深圳商業(yè)港隆城項(xiàng)目市場(chǎng)的分析報(bào)告

深圳商業(yè)港隆城項(xiàng)目市場(chǎng)的分析報(bào)告工作日志市調(diào)商鋪?zhàn)饨穑好娣e大小是租金浮動(dòng)的主要因素建筑面積和套內(nèi)使用面積要區(qū)分開面積越大、租金越低區(qū)域經(jīng)濟(jì)概況1項(xiàng)目商業(yè)市場(chǎng)概況2項(xiàng)目發(fā)展建議3現(xiàn)階段市場(chǎng)租金經(jīng)濟(jì)測(cè)算4

CONTENTS目錄區(qū)域經(jīng)濟(jì)概況No.11：區(qū)域經(jīng)濟(jì)概況西鄉(xiāng)街道隸屬于廣東省深圳市寶安區(qū)，原為西鄉(xiāng)鎮(zhèn)，地處深圳西部、珠江口東岸，與香港相距僅20多公里，總面積106平方公里，其沿珠江片區(qū)被規(guī)劃為深圳西部中心區(qū)的重要片區(qū)，將承擔(dān)起中心區(qū)的部分功能，有助于加快該地區(qū)的舊城改造及環(huán)境的提升，從而推動(dòng)西鄉(xiāng)形成新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極。項(xiàng)目所在位置西鄉(xiāng)中心區(qū)西鄉(xiāng)作為寶安經(jīng)濟(jì)重要的增長(zhǎng)點(diǎn)，未來的經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)非常樂觀，港隆城作為西鄉(xiāng)商圈的代表，在未來的市場(chǎng)發(fā)展下，將迎來新的發(fā)展機(jī)遇。項(xiàng)目商業(yè)市場(chǎng)概況No.22.1：項(xiàng)目商業(yè)市場(chǎng)概況——區(qū)域商圈分析為所在商圈具有代表性商業(yè)綜合體港隆城商圈港隆城是寶安第一家綜合型購物中心，面積達(dá)7.5萬平米的商城，集購物、美食、休閑、娛樂為一體.是天虹關(guān)外的第一家店,該店緊鄰寶安新城中心，營(yíng)業(yè)面積約20000平方米，是集購物、餐飲、休閑、文化于一體的現(xiàn)代化購物中心。位于深圳市寶安區(qū)新安街道寶城5區(qū)建安一路與新圳路交匯處，是深圳西部最大的商業(yè)綜合體。也是寶安新的中心商圈領(lǐng)跑代表。海雅繽紛城商圈創(chuàng)業(yè)天虹商圈寶安商圈主要分寶安中心區(qū)商圈、西鄉(xiāng)中心區(qū)、沙井中心區(qū)三大商圈，其中西鄉(xiāng)中心區(qū)最大的商圈就是港隆城商圈。港隆城的消費(fèi)市場(chǎng)范圍也很寬廣。項(xiàng)目所在位置2.2：項(xiàng)目商業(yè)市場(chǎng)概況——客群分析12849115610121313項(xiàng)目商圈輻射范圍內(nèi)小區(qū)區(qū)位圖143結(jié)論：直接輻射的客戶群人數(shù)約2.5萬，加上往來流動(dòng)客戶群數(shù)量能達(dá)到10萬，商圈的客戶群基礎(chǔ)十分厚實(shí)，消費(fèi)市場(chǎng)龐大。7通過實(shí)地調(diào)查項(xiàng)目周邊商鋪?zhàn)饨鹚桨l(fā)現(xiàn)寶民二路沿街的租金在160-200之間，比周邊道路如莊邊路、富瑰路等支路租金在70-95高出一倍左右，項(xiàng)目周邊的市場(chǎng)租金水平還是總體偏下，未來的租金漲幅空間還是巨大的。2.3：項(xiàng)目商業(yè)市場(chǎng)概況——市場(chǎng)租金水平商鋪?zhàn)饨鹗袌?chǎng)調(diào)查對(duì)象區(qū)位圖12345678910項(xiàng)目所在位置2.3：項(xiàng)目商業(yè)市場(chǎng)概況——市場(chǎng)租金水平通過比較項(xiàng)目周邊不同街道商鋪和類比項(xiàng)目的租金價(jià)格，得出商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格的高低取決于地區(qū)及商圈商業(yè)發(fā)展水平、人群、品牌感召力、樓座位置、商鋪區(qū)位等因素。項(xiàng)目的商鋪基準(zhǔn)租金價(jià)格需要依以上數(shù)據(jù)為依據(jù)，預(yù)估測(cè)算出當(dāng)今市場(chǎng)價(jià)格。項(xiàng)目發(fā)展建議No.3解決方案發(fā)現(xiàn)問題通過現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研發(fā)現(xiàn)以下問題：通過成功案例驗(yàn)證得出以下建議：1：廣告規(guī)劃無序2：廣場(chǎng)布置互動(dòng)性弱3：停車場(chǎng)出入口無明顯標(biāo)識(shí)4：電梯、樓層引索簡(jiǎn)單5：商家裝修規(guī)格不統(tǒng)一6：公共區(qū)域VI不明確7：功能區(qū)導(dǎo)示不顯眼1：物業(yè)優(yōu)化建議1.1：宏觀建議（外部整體優(yōu)化）1.2：微觀建議（內(nèi)部細(xì)節(jié)優(yōu)化）3：人流動(dòng)線優(yōu)化1：平面布局調(diào)整建議3：項(xiàng)目發(fā)展建議現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研案例驗(yàn)證1外立面廣告優(yōu)化廣告位置：櫥窗、電子大屏幕、大幅玻璃幕墻、立壁燈箱廣告、門主廣告、出入口地面貼、樓頂廣告牌等。2廣場(chǎng)裝飾布置優(yōu)化3停車場(chǎng)廣告布置優(yōu)化廣告位置：地下停車場(chǎng)壁燈廣告，人行出入口廣告燈箱、電梯。樓梯引索燈箱廣告等。3.1：項(xiàng)目發(fā)展建議——物業(yè)優(yōu)化建議宏觀建議廣告位置：外部廣場(chǎng)促銷區(qū)、廣場(chǎng)燈桿掛旗、廣場(chǎng)旋轉(zhuǎn)燈珠、電子大屏幕、廣場(chǎng)自動(dòng)售貨機(jī)、休閑區(qū)太陽傘、廣場(chǎng)地面貼、廣場(chǎng)指示牌。綠化帶霓虹燈廣告等。廣告位規(guī)劃原則：昭示性、美觀性重新規(guī)劃外部整體形象，根據(jù)目標(biāo)消費(fèi)群的感觀心里需求，改變建筑物的單調(diào)的外立面，營(yíng)造不同區(qū)域的獨(dú)特環(huán)境的設(shè)計(jì)，把各樣的娛樂化融合到購物消費(fèi)體驗(yàn)中，使情景主題商場(chǎng)更具有生動(dòng)的形象性、情趣性和概念性，使人們?cè)谫徫锵M(fèi)的同時(shí)，體驗(yàn)著商場(chǎng)與眾不同的文化營(yíng)銷，從而流連忘返。：項(xiàng)目發(fā)展建議——外立面廣告優(yōu)化次入口主入口側(cè)立面?zhèn)攘⒚骓?xiàng)目建筑外立面的廣告位置放置零亂，并沒有統(tǒng)一規(guī)劃，多個(gè)主題LOGO在一定程度上讓客群降低辨識(shí)度和認(rèn)可度，對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)的提升有阻礙影響，唯一的電子顯示屏在次入口，主入口沒有明顯的入口標(biāo)識(shí)，也影響商場(chǎng)的整體形象，建議在盡量維持現(xiàn)狀的情況下微調(diào)廣告位的位置，達(dá)到有序，簡(jiǎn)潔。整個(gè)港隆城項(xiàng)目?jī)H僅在高層住宅頂處有個(gè)LOGO，應(yīng)該在外立面廣告上有所體現(xiàn)，讓港隆城引導(dǎo)其他品牌，有利于市場(chǎng)對(duì)整個(gè)商業(yè)綜合體的認(rèn)可度和客戶辨識(shí)度，促進(jìn)項(xiàng)目自身的形象推廣與品牌塑造。次入口主入口側(cè)立面：項(xiàng)目發(fā)展建議——案例：海雅繽紛城通過高空多個(gè)顯目海雅繽紛城LOGO增加消費(fèi)者認(rèn)可感和自身辨識(shí)度，也提升項(xiàng)目的品質(zhì)。廣場(chǎng)使用燈柱掛旗進(jìn)行宣傳，建筑外立面廣告僅用規(guī)則好的空間安放廣告位，不影響建筑整體風(fēng)貌，給人一種有序、簡(jiǎn)潔感覺。：項(xiàng)目發(fā)展建議——廣場(chǎng)裝飾布置優(yōu)化主廣場(chǎng)主廣場(chǎng)后廣場(chǎng)項(xiàng)目前后廣場(chǎng)除了建筑外立面的廣告沒有其他形式進(jìn)行宣傳推廣，因此應(yīng)在廣場(chǎng)上運(yùn)用其他廣告形式布置一些相適應(yīng)的推廣模塊會(huì)給項(xiàng)目增加一定的人氣。在市政設(shè)施不允許變動(dòng)的前提下，調(diào)整人流動(dòng)線，節(jié)點(diǎn)位置增加裝飾性道具，有利于商場(chǎng)與客群之間的互動(dòng)性，娛樂性。：項(xiàng)目發(fā)展建議——案例：海雅繽紛城外部廣場(chǎng)建立促銷區(qū)、廣場(chǎng)燈桿掛旗、、休閑區(qū)太陽傘、廣場(chǎng)地面貼、廣場(chǎng)指示牌等硬質(zhì)廣告有利于提升商場(chǎng)的形象和品質(zhì)。增加商場(chǎng)與客群的互動(dòng)性，引導(dǎo)消費(fèi)者進(jìn)場(chǎng)。：項(xiàng)目發(fā)展建議——停車場(chǎng)廣告布置優(yōu)化后廣場(chǎng)主廣場(chǎng)地下停車場(chǎng)引導(dǎo)牌并沒有統(tǒng)一，用花箱直接分割人車道一定程度上影響著外場(chǎng)的人流動(dòng)線，使用其他形式的分割物如花崗巖雕塑、鐵柱等距分割、軟性分割的形式保障安全的同時(shí)也不影響外場(chǎng)的人流動(dòng)線。行車道無明確的導(dǎo)視路線，跟整個(gè)商場(chǎng)檔次不相適應(yīng)，地下停車場(chǎng)電梯、樓層可以放置商場(chǎng)索引牌。：項(xiàng)目發(fā)展建議——案例：海雅繽紛城停車場(chǎng)的廣告放置也是商場(chǎng)檔次形象的一種體現(xiàn)，能夠細(xì)致的營(yíng)造出精致的商業(yè)服務(wù)氛圍，良好的商業(yè)氛圍有助于消費(fèi)者的認(rèn)可度和舒適度。1電梯、樓層引索優(yōu)化要明確顯示有商鋪的位置圖和層樓的人流動(dòng)線圖。2商家裝修風(fēng)格統(tǒng)一優(yōu)化3公共區(qū)域VI統(tǒng)一優(yōu)化企業(yè)標(biāo)志設(shè)計(jì)、標(biāo)準(zhǔn)字體、標(biāo)準(zhǔn)色、造型（吉祥物）、象征圖形、基本要素組合規(guī)范都應(yīng)統(tǒng)一。3.2：項(xiàng)目發(fā)展建議——物業(yè)優(yōu)化建議微觀建議廣商家商鋪的裝飾風(fēng)格不能偏移商場(chǎng)主題風(fēng)格，做到“大同中有微細(xì)”。內(nèi)部細(xì)節(jié)規(guī)劃原則：人性化、便捷性4功能區(qū)導(dǎo)示（休息區(qū)、衛(wèi)生間、育嬰室）優(yōu)化商場(chǎng)配套功能區(qū)標(biāo)識(shí)要顯眼，要有功能區(qū)達(dá)到線路圖，合適布置休閑區(qū)來聚集人流。要在各個(gè)樓層、功能區(qū)域、主要通道，建立明顯的導(dǎo)向系統(tǒng)，讓顧客可以有目的的、有效的選擇消費(fèi)區(qū)域，很容易就能買到自己所需要的物品。著重優(yōu)化信息到達(dá)率、人流集中地段、引導(dǎo)人流動(dòng)線、強(qiáng)化室內(nèi)空間布局等，有利于整體的商業(yè)氛圍提升。扶梯處樓層索引圖主入口、中庭垂直觀光電梯沒有很明確的樓層商鋪具體所在區(qū)位圖沒有合適的促銷區(qū)域，人行導(dǎo)向不明顯，中庭廣告排列凌亂，無凸顯點(diǎn)和聚焦點(diǎn)沒有樓層商鋪索引圖，可以增加廣告燈箱3.2：項(xiàng)目發(fā)展建議——內(nèi)部細(xì)節(jié)優(yōu)化商家裝修風(fēng)格——公共區(qū)域VI統(tǒng)一公共走廊、人行通道展示區(qū)、功能區(qū)3.2：項(xiàng)目發(fā)展建議——內(nèi)部細(xì)節(jié)優(yōu)化商家裝修風(fēng)格相差太多，過于分散一定程度上降低商場(chǎng)整體的檔次和形象。人行通道引導(dǎo)性不夠細(xì)致，豎向指引更好些，出入口沒有商鋪樓層索引指示。大空間空置不利集聚人氣，可以選擇擺放樓層相符合的裝飾造型.3.2：項(xiàng)目發(fā)展建議——案例：海雅繽紛城每個(gè)扶梯口有對(duì)應(yīng)樓層的索引圖，位置圖非常清晰，便于消費(fèi)者尋找。每個(gè)樓梯口顯眼位置都有燈箱廣告牌。每個(gè)展示區(qū)裝修風(fēng)格與周邊相統(tǒng)一，相互單獨(dú)展示。觀光垂直電梯旁、中庭有專用促銷區(qū)域，產(chǎn)品展示區(qū)。3.2：項(xiàng)目發(fā)展建議——內(nèi)部細(xì)節(jié)優(yōu)化中庭放置條幅廣告也是宣傳的一種有效方式。電梯處的廣告壁燈。產(chǎn)品展示區(qū)能提升商業(yè)氛圍。燈光在商場(chǎng)具有人流導(dǎo)向作用。3.3：項(xiàng)目發(fā)展建議——人流動(dòng)線優(yōu)化人流動(dòng)線優(yōu)化設(shè)計(jì)原則1、注重內(nèi)外溝通，脈絡(luò)清晰2、注重立體人流的自然順暢，平均分配關(guān)系

3、避免盲區(qū)和死角問題4、合理設(shè)置寬度根據(jù)設(shè)計(jì)原則結(jié)合項(xiàng)目現(xiàn)狀人流動(dòng)線優(yōu)化建議多主力店原則，將主力店設(shè)置于中心的兩端，設(shè)置多個(gè)出入口，全方位引導(dǎo)人流，商場(chǎng)與公交站融為一體。建筑玻璃外墻進(jìn)行主題式設(shè)計(jì)，讓建筑外部形成消費(fèi)動(dòng)力

空留出一定空間作為商品展示區(qū)，專有促銷區(qū)域。巨大的卡通公仔擺在廣場(chǎng)路口，將人流引向購物中心自動(dòng)扶梯口設(shè)置引導(dǎo)性廣告，引導(dǎo)人流按照其指示的向走

發(fā)揮街鋪的聚客作用，做開放式街鋪，營(yíng)造商業(yè)氣氛頂樓設(shè)置特色化，將電影城、玩具反斗城、兒童樂園、美食廣場(chǎng)等安排在商場(chǎng)的頂樓，行程吸引人流的磁極復(fù)合型項(xiàng)目屬于復(fù)合型人流動(dòng)線類型，人流動(dòng)線可以根據(jù)項(xiàng)目的具體情況需求吸收各種人流動(dòng)線的優(yōu)勢(shì)，選擇主力店的位置，讓人流動(dòng)線更加靈活多變。1L人流動(dòng)線示意圖主力店主力店中庭主力店主力店3.3：項(xiàng)目發(fā)展建議——1L人流動(dòng)線優(yōu)化自由流動(dòng)線，人流動(dòng)線沒有固定流向，可以多線路，多方向自由選擇，盡管商業(yè)區(qū)域的面積被充分利用,但從購物體驗(yàn)的角度，1L的人流動(dòng)線尚有改善的空間，也有利于提升商業(yè)坪效。主力店主力店主力店主力店4L人流動(dòng)線示意圖3.3：項(xiàng)目發(fā)展建議——4L人流動(dòng)線優(yōu)化環(huán)島式人流動(dòng)線，以中影南國(guó)為主力店，但全程教育及網(wǎng)魚網(wǎng)咖作為次主力店經(jīng)濟(jì)集聚作用較弱，且整個(gè)商場(chǎng)東西兩側(cè)均有獨(dú)立電梯樓梯通道，難以有效帶動(dòng)局部人流及促成整體人流環(huán)線的形成。主力店主力店主力店5L人流動(dòng)線示意圖3.3：項(xiàng)目發(fā)展建議——5L人流動(dòng)線優(yōu)化單通道人流動(dòng)線，且無品牌主力店進(jìn)駐，難以提升樓層人流到訪量。如不調(diào)整業(yè)態(tài)定位，則亟需引入大型主力餐飲進(jìn)駐，提升樓層人流到訪與局部商業(yè)價(jià)值?；谑袌?chǎng)租金的經(jīng)濟(jì)測(cè)算No.4租金水平類比法：是以當(dāng)?shù)馗鞔罅闶凵倘Φ钠骄饨鹚綖榛A(chǔ)，推測(cè)本商圈與本項(xiàng)目的租金水平。租金水平是商家設(shè)店選擇商圈的重要因素之一。針對(duì)港隆城商業(yè)租金價(jià)格的預(yù)估，我司所有租金價(jià)格計(jì)算都基于現(xiàn)有市場(chǎng)租金水平的基礎(chǔ)上選用以下方法計(jì)算：4：現(xiàn)階段市場(chǎng)租金經(jīng)濟(jì)測(cè)算外部因素決定基準(zhǔn)租金價(jià)格內(nèi)部因素決定租金浮動(dòng)區(qū)間租金水平類比法測(cè)算方法：租金水類比法4：現(xiàn)階段市場(chǎng)租金經(jīng)濟(jì)測(cè)算項(xiàng)目周邊各大零售底商的租金水平根據(jù)實(shí)地調(diào)研，統(tǒng)計(jì)得出項(xiàng)目周邊不同街區(qū)底商的租金價(jià)格水平，運(yùn)用租金水平類比法計(jì)算出項(xiàng)目區(qū)域基準(zhǔn)租金水平。本項(xiàng)目平均租金推算如下：由項(xiàng)目所在街區(qū)的平均租賃水平推導(dǎo)出本項(xiàng)目的基準(zhǔn)租金為：（180+90+95）/3=121（元/㎡）4：現(xiàn)階段市場(chǎng)租金經(jīng)濟(jì)測(cè)算123測(cè)算方法：租金水平類比法預(yù)估租金商鋪?zhàn)罱K的市場(chǎng)租金價(jià)格在基準(zhǔn)租金價(jià)格上依商圈規(guī)模、人流動(dòng)線、品牌業(yè)態(tài)、面積、地理區(qū)位、管理水平、交通環(huán)境等多種因素而定。4：現(xiàn)階段市場(chǎng)租金經(jīng)濟(jì)測(cè)算項(xiàng)目周邊各大類比項(xiàng)目的租金水平通過選取本項(xiàng)目周邊具有可比性商業(yè)物業(yè)的租金進(jìn)行比較分析，測(cè)算本項(xiàng)目平均租金價(jià)，主要從以下幾個(gè)要素進(jìn)行比較：（外部因素比較）■整體區(qū)位■商業(yè)氛圍■商業(yè)屬性■周邊配套■交通條件■展示條件■規(guī)模主題■商業(yè)前景4：現(xiàn)階段市場(chǎng)租金經(jīng)濟(jì)測(cè)算

通過選取本項(xiàng)目周邊具有可比性商業(yè)物業(yè)的租金進(jìn)行比較分析，測(cè)算本項(xiàng)目平均租金價(jià)，主要從以下幾個(gè)要素進(jìn)行比較：（內(nèi)部因素比較）■內(nèi)部裝飾■建筑外觀■物業(yè)管理■硬件設(shè)施■商家品牌■人流動(dòng)線■套內(nèi)面積■功能區(qū)域4：現(xiàn)階段市場(chǎng)租金經(jīng)濟(jì)測(cè)算根據(jù)可比項(xiàng)目租金，通過比較法進(jìn)行租金測(cè)算，得出項(xiàng)目參考