房地產(chǎn)城市綜合體項目調(diào)研報告

連云港項目調(diào)研報告

戰(zhàn)略發(fā)展部

2011-8-20第一篇

項目區(qū)位土地是項目發(fā)展的根本，只有認清自己，發(fā)掘自身價值，發(fā)現(xiàn)不足，才能在競爭激烈的市場中占據(jù)主動位置。位于連云港主城區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)（港區(qū)）、規(guī)劃建設(shè)中的連云新城三區(qū)結(jié)合部，遠眺花果山4A級國家旅游度假區(qū)，交通便利。地理位置:地處連云港主城區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)（港區(qū)）、規(guī)劃建設(shè)中的連云新城三區(qū)結(jié)合部，位于連云港城市規(guī)劃主要發(fā)展方向，區(qū)位優(yōu)勢明顯。交通情況：項目鄰花果山大道，東靠金橋路，南靠新東方大道，交通便捷；距大海僅七公里，遠眺花果山4A級國家旅游度假區(qū)，景觀環(huán)境優(yōu)勢得天獨厚。向北約10分鐘車程，是未來的行政中心，大學城、18洞高爾夫球場及即將投入使用的體育中心。區(qū)域?qū)傩詤^(qū)位、交通項目屬性生活配套位置優(yōu)越、交通便利關(guān)鍵詞一：新海城區(qū)連云區(qū)海濱新城開發(fā)區(qū)贛榆城區(qū)文體中心區(qū)項目位置項目周邊生活和商業(yè)配套不足，需依靠猴嘴商業(yè)中心得以彌補，區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮蟆＝逃洪_發(fā)區(qū)第1小學，高級中學；距大學城8分鐘車程，區(qū)域規(guī)劃有雙語幼兒園等。醫(yī)院：規(guī)劃中大型購物中心：特易購、家得福離此最近文化、體育和娛樂設(shè)施、公園：猴嘴公園、

500畝昌圩湖原生態(tài)景觀、10分鐘迅速融入花果山景區(qū)、大學城體育中心，18洞高爾夫球場，8分鐘即融濱海風情生活。銀行：15分鐘可直抵新浦區(qū)和連云區(qū)兩大成熟市區(qū)。其他：猴嘴商業(yè)中心區(qū)域?qū)傩詤^(qū)位、交通項目屬性生活配套生活和商業(yè)配套欠缺關(guān)鍵詞二：優(yōu)勢因素1、位于連云港規(guī)劃的濱海新城猴嘴片區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢明顯。2、項目四面臨路，兩側(cè)連接城市主干道，通達性佳。3、項目體量大，規(guī)劃超前，具備打造高端城市綜合體的基礎(chǔ)。劣勢因素1、區(qū)域?qū)嵙﹂_發(fā)企業(yè)云集，未來區(qū)域競爭較為激烈。3、消費者對地塊所屬區(qū)域認知度不高，心理距離較遠。2、區(qū)域為新興住宅區(qū)，周邊生活配套暫不足，區(qū)域形象較差。小結(jié)本案所處連云港規(guī)劃的海濱新城猴嘴片區(qū)，未來區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮?，但存在一些不利的限制因素。屬性詮釋區(qū)位屬性城市中心邊緣地段猴嘴重點規(guī)劃發(fā)展區(qū)域距主城區(qū)生活圈僅10余分鐘車程，兩側(cè)連接城市主干道，交通便捷。處于連云港未來重點規(guī)劃發(fā)展區(qū)域，區(qū)域前景廣闊。項目區(qū)域形象低，消費者認知度不高，心理距離較遠。周邊為新興住宅區(qū)域，區(qū)域形象較低；周邊配套不齊全，消費者認知度不高，心理距離較遠。隨著“一體兩翼”城市布局形成，區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮?，將成為連云港發(fā)展的主要陣地。項目臨濱海新城交通要道——花果山大道、東方大道，交通便捷。地塊傲居濱海新城城市中軸，“連接南北，貫通東西”，交通便捷，地理位置優(yōu)越。核心地段,交通便捷生活和商業(yè)配套不齊全高端定位項目＋＋濱海新城猴嘴片區(qū)，交通便捷，生活和商業(yè)配套暫不齊全，超大規(guī)模、超前規(guī)劃的高端品牌項目。項目屬性界定第二篇

宏觀環(huán)境分析我們將通過對城市發(fā)展及宏觀經(jīng)濟的研究，了解項目所在城市的特性及經(jīng)濟發(fā)展狀況。新浦區(qū)連云區(qū)海州區(qū)連云港位于魯中南丘陵與淮北平原結(jié)合部，東瀕黃海，與朝鮮、韓國、日本隔海相望，區(qū)位優(yōu)勢明顯。港城概況連云港位于江蘇省東北部，中國東中部，東瀕黃海，與朝鮮、韓國、日本隔海相望；北與山東接壤；西與區(qū)域中心城市徐州毗鄰；南與淮安市相連。為新亞歐大陸橋東起點城市。下轄新浦、海州、連云三區(qū)和國家級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)以及東海、灌云、贛榆、灌南4縣。連云港是全國十大海港之一，億噸大港。港口現(xiàn)有萬噸以上泊位30個，港口吞吐量名列全國第八，已成為中國重要的綜合性國際貿(mào)易樞紐港。連云港以良好的區(qū)位優(yōu)勢、豐富的資源等，成為蘇北地區(qū)最具代表性的城市之一，也成為海內(nèi)外客商投資興業(yè)的熱土，加之國家政策的大力扶持，發(fā)展?jié)摿薮?。資源豐富連云港是我國著名的海濱城市、港口工業(yè)城市、旅游城市，以良好的區(qū)位優(yōu)勢、豐富的資源，成為海內(nèi)外客商投資興業(yè)的熱土。海運：連云港是國家主樞紐港、集裝箱干線港、中西部最便捷出海港。與世界上160多個國家和地區(qū)近1000個港口建立了貿(mào)易往來；在客運方面，開通了直達日本、韓國的國際航班（相距500海里，單程只需1天左右），對連云港的旅游、外貿(mào)促進較大。交通發(fā)達連云港五大運輸體系健全，海運、內(nèi)河航運、鐵路、公路和航空為其經(jīng)濟發(fā)展提供縱橫發(fā)展的有力支撐。鐵路：連云港是新亞歐大陸橋東端起點，通過隴海鐵路經(jīng)阿拉山口越過歐洲大陸抵荷蘭鹿特丹，是貫穿中國中部的主要干線。航空：連云港機場達到國際4D級標準，可以起降波音737等大型客機，極大縮短了城市之前的交通時間。兩個連云港：陸地的、海洋的城市規(guī)劃陸地的連云港–新浦–行政、經(jīng)濟中心海洋的連云港–連云–港口、產(chǎn)業(yè)區(qū)、工業(yè)園，城市發(fā)展方向連云區(qū)新浦區(qū)與連云區(qū)之間通過快速城市主干道連接。新港城大道長約25公里，車行半小時左右。新浦區(qū)總體規(guī)劃核心：“戰(zhàn)略東進，擁抱大?！?、按照“一心三極”的組團式城市布局發(fā)展。城市規(guī)劃從城市發(fā)展上看，長期以來，連云港處境尷尬。向北，融不進環(huán)渤海經(jīng)濟圈；向南，離長三角太遠；向西，淮海經(jīng)濟區(qū)面臨整體坍陷的困局，惟有向東是其優(yōu)勢所在?！皷|進”戰(zhàn)略的確定讓連云港徘徊在海洋與內(nèi)陸間的腳步尋找到了新的坐標。根據(jù)“東進”規(guī)劃，連云港將逐步形成沿海、沿東隴海線的“T型”產(chǎn)業(yè)布局；以東部城區(qū)、新海城區(qū)和贛榆縣為“三極”、濱海新城為“一心”的“一心三極”城市布局；以連云港主體港為“一體”，南北延伸的海岸線及港口為“兩翼”的“一體兩翼”港口布局。規(guī)劃至2015年，全市城鎮(zhèn)化率提高到60%左右，總?cè)丝谝?guī)模達到523萬左右。人口規(guī)劃總?cè)丝谀暝黾蛹s13萬左右規(guī)劃預測連云港市域總?cè)丝谠?015年達到523萬，2030年達到633萬人。城市化率2015年達到60％，2030年達到75％。城鎮(zhèn)人口2015年達到314萬，2030年達到475萬。城市整體經(jīng)濟增長迅速穩(wěn)定，為房地產(chǎn)發(fā)展提供有力支持?！獢?shù)據(jù)來源《連云港國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》連續(xù)五年增長率在13%以上整體GDP增長迅速宏觀經(jīng)濟增長小于4%4-5%5-8%大于8%10-15%房地產(chǎn)發(fā)展狀況萎縮停滯甚至倒退穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展飛速發(fā)展連云港2006年-2010年GDP情況及增長比較2010年人均GDP突破23000元大關(guān)，約折合3557美元，處于房地產(chǎn)快速發(fā)展階段。人均GDP突破23000元發(fā)展期啟動期快速發(fā)展期平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800-10001000-40004000-80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主

改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展，單純數(shù)量型快速發(fā)展，以數(shù)量為主，數(shù)量和質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展以質(zhì)量為主數(shù)量和質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型

根據(jù)國際通用衡量標準計算，連云港目前處于房地產(chǎn)快速發(fā)展階段：連云港2006年-2010年人均GDP情況及增長率比較人均GDP快速增長城市居民人均可支配收入即將突破12000元大關(guān)，市民將具備更強的消費能力。近三年平均增速達到13%左右人均可支配收入如圖顯示：2006年以來連云港人均可支配收入大幅增加，近三年平均增速達到13%左右，隨著人均可支配收入的增加，人們消費習慣將發(fā)生變化，為生活消費提供了基礎(chǔ)保障。連云港2006年-2010年人均可支配情況及增長率比較隨著收入的增加，生活水平不斷提高，大量的消費需求被釋放。近三年平均增長率達20.8%

連云港2006-2010年社會消費品零售總額及增長率消費市場穩(wěn)中趨活如圖顯示：近年來連云港消費市場穩(wěn)中趨活，近三年平均增長率為20.8%，2010年連云港社會消費品零售總額增幅達18.9%。人們的消費支出大幅增長，潛在消費需求大量釋放。社會固定資產(chǎn)投資繼續(xù)高速增長，為經(jīng)濟注入活力。2010年增長率達23.4%連云港2006-2010年社會固定投資及增長率社會固定資產(chǎn)投資如圖顯示：連云港近3年社會固定資產(chǎn)投資高速發(fā)展，平均增速達28%以上，重大工程紛紛動工或竣工，掀開了連云港城市建設(shè)的序幕，將大大刺激消費需求的釋放。隨著連云港產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化及與人口的良性互動發(fā)展，最終將

形成類梯形的較高素質(zhì)人口結(jié)構(gòu)，并促進中高端房地產(chǎn)市場發(fā)展。發(fā)展階段農(nóng)業(yè)、工業(yè)、基礎(chǔ)制造業(yè)為主，人口數(shù)量少，高端客戶以已有企業(yè)主為主第一產(chǎn)業(yè)向第二、三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)變；高級管理人員和專業(yè)技術(shù)人員開始增多進入穩(wěn)定成熟的發(fā)展階段，中間力量和高收入人群壯大金字塔結(jié)構(gòu)啞鈴型結(jié)構(gòu)高端人口中端人口低端人口人口結(jié)構(gòu)的變化類梯形結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化，三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為15.3：47.4：37.3，第二產(chǎn)業(yè)占GDP的比重遠超過其他產(chǎn)業(yè)，成為國民經(jīng)濟最大產(chǎn)業(yè)。三大產(chǎn)業(yè)比例15.3：47.4：37.3產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化與房黑地產(chǎn)蠶呈正形相關(guān)顧的宏確觀經(jīng)農(nóng)濟，攝一直黎以來萍健康幟穩(wěn)定上發(fā)展稅，預者計未派來幾皺年將朵繼續(xù)岸保持曲兩位飼數(shù)的沙增長墓速度舟。為連停云港并房地疲產(chǎn)發(fā)危展提杠供了皂良好曠的經(jīng)苗濟環(huán)晶境。隨著晨城市謝化進遺程、廉人口豈規(guī)模矮的增星長以桃及居歲民可步支配飾收入耐的提書高后夕，人影們在友居住謝方面雀表現(xiàn)奶為對父量的和需求魂增加岸的同池時，蛾在質(zhì)婚的方屑面也熔急劇住提升蛾。為連削云港切房地尤產(chǎn)發(fā)穴展提葉供廣互闊的揮消費廣空間騾。20宏觀駛環(huán)境嫌分析冰小結(jié)第三升篇房地正產(chǎn)環(huán)股境分遼析我們獵將通讓過對償連云救港房勾產(chǎn)市爪場的許發(fā)展徒研究壞摸清慚市場紅規(guī)律夕，找榜尋項等目發(fā)裂展的郊契機械點。連云域港房棉地產(chǎn)鐮行業(yè)枯將在弄政治評經(jīng)濟荒、人提口紅辱利等午一系正列利侄好因印素的從作用攤下繼即續(xù)維腫持上搜升發(fā)混展態(tài)職勢。社會疏穩(wěn)定經(jīng)濟足增長城市沖化率人口鍋紅利就業(yè)嫂增加未來瞞中國賠房地夕產(chǎn)行染業(yè)總雷體將繼速續(xù)維楚持上嬸升發(fā)固展態(tài)攤勢經(jīng)濟勢增長拐期持佳續(xù)支粥撐——砌年均烏10挑%左護右的導GD按P增丟長率屬，經(jīng)季濟硬綠著陸射可能乘性低圣。城市割化進暗程加追快的陡剛性付支撐——看人口償快速宇城市門化，仔新增鑒居住文持續(xù)花放大巡壽。人口拾紅利省剛性敬需求名支撐——廈人口煙自然詞增長款的首爆次置火業(yè)，瞧換房軟等剛利性居爹住需稿求居善高不美下。宏觀欠大勢按：宏觀逃大勢金輝楚集團露、綠書地集飛團、戚保利儲地產(chǎn)凡等品仇牌房閥企進創(chuàng)軍連控云港層，將手帶領(lǐng)捏連云茄港樓涉市進撕入品詳質(zhì)化截競爭鉗時代妥。宏觀嬸大勢金輝適城觀湖1號融僑華府09像年以跌來，艘連云棵港土偽地市晃場較捏為活樂躍，獎成交膜量大僵增。掩同時竿在2名01紋0年襯綠地冶、保述利、天融僑計等國冬內(nèi)一蓮線品埋牌開鵝發(fā)商隆紛紛擠登陸沃港城食，這蝦也導廊致港招城土緊地價廣格同羨比大斥幅增牽長。20僚10令年知價名開腥發(fā)商曲連云狼港市飼拿地魔眾多棒，房地御產(chǎn)已譜成連乒云港霜拉動違投資巨增長悄的重稼要支督撐土地律成交統(tǒng)情況編號地塊坐落規(guī)劃設(shè)計主要指標成交價競得單位成交日期樓面地價（元/㎡）出讓面積（畝）出讓面積（平米）土地用途出讓年限容積率（≤）LTC2010-01#海連路北、通灌路東3321837居住、商業(yè)、旅館業(yè)70407.211320連云港蘇寧置業(yè)3.2721LTC2010-28#?？ぢ繁?、海灣路東側(cè)12482456居住用地702.222260保利江蘇房地產(chǎn)7.191227LTC2010-29#?？ぢ纺?、海灣路東側(cè)9462580居住用地702.216900保利江蘇房地產(chǎn)7.191228LTC2010-30#平山北路西、逐海路南側(cè)223148488居住用地702.237870連云港融僑金輝7.191159LTC2010-40#昌圩湖北側(cè)地塊（包含B3－3、B5－1兩個地塊）367244437商住用地4070B3－3：<2.2B5－1：<1.116230上海綠地集團7.19/LTC2010-41#昌圩湖西側(cè)地塊（包含B4-1、B4-2、B4-3三個地塊）435289773商住用地4070<2.018810上海綠地集團7.19

/LTC2010-42#昌圩湖西側(cè)地塊（包含B3－4、B5－2、B5－3三個地塊）531354263商住用地4070B3－4：<2.2B5－2：<1.1B5－3：<1.16875上海綠地集團7.19

/LTC2010-62#臨港西片區(qū)昌圩路北、昌圩湖西B4-2地塊221147199商住用地4070216560上海綠地集團7.19563LTC2010-63#臨港西片區(qū)昌圩路北、昌圩湖西B4-3地塊12281483商住用地407029165上海綠地集團7.19562LTC2010-64#臨港西片區(qū)東方大道南、昌圩湖北B5－1地塊150100180商住用地40701.111270上海綠地集團7.191023LTC2010-65#臨港西片區(qū)東方大道南、昌圩湖西B5－2地塊281187077居住用地701.121045上海綠地集團7.191023合計25801719773//0.9188305//1195供應(yīng)體情況呆分析市場遷銷售放量隨懼宏觀告政策肅而波癢動，挑市場刑供應(yīng)慢持續(xù)削增加失，存斥量房源較雙多，潮后市跪去化團壓力敗大。從供舒應(yīng)來竹看：從20汪03席年—形20枯08培年基耕本上斤呈上阿升趨隊勢，景20魄09誤年1非—1送2月暫供應(yīng)睡面積譜減少避為1且99允.7們5萬浩㎡，認市場予新增景供應(yīng)叨量快本速下曠降，墾更多憂的是桿在去鍬化存艷量房殺源。從銷登售面電積來?？矗?0只03亭年到色20革09饒年1蹄—1憐2月鳴份連琴云港拌商品癥房銷默售量既出現(xiàn)炸上升備的趨潑勢。嫁從0延9年咱上半光年開郵始，蝕市場平明顯貓回暖巧，成狐交量芽明顯尋上升士。從供懶銷比線來看洪：除20筆03漂年以貢外，稈20磁08廢年之爛前供話銷比襯全部擠大于成1，授20渾09關(guān)年當奏年供頂銷比蜓則迅姿速下痕降僅房誠0.爬59灣，原佩因在即于全稍市商叫品房牽投資蒙增長蚊較快賺，市孟場供薦應(yīng)量委逐年端加大添積累駝了大梯量的仇存貨諸，導校致0漠9年加1—存12皺月份繩市場嶺的新嫂增供音應(yīng)量卵較小疤，同敏期市挎場銷漂量卻箱放大謹使得董當年艷供銷蔑比很勇小?！珨?shù)據(jù)段來源弟連云懂港房刊管局供應(yīng)塑情況塵分析20酸10略年整稱體成場交量維同比墾09貝年降席幅較柏大，縮慧新增衣供應(yīng)核卻同失比有拾所增源加，景成交善價格存穩(wěn)步沿走高啦，新嬌浦區(qū)統(tǒng)領(lǐng)先但。20易10草年連勁云港碎月度格樓市宗供應(yīng)皆與成悲交特瓦色明蟲顯，柿主要略以4麻月“新政驅(qū)月”為分墾水嶺哲。4月“新政”以來夕，市堪區(qū)樓鍛市新鋒增供跟應(yīng)量還一直獨居高棍不下缸，4月各是今遺年的賠最高澆點，桶8月結(jié)是又奇一個可推盤肥小高文峰。疫而成迫交卻湊在9晨月份燭創(chuàng)出義新高拴后，收放量泛的勢錘頭被泡第二骨輪調(diào)舒控政飄策所宇遏制古。成交滲量來凝看，尤同比09年降決幅較株大，庸月份鐮同比更最大滿降幅放達到60宮%，而憶新增慘供應(yīng)翻同比攤略有繁增長辦，市場剩表現(xiàn)獅供大慕于需。從價鮮格上棗分析趴，20稻10年連挑云港商品螞房成連交價截格保冷持持崖續(xù)增謹長的與態(tài)勢，且晴新浦肺、連剛云兩爺區(qū)價熔格明細顯高煮于全妻市均券價及積其他衛(wèi)區(qū)域條?！w數(shù)據(jù)顆來源尸連云取港房術(shù)地產(chǎn)器網(wǎng)供應(yīng)在情況杯分析20夫11漂年第匙一季抱度港以城供濤應(yīng)量樣平穩(wěn)墨。據(jù)統(tǒng)綿計:20禍11夫年第棗一季燃度市杠區(qū)共只推出濤房源帽38偽65可套，肝總面后積4狀02穿42竭0.由65頃平米回。其殊中住談?wù)惸_房源烈29訴99爽套，蟲住宅妥面積娘34劫28罩90槍.4序2平賣米；非住潛宅類政房源86女6套碗，非肆住宅裙面積虛59陸53行0.彎23歡平米崇。上左圖顯英示，時受春露節(jié)影厘響，賀20精11諷年2吧月市粗區(qū)樓濱盤推密盤量皆明顯邪減少葵。——嶼數(shù)據(jù)后來源仍連云金港房紡地產(chǎn)扣網(wǎng)供應(yīng)屈情況帖分析雖受鈴宏觀巧調(diào)控他影響脂，但漆成交飾情況陵依然紀火爆右，新楊浦區(qū)切銷量葵先，嚷市場拆購買點力不須容小頂窺。如圖權(quán)顯示染：第秘一季待度港告城樓霞市成邊交房源93愈36叢套，丹成交克面積檢約9奮75愁11飽3平米灘。與么去年狡同期新相比秀，其公商品則房成交掩套數(shù)渴同比集下降用16喇%，秀成交散面積同比簽下降路4.盜73宗%。狹其中懸成交跪排行燃第一名飲是新膝浦區(qū)佩，該佳區(qū)商含品房蘭共成晨交19和86灰套，同成交已面積道22序29旗75絕平米池?！?shù)據(jù)樣來源沿連云庸港房噸地產(chǎn)溉網(wǎng)宏觀借大勢怪和市跳場供偵需總丹結(jié)連云亭港房貸產(chǎn)市的場以歡剛性者需求利為主挺，受塘宏觀達政策啦影響?zhàn)^較小溉。20高11年，鉆連云代港房立產(chǎn)開鍬發(fā)及出土地亂市場匹將迎黑來供撈應(yīng)和虎競爭帽的高男峰，單特別米是一食線品炮牌開擴發(fā)商戴的進負駐，盯將造譽成中呆高端以市場斷的競標爭加端劇。中國據(jù)房地后產(chǎn)形蜘勢長議期看裕好，狂但短伏期內(nèi)致將進睜入整部固期娛。項目邀入市寫期市帝場供嶺應(yīng)量所放大懸、競喪爭加淘劇，麻加之醫(yī)國家心政策陜調(diào)控灘的影謝響，項目矛必須救通過慮標桿跨性產(chǎn)猴品打凝造強殿大的飲核心河競爭籠力，努通過究全面惠策劃宅包裝療和營紹銷推辛廣才活能實冰現(xiàn)項盼目目昌標。第三歸篇周邊鉆樓盤補調(diào)查鄭分析我們承將通斧過對炸區(qū)域并市場介、競伐爭個棋案的慕分析覆，找河尋別曾人的律優(yōu)秀呢之處買得以窩借鑒兄，發(fā)抗現(xiàn)別患人不再足之小處得廟以規(guī)咬避。樓盤名稱錦繡香江綠地觀湖1號印象·西班牙開成高爾夫恒潤郁洲府江南明珠苑潤城東方總建筑面積（㎡）200萬150萬27萬50萬60萬26萬40萬總戶數(shù)（套）約700029052014一、二期210一期99527002200潛在供應(yīng)量（套）約6500約2800約1000約300約4500約1300約800市場現(xiàn)狀一期東方布查特花園96套已10年10月27日開盤售罄，面積157—379㎡，價格在8000—13000元/㎡。一期100套合院別墅于10年12月底開盤，目前還有20余套未售；二期全湖景英倫高層將在5月開盤，面積在87—131㎡之間，均價4000元/㎡，總價35萬起。一期已交付使用，目前在售8#樓，86—142㎡，均價4300元/㎡一期已售罄交付使用，二期歐羅旺斯150余套已售近半，8月份加推法式湖景小獨棟，面積在260—296㎡目前在建，5月底售樓處將公開，價格暫不詳一期已經(jīng)順利交房，二期11-18層小高層于3月26日開盤。均價6800元/㎡一期已售罄，二期于10年5月底開盤，均價5000元/㎡（說耀明：喂以上慢列舉糠樓盤擔為主引要競她爭樓勉盤，胖基本娃可反犁映連拔云港搬中高足端房倘地產(chǎn)霉市場抖現(xiàn)狀怒）重點泡在售廚樓盤堪剖析供應(yīng)翠量分克析樓盤名稱錦繡香江綠地·觀湖1號印象·西班牙開成高爾夫郁洲府江南明珠苑潤城·東方產(chǎn)品形態(tài)一期200套雙拼聯(lián)排別墅，面積區(qū)間158㎡～470㎡，此外還包括商業(yè)街（4590㎡）、國際雙語幼兒園（3284㎡），以及8萬㎡的10+1小高層產(chǎn)品。項目由多層、小高層、高層、花園洋房以及shoppingmall、五星級酒店等多種物業(yè)形態(tài)組成。映象西班牙共38幢建筑物，其中有13幢花園多層洋房，13幢小高層、7幢中高層、4幢高層和一座12班幼兒園191棟獨棟、雙拼、聯(lián)排別墅，以高尚居住區(qū)域為主題，融合高教科研、旅游休閑、商務(wù)于一體的高尚居住復合社區(qū)一期共有13棟高層。共計995戶。其中有3棟18+1層，3棟24+1層的高層，另有6棟12層的小高層，1棟18層的高層。由18幢高層建筑群組成，涵蓋6萬平米大型商業(yè)以及星級酒店、音樂幼兒園等，一期15幢多層和5幢小高層組成由24棟小高層和高層組成，社區(qū)規(guī)劃4萬平米的大型商業(yè)物業(yè)以及高檔商務(wù)辦公、酒店、公寓。產(chǎn)品創(chuàng)新引入布查特花園精湛園藝，以“藝術(shù)型的園林，藝術(shù)型的建筑”的標準，打造連云港高端休閑住宅產(chǎn)品暖氣別墅，ARTDECO建筑風格、融入“城市養(yǎng)生”概念，圍而不合的建筑布局，三重私家花園設(shè)計西班牙風情建筑群落，產(chǎn)品外立面裝飾紅陶水泥瓦，外墻文化石和外墻真石漆歐式山地居住建筑，定位為融運動、休閑于商務(wù)、生活為一體的國際化城市大型高尚居住復合社區(qū)歐美經(jīng)典的ARTDECO新古典主義風格，戶型設(shè)計豐富，格局方正。歐式后現(xiàn)代建筑，將古典藝術(shù)與現(xiàn)代審美完美結(jié)合，以新疆天山紅大理石材、陶土磚、油面瓦，成就不凡峰范?，F(xiàn)代簡約風格，外立面以明快的磚紅色配以灰色為主，強調(diào)層次與節(jié)奏感重點品在售鵝樓盤駱剖析產(chǎn)品互形態(tài)挖對比舌分析樓盤名稱錦繡香江綠地·觀湖1號印象·西班牙開成高爾夫郁洲府江南明珠苑潤城·東方車位配比1:0.8共計1863個配備了地上、地下停車庫共計10803停車位約1:1--1:0.81:0.8景觀設(shè)計歐式皇家園林歐式皇家園林水岸景觀西班牙庭院式圍合景觀庭院景觀和坡地景觀結(jié)合--歐式皇家園林組團式綠化道路設(shè)計人車分流人車分流人車分流人車分流人車分流人車分流人車分流立面風格新古典主義立面風格新古典主義立面風格新古典主義風格，基礎(chǔ)石材搭配外墻涂料法式風格，基座石材搭配涂料--三段式歐式立面風格現(xiàn)代風格，以磚紅色搭配灰色內(nèi)部配套商業(yè)配套約3萬平米，企業(yè)家俱樂部、休閑度假酒店、國際特色商業(yè)街、風情酒吧街、休閑運動中心、森林公園等擁有4000㎡歐式星級會所，集休閑、購物、娛樂于一體的商業(yè)街2000㎡會所、中央休閑廣場等全功能會所、高爾夫球場等近10萬㎡大型商業(yè)廣場、幼兒園、會所、商業(yè)街星級會所，配備恒溫泳池、室內(nèi)高爾夫球場等、商業(yè)街等社區(qū)規(guī)劃4萬平米的大型商業(yè)物業(yè)、1660㎡6班幼兒園重點逝在售順樓盤餐剖析產(chǎn)品瓜規(guī)劃請對比否分析從車位配比上來看從道路設(shè)計上來看從立面風格設(shè)計上來看新建刷樓盤刃車位像配比泰率比尖較高縫，基橡本達姑到80償%的型配比扎率。目前田市場切上大侍部分旅中高此端樓否盤均鹿采用法人車好分流斤，主摩景觀利為步斤行休店閑區(qū)間域、田均體蹄現(xiàn)了詠人性屬化的堂設(shè)計晉理念。目前嶄市場床上均藝以明跟快的伍磚紅剛色、沈灰色辟等，豪此為抹市場垂所接騙受的瞧主流餅色調(diào)謝，但蚊也有補色彩縣相對偶艷麗既、格仇調(diào)相寺對張及揚的格風格稱出現(xiàn)朽。由飄此可酷見，解當?shù)亟腥藗骼踅y(tǒng)上前比較斜喜歡許簡約心的異墨域風軟格，從景觀設(shè)計上來看中心冊集中味景觀提成為稠大中鋪型已已建和耐再建萄樓盤縫的共嗽同選定擇，高幾乎依每個粱樓盤詳都設(shè)長計有蠻中心冤景觀傘。同害時，中心吼景觀線帶作為冬其休險閑生餡活的淘一部西分將萍在樓膝盤規(guī)銜劃設(shè)誼計中朋重點界關(guān)注說。從內(nèi)部配套上來看目前興市場匙上大販盤休騎閑運擾動配臘套設(shè)頌施一篩般比狂較齊聞全，踏有會啄所、港高爾邀夫球搬場、更商業(yè)劍街等揚，樓盤名稱錦繡香江綠地觀湖1號印象西班牙開成高爾夫郁洲府江南明珠苑潤城·東方主力戶型4-3-23-2-23-2-24-3-23-2-23-2-23-2-2主力面積（㎡）158—470合院別墅175—200高層87—13190-130220120-12511090—130面積范圍（㎡）157—379㎡高層88、9986-180160—35085-12886—15090—190銷售均價（元／㎡）8000—13000別墅6800高層380045008000暫未開盤68005000促銷措施一次性優(yōu)惠6%，按揭優(yōu)惠4%免費入會，抽獎活動，5千—2萬，最高95折優(yōu)惠一次性優(yōu)惠200元，按揭優(yōu)惠100元特價房5999元／㎡暫無VIP鉆石卡最高優(yōu)惠4萬抵8萬！樓王4800元/㎡起售總價兩萬抵六萬，購買150平方米30天貸款到賬或一次性付款優(yōu)惠100元／㎡重點猛在售銳樓盤首剖析戶型防、價傾格對繼比分蒜析樓盤名稱錦繡香江綠地觀湖1號印象西班牙開成高爾夫郁洲府江南明珠苑潤城東方推廣主題世界級湖山花園豪宅城市中軸150萬㎡湖濱新城盧西亞居印象生活價值恒久遠一棟永流傳黃金城道新地標城市之巔極致榮耀城市向東生活向上主打賣點布查特花園精湛園藝，世界級花園景觀、休閑地產(chǎn)等暖氣別墅，ARTDECO建筑風格，“城市養(yǎng)生”概念，500畝原生態(tài)湖景西班牙風情社區(qū)、學區(qū)房、便捷交通、地段18洞國際標準桿高爾夫球場，引領(lǐng)休閑優(yōu)雅的國際人文生活60萬㎡精邸名宅、10萬㎡大型商業(yè)廣場、大潤發(fā)、海鮮美食街、港師一附小等18萬㎡郁洲公園、6萬㎡綜合商業(yè)配套、學區(qū)房、便捷交通、品牌物管地段、中央水景、品牌、學區(qū)房重點術(shù)在售永樓盤駱剖析推廣營主題繩及賣編點對蘭比分韻析重點剩在售濱樓盤障對比稀小結(jié)在售規(guī)中高凝端住在宅后耽續(xù)供藏應(yīng)量零巨大咐，總烘體呈砍現(xiàn)供碼大于盈求的團狀態(tài)銜。隨授著各品牌擦房企魯?shù)貕K少的陸墾續(xù)啟向動和席建設(shè)瓜，后市玩競爭僑日趨良激烈瀉，樓煤盤之虧前兩越極分化閉的態(tài)悲勢更肥為明朝顯。住宅劑市場攔去化破表現(xiàn)乞整體攪突出千，整槳體去渠化率惡達約70咽%，辭市場的中高侍端個葛案月均排去化館套數(shù)陡均在古兩位英數(shù)以濤上，停未現(xiàn)貧滯銷宮個案獲，住跑宅市徒場表現(xiàn)比異常睜火爆，寇可見索連云灰港中聚高端嶺產(chǎn)品貸購買役力較輸強。從連嚇云港石中高柱端住問宅市雞場近具期去?；每椿?，95播平米境左右痛經(jīng)濟拳兩房經(jīng)，1警10桶—1縣20崖平米合左右欠的緊投湊三孟房去銷化較職好。中高鑄端住亡宅單究價在43仇00胡—5繩20腰0元耗∕平鼓米之君間，部分建景觀伸房售趣價高深達60襖00卵元以邪上，根據(jù)軟項目龍的自令身情祥況分快析若欺有較臂好的甩概念懸策劃削和產(chǎn)秧品創(chuàng)蹲新，業(yè)則有境機會阻將均價臟控制腫在45柏00仗元/耽平米尺的平會臺。供應(yīng)降：去化血：偏好捎：價格丈：觀湖1號個案揚剖析項目地址花果山大道東/新東方大道南（猴嘴）開發(fā)商上海綠地集團連云港東部置業(yè)公司聯(lián)系電售商占地面積1332畝建筑設(shè)計英國UA國際總建面積150萬平米容積率1.73綠化率30.6%均價高層4000元、合院別墅7000元物業(yè)管理總戶數(shù)約2800戶周邊配套開區(qū)發(fā)第一小學、高級中學、500畝昌圩湖、花果山景區(qū)等項目暮基本朗信息急表個案躺剖析規(guī)劃齊布局:組團納式、禿分塊狀行腰列布隸局外立廈面:顏色液：咖啡紋色用材澤：基座的采用高檔粗石材尺，墻折體采用款高檔蠶涂料頑搭配面龍磚建筑朗風格:英倫耗風格觀湖1號1期觀湖1號個案煤剖析入口迫效果訂圖高層擇效果牽圖售樓煤中心軸線坊景觀觀湖1號個案盼剖析親水平臺步行揮街觀湖湖景效果別墅院落效果一期洞主推痕合院朋別墅10鬧8套斬、1堤棟高論層住急宅2程32訊套，國別墅蓄銷售研約8飲0套崇左右籍，1娃81網(wǎng)平米福產(chǎn)品譽去化來較好瞇，均興價7寬00譽0元邀；高桂層住飯宅于做5月攏底開撒盤，偏均價淡40轉(zhuǎn)00橋元左調(diào)右。觀湖1號個案騎剖析觀湖1號個案牽剖析02鞠戶型判建筑振面積撓：8蕉8平曲米主臥劍增加探景觀薄飄窗客廳驚與陽柔臺相煎連餐廳把面寬疫太窄01土戶型殼建筑汽面積遲：9兄9平搬米贈送兇入戶淹花園餐廳兔與客隨廳相玻連客廳塌與陽傍臺相軌連觀湖1號個案詠剖析08貫/1辛1合脅院別止墅：射19掀9平涌米贈送據(jù)共計磨約20期0多乎平米嘗庭院3臥腸3衛(wèi)交設(shè)計雙會歪客廳宗設(shè)計脈，贈尸送約10吩0平流米露伍臺觀湖1號個案歐剖析A、閘銷售盡期：項目涌銷售碼為一掌期合謙院別擺墅和壺沿街章高層棄；B、宮銷售縱率：一期陶開盤土，推顏出合要院別剃墅10勿8套醬，成孕交約那80姻套。嚼5月椒底加娘推1臨棟沿患街高武層，谷預計減均價體40私00杜元左死右。C、惜優(yōu)惠折措施槍：憑身評份證銀免費如入會朋，開婦盤當陪天享職受優(yōu)婚惠活盆動。D、筋銷售織價格物業(yè)合院別墅高層商業(yè)車庫儲藏室/車位銷售均價元/㎡6200—87004000左右暫未銷售暫未銷售暫未銷售項目掛銷售再情況觀湖1號個案仰剖析項目冊評判類別評分評述產(chǎn)品8.51、濱海新城規(guī)模最大項目，總建筑面積150萬平米；2、新古典主義立面風格，石材搭配面磚質(zhì)感較好；3、戶型面積設(shè)計適中，格局方正。4、采用集中供暖、外墻保溫隔音系統(tǒng)等科技建筑手段，產(chǎn)品附加值高。價格81、一期合院別墅和高層產(chǎn)品起價較低，給一期購買客戶預留了一定的升值空間。地段6.51、屬于濱海新城核心地段，但離主城區(qū)距離較遠。2、交通便利，位于城市主干道東方大道。3、區(qū)域發(fā)展前景廣闊，是港城規(guī)劃重點發(fā)展方向。配套6周邊配套：開區(qū)發(fā)第一小學、高級中學、500畝昌圩湖、花果山景區(qū)等；內(nèi)部配套：雙語幼兒園、會所、商業(yè)街、SHOPINGMALL等營銷81、銷售人員專業(yè)素質(zhì)良好。2、案場包裝整體簡潔、大氣，有助提升產(chǎn)品價值。策略81、成立綠地會，憑身份證免費入會；2、一期別墅開盤舉行隆重的慶典活動；3、在市區(qū)設(shè)立售樓處，安排售樓專車接送看房客戶等。博威·江南匪明珠碎城個案伍剖析項目地址新浦區(qū)解放東路129號（解放路、郁洲北路交匯處）開發(fā)商連云港億人城建開發(fā)有限公司聯(lián)系電告推廣上海三麥至立廣告有限公司占地面積19萬平米景觀設(shè)計香港貝爾高林同濟大學建筑設(shè)計院總建面積36萬平米容積率1.89綠化率45%價格均價6800元/㎡物業(yè)管理博威物業(yè)總戶數(shù)2804周邊配套大潤發(fā)、解放路菜市、市東小學、新浦中學、歐式風情商業(yè)街、尚客憂、喜來登、郁州公園、網(wǎng)球場等項目?；咎坌畔⒓y表個案兄剖析規(guī)劃鴉布局:圍合環(huán)式行撤列布脆局外立魚面:顏色構(gòu)：米黃興、咖失啡用材趙：基座誤采用新疆鄭天山冊紅石撈材，陶土艘磚、黎油面愿瓦墻體胳采用訓高檔豎涂料外妥飾面建筑敘風格:歐式衡后現(xiàn)啞代風處格博威·江南窯明珠供城個案徒剖析項目效果商業(yè)叛街效筒果項目眨大門會所效果博威·江南狹明珠醬城該項運目戶閑型設(shè)各計緊移湊方醉正，鄙面積喜范圍兩從86儀-1歸80飼平米巴不等倆，格條局方染正，牢得房測率高范，主雪力戶眉型為鑰11疤0-既12慘5的緊經(jīng)濟宏三房灘；1叮32載-1追46率平米牛的占己比也謊較高稿。個案獲剖析博威·江南支明珠境城個案醬剖析主臥喊增加觀景濱陽臺視野甘更開而闊生活豬更舒懂適客廳滿連接允陽臺視野減更廣藏闊兩房撐戶型沾建筑忍面積年：94段平米3房尊戶型釋建筑轟面積拋：1墨20剛平米餐廳兆與廚夸房相你連、叫外接內(nèi)操作小蟻陽臺世、生擦活更頓便捷衛(wèi)生叫間干濕貫分離廚房孟與餐自廳相擺連，茶外接跨生活責小陽匙臺客廳高連接足陽臺博威·江南雷明珠褲城個案韻剖析A、傘銷售英期：嚼一期拆已經(jīng)叉交房改，二侵期4柏月2攤3日賴開盤奶，目前貢銷售缺情況恩較好吩，均訊價68羅00臥，下椅半年慚還會誰有一狀批房煎源推上出；B、鞋銷售啄率：前幾廈期開喉盤房榴源幾筑乎售纖罄，營上月揀月推啊出的偏高層推，銷叢售率拒約為65蕩%。C、潮優(yōu)惠曠措施測：暫時桃無優(yōu)漆惠。D、扣銷售亂價格物業(yè)（小）高層商業(yè)儲藏室車位銷售均價元/㎡6800一期已交付使用暫未銷售暫未銷售項目雄銷售輸情況博威·江南銅明珠虧城個案返剖析項目辯評判類別評分評述產(chǎn)品71、規(guī)模較大，