正確理解和運(yùn)用政策優(yōu)勢(shì)努力保持新疆房地產(chǎn)健康發(fā)展

正確理解和運(yùn)用政策優(yōu)勢(shì)努力保持新疆房地產(chǎn)健康發(fā)展

自治區(qū)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)第一頁(yè)，共八十一頁(yè)。一、房地產(chǎn)調(diào)控政策的回顧第二頁(yè)，共八十一頁(yè)。（一）近兩年來(lái)主要調(diào)控政策去年以來(lái)，中央為調(diào)控房?jī)r(jià)頻繁出手，相繼出臺(tái)的主要政策有：一是2010年4月17日，國(guó)務(wù)院“國(guó)十條”提出：房?jī)r(jià)過(guò)高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸，對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的本地居民暫停發(fā)放購(gòu)房貸款。其后只有北京實(shí)行了限購(gòu)，但房?jī)r(jià)并沒(méi)有下跌。第三頁(yè)，共八十一頁(yè)。

二是2010年6月4日，三部委發(fā)文明確個(gè)人房貸二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，商業(yè)性個(gè)人住房貸款中居民家庭住房套數(shù)，應(yīng)依據(jù)擬購(gòu)房家庭成員名下實(shí)際擁有的成套住房數(shù)量進(jìn)行認(rèn)定。

三是2010年7月12日，銀監(jiān)會(huì)要求，嚴(yán)格執(zhí)行差別化房貸政策。第四頁(yè)，共八十一頁(yè)。四是2010年9月29日，多部委出臺(tái)新政要求，房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的城市須實(shí)行限購(gòu)；暫停發(fā)放第三套及以上房貸；首套房貸首付比例不低于30.0％。其后超過(guò)20個(gè)城市實(shí)行限購(gòu)，后來(lái)出現(xiàn)了樓市量?jī)r(jià)齊升的狀況。第五頁(yè)，共八十一頁(yè)。五是2011年1月26日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究進(jìn)一步做好房地產(chǎn)調(diào)控工作，隨后國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布“關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知”［國(guó)辦發(fā)1號(hào)］（簡(jiǎn)稱新國(guó)八條）提出，“明確房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，更大范圍更加嚴(yán)厲的限購(gòu)政策，二套房貸首付比例提高至60.0％”等一系列政策，相比較之前的政策，國(guó)1號(hào)文行政手段繼續(xù)升級(jí)，限購(gòu)范圍更廣且更加嚴(yán)厲。第六頁(yè)，共八十一頁(yè)。同時(shí)，國(guó)家進(jìn)一步加大了保障房的建設(shè)力度，并且從經(jīng)濟(jì)、金融、稅收、土地等手段全面升級(jí)，還落實(shí)約談問(wèn)責(zé)機(jī)制，確保相關(guān)政策落實(shí)到位，并陸續(xù)出臺(tái)了一些配套政策，向全社會(huì)和所有人表明了中央政府抑制房?jī)r(jià)的強(qiáng)大決心。第七頁(yè)，共八十一頁(yè)。（二）限購(gòu)政策的影響與效果從宏觀和微觀角度來(lái)看，限購(gòu)政策給火熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)降了溫，具體表現(xiàn)如下：各地在實(shí)施限購(gòu)政策前形成短時(shí)間的住宅搶購(gòu)風(fēng)潮；限購(gòu)城市周邊的非限購(gòu)城市中出現(xiàn)批量外地購(gòu)房者；強(qiáng)制投機(jī)性需求者和多套住宅擁有者退市，封殺他們的買房資格；土地、新建商品住房和存量住房市場(chǎng)交易量均出現(xiàn)不同程度的萎縮；第八頁(yè)，共八十一頁(yè)。商品住宅市場(chǎng)價(jià)格漲幅趨緩；住房供求矛盾出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，可售住宅庫(kù)存增加；推遲自住改善性需求釋放時(shí)間，產(chǎn)生擠出效應(yīng)；剛性需求和供給矛盾沒(méi)有化解，只是延后、累積、疊加；市場(chǎng)觀望，等待降價(jià)的住房消費(fèi)心理強(qiáng)化；部分專家學(xué)者批評(píng)、抵制限購(gòu)；限購(gòu)存在進(jìn)一步擴(kuò)大化、長(zhǎng)期化、制度化的趨勢(shì)。第九頁(yè)，共八十一頁(yè)。具體限購(gòu)政策效果主要表現(xiàn)在：1、一線城市效果明顯，二、三、四線城市效果遞減；2、短期效果明顯、長(zhǎng)期推行阻力增加；3、地方政府基本都是限購(gòu)政策的反對(duì)者；4、從學(xué)理、法理上講，行政強(qiáng)推限購(gòu)缺乏丈撐依據(jù)；第十頁(yè)，共八十一頁(yè)。5、住房市場(chǎng)交易量大幅萎縮并非房地產(chǎn)調(diào)控的初衷和目標(biāo)。6、由原來(lái)一線城市房?jī)r(jià)飆升已經(jīng)演變成二三四線城市的聯(lián)合追漲。在房?jī)r(jià)飆升的過(guò)程中，住房所承擔(dān)的稅費(fèi)成本也在大幅增長(zhǎng)，稅費(fèi)的高企也起到了推動(dòng)房?jī)r(jià)的作用。第十一頁(yè)，共八十一頁(yè)。（三）、調(diào)控政策的走向今年11月6日，溫總理在關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控形勢(shì)的講話中表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控絕不可以有絲毫動(dòng)搖，我們的目標(biāo)是既要使房?jī)r(jià)回歸到合理的水平，同時(shí)又促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。第十二頁(yè)，共八十一頁(yè)。總理的講話是建立在對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)行規(guī)律和房地產(chǎn)市場(chǎng)深刻而準(zhǔn)確的認(rèn)識(shí)基礎(chǔ)上的，既體現(xiàn)了促使房?jī)r(jià)理性回歸的決心，又體現(xiàn)了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)健康持續(xù)發(fā)展的期望，總體的態(tài)度是：調(diào)控方向不動(dòng)搖，調(diào)控力度不放松。第十三頁(yè)，共八十一頁(yè)。這一輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控已經(jīng)進(jìn)行了近兩年的時(shí)間，在重重重壓之下，房?jī)r(jià)高昂的頭已被壓下，部分城市房?jī)r(jià)開始下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)供需格局也發(fā)生了比較大的變化，投資和投機(jī)需求已基本退出，房地產(chǎn)企業(yè)和購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期也發(fā)生了根本性改變。大勢(shì)初定，后市調(diào)控力度是要加強(qiáng)或者是放松？各利益群體從自身角度而得出的看法仍然大相徑庭。第十四頁(yè)，共八十一頁(yè)。中央政策所面對(duì)的正是一個(gè)利益格局分化的局面，需要平衡無(wú)房者、有房者、開發(fā)商、地方政府的利益關(guān)系，需要實(shí)現(xiàn)整體經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)過(guò)渡和解決民生問(wèn)題之間的平衡，其難度是相當(dāng)大的。一方面，在宏觀經(jīng)濟(jì)存在相當(dāng)變數(shù)的情況下，政策也很可能會(huì)隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的整體形勢(shì)進(jìn)行微調(diào)；另一方面，世界經(jīng)濟(jì)二次探底的預(yù)期也在增強(qiáng)，中國(guó)的通貨膨脹形勢(shì)也有所變化，宏觀經(jīng)濟(jì)面臨著放緩的預(yù)期，這對(duì)房?jī)r(jià)的下行都是推力。第十五頁(yè)，共八十一頁(yè)。綜合各方的作用力，未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和房?jī)r(jià)的走勢(shì)仍然撲朔迷離，下行和上行的可能性都存在。但是，我個(gè)人看法是，短期內(nèi)至少在明年6月份前或者在10月黨的18大召開之前，樓市調(diào)控政策不會(huì)有太大變動(dòng)，取消限購(gòu)、限貸尚不太可能，不然調(diào)控將會(huì)前功盡棄，引發(fā)樓市反彈。希望我們的企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)、購(gòu)房者都要有一定的思想準(zhǔn)備。第十六頁(yè)，共八十一頁(yè)。二、新疆樓市的現(xiàn)狀究竟如何第十七頁(yè)，共八十一頁(yè)。在中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)二十多年的發(fā)展歷程中，由于地緣和經(jīng)濟(jì)發(fā)展等因素，新疆房地產(chǎn)業(yè)的作用與地位顯得比較滯后。2010年5月，中央召開新疆工作會(huì)議之后，迎來(lái)了新疆房地產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展的春天。第十八頁(yè)，共八十一頁(yè)。

去年，我區(qū)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資344.93億元，與上年同比增長(zhǎng)46.2％。房地產(chǎn)開發(fā)投資占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資10.86％，比上年提升0.8個(gè)百分點(diǎn)；占新疆國(guó)民生產(chǎn)總值的6.4％，比上年提升了0.9個(gè)百分點(diǎn).第十九頁(yè)，共八十一頁(yè)?？梢哉f(shuō)借中央的優(yōu)惠政策和新疆經(jīng)濟(jì)社會(huì)大發(fā)展的機(jī)遇，不僅使我區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)上了一個(gè)大臺(tái)階，而且房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位更加顯現(xiàn)。

今年以來(lái)，在全國(guó)樓市景氣度下降的趨勢(shì)下，自治區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)延續(xù)了去年較快增長(zhǎng)的勢(shì)頭。第二十頁(yè)，共八十一頁(yè)。

1—10月，完成房地產(chǎn)開發(fā)投資438.17億元，同比增長(zhǎng)54.10％，增速比上年同期增速加快了6.2個(gè)百分點(diǎn)，高出全國(guó)平均增幅23.1個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)投資占到固定資產(chǎn)投資的13.89％，與上年同期相比提升了2.39個(gè)百分點(diǎn)；占國(guó)民生產(chǎn)總值8.16％，與上年同期相比提升了2.4個(gè)百分點(diǎn)。第二十一頁(yè)，共八十一頁(yè)。

就在自治區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展站在新的起點(diǎn)上的鼓舞下，各地區(qū)今年進(jìn)一步加快了房地產(chǎn)開發(fā)投資的步伐。截止到9月底，除部分邊遠(yuǎn)和經(jīng)濟(jì)、人口規(guī)模偏小的地州與上年同比，房地產(chǎn)投資規(guī)模有所減少外，其他多數(shù)地州市和新疆建設(shè)兵團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)投資都有較大幅度的增長(zhǎng)（見(jiàn)附表1）。第二十二頁(yè)，共八十一頁(yè)。地區(qū)名稱2011年10月上年同期

增幅（%）新疆維吾爾自治區(qū)54.10%塔城地區(qū)23231670648228.70%哈密地區(qū)18765210407980.30%昌吉州43895725338073.20%伊犁州44791927340063.80%阿勒泰地區(qū)1112196834862.70%巴音郭楞蒙古自治州36103823103256.30%附表1：分地區(qū)房地產(chǎn)投資分析表第二十三頁(yè)，共八十一頁(yè)。地區(qū)名稱2011年10月上年同期增幅（%）新疆建設(shè)兵團(tuán)37884924545354.30%克拉瑪依市1112957357851.30%博爾塔拉蒙古自治州440032970348.10%喀什地區(qū)22588015538045.40%烏魯木齊市44.30%克州8565660029.80%阿克蘇地區(qū)1866491772495.30%吐魯番地區(qū)2310527205-15.10%和田地區(qū)29293859-24.10%第二十四頁(yè)，共八十一頁(yè)。其中增長(zhǎng)速度較快的前5名是：塔城地區(qū)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資22.23億元，與上年同期相比（7.68億元）增長(zhǎng)228.7％；哈密地區(qū)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資18.77億元，與上年同比（10.41億元）增長(zhǎng)80.3％；昌吉州完成房地產(chǎn)開發(fā)投資43.90億元，與上年同比（25.34億元）增長(zhǎng)73.2％；伊犁州完成房地產(chǎn)開發(fā)投資44.79億元，與上年同比（27.34億元）增長(zhǎng)63.8％；阿勒泰地區(qū)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資11.12億元，與上年同比（6.84億元），增長(zhǎng)62.7%。第二十五頁(yè)，共八十一頁(yè)。其他如巴音郭楞蒙古自治州、生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)、克拉瑪依市、博爾塔拉蒙自治州、喀什地區(qū)、烏魯木齊市等同比增長(zhǎng)速度都超過(guò)了44.0％以上。房地產(chǎn)業(yè)的加速發(fā)展，為新疆經(jīng)濟(jì)騰飛做出了重要貢獻(xiàn)。第二十六頁(yè)，共八十一頁(yè)。在新疆房地產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展的情況下，我們認(rèn)真貫徹落實(shí)黨中央國(guó)務(wù)院一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施，自治區(qū)制定了《關(guān)于進(jìn)一步做好我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》（新政辦發(fā)［2011］38號(hào)），各地明確了年度新建住房?jī)r(jià)格上漲目標(biāo)，烏魯木齊市出臺(tái)了商品住房限購(gòu)措施，自治區(qū)和地方各級(jí)人民政府切實(shí)加大了廉租房、公共租賃房、經(jīng)濟(jì)適用住房等保障性住房的建設(shè)力度。第二十七頁(yè)，共八十一頁(yè)。

從總體上看，新疆房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行是平穩(wěn)健康有序的，投資快速增長(zhǎng)，銷售逆市上揚(yáng)，投資投機(jī)性購(gòu)房得到了有效遏制，住房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲的局面有了積極變化，住房供需比例失衡狀況有了一定緩解，保障房建設(shè)得到空前的重視。第二十八頁(yè)，共八十一頁(yè)。但是，在我們分析研究新疆房地產(chǎn)業(yè)取得一定成績(jī)和快速有序發(fā)展的同時(shí)，對(duì)于當(dāng)前市場(chǎng)走勢(shì)中暴露出來(lái)的一些主要問(wèn)題，更應(yīng)該引起行業(yè)內(nèi)和有關(guān)方面的警惕與高度重視。第二十九頁(yè)，共八十一頁(yè)。（一）、商品房銷售面積增漲呈現(xiàn)出前高后低和逐月回落的態(tài)勢(shì)根據(jù)自治區(qū)統(tǒng)計(jì)局《新疆統(tǒng)計(jì)月報(bào)》相關(guān)數(shù)據(jù)分析來(lái)看（見(jiàn)附表2），我區(qū)今年商品房銷售面積呈現(xiàn)出前高后低和逐月回落的態(tài)勢(shì)。第三十頁(yè)，共八十一頁(yè)。項(xiàng)目

月份商品房銷售面積（萬(wàn)平米）同比增長(zhǎng)速度（%）其中：商品住房銷售面積（萬(wàn)平米）同比增長(zhǎng)速度（%）1—2月25.0915.1%23.8620.1%1—3月197.9672.8%182.2576.6%1—4月343.3727.3%318.5327.7%1--5月475.3825.0%439.5123.8%1—6月619.7422.1%572.0221.3%1—7月802.2421.4%743.9120.2%1—8月969.7318.6%897.9817.5%1—９月1162.417.5％1073.5915.8％1--10月1335.3915.5%1230.913.3%2011年自治區(qū)商品房銷售面積（附表２）第三十一頁(yè)，共八十一頁(yè)。數(shù)據(jù)顯示，1-3月份，商品房銷售面積與上年同期相比增長(zhǎng)達(dá)到72.8％的高峰后，從4月份開始出現(xiàn)逐月回落現(xiàn)象。4月份商品房銷售面積增長(zhǎng)比例急速降至27.3％，比3月份下降了45.5個(gè)百分點(diǎn)，5月份比4月份下降2.3個(gè)百分點(diǎn)，6月份比5月份下降2.9個(gè)百分點(diǎn)，7月份比6月份下降0.7個(gè)百分點(diǎn)，8月份比7月份下降2.8個(gè)百分點(diǎn)，9月份比8月份下降1.1個(gè)百分點(diǎn)，10月份比9月份下降2個(gè)百分點(diǎn)，10月份比3月份下降57.3個(gè)百分點(diǎn)。第三十二頁(yè)，共八十一頁(yè)。從目前全疆房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行態(tài)勢(shì)來(lái)看，后期逐月走高的可能性不大，預(yù)計(jì)今年全年商品房銷售面積與上年相比，總體仍是增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但增長(zhǎng)速度大體上能夠保持在11.0％左右。第三十三頁(yè)，共八十一頁(yè)。（二）、商品房銷售額持續(xù)走低、房?jī)r(jià)漲幅回落依據(jù)商品房銷售額統(tǒng)計(jì)分析（見(jiàn)附表3），今年1-3月份全區(qū)商品房銷售面積和銷售額增長(zhǎng)都達(dá)到了頂峰，雖然3月底商品房銷售面積同比增長(zhǎng)72.8％，但銷售金額同比增長(zhǎng)1.1倍。第三十四頁(yè)，共八十一頁(yè)。附表3：2011年自治區(qū)商品房銷售額統(tǒng)計(jì)表項(xiàng)目月份商品房銷售額（億元）同比增長(zhǎng)速度（%）其中：商品住房銷售額（億元）同比增長(zhǎng)速度（%）1—2月12.5664.0%11.7484.5%1—3月70.811.1倍60.091.1倍1—4月121.1662.1%104.6662.5%1--5月171.2961.3%146.7257.8%1—6月219.852.9%189.1751.5%1—7月286.9550.6%248.0148.2%1—8月338.3943.0%294.0141.8%1一9月406.0138.8％351.8536.6％1-10月468.2634.6%403.4731.2%第三十五頁(yè)，共八十一頁(yè)。按照銷售額與銷售面積之比分析計(jì)算，1-3月份商品房平均銷售價(jià)格為每平方米為3576.98元，商品住宅平均銷售價(jià)格為每平方米3297.12元，與上年1-3月份相比（商品房每平方米2957.4元、商品住宅每平方米2775.03元），商品房每平方米增加了619.58元，同比上漲了20.95％；商品住宅每平方米增加了522.09元，同比上漲了18.81％。第三十六頁(yè)，共八十一頁(yè)。

而1-6月份商品房平均銷售價(jià)格則為每平方米為3546.65元，商品住宅每平方米3307.05元，與上年1-6月份相比（商品房每平方米2831.37元、商品住宅每平方米2647.43元），商品房每平方米增加了715.28元，同比上漲了25.26％；商品住宅每平方米增加了659.62元，同比上漲了24.92％。第三十七頁(yè)，共八十一頁(yè)。今年1-8月份，商品房平均每平方米銷售價(jià)格為3489.53元，商品住宅銷售價(jià)格每平方米為3274.17元，與上年1-8月相比（商品房?jī)r(jià)格每平方米2896.84元、商品住宅每平方米2713.29元），商品房?jī)r(jià)格每平方米增加了592.69元，同比上漲了20.46％；商品住宅價(jià)格每平方米增加了560.88元，同比上漲了20.67％。第三十八頁(yè)，共八十一頁(yè)。今年1-10月份，商品房平均每平方米銷售價(jià)格為3506.54元，商品住宅為3277.83元，與上年1-10月相比（商品房?jī)r(jià)格每平方米3006.62元，商品住宅價(jià)格2831.70元），商品房?jī)r(jià)格每平方米增加了499.92元，同比上漲了16.63％；商品住宅價(jià)格每平米增加了446.13元，同比上漲了15.75％。第三十九頁(yè)，共八十一頁(yè)。從商品房?jī)r(jià)格上漲幅度看，今年大多數(shù)城市每平方米房?jī)r(jià)比上年同期平均增長(zhǎng)了600.0元左右，有的熱點(diǎn)城市達(dá)到了800.0多元，有的城市偏低一些，達(dá)到300.0元-400.0元。第四十頁(yè)，共八十一頁(yè)。

截止今年6月份，商品房銷售價(jià)格比截止3月份3個(gè)月擴(kuò)大了4.31個(gè)百分點(diǎn)，商品住宅價(jià)格擴(kuò)大了6.11個(gè)百分點(diǎn)，應(yīng)該說(shuō)6月份商品房?jī)r(jià)格上漲幅度已達(dá)到了頂部或者拐點(diǎn)，從7月份開始商品房和商品住宅銷售價(jià)格的漲幅開始了下降。第四十一頁(yè)，共八十一頁(yè)。截止今年10月份，商品房銷售價(jià)格比截止6月份，4個(gè)月下降了8.63個(gè)百分點(diǎn)，商品住宅價(jià)格4個(gè)月下降了9.17個(gè)百分點(diǎn)。第四十二頁(yè)，共八十一頁(yè)。預(yù)計(jì)從11月份后到年底，由于銷售量下滑，供應(yīng)量不斷疊加，市場(chǎng)壓力繼續(xù)增加，開發(fā)企業(yè)對(duì)商品房和商品住宅銷售將會(huì)采取打折促銷和進(jìn)行一系列優(yōu)惠促銷活動(dòng)，房?jī)r(jià)漲幅很可能會(huì)出現(xiàn)繼續(xù)下降的狀況，預(yù)計(jì)全年房?jī)r(jià)的漲幅大至在12.0％左右。第四十三頁(yè)，共八十一頁(yè)。（三）、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來(lái)源逐步趨緊上半年，我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金258.23億元，同上年相比增長(zhǎng)43.8％，低于房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)速度23.4個(gè)百分點(diǎn)，增速比1-5月份回落1.1個(gè)百分點(diǎn)，到位資金已經(jīng)連續(xù)5個(gè)月低于開發(fā)投資增長(zhǎng)速度。第四十四頁(yè)，共八十一頁(yè)。截止到10月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金539.32億元，同比增長(zhǎng)33.1％，低于房地產(chǎn)開發(fā)投資增速21.0個(gè)百分點(diǎn)，增速比1-6月份回落了10.7個(gè)百分點(diǎn)。如果后期銷售持續(xù)低迷，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來(lái)源將會(huì)逐漸趨緊。第四十五頁(yè)，共八十一頁(yè)。

從資金來(lái)源分析看，受貨幣政策和房地產(chǎn)調(diào)控影響，定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要資金來(lái)源。第四十六頁(yè)，共八十一頁(yè)。到10月底全區(qū)國(guó)內(nèi)貸款56.0億元，同上年相比增長(zhǎng)12.7％，比上半年回落1.4個(gè)百分點(diǎn)；自籌資金193.88億元，同比增長(zhǎng)66.0％，比上半年回落5.4個(gè)百分點(diǎn)；其他資金來(lái)源（定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭）289.40億元，同比增長(zhǎng)21.2％，比上半年回落12.4個(gè)百分點(diǎn)。第四十七頁(yè)，共八十一頁(yè)。如果后期房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房銷售沒(méi)有大的起色，加之項(xiàng)目貸款和按揭難度增加，企業(yè)到年底資金來(lái)源將會(huì)出現(xiàn)越來(lái)越緊的狀況。第四十八頁(yè)，共八十一頁(yè)。（四）、房屋施工面積增長(zhǎng)較快，但增速逐步趨緩

截止到10月底，我區(qū)房屋施工面積達(dá)到5091.42萬(wàn)平方米，與上年同期相比增長(zhǎng)35.90％，增幅比上半年回落9.2個(gè)百分點(diǎn)，其中住宅施工面積4278.68萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)36.70％，比上半年回落9.8個(gè)百分點(diǎn)。第四十九頁(yè)，共八十一頁(yè)。到10月底，今年新開工面積2671.99萬(wàn)平方米，與去年同期相比增長(zhǎng)36.4％，比上半個(gè)回落18.5個(gè)百分點(diǎn)，其中住宅新開工面積2263.0萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)36.2％，比上半年回落18.2個(gè)百分點(diǎn)。第五十頁(yè)，共八十一頁(yè)。今年10月底，房屋竣工面積686.64萬(wàn)平方米，與上年同期相比增長(zhǎng)43.0％，比上半年提高了13.6個(gè)百分點(diǎn)。施工面積、新開工面積以及房屋竣工面積的快速增長(zhǎng)，將會(huì)大大緩解新疆近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)供需緊張的狀況。第五十一頁(yè)，共八十一頁(yè)。五）、房地產(chǎn)企業(yè)要主動(dòng)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)在房地產(chǎn)調(diào)控政策趨緊，房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)聲鶴唳、觀望情緒進(jìn)一步彌漫的情形下，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)該調(diào)整思路、重新思考、重新定位、重樹信心，對(duì)企業(yè)及時(shí)做出戰(zhàn)略性的調(diào)整。第五十二頁(yè)，共八十一頁(yè)。市場(chǎng)的每次調(diào)控，都是房地產(chǎn)公司加強(qiáng)內(nèi)部管控的好時(shí)機(jī)。首先企業(yè)應(yīng)加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的深度調(diào)研與分析，順應(yīng)政策，順應(yīng)市場(chǎng)，順應(yīng)形勢(shì)。如果某些公司及某些項(xiàng)目到10月份，其銷售率還不到50.0％，年底存量房還將逐漸增加，這說(shuō)明很有可能開發(fā)量偏大。這時(shí)應(yīng)放慢獲得項(xiàng)目的步伐，盡早清理手頭項(xiàng)目，加快收尾節(jié)奏，調(diào)低市場(chǎng)預(yù)期，制定合適的市場(chǎng)策略，加大市場(chǎng)促銷力度，把握先機(jī)，及時(shí)回籠資金。第五十三頁(yè)，共八十一頁(yè)。其次是住宅地產(chǎn)產(chǎn)品定位很關(guān)鍵。住宅房地產(chǎn)受地域、地段、產(chǎn)品品質(zhì)和價(jià)格的影響很大，企業(yè)一定要選準(zhǔn)你所要去開發(fā)的城市、重視你所要開發(fā)項(xiàng)目的區(qū)位、注意公司品牌和形象的培育，努力提高住宅產(chǎn)品的品質(zhì)和性價(jià)比，增強(qiáng)產(chǎn)品的獨(dú)特性和競(jìng)爭(zhēng)力。我們看到，不管是烏魯木齊或其他城市，中心城區(qū)基本上都沒(méi)有空置的樓盤。第五十四頁(yè)，共八十一頁(yè)。三是降價(jià)促銷，以價(jià)換量，加快銷售，回籠資金。再次是要關(guān)注同行之間的聯(lián)合或相關(guān)行業(yè)之間的合作，整合優(yōu)勢(shì)資源，尋找合適的項(xiàng)目、抓住有利時(shí)機(jī)，該出手時(shí)就出手，適當(dāng)掌握和儲(chǔ)備一定數(shù)量的開發(fā)用地，旺市賣房，淡季買地。第五十五頁(yè)，共八十一頁(yè)。新疆的房地產(chǎn)市場(chǎng)有其自身的發(fā)展優(yōu)勢(shì)和特點(diǎn)，雖然當(dāng)前受大勢(shì)影響將出現(xiàn)了一定時(shí)期低潮，但這只是暫時(shí)或短期現(xiàn)象，大開發(fā)、大建設(shè)、大發(fā)展仍是新疆今后經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主流，這個(gè)是不容懷疑的。第五十六頁(yè)，共八十一頁(yè)。在我國(guó)這樣一個(gè)13.4億人口的發(fā)展中國(guó)家，要擴(kuò)大城鄉(xiāng)就業(yè)、增加居民收入、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，就應(yīng)當(dāng)保持一定的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度。總之，機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)共存，機(jī)遇是留給那些有戰(zhàn)略眼光、站得高看得遠(yuǎn)、專業(yè)化程度高、開發(fā)體系扎實(shí)、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)合理、能及時(shí)調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略和市場(chǎng)策略的房地產(chǎn)企業(yè)家。第五十七頁(yè)，共八十一頁(yè)。（六）、問(wèn)題與建議近年來(lái)，新疆房地產(chǎn)業(yè)雖然有了較快發(fā)展，但大多數(shù)開發(fā)企業(yè)的規(guī)模偏小，基礎(chǔ)比較薄弱，集中度較低，人力資源缺乏，管理水平較低，尤其是新疆房地產(chǎn)市場(chǎng)還比較脆弱，只要國(guó)家調(diào)控政策稍微一收緊，很多企業(yè)特別是中小企業(yè)就會(huì)無(wú)所適從或者陷入困境。第五十八頁(yè)，共八十一頁(yè)。尤其是今年入秋以來(lái)，我區(qū)樓市進(jìn)一步顯現(xiàn)出了微妙的變化，許多開發(fā)商已經(jīng)感到了不小的壓力，本該是旺市的“金九”銷售慘淡，盼望決戰(zhàn)“銀十”但也未能火曝起來(lái)，估計(jì)到年底商品房銷售市場(chǎng)很難再現(xiàn)去年的火熱場(chǎng)面。第五十九頁(yè)，共八十一頁(yè)。

雖然當(dāng)前市場(chǎng)上房?jī)r(jià)依舊堅(jiān)挺，但未來(lái)一段時(shí)間受到銷量減少、存量增加、資金趨緊、市場(chǎng)觀望、保障房供應(yīng)量加大和調(diào)控政策的繼續(xù)發(fā)力，房?jī)r(jià)和房?jī)r(jià)的漲幅肯定會(huì)受到一定程度的影響，未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)房?jī)r(jià)走低是不可避免的。第六十頁(yè)，共八十一頁(yè)。鑒于當(dāng)前樓市走向，建議各級(jí)政府及相關(guān)行業(yè)部門，要利用中央對(duì)新疆經(jīng)濟(jì)發(fā)展的鼓勵(lì)政策，重視房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)地位的發(fā)揮，加大房地產(chǎn)市場(chǎng)的培育與支持力度，尤其是不宜繼續(xù)再擴(kuò)大“限購(gòu)”、“限貸”、“限價(jià)”政策，以促使房地產(chǎn)業(yè)能夠平穩(wěn)健康發(fā)展，為新疆經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展做出積極貢獻(xiàn)。第六十一頁(yè)，共八十一頁(yè)。既然“限購(gòu)”政策是不得已而為之，因此“限購(gòu)”、“限貸”等不應(yīng)采取“一刀切”，而應(yīng)因地制宜、因時(shí)制宜。新疆是少數(shù)民族地區(qū)，居民收入水平低，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展剛剛起步，城鎮(zhèn)化率還有很大差距，住房市場(chǎng)起步較晚，剛性需求和改善性需求比較旺盛，投資和投機(jī)性購(gòu)房并不突出，雖然今年房?jī)r(jià)漲幅稍微偏高了一點(diǎn)，但主要還在于過(guò)去新疆的房?jī)r(jià)普遍較低，加之近年來(lái)土地、征遷、人工費(fèi)和材料成本大幅增加等等原因第六十二頁(yè)，共八十一頁(yè)。如果我們不能夠采取因地適宜、區(qū)別對(duì)待的政策，普遍實(shí)行過(guò)嚴(yán)的“限購(gòu)令”、“限貸令”，很有可能“限”掉了改善性住房和剛剛進(jìn)城需要住房的很大一部分真正客源。這樣，不僅會(huì)增加供需矛盾，加大市場(chǎng)壓力，影響到我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)和相關(guān)行業(yè)的健康發(fā)展，而且對(duì)新疆經(jīng)濟(jì)社會(huì)的大發(fā)展也是極為不利的。第六十三頁(yè)，共八十一頁(yè)。三、關(guān)于未來(lái)房?jī)r(jià)及市場(chǎng)的走勢(shì)第六十四頁(yè)，共八十一頁(yè)。關(guān)于房?jī)r(jià)問(wèn)題，不僅中央關(guān)心，普通老百姓關(guān)心，全社會(huì)都很關(guān)心，因?yàn)檫@是牽涉千家萬(wàn)戶的切身利益，也是最大的民生問(wèn)題。近來(lái)，我每天收到好幾條信息，手機(jī)告訴我，今年8、9月份以來(lái)，這房子是越來(lái)越難賣了。大家可能也都有體會(huì)，推薦樓盤的廣告短信幾乎塞滿了手機(jī)，甚至鋪天蓋地，大街小巷到處都能碰到售樓廣告。第六十五頁(yè)，共八十一頁(yè)。前段時(shí)間，上海一些樓盤降價(jià)，引得老業(yè)主圍攻開發(fā)商。當(dāng)?shù)卣畬?duì)此表達(dá)，降價(jià)是“市場(chǎng)行為”，官方置身局外。如果純粹是市場(chǎng)現(xiàn)象，政府這支“有形的手”的確不該插手，因?yàn)橛小翱床灰?jiàn)的手”起作用。但反觀這場(chǎng)糾紛的雙方，被逼得劍拔弩張卻非全因市場(chǎng)的緣故。第六十六頁(yè)，共八十一頁(yè)。開發(fā)商降價(jià)，其實(shí)是有苦難言。當(dāng)初高價(jià)拿地時(shí)分明看著市面上搶樓房就象搶白菜一樣，誰(shuí)成想半路時(shí)規(guī)則變了，限定只有持本市戶口和有五年納稅證明的人才可買房，這一下子就少了一大半買主，現(xiàn)在開發(fā)商不踐賣怎么成？另一端，已買房的老業(yè)主也委屈，借了一身的債買套房，沒(méi)兩天就資產(chǎn)縮水，只有貸款水漲船高。這第一反應(yīng)就是開發(fā)商“無(wú)良”，圍攻也就是想減少些損失。第六十七頁(yè)，共八十一頁(yè)。問(wèn)題來(lái)了，市場(chǎng)中買賣雙方都吃虧了，那么賺便宜的又是誰(shuí)？時(shí)局致此，有人指責(zé)業(yè)主缺乏契約精神。的確，我們這個(gè)社會(huì)需要補(bǔ)習(xí)契約精神，業(yè)主要輸?shù)闷?，開發(fā)企業(yè)也要輸?shù)闷?，?dāng)然政府更要有擔(dān)當(dāng)。政府若不從土地收益和稅費(fèi)方面給行業(yè)和購(gòu)房者更多的優(yōu)惠，在人工、材料費(fèi)等成本上升的狀況下，房?jī)r(jià)即便下降的話，其幅度可能是比較有限的。第六十八頁(yè)，共八十一頁(yè)。反觀當(dāng)初開發(fā)商與業(yè)主間定立契約，其前提是地方政府在一個(gè)非限定市場(chǎng)環(huán)境下賣了土地，但輪到開發(fā)商賣房時(shí)卻改變了游戲規(guī)則，把市場(chǎng)變成一個(gè)有限市場(chǎng)，這才逼得開發(fā)商資金鏈吃緊斷尾求生。如果業(yè)主討要補(bǔ)償算是“市場(chǎng)行為”，那么開發(fā)商向地方政府討要土地出讓金補(bǔ)償也算是符合市場(chǎng)原則。第六十九頁(yè)，共八十一頁(yè)。

人們談及房地產(chǎn)暴利時(shí)每每將矛頭指向開發(fā)商，其實(shí)卻有意無(wú)意間漏了土地暴利，沒(méi)有這個(gè)基石，房?jī)r(jià)也不會(huì)高得民怨沸騰。而時(shí)至今日的房地產(chǎn)調(diào)控僵持不下，也是因?yàn)橥恋毓?yīng)與出讓未能成為真正的市場(chǎng)行為。開發(fā)商可以讓利，政府土地出讓金可以讓利嗎？開發(fā)商降價(jià)后要向老業(yè)主返利作為補(bǔ)償，已付的土地出讓金能返還給開發(fā)商作補(bǔ)償嗎？業(yè)主維權(quán)應(yīng)遵守市場(chǎng)規(guī)則，但政府也要加強(qiáng)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管。第七十頁(yè)，共八十一頁(yè)。不久前，全國(guó)人大常委會(huì)委員吳曉靈認(rèn)為，長(zhǎng)期采取房地產(chǎn)限購(gòu)政策與市場(chǎng)配置資源的原則相悖，應(yīng)該更多地運(yùn)用稅收手段調(diào)節(jié)。對(duì)此，住建部姜偉新部長(zhǎng)回應(yīng)稱，樓市限購(gòu)政策是行政辦法，是不得已而采取的辦法，“在城鎮(zhèn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)建立以后，將不再采取這種行政色彩濃厚的辦法”。第七十一頁(yè)，共八十一頁(yè)。2011年的冬季已經(jīng)來(lái)臨。10月份，全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住宅平均價(jià)格環(huán)比首降0.14％。目前，全國(guó)房?jī)r(jià)降聲一片，北、上、廣、深等一線城市房?jī)r(jià)率先回落，“明折十暗扣”，部分樓盤降價(jià)達(dá)20.0％，價(jià)格拐點(diǎn)特征十分明顯。特別到9、10月份又向二三線城市傳導(dǎo)蔓延，中海、萬(wàn)科、龍湖、恒大等各大開發(fā)商集體拉開房?jī)r(jià)下行的序幕，萬(wàn)科領(lǐng)降，恒大點(diǎn)剎。第七十二頁(yè)，共八十一頁(yè)。在大的趨勢(shì)下，我們新疆也難獨(dú)善其身，從前面的一些數(shù)字看到，銷售面積、銷售額的增幅從7月份開始呈現(xiàn)逐月回落，房?jī)r(jià)上漲的幅度也在不斷的下降，這次有可能是“真的狼來(lái)了”！當(dāng)前，雖然首府樓市仍