專家編制房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理講師講義講解詳細(xì)

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營課件XX公司學(xué)習(xí)課件第1章概述教學(xué)目標(biāo)學(xué)習(xí)本章后，你應(yīng)該能夠：

1．理解房地產(chǎn)的含義、性質(zhì)和特征；

2．了解房地產(chǎn)業(yè)的構(gòu)成，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位和作用；

3．了解房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的基本概念，掌握房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的區(qū)別與聯(lián)系。1.1房地產(chǎn)的相關(guān)概念

1.1.1房地產(chǎn)的概念對于房地產(chǎn)的概念，應(yīng)該從兩個方面來理解：房地產(chǎn)既是一種客觀存在的物質(zhì)形態(tài)，同時也是一項法律權(quán)利。

1.1.2房地產(chǎn)的特性房地產(chǎn)包括土地和建筑物，其中土地是大自然的產(chǎn)物，是永存的；建筑物為人工建造，它定著在土地上。因此，房地產(chǎn)的特性主要取決于土地的特性，是以土地的特性為基礎(chǔ)的。從房地產(chǎn)估價和把握房地產(chǎn)價值的角度來看，房地產(chǎn)的特性主要有以下十個：1.不可移動性（又稱位置固定性）2.獨一無二性

3.壽命長久性4.供給有限性5.用途多樣性6.相互影響性7.易受限制性8.價值量大9.流動性差10.保值增值性1.1.3房地產(chǎn)的分類1．土地的分類（1）按土地的開發(fā)程度，土地可分為：①過生地。②生地。③熟地。（2）按是否具有建筑用途，土地可分為：①建筑用地：②非建筑用地。（3）按是否與城市經(jīng)濟緊密相連，土地可分為農(nóng)村土地和城市土地。根據(jù)我國《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》，城市用地分為：①居住用地；②公共設(shè)施用地；③工業(yè)用地；④倉儲用地；⑤對外交通用地；⑥道路廣場用地；⑦市政公用設(shè)施用地；⑧綠地；⑨特殊用地。2．房屋的分類（1）按建筑結(jié)構(gòu)的不同，房屋可分為：①鋼結(jié)構(gòu)房屋；②鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋；③磚混結(jié)構(gòu)房屋；④磚木結(jié)構(gòu)房屋；⑤其他結(jié)構(gòu)房屋等5類。（2）按功能用途的不同，房屋可分為：①住宅；②工業(yè)廠房和倉庫；③商場和商業(yè)店鋪用房；④辦公用房；⑤賓館飯店；⑥文體、娛樂設(shè)施；⑦政府和公用設(shè)施用房；⑧多功能建筑（即綜合樓）等8類。（3）按價格的構(gòu)成不同，房屋可分為商品房、微利房、福利房、成本價房和優(yōu)惠價房等，這是我國特有的分類方法。（4）按所有權(quán)的歸屬不同，房屋可分為公房和私房。

1.2房地產(chǎn)業(yè)

1.2.1房地產(chǎn)業(yè)的基本概念房地產(chǎn)業(yè)是進行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營，管理、服務(wù)的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、帶動性和風(fēng)險性的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)既有區(qū)別又有聯(lián)系。房地產(chǎn)行業(yè)包括如下子行業(yè)：1.房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)2.房地產(chǎn)咨詢業(yè)3.房地產(chǎn)價格評估業(yè)4．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)5.物業(yè)管理業(yè)

1.2.2房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟中的一個特殊產(chǎn)業(yè)部門，具有十分重要的地位。1．房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟中的一個特殊產(chǎn)業(yè)部門。2．房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)。3．房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。4．房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。5．房地產(chǎn)業(yè)是保護和優(yōu)化生態(tài)環(huán)境的一項重要環(huán)保產(chǎn)業(yè)。6．房地產(chǎn)業(yè)是我國第三產(chǎn)業(yè)起飛的啟動點。

1.2.3房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的作用

1．有利于提高城市的產(chǎn)業(yè)聚集效益。2．有利于帶動經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。3．有利于推進我國的城市化進程。

4．有利于健全和完善社會主義市場體系。

1.3房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營

1.3.1房地產(chǎn)開發(fā)的概念、任務(wù)和分類房地產(chǎn)開發(fā)，是指按照城市建設(shè)總體規(guī)劃和社會經(jīng)濟發(fā)展的要求，在國有土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為。

1．房地產(chǎn)開發(fā)的類型（1）按開發(fā)的規(guī)模和復(fù)雜程度來劃分，房地產(chǎn)開發(fā)可以劃分為單項開發(fā)、小區(qū)開發(fā)、成片集中開發(fā)（后兩類開發(fā)也稱綜合開發(fā)）

（2）按開發(fā)的地域劃分，房地產(chǎn)開發(fā)可以劃分為新城區(qū)開發(fā)和舊城區(qū)開發(fā)（一般也稱為舊城改造或再開發(fā)）（3）按開發(fā)的階段劃分，房地產(chǎn)開發(fā)可以劃分為土地開發(fā)和房屋建設(shè)

1.3.2房地產(chǎn)經(jīng)營房地產(chǎn)經(jīng)營，從廣義上講，就是指一切通過從事房地產(chǎn)領(lǐng)域的經(jīng)濟活動獲得經(jīng)濟效益的行為。從狹義上講，則只是指房屋經(jīng)營和城市土地經(jīng)營這兩種房地產(chǎn)領(lǐng)域的經(jīng)營行為。

1．房屋經(jīng)營

2．城市土地經(jīng)營

3．城市房地產(chǎn)綜合開發(fā)經(jīng)營1.3.3房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的關(guān)系房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營這兩個概念是房地產(chǎn)行業(yè)運行過程中被廣泛運用的兩個基本概念，它們既相互聯(lián)系又有一定的區(qū)別。關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營，有兩種看法：一種是從廣義的角度來看，另一種是從狹義的角度來看。從廣義的角度來看，特別是站在市場經(jīng)濟的角度來看，房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)經(jīng)營在本質(zhì)上是相同的。

如果從狹義的角度來看，房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營有著如下重大的差別。

1．房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)經(jīng)營在房地產(chǎn)項目市場運作過程中所處的階段不同。2．房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)經(jīng)營這兩種房地產(chǎn)經(jīng)濟活動的主體并不完全相同。3．房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)經(jīng)營這兩種房地產(chǎn)經(jīng)濟活動對主體的資格要求不一樣。4．房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營所指向的行為對象是不同的。5．隨著房地產(chǎn)市場的完善，房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營的作用就會發(fā)生根本性的變化。

第2章房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律

教學(xué)目標(biāo)通過本章的學(xué)習(xí)：了解房地產(chǎn)市場的特性與功能、房地產(chǎn)供給與需求的關(guān)系；掌握房地產(chǎn)市場運行的規(guī)律和運行過程；了解政府對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策。

2.1房地產(chǎn)市場概述2.1.1市場的一般概念市場是社會分工和商品交換的必然產(chǎn)物，它是一種以商品交換為內(nèi)容的經(jīng)濟聯(lián)系形式。由于市場的基本經(jīng)濟內(nèi)容是商品供求和商品買賣，因此市場的形成必須具備下列3個基本條件：其一是存在著可供交換的產(chǎn)品(包括有形的實物產(chǎn)品和可供出售的無形產(chǎn)品)，這是市場的客體；其二是存在欲出售產(chǎn)品的賣主和具有購買力、購買欲望的買主，這是市場的主體；其三是具有買賣雙方都能夠接受的交易價格及其條件。只有滿足以上3個基本條件，商品的交換才能成為現(xiàn)實，市場也才具有實際意義。

2.1.2房地產(chǎn)市場的含義房地產(chǎn)市場是開展房地產(chǎn)活動的場所，是社會統(tǒng)一大市場中的一個重要組成部分。房地產(chǎn)市場有狹義和廣義之分。從狹義上來說，房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)交易雙方就某宗特定房地產(chǎn)的交易價格達成一致并進行房地產(chǎn)商品交易的領(lǐng)域，換句話來說是指以房地產(chǎn)作為對象進行交易的場所；從廣義上來說，房地產(chǎn)市場是指房地產(chǎn)買賣雙方以房地產(chǎn)作為交易對象在某個特定的地理區(qū)域內(nèi)于某一待定的時間段內(nèi)達成所有交易的總和，即進行交易所發(fā)生的經(jīng)濟關(guān)系的總和，是買賣雙方相互作用的一種機制。2.1.3房地產(chǎn)市場的分類1．按地域來劃分2．按房地產(chǎn)類型、檔次來劃分3．按土地和房地產(chǎn)層次來劃分2.2房地產(chǎn)市場的特性與功能2.2.1房地產(chǎn)市場的特性通過對房地產(chǎn)市場特性的分析，就可以回答市場是如何有效地通過改變價格來調(diào)整房地產(chǎn)的供需變化這個問題。房地產(chǎn)市場的特性主要表現(xiàn)在以下幾個方面。1．房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)權(quán)益的交易市場2．房地產(chǎn)市場是地區(qū)性市場3．需要專業(yè)人員提供服務(wù)4．易于出現(xiàn)市場的不均衡和壟斷5．供給具有稀缺性，而需求具有較大的彈性

2.2.2房地產(chǎn)市場的功能在任何市場上，某種商品的價格反映了當(dāng)時的市場供需狀況。但市場不僅自身會發(fā)生變化，還可以通過價格信號來指導(dǎo)買賣雙方的行為。簡言之，價格機制是通過市場發(fā)揮作用的。關(guān)于房地產(chǎn)市場的功能，可以歸納為以下幾個方面。1．配置存量房地產(chǎn)資源和利益2．顯示房地產(chǎn)市場需求的變化3．指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求的變化4．能指導(dǎo)政府科學(xué)地制訂土地供給計劃5．引導(dǎo)需求適應(yīng)供給條件的變化2.3房地產(chǎn)市場的需求與供給2.3.1房地產(chǎn)市場的需求1．房地產(chǎn)需求及影響因素2．房地產(chǎn)商品的需求的特征房地產(chǎn)商品的需求形態(tài)多種多樣，但總的來看有一定的規(guī)律性和發(fā)展趨勢，主要表現(xiàn)為以下的特征。(1)必要性(2)多樣性(3)發(fā)展性(層次性)(4)可誘導(dǎo)性(5)相對理性(6)可替代性2.3.2房地產(chǎn)市場的供給1．房地產(chǎn)市場的供給及其影響因素2．房地產(chǎn)市場供給的特征(1)短期供給特征。短期之內(nèi)，房地產(chǎn)商品的供給無法一下子大量增加，這是由于在受到需要符合城市規(guī)劃和政府有關(guān)政策措施限制的條件下，改變土地用途、建筑整修或重新開發(fā)，都需要相當(dāng)長的時間。(2)長期供給特征。由于長期時間內(nèi)，開發(fā)商能夠在符合城市規(guī)劃和有關(guān)政策的前提下，通過改變原有土地的用途，以及開發(fā)新的土地等方法來增加市場供給，因此房地產(chǎn)的價格變化相對短期而言要平緩得多。2.4房地產(chǎn)市場運行的一般規(guī)律2.4.1房地產(chǎn)使用市場與房地產(chǎn)投資市場

1．房地產(chǎn)使用市場

2．房地產(chǎn)投資市場

3．房地產(chǎn)使用市場和資產(chǎn)市場之間的聯(lián)系和均衡狀態(tài)2.4.2房地產(chǎn)市場運行過程的分析

1．經(jīng)濟增長和房地產(chǎn)使用需求

2．長期利率與房地產(chǎn)投資的需求

3．短期信貸、開發(fā)成本和新增供應(yīng)2.4.3房地產(chǎn)市場的周期循環(huán)2.5政府對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控2.5.1建立房地產(chǎn)市場政策的原則政府政策應(yīng)具有的共同特征是：公平、效率、連續(xù)、系統(tǒng)、協(xié)調(diào)、前瞻性和引導(dǎo)性。由于房地產(chǎn)特殊的空間固定性、價值昂貴性和使用耐久性，對其發(fā)展政策的建立也應(yīng)具有相應(yīng)的特殊原則。1．目標(biāo)的確定性2．政策的連續(xù)性與協(xié)調(diào)性3．政策的針對性和導(dǎo)向性4．政策的公平性和效率2.5.2房地產(chǎn)市場調(diào)控的原則1．統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、相互協(xié)調(diào)的原則2．多種調(diào)控手段相結(jié)合的原則3．管而不死，活而有序的原則

2.5.3房地產(chǎn)市場調(diào)控的內(nèi)容1．房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控

1)土地供應(yīng)政策和地價政策2)金融政策

3)住房政策4)城市規(guī)劃

5)稅收政策6)租金和價格控制2．房地產(chǎn)投資規(guī)模的調(diào)控3．房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)的調(diào)控4．房地產(chǎn)開發(fā)布局的調(diào)控5．房地產(chǎn)開發(fā)行為和房地產(chǎn)投資品的調(diào)控2.5.4房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控手段1．計劃手段2．經(jīng)濟手段3．行政手段4．法制手段第3章蟲房地房誠產(chǎn)開搖發(fā)的腦程序教學(xué)植目標(biāo)通過取本章歡的學(xué)控習(xí)：了解過房地能產(chǎn)開單發(fā)的芬基本站程序縮慧；熟悉恒投資團分析端、前恥期準(zhǔn)謎備、凡建設(shè)概與租駝售服牙務(wù)等稍階段摘的主給要工鉛作任攀務(wù)與暴要求古，從插而對挎房地擾產(chǎn)的譜開發(fā)勻的整慨個過辭程有茄一個央總體噴認(rèn)識似和把婚握葬。3.押1房地屆產(chǎn)開范發(fā)程扎序概貸述隨著定社會未經(jīng)濟嫩的發(fā)秒展，灶房地盡產(chǎn)開織發(fā)活數(shù)動變?nèi)沟迷姐^來越雪復(fù)雜條。然它而，謊不論很開發(fā)陵活動綢變得吧多么規(guī)復(fù)雜境，開燃發(fā)商稱變得糊多么恰能干鋤，房塘地產(chǎn)手開發(fā)槐專業(yè)勉服務(wù)遷隊伍粒發(fā)展遵得多愛么完忙善，巾房地妥產(chǎn)開叮發(fā)過與程都本必須擦遵循秘基本毅的步料驟。一般乏說來莫，這踢個程茫序分源為4個階牛段：浴投資務(wù)分析仍階段借、前哭期準(zhǔn)巨備階溉段、客建設(shè)正階段榴與租項售服恒務(wù)階律段。3.聚2房地唱產(chǎn)開納發(fā)投觸資機下會選研擇與害風(fēng)險番分析3.匆2.咬1房地鋪產(chǎn)投倡資的撓種類房地么產(chǎn)投耳資可胡分為姐直接潮投資修與間梯接投完資兩暈種，其中億房地裳產(chǎn)直靜接投勢資是蠶指直昏接與課房地進產(chǎn)產(chǎn)睛品相共關(guān)的懶投資用，它記包含若房地惰產(chǎn)開倘發(fā)投御資與駁房地煎產(chǎn)置耕業(yè)投著資兩凳種形水式，柔房地志產(chǎn)間帽接投蝴資是垃指不黨直接羨與房幣地產(chǎn)撇產(chǎn)品赴發(fā)生緞關(guān)系棄的投繼資。晶主要爐有投靠資房劑地產(chǎn)差企業(yè)蕩股票舅或債欺券、盾投資相房地下產(chǎn)投牙資信嫂托基障金、喝購買卡住房傷抵押種貸款伍支持擊證券簡等形腎式。立它們騎具體細(xì)的關(guān)奇系如鉛圖所仍示3.后2.因2房地加產(chǎn)開務(wù)發(fā)投齊資機豈會選擁擇房地佳產(chǎn)投照資機蘆會選扶擇，賞也就健是通歡常所杠說的因項目蔽可行右性研屋究，皆是指舍房地贏產(chǎn)開獅發(fā)投楚資過跪程中噴，把面握機慈會、側(cè)機遇袖的過熟程。滾房地呀產(chǎn)投學(xué)資機匯會選眨擇，顧主要茂包括殿投資蒼機會稱尋找歪、篩襲選與鋸決策微分析3個步吃驟。3.載2.平3房地染產(chǎn)開秒發(fā)投系資風(fēng)鐮險分混析1．房雀地產(chǎn)域投資遮風(fēng)險支的基畢本概磨念從房希地產(chǎn)市投資殖的角雷度來萬說，姨風(fēng)險幣可以擦定義染為未吸獲得跨預(yù)期扁收益蔬可能完性的未大小鄰。完抱成投驅(qū)資過肺程進瞇入經(jīng)艇營階推段后裳，人亮們就敗可以受計算掙實際廊獲得獄的收貓益與財預(yù)期興收益濕之間偵的差玻別，獲進而嚇也就乒可以匠計算陜獲取歪預(yù)期住收益楊可能刻性的微大小尼。2．房浪地產(chǎn)亞投資偽風(fēng)險撈預(yù)測有與控潤制分拳析1)風(fēng)險致預(yù)測蠢的方塔法(1互)財務(wù)役報表警法。(2扎)問詢區(qū)法。(3鄭)索賠罪記錄犧統(tǒng)計民法。(4敢)環(huán)境貸分析煩法。2)房地窮產(chǎn)投嬌資風(fēng)神險的村規(guī)避宴與控筐制(1源)通過什項目對投資測組合套及多太種經(jīng)蔽營分辛散風(fēng)國險。(2朝)通過腐加強供資產(chǎn)雹管理侵來控前制風(fēng)淘險。(3絹)通過迫合理傻改變謹(jǐn)經(jīng)營領(lǐng)形式亞轉(zhuǎn)移偶風(fēng)險悔。(4逼)通過寨市場謎調(diào)查恥實行規(guī)正確伶的決慚策來馬控制片風(fēng)險得。此外刑，有打一部爬分可殃保風(fēng)炊險，蠢可通幟過商漲業(yè)保任險等超方式腔轉(zhuǎn)移炭。3.蕩3房地爽產(chǎn)開襖發(fā)前樣期工蔥作房地罩產(chǎn)開響發(fā)前住期工擠作包全括：起獲取愁土地漫使用牢權(quán)；仆項目鳴規(guī)劃雀設(shè)計慢與許疾可；足建設(shè)壓工程過招標(biāo)喊；開謝工申標(biāo)請與茅審批右等環(huán)防節(jié)的溉工作允，以謀上部貢分的坡具體舌內(nèi)容墾將在揚第4章與役第6章講菜述。3.塵4建丑設(shè)位階甩段3.通4.獅1質(zhì)量持控制質(zhì)量懷控制析是指冶項目植管理菜機構(gòu)臉以設(shè)停計文德件、足工程形合同遣、國刺家標(biāo)獎準(zhǔn)、晴施工辰規(guī)范平等為洲目標(biāo)壟對開溪發(fā)項罩目所奴進行蜜的監(jiān)亂督與控管理拉活動麥。1．質(zhì)切量控屋制的慚任務(wù)質(zhì)量裂控制病的任像務(wù)主雙要是賀在施倉工過揮程中獵及時票發(fā)現(xiàn)伶施工餓工藝?yán)湟?guī)程旋是否侮滿足膚設(shè)計盛要求戒和合煮同規(guī)雨定，爭對所絨選用殼的材卻料和驚設(shè)備辱進行韻質(zhì)量莊評價抬、對際整個泊施工極過程鴉中的棗工程脅質(zhì)量沖進行攔評估配，將庸取得帥的質(zhì)肌量數(shù)桃據(jù)和焦承包鳳商履高行職拒責(zé)的瘡程序采，與漆國家帆有關(guān)李規(guī)范獵、技北術(shù)標(biāo)棕準(zhǔn)、嫩規(guī)定恰進行栽比較憐，并軌作出是評判家。2．質(zhì)播量控誕制的斯手段1)滿“旁站巷”監(jiān)蹈督2)測量3)指令頂文件4)利用站質(zhì)量死控制竊工作叮程序5)支付舒控制3.害4.恥2進度躲控制1．影春響進沸度的霸因素由于羊房地覽產(chǎn)項愁目具彎有資產(chǎn)金龐撒大、土業(yè)務(wù)字復(fù)雜受、建斑設(shè)周乏期長疾、涉志及相塊關(guān)單杠位多枕等特鼠點，悲造成響影響中進度付的因唐素很殼多，瞞如人從的因性素，賀技術(shù)晃因素瞎，材佩料設(shè)敏備與稈構(gòu)配緣瑞件因抱素，雹天文厭、地玻理與壯氣象智自然隆因素駐，政護治、債經(jīng)濟曬、文俘化等弄社會癢因素奸，還榆有其童他不瞎確定類的因么素等轟。2．進角度控木制的貢方法1)關(guān)鍵頸線路晶法2)計劃辰評審峰技術(shù)3)管理抄技術(shù)3．進漆度控僅制的有措施1)組織血措施2)技術(shù)卵措施3)合同簽措施4)經(jīng)濟土措施5)信息辰管理到措施3.富4.淋3成本類控制1．成蝴本控禾制的辰主要烤工作除項漢目投舒資決鬼策、訴設(shè)計燭和工財程發(fā)象包階厲段的間成本什控制繩外，糊項目找施工挑階段展的工泳程成再本控葬制主宜要包哪括如戶下幾磚個方孩面的器工作湯。1)編制巨成本依計劃臺，確顛定成豈本控屆制的憐目標(biāo)2)審查蔥施工熄組織瞎設(shè)計繩和施仇工方悠案3)控制初工程德款的爺動態(tài)油結(jié)算4)控制辱工程鉆變更2．成仇本超故支的恢原因熊與處餐理措霉施在房寺地產(chǎn)很項目校成本螞控制叉的過吉程中形，經(jīng)膀過對裁比分厘析，跳發(fā)現(xiàn)幅某一病方面退已經(jīng)盟出現(xiàn)溉成本瓶超支餓，或核是預(yù)墨計到督最終貪將會黑出現(xiàn)努成本曾超支仔，則尸應(yīng)將情該部敘分成泰本超供支問烈題單旬獨提棋出，裳作進撤一步飄的原殘因分霉析。濕然后蘭再在忘分析兆的基旨礎(chǔ)上菌分清房誠責(zé)任跨，提剃出成鉗本控電制的夠相應(yīng)管措施辛。3.俯4.規(guī)4合同預(yù)管理1．房迅地產(chǎn)椅開發(fā)匪項目泛的主讀要合羊同1)開發(fā)將商的樹主要鴨合同姿關(guān)系開發(fā)誓商為矮了順路利地冤組織絲式實施趁其所見承擔(dān)逼的開扛發(fā)項查目，園需要包在開慮發(fā)過狀程中辟簽署扒一系鬧列的被合同退。這些靜合同笨通常住包括貨：土裝地使浴用權(quán)棍出讓誤或轉(zhuǎn)褲讓合波同、暑勘察企設(shè)計軌合同亮、融擊資合唱同、駐咨詢撐合同厚、工授程施事工合掉同、壓采購船合同黑、銷肝售合攤同、承聯(lián)合以開發(fā)回合同卡與房姥地產(chǎn)餃轉(zhuǎn)讓掃合同棗等。2)承包賓商的徐主要鉤合同批關(guān)系承包足商的嚷主要蘿合同機包括垂：工污程承豬包合郵同、簽分包啟合同傍、供巖應(yīng)(采購)合同緣瑞、運慕輸合退同、哲加工扮合同尊、租擱賃合云同、押勞務(wù)眉供應(yīng)苗合同愧、保辣險合姥同、獨融資蹈合同爪、聯(lián)斜合承欄包合罵同等宜。2．開頌發(fā)項極目合泛同管乏理項目肌合同紐奉管理蒸通常桑包括姜兩個當(dāng)階段參：合跨同策箭劃及潛管理指階段慌、合跡同分畝析與雷控制葛階段露。3.澆4.溝5開發(fā)騰項目他信息倡管理在房鼠地產(chǎn)卻開發(fā)紛過程唱中，她無論旬項目活組織允、計纖劃，宵還是巴管理樓、控殼制、仿協(xié)調(diào)蠻都離熊不開粥信息黑，可絮以說敢信息渴是經(jīng)適營管糟理活洲動的獲基礎(chǔ)址。3.租4.炒6竣工鏈驗收1．竣板工驗峰收的善依據(jù)2．竣濱工驗絨收的打工作批程序開發(fā)磚項目份竣工拴驗收淚的工眠作程魯序一浙般分多為單與體驗治收、甩綜合險驗收刑以及型驗收養(yǎng)備案3個階憐段。1)單體早驗收2)綜合將驗收3)驗收毀備案3.置5租臺售澤階釋段租售妻階段慰的工技作這斑部分挖內(nèi)容歉見第8章房竊地產(chǎn)獎市場拒營銷給。第4章虛房華地產(chǎn)訓(xùn)開發(fā)路用地幫的獲蠅取教學(xué)凈目標(biāo)通過價本章逮的學(xué)爛習(xí):了解打建設(shè)血用地哭使用附權(quán)的簡概念精、集悼體土育地征故收與尸城市喉房屋屬拆遷萌的內(nèi)唱涵；熟悉劫房地行產(chǎn)開置發(fā)項僅目建音設(shè)用岡地使臉用權(quán)爬取得親的主貧要方咳式、津集體聲土地魚征收兆與城埋市房賀屋拆誤遷補杜償。4.孕1土地叢使用槽權(quán)的蟻獲取4.駛1.汗1土地講所有跑權(quán)和匠土地缸使用您權(quán)1．土盛地所某有權(quán)土地葉所有伙權(quán)是萬指土頸地所座有者嘆在法銜律規(guī)絮定的扶范圍符內(nèi)，提對其致?lián)碛薪j(luò)的土航地享搬有的陸占有浙、使彈用、慚收益揪和處瓣置的廚權(quán)利刪，它雜是土穗地所找有制陣的法狡律體肢現(xiàn)。葛土地耐所有劑權(quán)包否括土犬地占?xì)⒂袡?quán)挪、土急地使繭用權(quán)撓、土果地收妖益權(quán)完和土適地處猛分權(quán)4項權(quán)思能。2．土效地使序用權(quán)土地豆使用刊權(quán)是葉指土同地使適用者夢依法斜取得侍的在才法律晶規(guī)定告的范托圍內(nèi)憑對土罪地享扶有的椒占有證、使冰用、裂收益賞和在轉(zhuǎn)特定隸的條奸件下稱依法就處分油的權(quán)漆利，喪它是鬼土地返使用鄙制度寨在法茶律上頓的表嬸現(xiàn)，汽也是筒我國連地權(quán)輪制度磨的重逝要組記成部脊分。4.球1.臭2土地呢使用啟權(quán)的車取得歲方式4.俱1.而3土地摘使用給權(quán)出涂讓1．土?xí)厥骨萦脵?quán)焦出讓泡的概折念土地愉使用盒權(quán)出斤讓是沒指國熊家將每國有桿土地召使用警權(quán)在牢一定愁年限潔內(nèi)出藥讓給掠土地喜使用欺者，們由土剪地使足用者騎向國歸家支儲付土做地使臉用權(quán)充出讓畏金的搜行為床。(1出)經(jīng)出搜讓取畝得土齡地使舍用權(quán)漿的單玩位和憶個人哈，在竿土地延使用孝期限割內(nèi)沒槐有所喪有權(quán)海，只銹有使參用權(quán)河，在被使用日土地寺期限坡內(nèi)對爆土地銹擁有隊使用鳳、占有有、加收益是和處塊分權(quán)焦；土送地使旨用權(quán)叔可以員進入猜市場拾，可領(lǐng)以進渣行轉(zhuǎn)旬讓、慈出租藝、抵芬押等泛經(jīng)營羨活動源。(2沸)出讓賄的土否地使壟用權(quán)捉是有嘆一定伙年限柏的土毛地使溝用權(quán)貧。(3老)土地柏使用暗權(quán)出評讓是里有償輝的，醋受讓誰人必脆須支朝付“德出讓冠金”蹲。(4敏)土地獄使用故權(quán)出敗讓是晶國家識以土疑地所喘有者留的身末份與浴使用誤單位源之間商關(guān)于廢權(quán)利徐和義每務(wù)的巧經(jīng)濟月關(guān)系巾，因勾此具件有平俊等、飽自愿棄、有草償、臺有限晉期的異特點辜。2．土處地使雀用權(quán)加出讓魔的范閘圍1)主體駁范圍(1奇)土地禍?zhǔn)褂妹迿?quán)出敘讓的旁主體捷必須械是國指家，譯其他僑任何挽單位辛和個襪人不貧得出抬讓土滲地使落用權(quán)基。(2踏)土地常使用啦權(quán)出爺讓對障象是始中華份人民窯共和撿國境配內(nèi)的縣公司田、企嬸業(yè)以冬及其棄他組應(yīng)織和躲個人被。2)客體驗范圍(1喂)土地剝使用咳權(quán)出遙讓的掘客體課必須換是國俗有土威地，殺集體虛土地撒不經(jīng)餅征收叢不得濟出讓妥。(2圍)地下車埋藏繪物不洽屬于辦出讓弟范圍儉，它畝歸國春家所陣有。3．土默地使酬用權(quán)節(jié)的出奏讓年備限根據(jù)《城鎮(zhèn)斯國有畫土地帆使用知權(quán)出挎讓和弄轉(zhuǎn)讓魂暫行信條例》的規(guī)匠定，賊不同感用途帽的國吩有土忽地，振其土錄地使虧用權(quán)新的最需高出旁讓年漆限如數(shù)下：建①佛居住瘡用地70年；溫②狀工業(yè)北用地50年；根③番教育素、科書技、肆文化口衛(wèi)生乎、體借育用腔地50年；側(cè)④宰商業(yè)完、旅走游、員娛樂剩用地40年；遇⑤天綜合銹或其害他用節(jié)地50年。4．國概有土鄰地使法用權(quán)逗出讓斷的方誕式根據(jù)盯相關(guān)增規(guī)定支，國泥有土趴地使設(shè)用權(quán)社出讓財，即稻土地扛一級首市場塵，一籍般有4種交所易方交式：希協(xié)議花、招勝標(biāo)、曲拍賣酒及掛亂牌。鮮其中召后三搶者是夜通過仁市場值公開睛交易繁的方士式來或出讓棟土地識使用吧權(quán)。4.重1.梢4土地凈使用蹤蝶權(quán)劃膚撥1．劃浪撥土墓地使層用權(quán)鈴的概搶念土地殖使用威權(quán)劃引撥是溜指經(jīng)推縣級劃以上秧人民近政府館批準(zhǔn)幸，在位土地例使用更者繳材納補產(chǎn)償、廟安置恒等費悅用后欺將該窩土地糟交付投給其爬使用餅，或止者將武土地陜使用菜權(quán)無旨償交碗付給調(diào)土地液使用顛者的荒行為因。劃撥蕩土地剛使用墨權(quán)具閣有以獅下特紋點。(1妄)通過鏡劃撥我方式煙取得揪的土停地使顫用權(quán)襯時，抗除了窯法律凈、法惡規(guī)另除有規(guī)宰定外鳳，沒遭有使建用期胖限的拖限制蓋。(2閘)通過焰劃撥陜方式戚取得冤土地總使用假權(quán)時塑，雖團然土草地使莊用者濕要繳歉納補搶償、改安置統(tǒng)等費菊用，距但不常必向年國家驗支付懲地租援性質(zhì)既的費肚用。(3線)通過盼劃撥撇方式詳取得牧土地搜使用信權(quán)時行，必讀須經(jīng)姑縣級啦以上彎人民社政府陰核準(zhǔn)盤，并集按法血定的榮程序灘辦理幕手續(xù)政后才架能取染得劃春撥土可地使忙用權(quán)覽。(4甘)通過季劃撥冷方式旅取得日的土應(yīng)地用差途，牛未經(jīng)毅批準(zhǔn)輩，不涂得改邪變。(5舍)土地殲使用傲權(quán)人悄在行扛使權(quán)蟲利時舒，若擾遇社呢會公檢共利療益需惡要，奶有義沙務(wù)服冰從人魄民政擾府收視回土飄地使扮用權(quán)啞的決賞定。(6善)依照除行政浸劃撥谷方式胡取得下的土接地使犬用權(quán)姑，一敞般不遮得進障行轉(zhuǎn)擴讓，壯但經(jīng)著市、堵縣人籃民政蝕府土聚地管蘋理部窯門和撕房產(chǎn)庫管理覽部門皺的批忍準(zhǔn)，讓并符痛合下隸列條什件時中，可奔依法瞧進行缸轉(zhuǎn)讓且：①冰土笑地使融用者逃為公暗司、漫企業(yè)做及其抬他經(jīng)段濟組叫織和弓個人抬；②北領(lǐng)怎取了回國有邪土地揭使用乎證；橫③統(tǒng)具有丸地上島建筑興物、餓其他因附著數(shù)物合攤法的賊產(chǎn)權(quán)朋證明隱；④夏依磁照《城鎮(zhèn)放國有弱土地治使用艙權(quán)出垃讓和軍轉(zhuǎn)讓召暫行絕條例》中的鋸規(guī)定等簽訂伏土地吸使用第權(quán)出顫讓合早同，沸并向縱當(dāng)?shù)匕菏?、婦縣人夕民政刺府補柱交土播地使淡用權(quán)團出讓坑金，鋤或者盜以轉(zhuǎn)表讓、遲出租寧、抵爆押所旋獲收靈益抵朋交土纖地使把用權(quán)暑出讓瞎金。2．劃艙撥土蝕地使童用權(quán)忌的范爺圍《中華邪人民俯共和律國土劑地管份理法》第54條對灘劃撥牽土地垃使用腿權(quán)適血用的退范圍蒼作了騎明確絨的規(guī)京定。(1允)國家鑒機關(guān)城用地譜和軍輔事用燭地。(2屠)城市孤基礎(chǔ)儉設(shè)施獸用地夏和公奶益事初業(yè)用旱地。(3冒)國家校重點乓扶持需的能修源、轎交通泡、水仆利等殿基礎(chǔ)類設(shè)施往用地筆。(4吳)法律通、行糞政法伐規(guī)規(guī)褲定的盟其他坡用地譯。通過揪劃撥舊方式凈取得狹土地側(cè)使用而權(quán)，衫是國慌家為糠了支庫持和撓照顧隸某些控公益場性事咱業(yè)和耽特殊謎行業(yè)起的發(fā)船展，報而對哪其建蛛設(shè)項輝目用如地采惱用的緒特殊濁的供秀地方惕式。4.戀1.商5土地勢使用貝權(quán)轉(zhuǎn)唱讓1．土坊地使艱用權(quán)睡轉(zhuǎn)讓福的概頂念土地屑使用痰權(quán)轉(zhuǎn)躲讓，限是指鏡通過隨出讓佳方式暗獲得頂國家杜土地釋使用用權(quán)的松土地賀使用伙者，瞞通過解買賣仿、贈帽與或駁者其銹他合示法方蹦式將漸土地圍使用布權(quán)再貍轉(zhuǎn)移崇的行疼為。土地諒使用凳權(quán)轉(zhuǎn)必讓具徒有以愈下特返征。(1羨)土地窮使用乏權(quán)的鐮轉(zhuǎn)讓公必須較以出檢讓合普同規(guī)萄定的束期限室和條想件投懲資、友開發(fā)懇、利紡用土白地為飄前提友。(2披)土地暈使用窄權(quán)轉(zhuǎn)鼠移時大，土燦地使相用權(quán)奸出讓朗合同桂和登鞭記文惜件所序載明頭的權(quán)暑利、退義務(wù)飼隨之唉轉(zhuǎn)移湖。(3擺)土地轟使用豈者通燭過轉(zhuǎn)閱讓方龍式取尺得的編土地枯使用石權(quán)，難其使銳用年卵限為懇土地敏使用迷權(quán)出番讓合取同規(guī)漂定的瓶使用室年限效減去段原土頃地使浙用者系已使愧用年療限后君的剩蠢余年犬限。(4裳)土地促使用拐權(quán)轉(zhuǎn)喚讓時碎，其績地上指建筑潛物和覆其他蠢附著塞物的死所有荒權(quán)隨翅之轉(zhuǎn)渣讓。2．土分地使區(qū)用權(quán)俗轉(zhuǎn)讓嶄的條按件土地絕使用齊權(quán)轉(zhuǎn)虹讓是戰(zhàn)土地憶使用老權(quán)在掙不同罵使用拔者之辰間的橫流動羨，是恥土地東市場集最活謹(jǐn)躍的功二級嘉市場測。為頓規(guī)范恩市場汪行為針，土皆地使述用權(quán)仁轉(zhuǎn)讓宵應(yīng)具送備以鎖下條伸件。(1洞)轉(zhuǎn)讓咽土地僚使用敗權(quán)的本公民哲、法功人，鴿必須全是土市地合蜻法的廈使用胳權(quán)享涉有人漸，必呢須持綁有土線地使線用權(quán)協(xié)的法田律文介書，液即《國有寒土地麻使用座權(quán)證》，其嘉權(quán)利稈在國辮家土盜地管毀理部濃門應(yīng)確有具閉體的液登記漸。(2旁)接受欠轉(zhuǎn)讓北的公徐民、阻法人凳，必柄須是樣我國百法律酒允許快的能巖夠享板有國暗有土板地使妙用權(quán)田的單汗位或愁個人下，即曬受讓污者應(yīng)冠符合碎受讓豈的條腥件。(3請)使用娛權(quán)人及必須特對土父地進據(jù)行一冰定開塔發(fā)之饑后才鑒能轉(zhuǎn)奪讓其驚權(quán)利沈，即摟我國框法律烤禁止瘋進行琴“炒而地皮丑”式炎的轉(zhuǎn)咬讓。3．土蓮地使玩用權(quán)豎轉(zhuǎn)讓翁的形集式1)土地類使用笨權(quán)出維售2)土地景使用蘆權(quán)交鑼換3)土地盟使用顧權(quán)贈半與4.楊2房地核產(chǎn)開療發(fā)用懇地的歪征用裙拆遷4.沈2.模1集體直土地馳征收1．土惠地征源收的振內(nèi)涵土地云征收謹(jǐn)是國濃家為璃了社戚會公火共利他益的皺需要慨，將岡集體毫所有圈土地蚊轉(zhuǎn)變款為國號有土線地的妻強制鑄手段盆。2．土宮地征債收的財原則扁與批牲準(zhǔn)權(quán)濃限1)土地?zé)捳魇諘r的原皮則(1機)珍惜忠耕地給，合耕理利即用和嬸保護苗土地架的原催則。(2顆)保證途國家隊建設(shè)錦用地險的原漂則。(3撲)妥善根安置滋被征淋地單冤位和乖農(nóng)民巧的原哥則。(4沉)有償炊使用沙土地購的原職則。(5吃)依法冊征地昆的原遙則。2)土地序征收屋批準(zhǔn)另權(quán)限《土地銜管理延法》第45條規(guī)騎定，沈“征曬收下嗽列土蠢地的渡，由桌國務(wù)他院批郊準(zhǔn)：注①蕉基本托農(nóng)田抽；②隊基趙本農(nóng)桑田以棋外的僚耕地支超過35公頃煉的；比③絮其他獻土地留超過70公頃晴的。吧”征形收前隱款規(guī)鋸定以屠外的校土地短的，旁由省舉、自歐治區(qū)田、直堡轄市盒人民秀政府段批準(zhǔn)錄，并跡報國駐務(wù)院首備案如。3．土澇地征戲收的垃工作悲程序根據(jù)《土地霜管理招法實債施條草例》和《建設(shè)寫用地表審查享報批渡管理她辦法》，土悶地征福收一遠(yuǎn)般按鋸照下猛列工抵作程朵序辦索理。1)申請傾用地2)受理困申請稻并審羨查有望關(guān)文盡件3)審批戲用地4)征地牛實施5)簽發(fā)屠用地獅證書4．征菠收集李體土拜地補粥償?shù)牟⒎秶负蜆?biāo)西準(zhǔn)4.杏2.恐2城市容房屋崇拆遷1．房祝屋拆潤遷的誤概念房屋王拆遷杜是指擺建設(shè)洪單位亮或個移人(即拆學(xué)遷人)根據(jù)強城市涂建設(shè)趟規(guī)劃階要求派和政亮府批著準(zhǔn)的用用地店文件朵，在菌取得變拆遷羅許可腹證后恥，依茶照有甜關(guān)法道規(guī)拆顧除城欄市規(guī)袋劃區(qū)呆范圍箏內(nèi)國聾有土嬌地上外的房吃屋及抓附屬濤物，剃并對蘋被拆滴除房龜屋的衣所有庭人和毛使用飛人進昏行補仙償和醉安置選的活扣動。2．房炎屋拆崇遷的樹工作暖程序1)拆遷當(dāng)許可塔階段拆遷養(yǎng)許可饒階段行的工企作主皺要有似拆遷氣申請吳、拆榜遷審泳批、仿拆遷負(fù)公告竭等環(huán)隱節(jié)2)拆遷芽協(xié)議昂階段3)實施蜓拆遷止階段3．拆宗遷補勇償方聯(lián)式及樹安置1)拆遷狠補償艷方式根據(jù)《城市著房屋格拆遷意管理誤條例》的規(guī)翁定，范拆遷逃人應(yīng)愿當(dāng)對緞被拆拴遷人疾給予壘補償?shù)?。拆旁遷補矛償方酷式有凍兩種基：房功屋產(chǎn)爹權(quán)調(diào)腹換、瓣貨幣撇補償睬。2)拆遷訂安置4．拆陣遷爭龍議的伶處理第5章覆房地朽產(chǎn)開陷發(fā)項赤目可下行性淹研究教學(xué)旨目標(biāo)通過辛本章炎的學(xué)醒習(xí):熟悉揚房地纖產(chǎn)開情發(fā)項傍目投嫁資估御算及騙項目憂方案投的財激務(wù)評始價指槽標(biāo)，漁能獨煎立地服進行誰房地車產(chǎn)項做目可壯行性嬸分析膏并撰干寫可賞行性膏研究胡報告餡。5.秋1可行認(rèn)性研紙究概之述5.浮1.夸1可行廚性研馬究的饞概念判和目助的1．可密行性椅研究提的概東念可行積性研快究就霸是在勇工程細(xì)項目映投資善決策有前，夕對與蘭項目傍有關(guān)闊的社文會、門經(jīng)濟記和技焰術(shù)等研方面炮情況柿進行仔深入預(yù)細(xì)致性的研跳究；帝對各屈種可諸能擬小定的扮建設(shè)恢方案逮或技月術(shù)方荒案進狠行認(rèn)捐真的扯技術(shù)魚經(jīng)濟忙分析鋒、比抱較和駁論證漫；對譜項目飄的經(jīng)話濟、燭社會勉、環(huán)礎(chǔ)境效仰益進磨行科諒學(xué)的佩預(yù)測朵和評孩價。2．可剪行性旗研究邀的目烤的可行保性研甩究的恐根本刪目的元是實匯現(xiàn)項枯目決概策的扮科學(xué)槽化、躬民主腔化、興程序策化，主減少割或避損免投度資決禾策的漸失誤擔(dān)，提樂高建勁設(shè)項足目的膨經(jīng)濟墓、社衛(wèi)會和修環(huán)境獵效益劣。5.漢1.吊2可行哪性研化究的醋特點1．前拐期性2．綜廢合性3．不崗確定況性4．預(yù)紙測性5.遵1.轉(zhuǎn)3可行館性研浩究的射作用1．作輛為項效目投必資決爪策的希依據(jù)2．作氧為籌有集建組設(shè)資訓(xùn)金的物依據(jù)3．作土為開跳發(fā)商覆與有甚關(guān)各白部門竿簽訂供協(xié)議耳、合如同的壟依據(jù)4．作穴為編怎制下綿階段植規(guī)劃徐設(shè)計勤的依中據(jù)5．作炕為環(huán)似保部冰門審?fù)坎榻ㄐ以O(shè)項屬目對排環(huán)境淡影響悔的依悼據(jù)5.穩(wěn)1.緣瑞4可行殃性研禁究的心工作河階段擱和具圾體步己驟1．可饒行性船研究性的工美作階舅段1)投資休機會臭研究2)初步認(rèn)可行舍性研柴究3)詳細(xì)筒可行稈性研貧究4)項目諷的評構(gòu)估和尊決策2．可儲行性擔(dān)研究攪的具蒼體步呆驟1)接受哪委托2)調(diào)查寶研究3)方案接選擇魯和優(yōu)當(dāng)化4)財務(wù)南評價紙和國獨民經(jīng)化濟評乖價5)編制歪可行啊性研膝究報嬌告5.老1.完5可行強性研槳究的喪內(nèi)容一般壞房地學(xué)產(chǎn)開敢發(fā)項趴目可斷行性紛研究卸的內(nèi)齊容主近要包摧括以菌下幾如個方敲面。1．項忠目概相況2．開辜發(fā)項驚目用妨地的?，F(xiàn)狀逮調(diào)查膀及拆擠遷安寸置方反案的恥制定3．市婚場分芒析和卻建設(shè)值規(guī)模襲的確早定4．規(guī)扎劃設(shè)肥計方甜案選緩擇5．資晚源供備給條乏件分浩析6．環(huán)俱境影增響評混價7．項植目開命發(fā)組察織機塑構(gòu)情霸理費安用的惑研究8．開澡發(fā)建罷設(shè)計裹劃的憑編制9．項葵目經(jīng)披濟及溜社會斤效益烏分析10．結(jié)蟲論及鋒建議5.至2房地嘴產(chǎn)市但場調(diào)州查與禍研究5.蓄2.奮1房地偏產(chǎn)市熟場調(diào)徒查的雹概念振與作籌用1．房摘地產(chǎn)登市場畫調(diào)查屋的概廈念房地甩產(chǎn)市臟場調(diào)怪查是陷運用規(guī)科學(xué)掃的方桐法，禽有目籠的、峽有計水劃地揀收集慶、整幣理和柄分析薄與房攪地產(chǎn)坑企業(yè)茫有關(guān)頁的各提種情跪報、壁信息席和資丸料，才為房哀地產(chǎn)勢企業(yè)勞決策賭提供瀉依據(jù)絕的信樂息管王理活癢動。2．房稻地產(chǎn)瓦市場躲調(diào)查娘的作幟用5.巖2.栽2房地鄭產(chǎn)市激場調(diào)杏查的伐類型猶與內(nèi)油容1．房俱地產(chǎn)笨市場攝調(diào)查呆的類米型1)探索垮性調(diào)勝查2)描述嶺性調(diào)憂查3)因果架性調(diào)件查4)反饋棟性調(diào)蒙查5)預(yù)測衫性調(diào)沫查2．房床地產(chǎn)嫁市場線調(diào)查爛的內(nèi)鍋容1)市場幸環(huán)境急調(diào)查2)市場致專題譽調(diào)查5.另2.斜3房地惹產(chǎn)市醫(yī)場調(diào)徑查的珠程序劑與方僑法1．房犬地產(chǎn)恐市場推調(diào)查張的程晨序1)確定汪調(diào)查拌目標(biāo)2)初步盾分析3)調(diào)查吃設(shè)計4)現(xiàn)場快調(diào)查5)資料尺整理維、統(tǒng)席計和翅分析6)撰寫貞和提螺交調(diào)監(jiān)查報傍告2．房優(yōu)地產(chǎn)換市場券調(diào)查撤的方沃法房地滑產(chǎn)市綁場調(diào)駝查方凱法很販多，輩較常找見的晴有以川下幾碑種。1)詢問午調(diào)查乓法2)觀察范調(diào)查盛法3)試驗婆調(diào)查歲法4)統(tǒng)計羽分析科法5.匪2.舟4房地鑒產(chǎn)市略場研術(shù)究的墓概念忠及其緞必要吩性1．房難地產(chǎn)貪經(jīng)營健者的匙決策沙依賴拘于房撲地產(chǎn)王市場乒研究2．房廈地產(chǎn)咸產(chǎn)品砌的銷附售要腰求進釣行房湯地產(chǎn)器市場類研究3．市例場研產(chǎn)究與煤經(jīng)營拉管理4．市強場研躲究與盛制定砌價格警策略5.貨2.煌5房地膜產(chǎn)市臣場研禽究方鬧法市場熟研究砍方法者有定嶄量分逝析法飛和定權(quán)性分鼻析法既兩種。5.梅3房地蘿產(chǎn)開沙發(fā)項夜目的室投資懇估算飽與收豬入估精算5.趨3.對1房地慕產(chǎn)開垂發(fā)項盛目的半投資紗估算房地究產(chǎn)開屆發(fā)項腫目投賢資估茫算的教范圍蓮，包偏括土徹地費比用、雅前期抵工程怕費、對房屋依開發(fā)丈費、視管理徒費、幕財務(wù)跨費、蘭銷售覆費用閃、其垮他費釘用及壇開發(fā)罷期稅特費等美。1．土貨地費括用估因算開發(fā)酬項目荒土地刑費用捆是指桂為取蔽得開口發(fā)項杰目用嬸地而直發(fā)生叫的費車用。逐開發(fā)癥項目差取得湖土地遲使用奴權(quán)有谷多種章方式叼，所咬發(fā)生但的費舌用各弄不相統(tǒng)同。紛主要接有以巾下幾塵種：伶劃撥貌或征攀用土悅地的黎土地繼征用蓮拆遷縫費、腹出讓卸土地稈的土討地出股讓地堅價款勸、轉(zhuǎn)叨讓土?xí)旱氐娜馔恋厍修D(zhuǎn)讓步費、逆租用魯土地泰的土芽地租袋用費貪、股尋東投僻資入牧股土鄉(xiāng)豐地的罷投資拖折價蘋。2．前闊期工蓮程費前期剃工程矛費主棋要包酬括開佩發(fā)項痛目的妻可行沒性研每究費愈、工恰程勘渾察費稿、城勢市規(guī)授劃設(shè)慶計費柜、工頸程設(shè)陰計費朝、環(huán)逆境影鋤響咨技詢評明估費暫、交智通影公響咨韻詢評姥估費盒、建柏設(shè)工辣程規(guī)翼劃許統(tǒng)可證拆執(zhí)照丙費以溝及“倉三通紛一平疾”等玻土地安開發(fā)捐工程職費。3．房芳屋開爹發(fā)費4．管甚理費5．財險務(wù)費執(zhí)用6．銷摔售費奪用7．開寨發(fā)期澆稅費8．其仍他費撈用9．不陣可預(yù)淡見費5.問3.艙2房地獸產(chǎn)開憂發(fā)項兇目的藥收入賺估算根據(jù)撇有關(guān)嘆規(guī)定焰，房容地產(chǎn)德項目仰的收寺入主困要包界括房迅地產(chǎn)打產(chǎn)品定的銷虜售收既入、慌租金丈收入揚、土喜地轉(zhuǎn)運讓收妥入(以上穴統(tǒng)稱匙租售掌收入)、配呈套設(shè)偽施銷辯售收盞入和用自營促收入著幾個慕部分磚。1．租斃售收專入2．自前營收忘入3．配跟套設(shè)注施銷知售收傲入4．土蘇地出狠租收正入5．房暗地產(chǎn)衣開發(fā)越項目蹈收入材的扣鞭減房地棒產(chǎn)開率發(fā)項衰目在炎銷售丑和交撲易階頂段要棄發(fā)生樂一些紐奉稅費饅，這爭些費身用不枕參與勻投資淋與成旦本費剪用構(gòu)隊成，勁只是障作為極銷售浩收入普的扣伯減。繡這些溫稅費奸主要哨包括囑以下往兩大寫部分輸。1)與房扮地產(chǎn)勉轉(zhuǎn)讓節(jié)有關(guān)選的稅沃費(1升)營業(yè)舌稅。(2揚)城市簡建設(shè)定維護槳費。(3殊)教育友費及嬌附加嚼。(4右)教育鞏專項往基金頓。(5糕)防洪蟲工程殃維護認(rèn)費。(6揉)交易腐管理莫費。(7效)交易遵印花謊稅。2)土地逼增值眉稅3)企業(yè)挖所得輝稅5.壇4房地討產(chǎn)開煉發(fā)項火目的岔財務(wù)路評價5.拼4.反1房地襯產(chǎn)開夏發(fā)項平目財榜務(wù)評著價的蠻內(nèi)涵房地喊產(chǎn)開斧發(fā)項外目財刷務(wù)評鉆價是卻在房褲地產(chǎn)碗市場算調(diào)查面與預(yù)云測、遞項目旺策劃驅(qū)、投忠資估貫算、嫂收入敲估算伐和資喘金籌洗措等活基礎(chǔ)魯資料再和數(shù)樂據(jù)的地基礎(chǔ)母上，兼通過崗編制票基本拾財務(wù)恐報表填，計征算財倘務(wù)評扶價指贊標(biāo)，段對房百地產(chǎn)喚開發(fā)唱項目蒜的財塘務(wù)盈壓利能鼓力、鳴清償潛能力俱和資歷金平凡衡等顧情況紙進行與分析羊。5.的4.地2房地江產(chǎn)開年發(fā)項以目財蓮務(wù)評經(jīng)價的公基本橋報表財務(wù)愁評價精使用賴的基須本報志表有派現(xiàn)金毒流量虧表、柴損益受表、寧資金斗來源忠和運魚用表獨、資泛產(chǎn)負(fù)室債表畝。5.鏡4.卻3房地呀產(chǎn)開影發(fā)項植目的遙財務(wù)免評價歷指標(biāo)1．房奇地產(chǎn)宅開發(fā)競項目藥財務(wù)球盈利莖能力宮的評忽價指君標(biāo)盈利徒能力布指標(biāo)最是用震來考款察項定目盈亮利能推力水矩平的苦指標(biāo)糟，包粥括靜鑼態(tài)指坡標(biāo)和擇動態(tài)雪指標(biāo)狹兩類縮慧。1)靜態(tài)白指標(biāo)靜態(tài)井指標(biāo)素是在溪不考捷慮資山金、環(huán)時間擔(dān)、價注值因勺素影如響的巴情況仿下，泥直接淋通過鄙現(xiàn)金鐵流量壇計算晚出來僑的經(jīng)獻濟評郊價指蠶標(biāo)，烈這些保指標(biāo)桌計算肯簡便須，通管常在仔概略竟評價雁時采續(xù)用。(1喇)成本機利潤坑率。(2崇)投資吳利潤務(wù)率。(3迫)資本嫂金利濟潤率桂。(4友)資本吩金凈盒利潤代率。(5育)靜態(tài)見投資鵝回收昆期。2)動態(tài)靜指標(biāo)動態(tài)東指標(biāo)撓是考工慮了職資金庫時間悄價值廊因素蘆的影排響，歌對發(fā)打生在楊不同括時間棒的效顏益、肅費用悟計算顫資金課的時劈燕間價患值，曬將現(xiàn)離金流構(gòu)量進靠行等架值化初處理稈后計回算評螺價指枝標(biāo)。負(fù)動態(tài)囑評價岸指標(biāo)經(jīng)，能品比較燦全面爺?shù)胤疵⒂惩稌嘿Y方謎案整臉個計嬸算期膜的經(jīng)謙濟效窗果，稀適用況于詳暖細(xì)可臥行性塌研究裹階段踐的經(jīng)宮濟評勞價和趴計算跑期較諸長的象投資假項目凱。(1裁)財務(wù)賄凈現(xiàn)趨值。(2舍)財務(wù)獲內(nèi)部控收益抹率(F膛IR估R)。(3纖)動態(tài)茫投資著回收膨期。2．房值地產(chǎn)冊開發(fā)怠項目寫財務(wù)陣清償墨能力較的評親價指測標(biāo)清償壘能力簡指標(biāo)毫是指愈考察蝕項目史計算仰期內(nèi)忌償債國能力闖的指鑒標(biāo)。飾除了之投資蒸者重轟視項庫目的覺償債斜能力幼外，急為項蹄目提季供融擾資的序金融趁機構(gòu)頌，更搏加重己視項忠目償部債能贈力的統(tǒng)評價涼結(jié)果斜。1)借款廣償還征期2)利息水備付棉率3)償債壁備付仙率5.民5房地暗產(chǎn)開井發(fā)項維目可紀(jì)行性翻研究鹿報告斤的撰鹽寫5.楊5.盡1房地伍產(chǎn)開們發(fā)項腐目可米行性色研究酷報告會的基痛本構(gòu)晚成一般幫來說押，一肢份正縣式的抬可行遲性研趁究報脖告應(yīng)雷包括弓封面些、摘導(dǎo)要、喇目錄叉、正小文、夜附表翅和附愚圖6個部食分。5.肌5.研2房地布產(chǎn)開猜發(fā)項爸目可把行性延研究跌報告奧正文饒的寫股作要睬點正文境部分頑是可懼行性免研究碗報告屈的核盒心，乎一般容包括寇以下凳內(nèi)容搞。1．項購目總頃說明2．項妄目概稠況3．市凱場調(diào)遲查與盾預(yù)測誕分析4．規(guī)鑼劃設(shè)占計方渡案及可建設(shè)賤條件5．建猶設(shè)方林式及田進度呢安排6．項譯目投穴資估撇算及虧收入酷估算1)項目豆投資肅估算2)項目付收入驗估算7．項敢目資什金籌堪措計儉劃8．項彎目經(jīng)娛濟效帝益評旋價9．不臥確定車性分債析10．可圣行性趴研究棋的結(jié)而論第6章蘇房津地產(chǎn)奔開發(fā)撒的前跨期準(zhǔn)詳備教學(xué)起目標(biāo)通過沖本章榨的學(xué)斤習(xí):了解聽房地龜產(chǎn)開核發(fā)項忍目規(guī)購劃設(shè)妨計方析案評渾價的族特點通和評兇價指偏標(biāo)體爭系；掌握塞常用茄評價章方法蜻；了解津房地散產(chǎn)開羨發(fā)項浪目報維建的同含義芹和建責(zé)設(shè)工挨程規(guī)間劃許桌可證遲的作纏用；掌握架開發(fā)查項目抖報建尖的流池程以狡及報缺建送扣審應(yīng)槽提交暗的資燙料；了解標(biāo)房地擱產(chǎn)開駝發(fā)項港目招練投標(biāo)脫概念太與作誰用、雅活動平原則淚和招然標(biāo)方屢式；掌握麥?zhǔn)┕L招投誤標(biāo)中蝕有關(guān)朗申請座招標(biāo)劍的條促件、睡招投喚標(biāo)的旨程序住以及反招標(biāo)胞文件榨的主避要內(nèi)堡容等她。6.失1房地乳產(chǎn)開盯發(fā)資陳金籌臭措6.領(lǐng)1.黨1房地騰產(chǎn)開攀發(fā)資侄金籌憲措的僑目的房地土產(chǎn)開遺發(fā)資回金籌響措的簽?zāi)康牟涝谟诟逡韵铝x幾方?jīng)雒妗?．實貌現(xiàn)項生目投返資開妄發(fā)目獸標(biāo)和貿(mào)企業(yè)鐘發(fā)展臣目標(biāo)2．償爛還債暮務(wù)，壯改善差盈利殊能力貨，調(diào)代整資炕本結(jié)漿構(gòu)6.犁1.慣2房地得產(chǎn)開束發(fā)資尿金籌餓措的圖原則房地棋產(chǎn)開號發(fā)資舞金的俗有效乳籌集拉，應(yīng)憑保證濤房地帖產(chǎn)開啄發(fā)資跪金投蔬入與頭回收尼在時算間上悼和數(shù)探量上躁的協(xié)傳調(diào)平某衡，錄從而閱保證雹資金印循環(huán)崖運動因和房行地產(chǎn)劑開發(fā)噴項目鴿建設(shè)扭的順主利進消行。懼資金估籌措塊過程噴中應(yīng)康遵循暮以下綱幾點臂原則螺。1．時插機適信當(dāng)原擊則2．安搜全性伴原則3．經(jīng)皆濟性揀原則4．可堵行性洋原則6.檢1.遷3房地江產(chǎn)開綁發(fā)資疏金籌狀措方手式具體椅來講勸，房詠地產(chǎn)聯(lián)開發(fā)茫資金宵的來利源主果要有偽：自申有資膚金、撕銀行哀貸款屋、社施會集叔資、功利用礦外資償、預(yù)芽售款油等。6.辣2房地絡(luò)產(chǎn)開鈔發(fā)項呈目規(guī)孫劃設(shè)撞計方燒案的認(rèn)評價6.仗2.館1房地僑產(chǎn)開樣發(fā)項迅目規(guī)影劃設(shè)齊計的糊基本腫原則1．符衰合城極市總半體布雖局，巧完善毛城市豬結(jié)構(gòu)2．豐柜富和財創(chuàng)造敲最佳壞的城煩市空間間環(huán)耗境3．房凝地產(chǎn)很開發(fā)浸項目娘規(guī)劃暈設(shè)計稻應(yīng)滿施足的堡其他禿要求(1松)使用奸要求兄。(2茄)衛(wèi)生眨要求姓。(3格)經(jīng)濟巾要求遮。(4溝)安全辰要求褲。(5鎮(zhèn))施工榮要求蝕。(6條)美觀暢要求誦。(7賠)以人睛為本刑。6.謀2.鮮2房地迅產(chǎn)開康發(fā)項爹目規(guī)鞏劃設(shè)刻計方欲案評婦價的聾特點1．評忽價主滋體的燈多元屈性房地萍產(chǎn)開廈發(fā)項插目規(guī)產(chǎn)劃設(shè)椒計方攻案，膊評價士主體勒除房跑地產(chǎn)怨開發(fā)便企業(yè)焰本身攝外，屯還涉蔑及到搜使用坦者(城市共居民)、管賭理者(城市塞規(guī)劃志管理嶄部門)、設(shè)障計者瞧和施傾工者蛛。不亡同的胳評價混主體晶，對端方案辣的評屯價角連度是天不一遲樣的五，因駐而會司出現(xiàn)堪不同已的評策價結(jié)糖果。1)使用怕者2)城市過規(guī)劃粗管理杰部門3)設(shè)計委者和背施工濱者2．評顫價目介標(biāo)的童多樣旗性3．評疫價結(jié)均論的搏不確逆定性1)評價在者的懲主觀秤性2)項目孟未來廈情況數(shù)的不克確定羅性6.童2.核3房地拜產(chǎn)開秧發(fā)規(guī)漢劃設(shè)奔計方蠅案評受價的渣主要糠技術(shù)笑經(jīng)濟報指標(biāo)1．居廟住區(qū)歷規(guī)劃毀指標(biāo)住宅坐區(qū)規(guī)追劃指溫標(biāo)通芽常分輕為規(guī)要劃綜疤合技淺術(shù)經(jīng)藥濟指怠標(biāo)和搖用地著指標(biāo)垮兩大聽類(包括情用地驕平衡歇表)。1)用地擱平衡芒表2)居住惹區(qū)用叮地平必衡控鼓制指摟標(biāo)3)城市泄居住擴區(qū)規(guī)馳劃設(shè)董計綜羅合技侮術(shù)經(jīng)徑濟指東標(biāo)2．居底住區(qū)盜規(guī)劃港技術(shù)死指標(biāo)巷的計浙算(1咬)居住擊區(qū)總赤用地(百米(h摩m)鄙)：包冬括居厭住用窯地、兇公共唯建筑擱用地喇、道替路用啄地、奔綠化撒用地門。(2像)居民碼每人趟占地(平方當(dāng)米/人)：包渡括人栽均居勁住用等地、建公共缺建筑沫用地輛、道祥路用訂地、遍綠化語用地淘。(3曬)居住抗區(qū)總襲建筑究面積(平方敞米)：包案括居非住建瘦筑面睛積、盟公共廳建筑漫面積漫。(4星)總戶亂數(shù)(戶)、總防人口(人)、平稻均每愧戶人棕口(人/戶)。(5壓)平均艷每戶巾居住鑄面積(平方哀米)。(6唯)居住酷建筑魂密度(%棟)：指羞住宅造建筑疼對居歸住用供地的反覆蓋襖率。(7星)居住比面積瓜密度(平方庫米/百米)。(8甘)容積姑率(居住礦建筑設(shè)面積淋密度)(平方棵米/百米)。(9厚)人口撿毛密泡度(人/百米)：指總居住?？?cè)思壙诤土骺傆眠\地之學(xué)比。(1竟0)人口阿凈密祖度(人/百米)：指而居住碧總?cè)送犊谂c奮居住白建筑平用地狠面積糠之比巡壽。(1凱1)綠化詞覆蓋是率：出綠化犬覆蓋魔率指禽在建總設(shè)用竄地范駐圍內(nèi)喬全部犧綠化哭種植確物水疏平投奏影面糠積之捷和與搶建設(shè)方用地競面積妙的比戰(zhàn)率(%來)。(1林2)人均憲公共吵綠地賭面積姿：人豆均公晚共綠販地面忠積指列住宅盟區(qū)內(nèi)墳平均聞每人載擁有士的公冬共綠畜地面侵積。(1放3)平均傍層數(shù)頭：指法住宅膨總面絞積與瓶住宅移基底壟總面筋積之催比。(1團4)高層醒住宅枕比例(%授)：一鉛般7層以攤上為樸高層無住宅典，即駝高層情住宅碎占總碎建筑按面積商的比蔬例。(1槳5)住宅滑間距(米)。(1搏6)居住君區(qū)總杏造價(元)。(1捕7)平均蜂造價(元/平方雁米)。(1郵8)建設(shè)尼周期訓(xùn)：指祝自工拾程開版工至他全部沃工程努完工珠之間救的時刑間。居住感區(qū)規(guī)瓜劃設(shè)掃計都劃必須妻進行亮技術(shù)船經(jīng)濟吹分析評來衡景量方搬案的懇優(yōu)劣構(gòu)及優(yōu)渡選方秧案，披通過塵上述鋼經(jīng)濟里指標(biāo)宏可以唯進行卷居住昂區(qū)用遭地分諸析、舊技術(shù)細(xì)經(jīng)濟蹤蝶分析緞及綜勺合造清價3個主