世聯(lián)成都青房羊西線項目定位及物業(yè)發(fā)展優(yōu)化建議

城市長高,青房問鼎

—電梯公寓時代下，青房·羊西線項目定位研究

及物業(yè)發(fā)展優(yōu)化建議謹呈：成都青年房產(chǎn)有限責(zé)任公司成都尚瑞置業(yè)有限公司在過去的半個月里，項目專案組進行了如下調(diào)研與研究工作工作內(nèi)容收集的數(shù)據(jù)進行的訪談進行的分析項目周邊及地塊勘察成都宏觀經(jīng)濟情況成都城市發(fā)展現(xiàn)狀房地產(chǎn)政策研究成都房地產(chǎn)市場狀況項目和地區(qū)的背景分析目標(biāo)市場與客戶的集中分析規(guī)劃設(shè)計建議目標(biāo)消費者（跟蹤）深度訪談地產(chǎn)專業(yè)人士訪談銷售人員訪談青房相關(guān)人員的訪談城西競爭性樓盤在售（預(yù)售）項目宏觀經(jīng)濟背景分析政策影響探討房地產(chǎn)市場特點分析電梯公寓購房者置業(yè)特點分析區(qū)域競爭態(tài)勢分析消費者價值取向和置業(yè)傾向分析項目競爭策略確定項目定位研究地形地貌狀況地塊資源狀況現(xiàn)有規(guī)劃資料物業(yè)發(fā)展優(yōu)化建議西南設(shè)計院專業(yè)人士交流地產(chǎn)專業(yè)人士訪談2項目技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo):用地性質(zhì)：住宅用地占地面積：約７０畝容積率：3.63限高:150米Ｂ地塊用地經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)：一、規(guī)劃建設(shè)凈用地面積：４５１４７.８㎡二.規(guī)劃總建筑面積：１８３５７１.８㎡（一)地上建筑面積：１６３７９１.８㎡（二）地下建筑面積：１９７８０㎡三.總戶數(shù)：１６３６戶四.容積率：３.６３五.建筑密度：１９.８％六.綠地率：＞３５％七.機動停車數(shù)：９３５八.非機動停車數(shù)：１６３６九.人均居住用地指標(biāo)：７.８８㎡／人3地塊資源綜合評價整體上看規(guī)模較大，A、B地塊形狀規(guī)整且相對獨立。適宜中高密度的中高品質(zhì)樓盤開發(fā)。地塊與羊西線相連，是成都大中型餐飲業(yè)發(fā)起和集散地，匯集餐飲、休閑、娛樂、購物、學(xué)校、醫(yī)院等。臨近新興的成都第四商圈（金沙片區(qū)）。區(qū)域內(nèi)交通便利，羊西線與三環(huán)路縱橫交錯，未來地鐵2號線的開通更將豐富區(qū)域內(nèi)出行方式，公交線路四通八達，有30、44、54、79、82、96、108、111、305、311、341、511等多條出行線路。地塊周邊生活配套相對落后，為傳統(tǒng)4S店集中帶，但隨著2000畝大盤中海國際社區(qū)的逐年開發(fā)，片區(qū)配套設(shè)施正在全面提升。比較規(guī)模優(yōu)勢城市資源地塊資源地塊平整。地塊南端為川西民居的經(jīng)濟適用房。屬于成都傳統(tǒng)的上風(fēng)上水區(qū)域。周邊分布大型生態(tài)公園：兩河城市森林公園、金沙遺址公園、摸底河公園。臨近立交橋，并缺乏直接的自然資源和人文資源，空氣質(zhì)量一般。自然資源4二、項目開發(fā)及約束條件5項目開發(fā)目標(biāo)與約束條件項目開發(fā)目標(biāo)項目約束條件使本項目獲得較高的知名度，提升企業(yè)品牌，獲得市場認可，贏得美譽度。打造成都的中高檔產(chǎn)品，高檔形象包裝。啟動實現(xiàn)穩(wěn)定的現(xiàn)金回流，三年完成全部30萬平米開發(fā)，一期（B地塊）均價實現(xiàn)5000-5200元/平米。項目A地塊由于土地原因，將滯后B地塊半年開發(fā)。較為嚴格地執(zhí)行“國六條”三七開政策。地塊位于立交橋旁，且受航空限高限制?？備N售周期兩年半，2007年下半年入市，當(dāng)年實現(xiàn)一期（B地塊）銷售率40%（面市時間：2007年3月）。6三、項目發(fā)展背景研究7重點房產(chǎn)新政及相關(guān)政策對樓市的影響：政策影響及解讀：中央政策地方政策外埠政策專業(yè)地產(chǎn)機構(gòu)及人士對政策的解析（1）從目前出臺的政策可以看出，政府對于目前市場調(diào)控的效果并不是十分滿意，為了進一步穩(wěn)定房價，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，未來政府出臺相關(guān)政策的頻度將會進一步加大，調(diào)控力度會有所加強。（2）雖然中央政府不斷出臺新的調(diào)控政策，但是地方政府為了穩(wěn)定市場，實現(xiàn)多方共贏的局面，與中央政府博弈的局面會持續(xù)下去。（3）成都市出臺三環(huán)內(nèi)不再審批多層建筑、鼓勵“向高向密”發(fā)展的政策將會使電梯公寓的供應(yīng)量大幅增長，電梯物業(yè)市場競爭加劇。（4）90平方米戶型占項目總量70%的政策進一步落實，中小面積產(chǎn)品供應(yīng)將逐漸成為主流，產(chǎn)品趨于同質(zhì)化，市場需要需求新的價值點。（5）未來開發(fā)商將進一步分化洗牌，大型品牌開發(fā)商占有市場主要份額，對開發(fā)商實力有了更高的要求。（6）北京等地出臺未封頂不能放貸的政策，以及個人轉(zhuǎn)讓二手房征收增值稅的政策，將會影響到其他城市政策的制定，成都市出臺相關(guān)規(guī)定可能性很強，對成都房地產(chǎn)市場的影響將會進一步加大。（7）政策的頻繁出臺將會使購房者繼續(xù)持觀望態(tài)度，購房需求在一段時期內(nèi)得到抑制。關(guān)鍵詞：博弈加劇觀望期縮短我行我素8成都電梯公寓市場經(jīng)過十余年的發(fā)展已經(jīng)進入市場細分、板塊分化、產(chǎn)品多元化發(fā)展的成熟發(fā)展期望江板塊、桐梓林板塊、神仙樹板塊、雙楠板塊、城南副中心光華板塊、金沙板塊二環(huán)、三環(huán)內(nèi)外、區(qū)域大盤東門、光華大道、華陽等局部區(qū)域熱點城南高端電梯公寓：兩梯三戶、兩梯四戶為主，以舒適型三房、四房為主，主力戶型集中130—150平米之間中高端電梯公寓：二梯四戶為主，以舒適型三房、舒適型二房為主，主力戶型130-140平米之間中端電梯公寓：兩梯四戶為主，戶型面積段跨度較大，適應(yīng)不同層次客戶需求中端電梯公寓：兩梯四戶為主，戶型面積偏舒適，產(chǎn)品創(chuàng)新較為明顯城西城市環(huán)線其它位于城市地段，滿足城市財富階層炫耀心理，價格偏高，產(chǎn)品創(chuàng)新/城市配套/投資性好神仙樹大院、觀南上域、世紀城·天鵝湖花園、中海格林威治、嶙江峰閣位于城市地段，上風(fēng)上水，滿足城市品質(zhì)居家的中產(chǎn)階段，產(chǎn)品形式/配套/交通好，市場認可度高優(yōu)品道、成都花園上城、凱旋城、花間集電梯公寓郊區(qū)化逐步形成，局部地產(chǎn)開發(fā)熱點產(chǎn)品形態(tài)逐步豐富，產(chǎn)品舒適/環(huán)境較好，高性價比及預(yù)期投資回報良好萬科朗潤園、宏信西花汀、仁和春天大道、宏信楠樾位于城市二、三環(huán)沿線內(nèi)外側(cè)，是電梯公寓供應(yīng)區(qū)域，滿足城市居家的城市新銳，產(chǎn)品形式/配套/環(huán)境/交通較好，因高性價比市場反應(yīng)良好二十四城、華僑城項目、萬科魅力之城、中大君悅金沙、諾丁山、置信麗都花園城、藍谷地9政策及市場供應(yīng)趨勢“二八”定律是成都房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢，但品牌開發(fā)商和中小開發(fā)商之間的博弈會在相當(dāng)一段時間內(nèi)并存，而市場規(guī)范化運作仍有待時日。成都進入電梯公寓多元化時代。中高檔電梯公寓仍將向城南副中心、城西三環(huán)環(huán)域、新的經(jīng)濟增長熱點擴張，而主城區(qū)電梯公寓將向小戶型投資型公寓為主。3、項目所在區(qū)域未來電梯公寓投放量將成倍激增，但成交量維持相對穩(wěn)定水平，市場供需平衡勢必打破，區(qū)域市場迅速進入中、高強度的同質(zhì)化競爭態(tài)勢。10四、區(qū)域競爭態(tài)勢研究1、區(qū)域間競爭態(tài)勢研究2、區(qū)域內(nèi)競爭態(tài)勢研究3、區(qū)域客戶需求研究11城西、二三環(huán)環(huán)域電梯公寓市場呈現(xiàn)板塊分化的態(tài)勢，各板塊依據(jù)不同的發(fā)展基礎(chǔ)形成不同特征，項目的競爭即板塊的競爭羊西線蓉城有名的餐飲一條街，配套設(shè)施完善，起步較早，近期開發(fā)量呈上升態(tài)勢金沙城西核心區(qū)，真正的上風(fēng)上水，區(qū)域規(guī)劃良好，交通便利，開發(fā)熱點不斷涌現(xiàn)光華高品質(zhì)大盤聚集區(qū)，生態(tài)環(huán)境良好，蓉城最為成熟生活區(qū)之一交大主要以交大為核心分布，交通便利，配套完善，但是自然環(huán)境相對較差12光華大道板塊依托直達的快速交通、良好的區(qū)域認知成為城市中高品質(zhì)純居住區(qū)，吸引了本地及外地的中產(chǎn)和養(yǎng)老客戶傳統(tǒng)片區(qū)認知/上風(fēng)上水/居住品質(zhì)純粹/較為完備的基礎(chǔ)設(shè)施/便捷的交通依托資源產(chǎn)品形式產(chǎn)品形式較為豐富，但中高檔電梯公寓逐步成為市場主流客戶/價格以城西客戶為主，城南城中客戶其次，外地來蓉置業(yè)者也占有一定比例，同類產(chǎn)品價格在4600-5800左右未來供應(yīng)區(qū)域內(nèi)土地出讓殆近，片區(qū)供應(yīng)將向外光華及武侯大道擴散項目名稱物業(yè)形態(tài)均價（元/㎡）面積區(qū)間（㎡）主力戶型面（㎡）產(chǎn)品訴求點成都花園.上城高層540095-215120-140上選之地，榮耀之城天合凱旋城高層530087-202140-150光華區(qū)位、新風(fēng)系統(tǒng)TT尚品高層460050-19080-90光華區(qū)位碧華鄰高層470080－200123-133離自然更近的地方龍灣半島雙拼別墅、疊拼別墅、高層住宅6000（電梯）90-160（電梯）130-160（電梯）區(qū)位優(yōu)勢，自然環(huán)境花間集多層、小高層、高層5100（電梯）70-190（電梯）130-150（電梯）區(qū)位優(yōu)勢，自然環(huán)境優(yōu)品道小高層+高層清水5500、精裝6500142-281140-160區(qū)位優(yōu)勢，配套齊全13金沙板塊依托直達的快速交通、良好的區(qū)域認知成為城市中高品質(zhì)純居住區(qū)，以金沙人文資源及投資增長性區(qū)隔光華板塊傳統(tǒng)片區(qū)認知/金沙遺址人文/上風(fēng)上水/較為完備的基礎(chǔ)設(shè)施/便捷的交通依托資源產(chǎn)品形式早期開發(fā)項目以多層形態(tài)為主，目前開發(fā)項目以小高層和高層電梯產(chǎn)品為主客戶/價格以城西客戶為主，城南城中客戶其次，經(jīng)濟實力較強，同類產(chǎn)品價格在4300-5400左右未來供應(yīng)區(qū)域內(nèi)側(cè)土地出讓殆近，但待開發(fā)土地較多，未來開發(fā)將集中在西單、清江路沿線、清波區(qū)域。項目名稱物業(yè)形態(tài)均價（元/㎡）面積區(qū)間（㎡）主力戶型面（㎡）產(chǎn)品訴求點金沙西園三期小高層5500-5600、小戶型4500左右87-180、39-65110-130、60-70故鄉(xiāng)的感覺，金沙遺址大陸.紫云金沙高層預(yù)計460086-13190-100人文圈，現(xiàn)代層金沙蘭亭小高層480085-125120-130城西區(qū)位，金沙遺址中大.君悅金沙小高層+高層490085-190120-140貴地、貴宅、貴人和諧、和睦、和樂米蘭香洲高層430080-147130左右金沙國際新區(qū)14交大板塊依托主要以交大、會展為核心分布，交通便利，配套完善，區(qū)域內(nèi)置業(yè)能力強

交大/會展商圈/市政配套高度成熟/便捷的交通/認知度高依托資源產(chǎn)品形式早期開發(fā)項目以多層形態(tài)為主；受校園經(jīng)濟影響，現(xiàn)區(qū)域內(nèi)項目主要以中小面積戶型為主，產(chǎn)品品質(zhì)一般客戶/價格區(qū)域內(nèi)客戶較多，并輻身金府、五塊石及荷花池一帶，經(jīng)濟實力強，同類產(chǎn)品價格在4500-5200左右未來供應(yīng)區(qū)域內(nèi)側(cè)土地出讓殆近，未來開發(fā)將向外拓張，以頂峰集團、華橋城為代表的大盤落戶茶店子、沙西線方向。項目名稱物業(yè)形態(tài)均價（元/㎡）面積區(qū)間（㎡）主力戶型面（㎡）產(chǎn)品訴求點萬科加州灣高層520050-15080左右產(chǎn)品設(shè)計，品牌優(yōu)勢鉆石年代高層未定88-129未定地理位置，周邊配套幸福屋語小高層450040-13050-60地理位置，周邊配套加州國際高層預(yù)計5000以上40－150未定地理位置，周邊配套名人第四城高層未定25-9025-50精品小戶澳林春天高層預(yù)計5000以上80-12080-90產(chǎn)品設(shè)計15

羊西線板塊金沙板塊光華板塊交大板塊板塊屬性蓉城有名的餐飲一條街，配套設(shè)施完善，起步較早，近期開發(fā)量呈上升態(tài)勢城西核心區(qū)，真正的上風(fēng)上水，區(qū)域規(guī)劃良好，交通便利，開發(fā)熱點不斷涌現(xiàn)高品質(zhì)大盤聚集區(qū)，生態(tài)環(huán)境良好，蓉城最為成熟生活區(qū)之一主要以交大、會展中心為核心分布，交通便利，配套完善，但是自然環(huán)境相對較差電梯產(chǎn)品特征三環(huán)內(nèi)：規(guī)模較小，中小面積戶型，高層電梯公寓三環(huán)外：產(chǎn)品物業(yè)類型較為豐富，戶型面積以舒適型為主早前產(chǎn)品以川西民居風(fēng)格為特色，近期現(xiàn)代風(fēng)格的電梯公寓為主流，產(chǎn)品兼顧各面積段高層電梯為主，沿清水河分布，戶型面積整體較大，產(chǎn)品品質(zhì)較高圍繞交大和會展中心分布，受校園經(jīng)濟影響，區(qū)域內(nèi)項目主要以中小面積戶型為主，產(chǎn)品品質(zhì)一般主力戶型面積區(qū)間80-90、120-130120-130130-15080-90電梯產(chǎn)品價格平臺均價在4400元/平方米左右均價在4700元/平方米左右品質(zhì)大盤均價在5200元/平方米左右，部分中小項目均價在4600元/平方米左右片區(qū)整體均價在4600元/平方米左右客戶階層青羊區(qū)和金牛區(qū)客戶為主導(dǎo)，三環(huán)外側(cè)高新西區(qū)客戶也占有一定比例，經(jīng)濟實力一般主要為城西客戶，其次以城南和外地客戶居多，經(jīng)濟實力較強同樣以城西客戶為主，城南城中客戶其次，外地來蓉置業(yè)者也占有一定比例區(qū)域內(nèi)客戶較多，并輻身金府、五塊石及荷花池一帶，經(jīng)濟實力強典型案例中海國際社區(qū)中大.君悅金沙天合凱旋城萬科.加州灣區(qū)域輻射力一般較強很強較弱城西切電梯儲公寓贏市場暑板塊違對比余分析16四、訓(xùn)區(qū)域意競爭脆態(tài)勢泰研究1、區(qū)扒域間揪競爭得態(tài)勢貿(mào)研究2、區(qū)支域內(nèi)烘競爭瞎態(tài)勢佛研究3、區(qū)星域客掘戶需卡求研勸究17板塊議市場絕細化腥（五來個區(qū)掀域）助及電殊梯類錦物業(yè)名市場含特征守：大盤主導(dǎo)市場，未來供應(yīng)平穩(wěn)新興熱點區(qū)域，供應(yīng)日漸增多土地日漸稀缺，供應(yīng)逐步減少土地集中放量，區(qū)域競爭激烈熱點不斷涌現(xiàn)，供應(yīng)穩(wěn)步增長18羊西甘線三楚環(huán)內(nèi)濾側(cè):項目名稱物業(yè)形態(tài)項目規(guī)模面積區(qū)間（㎡）主力戶型面積區(qū)間（㎡）上市時間上層建筑高層電梯公寓78574.85平方米（808戶）70-13075-982007.01西城天下高層電梯公寓80000平方米（1000戶左右）預(yù)計80-130預(yù)計80-902007.02凱麗豪景高層電梯公寓105000平方米（1142戶）80-14090-1102007.01區(qū)域妹發(fā)展批較早\以餐饑飲、串娛樂碑業(yè)為璃主\各項垮配套肉設(shè)施項齊全\商業(yè)組氛圍倍濃厚區(qū)域見市場左特征價格透走勢臨青犧羊大刮道附拼近,均價46頂00彩——往48究00元/平米;臨三存環(huán)路憂附近,均價棗在38廳00大——訪41括00元/平米未來塞供應(yīng)現(xiàn)階呼段區(qū)嘩域電愛梯產(chǎn)局品供賀應(yīng)量醉約70弊00礎(chǔ)0方;區(qū)域位內(nèi)可導(dǎo)供開祖發(fā)的遼土地甚已經(jīng)盤為數(shù)兄不多畏，所價以目吵前開水發(fā)項員目規(guī)催模普龍遍偏皮小。產(chǎn)品糖形式以電因梯公敲寓為上主,以80維——是90平方劣米的巾中小廊戶型秘為主19羊西磚線三按環(huán)外傭側(cè):高新粒西區(qū)\三環(huán)類路較蛋大程肅度阻蠟隔城鎮(zhèn)市配睛套擴捕張趨駁勢\商業(yè)地氛圍賴明顯奪不足區(qū)域謠市場坑特征價格曬走勢電梯仰公寓尚均價40戴00團——安46盞00元/平米;因中芳海國米際社胡區(qū)的穩(wěn)標(biāo)桿退效應(yīng)僑，市往場存往在一讓定的謀上漲盼空間未來敞供應(yīng)早期霜開發(fā)綱量較如少，油目前嘉存量堵土地督較多覆，中挖海國糖際社守區(qū)橙紀郡二須、三雖期組近團將雕整體王拉升反片區(qū)喉未來辨電梯烤物業(yè)抹的供睬應(yīng)量絹。產(chǎn)品音形式物業(yè)符形態(tài)海比較堂混雜,有高濕檔別梅墅\電梯確公寓\限價梯房\經(jīng)濟脅適用徐房;電梯邁類物貧業(yè)以80唯-9妨0平方賤米的受套二晌和12館0-辛13禾0平方埋米的鉤套三嚴為主項目名稱物業(yè)形態(tài)后期推出量面積區(qū)間（㎡）主力戶型面積區(qū)間（㎡）上市時間中海國際社區(qū)橙郡一期2組團、二、三期高層電梯公寓522934平方米（約3000戶）80-16080-90120-130后續(xù)產(chǎn)品持續(xù)推出成外雅庭2期高層電梯公寓51937平方米（約400戶）48-15480-90120-1302006.12翡翠海灣高層電梯公寓90806.28平方米（約684戶）60-220100-110、130-1402007.120項目名稱物業(yè)形態(tài)項目規(guī)模面積區(qū)間（㎡）主力戶型面積區(qū)間（㎡）上市時間中大君悅金沙2期高層+小高層電梯公寓231575平方米（約1476戶）80-190120-1402007.03大陸.紫云金沙高層電梯公寓60000平方米（619戶）86-13190-1002006.12鑄信境界高層電梯公寓178582.3平方米（1714戶）80-130110-1202007.03公共組配套均完善/商業(yè)企配套見設(shè)施救成熟/自然瘡風(fēng)景徒良好/交通鉗便利/近年千開發(fā)婆量較屋大區(qū)域塑市場遣特征價格花走勢電梯賽產(chǎn)品蟲均價膏在47膀00元/平方咐米左坡右，裳隨著烤開發(fā)荷熱點門的不憑斷涌禍現(xiàn)，涌價格辱呈持狂續(xù)上陪升趨煙勢未來絮供應(yīng)現(xiàn)階趣段區(qū)緒域供襪應(yīng)量俗約為19遣38照52平方躁米，汽后續(xù)鄭將有肉大量始產(chǎn)品唉面世藝，區(qū)橫域供遲應(yīng)量甩會有富大幅歡攀升產(chǎn)品更形式主要南以電心梯公擴寓為信主，屠戶型博面積橋大致攜是在12請0平方凝米左擱右和案部分外小戶額型產(chǎn)扯品金沙猴板塊世（騰非控走規(guī)區(qū)弓）21項目名稱物業(yè)形態(tài)項目規(guī)模面積區(qū)間（㎡）主力戶型面積區(qū)間（㎡）上市時間藍光·米蘭香洲高層電梯公寓231575平方米（約1476戶）80-190120-1402007.03龍湖.翠微清波高層電梯公寓約31496.5平方米（約）——120—1402006.12雙水灣高層電梯公寓約80000平方米————2007.01西郊驗生態(tài)踩開敞腔區(qū)/清水紹河生拉態(tài)保宿護區(qū)/自然顛風(fēng)景加良好/近年糕開發(fā)檔量較幕大/配套域不足區(qū)域畏市場輝特征價格巧走勢電梯獸產(chǎn)品著均價緒在43劣00元/平方繞米左娛右，糞隨著劃開發(fā)下熱點腔的不沒斷涌繪現(xiàn)，箱價格婦呈持輪續(xù)上宿升趨晌勢未來驗供應(yīng)該片餐區(qū)近猶期土稻地供饒應(yīng)量汪較大稠，藍斃光、區(qū)龍湖宗等品碎牌開河發(fā)商聞的高倘調(diào)進廈入將搖帶動幸整個敞區(qū)域駕的發(fā)覆展產(chǎn)品齒形式主要率以電撥梯公再寓為卵主，匹主力怨戶型渾面積間在13特0左右金沙衫板塊?。ǚㄇ宀前鍓K糠）22項目名稱物業(yè)形態(tài)項目規(guī)模面積區(qū)間（㎡）主力戶型面積區(qū)間（㎡）上市時間白鴿島項目高層電梯公寓180000平方米（約1500戶）70-140120左右2007.01愛美高項目高層電梯公寓約300000平方米（約3000戶）————2007.07中環(huán)項目高層電梯公寓約210000平方米（約2100戶）————2007.07西三丸環(huán)外拒，交尖通便廳利/自然/環(huán)境規(guī)良好咳，欲離塵難不離雞城/新興米的高留檔住寧宅區(qū)區(qū)域磚市場潔特征價格提走勢從42討5萬/畝、61勞5萬/畝的街地價訓(xùn)可以證預(yù)測烤，隨怕著開日發(fā)熱襪點的聚不斷歐涌現(xiàn)錘，價儉格呈抄持續(xù)垂上升煎趨勢未來機供應(yīng)該片砍區(qū)土梁地供衰應(yīng)量美較大尖，正斜吸引牧實力瞞開發(fā)素商的董進駐會，未肺來區(qū)捏域會帶向高目端發(fā)畝展產(chǎn)品泛形式主要葬以別莫墅、譯電梯膏公寓迎賓翼大道23區(qū)域集內(nèi)競古品分蠢析：墨中檔識電梯保公寓何產(chǎn)品要相對痛集中勇，有寄向中仁高檔顫產(chǎn)品派升級偶的大債趨勢項目指標(biāo)中海國際社區(qū)·橙郡中大·君悅金沙翡翠海灣規(guī)模橙郡一期共24萬平米一期6萬平米約16萬平米建筑形態(tài)及風(fēng)格新古典主義建筑風(fēng)格板式圍合布局簡約現(xiàn)代建筑風(fēng)格板式圍合布局簡約現(xiàn)代建筑風(fēng)格

板式+點式圍合布局景觀地中海風(fēng)情園林生態(tài)都市園林

產(chǎn)品形態(tài)小高層電梯小高層電梯小高層+高層電梯

主力戶型120-130㎡120-130㎡130-140㎡配套除享有國際社區(qū)大配套（國際學(xué)校、涉外醫(yī)院、金融、品牌商業(yè)、涉外星級酒店）外，還設(shè)置有小區(qū)會所、沿街商業(yè)、藝術(shù)中心等完善配套室內(nèi)恒溫游泳池、健身房、室外陽光戲水池、多功能球場、SPA、西餐廳

游泳池、網(wǎng)球場、休閑會所、健身中心、老年人及兒童活動區(qū)、地下車庫物業(yè)管理中海物業(yè)

戴德梁行產(chǎn)品訴求享受中?！o關(guān)階層金沙片區(qū)大型雙景電梯住區(qū)

超大景觀體量品質(zhì)大盤2480瞎-9它0平方怨米的竿戶型喪是橙尾郡最齒為暢督銷的悉戶型中海免國際司社區(qū)聞橙郡獲一期各戶紡型銷缺售情叮況面積段80-90100-110110-120120-130130-140140-160合計供應(yīng)套數(shù)352712445564491051戶型配比33.49%0.67%11.80%43.29%6.09%4.66%100.00%銷售套數(shù)2225752091017538銷售率(按套數(shù)）63.07%71.43%60.48%45.93%15.63%34.69%51.19%供應(yīng)面積31360.9731.2413810.8353912.538334.247699.73115849.5銷售面積19220.94522.668322.9625864.61302.22524.4957757.85銷售率(按面積）61.29%71.48%60.26%47.98%15.62%32.79%49.86%中海濫國際高社區(qū)務(wù)橙郡鑰一期肢共推紅出11漿.6萬平織方米透（10陳51套）園的住誕宅，財從5月27日至坦今共島銷售叨了5.膽8萬平倡方米標(biāo)，計53遮8套。盛分戶宵型來鳳看，12沃0-睛13部0平方番米、80雷-9敲0平方叛米兩勁個面效積段況是橙橡郡供翅應(yīng)的鄰主力汁產(chǎn)品摔，分旱別在褲所推摩套數(shù)倆的43左.2街9%和33課.4偵9%，同賭時也插是最盈為暢街銷的洗戶型飲，分宴別銷墾售了20嶺9套和22渣2套。埋從市負場檢芹驗情渴況來廣看，80趙-9寫0平方弱米的運戶型錘是橙驢郡最從為暢燭銷的咬戶型垮。競爭爸性物陪業(yè)銷慌售情天況對誼比：倦中海毀國際運社區(qū)2590宰-1器00平方祥米、12貓0-累14意0平方悄米的早戶型貞是中磚大君罩悅金鼻沙的叨暢銷噴戶型糧，即結(jié)舒適關(guān)型兩栗房、索舒適郊型三姿房最掠為暢鈴銷中大僑君悅宅金沙忽各戶殖型銷不售情央況面積段80-9090-100110-120120-130130-140140合計供應(yīng)套數(shù)461086211812564523供應(yīng)比例8.80%20.65%11.85%22.56%23.90%12.24%100.00%銷售套數(shù)409154927527379銷售率（按套數(shù)）86.96%84.26%87.10%78%60%42.19%72.47%供應(yīng)面積4064.519989.187201.5614846.1716868.6610475.1263445.2銷售面積2549.968414.546268.1711587.8810178.414663.9343662.89銷售率（按面積）62.74%84.24%87.04%78.05%60.34%44.52%68.82%中大·君悅鳥金沙霧一期第共推屆出約6.避3萬平令方米徒（52睛3套）夾的住累宅，墊從開尸盤至測今共眉銷售液了約4.星4萬平湖方米阻，計37夫9套。鹽分戶歷型來懲看，蝴君悅償金沙向的戶飽型面遠積主征要集臨中在90洽-1密00、12諒0-墻13趕0夫13趟0-讓14袍0平方擁米三州個面泥積段遮；銷羞售套粗數(shù)上90資-1由00、12圓0-蜻13作0平方廁米兩葬個面番積段甚產(chǎn)品家銷售和套數(shù)員最多散。從溜市場斃檢驗?zāi)w情況敲來看鈴，90喝-1富00平方帽米、12金0-錫14呼0平方費米的邪戶型竹是中牢大君辮悅金輪沙的嗓暢銷檔戶型仔，即舒濕適型北兩房艱、舒拘適型表三房蜜最為角暢銷。競爭競性物谷業(yè)銷拐售情赤況對繞比：五中大·君悅史金沙26從市葉場檢狗驗情佩況來萍看，80餓-9州0平方并米、13欠0-逝14處0平方斧米的慌戶型陽是翡藏翠海禁灣的稈暢銷筋戶型面積段60-8080-9090-100100-110120-130130-140140以上合計供應(yīng)套數(shù)5144412068431156991供應(yīng)比例0.50%14.53%4.14%20.79%0.81%43.49%15.74%100.00%銷售套數(shù)392317141083312銷售率（按套數(shù)）60.00%63.89%75.61%34.47%50.00%25.06%1.92%31.48%供應(yīng)面積342.3212831.843951.6121124.52963.8956978.1823663.72119856.1銷售面積202.158198.122994.777212.93481.9114206.37470.0833766.33銷售率（按面積）59.05%63.89%75.79%34.14%50.00%24.93%1.99%28.17%翡翠表海灣海共推她出約12萬平致方米甚（99欠1套）是的住抽宅，錯從開直盤至窄今共閱銷售垃了約3.漠4萬平活方米拾，計31僚2套。持分戶蒜型來廊看，惰翡翠孟海灣凍的戶膚型面叔積主顯要集眉中在13廣0-決14庸0、10足0-濃11醫(yī)0平方愉米兩園個面澆積段丙，14序0平方躺米以搏上的艇戶型乖也占羨了一贊定比永例；視銷售打套數(shù)番上13扶0-禾14客0、80塵-9轉(zhuǎn)0、10旋0-萄11性0平方嶼米三員個面爬積段國產(chǎn)品尼銷售撐套數(shù)奮最多拜。從銷堂售率良上看牢，90四-1有00、80湯-9肚0平方擠米兩題個面失積段書銷售立速度難最快。競爭虧性物旱業(yè)銷辰售情全況對慌比：得翡翠育海灣27板塊捆市場應(yīng)細化娘（五峽個區(qū)啞域）慌及電饅梯類手物業(yè)炊市場診特征家判斷嬸：1、以支城市們發(fā)展河為導(dǎo)示向，曬羊西噴線、勒金沙句板塊疏及新?lián)吓d區(qū)等域重址新整構(gòu)合，焦形成滑真正鍬有引坡導(dǎo)力叨的新晝市場木板塊主，并掌與城秤市電鳥梯公膊寓形燃成百撥花齊且放的超市場仔格局陡。2、區(qū)篇域內(nèi)魯產(chǎn)品旦多元午化發(fā)煎展優(yōu)莊先于英產(chǎn)品雀同質(zhì)踐競爭探，主牲導(dǎo)市元場的換產(chǎn)品驚將從刪早期存的單匠一項龜目向砍多個到項目稼發(fā)展卡，多糧元化煮發(fā)展舍有利鑄于板青塊成賓熟度晉的大楊幅提襪升。3、二刑至三械年內(nèi)已，電躲梯公半寓將克逐步嫂替代蘆低密紗度產(chǎn)率品，附成為塑市場循主導(dǎo)舍產(chǎn)品盤，并裳迅速城細分脆市場細。而秤市場盾影響狗力仍妄舊低斜于城電南板踐塊。羊西浸國際落新區(qū)28四、殃區(qū)域沉競爭枯態(tài)勢園研究1、區(qū)鍬域間閑競爭賽態(tài)勢案研究2、區(qū)醋域內(nèi)悲競爭脆態(tài)勢修研究3、區(qū)歇域客喂戶需喊求研雀究29根據(jù)攪項目炸的區(qū)慶位條母件，寬項目算可能耀的目塌標(biāo)客模戶來然源包戚括以頓下三顏個層估次：區(qū)域銳客戶糖：青暫羊區(qū)走、金星牛區(qū)極、高遠新西歷區(qū)客襲戶大區(qū)修域客包戶：宰城西職、成雪都、姑省內(nèi)灣客戶中高青品質(zhì)周樓盤腐客戶30區(qū)域滲主要惕競爭胞樓盤乳客戶徑特征釘描述中海國際社區(qū)·橙郡中大·君悅金沙翡翠海灣區(qū)域特征城西區(qū)域占60%左右（金牛區(qū)、青羊區(qū)、高新西區(qū)），10%-20%左右為“中?！逼放频闹覍嵶冯S者客戶60%—70%來自于成都市區(qū)，以青羊區(qū)、金牛區(qū)客戶為主項目周邊區(qū)域，主要為二三環(huán)之間的羊西線沿線及城西北其他區(qū)域置業(yè)目的二次置業(yè)為主，自住兼投資二次置業(yè)兼有一次置業(yè)，自住為主（90%以上）一次置業(yè)為主，自住為主經(jīng)濟實力經(jīng)濟實力較強經(jīng)濟實力較強經(jīng)濟實力一般區(qū)域撿敏感揭點排衫序：1、區(qū)賊位2、環(huán)花境3、價銀格4、交吐通5、配袋套31本項晌目目摔標(biāo)客游戶群岸由以瀉下三蛋類組續(xù)成，經(jīng)典扮居家謊型：占40舅%左右質(zhì)。三朱口之要家、訴年齡既在30歲左岸右，原孩子鋼在10歲以撓下，舊主要請為孩擋子成雹長著云想，圾為了摧給孩犯子預(yù)味留一兄部分披教育忘資金膏和提嬸供一蓋個寬魚松的覽成長議環(huán)境棍，經(jīng)扇濟型用套三穩(wěn)住房次是他送們的缸首要挺選擇般。城市代新銳誤型：占30藝%左右欣。年鴿齡在25顛-3殲0歲之吧間，沙兩口意之家粥，學(xué)率歷較強高，帝有成還家立逐業(yè)需腥求，怠對生嘴活品拆質(zhì)有感較高忙的要迅求，崇購房御目的扯主要劣用于災(zāi)結(jié)婚棟，舒佛適型牢套二之是他廁們的肆首要使選擇遣。舒適早居家料型：占30罵%左右眨。年陜齡偏者大，汽在35勝-4悉8歲之蟲間，劈燕子女遷在10歲以峽上，郵多為16歲以離上，央舒適蜻型套邪三的辛潛在肯購買在者。塑造躁中高美品質(zhì)淺樓盤紋是超孤越市筑場競姿爭的隨最有岸效突傲破點辜和市曠場趨援勢32結(jié)合撓項目位特性他的差規(guī)異化際客戶統(tǒng)定位敏感夢點：品質(zhì)--光-品牌--程-區(qū)位抗性速：價格--焦-交通--喉-環(huán)境本項裕目客閉戶需秧求敏岸感點察及抗扔性城市伴：寓畏意“繳城市土之主罵人”厚，強脆調(diào)大毛都市速情結(jié)銀。知產(chǎn)盼：知提性、睿智研，是唉城市魔中具音有較親高文臂化修尾養(yǎng)、蟻具備遍一定輛經(jīng)濟逆實力菜、追寇求生猛活品遷質(zhì)的頑人群圈層汁：這類鵲人有歸“知熄”產(chǎn)扣、有掀理想邪，需艦要時爐刻吸乏納潮未流尖抗端訊百息，榆他們或有品捧位、赴有派知頭，元擁有洲自己開的擇慈物標(biāo)扶準，詢懂得坦繁忙父和悠葉閑都俱不失按品位凈，崇殿尚上北層氣鳴度的柴自由業(yè)生活若作派遮相對憑于社呀會上某對財腿富的歪直率跡、張夏揚,城市獄知產(chǎn)繭圈層叮表現(xiàn)專更多翁的是字一種腿含蓄專和內(nèi)壞斂。城市若知產(chǎn)是圈層33五、膝區(qū)域鹽市場蹄展望34未來栗兩年鏡內(nèi)電謙梯物膨業(yè)供坊應(yīng)趨娘勢分根析

羊西線三環(huán)內(nèi)側(cè)羊西線三環(huán)外側(cè)金沙板塊外金沙板塊迎賓大道板塊未來供應(yīng)量265000平方米665677平方米470157平方米590000平方米710000平方米未來供應(yīng)套數(shù)約2950戶約4000戶約4000戶4800-6800戶5500-730035可預(yù)景見的互本區(qū)慘域未慮來2年電季梯公縣寓供蜓應(yīng)量

07年上半年07年下半年08年上半年08年下半年推出量1079058平方米1004547平方米703650平方米245425平方米套出約9000約10000戶約6000戶約2500戶主要在售項目中海國際社區(qū)橙郡、翡翠海灣、中大君悅金沙、翠微清波、白鴿島項目中海國際社區(qū)橙郡、中大君悅金沙、翠微清波、愛美高項目、中環(huán)項目中海國際社區(qū)橙郡、中大君悅金沙、翠微清波、愛美高項目中海國際社區(qū)橙郡、愛美高項目36市場理啟示老：成都冷是西渠南中研國區(qū)鑼域中異心城驗市、許城市塊經(jīng)濟鵝發(fā)展池快速欠、城霜市文殘化和壩城市通生活蛛方式悔極具形居住搜魅力趣。成都際房地泳產(chǎn)市渠場發(fā)贊展迅頓速健弄康，城呈現(xiàn)蓮出供夢需兩誤旺的獅良好絞態(tài)勢親，其盡中來幼自于雁成都龍以外貍的外勺來置眉業(yè)者昨構(gòu)成息對市拾場的屬強有肆力支竄撐。該片臨區(qū)擁非有優(yōu)爐良的啊區(qū)位房誠條件另，基疲礎(chǔ)配戰(zhàn)套不港斷完軌善，平本案睛特殊婚的地撥理位填置、師規(guī)模攪決定爆了它倆將面體臨多悲方位墳的競叫爭，躲但同妄時也狠帶來忽了更匪多的月市場坦機會寄，從暗調(diào)查小的數(shù)忌據(jù)顯謊示，角未來旦兩年巧內(nèi)電貫梯公狂寓的凳市場嚷供應(yīng)榨量將千會有抬較大像的增艇長，婚并且咸價格恒將進論一步濱走高愛，市便場風(fēng)乒險加吩大。大勢暢看好驢、競撲爭激哲烈、保品質(zhì)甘升級37六、誰目標(biāo)之解析丘及問充題的袍提出38客戶謀目標(biāo)籌的現(xiàn)怠實意做義一期們（B地塊勸均價業(yè)實現(xiàn)50倦00批-5致20血0元/平米謀；20臨06版年7月入迅市并實現(xiàn)命當(dāng)年銷售碌率40左%。目前倆項目誰周邊始可供紛參照禾的同獎類電買梯公最寓均寬價區(qū)盤間36廊00碑-4書60萍0;大城溝西主崗要板駐塊的屋市場旁整體訂消化浸速度勵為20萬平蠢米/月.客戶辟目標(biāo)市場踏事實品牌庸目標(biāo)料突破中等煩規(guī)模尚中高比品質(zhì)怠樓盤地，在腥成都增非主逮流電培梯公機寓供薪應(yīng)市緣瑞場，喊創(chuàng)造谷青房旺企業(yè)柱及電繪梯公萍寓的眾品牌褲標(biāo)桿左。穩(wěn)健狹銷售非主招流電去梯公寸寓供晚應(yīng)市鄰場，征未來2-賓3年內(nèi)蓋本區(qū)啞域電尊梯公脊寓供刷應(yīng)量30狡0萬方恥（不桌完全殺統(tǒng)計浸），隊實現(xiàn)痕銷售燒約占執(zhí)市場菠總量幻玉的10水%。價格囑上實推現(xiàn)突萌破區(qū)域固條件駝優(yōu)勢桐不突云出、陳通達礙性不晚理想宮、通備勤成鉗本高虹、城膀市資漠源相紋對滯疾后的順本體米條件僚下，繞實現(xiàn)敬與具省有規(guī)誦劃好粒好、凳強勢熄人文顫資源牌的金輩沙板披塊相算當(dāng)?shù)膵寖r格幻玉水平可，并是接近跳目前手光華羊板塊剖的價汽格水細平。39在明凝確了醫(yī)目標(biāo)忍的現(xiàn)必實意投義以采后，弓讓我習(xí)們重氧新審延視項燙目自途身的給資源槍條件態(tài)，尋責(zé)找現(xiàn)嫂實與矮理想禮之間搶的差處距規(guī)模促資源中大中規(guī)模凳，較怖好的殘產(chǎn)生芹規(guī)模吊效應(yīng)城市斷資源品牌層資源地塊臟比較繞規(guī)整退，易胃于開蹈發(fā)高券品質(zhì)起樓盤本項爸目：倆區(qū)域幫內(nèi)的彩規(guī)模舒優(yōu)勢霜比較國明顯城西天：上霜風(fēng)上升水；但羊西樸線國遙際新譜區(qū)。羊西畏線：們成都垃中高散檔餐酒飲、豪休閑舟發(fā)詳購地金沙董板塊嚇：成醉都第休四商倒圈，康城市風(fēng)人文葉標(biāo)桿賤。本項拴目：肝最佳錫的城侵市尺遍度，仔近享疾城市睬繁華硬。青房露品牌褲，成妄都知叼名開絞發(fā)商淋，開忍發(fā)中賄檔樓智盤為恩主，雙以穩(wěn)幸健著圈稱。40結(jié)合任項目求本體崖條件扎和競祝爭環(huán)火境，賴為了激實現(xiàn)貞品牌去、價庭格和導(dǎo)速度向三項項突破攪，項飼目的乖定位寒必須惡回答晨以下話三個賀問題類：項目喚的核距心競泄?fàn)幜τ詈卧诜?？區(qū)域認知度高規(guī)模及城市資源優(yōu)勢比較明顯本體面條件隨著餐供需陽的變研化，敞板塊磨內(nèi)競刮爭逐為步加血劇。中高治端樓摔盤將繁逐步最面臨槳板塊啄間競嗓爭。產(chǎn)品潤同質(zhì)蒸化競最爭出系現(xiàn)，價產(chǎn)品保素質(zhì)雖和營篩銷突租破成討為關(guān)揉鍵。競爭他環(huán)境開發(fā)目標(biāo)品牌突破。價格突破。速度穩(wěn)健。定義坦什么頃樣的撈市場紛占位歇？匹配或什么傲樣的稼形象諒定位堆？41七、胞項目回定位始策略套的形稠成42核心攝價值畝訴求卸：深拌度決萄定高危度，卻尺度汪決定幕精準譜度現(xiàn)實港與理路想意侵義結(jié)漢合：規(guī)模竟資源城市值資源品牌選資源黃金夸尺度斤，品圓質(zhì)大仁盤城市撿尺度鵲：區(qū)錄位、萌地段而、交鐮通、沫高規(guī)甲格建奪筑群快落空間良尺度酸：規(guī)建模、排建筑攜風(fēng)格含、園冒林品質(zhì)尋尺度味：中惰高檔咳、純才居、贊外立趙面品牌車尺度西：青器房品曬牌、比穩(wěn)健粗、項慚目品橫牌及走營銷笛突破43領(lǐng)導(dǎo)沸者—壟斷倆價格—產(chǎn)品拴有不警可重目復(fù)性—過河雨拆橋追隨助者—搭便彩車，鞋借勢—以小鉤博大次，殺適傷戰(zhàn)疤術(shù)—價格眠戰(zhàn)的潤制造午者補缺形者—目標(biāo)固明確蜘，挖丘掘客蓮戶—瞄準時市場宣縫隙—創(chuàng)新考產(chǎn)品翻和需泛求點挑戰(zhàn)合者—改變奪游戲拔規(guī)則—強調(diào)擱新的倉評估物標(biāo)準—強調(diào)綠產(chǎn)品皂的特毒色和有價值行業(yè)鄉(xiāng)豐老大非行寫業(yè)老紀大，盞中大靜規(guī)模頓市場次/非主塞流市礎(chǔ)場敏銳響的機劉會主氏義者四種釘競爭防策略襪簡析44補缺者—目標(biāo)明確，挖掘客戶—瞄準市場縫隙—創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點—改變游戲規(guī)則—強調(diào)新的評估標(biāo)準—強調(diào)產(chǎn)品的特色和價值挑戰(zhàn)者我們恥在市抵場中梨的位貌置：閉核心舒價值臺決定熊競爭默占位黃金疤尺度榮，品鄭質(zhì)大落盤規(guī)模愚資源城市含資源品牌掛資源我們是—挑戰(zhàn)者補缺者+45市場客戶產(chǎn)品123羊西朗國際身新區(qū)禍、城倦市知該產(chǎn)圈慌層、將純美蛇寬景度建筑妄群本項聚目市筑場定烘位羊西抗國際活新區(qū)噸：羊西露線上委，毗乘鄰中螺海國美際社努區(qū)，袖是高矮新西哭區(qū)上牧國際覽化居儀住標(biāo)昆準的約新興畜區(qū)域城市崗知產(chǎn)牌圈層虹：城市適中具陽有較餐高文欣化修彎養(yǎng)、貴具備寄一定培經(jīng)濟毀實力暖、追偶求生波活品痕質(zhì)的報人群純美灘寬景楊建筑迷群：純突住宅遲，純戀居住燦，寬室尺度永景觀46成都睛都市朽休閑歉主義誼原創(chuàng)后社區(qū)原汁似原味滑休閑流生活阿之松吵散城鏡邦以全進新視站角演都繹成群都城忘市本決色生后活本項毒目形跳象定罪位：晶代言曾羊西葛國際奔新區(qū)鬼全新批生活共標(biāo)準黃金朽尺度·生活啞體驗駕場誘惑高貴迷人優(yōu)雅慵懶47案名車建議行：案名冠釋義扇：青房銅：強引調(diào)青先年房法產(chǎn)的拘品牌云：母乃上編層，浪高端友形象名的象乳征鼎：桑鼎立宏、顯右赫、命尊貴勝的意墊思，匆同時煙契合照產(chǎn)品打設(shè)計余形態(tài)云鼎峽：體蜂現(xiàn)產(chǎn)佩品的城華貴驕、典株雅形兼象，袖表達漆對生事活高殺標(biāo)準轎的要雜求“青水房·云鼎事”與春“青陡房·云上蜻”該東西施輝映遺，形買成系浙列篇青房緩十八沉年用慮心專蟲筑——青房·云鼎會呼宇吸的椒智能紀住宅推薦練原則蒙：突速出產(chǎn)綱品價失值主瓣張，環(huán)“青碧房·云”忘系列腰品牌記延續(xù)挨及升昏級。生活地，在閱高處鹿！48案名焰建議脈：青房共十八御年用脈心專刑筑——青房·圣西宋門羊西鳴線都絨市純叔居大歷盤推薦傳原則他：突辭出區(qū)響域價懸值主矮張。案名漢釋義精：本案叢名暗含車兩重磚寓意前，一擺是指遮本項粒目的灣地理般位置私，在她城市轟之西吐，帶協(xié)出項截目的勾地段喬優(yōu)勢齒（上隔風(fēng)上醬水）?。欢褪前禇検敬伺５厥鞘倘宋奶顨v史妻與現(xiàn)屑代文女明的侵精彩何匯聚邀，乃糾社會存上層斯和都民市精剖英的泥薈萃驗之地聾。此案循名朗終朗上居口，搶言簡我意賅預(yù)，易遼于記虧憶并獨株具原寸創(chuàng)價核值，頑享有裕唯一習(xí)性、盜排它夠性，睬可謂字意境裳深遠49案名袖建議宮：青房壞十八鐵年用獲心專疏筑——青房·瞰都城市刺黃金個尺度惠品質(zhì)船大盤推薦射原則侍：突呆出城機市價猛值主復(fù)張。案名尚釋義厘：“瞰中”，縮慧是本手案名枯的文缺眼和餅核心蒼，是枕“惕鳥瞰軋”與柜“展對望”進的意侵思，蠢寓意衫天高迎遼闊垃、心慮靈舒座適，壘象征肚心情疊的自扣由飛狀翔此案夢名精俘煉、鞭上口懇易記油，給霞人以士無限透的遐吳想空蘿間，表傳遞哥一種注積極懶、向?qū)⑸系男蹣酚^紡精神課，且音不失直高貴宣品味俯瞰冊人生將，天格地自疾我寬50案名惜建議源：青房扛十八援年用腸心專思筑——青房·榮域羊西襲線上招選純庸居大沈盤推薦嫂原則互：突程出居館住理歷念。案名蛙釋義隊：青房慣：強愿調(diào)青北年房打產(chǎn)的住品牌榮：下尊榮挽、榮上耀的留意思與，代宿表樓炊盤高價尚的交居住裙品質(zhì)針。域：傘領(lǐng)地背的意設(shè)思。相諧音樣“譽淡”，沉是美丙譽、紋榮譽藍的象估征，科在此摸處具有綁延展灘性有高礙度，屠自然傍有眼應(yīng)光51八、舌項目辯方案促優(yōu)化贊建議52規(guī)劃饅方案屋優(yōu)化朝原則兆：原則蛇一、滿足競定位劍要求原則鞭二、裝提升訪項目叫形象代言途羊西北國際吧新區(qū)財全新叛生活賓標(biāo)準品牌醒尺度城市梁尺度空間較尺度品質(zhì)垂尺度53現(xiàn)有棒規(guī)劃獵方案藥分析甩：威規(guī)劃凈方案鳥與整全體定沫位基尾本吻歲合大圍卵合、摧點式劃布局古典喬主義寫建筑圣風(fēng)格√54優(yōu)化捐原則扮：打造寶中高提品質(zhì)貨、高桌性價攜比產(chǎn)詞品產(chǎn)品阻策略配套就策略分期碑策略1、在曲整體軍定位泳下，配現(xiàn)有建規(guī)劃丘方案專應(yīng)如法何優(yōu)減化？551、總翁平現(xiàn)有觸總平陶方案夠中地階塊價雷值：從東硬向西遭，地損塊價上值逐秧漸提萌升既要子滿足披用地塑強度貿(mào)、做斃足容春積率段，又增要提俯高樓銀盤品直質(zhì)，誰打造堪高端漏形象優(yōu)化秋建議女：東側(cè)草地塊脊價值賓最差慮，可跑考慮企做提釘升容繼積率蟻的產(chǎn)而品（失二梯程七戶肢）西側(cè)基地塊截價值榆最大警，應(yīng)唉最大或限度躁挖掘己，做矮提升眾項目穿品質(zhì)蒜的產(chǎn)注品可考裙慮增碼加部凝分二艷梯四頃戶562、戶糞型配桶比現(xiàn)有鴉方案采戶型覺配比桑從市纖場需心求和羊銷售竟策略滴上進蓄行考徹慮基犁本滿孟足項頭目定膚位面積戶型類別戶型比例90㎡以下A（89.45㎡）C1（89.65㎡）D1（89.76㎡）D2（89.31㎡）兩室兩廳一衛(wèi)25%90㎡—100㎡A（90.60㎡）B1（90.03㎡）B2（90.65㎡）C（90.71㎡）兩室兩廳一衛(wèi)30%100㎡—110㎡C2（106.88㎡）C2′（107.20㎡）三室兩廳一衛(wèi)7%110㎡—130㎡E1（126.08㎡）E2（115.40㎡）H（124.64㎡）J1+J2（123.71㎡）三室兩廳兩衛(wèi)25%130㎡以上G+F（133.3㎡）L（130—140㎡）三室兩廳兩衛(wèi)13%戶型破配比或大原供則：腰以90數(shù)㎡為界90披㎡以下筒和90鞭㎡以上必比例先：5.逐5：4.維557優(yōu)化算建議忍：一、艇滿足態(tài)用地補強度塑、景巴觀優(yōu)共先、后朝向悉優(yōu)先枯原則二、際以居繡家型炊三房旺和多自元化足兩房晌互補三、圖戶數(shù)輔配比臭，三現(xiàn)房占60方%，兩源房占40肅%四、拔以90呢㎡為界疤，現(xiàn)罩有戶慚型配乒比中90雨㎡以下攻戶型屋（約殼占55％）床進一錫步細捐分為諷：a、80反㎡兩室須兩廳犧一衛(wèi)阻（22％）b、90舍㎡三室霉兩廳死一衛(wèi)嫁（22％）c、90右㎡＋偷面州積挑三室褲兩廳駛一衛(wèi)濟（11％）五、議基于野以上巷面積唯的調(diào)粉整，墾為保雞證容衫積率馳，90扛㎡以上岡戶型11裙0膽㎡－13找0值㎡面積棟配比歪適當(dāng)幅上調(diào)抄，但瓣總原輔則控載制在14單0瞧㎡以內(nèi)氧。戶型隸配比構(gòu)優(yōu)化龜建議戶型變配比襯滿足蠟定位潔要求概和市肢場需鐘求58戶型釘面積犬劃分根據(jù)宜景觀銷優(yōu)先絕原則餓，對死戶型昂資源翼進行堡五級租劃分部，如預(yù)上圖逢所示一級＞二蜂級＞劉三級尋＞四雁級＞唐五級13貝0—感14難0㎡12熊0—呀13評0蜜㎡90揪—1溜10宅㎡90睛—1康10象㎡80充—9敢0㎡593、標(biāo)徐桿產(chǎn)腔品現(xiàn)有掏方案閣標(biāo)桿蹈產(chǎn)品袍位于扁項目飄北側(cè)看中央認，從蛾地塊見價值輩上講猜并非格最佳黃位置蜻，從弓標(biāo)桿愁性上習(xí)無明誼顯區(qū)財分于不其它絕樓棟股，不征足以霸支撐遵標(biāo)桿商特性從營護銷和拋產(chǎn)品茂創(chuàng)新杜角度和出發(fā)朗，在掃小區(qū)渡設(shè)置描標(biāo)桿體產(chǎn)品仗，有嚷利于焦建立傲社區(qū)緊形象鏈、提懼升項余目價太值。60標(biāo)桿巾產(chǎn)品棒優(yōu)化室建議優(yōu)化毫建議饅：1、不傅考慮耗標(biāo)桿樹產(chǎn)品2、如尋要樹海立標(biāo)劣桿可予考慮案以下傻幾種似方案茄：a、現(xiàn)有自戶數(shù)居配比刻不變筐，L3做復(fù)餅式，L1、L2改為閘標(biāo)準誦層b、現(xiàn)有啦戶數(shù)侍配比藏不變況，L3做復(fù)派式，L1改為濁小戶止型c、將二備梯六醉戶改再為一樹梯三礙戶，撇全復(fù)臭式3、現(xiàn)喊有方賣案中莊小區(qū)斥標(biāo)桿叮樓棟不可適眨當(dāng)前予移，它為彰掀現(xiàn)標(biāo)形桿產(chǎn)薄品價蘋值，外立矩面應(yīng)俘區(qū)別聰于其棋它樓鑼棟L1L2L2L1L3L3戶型宗排布猶示意淺：61偷面任積錯位付陽臺挑高蜜陽臺凸窗桑拆解結(jié)構(gòu)內(nèi)利用……委……4、產(chǎn)梢品創(chuàng)胃新62梁凸窗窗臺凸窗窗臺客戶可根據(jù)需要拆卸，贈送面積2m2。凸窗陡剖面入戶哄花園汪可變特房實惠/偷面居積63兩層孩高露候臺/送實捧惠增加怖入戶大花園/提供察一個軋半戶蟲外的焦活動億空間/送面艘積戶型亦增加佳附加炎值和碰實惠換（贈歉送）入戶厭花園永可變正房變房盡后帶俱有陽已臺64優(yōu)化發(fā)原則欺：六大辨標(biāo)準關(guān)，體款驗黃閉金尺農(nóng)度產(chǎn)品圓策略配套農(nóng)策略分期渾策略1、在棍整體宗定位款下，仙現(xiàn)有罩規(guī)劃愈方案獲應(yīng)如悉何優(yōu)慘化？65黃金阻尺度·生活碎體驗罷之旅洗：品質(zhì)到尺度兼：高候貴鄰里遲尺度婆：親廳善、成和諧城市踏尺度體：進碌擁都歷市繁戴華，闊退享剩優(yōu)雅舟生活空間毒尺度矩：上蠢覽城霞市風(fēng)穗光，翼下閱僅寬幽盤美景視覺朵尺度錫：一桌場符冊號化關(guān)的視印覺盛般宴品牌和尺度第：智農(nóng)能化66城市僑尺度進則彼擁都覆市繁服華67城市諸尺度退則界享優(yōu)奏雅生賽活68城市案尺度改體驗——關(guān)鍵弱點1：入潤口廣衣場入口伙廣場悄要完芹成社掏區(qū)與池城市汁的自漲然過駝渡入口憤廣場脂與小區(qū)內(nèi)稻部建近筑風(fēng)秘格要里統(tǒng)一入口稠廣場照要顯示冒社區(qū)諒的品齊質(zhì)，召聚集灶人氣突出徹建筑燦的吸拒引力粒與親凍和力廣場洽可設(shè)勝置項芳目形剝象標(biāo)碧志開放溪式體啊驗69城市幣尺度秩體驗——關(guān)鍵挺點2：交韻通動孕線人車玩分流屢，保妨證居擠住的伯品質(zhì)貪，在濟項目斬西北撲面設(shè)欺置主障入口蕩，東陪面臨資三環(huán)絹路上鉤設(shè)置備次入沈口，閑車行俊沿小深區(qū)外幣圍環(huán)豬繞，躁實現(xiàn)討人、憲車流刺線分依離。車行突出入逃口要貼結(jié)合A地塊井一起拜考慮車行度道路銷兩側(cè)豎應(yīng)加結(jié)大景姜觀打聞造力純度，宋形成廳沿途勿風(fēng)景而，營壁造歸家鄙舒適紀氛圍地下幅車庫麻可考技慮局從部采飛光70城市擊尺度貴體驗——關(guān)鍵虹點3：道澡路道路福情景棉營造71城市離尺度天體驗炸關(guān)死鍵點4：地漸下室陽光天井地下人行入口地下車庫入口方式三地下車庫入口方式二地下車庫入口方式一地下采光72黃金激尺度·生活瓦體驗革之旅吵：品質(zhì)貍尺度倚：鄰里巨尺度羞：城市辛尺度投：進擁堵都市叨繁華鹿，退塑享優(yōu)蜻雅生慘活空間但尺度幟：上覽張城市增風(fēng)光斜，下蚊收寬德幽美貧景視覺絕尺度若：一俱場符畏號化居的視得覺盛零宴品牌賓尺度盈：73空間夾體驗上則覽城灘市風(fēng)板光74空間艱尺度陰體驗下則收寬廉幽美解景230米75空間淚尺度寧體驗——關(guān)鍵松點1：中房誠庭水頂景下沉系式水烏景水景興棧道76空間疤尺度伶體驗——關(guān)鍵察點2：園使林景蚊觀梯級顏層次人造丸坡地大面糊積綠膚化景觀悅層次組團命名景觀組團宏命名起景觀77黃金愛尺度·生活產(chǎn)體驗肥之旅明：品質(zhì)申尺度大：鄰里逃尺度定：城市趕尺度盈：進擁嗚都市露繁華殺，退鉛享優(yōu)磚雅生姐活空間誘尺度姓：上覽迎城市幼風(fēng)光粘，下狗閱寬行幽美錫景視覺風(fēng)尺度堡：一趁場符里號化堂的視埋覺盛叨宴品牌軋尺度逢：78康體汪中心健身疤中心室內(nèi)羽毛球樓頂網(wǎng)球場室內(nèi)壁球健身器械室室內(nèi)臺球休閑庫中心娛樂公中心品質(zhì)欄尺度葡體驗——關(guān)鍵訪點1：會司所79品質(zhì)暗尺度啦體驗——關(guān)鍵系點2：細材部處服理泳池細部門廳小品風(fēng)格泳池細部處理雕塑基座80黃金如尺度·生活愚體驗省之旅漢：品質(zhì)嗎尺度野：鄰里和尺度炭：城市繁尺度先：進擁瞎都市筆繁華宅，退土享優(yōu)岔雅生率活空間恒尺度養(yǎng)：上覽歐城市飽風(fēng)光棗，下紀閱寬總幽美雅景視覺伏尺度伐：一勞場符侵號化話的視仔覺盛酬宴品牌圾尺度螞：81生活廈在這敵里，筋人與和人之視間不理再隔鍛閡和諧頌是社酬區(qū)的你另一絮代名堅詞……鄰里捧尺度82鄰里休尺度直體驗——關(guān)鍵眾點1：泛賊會所入戶所大陪廳兒童積樂園休憩江區(qū)鄰里跪會客舌廳入戶缸門禁架空殘綠化83黃金到尺度·生活嗚體驗治之旅翻：品質(zhì)好尺度恨：鄰里腦尺度葬：城市籠尺度蠶：進擁莊都市蝦繁華韻，退仍享優(yōu)暗雅生揚活空間沫尺度拳：上覽鏈城市迫風(fēng)光誤，下距閱寬暈幽美噴景視覺踩尺度泛：一裂場符雨號化煮的視尊覺盛善宴品牌蛙尺度嫂：84世界覽頂級炭德國長斷愧橋鋁牌合金犧窗框中空什降噪Lo墨w-軌E玻璃新風(fēng)堪系統(tǒng)窗框逗與窗封洞口隆連接葛