廣東惠州市大亞灣福德居項(xiàng)目策劃標(biāo)書

****項(xiàng)目策劃標(biāo)書1目錄第一部分：目標(biāo)第二部分：市場(chǎng)狀況分析第三部分：項(xiàng)目分析定位第四部分：物業(yè)發(fā)展建議第五部分：營(yíng)銷策略第六部分：商業(yè)建議2第二部分：市場(chǎng)狀況分析第三部分：項(xiàng)目分析定位第四部分：物業(yè)發(fā)展建議第一部分：目標(biāo)銷售目標(biāo)價(jià)格目標(biāo)第五部分：營(yíng)銷策略第六部分：商業(yè)建議3最大的銷售額最好的銷售速度最具創(chuàng)新的營(yíng)銷我們的方向爭(zhēng)取最大的銷售額，以保證項(xiàng)目?jī)r(jià)值的最大化。避免追求過(guò)快的銷售速度，而采取損害項(xiàng)目整體利益的做法，降低銷售額。價(jià)值最大化通過(guò)創(chuàng)新的營(yíng)銷，讓價(jià)值突破原有的限定，讓品牌得以提升，實(shí)現(xiàn)多贏。4日期銷售率蓄客期一期二期銷售率80%銷售率80%銷售率100%開(kāi)盤及熱銷3個(gè)月認(rèn)購(gòu)二期暫以08年3月為具備預(yù)售條件制定總體銷售目標(biāo)蓄客期6個(gè)月尾盤3個(gè)月開(kāi)盤及熱銷8個(gè)月尾盤2個(gè)月銷售率20%銷售率20%2007年2008年5項(xiàng)目各期均價(jià)走勢(shì)把控小高層3700元/平米一期實(shí)現(xiàn)二期實(shí)現(xiàn)小高層3400元/平米一期均價(jià)：3300-3400二期均價(jià)：3500-3700住宅總體均價(jià)目標(biāo)：3400--3500高層3200元/平米高層3400元/平米6第二部分：市場(chǎng)狀況分析市場(chǎng)透視客戶分析競(jìng)爭(zhēng)分析第三部分：項(xiàng)目分析定位第四部分：物業(yè)發(fā)展建議第一部分：目標(biāo)第五部分：營(yíng)銷策略第六部分：商業(yè)建議7行政區(qū)劃惠州總體市場(chǎng)分析

惠州市位于廣東省東南部，珠江三角洲的東北端，南臨南海大亞灣，毗鄰香港與深圳，北與河源相接；西與東莞市和增城市為鄰；東接汕尾市；全市總面積11158平方公里，人口240萬(wàn)人。

下轄一市（惠陽(yáng)市）三縣（惠東縣、博羅縣、龍門縣）二區(qū)（惠城區(qū)、大亞灣區(qū)）。惠城區(qū)是市政府所在地。惠城、惠陽(yáng)、大亞灣作為城市中心，惠東、博羅作為兩翼。8地產(chǎn)的崛起惠州總體市場(chǎng)分析2002年末，****牌**海石化項(xiàng)目的正式上馬建設(shè)，惠州拉開(kāi)了新一輪的經(jīng)濟(jì)發(fā)展熱潮，房地產(chǎn)業(yè)也迅速崛起2004年比2003年增長(zhǎng)53.9%2005年比2004年增長(zhǎng)4.6％隨著一大批精品樓盤和花園小區(qū)的相繼開(kāi)發(fā)和推出，城市面貌煥然一新，城市品位大幅提升91、1993—1994的經(jīng)濟(jì)繁榮期：由于開(kāi)發(fā)區(qū)的建設(shè)熱潮使多家計(jì)劃大公司落戶，如***公司、***汽車等，吸引了許多相關(guān)產(chǎn)業(yè)。使其成為投資熱土。2、1995—1997的經(jīng)濟(jì)蕭條期：首階段經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目所帶動(dòng)的房地產(chǎn)業(yè)等的發(fā)展具有較大經(jīng)濟(jì)泡沫成分。因此隨國(guó)家政策的調(diào)整，一些企業(yè)未達(dá)到預(yù)期效果，原有投資未能產(chǎn)生相應(yīng)的回報(bào)，不可避免產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)蕭條現(xiàn)象。3、1998—1999的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇期：在此期間，開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)堅(jiān)定不依走“工業(yè)立區(qū)”之路，促使經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。4、2000—2006的經(jīng)濟(jì)回升期：中海殼牌石化項(xiàng)目落戶大亞灣經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，又使該區(qū)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)活力，其優(yōu)越的區(qū)位條件、石化項(xiàng)目的巨大產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性。數(shù)據(jù)來(lái)源：大亞灣——風(fēng)雨兼程十四載大亞灣總體市場(chǎng)分析10***殼牌總投資43億美元。**汽車城****1200萬(wàn)噸煉油項(xiàng)目總投資193億元，占地面積２．３７平方公里。***聯(lián)合循環(huán)電廠投資約85億元,我國(guó)目前最大的燃?xì)怆姀S。純抽水蓄能電站總投資81億元，廣東第二座同類大型電站。項(xiàng)目投資規(guī)模進(jìn)度已運(yùn)作已立項(xiàng)/動(dòng)工**中下游產(chǎn)業(yè)在建、在談的項(xiàng)目共26個(gè)，總投資逾810億元，其中已落戶項(xiàng)目15個(gè)，總投資730億元。占地4平方公里,亞洲最大的汽車零部件生產(chǎn)基地。**港擴(kuò)建將興建三個(gè)石化產(chǎn)品泊位（一個(gè)三萬(wàn)噸、兩個(gè)三千噸）、一個(gè)三萬(wàn)噸通用泊位和一個(gè)五千噸集裝箱泊位。大亞灣產(chǎn)業(yè)布局11發(fā)展目標(biāo)總體目標(biāo)將大亞灣建設(shè)成為一個(gè)以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)，石化產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)、電子、鋼鐵、汽車等支主產(chǎn)業(yè)共同發(fā)展的現(xiàn)代化工業(yè)基地和第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，功能完善，人居環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化港口型開(kāi)發(fā)區(qū)。階段性目標(biāo)年份/指標(biāo)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（億元）人口規(guī)劃人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（總值：萬(wàn)元）第一、二、三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)200012.28.41.815:26:59200567.5154.58.3:39.3:52.420102061811.45:45:5020207303520.82:53:45數(shù)據(jù)來(lái)源：惠陽(yáng)市政府12大亞灣固定產(chǎn)投資從2000年穩(wěn)步上升，至2005年實(shí)現(xiàn)六年連續(xù)增長(zhǎng)，增幅較大，創(chuàng)歷史新高。固定資產(chǎn)投資數(shù)據(jù)來(lái)源：大亞灣統(tǒng)計(jì)局13美國(guó)Houston石油城“世界石油之都”，金融中心，商業(yè)批發(fā)與零售之城，商務(wù)旅游度假旺地70年歷程1901—1970大亞灣石化城十年追趕休斯敦！世界級(jí)的石化城國(guó)際濱海生活圈大亞灣發(fā)展構(gòu)想深圳蛇口工業(yè)區(qū)國(guó)際生活圈20年歷程14資料來(lái)源：項(xiàng)目位于大亞灣大道旁,西部綜合產(chǎn)業(yè)區(qū),處于城市發(fā)展軸線，未來(lái)前景看好。大亞灣城市用地規(guī)劃本案15自93年地產(chǎn)“泡沫”被擠破之后，大亞灣房地產(chǎn)市場(chǎng)一直低迷，01年開(kāi)始復(fù)蘇，隨著城市規(guī)劃建設(shè)的落實(shí)發(fā)展，新一輪的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)正在醞釀啟動(dòng)……歷年房產(chǎn)投資數(shù)據(jù)來(lái)源：大亞灣統(tǒng)計(jì)局16大亞灣與周邊城鎮(zhèn)關(guān)系格局長(zhǎng)久以來(lái)阻礙大亞灣房地產(chǎn)發(fā)展的最主要因素經(jīng)濟(jì)與人口大亞灣龍門惠州市博羅惠陽(yáng)龍崗惠東離深圳最近的區(qū)外市，多方客戶將流向的價(jià)格洼地惠陽(yáng)總體市場(chǎng)分析半小時(shí)生活圈雖未能被并入深圳，但隨著道路的建設(shè)，實(shí)際上已經(jīng)形成惠深生活圈17項(xiàng)目名稱建設(shè)周期項(xiàng)目簡(jiǎn)介2015-起點(diǎn)為廣州，經(jīng)東莞沿海（珠江）、深圳機(jī)場(chǎng)，橫向貫穿深圳從東部工業(yè)區(qū)延伸到大亞灣開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃的中心商務(wù)區(qū)，在深圳與惠陽(yáng)交接的白云坑附近，預(yù)留兩條軌道交通之間及其它公共交通的接駁站場(chǎng)。2006-2010（預(yù)計(jì)）深圳3號(hào)線延伸至惠州核心城區(qū)新火車客運(yùn)站（新橋片區(qū)——惠陽(yáng)商務(wù)、商業(yè)中心區(qū)），與惠州南北向軌道交通接駁。2006-2010（預(yù)計(jì)）寬度為80米，中間留出8米的綠化帶，將和地鐵3號(hào)線捆綁設(shè)計(jì)施工，全長(zhǎng)25公里，按照城市生活主干線標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)建造，建成后將成為第二條深南大道！2010年通車鐵路等級(jí)為1級(jí)，全長(zhǎng)493公里，工程投資總額247.5億元人民幣。正線數(shù)目為雙線，旅客列車速度目標(biāo)值每小時(shí)200公里。建成后速度每小時(shí)200公里，并預(yù)留約每小時(shí)50公里的提速空間。2005.7-2007惠深沿海高速公路東起惠東稔山接深汕高速公路，經(jīng)霞涌、澳頭，至惠深交界接深圳鹽壩６車道，長(zhǎng)約４８．３公里，投資３１億元。2005.7-2007該高速公路惠州段全長(zhǎng)４９．３公里，起點(diǎn)位于惠東縣城西北側(cè)大嶺鎮(zhèn)與國(guó)道３２４線交叉延伸，經(jīng)惠東縣大嶺鎮(zhèn)，惠陽(yáng)區(qū)平潭鎮(zhèn)、良井鎮(zhèn)、永湖鎮(zhèn)，惠城區(qū)三棟鎮(zhèn)，惠陽(yáng)區(qū)鎮(zhèn)隆鎮(zhèn)和惠城區(qū)瀝林鎮(zhèn)虎嶺接惠莞高速公路東莞段。該公路按雙向６車道高速公路標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，設(shè)計(jì)時(shí)速１２０公里，路基寬３４米．約３３億元。2007-2008（預(yù)計(jì)）貫穿大亞灣－新橋－永湖－數(shù)碼園－馬安－水口－汝湖。預(yù)計(jì)2007年全線通車惠淡大道二期改造工程全長(zhǎng)３０．３５公里，總投資估算６６１７７萬(wàn)元，分四個(gè)標(biāo)段實(shí)施建設(shè)?！煌ㄒ?guī)劃2007交通里程18小結(jié)市場(chǎng)透視城市經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)需求穩(wěn)定增長(zhǎng)市場(chǎng)理性，價(jià)格逐年走高規(guī)劃利好，處于城市發(fā)展軸線本項(xiàng)目區(qū)域潛在價(jià)值較高19第二翼部分挽：市終場(chǎng)狀陷況分饒析市場(chǎng)跨透視客戶祖分析競(jìng)爭(zhēng)部分析第三渡部分鹿：項(xiàng)書目分燭析定可位第四硬部分騙：物年業(yè)發(fā)耐展建激議第一另部分壟：目產(chǎn)標(biāo)第五濫部分捕：營(yíng)授銷策猶略第六鏡部分權(quán)：商絨業(yè)建佛議20項(xiàng)目名稱區(qū)域規(guī)模（萬(wàn)㎡）建筑類別淡水北部38別墅為主淡水東部80（首期10.26）別墅、多層、小高層、高層淡水新城區(qū)100（首期約9萬(wàn)）小高層、洋房、別墅淡水新城區(qū)48（首期5.6）小高層、高層淡水新城區(qū)28別墅、多層、小高層、高層秋長(zhǎng)鎮(zhèn)25獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅、全景高爾夫洋房大亞灣83（占地）多層、小高層、別墅大亞灣25小高層、洋房、別墅大亞灣36高端產(chǎn)品本項(xiàng)目大亞灣16多層、小高層、高層合計(jì)——479（未推出448）——粗略檔估計(jì)屈，未百來(lái)幾鴉年（欄約3進(jìn)年）慌惠陽(yáng)僑大亞竿灣的醋高端匹產(chǎn)品褲供應(yīng)窮量將殖達(dá)到47緩9萬(wàn)孫m2（該堪供應(yīng)辜量并巴未考布慮未攝來(lái)惠踏陽(yáng)新扒增土匠地帶吳來(lái)的窯供應(yīng)灣量增請(qǐng)加，刮視為恥保守侍數(shù)據(jù)蛛）惠陽(yáng)笛大亞震灣供葬求預(yù)牧測(cè)市場(chǎng)縱狀況21粗略知估算士，2駝00瓦6年施-2框00篩8年功惠陽(yáng)縣大亞立灣高唱端住勒宅市蘭場(chǎng)潛講在需茄求量礎(chǔ)為12鄰86行套，按桂戶均句面積帽14啄0保飛守估愈計(jì)，滴高端步住宅跨潛在運(yùn)需求且面積18型萬(wàn)M2。綜上市供需宵分析禿，惠錢陽(yáng)大皺亞灣蝕高端碎本地粉市場(chǎng)樓處于蔥嚴(yán)重秋的供大樓于求的局松面（虧46絲式3萬(wàn)桐＞＞18喪萬(wàn)）識(shí)！因群此，計(jì)惠陽(yáng)斥大亞哀灣高惑端市民場(chǎng)的衰成功尚主要才依賴蠢于外貪銷市蹈場(chǎng)拓畜展！

現(xiàn)有總?cè)丝谖磥?lái)3年新增合計(jì)備注惠陽(yáng)區(qū)非農(nóng)業(yè)人口（人）35600054938410938數(shù)據(jù)來(lái)源于惠陽(yáng)統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)；新增人口以4.9%計(jì)算富人數(shù)量（人）41094派里托“2-8法則”；保守估計(jì)惠陽(yáng)適用“1-9法則”家庭平均人口（人/戶）3.76數(shù)據(jù)來(lái)源于惠陽(yáng)統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)富有家庭戶數(shù)（戶）10929

意向購(gòu)房戶（戶）1093假設(shè)現(xiàn)有富有家庭10%意向購(gòu)房允許空置戶數(shù)（戶）19315%合理空置量總需求戶數(shù)（戶）1286

需求面積（萬(wàn)M2)18按戶均面積100m2估計(jì)惠陽(yáng)罰大亞蘋灣供啞求預(yù)榴測(cè)市場(chǎng)流狀況22市場(chǎng)屆狀況本地研客戶藥資源柄匱乏慈，市罵場(chǎng)競(jìng)統(tǒng)爭(zhēng)激惠烈，黎紛紛辦開(kāi)始喇挖掘飾周邊晉客戶價(jià)，深圳滴客戶煮將成窩為大能亞灣次的主業(yè)要客訪源短期僻內(nèi)（臺(tái)至少老5年蛾內(nèi)）鋤由大小亞灣防石化融產(chǎn)業(yè)皂帶動(dòng)嚼的置芹業(yè)需茫求很銹難表押現(xiàn)出壓來(lái)！過(guò)高田投資蛙比例偽加大碎了市籍場(chǎng)風(fēng)漂險(xiǎn)，耽自住壯、度夠假功辣能應(yīng)議受到準(zhǔn)鼓勵(lì)遵。樓市偽成功蔽的關(guān)氏鍵在虜于外勞銷市糊場(chǎng)的疑開(kāi)拓桶和購(gòu)凱買需詳求的碰引導(dǎo)半！小結(jié)23各個(gè)也區(qū)域科的樓飄盤特代點(diǎn)不位一：新城痛區(qū)主舍要是徑惠陽(yáng)皇當(dāng)?shù)孛镒罡呔攵说馁?gòu)樓盤菜，且扮規(guī)模困較大侵，別遵墅為酸主，難水景哥特色額濃。東部劍城區(qū)盤由于少發(fā)展棕受限架，除金了陽(yáng)湊光新澤都和砌本案鋪外大夜多規(guī)竿模不膜大，工且產(chǎn)趨品形郵態(tài)單蜜一，寬主要革訴求歲點(diǎn)為蠻山景包。大亞押灣片節(jié)區(qū)由沾于產(chǎn)鍋業(yè)優(yōu)慌勢(shì)，時(shí)投資漠盤較騙多。項(xiàng)目名稱區(qū)域規(guī)模（㎡）建筑類別價(jià)格（元/㎡）競(jìng)爭(zhēng)程度新城區(qū)占地191萬(wàn)小高層、洋房、別墅3000、4000*****大亞灣建面36萬(wàn)多層、小高層、高層未售*****大亞灣占地83萬(wàn)多層、小高層、別墅4000*****

大亞灣占地23萬(wàn)小高層、洋房、別墅未建*****新城區(qū)建面48萬(wàn)小高層、高層2800***惠陽(yáng)北部建面38萬(wàn)別墅為主——**東部城建面80萬(wàn)未開(kāi)工——****新城區(qū)建面28萬(wàn)未開(kāi)工——***新城區(qū)建面24.5萬(wàn)多層、小高層2600**新城區(qū)建面11.6萬(wàn)多層、小高層2900**新城區(qū)建面10.5萬(wàn)小高層、高層2200*

新城區(qū)建面8.6萬(wàn)小高層、高層2900*惠陽(yáng)建面30萬(wàn)平米多層、別墅-----*競(jìng)爭(zhēng)濃程度史分析競(jìng)爭(zhēng)位分析24本項(xiàng)服目熊貓?zhí)П谈灰黄诤栏?jìng)爭(zhēng)熊貓遵國(guó)際師新城建藝怪項(xiàng)目二期耕競(jìng)爭(zhēng)直接緒競(jìng)爭(zhēng)裳分析競(jìng)爭(zhēng)債分析建藝倘項(xiàng)目25開(kāi)發(fā)描商：規(guī)劃古總用若地：83萬(wàn)平笨方米位置脈：大極亞灣虜大道一期士總用棉地：14唱.4萬(wàn)平星方米75暫3戶產(chǎn)品肢類型訪：別辭墅、憤聯(lián)排爆式洋衰房多層允及小懇高層儉公寓主力肌戶型阿：2-茶4房11腫7-雜15決8m2開(kāi)盤池時(shí)間勺：20棵03年綠化過(guò)率：56住％銷售渾均價(jià)孤：2刷700元/呈平方確米二期朝為四酷棟多滑層湖雖景電秀梯洋傷房銷售逗價(jià)格哭：30攝00元/瘡平方匠米三期討20穴07飛年4險(xiǎn)月8往日開(kāi)設(shè)盤銷售躍均價(jià)塑：42掘00元/袍平米借鑒建筑衫具備筐品質(zhì)侄感售樓結(jié)處具找有一廢定氣悉勢(shì)規(guī)避開(kāi)發(fā)陰一期匙遠(yuǎn)離袍湖，腫未能藥成功直借鑒隔景觀說(shuō)資源建筑曉規(guī)劃就布局眉有不嶺太理猜想園林放的建耐設(shè)過(guò)卡于遲泳緩競(jìng)爭(zhēng)診分析熊貓熱碧富輔新城26競(jìng)爭(zhēng)郵分析建藝序項(xiàng)目占地晝面積紡：共16養(yǎng)39循12錦.5塔㎡總建景筑面烈積：慮35夫73鴨07逃.5墻㎡其中迷：商休業(yè)宗39科00希0㎡住宅撓3洲20吼60睡0㎡雙語(yǔ)廁幼兒圓園儀25橫00澇㎡容積捏率：腐2脹.2車位錯(cuò)戶數(shù)捎比：征1毛:1綠地蔽率：坑≥3塔0%該項(xiàng)況目定勤位中綱高端產(chǎn)品穗類型饅為小餡高層仇、多歪層和巴高層戶型教產(chǎn)品增以1限05詳-1愚30扇平米軋三房盤為主入市障價(jià)格蠟35絨00陡-3緒80世0元蠶/平寄米預(yù)計(jì)模20殖08綁年上眨半年塘入市27小結(jié)競(jìng)爭(zhēng)冶分析大規(guī)漂模項(xiàng)歸目多太，對(duì)貿(mào)項(xiàng)目瞧威脅牲大潛在恒供應(yīng)秋量大革，潛劍在競(jìng)兆爭(zhēng)激著烈市場(chǎng)仙理性斃，價(jià)棚格逐哲年走塘高深圳憐客戶晚，深進(jìn)圳開(kāi)模發(fā)商母，典顏型的汽深圳甲市場(chǎng)枕。本片涉區(qū)市夕場(chǎng)產(chǎn)洗品設(shè)帆計(jì)一胡般，稼創(chuàng)新撕空間迷較大28第二皺部分古：市黑場(chǎng)狀辛況分叮析市場(chǎng)鄰?fù)敢暱蛻敉头治龈?jìng)爭(zhēng)抓分析第三綿部分殖：項(xiàng)喊目分螺析定凡位第一偷部分釘：目嘆標(biāo)第四筋部分街：物閣業(yè)發(fā)蕉展建拜議第五脫部分枝：營(yíng)絹銷策臉略第六螞部分緣瑞：商峽業(yè)建似議29項(xiàng)目名稱客戶構(gòu)成入市時(shí)間深圳50%,香港20%，本地高收入者(私營(yíng)企業(yè)主等)30%一期2002年本地客戶為主80%（公務(wù)員，大中型企業(yè)中高層員工，物流貿(mào)易公司職員，外資企業(yè)員工），投資客20%（深圳為主）一期2003年惠陽(yáng)本地客70%（公務(wù)員、企事業(yè)單位職員、個(gè)體商戶、私營(yíng)業(yè)主），投資客30%（主要來(lái)自深圳）一期2004年本地客戶80%（公務(wù)員為主），投資客20%（廣州、深圳等）2002本地客戶（惠州、淡水）部分廣深投資客2005.9深圳坪山80%，惠陽(yáng)本地15%，投資客5%2005.7在2極00彼5年駁以前折惠陽(yáng)丈大亞嬸灣樓口盤的鏡客戶狂主要發(fā)以當(dāng)痛地客秋戶為鎖主，昏一些刊樓盤冒出現(xiàn)棕了滯鍋銷的瘋現(xiàn)象瓦（如箱中區(qū)她華府供）；20切05乞年以廢后，秘惠陽(yáng)楚大亞葬灣樓擁市開(kāi)逃始注硬重外錦銷，竿新推裙出的增樓盤桑紛紛然在深炮圳進(jìn)住行推宋廣，外銷牢比例筋也由船20位04依年的豆24斤%上吩升到們20播05閥年的旬43警%。20投05呼年，績(jī)惠陽(yáng)攔樓市廉分水潔嶺！客戶今分析代表芬樓盤并客戶譯分析30項(xiàng)目名稱租住客戶/目標(biāo)租客空置率***牌員工60%**牌員工/當(dāng)?shù)乜蛻?0%**牌員工——***牌員工——……惠陽(yáng)累、大涉亞灣臉許多川樓盤洋都開(kāi)挪始主敢打“索石化落城”暴的牌繭，訴素求投背資前竹景，斷在吸記引大掘量投戒資客講的同誼時(shí)，窮也伴水隨著織高空顆置率霸的危真機(jī)。投資鮮“泛沸濫”咐，暗匹含?；顧C(jī)！客戶脊分析投資悟型客院戶分煮析31調(diào)研臣說(shuō)明此調(diào)損研內(nèi)蛇容來(lái)怒自三供方面和：一腳，s馬zh凡om肅e惠水州置體業(yè)調(diào)柜查報(bào)申告；羅二，籃尊地鋒地產(chǎn)恰7.鋼20侮日深獄圳大院戶型扭客戶柄調(diào)查拼報(bào)告史；三網(wǎng)，尊掙地地偵產(chǎn)6醉.2據(jù)7日泉惠州壘置業(yè)亭者調(diào)旋查。sz色ho哲me箏惠州爹置業(yè)散調(diào)查深圳氣大戶亦型客漁戶調(diào)旬查惠州眨置業(yè)唇者調(diào)須查深圳究客戶慶惠州該置業(yè)達(dá)特點(diǎn)深圳萍大戶殖型/舒豪宅恥客戶蹤蝶置業(yè)克特點(diǎn)惠州燭本地有客戶頭置業(yè)同特點(diǎn)潛在林客戶挖掘后客戶潛在私客戶32選擇絲式三房宮和四荷房戶若型的趴超過(guò)梨50溫%，漫說(shuō)明儲(chǔ)大多拾數(shù)住蚊戶希動(dòng)望房需間數(shù)蛛能滿菌足一瞎家三始代+待來(lái)客側(cè)的居繡住需想求。柿對(duì)應(yīng)略的住館宅面哥積有起超過(guò)逝55及%的徐消費(fèi)豆者意船向選漂擇1鑄00?！?學(xué)40梨㎡的暖房子狀。消費(fèi)梨者對(duì)罪大戶貫型的最需求嫌比例殊較大趕，但蚊實(shí)際謊購(gòu)買錯(cuò)力可廳能偏洽低。33根據(jù)貍調(diào)查句：大戶亞灣借惠陽(yáng)野大部樓分消歲費(fèi)者江能夠鞠購(gòu)買雷單價(jià)孕在1燃50靈0～呈25臉00坡元/勝㎡、園總價(jià)譯在1松5-藏25叛萬(wàn)住蝦宅。肚而目釀前大銷亞灣隆惠陽(yáng)疊品質(zhì)遲較好浮項(xiàng)目婆均價(jià)疊已超炎過(guò)了求30窩00尺元/文平方剝米，踩總價(jià)織也在叼60組萬(wàn)以呀上，當(dāng)?shù)赜嗫蛻糇旌苌侔腿四苷谐惺苎澋闷鹨\。34由于真收入蓮的原宰因，極更多乞的是禁考慮嚴(yán)項(xiàng)目覺(jué)的銷售割均價(jià)牢、地纏理位綿置。品牌桂聲譽(yù)也是顏消費(fèi)交者置呀業(yè)所斷看重刻的因娘素之尤一，僅這對(duì)渴于有粗長(zhǎng)期沈在大宿亞灣臨惠陽(yáng)源發(fā)展層的開(kāi)啊發(fā)企混業(yè)具遼有重峰要的沾指導(dǎo)引意義舒。在訂“消丘費(fèi)者嚇認(rèn)為詳購(gòu)房宿最重北要因絞素”炭的調(diào)排查中防，“毅配套烘設(shè)施充”是妖消費(fèi)編者在隱購(gòu)房境時(shí)考劫慮的菊主要走因素暗之一胃。其頌中，憂消費(fèi)太者最由為關(guān)譯注的鐮是：“園趕林景諸觀”俯、幅“超償市”農(nóng)、“酒學(xué)校撇”。35由于腹當(dāng)?shù)乜纸?jīng)濟(jì)年發(fā)展屑的程緞度不錄高，徐消費(fèi)壞者生語(yǔ)活方布式?jīng)]齒有太示多的厭改變繭，對(duì)堡樓盤扁的信趕息獲柿取渠僚道主皺要是凈：戶外托廣告、電視蘆廣告以及中介縣、親汁友介漲紹，即獨(dú)戶外獻(xiàn)+小歌眾傳算播效溪果較色好。36購(gòu)買屆動(dòng)機(jī)產(chǎn)和戶借型需廈求從購(gòu)姿買動(dòng)雹機(jī)調(diào)造查的態(tài)結(jié)果歌看，取有近塌半數(shù)洽的被暮訪者剝是出膛于投嫌資動(dòng)墓機(jī)，戰(zhàn)說(shuō)明含大部針?lè)稚畹芹诳桶粢养澖?jīng)開(kāi)狡始發(fā)項(xiàng)現(xiàn)惠饑州房桃地產(chǎn)神的潛留在價(jià)感值，蹲同時(shí)敲自住疼（包恭括養(yǎng)密老）透比例介也超敵過(guò)了湯40宏%，故且對(duì)直比前律一次編比例騎有了我較大孩提高份，說(shuō)祝明隨守著認(rèn)繁識(shí)的繭加深賀，大亞恭灣惠巨陽(yáng)的烤自住麻價(jià)值旋漸漸移得到鋤了認(rèn)鑒同。5.賭14扛日7.勢(shì)2日37意向推購(gòu)買低區(qū)域嶼主要水集中房誠(chéng)在惠深陽(yáng)及努大亞伏灣，鎖說(shuō)明叼近距誕離的答惠陽(yáng)候及大闊亞灣付，由扁于價(jià)和格、貍環(huán)境秩、交娃通等斤方面鼻的優(yōu)踩勢(shì)/帥潛在廳優(yōu)勢(shì)償，已許經(jīng)成華為深己圳客蘭戶下錦一個(gè)巴置業(yè)糞熱土明。備注孫：調(diào)南查中猜“惠掏陽(yáng)”怪包括膠現(xiàn)在短的惠肢陽(yáng)區(qū)匠和大樓亞灣炊。38被訪茅者主拖要來(lái)去自深段圳關(guān)真內(nèi)（炒尤其祥是福谷田、戒南山解），唱結(jié)合北購(gòu)買琴動(dòng)機(jī)酷說(shuō)明滲這一漿部分論人的視購(gòu)買聚能力乞強(qiáng)，芝投資熊意識(shí)最較為晚強(qiáng)烈族。而絡(luò)其他狀區(qū)域奏如龍澇崗、哀寶安飄的客晃戶則隔有待純挖掘漲。居住控地工作觸地39存在汁的顧孟慮：房屋緞維修圓基金餅一次渾性交蹲付和封購(gòu)買川車位憐對(duì)業(yè)膨主產(chǎn)阻生較綿大的鄰壓力拖；建奮筑風(fēng)受格的想創(chuàng)新樓方面遠(yuǎn)存在鴿不足粥；配仗套設(shè)蔑施不醉足；粥入伙屈費(fèi)用行不規(guī)臨范等繩等。項(xiàng)目熱關(guān)注兄點(diǎn)：有實(shí)養(yǎng)力的信發(fā)展您商、啄規(guī)范渠的物尋業(yè)管受理、周大社握區(qū)、湊齊全追的生錄活配烈套和轎獨(dú)特塌的建薪筑風(fēng)肯格其他斷關(guān)注際點(diǎn)景觀脹關(guān)注苦點(diǎn)：樓間租距較境寬、嘴綠化煉好、窗有山蛋有水泄、帶袋入戶丹花園有。40調(diào)查每中，蛇對(duì)于艙90導(dǎo)m2以下愛(ài)的中誘小戶嫌型有孝67暖%的儉客戶己表示劉不會(huì)來(lái)購(gòu)買委，主阻要原唯因是放面積刪太小測(cè)，房夢(mèng)間少冒。因砍此，櫻如果冠深圳揀的大陰戶型毒市場(chǎng)辜供應(yīng)造量大旅量減乳少，深圳杜大戶臺(tái)型需辮求將桶會(huì)被合擱淺邊，屆礎(chǔ)時(shí)將狗有一助部分悄大戶可型需站求向春周邊脆城市猾轉(zhuǎn)移販。41調(diào)查哈中，由大戶初型客罪戶的尾購(gòu)買駕動(dòng)機(jī)避主要討是改善疏居住諸條件，因鋤此以自住兇為主；另恰外在姐產(chǎn)品斤方面詞要求刑則主果要體畫現(xiàn)在贈(zèng)送燈面積、產(chǎn)品付的科暖技含始量和綠色左環(huán)保。尤緊其是杏在深朵圳偷你面積蕩受限漁后，菜無(wú)疑談這將仁成為特惠陽(yáng)遠(yuǎn)及大危亞灣頸房地糟產(chǎn)項(xiàng)貢目的堂又一姨亮點(diǎn)拖。423房蹲以上成為閃深圳戰(zhàn)大戶店型置崇業(yè)熱土點(diǎn)房睡型；娘房型任則傾能向于蠢非平耐層，感其中妻尤以復(fù)式葵的喜專好程倚度高（4決2%替）。43sz顯ho排me遍惠州脫置業(yè)定調(diào)查深圳士大戶雅型客弟戶調(diào)喜查惠州愿置業(yè)鋼者調(diào)柄查豪宅斤消費(fèi)性力偏汗低；星對(duì)價(jià)宇格敏撇感，宏關(guān)注冰地段考、開(kāi)哨發(fā)商爸品牌論、園宇林以財(cái)及學(xué)喜校配永套。效戶外彼+小眾紋傳播析效果復(fù)較好合。惠陽(yáng)陵自住低價(jià)值脊逐漸高得到杜認(rèn)同疾；客蓋戶來(lái)蠢源主梢要是居深圳中關(guān)內(nèi)爸，關(guān)撕外尤好其是島龍崗徐客戶槽有待胳挖掘掘。關(guān)荷注發(fā)展渠商品除牌、融物業(yè)野管理掌、社油區(qū)規(guī)昂模、苗生活彈配套革、建剝筑風(fēng)很格和鉆園林訓(xùn)景觀椅，同苦時(shí)置蒜業(yè)惠內(nèi)陽(yáng)存柔在一部些顧溫慮。大戶而型需神求將它擱淺佩，向怪周邊午轉(zhuǎn)移舉成為狀必然吃；自帶住為鋤主，或關(guān)注疑贈(zèng)送茅面積搜、產(chǎn)便品的逼科技抱含量像和綠鐮色環(huán)排保。酬需求裝房型殼在3摩房以手上，活復(fù)式杰接受儀度較庫(kù)高。小結(jié)44小結(jié)客戶鏟分析市場(chǎng)迫需求交從奢組侈型孟趨向雜生活系品質(zhì)劈燕型外銷術(shù)市場(chǎng)著漸成粉主力既市場(chǎng)社區(qū)撲生活窮的品竟質(zhì)是法打動(dòng)擱目標(biāo)澡客群太的關(guān)齒鍵深圳熊的置梨業(yè)特膨點(diǎn)對(duì)步項(xiàng)目店的影霸響重壟大45龍門惠州市博羅惠東深惠跑價(jià)格魂洼地萄明顯高檔字住宅湊呈現(xiàn)盼向往漠郊區(qū)龍發(fā)展確的趨受勢(shì)深惠萬(wàn)半小臺(tái)時(shí)生獻(xiàn)活圈炮正逐少步實(shí)選現(xiàn)深圳關(guān)內(nèi)龍崗大亞灣惠陽(yáng)深圳揀房?jī)r(jià)照越來(lái)壤越高頌，大部亞灣余只有帖深圳禿的1某/3深惠偏一體絮化正各逐步肚形成交通營(yíng)的改隸善使翻高檔爭(zhēng)住宅撒郊區(qū)擔(dān)化加煙速市場(chǎng)振總結(jié)液（宏膏觀）46營(yíng)銷校手法劇：在售曬樓盤承銷售姓基本廣都是晃以外匹銷策進(jìn)略為挽主，殼在推御廣方厭式上熄主要秤聯(lián)合辨深圳印房產(chǎn)滔媒體炒廊作，最銷售耕策略性上除血開(kāi)通醒外地萄看樓臭專車逗外，煤部分領(lǐng)樓盤網(wǎng)在目筋標(biāo)區(qū)岔域設(shè)賞咨詢旱點(diǎn)或卻外展充場(chǎng)。市場(chǎng)暈總體陜：惠陽(yáng)服、大占亞灣芒房地謝產(chǎn)開(kāi)岡發(fā)逐皆漸升末溫，室各大判房地味產(chǎn)開(kāi)階發(fā)公麥司紛估紛進(jìn)溫駐，撒原零棵散地倡塊被春大房怨地產(chǎn)紙公司禽整合團(tuán)。大茂型企子業(yè)進(jìn)礦駐大聯(lián)亞灣狂，產(chǎn)貴業(yè)聚母集開(kāi)舒始發(fā)暫揮效勻用，涼房地校產(chǎn)前殊景看郵好。產(chǎn)品：區(qū)撇域內(nèi)龍部分市樓盤虎品質(zhì)信得到裁提升條，綜保合品萬(wàn)質(zhì)增胞強(qiáng)，究不斷贈(zèng)引入波深圳納等區(qū)峰域樓屑盤的到創(chuàng)新惑元素?cái)兀臅r(shí)樓擇盤開(kāi)饞發(fā)注腎重社迫區(qū)配測(cè)套建忽設(shè)、屋環(huán)境茂景觀脾的完彎善客戶：區(qū)嘩域內(nèi)曲樓盤音客戶閱群目繞前以景外地挖市場(chǎng)君為主繩，本未地客羊戶為店輔。價(jià)格局：目前宰惠陽(yáng)鍛、大決亞灣缺市場(chǎng)雞大部亭分樓戚盤銷蔥售均雞價(jià)主需要為奔32我00朋-3貸60青0元攝/㎡高，未睜來(lái)樓疏盤價(jià)螞位上敘升空存間大扛，區(qū)納域“沫價(jià)格綱洼地董”優(yōu)庸勢(shì)吸谷引外門地客速戶。市場(chǎng)康供需孫：目前艇市場(chǎng)害處于情供需腳兩旺枕的局夠面，耍近年嚼市場(chǎng)恒推盤數(shù)量大旬，在熱需求梅上由狡于有穿外地該市場(chǎng)于客戶嶄的支蜻撐，威需求湖量進(jìn)朱一步風(fēng)擴(kuò)大浙。市場(chǎng)處總結(jié)破（住刻宅）47惠雕陽(yáng)座：新城背區(qū)市矛政廣迅場(chǎng)周勇邊是恢商業(yè)爸開(kāi)發(fā)行熱點(diǎn)辜區(qū)域驗(yàn)，屬竭新老蠅城區(qū)既結(jié)合叔部，繞規(guī)劃眨好，散有商悅業(yè)基倘礎(chǔ)，厘人流塞量大責(zé)，交毫通便氧利，燦在售侮項(xiàng)目禾體量全較大順，將罰分流逃本項(xiàng)坊目商潛業(yè)的帶投資闊客戶嚷和消代費(fèi)群王體。大亞餡灣：項(xiàng)桂目周民邊目貞前專苗業(yè)市驗(yàn)場(chǎng)初妹具雛況形，支逐漸滋使大姓亞灣崗西區(qū)永具有彎了一尺定的爆商業(yè)碗氛圍屋。目譽(yù)前大拉亞灣草西區(qū)如休閑巷、娛川樂(lè)、碧購(gòu)物鞭等商亞業(yè)配造套設(shè)班施還爆很不鑼完善要，隨棵著項(xiàng)錯(cuò)目的即不斷遺開(kāi)發(fā)益，商拐業(yè)配膽套需躲求越膚來(lái)越砍迫切勉，為抗本項(xiàng)映目的糧商業(yè)叔帶來(lái)都一定于的市庸場(chǎng)空紗間。市場(chǎng)僑總結(jié)濱（商撈業(yè)）48第二桃部分疤：市盡場(chǎng)狀碎況分括析項(xiàng)目嫁分析第三艘部分向：項(xiàng)熔目分舉析定貍位第一事部分上：目知標(biāo)第四總部分梢：物猾業(yè)發(fā)掛展建吳議第五柔部分娛：營(yíng)黨銷策儀略項(xiàng)目于定位第六肺部分蠶：商朋業(yè)建漢議49項(xiàng)目摸分析區(qū)位：項(xiàng)橋目處艇于大計(jì)亞灣雹西區(qū)特點(diǎn)祝：地勢(shì)健平坦座兩面宇臨街地，有傘一定貨商業(yè)幻玉價(jià)值規(guī)模勉：占地廚面積擔(dān)：4瞎37謠61員㎡，總建乳面：恩15珠68著77扁.3悠6㎡柔，容跳積率繼：2墊.9警8規(guī)劃脅：西區(qū)澤規(guī)劃亞為無(wú)黃污染飼或輕那度污梅染產(chǎn)注業(yè)區(qū)平域。倘本項(xiàng)導(dǎo)目屬冊(cè)于西酬區(qū)上喜楊住菜宅片岸區(qū)，鐮規(guī)劃騰為普砍通住伸宅區(qū)人口聽(tīng)：大亞黑灣區(qū)港規(guī)劃荷近期鏡規(guī)劃笛人口老20論萬(wàn)配套：周壺邊生槳活配曲套不深足，積尚未仙形成票居住喝氛圍偷。教真育配只套缺唉乏，查中小狡學(xué)學(xué)鵲位嚴(yán)扭重短鐘缺。交通：現(xiàn)雜有交乞通大電環(huán)境歸較好50優(yōu)勢(shì)于（S精）交通均便利,兩條張大道憐在此狼交匯周邊期已形站成一鹿定的皇社區(qū)燭氛圍劣勢(shì)覆（W善）項(xiàng)目拌社區(qū)茶規(guī)模搬小周邊繁有汽澤配市梯場(chǎng)、喜形象很差緊鄰巨淡澳練大道劃，有君噪音、塵土士污染地理軟位置碧較偏火，缺軟乏生坦活氣忘息北面面有農(nóng)鞋民房工業(yè)搖區(qū)景勁觀較猛差，籠有塵桑土、踩氣味授污染威脅層（T剝）區(qū)域袍內(nèi)同帖期入蓬市樓慘盤的償競(jìng)爭(zhēng)柴威脅市場(chǎng)駐上商今品房榆存量略大，射新開(kāi)泥工面退積大殃，未來(lái)艱兩三陣年內(nèi)算面臨矛巨大通的消原化壓裙力；新實(shí)取力開(kāi)坑發(fā)商升加入覺(jué)角逐房地?fù)洚a(chǎn)調(diào)武控政膛策的佩不確率定性機(jī)會(huì)（O松）殼牌否投產(chǎn)晶帶動(dòng)約大亞翅灣經(jīng)桐濟(jì)發(fā)莫展大亞累灣房箱地產(chǎn)長(zhǎng)開(kāi)始拉全面隊(duì)復(fù)蘇深圳佳客戶上對(duì)大塵亞灣泉投資糕開(kāi)始異升溫大亞欲灣商業(yè)散配套悄服務(wù)汗存在尸空白劣點(diǎn)深圳圾客戶插對(duì)大摟戶型中需求男難以添滿足大亞瘋灣外佛來(lái)務(wù)鎮(zhèn)工購(gòu)偵房群議體日列漸擴(kuò)積大市場(chǎng)用穩(wěn)定綠，未植來(lái)漲厘勢(shì)看緊好SW儉OT床分析項(xiàng)目邊分析51發(fā)揮殲優(yōu)勢(shì)群，搶觸占機(jī)滔會(huì)（SO)利用樹(shù)機(jī)會(huì)梢，克的服劣過(guò)勢(shì)(WO)發(fā)揮叉優(yōu)勢(shì)攔，轉(zhuǎn)基化威宗脅(ST)減小遠(yuǎn)劣勢(shì)吃，避姨免威奪脅(WT)突出角區(qū)域叛發(fā)展柴價(jià)值提供統(tǒng)高性綠價(jià)比細(xì)產(chǎn)品女滿足癢深圳萄客戶領(lǐng)需求借周訓(xùn)邊大按盤之飛勢(shì)，思制造軌差異暮化優(yōu)膝勢(shì)分挑流其糠客戶規(guī)避舟區(qū)域何負(fù)面創(chuàng)信息聲，強(qiáng)砍化區(qū)桂域優(yōu)克勢(shì)深度兆挖掘璃品牌膨附加頭價(jià)值跟隨牛周邊旬大盤諒?fù)票P暈節(jié)奏配積累影客戶挖掘愧產(chǎn)品汽價(jià)值次和區(qū)馳域優(yōu)薪勢(shì)產(chǎn)品倆創(chuàng)新糖,形疾成差桃異化創(chuàng)新怎營(yíng)銷劑手段剖析絞國(guó)家仰政策屈，找典準(zhǔn)突辮破口SW透OT滅策略項(xiàng)目折分析發(fā)現(xiàn)籮藍(lán)海負(fù)、規(guī)臣避紅旺海52第二牌部分桐：市葬場(chǎng)狀啞況分氣析項(xiàng)目陜分析第三甲部分揮：項(xiàng)厲目分勉析定良位第一況部分精：目盟標(biāo)第四躍部分虎：物啄業(yè)發(fā)傅展建菜議第五虎部分智：營(yíng)馳銷策朝略項(xiàng)目佳定位第六飾部分周：商鄭業(yè)建趁議53項(xiàng)目總建筑面積（㎡）建筑類型梯戶比總戶數(shù)車位戶數(shù)比綠化率容積率480000高層、小高層一梯2戶一期3501：0.650％1.4786000多層、高層、小高層二梯3-4戶5501：0.685％2.2一期120000高檔住宅區(qū)一梯2戶一期1881：148％0.8116000高層二梯5-6戶二期204近1：112％5.2105000高層二梯4-6戶7901：0.534％4.0131836普通住宅一梯3戶9221：156％1.02510000公寓一梯5-6戶150———18％5.05項(xiàng)目姜定位市場(chǎng)圓導(dǎo)向溜原則樓盤與規(guī)模浪大、摟景觀技好、躲車位包戶數(shù)宋比高裁的樓明盤暢造銷54惠陽(yáng)項(xiàng)目建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)單位現(xiàn)代簡(jiǎn)約西班牙北歐現(xiàn)代簡(jiǎn)約定位災(zāi)原則槽--厚--適度宿差異聽(tīng)化建筑藝風(fēng)格大亞灣項(xiàng)目建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)單位簡(jiǎn)約歐式風(fēng)格歐式簡(jiǎn)約風(fēng)格市場(chǎng)崖上以鉆歐式餡簡(jiǎn)約解風(fēng)格貪為主封，現(xiàn)服代簡(jiǎn)富約風(fēng)詢格為雪輻本案鋪采用盈新古把典主項(xiàng)義風(fēng)歐格項(xiàng)目干定位適度暖差異碼化原斃則55惠陽(yáng)項(xiàng)目景觀風(fēng)格知名設(shè)計(jì)單位歐式園林風(fēng)格西班牙北歐酒店風(fēng)格

大亞灣項(xiàng)目景觀風(fēng)格設(shè)計(jì)單位熱帶風(fēng)情------歐式園林------園林唱風(fēng)格市場(chǎng)龜上園暮林風(fēng)范格以還歐洲心風(fēng)格估為主戚，概氣念上副區(qū)分排多以釋地域沫做區(qū)縫分本案種以精慘致、殊自然陸生態(tài)探為主適度倡差異敏化原奶則項(xiàng)目蹈定位定位貪原則賢--報(bào)--適度絕差異并化56--產(chǎn)品車合理浩規(guī)劃（南若北通傷透、愛(ài)戶戶回有景躍）--頌建筑均品質(zhì)（精門品樓慘宇）--稱戶型校創(chuàng)新（面戀積贈(zèng)堪送、唐躍式曲、復(fù)紅式、邪落地頑轉(zhuǎn)角巨凸窗土、大藏面忽寬、木大露述臺(tái)、前入戶杏花園諸、陽(yáng)累光室惰等）產(chǎn)品狼創(chuàng)新凍原則項(xiàng)目爭(zhēng)定位57項(xiàng)目蝴定位喪依據(jù)市場(chǎng)厘熱銷悄點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)祝項(xiàng)目跌差異駁化市場(chǎng)婦空白僚點(diǎn)置業(yè)赴趨勢(shì)校分析58以三丘房為我主力燭熱銷碎戶型這，戶色型普戰(zhàn)遍較當(dāng)大項(xiàng)目戶型戶型面積價(jià)格（元）戶型比二房84.772400－250010％三房120－150.2600－270075％四房161－1622800－310015％聯(lián)排別墅210－260一期4500-500010％雙疊別墅130－210一期450010％多層洋房77－170均價(jià)2900-300080％二房78－852900—300025%三房94－130均價(jià)300050%四房150均價(jià)310015%五房208均價(jià)320010%二房95－9625005％三房126－1402500—260047％四房1602600---280048％二房901900-20005％三房112-1272100-220060％四房1382200-230035％二房87－902600-270025％三房120－1252800-290060％四房140－1702900-310015％一房36－582500－260064％二房56－622600－270026％三房962700－280010％市場(chǎng)泄熱銷寸點(diǎn)5920題03遵年多層旬為主20耳04緣瑞年-輸--初20扎05辟年小高弱層逐落漸受處歡迎20焦06訪年以劇后高層冤受到仔歡迎小區(qū)貴內(nèi)開(kāi)鄰發(fā)可華考慮射多種伙建筑慕形式啄的組魄合，世豐富棟小區(qū)賭的建酒筑形車態(tài)及競(jìng)小區(qū)餐天際喂線市場(chǎng)麻熱銷晃點(diǎn)60可開(kāi)近發(fā)市個(gè)場(chǎng)上榮缺少塑的錯(cuò)須層、糕空中絲式復(fù)式從產(chǎn)品中高蟲(chóng)端產(chǎn)斯品形言象產(chǎn)品域容積彩率等堤限制戶型椒普遍屯偏大總價(jià)海限制可開(kāi)淡發(fā)部超分中蜂小戶婆型產(chǎn)朋品，玩小型糖N+趁1戶紫型市場(chǎng)月空白懇點(diǎn)6120打06欲年6育月1退日，燒中央重九部律委聯(lián)醒合下座發(fā)的益《關(guān)雷于調(diào)程整住敲房供冊(cè)應(yīng)結(jié)嫩構(gòu)穩(wěn)倒定住蝦房?jī)r(jià)歉格的渾意見(jiàn)房誠(chéng)》中摩規(guī)定蔑，今漁后城匯市年碑新審循批住因宅總疑量的色70貞%以肝上必?cái)理毥ɡ⒃O(shè)9涂0平賄米以掃下的察住宅送。政策貨影響技面：一線古城市胃（如狹深圳黃、北鋤京、誦上海幸）＞懇＞二膝線城瓦市以徑下城且市（磁惠州描）大戶偽型需幣求轉(zhuǎn)已移：深圳薯大戶導(dǎo)型（走豪宅撲）客性戶到厭周邊疼尋找斯房源督（近初在咫絞尺的均惠陽(yáng)哀首當(dāng)科其沖既）大戶淋型需美求轉(zhuǎn)余移置業(yè)錦趨勢(shì)雕分析62年份大戶型住宅銷售面積（萬(wàn)m2）所占比重2003550.8768.3%2004541.2966%2005603.5566.98%90隔平米把以上緞戶型券是深把圳購(gòu)趙房者陸消化窗的主歡力戶蘿型，春需求光比例補(bǔ)接近端70暮%。粒每年蘿需求精量約斯為5廚50戴-6鉤00樣萬(wàn)m2。深圳霞每年少的供晌應(yīng)總鑄量大偏約在獄70倒0-留90吩0萬(wàn)果m2。“亭新政關(guān)”后雕大戶倡型供荷應(yīng)量盾受限拾后，游預(yù)計(jì)恐其年稍供應(yīng)鏡量為互20消0-曲30害0萬(wàn)坡m2。年份住宅供應(yīng)總量（萬(wàn)m2）2002961200371620048062005712每年鋒約有條25董0-艱40掠0萬(wàn)訪m2的大封戶型硬客戶奪需求頂向外津轉(zhuǎn)移宅！如縮慧果這祖部分踏人有汽10辱%的腐到惠仆陽(yáng)置份業(yè)則荒當(dāng)?shù)卦髴羧庑兔繝斈昕射浶略鰰承枨蠖琢?5金-4非0萬(wàn)m2！約臥等于聰與惠招陽(yáng)2研00君5年棕總的蝕商品鏡房預(yù)摩售面育積。數(shù)據(jù)激來(lái)源紡：深抱圳房沉地產(chǎn)最信息邪網(wǎng)數(shù)據(jù)孝來(lái)源勸：深景圳房果地產(chǎn)令信息藝網(wǎng)置業(yè)張趨勢(shì)罵分析63隨著耍近幾欲年深累圳樓趁市的取向關(guān)麗外轉(zhuǎn)蠻移，遞深圳揪的大執(zhí)戶型嗓也主血要集暮中在獲關(guān)外合。而匪70畜/9無(wú)0規(guī)恰定的疫出臺(tái)輸，又鑼暗地寫里將裁大戶耽型往墳關(guān)外溉的縱隸深推來(lái)進(jìn)。肉樓價(jià)乖相對(duì)戒較低悔、環(huán)企境較已好、塞交通舊通勤描時(shí)間陵較短鍋。。宇。。求諸方息面相房誠(chéng)對(duì)較帳好的敗惠陽(yáng)絮，極談?dòng)锌砂耗艹芍獮樯钲谟玫暮螳F花園。實(shí)望現(xiàn)的杜時(shí)間礦會(huì)是恨在深首圳現(xiàn)虹存大規(guī)戶型屬消耗窩殆盡壓的時(shí)邀候，叔預(yù)計(jì)盼這個(gè)棵時(shí)間頂是2年。短期刑內(nèi)，毯在惠功陽(yáng)1譽(yù)5和啞30倘分鐘豎生活眾圈內(nèi)侄的龍崗落（包寒括周桑邊鎮(zhèn)廁）和橫崗，由米于價(jià)休格洼梯地效震應(yīng)，竿來(lái)惠溜陽(yáng)置祥業(yè)的籍可能涌性大巾。置業(yè)在趨勢(shì)從分析64競(jìng)爭(zhēng)扁項(xiàng)目讀差異喇化深圳胡案例耐借鑒際：**摔**奏*新晚境園金地并梅隴帳鎮(zhèn)陽(yáng)光央新境陵園世紀(jì)旋春城65項(xiàng)目名稱開(kāi)發(fā)商總建面主力戶型銷售均價(jià)銷售速度開(kāi)盤時(shí)間42萬(wàn)m23房100-119m24房130-146m27500元/m2開(kāi)盤銷售80％-90％2006.5.277萬(wàn)m22房78-84m23房89-99m27100元/m2開(kāi)盤銷售80％-90％2006.9.2843萬(wàn)m23房93-108m26700元/m2很快售罄2006.6.24競(jìng)爭(zhēng)球項(xiàng)目站差異辛化“傍鏈大款柄”策責(zé)略—安—**搬**迎園成猛功模蘭式**喜**遍*園巨跟旁排邊兩醉個(gè)項(xiàng)挖目相站比，規(guī)模斑小，猴知名汁度低僻，開(kāi)因發(fā)商嘆缺乏族開(kāi)發(fā)柜經(jīng)驗(yàn)，但代它成術(shù)功借削勢(shì)，寧借力右打力疑。戶屢型上巾，它旗做的滑比其晴他兩鋼個(gè)項(xiàng)煮目面妻積略墓??；誰(shuí)總價(jià)蛾略低錘；開(kāi)柴盤時(shí)赤間緊奶隨其隆后。兩處于男同一羞地段軋，以跌產(chǎn)品絮性價(jià)斤比借就勢(shì)兩漸大盤粥的宣宵傳推奧廣。以低擋成本抱實(shí)現(xiàn)森成功稅快速飯銷售誕！66競(jìng)爭(zhēng)泳項(xiàng)目垂差異超化西去二飯大矩道**恒**建藝裝項(xiàng)目**顯*國(guó)馬際**賞**明類似嗽于深庸圳*勻**最*園蓮，完辯全可盯以效絹仿其修定位傍及營(yíng)木銷策闖略。廟**懼*國(guó)陽(yáng)際新爬城在紀(jì)該地銹運(yùn)營(yíng)因多年救，已物有一法定知救名度洽，且老其后阿面還懶有多預(yù)期、漲大面弟積進(jìn)麥行開(kāi)板發(fā)。站建藝膨?yàn)橹悦刃藓芨呖返臇|蹄部集衛(wèi)團(tuán)的沸子公杏司，雨其預(yù)首打造注大規(guī)銀模較遵低密耀度大欺盤預(yù)商計(jì)今灰年1喪0月轉(zhuǎn)動(dòng)工扣，2冊(cè)00贏8年跡上半毛年開(kāi)哀始入陷市推凍廣。67競(jìng)爭(zhēng)阻項(xiàng)目道差異聚化項(xiàng)目名稱開(kāi)發(fā)商總建面主力戶型銷售均價(jià)銷售速度開(kāi)盤時(shí)間110萬(wàn)m23房126-130m24房148-155m24200元/m2三組團(tuán)認(rèn)購(gòu)80％2003年，三組團(tuán)2007.4.235萬(wàn)m23房105-130m24房120-150m23600元/m2預(yù)計(jì)2007年10月動(dòng)工預(yù)計(jì)2008年15萬(wàn)m2？？？？針對(duì)紹兩個(gè)則直接壤競(jìng)爭(zhēng)喊項(xiàng)目曾，我次們采待用借隊(duì)力打焰力策何略，占從戶每型、煌價(jià)格暑、開(kāi)吳盤時(shí)忠機(jī)等船方面盤把握跟隨援、差由異化。68項(xiàng)目盾定位客戶業(yè)定位價(jià)格就定位產(chǎn)品芬定位69客戶熊定位本地（4催0%立-5盜0%殃）本項(xiàng)宏目輻射羅圈【區(qū)木域劃飛分】懶：外地越為主蓄力市火場(chǎng)（5置0%變-6核0%送）本地效為次夠級(jí)市練場(chǎng)（4徹0%融-5雞0%騎）外地踢（5鑄0%為-6脆0%衛(wèi)）70客戶費(fèi)權(quán)重案比例

游離客戶

重點(diǎn)客戶

核心客戶【收猶入劃碌分】借：中居等偏勵(lì)高收債入群衰體（抱50鎖%-洽60松%）杰、中效等收窄入群茅體（言30祖%-墻40虹%）掠、高控收入漏群體梁（1鑒0%裙左右互）。私營(yíng)較企業(yè)歐主、耍公務(wù)矛員、爺事業(yè)藥單位完職員騎等（恥10幟%左樹(shù)右）企業(yè)胖一般言職員滔、醫(yī)極生、移教師療等（亡30船%-約40軌%）企業(yè)累中高看層管尋理人嫩員、導(dǎo)一般橫經(jīng)商喬人士消（5航0%撇-6遭0%賄） 中高收入群體（50%-60%）： 中等收入群體（30%-40%）：

[企業(yè)中高層管理人員]：年齡28-40歲，家庭結(jié)構(gòu)為3口之家或二人世界，文化素質(zhì)較高，生活方式追求品位、高尚；對(duì)居住環(huán)境、配套設(shè)施要求較高，置業(yè)目的以投資出租及休閑度假為主；需求戶型以三房、二房為主；關(guān)注區(qū)域發(fā)展、高性價(jià)比。[一般經(jīng)商人士]：年齡30-40歲，家庭結(jié)構(gòu)以三口之家為主，事業(yè)、經(jīng)濟(jì)收入處于發(fā)展期；由于長(zhǎng)期的投資經(jīng)營(yíng)工作，投資經(jīng)營(yíng)意識(shí)較強(qiáng)，對(duì)交通條件、配套設(shè)施要求較高；住房需求以三房或三房以上大戶型為主；愿意承受的總價(jià)為40-50萬(wàn)。[企業(yè)一般職員]：年齡25-30歲，準(zhǔn)備結(jié)婚或已婚，文化素質(zhì)較高，事業(yè)、經(jīng)濟(jì)收入處于上升期；追求時(shí)尚、潮流，注重生活質(zhì)量；對(duì)配套設(shè)施、交通條件要求較高；注重片區(qū)發(fā)展?jié)摿?，住房需求以居家型二房、三房為主。高收入群體（10%左右）[私營(yíng)企業(yè)主]：年齡30-42歲，家庭結(jié)構(gòu)3-5人，事業(yè)處于高峰期；追求大氣、品位、舒適；對(duì)居住環(huán)境、配套設(shè)施要求非常高；置業(yè)目的以投資出租為主；需求戶型以四房及四房以上大面積舒適型住房為主；關(guān)注區(qū)域發(fā)展、高性價(jià)比?？蛻粜ㄎ?1年齡怠及家較庭結(jié)圍構(gòu)：主呈要集噸中在那26妖-4鐘0歲堡之間耗，家絮庭結(jié)榆構(gòu)以綿三口欲之家秘為主剩、二碰人世坑界為來(lái)輔；職業(yè)：以紹企業(yè)添中高恒層管捏理人滔員、權(quán)一般滴經(jīng)商些人士忠、企胸業(yè)一棗般職或員及鞋企業(yè)勵(lì)負(fù)責(zé)朝人為岸主；收入：家禿庭年接總收洋入本腹地以翁7-悔15咽萬(wàn)的家挺庭為表主、外臂地以10話-2叮0萬(wàn)恰的家遭庭為烘主需求法戶型既：以三棵房為嗚主，車二房近、四瞇房為棟輔；置業(yè)悼目的：自過(guò)住為欲主，資投資黎為輔犁?？蛻粽愣ㄎ?2產(chǎn)品印定位◆依據(jù)蹈市場(chǎng)繡供需椅狀況妖以及鉤與競(jìng)譽(yù)爭(zhēng)對(duì)飼手進(jìn)用行差嬸異化在的基底本策扭略?！舢a(chǎn)品孕定位軍為中且檔偏爪高產(chǎn)煌品，疾比熊潔貓國(guó)述際新椒城和氧建藝裁項(xiàng)目華產(chǎn)品匆檔次郵略低虜。◆戶型竹面積訪比其礙他兩甩家稍筑小、環(huán)使產(chǎn)扒品總秘價(jià)略村低于聲競(jìng)爭(zhēng)嶺樓盤挨。73價(jià)格豎定位項(xiàng)目銷售均價(jià)（元/平方米）4200預(yù)計(jì)36003600350032003500-4000片區(qū)早在售植重點(diǎn)田競(jìng)爭(zhēng)勤項(xiàng)目洪銷售勺均價(jià)攝：參考哭在售獵競(jìng)爭(zhēng)漂樓盤泉的銷狂售均惑價(jià)以待及當(dāng)挎地每薯年價(jià)旺格增信長(zhǎng)4芹00濱-5蘇00據(jù)元，閘綜合接比較耕本項(xiàng)妄目與辦各樓序盤綜于合品港質(zhì)和貼入市的時(shí)間難的不興同，雜預(yù)紙計(jì)本疼項(xiàng)目赤能實(shí)販現(xiàn)34驕00銹-3齊60激0元膊/平管方米不的入侵市均定價(jià)，挑貪戰(zhàn)均霞價(jià)3濤60跌0-共40舟00這元/系平方載米。74第二冷部分過(guò)：市濾場(chǎng)狀松況分達(dá)析戶型消配比第三衣部分良：項(xiàng)種目分廁析定收位第一籃部分句：目荷標(biāo)第四憐部分燦：物享業(yè)發(fā)址展建弟議第五琴部分具：營(yíng)眠銷策采略景觀跪亮點(diǎn)顯建議第六套部分淡：商際業(yè)建叼議戶型扎亮點(diǎn)再建議75戶型暢配比項(xiàng)目名稱戶型面積（m2）戶型比2房2廳84-92輔助戶型約占20％3房2廳126-130主力戶型約占80％4房2廳148-155公寓35-50少量2房2廳50-7070-90約占10％3房2廳105-130約占50％4房2廳120-150約占30％依據(jù)駝跟隨殘、差盆異化釀原則什，建癢議本碗項(xiàng)目責(zé)戶型您配比76戶型漏配比本項(xiàng)目戶型計(jì)價(jià)面積（m2）戶型比贈(zèng)送面積（m2）2房2廳60-80約占10％15-203房2廳100-120約占50％20-304房2廳120-140約占30％30-40沿用液原規(guī)豎劃建柿筑形廳態(tài)（隸小高煮層、凱高層輔）。戶型被策略徐：贈(zèng)送床面積謠多一揀點(diǎn)，總價(jià)弟少一大點(diǎn)77戶型刻亮點(diǎn)箭建議10曲0-相12別0㎡舒適辱三房60變~8選0㎡精致恭兩房戶型疲方正臟\通田透超大卡贈(zèng)送餃面積較大虹的室飛外休卷閑空榨間戶型志方正般\通敞透開(kāi)間拜尺度說(shuō)舒適匯、雙墳衛(wèi)雙丙陽(yáng)臺(tái)超大樸贈(zèng)送仆面積78戶型弄亮點(diǎn)黎建議12抄0-牽14烈0㎡尊貴嫩四房空中床復(fù)式尾、通緣瑞透方臉正超大馬贈(zèng)送辦面積空中幫院落起多重貍景觀79業(yè)主換在裝啟修時(shí)莖，可橋以自到行將核該凸命窗打較掉落地競(jìng)景觀鏈凸窗6m貧高入蓬戶花幕園面積泰贈(zèng)送雀大衣容柜戶型嗎亮點(diǎn)比建議面積貓贈(zèng)送80景觀賞亮點(diǎn)籮建議居住莖環(huán)境勿打造81園林喉造價(jià)盟估算景觀瓦亮點(diǎn)盼建議通過(guò)池測(cè)算縫，并扛結(jié)合炭考慮種開(kāi)發(fā)蛛商利防潤(rùn)和宿項(xiàng)目噸定位境支撐部?jī)煞浇鹈嬉蛳邓?，棄建議援園林摩配套愿造價(jià)疤為4氧00堤-5存00眠元/芹平米億左右蒼。以上細(xì)地價(jià)茄、建晃安成棋本為膀根據(jù)披市場(chǎng)瓦行情毒假設(shè)暈，財(cái)峽務(wù)費(fèi)讀用按感30毀％資錦金來(lái)您源于進(jìn)貸款宮，年稀利率課8％累估算機(jī)。單位面積指標(biāo)

(每平米)金額（元）金額（元）金額（元）金額（元）金額（元）銷售收入35003500350035003500地價(jià)400400400400400建安成本13001300130013001300園林配套300400500600700營(yíng)銷費(fèi)用7070707070財(cái)務(wù)費(fèi)用5052545759營(yíng)業(yè)稅及附加193193193193193稅前利潤(rùn)額11881085983881778所得稅297271246220195稅后利潤(rùn)額891814737660584成本利潤(rùn)率45%39%34%29%24%園林檔次中低中低中中高定位支撐度低中中高高82第二脈部分即：市排場(chǎng)狀鄙況分迎析營(yíng)銷姻執(zhí)行總體魄策略第四捎部分違：物鞭業(yè)發(fā)章展建展議第一善部分汪：目威標(biāo)第六段部分船：商樣業(yè)建中議第五郊部分會(huì)：營(yíng)歪銷策稱略第三臭部分肆：項(xiàng)匠目分跪析與漠定位83營(yíng)銷剛策略銷關(guān)鍵構(gòu)點(diǎn)：1、揚(yáng)營(yíng)銷吩思路級(jí)要緊僑密結(jié)帽合時(shí)初事背亂景；2、垂制定懸穩(wěn)鍵喇的外飲銷策圣略/報(bào)精準(zhǔn)默的廣紗告策浴略；3、霉實(shí)景鏈打動(dòng)幫效果咸顯著顏；策略船指引親：營(yíng)銷忍占位推廣刪策略展示都策略總體僻策略84項(xiàng)目糧形象何定位大亞刮灣勒精品顆生態(tài)冊(cè)花園誕住宅項(xiàng)目這產(chǎn)品創(chuàng)屬性國(guó)際絞灣區(qū)縫?*拋*人凡居項(xiàng)目婚形象折定位85項(xiàng)目她案名“**徐**”**脅域備選像：**厘*灣**蔑上筑86項(xiàng)目深推廣堤語(yǔ)實(shí)現(xiàn)鉛所有姐關(guān)于販居住乖的夢(mèng)早想輔助虎推廣皺語(yǔ)：主推梁廣語(yǔ)少：生活躍至上87華南板塊所處區(qū)域?yàn)槭矀茨茯T由原頸來(lái)名灑不見(jiàn)粘經(jīng)傳崖的郊芒區(qū)，秧一夜改之間住變成角廣州蝴樓市除的熱點(diǎn)爸、焦棄點(diǎn)和塊亮點(diǎn)顏？在大酷盤云末集，賊供應(yīng)觸突然加放量贏，競(jìng)話爭(zhēng)空潔前激酬烈的控情況擾下，如何做保證頌樓市忍堅(jiān)挺肺？華南索板塊羽借鑒88城市足向南般發(fā)展光，華廟南板兄塊所拖處的倍位置腫優(yōu)越美。華南衛(wèi)板塊乓樓價(jià)它實(shí)惠派。城市肉內(nèi)部抗居住睛環(huán)境好擁擠葛，華引南板渠塊大奔空間蠢、交犁通方困便、住環(huán)境謙宜人討?？陀^爬必然還性89由廣打州房租地產(chǎn)休業(yè)協(xié)超會(huì)主樓辦，妙近十舉家發(fā)先展商寒參與抗，以狐華南醫(yī)板塊幟房地知產(chǎn)發(fā)協(xié)展歷巴程、笨發(fā)展忌模式攤及發(fā)自展趨冊(cè)勢(shì)為跑主題模的“才廣州武中央巷居住滋區(qū)發(fā)錫展論消壇”灰召開(kāi)壘，華垂南板民塊的潮“新各中心鐘居住纖區(qū)”居宣告漲形成比。政企嫁聯(lián)辦雄的區(qū)欠域發(fā)熟展論時(shí)壇,耗番禺頁(yè)代表仇著廣物州的粉未來(lái)創(chuàng),準(zhǔn)滿確定鼻位：義現(xiàn)代文化珠客江三墓角洲命城市賣圈的竄中心彈、未恢來(lái)廣失州新壟城的會(huì)中心沈！“洛容溪新量城”廣州喚碧桂呆園、衣廣州場(chǎng)奧林啦匹克惹花園代等八墳大盤華南評(píng)板塊悠概念山形成星河榆灣問(wèn)胖世，招華南位板塊仇浮出恰水面華碧田洋房范山語(yǔ)單以3給55么0元黑/平農(nóng)方米假的價(jià)關(guān)格。銜在產(chǎn)振品供寧應(yīng)中逃缺乏格亮點(diǎn)不的情吹況下柄，價(jià)陷格牌辟自然榨成為扭最有浴力的石武器鍵。華南庭板塊花房地妹產(chǎn)發(fā)件展商墨發(fā)布靈攜手火打造壤高尚調(diào)居住姿區(qū)的穿《聯(lián)喘合宣緞言》幸開(kāi)始20損00報(bào)年20緊01嬸.520宣03組.8定.1挪520今04迅.9淹.620圾04牛.1刪220總05漿.7各自脂為政聯(lián)合雹出擊內(nèi)部房誠(chéng)競(jìng)爭(zhēng)商場(chǎng)括如戰(zhàn)灘場(chǎng)，鋒縱觀拌彩電獎(jiǎng)業(yè)、悠地產(chǎn)希業(yè)無(wú)抬數(shù)的誤商業(yè)批實(shí)踐駕，聯(lián)筍合是云戰(zhàn)略腰需要晶，而室競(jìng)爭(zhēng)耽則是螞必然開(kāi)，即腎使聯(lián)陣合時(shí)欠也暗碎含著鵝競(jìng)爭(zhēng)偏，殘伯酷的慣競(jìng)爭(zhēng)棋現(xiàn)實(shí)版又使且聯(lián)合為變得船脆弱脖。聯(lián)合掏托市90對(duì)項(xiàng)哲目的架借鑒蘆意義如今仇的惠第州業(yè)色正面擁臨著孫同樣閃的發(fā)腸展境聚遇和惡機(jī)遇催：市擋場(chǎng)上弱突發(fā)巴性的除大盤抽涌現(xiàn)蓋、供柄應(yīng)放堂量，坐競(jìng)爭(zhēng)偶空前再激烈掃；與管此同惱時(shí)，豬也存剝?cè)谥缫?guī)劃推和政叔策等嘉方面蕉的利厘好。魔中短贊期內(nèi)駛，惠下陽(yáng)樓領(lǐng)市的封出路艷可以災(zāi)從華附南板唐塊得益到啟侵示：聯(lián)合膨托市耗：大亞蟻灣，絨深圳由之華伍南板擋塊修煉顆內(nèi)功危：產(chǎn)品兼細(xì)節(jié)白精雕盾細(xì)琢912大品匯牌開(kāi)乎發(fā)商令聯(lián)手溜打造洋，超瞇過(guò)90萬(wàn)方值建筑殊面積愿，超森過(guò)2萬(wàn)人責(zé)居住城市災(zāi)未來(lái)來(lái)，1條城豈市發(fā)泊展軸源線區(qū)域片區(qū)劈燕定義津：借你勢(shì)熊譽(yù)貓國(guó)攏際新縮慧城和鑰建藝?yán)表?xiàng)目牛的山姨水園趁林打疲造、旁宣傳養(yǎng)。強(qiáng)拒化宣浙傳上捧對(duì)山岔景資歉源的請(qǐng)重視粱，強(qiáng)闖調(diào)山而水板臘塊，訓(xùn)弱化急工業(yè)戶區(qū)的澆影響裹）聯(lián)合段托市擱方略92標(biāo)準(zhǔn)黎化展遼示路棍線展示傭攻略2形象格墻+畜導(dǎo)示軋系統(tǒng)34樣板瓜房15商業(yè)菌街售樓挎接待庫(kù)處+園展廳耳（核絡(luò)心體沫驗(yàn)點(diǎn)撒）園林驕（可譜參與辭性/邁服務(wù)優(yōu)功能賓延展宅）核心籌展示祥區(qū)1234593導(dǎo)示誘系統(tǒng)在西億二大紐奉道布座置燈凍桿旗蒜，以川昭示劃項(xiàng)目葵，截欣留客宜戶燈桿緩旗銷售中心外導(dǎo)示停車導(dǎo)示94銷售倍中心撞展示拒絕味功利前的售菌賣體條系，趁而營(yíng)艙銷卻評(píng)無(wú)處艷不在銷售刻人員滴的裝膨束、妨派發(fā)潔的禮射品、哭現(xiàn)場(chǎng)背戶型雖展示品：印輔有戶亂型圖凈的統(tǒng)草一標(biāo)努識(shí)95設(shè)計(jì)廉要點(diǎn)抹：安全帥/綠是色/賺高雅膀/緩業(yè)解現(xiàn)世場(chǎng)不則佳的號(hào)負(fù)面俯作用個(gè)性匹鮮明哀/標(biāo)鋪志明粥確/乒規(guī)定映展示欄區(qū)域醉集中羨展示看樓判通道96挑高錫客廳挑高故主臥起居帆室與樹(shù)書房章的空尤間關(guān)凍系樣板滾房展喘示息(C根on性su脂lt島at宰io甩n癥sp近ac踐e）97第二談部分底：市僑場(chǎng)狀阻況分援析營(yíng)銷夜執(zhí)行總體子策略第四漿部分抖：物橫業(yè)發(fā)賭展建田議第一謠部分喉：目鮮標(biāo)第六歸部分柱：商岸業(yè)建究議第五喇部分吉：營(yíng)夫銷策伴略第三皇部分洗：項(xiàng)得目分蹈析與裝定位98動(dòng)工主體結(jié)構(gòu)封頂（6-7個(gè)月）樣板房、園林（1個(gè)月）2007年6-7月2008年1-2月2008年3-4月入市時(shí)機(jī)封頂售樓部、樣板房（2-3個(gè)月）2007年5月2007年7-8月項(xiàng)目啊工程牧進(jìn)度憤預(yù)估二期矩小高統(tǒng)層、遠(yuǎn)高層二期暗實(shí)現(xiàn)燥銷售慮條件安在20葉08鑒年3周-4籮月一期倚實(shí)現(xiàn)宋銷售筋條件樸在20躺07堂年7肚-8腔月根據(jù)禾開(kāi)發(fā)