、棗交付值后一犧年入謎??；（2退）入西住人紛口=醉總建說(shuō)/戶獎(jiǎng)均面堪積*稈戶均首人口桿*入弦住率還；（3肚）假頭定奧弊體0暮7、逆08劇、0目9年偷的平正均入業(yè)住率歪為5記0%仔?！觥踟?fù)06器年4低月，結(jié)奧體杯進(jìn)入專第一醒批大意規(guī)模舅交付冊(cè)期，雪目前危已經(jīng)激交付童60肯余萬(wàn)嫂平米帶，至播07齒年初兄預(yù)計(jì)渠入住瘋?cè)丝诜沁_(dá)1定萬(wàn)余滋人?！觥踅g按目繼前的鞭銷售拍速度肆，年報(bào)住宅史銷售牌規(guī)模剪=6勻5*料2=申13醒0萬(wàn)配平米暫。

2007年2008年2009年2010年2011年年新增入住人口（萬(wàn)人）13443累計(jì)入住人口（萬(wàn)人）1481215市場(chǎng)帳前景新城艷發(fā)展曾階段寇一般勞模型**墳前景敞預(yù)判璃——根據(jù)騙新城憑研究腔模型決，*協(xié)*處掘于區(qū)壤域價(jià)災(zāi)值躍攔升階械段市場(chǎng)有前景龍江污發(fā)展留階段曠回顧厘與借雷鑒時(shí)點(diǎn)開(kāi)始發(fā)展A點(diǎn)B點(diǎn)持續(xù)發(fā)展特征描述住宅為主導(dǎo)，沒(méi)有商業(yè)社區(qū)小型商業(yè)大型社區(qū)商業(yè)出現(xiàn)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)增多、少量辦公進(jìn)駐時(shí)點(diǎn)1993年1999年2004年上半年2006年標(biāo)志性事件開(kāi)始發(fā)展第一批商品房入住，社區(qū)超市開(kāi)業(yè)金潤(rùn)發(fā)開(kāi)業(yè)-描述商品房較少，僅教工公寓商品房?jī)r(jià)格較大提升商品房?jī)r(jià)格進(jìn)一步提升商品房?jī)r(jià)格穩(wěn)定主流價(jià)格1500元/m23000元/m26000元/m28000元/m2價(jià)格離散度<5%<8%10%10%特異性產(chǎn)品無(wú)無(wú)出現(xiàn)接受度提升客戶經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí)＋少量經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí)＋城市新銳＋城市新銳＋少量城市新銳城市新銳少量富貴之家少量富貴之家時(shí)間跨度6年7年（1菜）受賴制于連前期掛的規(guī)訪劃局圖限（耕大規(guī)認(rèn)模居磨住區(qū)敘），撇龍江緣瑞區(qū)域揮價(jià)值病在B喬點(diǎn)之銹后難君有本僚質(zhì)的賽提升剃。（2照）A旺-B悼階尤段的意住宅供價(jià)格前持續(xù)產(chǎn)躍升釣，得地益于屆南京舒整體鵝房產(chǎn)累市場(chǎng)慰的階準(zhǔn)段提輸升。發(fā)展厲借鑒**沒(méi)新城尸發(fā)展崗階段鄙預(yù)測(cè)時(shí)點(diǎn)開(kāi)始發(fā)展A點(diǎn)B點(diǎn)C點(diǎn)商業(yè)發(fā)展住宅為主導(dǎo)，沒(méi)有商業(yè)社區(qū)零星商業(yè)大型集中社區(qū)商業(yè)出現(xiàn)CBD雛形形成時(shí)點(diǎn)2004年2006年下半年2008年上2011年標(biāo)志性事件開(kāi)始發(fā)展第一批商品房入住，社區(qū)商業(yè)出現(xiàn)大型超市進(jìn)駐大型商業(yè)開(kāi)業(yè)，產(chǎn)業(yè)集中進(jìn)駐描述商品房集中開(kāi)發(fā)，價(jià)格較低商品房?jī)r(jià)格有了較大提升商品房?jī)r(jià)格進(jìn)一步提升商品房提升很快主流價(jià)格4500元/m26000元/m27800元/m2---價(jià)格離散度<5%5-8%10%15%特異性產(chǎn)品無(wú)出現(xiàn)，但接受度不高接受度提升特異性產(chǎn)品持續(xù)推出客戶城市新銳＋經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí)城市新銳＋少量經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí)城市新銳＋富貴之家富貴之家＋城市新銳時(shí)間跨度2.5年1.5年3.5年■□從總序體時(shí)牙間跨困度看起，*豬*新囑城發(fā)屋展速隊(duì)度為跑龍江爹的2俘倍。■□B點(diǎn)寧出現(xiàn)扒的標(biāo)諸志為鄙大型扒集中坡型居虜住區(qū)植商業(yè)墻出現(xiàn)條，依友據(jù)新遍城項(xiàng)覆目開(kāi)霸發(fā)進(jìn)聰度，血預(yù)計(jì)樹(shù)08燈年下斜半年各，入兵住人突口約真為4盈萬(wàn)人未（按闖50沸%入逃住率停），羊可構(gòu)倒成對(duì)折上述烤商業(yè)濟(jì)支持順。發(fā)展奔借鑒■□對(duì)比鳴龍江塘區(qū)域物發(fā)展晝模型卷，奧叛體板碌塊目安前正版處于勤新城霸發(fā)展禿的A掀點(diǎn)階蛙段—?！缂m區(qū)商必業(yè)出堪現(xiàn)與鴉成熟太，區(qū)階域價(jià)省值處碧于平驅(qū)穩(wěn)發(fā)思展期賤?！觥蹙諍W倦體板塊氣得益序于高魯規(guī)劃烘起點(diǎn)升與政誰(shuí)府投鴉入力傾度，籌發(fā)展柔速度竄預(yù)判勵(lì)為龍稀江的惜2倍草，即暫整體胡發(fā)展蹈周期訪20敏04活-2刃01禍1年藝，2鉛01社1年辟輻射描型商喝圈初診步形率成?！觥踅Y(jié)合褲區(qū)域時(shí)住宅聰銷售座量，寶20內(nèi)08銳年中匯，奧般體板襖塊入被住人波口4支萬(wàn)，婚將進(jìn)晴入新鞋城發(fā)毫展的妙B階膨段—座—出怨現(xiàn)大桃規(guī)模梅居住雅區(qū)級(jí)俯商業(yè)壤，區(qū)溜域價(jià)粘值產(chǎn)悅生躍糠升。**狠新城冬區(qū)成苗熟度贊綜合財(cái)評(píng)價(jià)發(fā)展萬(wàn)借鑒本次腫匯報(bào)唱的思灑路開(kāi)發(fā)閑背景項(xiàng)目爐核心翠問(wèn)題扔確定項(xiàng)目箱發(fā)展族方向地塊紐奉解析刑及市工場(chǎng)背違景客戶貨目標(biāo)案例借鑒競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境項(xiàng)目觸產(chǎn)品城組合胖建議——色優(yōu)冷良的婆開(kāi)發(fā)鮮時(shí)機(jī)饅，奧音體撥教云開(kāi)蕉日，期市場(chǎng)任信心市重拾栽，需求構(gòu)旺盛昆，供慎求關(guān)砍系改相善?！?yuàn)W薄體進(jìn)抗入成吉熟期竊，區(qū)度域余此量去欣化周士期為沈3年懇左右劍。天時(shí)慕——市場(chǎng)堡環(huán)境CB牧D迅鬧速成柔熟將晶區(qū)域偉價(jià)值拐帶入板快速頃提升珠期■□政府結(jié)高強(qiáng)持度的弄投入拿，充糖分保盾障了喚新城蜂基礎(chǔ)不設(shè)施咸及配斗套的澇順利地建設(shè)禮；■□地鐵強(qiáng)一、祥二號(hào)盜均通披達(dá)該麻地區(qū)晚，其落中一岡號(hào)線評(píng)已經(jīng)謠投入盜運(yùn)營(yíng)械，二岔號(hào)線筆將于膊09艙年通絮車；■□隨著俱CB燦D建刻設(shè)的兔推進(jìn)網(wǎng)，地?fù)]價(jià)與糟周邊定的房璃價(jià)將疑得到產(chǎn)顯著坦提升撞。一號(hào)線二號(hào)線本案——首因?yàn)橛喚哂欣瓹B舌D，蜂奧體眨才能訓(xùn)成為昌城市撕副中葛心，稈CB刺D住趣宅才導(dǎo)具高忍價(jià)值斧；——加隨發(fā)恭展進(jìn)島程的蹤蝶推進(jìn)討，C萌BD南將進(jìn)艇入快例速發(fā)稀展期瀉，本愉案具胞備C捆BD睡豪宅雁潛質(zhì)沖。市場(chǎng)期環(huán)境

占地總建總投資投入使用奧體中心1344.3畝40萬(wàn)m240億元05.5綠博園1155畝主館1.5萬(wàn)m212億元05.9藝蘭齋9.67畝2.08萬(wàn)m210億元06年底會(huì)展中心783畝31萬(wàn)m229億元一期08.2金陵圖書館50畝2.5萬(wàn)m21.5億元07年對(duì)外開(kāi)放地利壟——兩條纏地鐵買線，娛奧體護(hù)中心遇，C遇BD貿(mào)，奧毯體精尿華配椒套盡攀享市場(chǎng)晌環(huán)境金地續(xù)企業(yè)戰(zhàn)作為虜福建屬的龍?zhí)祁^品曉牌企匆業(yè)，迎多個(gè)樸大盤志及高逃端項(xiàng)賢目豐填富操嘗作經(jīng)牌驗(yàn)，忙確保滿了項(xiàng)熊目高餡水平勺的開(kāi)縫發(fā)品漠質(zhì)。人和言——金地餅企業(yè)嫁強(qiáng)大不的品夾牌實(shí)敞力，濾保證鳳了項(xiàng)弦目開(kāi)餡發(fā)品役質(zhì)市場(chǎng)瘋環(huán)境項(xiàng)目比ＳＷ米ＯＴ蘋分析SW零OT開(kāi)分析優(yōu)勢(shì)Strength劣勢(shì)WeakA）配套優(yōu)勢(shì)：●地塊周邊設(shè)有多路公交站點(diǎn)及公交總站；●2009年二號(hào)地鐵的開(kāi)通，本項(xiàng)目距離地鐵站較近，可達(dá)性強(qiáng)；●生活配套齊備，周邊有蘇果、南湖商業(yè)街等生活配套設(shè)施。B）規(guī)劃優(yōu)勢(shì)：●地塊方正平整，易于規(guī)劃，建筑排布。C）生活氛圍：●周邊擁有眾多成熟住宅小區(qū)，生活氛圍濃厚；D）區(qū)位優(yōu)勢(shì)●地塊位于**大街以南，區(qū)域認(rèn)可度高；E）品牌優(yōu)勢(shì)：●開(kāi)發(fā)商品牌全國(guó)知名，有助于項(xiàng)目的推廣宣傳；A）地塊劣勢(shì)：●地塊被周邊建筑物圍合，形成封閉區(qū)域，影響認(rèn)知度；●到達(dá)地塊僅有一條小路，周邊道路等級(jí)不高，影響產(chǎn)品形象打造；Ｂ）產(chǎn)品排布劣勢(shì)：●地塊四周無(wú)迎街面（人流量大），對(duì)小區(qū)商業(yè)人氣的引入有一定的困難；C）土地成本高：●本項(xiàng)目的土地成本高，在未來(lái)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中不具備價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。機(jī)會(huì)Opportunity威脅ThreatenA）規(guī)劃利好：●地塊周邊部分老舊民居未來(lái)會(huì)拆遷，有利于項(xiàng)目整體形象的提升；●**路將開(kāi)通，連接地塊與外界的聯(lián)系，給項(xiàng)目帶來(lái)一定的人流；●城市**、**南片區(qū)規(guī)劃愈發(fā)成熟，生活愈發(fā)便利，項(xiàng)目所在市場(chǎng)環(huán)境有利。Ｂ）經(jīng)濟(jì)環(huán)境：●城市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚，未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)樂(lè)觀明朗；Ｃ）供給方面：●項(xiàng)目周邊可供開(kāi)發(fā)的土地量有限，本案稀缺性特質(zhì)凸顯；A）周邊威脅：●本區(qū)域中住宅項(xiàng)目多為拆遷安置房及老舊的居民小區(qū)，居住人口素質(zhì)不高；B）政策威脅：●國(guó)家宏觀調(diào)控政策限制商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，帶來(lái)一定程度的政策風(fēng)險(xiǎn)；Ｃ）分流競(jìng)爭(zhēng)：●**板塊對(duì)本項(xiàng)目客群的分流；●**區(qū)域、**南區(qū)域以價(jià)格優(yōu)勢(shì)對(duì)本項(xiàng)目客群的分流；需要媽有Ｓ遼ＷＯ穴Ｔ分閣析向盒案例義借鑒驕，發(fā)倡展戰(zhàn)責(zé)略推括導(dǎo)的借鑒絲式高端伶項(xiàng)目蔑形成揚(yáng)差異仿化競(jìng)叉爭(zhēng)力屋的模曾式，丈找到付我們停的戰(zhàn)薦略方證向強(qiáng)勢(shì)羊概念稀缺到資源區(qū)位猶優(yōu)勢(shì)生活典模式產(chǎn)品剝發(fā)力景觀愧資源強(qiáng)勢(shì)概念稀缺資源區(qū)位優(yōu)勢(shì)生活模式產(chǎn)品發(fā)力景觀資源詮釋全新概念炒作吸引眼球概念領(lǐng)先市場(chǎng)獨(dú)占稀缺資源物以稀為貴區(qū)域成熟或具有被消費(fèi)者認(rèn)知的價(jià)值創(chuàng)造全新的生活模式引領(lǐng)生活模式潮流高品質(zhì)戶型創(chuàng)新高科技創(chuàng)新自然資源環(huán)境優(yōu)越適用條件陌生區(qū)域高度競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)具有稀缺資源此資源可以利用處于或靠近有利的區(qū)位具備良好的交通及生活配套陌生區(qū)域消費(fèi)者開(kāi)始關(guān)注體驗(yàn)?zāi)吧鷧^(qū)域吸引競(jìng)爭(zhēng)激烈市場(chǎng)為賣點(diǎn)高端市場(chǎng)剛啟動(dòng)自然資源優(yōu)越本項(xiàng)目特點(diǎn)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)第一，高利潤(rùn)第二不具備城市核心區(qū)域的強(qiáng)勢(shì)稀缺資源位于規(guī)劃建設(shè)中的地鐵口但臨近南湖居住區(qū)，市場(chǎng)認(rèn)知差，形象不佳力求市場(chǎng)突破，高素質(zhì)產(chǎn)品對(duì)應(yīng)的是高素質(zhì)的消費(fèi)人群塑造全新的都市生活模式可以在后期實(shí)現(xiàn)是高端產(chǎn)品成功的必備要素本項(xiàng)目不具備山水等自然資源本項(xiàng)目擬合度選擇模式借助區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)，依靠產(chǎn)品發(fā)力，打造新的生活模式發(fā)展升方向借鑒子城郊貢物業(yè)濤速度惑突圍郵模式博，找勞到我疏們的盞戰(zhàn)略拴方向產(chǎn)品明創(chuàng)新統(tǒng)一符高形務(wù)象生活偵場(chǎng)景關(guān)聯(lián)聽(tīng)資源推售菜策略發(fā)展原方向結(jié)合寨兩個(gè)闊發(fā)展?jié)u戰(zhàn)略江，得紐奉到本地項(xiàng)目奔未來(lái)慢的整傍體發(fā)點(diǎn)展戰(zhàn)乓略產(chǎn)品售發(fā)力區(qū)位捎資源歐優(yōu)勢(shì)珍整合生活券模式推售海模式產(chǎn)品著發(fā)力區(qū)位屢優(yōu)勢(shì)生活偏模式產(chǎn)品香創(chuàng)新高形直象生活殃場(chǎng)景關(guān)聯(lián)突資源推售賠策略借助橋高端跳形象磁帶動(dòng)已整體烤形象牧，通每過(guò)產(chǎn)品弦發(fā)力和區(qū)位婆資源袋優(yōu)勢(shì)的整威合，埋形成孝新的生活胖模式，采叫用適元合的推售暫模式，是箭本項(xiàng)搶目的占整體糠發(fā)展榜戰(zhàn)略發(fā)展拾方向本次襲匯報(bào)攏的思丸路開(kāi)發(fā)毛背景項(xiàng)目止核心轉(zhuǎn)問(wèn)題浪確定項(xiàng)目標(biāo)發(fā)展拐方向地塊裕解析亭及市駐場(chǎng)背蝴景客戶本目標(biāo)案例借鑒競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境項(xiàng)目季產(chǎn)品詠組合爸建議實(shí)現(xiàn)月25割%以疼上利楊潤(rùn)，棒總體斥銷售粉均價(jià)竊應(yīng)是羽多少共？成本宴推算準(zhǔn)見(jiàn)附擠件由實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的駁基本湯利潤(rùn)套反推腎產(chǎn)品餡如何謠發(fā)力區(qū)位福資源灣優(yōu)勢(shì)的整蛇合，鴿形成約新的生活手模式，采怨用適該合的推售劇模式，是巷項(xiàng)目萄后期蔽需要疏解決番的問(wèn)富題，環(huán)項(xiàng)目隸的成盤功關(guān)曠鍵在捷于產(chǎn)品抽如何湖設(shè)計(jì)利潤(rùn)讓要求應(yīng)背景總建筑面積投資單位成本銷售均價(jià)單位利潤(rùn)投資成本金額總銷售金額總利潤(rùn)金額利潤(rùn)率151,88810416131212,7051,582,055,1381,992,863,934410,808,79625.9%可以禿看出賭，本敏項(xiàng)目岔要實(shí)蹲現(xiàn)2速5%縫的投妙資利咱潤(rùn)率李，產(chǎn)臨品綜慰合總識(shí)體銷撿售均扎價(jià)要并達(dá)到汽：1吹30學(xué)00肉元/陡平方喊米以拌上。按實(shí)柏際占螞地面裙積：卵89巡壽34些5.核6趟平方擾米，腔完全削作滿早1.途7的師容積賣率,呢總建鋸筑面軌積為盤:1當(dāng)51愈88視8平慨方米民.實(shí)現(xiàn)麻理想稠的利浙潤(rùn)要匠求項(xiàng)貓目的贏整體校銷售附均價(jià)離達(dá)到祝13框00血0元?jiǎng)潱绞苊桌麧?rùn)麥要求蘿背景◆本雙地塊釣自身綁地理暫資源欄不太慕適合靠做：睜低密喇度產(chǎn)士品（本單體偷別墅測(cè)、聯(lián)我排別水墅、迎疊加芹別墅哲等）邁；◆結(jié)盲合本錫身資驚源以看及規(guī)性劃經(jīng)亮濟(jì)指段標(biāo)要室求可稠以考析慮做討：花亞園洋漿房、悼小高醋層、椒高層冰、酒伯店精鑄裝修蓄公寓冷，但貌本組愈合產(chǎn)美品總甲銷售覽均價(jià)鵝無(wú)法芬達(dá)到妹：1塔30刺00景元每蜓平方士。結(jié)合叮土地置與投辦資成魔本及李利潤(rùn)糧要求基地筒背景地塊邀自身雕資源璃回顧花園菠洋房陷、小抵高層神、高女層、單酒店糊精裝兆修公返寓的竊產(chǎn)品販組合華推演結(jié)論飄:金地霜集團(tuán)椅本身灣具有雕較強(qiáng)縮慧的品連牌與屑實(shí)力奸，本極次拿械下土幟地成省本相甲對(duì)較蕉高的讓地塊帶項(xiàng)目，朝同時(shí)旗又是顏第一退次在或南京廢做項(xiàng)蔑目，強(qiáng)應(yīng)當(dāng)勢(shì)會(huì)考孤慮做州品質(zhì)金與樹(shù)出立品盯牌形裂象，燦同時(shí)民25店%的誓利潤(rùn)頸，應(yīng)不使是最倍終的齒目標(biāo)弟,因族此我謝司認(rèn)遵為：空中柿別墅灑+疊驚加別膏墅+歲酒店療公寓，比桐較符賣合住設(shè)宅產(chǎn)腦品組合，白本組擊合產(chǎn)候品不控僅可戲以將口利潤(rùn)恨做高里，同均時(shí)可倚以建鋤立金融地在天南京乖的品貪牌形揀象，盆只是嫌地塊折本身資延源環(huán)猴境不煌具備橫，需垂要大怨量的屆人工蠻造景拼與規(guī)慈劃設(shè)漲計(jì)，求并且緞需在利行銷晝推廣攤上下鍬足工筆夫，曉讓市場(chǎng)叮接受頭產(chǎn)品剃。商業(yè)拒產(chǎn)品郊及組雖合作m啞al心l和遭1－翻2層遺的底泉商嘆？本類延產(chǎn)品四商業(yè)年環(huán)境蝦：**共向南習(xí)發(fā)展設(shè)的總卡體戰(zhàn)需略，倉(cāng)興隆獄大街捏邊緣化，樂(lè)夢(mèng)都冠大街芬沿線寨已經(jīng)磚有2費(fèi)個(gè)大趟型m李al鈔l和始城市逼廣場(chǎng)杯，夢(mèng)鳳都大顏街以扶南沿殿著江東鉗中路女現(xiàn)有掩1個(gè)弊大型秤ma蛾ll示，夢(mèng)首都大趴街以效南還萍有更阻多的兆大型賤集中撥商業(yè)額項(xiàng)目，株大型醒商業(yè)腿以T敘字形屆結(jié)構(gòu)像規(guī)劃背朝南俗面發(fā)派展，卵市民債選擇訂ma濱ll單，肯番定選末擇規(guī)模涼大的雜ma非ll慈?！魧?shí)現(xiàn)棟一站架式m榨al御l體閃驗(yàn)，回大m廣al才l競(jìng)脖爭(zhēng)力殼大，趟偏離回奧體棄CB濤D，很已經(jīng)芬邊緣進(jìn)化，幸非主奴流商男業(yè)區(qū)躲，人病群不燦易前敏往，愧商業(yè)錯(cuò)扎堆矩效應(yīng)萌弱，證經(jīng)營(yíng)尖前景甲不易熄描繪值，自悠身體犁量偏輝小，辯競(jìng)爭(zhēng)醬對(duì)手玻體量亦更大異、位掀置更崇好，擾招商少和銷曠售難疲度高遼，銷笑售周室期長(zhǎng)貨，2楊樓以枕上的堪銷售止價(jià)格堡難以狂保證她，經(jīng)澡濟(jì)效抗益不悅?cè)缇撇鸬旯墼ⅲ弧?*追商業(yè)陣規(guī)劃列10蒜0萬(wàn)與平米垃，人徹口4送0萬(wàn)連，人還均商爹業(yè)面飛積2驅(qū).5裁平米透，已比經(jīng)超羽標(biāo)了達(dá)15籠0％蠻！商宴業(yè)選懇擇面螺太廣濃，如慮果沒(méi)瓜有規(guī)迅模，鼓客戶律沒(méi)有稀必要占專程業(yè)前來(lái)儉，本案關(guān)商業(yè)閃不適編合做途本類棕產(chǎn)品否。結(jié)論作做層特色吼商業(yè)閱街區(qū)圖商業(yè)敬產(chǎn)品顏？本類姑產(chǎn)品磨商業(yè)對(duì)環(huán)境濕：**本向南仆發(fā)展王的總樓體戰(zhàn)策略，刮興隆峰大街直邊緣置化，毯對(duì)于振大型商胡業(yè)不型利，田夢(mèng)都勝大街皮沿線障已經(jīng)棍有的驅(qū)大型燒ma雄ll運(yùn)，同誤時(shí)內(nèi)企部有祝特色旅商業(yè)甚街；跑南京特色柏商業(yè)透街區(qū)鋪已經(jīng)儲(chǔ)有1慢91類2，暗形成艷了固捧定的銀消費(fèi)室習(xí)慣籌；水蹄木秦音淮比倚本項(xiàng)暫目地勸點(diǎn)更好，鞭經(jīng)營(yíng)朱一直摘平淡師；特極色商棵業(yè)街厭的招基商難雄度很爺，當(dāng)六初1漂91案2這遼么好橡的地茶段和獅環(huán)境，搶還冷觀清了影半年晴多，商負(fù)面蹤蝶預(yù)測(cè)朝很多田，經(jīng)測(cè)營(yíng)壓棵力很寇大?！羝x奧之體C山BD精，已線經(jīng)邊鞏緣化含，非比主流顆商業(yè)倉(cāng)區(qū)，襲人群脅不易誕前往茫，商案業(yè)扎貼堆效雀應(yīng)弱危，經(jīng)芳營(yíng)前鉤景不足易描段繪；翁要求增消費(fèi)懂客戶賢群半扭徑比鉛較大邁；◆自身拐體量沒(méi)偏小樣，競(jìng)住爭(zhēng)對(duì)殺手比筋如1唐91尼2、需水木慢秦淮嘆、歐支洲城伍MA蝴LL碌、美未食街醬等體知量更學(xué)大、稿位置令更好揉；套片均面吳積大他，每奴棟的退招商省和銷廳售難勞度高涼，銷悔售周益期