旅游地產(chǎn)項目發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位

1謹呈：xx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司A-27-GW-091221-011打造xx首席高端休閑度假地xx世界溫泉山莊項目發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位1發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位物業(yè)發(fā)展建議市場調(diào)研階段2010/04/012010/4/282010/03/23在市場調(diào)研階段，項目組就項目開發(fā)所涉及的一系列問題進行了廣泛的調(diào)查和深入研究實地調(diào)研與查勘當?shù)仄髽I(yè)主訪談南翼新城企業(yè)高管3位：

旺旺工廠副廠長緯璇紡織董事長閩華電池董事長業(yè)內(nèi)人士訪談房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)訪談14位：聚龍小鎮(zhèn)營銷經(jīng)理鳳冠山莊銷售經(jīng)理弘橋花園銷售代表四海明銷售代表各樓盤銷售代表8位世聯(lián)地產(chǎn)策劃經(jīng)理張運鴻廈門大學(xué)旅游與規(guī)劃研究院院長顏院長政府官員訪談12位：

南翼新城總指揮、安溪許副縣長龍橋園管委會陳主任安溪縣規(guī)劃建設(shè)局官橋鎮(zhèn)僑聯(lián)主席官橋鎮(zhèn)委書記官橋鎮(zhèn)副鎮(zhèn)長仁蜂村書記吾宗村書記安溪旅游局陳副局長政府官員訪談?wù){(diào)研內(nèi)容：地塊交通可達性查勘自然資源及區(qū)域規(guī)劃現(xiàn)狀房地產(chǎn)各板塊市場考察安溪及項目地片區(qū)實地勘查調(diào)研區(qū)域：安溪縣城南翼新城片區(qū)官橋鎮(zhèn)片區(qū)廈門周邊調(diào)研在售及售完樓盤9個：南翼新城在售項目安溪縣城典型項目廈門區(qū)域典型項目2發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位物業(yè)發(fā)展建議市場調(diào)研階段發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位階段主要解決以下幾個方面的問題中稿匯報補充項目整體風(fēng)格建議各項規(guī)劃深化項目建筑單體建議項目園林景觀建議經(jīng)濟測算項目屬性界定核心問題結(jié)構(gòu)化分析啟動期開發(fā)的前提6500畝地塊的定位項目機會挖掘發(fā)展方向機會研判項目整體發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位888畝啟動區(qū)產(chǎn)品力打造實地調(diào)研與查勘：地塊交通可達性自然資源及區(qū)域規(guī)劃現(xiàn)狀項目所在片區(qū)實地勘查客戶訪談15位消費者深度訪談走訪小區(qū)10余個業(yè)內(nèi)人士及官員訪談訪談官員12位訪談房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士14位2010/04/012010/4/282010/03/233屬性界定核心問題梳理888畝啟動區(qū)開發(fā)的前提發(fā)展機會挖掘及驗證啟動區(qū)整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略888畝啟動區(qū)產(chǎn)品力塑造案例研究報告目錄分期建議45本項目是什么類型？其面臨的最核心問題是什么……項目屬性界定核心問題解析項目屬性界定及核心問題解析5南翼新城地處閩南金三角腹地，直接受到廈、漳、泉的輻射區(qū)位：安溪縣位于福建省東南沿海，廈漳泉金三角西北部，隸屬泉州市南翼新城（龍門鎮(zhèn)，含官橋部分區(qū)域）毗鄰廈門經(jīng)濟特區(qū)，成為廈門經(jīng)濟板塊產(chǎn)業(yè)輻射轉(zhuǎn)移的前沿陣地規(guī)劃體量：規(guī)劃面積：100平方公里（可開發(fā)建設(shè)面積50平方公里）人口規(guī)模：近期10萬，遠期30萬以上廈門市泉州市漳州市安溪縣城南翼新城約56公里約60公里13公里38公里6南翼新城對外交通主要依托省道206線、207線，廈安高速完工后，可大大縮減城際距離現(xiàn)有道路：206省道（南北向）途經(jīng)龍門鎮(zhèn)、天湖度假區(qū)、龍橋工業(yè)園、官橋鎮(zhèn)及鐵峰山，南可至同安、廈門，北經(jīng)安溪縣城可達永春及德化207省道（東西向）橫穿官橋鎮(zhèn)，往西南可達虎邱鎮(zhèn)以至漳州規(guī)劃道路：廈安高速將有助于縮減城際距離馬上啟動環(huán)西大道6公里、龍美大道5公里、省道207線6公里、旺旺迎賓路1公里建設(shè)，基本形成一條環(huán)城公路，帶動周邊上萬畝土地開發(fā)往廈門往安溪縣城環(huán)城路廈安高速206省道廈安高速官橋出口(距規(guī)劃區(qū)3.5公里)廈安高速龍門出口(距規(guī)劃區(qū)3.5公里)7xx溫泉規(guī)劃區(qū)位于南翼新城中心，是拉動新城經(jīng)濟增長的重中之重區(qū)位：南翼新城整體規(guī)劃分割為工業(yè)、旅游、商貿(mào)中心和行政中心四個部分xx溫泉規(guī)劃區(qū)位于四大規(guī)劃區(qū)塊的核心位置，是拉動新城經(jīng)濟增長的重中之重商貿(mào)工業(yè)旅游旅游本項目行政中心8項目總體規(guī)模尚未確定，存在規(guī)劃彈性；啟動區(qū)規(guī)劃888畝，以高端溫泉示范區(qū)為核心帶動高爾夫、溫泉、酒店用地溫泉、商業(yè)、住宅用地行政中心用地基本指標：總面積：約8000畝基本指標面積(畝)啟動區(qū)600+288行政中心833山地區(qū)約6200啟動區(qū)有兩部分組成288畝位于依仁溪以西，該地塊多為山地密林區(qū)，不適宜開發(fā)建設(shè)，可作為自然景觀加以保護和利用600畝地形平緩，該地塊多為茶園、農(nóng)田和村莊，適宜開發(fā)600畝288畝依仁溪9規(guī)劃區(qū)地形復(fù)雜，多為山地，可開發(fā)建設(shè)用地不足50%規(guī)劃區(qū)西側(cè)多高山，東南、東北側(cè)多平原，海拔高度變化范圍80~254m，地形變化較大規(guī)劃區(qū)東南、東北部地形較為平坦(＜25%)，西部地區(qū)坡度較大(＞25%)。適合開發(fā)的用地占比41%，其中約1/3的坡地需要填挖方龍門、官橋鎮(zhèn)兩鎮(zhèn)的崩崗侵蝕是福建省乃至全國最典型的地區(qū)之一。規(guī)劃區(qū)崩崗范圍較大，且仍處于活動狀態(tài)山地崩崗海拔坡度10北部有小面積密林，其余大部分地區(qū)為疏林；局部植物稀少地主要受之前的開采影響，以灌草和石塊為主；竹林主要分布于河濱濕地規(guī)劃區(qū)主要土地利用類型為茶園、農(nóng)田、密林、疏林、竹林、建成區(qū)等農(nóng)田、茶園由于受人為干擾較大，生物多樣性較低，生態(tài)價值不高，開發(fā)建設(shè)中開發(fā)適宜性高密林、疏林、竹林具有重要的水土保持，調(diào)節(jié)氣候，提供棲息地等生態(tài)功能，在開發(fā)建設(shè)中以保留和修復(fù)為主密林疏林茶園11規(guī)劃區(qū)雖依溪而建，但雨水“裸排”、石材廠粉塵加重了對水資源和環(huán)境的污染規(guī)劃區(qū)周邊水系主要有藍溪和依仁溪，水庫一座，集水面積分別為277公頃、155公頃、29公頃；區(qū)域內(nèi)沒有完善的污水處理系統(tǒng)，雨污水和石材廠廢棄物未經(jīng)處理直接排入依仁溪，造成了河道的污染；隨著新城的建設(shè)，石材產(chǎn)業(yè)將逐步實現(xiàn)整合，并漸漸淡出。水庫依仁溪藍溪依仁溪排污差12溫泉資源屬于項目的主要驅(qū)動力，但從整個大廈門區(qū)域看，溫泉資源并不稀缺龍門鎮(zhèn)地?zé)豳Y源十分豐富，淺層蘊藏溫泉帶長達2公里，寬40余米；泉水屬低硫偏酸性，且水質(zhì)良好，富含多種對人體有益的微量元素和礦物質(zhì)；距離規(guī)劃區(qū)最近的溫泉眼位于龍門鎮(zhèn)榜寨村，項目開發(fā)后可從此處引水，原則上不會造成溫度衰減。榜寨村溫泉眼金獅村溫泉眼4公里啟動區(qū)名稱同安汀溪安溪龍門珠海御溫泉溫度(℃)526845出水量(m3/d)300035002400天湖項目獲將利用13啟動區(qū)周邊水資源豐富，溫泉引入難度不大，自然條件良好；且地勢平坦適合開發(fā)，拆遷總建面6萬多平方米，開發(fā)條件較好600畝啟動區(qū)西臨依仁溪，沿溪而立距離溫泉眼約4公里地形平坦，植被覆蓋面積小，適合開發(fā)建設(shè)區(qū)域內(nèi)村莊零落，拆遷總建面6萬多㎡分類拆遷總建面（㎡）總占地面積（㎡）A地塊7218.173325.03B地塊6768.875301.8C地塊5939.294803.12D地塊4859.72956.21E地塊8224.305844.22F地塊9443.545071.58G地塊4873.933641.98H地塊14261.948853.19I地塊4252.162407.81合計65841.9242204.9414項目屬性界定：該項目是受大都市圈輻射的四線城市，有一定自然資源的大規(guī)模旅游地產(chǎn)項目描述說明優(yōu)勢區(qū)域價值提升空間交通通達性好項目規(guī)模大，可操作性強自然資源豐富福建省試點小鎮(zhèn)，安溪新的經(jīng)濟增長極路網(wǎng)完善：距離廈門30分鐘車程，離漳州、泉州40分鐘車程規(guī)劃面積約8000畝，規(guī)劃項目有溫泉、高爾夫規(guī)劃區(qū)依山臨溪、溫泉儲量豐富劣勢發(fā)展的不確定性較高顯性需求不明顯資源缺乏稀缺性環(huán)境治理工程大新城處于規(guī)劃階段，城市化進程慢以農(nóng)業(yè)人口為主，自建房居多，需求需要引導(dǎo)周邊項目多以山景、溫泉為主題山體崩崗、溪水污染、溫泉儲量有待恢復(fù)城市屬性受大都市圈輻射、四線城市自然屬性有一定自然資源項目屬性大規(guī)模、旅游地產(chǎn)15屬性界定核心問題梳理888畝啟動區(qū)開發(fā)的前提發(fā)展機會挖掘及驗證啟動區(qū)整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略888畝啟動區(qū)產(chǎn)品力塑造案例研究報告目錄分期建議16客戶提出的目標、要求及存在的困惑目標1：888畝啟動區(qū)快速回現(xiàn)開發(fā)目標最快啟動溫泉區(qū)域，今年十一能實現(xiàn)部分溫泉開放盡快啟動888畝區(qū)域，實現(xiàn)快速回現(xiàn)目標2：產(chǎn)品價值最大化開發(fā)要求存在的困惑我們的客戶到底是誰如何吸引足夠的客戶群體，即核心競爭力的構(gòu)建客戶語錄目標3：風(fēng)險控制，實現(xiàn)項目滾動開發(fā)目前主要是600畝啟動區(qū)，其中的100畝溫泉區(qū)，即將要啟動，那啟動區(qū)的開發(fā)策略和客戶定位是什么；項目是否適合做旅游地產(chǎn)，如果適合做該如何做，不適合則應(yīng)采取什么策略；除溫泉酒店外，項目內(nèi)部要自求平衡；100畝溫泉酒店要做高端日式溫泉，這是項目開發(fā)初步想法17世聯(lián)對客戶目標的理解——要實現(xiàn)目標，立足6500畝是項目的必由之選立足6500畝看888畝純粹888畝要實現(xiàn)啟動區(qū)快速回現(xiàn)、產(chǎn)品價值最大化以及滾動開發(fā)的目標，我們能否僅就888畝項目考慮？優(yōu)勢劣勢前期投入少項目具有規(guī)模、規(guī)劃優(yōu)勢，可以通過溫泉酒店等高端設(shè)施形成項目獨特的競爭優(yōu)勢產(chǎn)品可實現(xiàn)較高溢價，并且消化速度快，符合快速回現(xiàn)及產(chǎn)品價值最大化的目標通過項目可以實現(xiàn)企業(yè)品牌的提升以及政府效應(yīng)的雙贏項目缺乏驅(qū)動，導(dǎo)致銷售困難，周期非常長，不符合快速回現(xiàn)的目標產(chǎn)品溢價難，收益難以保證企業(yè)品牌形象無法提升難以令政府滿意前期投入較大房地產(chǎn)剛起步的陌生區(qū)域、客戶群不足的大規(guī)模住宅項目有核心吸引力的中高端休閑度假項目18世聯(lián)對客戶目標的理解2——兩種方案各自的投入產(chǎn)出項：

純粹888畝項目：面向居住的小配套，低產(chǎn)出

立足6500畝的888畝：中等強度、高標準、品牌化配套，高產(chǎn)出

純粹888畝方案6500畝中的888畝項目定位以居住配套取勝的大規(guī)模住宅項目以溫泉精品酒店和特色產(chǎn)品的中高端休閑度假項目

配套類型設(shè)置標準面積配套類型設(shè)置標準面積投入項商業(yè)配套按照人均商業(yè)面積0.6平米計算10000平米精品酒店設(shè)置8棟、500平米/棟、以溫泉為特色、聘請名家設(shè)計的別墅式精品酒店（仿照長城腳下的公社）4000平米教育配套配置知名的學(xué)校，成為主要驅(qū)動力之一；包含10個班級的幼兒園和18個班級的小學(xué)幼兒園：3000平米；小學(xué)：9000平米溫泉會所以御溫泉、品牌餐飲為特色，集休閑、商務(wù)、健身為一體的多功能特色會所5500平米會所以溫泉SPA為主，兼顧健身房、橋牌室等休閑娛樂功能3000平米三星級酒店100間客房的三星級商務(wù)酒店6000平米

幼兒園8個班級的幼兒園2500平米收入項住宅銷售收入以多層為主，中后期根據(jù)市場接受程度設(shè)置小高層物業(yè)，綜合容積率以1.5計50萬平米普通住宅面向本地客戶的普通住宅，主要以洋房為主，后期兼顧部分小高層；占地為總占地面積的30%，容積率為1.313萬平米商業(yè)銷售收入臨街1-2層商鋪，全部銷售10000平米低密度高端產(chǎn)品面向xx城市群中高端客戶的低密度產(chǎn)品，占地面積為總占地面積的70%，以獨棟為主，容積率以0.5計11.7萬平米精品酒店每棟5個客房，共40間客房，按照500元/間，全年入住率70%計40間客房19世聯(lián)禁對客騰戶目情標的惡理解2——經(jīng)過芹初步靜匡算墊，盡無管65調(diào)00畝項餐目前昨期配飲套投煤入較脆大，壯但最倘終收蒼益比榮純粹88點8畝方伶案高災(zāi)出9億，央無疑蜜應(yīng)選夏擇65活00畝方網(wǎng)案說明諷：1、房鴿地產(chǎn)絨項目養(yǎng)的建犯安成筍本、犯售價痛基于費當?shù)爻Ｊ袌雒缯{(diào)查覆數(shù)據(jù)求得出盟；2、配燃套項膜目的寸成本陪及收進益根翠據(jù)市南場調(diào)蒙查、爛世聯(lián)罵經(jīng)驗摘以及搏其他掘城市差案例椒共同緒得出

成本（元/平米）成本（萬元）

售價（元/平米）收入（萬元）收入-成本方案一：純粹888畝商業(yè)配套10001000住宅銷售收入2200110000

教育配套20002400商業(yè)銷售收入60006000

會所3000900

住宅綜合成本110055000

總計

59300

11600056700方案二：立足6500畝的888畝精品酒店100004000普通住宅220028600

溫泉會所50002000低密度高端產(chǎn)品12000140400

三星級酒店50003000精品酒店每天房價500元計，全年入住率70%，計算15年收益7665

幼兒園1800450三星級酒店每天房價300元計，全年入住率70%，計算15年收益11498

普通住宅綜合成本110014300

低密度綜合成本150017550

總計

41300

188163146863方案二比方案一高出的收益9016320基于65伶00畝前緒提下胸項目印的核兼心問揮題是懲需求去問題剛，即善尋找透客戶長群以史及構(gòu)弦建能述吸引甚客戶籃群的仇核心棋競爭陷力現(xiàn)實冒狀況狀況1距離信縣城續(xù)較遠絨，無育配套臂，房黎地產(chǎn)槐行業(yè)城不成群熟狀況2自然府資源柴豐富閉但不缸優(yōu)質(zhì)鋪，溫拍泉資蔽源好啄但不劫稀缺客戶忘目標啟動繭區(qū)快憂速回朵現(xiàn)，產(chǎn)品剝價值訪最大簡化風(fēng)險繪控制渾、滾益動開粱發(fā)現(xiàn)實榴與期躲望間磁的矛榴盾沒有伐顯性臭客戶頭（當贊地客鳳戶）扇可以顏抓沒有茅強勢敲資源鉛能夠閱吸引會隱性瞞客戶餐（休毛閑度襪假客搜戶、功投資蚊客戶皇）項目爪需要挺大量開的需遺求支炸撐，尼才能爪實現(xiàn)錯成功附開發(fā)按建骨面33萬㎡(容積畏率1.曉0）、11殃0㎡/戶估百算，悲項目續(xù)共需泳約30游00戶核心臥問題需求遠問題嬌是項破目面莖臨的旱最大明問題我們漢的客囑戶是拋誰？客戶票是怎眾么演騎變的全？如何奪才能蛙抓住漢他們斃？VS21屬性倦界定核心抱問題煉梳理88繡8畝啟愁動區(qū)狂開發(fā)鳥的前笛提發(fā)展黃機會能挖掘太及驗剩證啟動疼區(qū)整六體定練位及遠發(fā)展尿戰(zhàn)略88校8畝啟轎動區(qū)雜產(chǎn)品寧力塑仔造案例初研究報告記目錄分期竹建議2223單純吳的60掩0+綢28賢8畝的零開發(fā)常成功誦開發(fā)謠的前著提必爛須依燈托65女00畝的鈔整體引開發(fā)咬，那揀么65菊00畝的慢發(fā)展磨方向蜓又是塘什么……60她0+械28恥8畝開證發(fā)的恒立足膽點基于燭65欠00勢畝整布體發(fā)系展方室向的浸研判60席0+磁28喊8畝啟橫動區(qū)悲的定葡位前半提23區(qū)域較抗性東：地航塊位薄于城權(quán)市陌堪生區(qū)楚，區(qū)辨域形滲象不醒好，延項目照所具騙有的揭溫泉唉資源珠影響鋤力不售足2488氏8畝啟研動區(qū)功處于墻官橋呼鎮(zhèn)境功內(nèi)，舞南翼冤新城卷有待僅進一瓦步發(fā)烏展，聾在廈崖門區(qū)研域不什具備磚影響逆力；位于備鎮(zhèn)區(qū)利，基彈礎(chǔ)設(shè)掠施落終后，川南翼幅新城凝有待捎進一脖步發(fā)熄展；交通館不便砍，目潑前通處過20臉6省道獸與廈剛門相蓬接，霞需要帆近兩舍個小船時車額程；石材木行業(yè)限知名努度高掉，采榆石場融對環(huán)僚境影乖響大我，形修象差真；溫泉蓋資源禁目前滅仍是揚當?shù)卣鸫迕暳闵祥_發(fā)括自主擔經(jīng)營季，定琴位低殖，影糠響力徐差。24要建薪立項塑目影疾響力味，化麻解區(qū)肝域抗扁性是根首要趕任務(wù)似；根礙據(jù)項穴目的島條件拜和開皺發(fā)商劃的目各標，氧塑造暮愿景可、規(guī)拼劃取燥勝是棋項目乒的可躲行模懸式效果必要條件特征本項目選擇大規(guī)模前期投入前期大規(guī)模投入，強勢氛圍營造，形成市場影響前期大規(guī)模的資金投入，清晰的全局規(guī)劃務(wù)實，風(fēng)險低個性化產(chǎn)品打造細分市場，差異化競爭，高針對性，對市場部分客戶建立強勢吸引市場發(fā)展到一定程度，目標客戶群已經(jīng)具一定規(guī)模投入小，風(fēng)險大賣愿景，規(guī)劃取勝立足高端規(guī)劃，建立美好愿景，以規(guī)模和愿景形成市場影響力項目整體規(guī)模大定位高，規(guī)劃高端項目規(guī)劃規(guī)模大、高端賣愿弱景，己項目度就一討定要形成愿大規(guī)掘模，繪形成寫大盤，充堆分利炸用大狠盤優(yōu)搜勢，區(qū)做足帶規(guī)劃趣，建交立愿貴景，剪實現(xiàn)嘉前期捎以大愿孤景配引合較舟小的醉投入塌化解胸區(qū)域庫抗性。消除白區(qū)域維陌生蠻感，頌建立平影響激力的文三種教模式要化砌解區(qū)褲域抗斗性就兄必須估對市滅場形軍成影存響力魔，根京據(jù)世找聯(lián)對裁陌生充區(qū)域透項目捎開發(fā)飽的研傭究得溜出，模要在劑陌生油區(qū)域嫩建立舍起項點目影唇響力迎可采訴取以李下三謀種方默式：25因此惹88糖8畝儲作為撥項目侄的啟法動區(qū)敲，其薦規(guī)模猛難以濤形成程區(qū)域白影響陪力，治必須訊立足劍于6斑50刮0畝悲的整掙體開律發(fā)26項目名稱規(guī)模正開發(fā)項目發(fā)現(xiàn)之旅1290畝南安香草世界4500多畝龍巖云頂茶園11550畝麗水云天800畝龍巖紫金體育公園3000畝長泰休閑都市之xx國際城4200畝待開發(fā)項目紫云山15萬畝天湖5400畝海峽茶博園2.25萬畝犀山風(fēng)景區(qū)7000多畝孤立帶地開既發(fā)88頓8畝將逝難以噴形成歉區(qū)域勾影響冤力，顛一定焰要依墾托整逝體65胞00畝那么65者00畝的曲定位診又是筑什么郵？2627單純其的60旺0+鋸28愧8畝的兆開發(fā)挖成功森開發(fā)吼的前糟提必孔須依伸托65擺00畝的欲整體雕開發(fā)帝，那返么65孕00畝的李發(fā)展滑方向咳又是仙什么……60型0+樣28珍8畝開尾發(fā)的慣立足微點基于葵65熟00你畝整指體發(fā)姥展方令向的摩研判立足xx城市狠群看擇南翼脅新城從城顆市發(fā)婦展趨債勢上畫看項妄目60拘0+格28灘8畝啟鑄動區(qū)浩的定星位前溉提27項目清所在蛛的南脅翼新攀城作穩(wěn)為福愚建省21個試村點小儲鎮(zhèn)之猜一，膏高規(guī)妨格的唉規(guī)劃壤和政唇策支朱持將楊是本須項目應(yīng)發(fā)展書的基攏礎(chǔ)安溪翻縣以捕重金狼計劃賣打造“xx溫泉僻第一丙鎮(zhèn)”投資國計劃腎：安袖溪縣守計劃撫投資11暮6億元，全摟力打滲造南榮翼新執(zhí)城（樂龍門勉鎮(zhèn)，糕含官坑橋部侄分區(qū)霞域）期。目蒙前，坡已基順本完丙成“饒南城劫”總?cè)贵w規(guī)五劃，格確定彎并啟漫動重狂點建穿設(shè)項抹目32個，貧預(yù)計暢兩年霜內(nèi)可辯基本兵撐開究新城廚骨架目標爹：充悄分利席用溫鋪泉資聞源，區(qū)目標臉是把脹南翼蜓新城漸建成超宜居痛城市燙綜合哈體、聚閩南弱休閑鴨商務(wù)健區(qū)和xx生態(tài)摔健康艷旅游過新城南翼精新城吧成為突福建強省21個試錦點小正鎮(zhèn)之號一：今年收初福肝建省趕政府柱出臺由了《關(guān)于界開展局小城飲鎮(zhèn)綜棋合改枝革建李設(shè)試降點的盾實施毒意見》（簡尾稱《實施燥意見》），誕確定塞在上阿杭縣譯古田寬鎮(zhèn)等21個小扭城鎮(zhèn)婦進行蹈綜合芒改革獵建設(shè)棉試點咸，安寨溪龍慎門鎮(zhèn)脅位列東其中怠，分結(jié)發(fā)揮緩小城滋鎮(zhèn)在賀聯(lián)結(jié)池城鄉(xiāng)撞、輻醫(yī)射農(nóng)屢村、擺擴大書就業(yè)改和促長進發(fā)承展中持的重雁要作六用從七友大方芝面給麥予政炊策支倚持：《實施頂意見》確定稀了從優(yōu)財稅文、管錘理服心務(wù)、謎土地紗、基輝礎(chǔ)設(shè)每施、彈金融棉等七蜘個方努面提居出具厭體扶妖持政拋策和乞靈活市措施偽，要狡求各臺級政診府加誰大投洽資力訓(xùn)度南翼組新城涼總體新規(guī)劃28國家棕對中匪小城溜鎮(zhèn)的山定位正：國兵家發(fā)恒改委舟最新牽編制煤的《全國吵城鎮(zhèn)輔體系數(shù)規(guī)劃》中，蕉逐步戰(zhàn)修正喜了“中小喂城鎮(zhèn)”的導(dǎo)慶向認叮識，槽倡導(dǎo)廚小城頑鎮(zhèn)健葛康發(fā)寬展上海天津北京重慶廣州“嚴映格控彼制大彈城市壁規(guī)模陵，合梨理發(fā)黎展中澡等城催市和支小城扯市”冠。“六奮五”虹以來注的城鋒市發(fā)暑展方蹈針——注：渴以上搭資料妙來源捆于建袋筑部稼總規(guī)歪劃師撿陳曉翻麗的況觀點院及相絹關(guān)新雞聞報鎖道的施整理《全國疲城鎮(zhèn)神體系坐規(guī)劃》對中呆國城雷鎮(zhèn)發(fā)妖展與謙布局梢政策遙的建擾議勁摘要存在歸的問姨題——城市訴發(fā)展路各自脹為政桂，資俘源難盜以集竟約利冒用，淘重復(fù)已建設(shè)滲；城市阻化速和度滯君后于燙工業(yè)見化速臘度；城市趁的國宜際競應(yīng)爭力身不足錄。“由圾于種閑種原悔因，庭我國廳過去省走了帶一條悅在推夫進工匆業(yè)化雹進程魚的同麻時，格抑制讀城鎮(zhèn)洲化的飄發(fā)展叉之路店。改筆革開調(diào)放20年來想，城蓋鎮(zhèn)化劣仍然漿未障能與毅工業(yè)罵化同絨步發(fā)鈴展。受其中測既有腥國情夾條件蟻和體肺制方暮面的困原因洋，也姓是特訂定發(fā)款展模晌式下畜的必負然結(jié)侵果。暫”以各仇級中覽心城獻市為配依托現(xiàn)，組李織與鍛經(jīng)濟聰社會托發(fā)展旱水平語、自武然和沃環(huán)境癥條件厲相匹宜配，戶適應(yīng)壇經(jīng)濟泊全球歐化趨虹勢的花城鎮(zhèn)脆體系跳和經(jīng)訂濟網(wǎng)章絡(luò)，里合理杠配置?？臻g兆資源野，縮載小城寫鄉(xiāng)差瘋別，實現(xiàn)神城鎮(zhèn)脾與區(qū)結(jié)域的頁協(xié)調(diào)泊發(fā)展險。要適鑒應(yīng)中脾國經(jīng)豆?jié)鷧澟c世接界經(jīng)叔濟競抓爭的姓需要亭，積末極培慣育具繳有國收際競產(chǎn)爭力撒的中校心城掩市。駝選擇1-孕3個具周有國硬際影遣響的櫻城市慎，盡繪快發(fā)少展并轉(zhuǎn)培育帶為世薪界級玩城市饑和國投際性廁都市中；積極比促進樹小城披鎮(zhèn)的屋健康賢發(fā)展；適應(yīng)莖城鎮(zhèn)的體系胳發(fā)展身的趨寇勢，勤重視練對城覆市連瓜綿區(qū)吐的合岸理組呀織，交完善劑發(fā)展疊政策丈和管理典體制國家倒城市忙發(fā)展回的戰(zhàn)始略目燒標：重要射任務(wù)中國憲定位臂的5個國籌家中棚心城廟市29世聯(lián)痰對小模城鎮(zhèn)常發(fā)展抓的觀失點：堡在城廟市群渣規(guī)劃瀉已然緊成為粥中國蘇城市稅未來醬發(fā)展疤的主優(yōu)導(dǎo)方溫向的眉前提禾下，作為座城市載群戰(zhàn)羊略的愛平衡米與補胖充的篩中小抖城鎮(zhèn)峰其發(fā)變展必吃然要黃依附執(zhí)核心距城市干群1234國家營城市銹經(jīng)濟線布局仁發(fā)展尚階段壇的必俗然結(jié)叨果核心究城市流群在鄉(xiāng)豐經(jīng)濟爺發(fā)展粘中占籠據(jù)著谷持續(xù)低強化袖的主涼導(dǎo)地始位利用名城市銹群進流行城雙市間姻資源雖優(yōu)化暮配置灶，逐呆步成戰(zhàn)為地激方政蓬府的瘡共識中國躲的整穩(wěn)體城默市化僚已進愚入中菌小城屆市向密大城興市人撇口流弄動的趣階段城市海群規(guī)話劃的木現(xiàn)實富主導(dǎo)鏟性中小富城鎮(zhèn)匆同樣敏是國倉家政緒策扶邁持的耕對象稱，但其抗政策辯力度涂與具未體資根金投牌入相執(zhí)對于膏城市肆群戰(zhàn)降略輕輪微很需多；未來色具有頂潛力趙的中捧小城村鎮(zhèn)更多例是依都附于著核心辛城市罪群，擁有搜獨特裕比較鑒優(yōu)勢朋的中付小城命鎮(zhèn)。30項目鮮所處吼的南溪翼新誕城隸鑄屬海仙峽西駛岸城征市群想，目迫前海案峽西體岸城牲市群裕已進雷入成暮長期尤，為遲項目旺發(fā)展書提供質(zhì)了極字大發(fā)駛展機木會雛形期成長期成熟期特征：各城市間的交通脈絡(luò)初步打通，建立相向聯(lián)系各中心城市經(jīng)濟發(fā)展迅猛城市建筑物高密度聚集各城市間基礎(chǔ)設(shè)施初步一體化城市間社會、文化交流加快人口流動加快，向中心城市聚集特征：交通、信息網(wǎng)絡(luò)更加完善，開始建立雙向或多向聯(lián)系各城市基礎(chǔ)設(shè)施進一步完善產(chǎn)業(yè)聚集逐漸形成，不同產(chǎn)業(yè)開始分別向不同城市遷移，城市分工進一步深化特征：與其它城市群對接，形成城市綿延區(qū)，進入更高一層的發(fā)展階段交通、信息網(wǎng)絡(luò)架構(gòu)成熟，城市間往來迅速、密集，呈多向聯(lián)系產(chǎn)業(yè)聚集度高，城市分工明確，形成互補效應(yīng)海峽跳西岸怒城市蔽群階段指標城市群雛形期人均GDP小于3000美元大武漢城市群成長期人均GDP大于3000美元，小于10000美元海峽西岸、長三角、珠三角成熟期人均GDP大于10000美元以倫敦為核心的城市群城市高群的五發(fā)展略過程滿及階碧段性臉特征20情09福建豆各市豈經(jīng)濟浴情況類別福州廈門泉州漳州三明晉江GDP（億元）2521.001616.003002.001113.00733.00775.86增速12.60%8.00%12.50%13.30%12.80%11.90%常住人口（萬人）679.00252.00779.00478.00266.00287.00人均GDP（美元）5380.899293.775585.013374.573993.683917.8920巧09年福秩建省捐人均殺ＧＤ脊Ｐ達48叔38美元31從距伸離上象看，饒與廈艘、漳偏、泉植的道音路通籍達，叨南翼扒新城堂在空奸間上賓具備承承接xx城市闖群休回閑功抬能的帳條件32主要城市北京深圳廈門商貿(mào)中心板塊（CBD）國貿(mào)/金融街蔡屋圍五緣灣/思明居住功能板塊團結(jié)湖/潮陽公園白沙嶺/香蜜湖湖里/思明產(chǎn)業(yè)核心板塊亦莊龍崗產(chǎn)業(yè)區(qū)/寶安產(chǎn)業(yè)區(qū)集美/海滄政務(wù)功能板塊中南海福田中心區(qū)思明空港板塊順義寶安機場湖里城市休閑配套板塊玉淵潭/北海蓮花山/華僑城五緣灣/環(huán)島路城市近郊休閑功能板塊溫榆河/懷柔大梅沙/仙湖遠郊旅游觀光度假板塊十渡/八達嶺南澳/巽寮灣xx釘1小時望經(jīng)濟首圈工業(yè)聾承接瞧帶旅游它、休義閑、戶度假鏡產(chǎn)業(yè)折帶32從城驕市功合能上狹看，旺南翼喝新城促定位商為廈條門的“后花稅園”，也鼻支持通整體叢發(fā)展債成為麻休閑厚區(qū)的焰功能城市載邊緣送開始翅融合廈、臨漳、鵝泉、賞龍等惱閩西龍南區(qū)淹域一弊體化03年島排內(nèi)城廟市化蘇率達杠到93典%，島濾外城糠市化千率僅金為23養(yǎng)%06年全琴市化蒜率達誦到68聞%，預(yù)揚計10年將數(shù)達到75替%80年廈幕門設(shè)歌立經(jīng)菜濟特反區(qū)，控同年竿建成桑區(qū)面磚積12平方倉公里84年經(jīng)條濟特市區(qū)擴嫌大到乖全島20給00年島柔內(nèi)城禍市建蜻成區(qū)20平方陽公里20棕00釋-2役01牲0年20龜00年以私前島內(nèi)投城市錫化區(qū)域勇一體譽化島外益城市犬化20閉10年以晝后北區(qū)宗層面城市喘休閑重配套復(fù)板塊遠郊概旅游命度假申板塊近郊遵休閑捎度假罪板塊城市得化加煌速了鳴城市廁休閑迫板塊勝的區(qū)因位轉(zhuǎn)爆移33閩南她已形梢成五幫大休第閑度眉假板漏塊初懲具規(guī)換模，嫁此外戶還有前發(fā)展梅中的扣三個霸板塊凍，均憑在發(fā)擱展起砌步階潑段，條南翼永新城扶的獨設(shè)特區(qū)豈位構(gòu)儲建了獅閩南籠休閑楊的黃呢金圈同安斧汀溪板塊海滄清濱海板歷塊南太鏟武板塊漳州板塊圍頭超半島板會塊黃金遣海岸板雜塊惠安喜板塊云霄港等項剪目南太宮武高狀爾夫東方龜高爾聾夫麗水響云天批等半月壯灣、慢西沙膠苑、障聚龍鹽小鎮(zhèn)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)之旅它等馬洋擴溪板塊板塊資源開發(fā)現(xiàn)狀項目惠安板塊濱海+山景+古城已開發(fā)3個項目；具有濱?；蛏骄啊⒐懦堑榷嘀刭Y源已建成1個四星級酒店；半月灣、西沙苑、聚龍小鎮(zhèn)南太武板塊濱海+高爾夫+山景吸引滕王閣、大洲知名開發(fā)商進駐；但交通不便，路程遠，開發(fā)周期長；南太武高爾夫濱海新城、億景海岸海滄濱海板塊濱海+高爾夫區(qū)域內(nèi)價格較高目前往第一居所方向發(fā)展；東方高爾夫同安汀溪板塊溫泉+山景溫泉資源優(yōu)勢突出，有四星級翠豐溫泉酒店；往第一居所演變；開發(fā)強度不大；麗水云天、古龍汀溪馬洋溪板塊山景資源開發(fā)強度大，已規(guī)劃十幾個項目；開始嫁接溫泉；兩個四星級以上酒店；發(fā)現(xiàn)之旅、湯泉世紀泉州廈門漳州南翼侮新城34從xx城市財群的津高度輔看項旱目所盲處的橫南翼跳新城攤，發(fā)卵現(xiàn)其贈完全爐具備胞發(fā)展?jié)姵鞘星萌盒荼鹃e度業(yè)假區(qū)缸域的界條件南翼爪新城xx溫泉65醋00畝xx城市基群65檔00畝xx溫泉部隸屬鎖的南淺翼新躍城作脅為福扎建省21試點慌小城如鎮(zhèn)之插一，歇我們怠必須搖站在整檔個xx城市乘群的必角度奇來發(fā)味現(xiàn)其樹機會從距莖離看醒，南貫翼新非城在猛空間媽上具荒備承假接xx城市務(wù)群休捆閑功督能的辨條件從城緩市功俊能上隨看，裁南翼普新城汗定位腥為廈玩門的“后花炸園”，也鄰支持肥整體辨發(fā)展袍成為祖休閑醬區(qū)的薯功能從資移源稟歇賦上飄看，抹大規(guī)喊模、橡擁有蜓溫泉馳、山都體和暖高爾祥夫球湖場等選資源齡也使擊得以盾項目獄為代客表的恒南翼撫新城困具備惕發(fā)展摧城市堅群休廁閑的社基礎(chǔ)我們誤應(yīng)該月發(fā)展種什么婚檔次膚的休眠閑度婚假？35成型談的五薪大板步塊多友為大典眾化遙配套串，以倘海景跟、高暮爾夫姑和溫周泉為浩主題苦，客進戶認鄭知單殲一，末且檔輔次多討為大絮眾化屬休閑鴉區(qū)，鞭缺乏安高端魔休閑態(tài)度假籮區(qū)板塊區(qū)位、交通資源、環(huán)境配套未來規(guī)劃產(chǎn)品定位、客戶區(qū)域認知海滄距離廈門本島核心區(qū)15分鐘車程海景+高爾夫球場高爾夫球場、俱樂部配套高端馬鑾灣還未系統(tǒng)開發(fā)一二混居廈門企業(yè)家、海歸、省外高端客戶價格外溢區(qū)域及中端度假馬洋溪漳州長泰縣馬洋溪，距離廈門本島40分鐘車程馬洋溪生態(tài)環(huán)境五星級酒店（在建）、網(wǎng)球場、小超市供地量大，別墅為主休閑度假90%廈門人，很多養(yǎng)老客戶，部分泉州及港澳臺客戶大眾休閑板塊，家庭休閑同安汀溪同安汀溪水庫自然森林風(fēng)景保護區(qū)，距離廈門本島50分鐘車程溫泉汀溪水庫生態(tài)環(huán)境休閑度假產(chǎn)品溫泉酒店、風(fēng)情度假鎮(zhèn)街9000㎡近期主要是居住型物業(yè)休閑度假主要是同安工業(yè)區(qū)老板，20%臺灣客戶、5%外籍客戶大眾休閑板塊南太武直線距離4km,未來經(jīng)廈漳大橋40分鐘到島內(nèi)核心區(qū)，海上15分鐘船程旅游、海景資源金海灣酒店、華商酒店大量土地推出一二混居廈門及漳州本地客戶中端休閑板塊，距離遠漳州距離漳州市區(qū)約20-30公里，35分鐘車程距離廈門約2小時車程海景、溫泉或會議基地等溫泉酒店即將多點開發(fā)一二混居漳州本地客戶為主，部分廈門客戶中高端商務(wù)休閑，距離遠南翼新城距離廈門約40分鐘車程，距離漳州30分鐘山景+溫泉+水體有待配套廈門的“后花園”，新城開發(fā)客戶有待選擇區(qū)域價值有待定義36市場淘現(xiàn)狀廁：廈扔門區(qū)溪域大楚眾休您閑項伏目眾伸多，桑市場產(chǎn)競爭旺激烈本；但揀面向秀高端捉的休跳閑項塵目匱精乏資源物業(yè)麗水云天溫泉結(jié)合山景資源聯(lián)排、疊加古龍汀溪溫泉結(jié)合山景資源聯(lián)排、疊加發(fā)現(xiàn)之旅山景結(jié)合溫泉資源獨棟、公寓天頤香溪山景占地50萬平米湯泉世紀山景、溫泉濕地公園占地28萬平米歐洲小鎮(zhèn)山景占地3萬平米馨香谷山湖景觀占地37萬平米東方高爾夫海景、27洞高爾夫占地20萬，容積率0.3汀溪舉板塊：規(guī)劃猜有高撒端企符業(yè)會氧所，涼但一喝直未穗開工脹建設(shè)釣，原旺有低端綢形象未被拍打破馬洋池溪板嚇塊：以遵溫泉紐奉和山趙景為品資源剃，已麗形成暈大眾路消費冊知名悠區(qū)域鑒，大雜眾休嘴閑項桿目聚障集，義正向叢規(guī)模錯化發(fā)矮展，娘在休居閑市文場中蓋已形稼成低端膏形象市場英形象另良好樣，品聰質(zhì)較障高；漠為廈綱門高端原休閑洲物業(yè)37區(qū)域鞭內(nèi)唯圍一競狐爭項行目天那湖高針爾夫趁項目勉，定默位包悶括高界爾夫忌在內(nèi)孕的高鈔端規(guī)嫩劃，師但經(jīng)瘦過評勤估后泉可實砍現(xiàn)性叼不強項目爐總用逃地54瞎00畝，輩項目賽規(guī)劃蛙建設(shè)45洞高君爾夫澡球場和10浮00畝旅次游地獲產(chǎn)，括其中伐包括銹高管傅公寓略和溫膊泉會鉗展中羞心等類高端舉項目切；大規(guī)卷模開嫁發(fā)高懼爾夫接球場拐項目晴前期糧需高胃額投大入和察較成涌熟的功開發(fā)擴經(jīng)驗屑。20天08年底完成確征地54綿00畝，甩已投仔入1.繳2億，患平整味土地20按00多畝數(shù)，完酷成部罪分基誓礎(chǔ)配篇套建根設(shè)。20狠10年20發(fā)10年再廚投入1億元握，完佳成入葵口廣匙場建賠設(shè)及18洞高墾爾夫勇球場偏的建鍋設(shè)。38其開禽發(fā)商傍是以微食品帝起家州且以固食品決產(chǎn)業(yè)佛為主滋的企孝業(yè)集烘團，嘴初涉異房地標產(chǎn)行調(diào)業(yè)，憲缺乏紙開發(fā)免經(jīng)驗碼，項縮慧目開球發(fā)面僑臨很淘大的順不確完定性香港層理源摟（遠廉東）有集團訊有限枕公司言：主要酒專注饅于食售品產(chǎn)偷業(yè)。侵始建慚于20程03年成瘦立綜爽合開沸發(fā)事勉業(yè)部唇，并單成立勁福建薦天湖嘗生態(tài)韻旅游粘休閑尿中心恥有限為公司,注冊錘資本10落00萬美悅元。筋主要答從事由天湖芝生態(tài)值旅游翅休閑鼻中心績項目置開發(fā)劇建設(shè)敬。長期真專注屈于食寶品產(chǎn)做業(yè)鏈堂的深通度發(fā)假展，執(zhí)于近震年涉纖足房桃地產(chǎn)賤行業(yè)猾，缺祥乏相葡關(guān)開圈發(fā)經(jīng)洞驗，站項目童前景稻不確聲定性受大。理源（遠東）集團有限公司食品產(chǎn)業(yè)事業(yè)部綜合開發(fā)事業(yè)部廈門理之源商社日品食研生物工程有限公司頂味興業(yè)香料發(fā)展有限公司酒水飲料研究所龍標食品有限公司理源-帕克食品配料有限公司滿漢廚味餐料有限公司耐氟賽茵斯科技開發(fā)有限公司食研器具產(chǎn)物制造有限公司福建天湖生態(tài)旅游休閑中心有限公司39休閑懇度假司趨勢各研判嶄：根哥據(jù)對構(gòu)發(fā)達改地區(qū)語休閑隊度假弄發(fā)展業(yè)歷程聚的研唐究發(fā)眾現(xiàn)，味隨著薯城市繪等級督和經(jīng)憐濟發(fā)錫展到掠一定藝水平災(zāi)，高慢端商梢務(wù)休只閑開錄始從合大眾送休閑戀中分扶化出梯來深圳苦有觀痰瀾高涂爾夫大廣叨佛地盜區(qū)有半中信構(gòu)山語必湖成都共有麓夠山國扣際杭州梢有九勿龍山莖莊40經(jīng)濟日基礎(chǔ)差：經(jīng)仍濟發(fā)攪展促僅使居辜民生萍活方規(guī)式發(fā)段生變見化，桶福建打省休業(yè)閑度免假市萍場正承處于艘規(guī)模掘化發(fā)螞展階凍段，島高端山市場疊開始旦啟動41指標人均GDP>300$300<人均GDP<1000$1000<人GDP<3000$3000<人均GDP<5000

$人均GDP>5000$階段觀光旅游啟動階段觀光旅游快速發(fā)展階段休閑度假啟動階段休閑度假規(guī)?；l(fā)展階段休閑度假高層次發(fā)展階段特征產(chǎn)生觀光旅游動機居民開始選擇近距離觀光旅游觀光旅游快速發(fā)展旅游地點由近至遠，觀光旅游產(chǎn)品逐漸豐富休閑度假開始啟動，只集中在少數(shù)高端人群。觀光旅游占據(jù)主導(dǎo)地位。觀光旅游增長減緩。觀光旅游保持平穩(wěn)。休閑度假業(yè)呈規(guī)模化發(fā)展趨勢，向普通人群普及。高端休閑市場出現(xiàn)，只集中在少數(shù)高端人群，漸顯兩級分化。休閑度假產(chǎn)品供應(yīng)相應(yīng)增長。休閑度假目的地向置業(yè)目的地發(fā)展。高端休閑市場迅速增長，與普通休閑市場形成明顯分離。長期度假遠程化、國際化。休閑繩旅游器市場堅發(fā)展舅規(guī)律目前xx區(qū)域填人均GD晉P，廈礙門已攻經(jīng)接膛近1萬美兩元，梳福建溝省整體勸人均GD欣P也達喜到48遞54巨.1瞇8美元，接塑近50勾00美元認，根件據(jù)休鍋閑旅應(yīng)游市沸場的肌發(fā)展瞞規(guī)律忙，xx休閑的度假浩市場木正在查由規(guī)戶?；瘮嚢l(fā)展賭階段也向高臨層次辜發(fā)展渾階段刃過渡通，高崇端休棚閑市患場將輛出現(xiàn)眠快速能增長卡，市田場高虧端與鋒低端肯市場奧漸顯創(chuàng)兩級亦分化株。41消費缺群體礙支撐傲：閩頃南存肢在大寄量以響第二虧產(chǎn)業(yè)酒私營趟企業(yè)段主為敲主的千富裕殖階層傍，為該高端相物業(yè)鑰消費柳奠定塔基礎(chǔ)廈門促附近歷地區(qū)勸存在回大量次以第徹二產(chǎn)嶺業(yè)私酬營企亦業(yè)主酸為主舅的富遠裕階府層福建詳私營噸經(jīng)濟弱發(fā)達掘。據(jù)耳統(tǒng)計20的08年，楚福建逝民營答經(jīng)濟胡生產(chǎn)掠總值存占全核省GD嘩P的六讓成多攻，對溝國民階經(jīng)濟握的貢震獻率地達63鑒.4莫%。50浙.4倘6萬戶20盟00年13溪3.容56萬戶20肉04年閩西刺南地題區(qū)私悅營企左業(yè)占根全省浪比重廈門務(wù)附近商地區(qū)偉私營場經(jīng)濟依發(fā)達廈門后附近撫地區(qū)咬產(chǎn)業(yè)炊結(jié)構(gòu)牙以第魚二產(chǎn)劑業(yè)為進主1234閩西南三產(chǎn)比重23.119.55458.942.647.344.43634.333.21.65.10%20%40%60%80%100%廈門泉州漳州龍巖一產(chǎn)二產(chǎn)三產(chǎn)單位與個體經(jīng)營戶的地區(qū)分布法人單位產(chǎn)業(yè)活動單位個體經(jīng)營戶(萬個)(萬個)(萬戶)合

計23.2629.998.64福州市4.836.1519.42廈門市3.634.198.0莆田市0.911.243.98三明市1.882.477.31泉州市4.455.5726.85漳州市2.412.939.53南平市1.992.587.41龍巖市1.542.369.16寧德市1.642.417.0542基于般以上錘的研所究和擾判斷村，6懲50修0整介體市奏場定富位應(yīng)女跳脫樹競爭激激烈綠的同征質(zhì)化旨公共瓦休閑劣市場暢，采竭取差糖異化鹽策略哀，定鍛位剛效起步京的高邊端休元閑市菊場麗水討云天古龍渠汀溪發(fā)現(xiàn)絕之旅天頤牧香溪湯泉就世紀歐洲婦小鎮(zhèn)圣地躁亞哥未來皆海岸東方真高爾靈夫本項膊目65滅00畝應(yīng)見該跳燈脫大貌眾休撈閑的飲同質(zhì)孔化競餐爭，計定位蹲剛起接步的失高端低休閑志市場面向催大眾責(zé)休閑巖娛面向稀高端獨商務(wù)史休閑競爭宵激烈鈔，同仙質(zhì)化券鹽嚴勒重大量指私企平老板廁會高王端休分閑提娛供了樓堅實噴基礎(chǔ)冷，市允場存售在機銀會，止且競云爭項騙目少湊，容衛(wèi)易超塑越43解讀“4.遲15”新政典對高施端休糧閑度粘假市閱場的娘影響44同時夕，“4.公15”新政怨引起鞋了房蒜地產(chǎn)阿市場館強烈兼地震殼，讓鼻各方奇關(guān)注笛，在錦政策取趨緊作的背滲景下消，定僑位高惠端客趟戶的良休閑喜度假軍市場推會受呢到怎估么的若影響雅？44新政會出臺煮的背宋景：10年房地鉗產(chǎn)市仆場出籠現(xiàn)了陣一種扯價格蜂異常霉波動，市場甲存在啞著有槳意挑液戰(zhàn)政挨策的顧趨勢09年下蝴半年講開始摩，全沖國房化價再粗次瘋磚狂上氧漲，矛至20裝10年第1季度腸，全德國商卡品房濾銷售泡均價椅達51邁93元/平米慚，同封比09年1季度報上漲16％10允7％一線藝城市務(wù)：10年3月份每與09年同磚期相品比平亡均上婆漲55％，惡二線束城市扒也上垃漲了47辦%45相比續(xù)于07年9.偶27新政荷，10年4.萍15新政微力度斧更大春，政受府使卻出了曲近幾揉年調(diào)超控房珠地產(chǎn)攀市場牲最為種嚴厲枝的“殺手誕锏”46信貸政策政策背景核心內(nèi)容市場效果07年的“9.27政策”房價快速上漲；市場上投資、投機行為盛行1、購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下的，貸款首付款比例不得低于20%；2、對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30%；3、對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。連續(xù)16個月成交量下降，成交價格下降10年的“4.15政策”房價快速上漲；市場上投資、投機行為盛行1、購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭,貸款首付款比例不得低于30％；2、貸款購買第二套住房的家庭,貸款首付款比例不得低于50％,貸款利率不得低于基準利率的1．1倍；3、對貸款購買第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平；？在中控國房堤地產(chǎn)命市場撞快速廁發(fā)展輪的近館幾年逗里，進對房攪地產(chǎn)脹調(diào)控駕構(gòu)成鍛實質(zhì)后性影緒響的撒信貸葡政策許主要策有二蜘：20聚07年的說“9.崖27新政得”（寒利空楊）；20危08年的末“10恒.2坐2新政諷”（滲利好拔）。而此仁次4.氣15新政犁與9.絕27新政臺相比尚力度柿更大昆，主銹要表盡現(xiàn)在濾：貸弟款購買買第拒二套傾住房弱的家賀庭，患首付修由原早來的40％提傷高至50％，凱對于雅貸款傍購買簡地三棋套及撒以上傍住房弦的家蛇庭，谷首付研有原苦來的40％提譽高至50％以鵝上46新政圈出臺斤后將乳提高漲入市乳門檻霸，二救套房悄需求皆將受堪到抑摸制，狂市場凱上觀哈望盛禽行新政火實施會后，紛對于籍首次醫(yī)購房辣者來明說，殲要多幣支付10萬的乎首付責(zé)款，心但月虛供與蒜利息領(lǐng)卻分懷別下燙降61致4.鉗34元、47脖44含1.些16元；同時順對于啄二次吼及以晌上購睡房者怕來說臟，在消嚴格腔按政碧策執(zhí)菠行層菌面來淡說，容也只溫提高譜了10萬首別付款順，月屈供利廟息也伸相應(yīng)碑的減籍少，乞但對惕于按統(tǒng)最近痰市場伴執(zhí)行腐來看邀的話勝，就駱大大根提高醬了首脂付款黑，雖眠然月姿供減率少了恭，但折總還渠款利尸息卻篩增加鍛了，毅從而壇本次煩新政梯大大刃的抑鄰制了常二次余及以倘上購偶房者模的需饞求，今使市姥場進鉆入新坑一輪址觀望世期。數(shù)據(jù)躍來源件：模異擬測杜算47投資茅第三夏套房陣以上跳及休膚閑度昆假性美物業(yè)命將不轎能依紋賴銀氧行貸都款，餓休閑亦度假錫的門裁檻將拍迅速精提高身，而牧對一姻次性綿付款虜?shù)母哐哦耸幸皥鲇梆堩懖惶甏?8首付游比例趙的提為高和限貸款虹利息勾的提屆高異地陰購房恰的貸憲款受島限第三懶套房項的保汗有稅政策第二躲套房感的改戲善性妻需求串將被恭極大遼化抑粗制作為秒休閑彼度假萄類的落項目休，通泥常是蹈外地刮人的導(dǎo)購買歐，此雀條政瓣策導(dǎo)嘆致大組多數(shù)稿休閑憲度假糕項目桌面臨按客戶蒙的洗塌牌抑制杜投資饒類客憂戶及絲式無實管力的梯休閑牽度假麗類客范戶的嚴購買政策喝解讀“我醋們樓鴿盤早惠就不高做按規(guī)揭了砍，來談這買匠房的再基本炒上都紡是一選次性血付款奮。”——三亞旬鳳凰暑水城矩售樓送員房貸倦新政情對三蝕亞樓域市影領(lǐng)響不投大，擺目前閱仍有8成樓反盤不豆依靠杜銀行守貸款徑?！Ｄ咸岽髮W(xué)跌教授指王毅搶武48休閑繞度假狗市場廊將歸味回到“剛性”需求程上，榴投機告和投惹資行稀為將膏極大股壓縮騰，未劇來的醉休閑若度假干市場設(shè)需要腦回到譯高端壩消費謹層級淚上新政券前后艇的休灣閑度立假市打場比郊較高級乓白領(lǐng)公務(wù)閣員高端勤商務(wù)剝?nèi)耸科髽I(yè)晴客戶投資鏈客戶依托贏銀行俗的資算金杠拳桿資產(chǎn)霜保值資產(chǎn)決增值休閑題度假高端今財富水人士資源灣占有資產(chǎn)木保值資產(chǎn)死快速股增值休閑陽度假米需求資源脆占有高級跨白領(lǐng)公務(wù)快員高端漢商務(wù)宋人士企業(yè)矛客戶投資喉客戶完全商依靠艘自有洋資金高端窩財富互人士…………客戶黨構(gòu)成客戶隨構(gòu)成驅(qū)動霸力驅(qū)動暗力新政或前新政漲后49“4.脅15”新政袖對休傷閑度貿(mào)假市眨場影溪響總鍋結(jié)：蛇堅定榴主抓拉真正僵財富我階層閣的客普戶路顯線，鼓同時非前期燙要在菠客戶布能感括知的削地方早加大魂投入常，營銷造項霉目的歇競爭霸力未來麻的休痕閑度介假市賤場回喝到“剛性”需求，客彎戶構(gòu)及成重籠新洗攏牌，筒休閑魄度假騰重新窄成為真正惠富人嘉的選王擇付款蹤蝶方式艷上，一次想性付掙款成為旨必然客戶醉對休掃閑度溪假物業(yè)謙本身襖的品狀質(zhì)、迅配套惰完善戰(zhàn)以及義保值碗增值感能力裝要求庸更高，這為對項弟目提鑄出了源更高淚要求123堅定權(quán)走高傾端客肯戶路祥線，姑放棄捉需要逢依賴慚銀行泛貸款教的“偽富有人”項目縫前期爛要在杏客戶鼠能感閣知的漸地方靜加大頌高端充、有調(diào)競爭舞力的逐配套姜投入譯以及堆打造確更有似品質(zhì)毅的產(chǎn)院品，勾提升芝項目鏟的競頂爭力50高端賢商務(wù)狹休閑負的特致點一舊：與垃城市劉中心背保持雜黃金舟距離搭，并內(nèi)且具翅有良獄好的謊交通草通達傍性1．交通葉便捷攤，并拒位于篩黃金氣距離謊范圍方內(nèi)。鮮明的區(qū)域感與城市產(chǎn)生差異化與城市保持適當距離與羅湖區(qū)距離約30公里良好的交通通達性鹽壩高速、鹽壩高速第二通道鮮明的區(qū)域識別性愿望塔、雕塑、有圖案的道路、熱帶風(fēng)情植物等以深達圳觀邪瀾高筍爾夫廈為例項目距離城市中心距離深圳觀瀾高爾夫30km珠海海泉灣50km九龍山海灣度假城40km高端遠休閑毫項目霜與城碼市的略距離51高端鉆商務(wù)塘休閑鍋的特步點二壘：引歡進高欠端的豈休閑榨度假赤設(shè)施姐并與吹知名豎品牌庭嫁接賄是吸鵝引客純戶、汗建立陳影響己力的舊關(guān)鍵項目設(shè)置的高端設(shè)施深圳觀瀾高爾夫觀瀾高爾夫球會（世界上最大的高爾夫球會）、駿豪水療度假酒店（五星級）、MissionHillsSpa（全亞洲最大型的水療中心）珠海海泉灣海洋溫泉中心、維景大酒店、定點高爾夫球場、健康體檢中心、主題樂園等九龍山海灣度假城九龍山高爾夫球場、賽馬場（全中國唯一具有國際賽事場地）、馬術(shù)俱樂部、游艇俱樂部高端滑休閑抗設(shè)施美：高端濾溫泉券、知擺名高酒爾夫默球場豪華骨配套艘：頂級字酒店油、私前房菜尊貴抽服務(wù)鬼：通航演俱樂朽部、勝管理購式體歸檢服帝務(wù)、釣雪茄/紅酒潤品鑒慎會等國內(nèi)戒知名誓高端歐休閑層度假下項目包的主干要設(shè)局施高端壁設(shè)施趨分類52成功翁案例稻——劉北京秤納帕枯溪谷浪會所醋：位嘴于北侮京六率環(huán)外用昌平梨區(qū)的王納帕英溪谷做會所誼通過斗多功羨能設(shè)飄置，驗引進周天倫葬國際甩酒店搜管理北集團倦委托的管理般而名陣聲鵲箏起位置劑：位均于北影京市六環(huán)泰外，昌柱平區(qū)主小湯憂山鎮(zhèn)柄納帕乏溪谷絡(luò)別墅減區(qū)的理中央詢地帶果，距槐離規(guī)模匙：建符面1.洪2萬平復(fù)米會所低功能扇：集反度假面、會僑議、教娛樂熄休閑傷等多仗重功砌能于帶一體經(jīng)營沿模式厚：開杏放式理經(jīng)營逃，由虜北京功翰宏熔基業(yè)裝集團艘投資戒，委欺托天易倫國介際酒委店管欄理集身團管尿理的犧五星獎級高喚檔會股所六環(huán)但路53北京趴納帕傳溪谷冬會所竭關(guān)鍵濾動作的一：與天嫁倫品位牌嫁谷接，濃引進賭酒店冤式管單理服洗務(wù)和刷四季周廳主儀廚，笑迅速鏡建立梳知名梳度嫁接鐘天倫梳品牌引進橡四季排廳主端廚納帕顫會所桐中餐哲廳名燦為“字四季嫂廳”筍，共詞分三排個區(qū)勸域，革可容田納15忽0人同哪時用粥餐四季繩廳的健主廚萍均由芳“天克倫國哄際”聰調(diào)派愧過來庫，提戲供制閘作精夢良的替粵菜海、湘窮菜、她京味惕魯菜虹及各病種時歲令海菠鮮等同時述會所莊咖啡吃廳凌霧駕于題納帕目湖面磚之上虎，品遼嘗西頌餐的伏同時炎欣賞呼到湖敲光美降景四季勒廳于野每周動六、佛周日嘩上午8：00獎-1披0：00為各猜業(yè)主南準備丟自助變式早針餐54北京曬納帕尺溪谷夢會所監(jiān)關(guān)鍵魔動作繭二：辰引進尼高端幟品牌豪特色SP眨A—焰—泰式I湊SP暮A，為干客戶展提供滑純正這的泰賊式服危務(wù)，何建立獎高端貍形象高端既特色咽品牌泰式I壁SP孕AI耍Sp異a是帥國內(nèi)蛇少數(shù)水幾家墻持有夕國際妖SP欄A協(xié)誤會專竄業(yè)資竭質(zhì)的SP介A會雀所，也是北京連唯一桃獲泰逢國大滿使館幕認證示的泰滋國Sp躲asp胡a會所幅注重燙對溫含泉資偽源的里利用斗，享惜受室章內(nèi)外每天然腫溫泉面設(shè)施斜的同直時提辜供國青內(nèi)最雁先進心的溫筒泉水建療服堆務(wù)共有11個獨獵立的年理療譽室和2個足宿療室戚，所鑼有理兆療間儉均為鉗私密征性極瞇高的仙房間雁，包障括私濃人蒸蕉氣室瓜、更棄衣室蚊、休骨息間委、淋場浴間積等，男部分征房間還還有辜天然書的溫熄泉。寄既有浪單人沾間，岡也適溜合夫盾妻同刑行。睡同時林針對膏各種犯不同笛需求攤，均掃有特攪別套婦餐可頭供選墊擇。55北京某納帕湖溪谷纖會所還關(guān)鍵蘭動作誰三：姑設(shè)置宵齊全幣的商價務(wù)功酒能，云同時霉客房騾由天鹿倫國礦際酒矩店管蛛理公暖司管脈理，件享受赤尊貴湊服務(wù)客房極服務(wù)會議僑服務(wù)納帕息會所肢擁有肝30在余套躬豪華萬客房忽，每撥套客腿房均耐配備灑具有鮮濃郁住北美麻風(fēng)格枯的進作口家辨私，使令客戶感受字尊貴兆與獨之享由天丈倫國筍際酒喪店管眾理集賢團管死理，燥溪景私套房弦、谷封景套豆房等絕設(shè)計請理念狡既尊塌重新牽居住墳主義悔的要贏求又顛秉承數(shù)了別版墅的羨設(shè)計逗風(fēng)格全天慚候的捎送餐魔、有也線/衛(wèi)星鞠電視葵、免肥費寬攤帶上研網(wǎng)等訪各類瞞便捷擦的、的個性準化的趣服務(wù)射，更鵲是能鴉極大服的滿夸足人惑們不倒同需香求。提供控多功匯能廳跌、30人中鈔型會且議室巾、10人小你型會盞議室拖等，起先進激的音滲響及吸齊全徹的設(shè)需施，緣瑞保證蜻重要要會議丙的高墳效進起行56北京漆納帕功溪谷仔會所俊關(guān)鍵膛動作歐四：異設(shè)置膏豐富暢運動化康體萬設(shè)施酷，讓追客戶足樂在凍其中室內(nèi)攻運動胞設(shè)施室外交運動即設(shè)施室內(nèi)庭籃球聞館、疑羽毛間球、果乒乓襖球、溫標準撤游泳掀池、墓水療茂池、澡桑拿僚室、幟健身獲房、芽跳操雷房，坑保證祥在天墳氣不位佳的納情況鳥下，堂也能射滿足鉛客戶扣的運死動享俘受室外齒溫泉爭池、喂網(wǎng)球需場，皆保證議各種芹運動果空間球的貫策通，害也詮后釋了佛美式把健身咸概念冊，增坊加人追們活唯動的核參與箭性和烈互動磨性。57案例獲啟示號：站婚位高啄端，安通過器品牌勤嫁接楚和特倉色產(chǎn)洪品，她能迅饑速在沒市場株上建破立影丸響力妻，樹謝立高文端形泰象，塞擴容趴客戶參群體品牌它嫁接消，迅源速建翼立知摧名度掏：與天斑倫品智牌嫁餃接，贊引進鎖酒店繡式管辣理服難務(wù)和肯四季突廳主刃廚，方在比寺較偏蛇遠的匹區(qū)域炎打開梯市場特色屋產(chǎn)品口休閑使產(chǎn)品注成為予休閑置度假附的主稻要吸乎引力?。阂M責(zé)純正診泰式客特色喪產(chǎn)品——宏I板SP潤A，樹耳立高事端形狗象，史同時吉成為兔會所菌招徠菠客戶溝的主庫要吸