2023年城市領(lǐng)秀房地產(chǎn)定位方案

城市領(lǐng)秀房地產(chǎn)定位方案隨著社會(huì)一步步向前進(jìn)展，人們運(yùn)用到定位,房地產(chǎn)的場(chǎng)合不斷增多，我們?cè)撛趺磳懽飨嚓P(guān)的內(nèi)容呢？以下是文庫我?guī)痛蠹艺沓鞘蓄I(lǐng)秀房地產(chǎn)定位方案，歡迎閱讀保藏。

篇1:城市領(lǐng)秀房地產(chǎn)定位方案

南京順馳地產(chǎn)有限公司

內(nèi)容:順馳城市領(lǐng)秀定位方案

日期：

姓名:

部門:研發(fā)部

(1)案名釋義：

■"領(lǐng)秀'，取義于"領(lǐng)袖'，并避開領(lǐng)袖之張揚(yáng);

■初構(gòu)想用"西城'，現(xiàn)打算用"城市'，一方面，在地域范圍上，將其"領(lǐng)秀、領(lǐng)導(dǎo)'的范圍擴(kuò)大。同時(shí)南京對(duì)于河西城市副中心的認(rèn)知還不夠，仍舊認(rèn)為老城區(qū)才是城市中心，而用城市不用西城，可以消退一些在地域上的心理障礙;

■相比萬科的"光明城市'，順馳的"城市領(lǐng)秀'顯得獨(dú)特而優(yōu)異，并在氣概上蓋過萬科的光明城市，作為順馳地產(chǎn)進(jìn)軍南京的第一個(gè)項(xiàng)目，引發(fā)關(guān)注并體現(xiàn)實(shí)力是首當(dāng)其沖的宣揚(yáng)重點(diǎn)，并在操作過程中形成企業(yè)品牌的積淀;

■本項(xiàng)目定位為精品、高檔物業(yè)，其客群也必定是城市中勝利人士，在各自行業(yè)擁有著領(lǐng)袖地位的人，城市領(lǐng)秀便猶如是他們的特別稱謂;

■本案名瑯瑯上口，更簡(jiǎn)單為購(gòu)房者所記住;

(2)定位分析：

■目前南京市場(chǎng)上的高端物業(yè)主要有郊區(qū)的別墅、主城中心或近中心地帶等優(yōu)越位置的樓盤，其中以郊區(qū)分墅為主。南京地區(qū)總價(jià)超過千萬的別墅有三個(gè)項(xiàng)目，分別是：翠屏國(guó)際城的君臨天下，用一座山頭打造了南京目前最貴的別墅，售價(jià)3000萬，建筑面積在800㎡左右，詳細(xì)細(xì)節(jié)不詳;帝豪花園城其中一座別墅售價(jià)達(dá)2000萬，已經(jīng)售出;江寧百家湖花園印象威尼斯(島中島)規(guī)劃了10余座頂級(jí)別墅，價(jià)格也在1000萬以上，至少已售出4座。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，江寧地區(qū)總價(jià)在70萬以上的物業(yè)幾乎全為別墅，從20**年至將來3年內(nèi)，供應(yīng)量要超過6500套，這是從目前在售樓盤以及售完樓盤統(tǒng)計(jì)所得，而在今后幾年新開的樓盤并未計(jì)入其中。銷售勢(shì)頭也特別火暴，僅以百家湖外延地區(qū)的中國(guó)人家為例，中國(guó)人家西園自2000年開盤，220套別墅在今年上半年已經(jīng)銷售一空，北園的150套聯(lián)排別墅自今年8月開盤，截止10月下旬已經(jīng)銷售過半，其東園38套獨(dú)立別墅(230萬元560萬元)自20**年年初開盤，至今已經(jīng)銷售了10套。中國(guó)人家項(xiàng)目在江寧只是一個(gè)中小規(guī)模的項(xiàng)目，銷售狀況一般，從而可以窺江寧別墅消費(fèi)的熱潮及高端物業(yè)的市場(chǎng)容量。

目前南京地區(qū)高層住宅主要集中在主城內(nèi)近中心地帶，或有極為優(yōu)越地段的支撐(金鷹國(guó)際花園)，或是有優(yōu)越的景觀資源的支撐，如湖景(湖畔之星、金色家園)、江景(好風(fēng)如水)、山景(五臺(tái)花園)等;

在單個(gè)項(xiàng)目體量上，供應(yīng)量超過10萬平方米的純高層住宅項(xiàng)目只有金色家園，銷售火暴;從市場(chǎng)反應(yīng)來看，部分高層住宅在銷售時(shí)候遇到肯定抗性，主要是來自公攤面積和物業(yè)管理上，要很好解決這方面的問題就需要精確?????瞄準(zhǔn)目標(biāo)客群的購(gòu)買力，高層住宅的高端定位成了必定的出路;

從調(diào)研中得知，戶型面積在100130平方米的高層住宅戶型銷售較好，超大戶型需要在配比時(shí)候進(jìn)行更為深化地調(diào)研分析;高層住宅的低層單位的銷售不是很抱負(fù)，因此可以從低層的觀景效果以及和美麗環(huán)境的親近接觸上來增加低層的吸引力;這也就需要以足夠的外部景觀支撐，又需要優(yōu)異的小區(qū)內(nèi)景觀支持;

■該層面上的客戶置業(yè)為了追求更為舒適的居住生活方式，因此在將來的住宅中無論從建筑表現(xiàn)、戶型功能以及物業(yè)服務(wù)等方面都要極大地改善居住的舒適度。目前南京市場(chǎng)上的住宅層高基本上是2.8米，或是不足2.8米，本案在設(shè)計(jì)時(shí)候考慮加大層高，提高居住舒適度，層高3米起，高的可達(dá)到4.8米，同時(shí)留意層高余室內(nèi)面積的和諧的比例，如此層高在南京的高端物業(yè)中也是鮮有的。在今后的設(shè)計(jì)中，更為著重考慮觀景以及低層的臨景效果的處理，從建筑表現(xiàn)動(dòng)身，以吸引眼球?yàn)槟康?，充分發(fā)揮建筑造型的視覺沖擊效用，乃至在建筑表現(xiàn)上花費(fèi)勁度大于在建筑功能之上，從全方面提高住宅品質(zhì)以及生活質(zhì)感，從而提高產(chǎn)品的價(jià)值價(jià)格比!

■本案位于河西新城中心地帶，商務(wù)進(jìn)展前景極好，又處于濱江風(fēng)光極佳位置，占據(jù)了休閑及商務(wù)毫宅的幾乎全部有利因子。目前國(guó)土部門下發(fā)的對(duì)于別墅用地叫停的通知雖然未能全力地被執(zhí)行，但在很打程度上限制了郊區(qū)休閑別墅的進(jìn)展，從而更進(jìn)一步推動(dòng)本案這類高端物業(yè)的進(jìn)展，加上政策利好以及主城內(nèi)出讓土地大幅度降低，可以猜測(cè)，在將來寄年中，濱江地帶的休閑商務(wù)豪宅將在南京的高端物業(yè)市場(chǎng)中占有不行忽視的份額。而且本案的交通、區(qū)域形象以及學(xué)區(qū)素養(yǎng)等因素都超過了世茂外灘新城所在地塊的基本素養(yǎng)。下關(guān)地區(qū)(世茂外灘新城所在地)區(qū)域形象較差，而河西新城的形象則是在蒸蒸日上;下關(guān)地區(qū)的交通布局零亂，且有大量過境車輛，而新城區(qū)則是交通設(shè)施質(zhì)量較高;下關(guān)地區(qū)學(xué)區(qū)素養(yǎng)始終在南京主城區(qū)內(nèi)處于下游水平，新城區(qū)在引進(jìn)知名教育機(jī)構(gòu)上的力度始終都比較大，目前南京市一流的中學(xué)金陵中學(xué)已經(jīng)進(jìn)駐河西。在將來的產(chǎn)品品質(zhì)中，這些因素都將極大提高本案的價(jià)值。

(3)價(jià)格定位：項(xiàng)目均價(jià)實(shí)現(xiàn)7000元/平方米，小高層主力總價(jià)在45萬70萬，水景疊拼別墅總價(jià)在120萬-180萬之間，江景高層住宅主力總價(jià)70萬120萬。

(4)項(xiàng)目定位在規(guī)劃設(shè)計(jì)上的表現(xiàn)

※物業(yè)進(jìn)展類型及指標(biāo)

項(xiàng)目用地總計(jì)

94886.3平方米，初步確定總建筑面積為：151818平方米

物業(yè)類型

建筑面積

備注

高層住宅

10萬平方米

19-20層，層高3米，大堂挑高5米，一、二層做成錯(cuò)層，或躍復(fù)式單體，。電梯設(shè)置為梯兩戶。高層住宅坐落在能夠觀江景以及擁有最開闊視野的位置。

水景疊拼別墅

1.2萬平方米

每棟4-6戶，每戶總層高7.2米，錯(cuò)躍結(jié)合，立體分層，客廳層高4.2米，主臥層高3.6米，布置在小區(qū)內(nèi)部景觀較好或臨水處，內(nèi)部結(jié)構(gòu)做柔性設(shè)計(jì)

小高層住宅

2.3萬平方米

911層，底層架空2米，層高3米，以及半地下室做車庫，大部分一梯兩戶，在水景公園前的可增加一部觀光電梯，與小區(qū)內(nèi)的高層住宅、疊拼別墅一起形成錯(cuò)落有致的天際線，增加小區(qū)的總體美觀

商鋪

7000平方米

主要布置于小區(qū)內(nèi)市政道路兩側(cè)，在整個(gè)小區(qū)的中心，既便利業(yè)主生活需要，也對(duì)穿過小區(qū)的人流和車流起到阻隔的作用。

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會(huì)所

3000平方米

位于B地塊中，B地塊作為起步區(qū)，在銷售期間可做銷售中心，與四周的景觀完善結(jié)合，全力營(yíng)造一個(gè)極具誘惑力的銷售現(xiàn)場(chǎng)

車位

集中建設(shè)6378㎡;可售總車位886個(gè)

主要分布于高層住宅地下室、小高層的底層架空部分以及集中建設(shè)地下車庫，其余布置于地面上

※總體規(guī)劃設(shè)想：分組團(tuán)是為了適應(yīng)本項(xiàng)目分期開發(fā)的實(shí)際要求，可以在第一組團(tuán)就充分兌現(xiàn)小區(qū)的規(guī)劃和環(huán)藝設(shè)計(jì)，有利于項(xiàng)目的形象展現(xiàn)和銷售。

※建筑風(fēng)格定位：1、建筑顏色注意住宅區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑風(fēng)格與自然環(huán)境的整體協(xié)調(diào)，同時(shí)在色調(diào)統(tǒng)一前提下，強(qiáng)調(diào)細(xì)部的變化，形成顏色的豐富性和趣味性。顏色以淺色系為主，輔以局部重彩點(diǎn)綴，極富清爽、輕松的自然氣息，吻合"運(yùn)動(dòng)、生態(tài)、休閑'的主題;

2、體現(xiàn)現(xiàn)代建筑那種簡(jiǎn)約、冷峻之美，又不失江南住宅的清麗婉雅之風(fēng)。無大體量建筑的凝重、壓抑之感，以極富共性的飄板，構(gòu)成城市嶄新的天際線;

3、一洗現(xiàn)代小高層、高層建筑尺度夸張、缺乏親和力的風(fēng)格，以還高層建筑以賞心悅目的心理感受。板式小高層可采納獨(dú)特的跌落式建筑尺度，錯(cuò)落有致，制造性地使部分住宅單元間距要求高于現(xiàn)行設(shè)計(jì)規(guī)范，從而降低了高層建筑的大尺度，大體量給人的壓抑感。

※戶型設(shè)計(jì)定位：高層住宅戶型掌握在95150平方米，花園洋房的面積為160220平方米，小高層住宅的面積掌握在85135平方米

※景觀規(guī)劃思路：從三個(gè)層面構(gòu)筑本項(xiàng)目的獨(dú)特景觀天地

●第一層次，江景、濱江風(fēng)光帶以及項(xiàng)目用地南側(cè)的新興現(xiàn)代建筑構(gòu)成的開闊的視野空間，這也是本項(xiàng)目用地素養(yǎng)優(yōu)異的重要緣由之一;

●其次層次，各組團(tuán)內(nèi)中心水景公園、集中綠地、景觀河輻射開來，兼輔以棧橋水榭、疊水涌泉、硬質(zhì)小品、藝術(shù)雕塑等營(yíng)造小區(qū)美麗的環(huán)境;

●第三層次，部分底層架空做綠化，將住宅空間外部的綠化延長(zhǎng)到樓體內(nèi)，與住宅樓體間的綠化和諧共存，充分體現(xiàn)均好性。

※交通組織進(jìn)展思路：避開過境交通，保證小區(qū)交通通暢順達(dá)，最大限度實(shí)現(xiàn)小區(qū)人車分流，各個(gè)組團(tuán)庭院綠地?zé)o車流，以確保特是兒童隨便玩耍行走的肯定平安性。

(5)銷售組織方案

■項(xiàng)目模擬定價(jià)

項(xiàng)目初步模擬定價(jià)

物業(yè)類型

建筑指標(biāo)

均價(jià)

價(jià)格跨度(元)

銷售額

備注

高層

10萬㎡

6412元/㎡

5500700064120.6萬元

小高層

23440㎡

5500元/㎡

5000620**2892萬元

疊拼別墅

12000㎡

7000元/㎡

670075008400萬元

車庫

集中建設(shè)6378㎡;可售總車位886個(gè)

10萬元/個(gè)

8860萬元

商業(yè)及會(huì)所

10000㎡

12000元/㎡

12000萬元

總計(jì)

151818㎡

7000元/㎡

106272.6萬元

■總體進(jìn)展思路：

整體進(jìn)展思路：先賣環(huán)境、先賣建筑、先賣服務(wù)

先賣環(huán)境

項(xiàng)目施工時(shí)，先完成項(xiàng)目的環(huán)境及配套工程設(shè)施的施工，至多在開盤的一個(gè)月內(nèi)部完成組團(tuán)內(nèi)部水景公園、集中綠地等重要局部景觀的施工。給看房的人以劇烈的身心體驗(yàn)，增進(jìn)現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)對(duì)購(gòu)買行為的影響力。

先賣建筑

項(xiàng)目樓體施工時(shí)，先完成部格外立面的施工，使得客戶在看房時(shí)，就能夠直觀感受到住宅的建筑風(fēng)貌，賜予買家以更多的信念。

先賣服務(wù)

上乘的服務(wù)，是提升產(chǎn)品附加值、增加項(xiàng)目吸引力不行缺少的重要手段。服務(wù)貫穿項(xiàng)目開發(fā)的全過程，使每個(gè)環(huán)節(jié)都能夠滿意買家深層次的需求

■銷售方案

時(shí)間

20**年1月

20**年2月

20**年3月

20**年4月

20**年5月

20**年6月

階段

預(yù)熱期

開盤

一期

B組團(tuán)開工

出0.000框架至4層

二期

估計(jì)銷售量

銷售策劃重點(diǎn)

●新聞炒作，主要針對(duì)集團(tuán)實(shí)力、開發(fā)業(yè)績(jī)等方面的展現(xiàn);

●對(duì)河西項(xiàng)目的進(jìn)展信念，呈現(xiàn)美妙前景

●確定合作伙伴

●戶外投放方案確定

●圍繞項(xiàng)目制造一些熱點(diǎn)新聞，形成對(duì)該項(xiàng)目的爭(zhēng)論;

●持續(xù)以展現(xiàn)公司實(shí)力為主

●月底出預(yù)熱期宣揚(yáng)方案及作品

●初步披露項(xiàng)目信息，預(yù)報(bào)開盤時(shí)間，吸引目標(biāo)讀者群

●確定媒介方案，并加大媒介投放力度

●售前預(yù)備工作就緒，現(xiàn)場(chǎng)布置完成

●交通要道指引系統(tǒng)布置完成

●媒介投放力度大

●并進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)

●發(fā)售B組團(tuán)小高層2.3萬平方

●發(fā)售高層3萬平方米

●局部景觀以及銷售現(xiàn)場(chǎng)施工完成

●起價(jià)為5000元，該單位極少小高層均價(jià)實(shí)現(xiàn)為5500元

●樣板房落成，以促進(jìn)銷售

●價(jià)格提升

時(shí)間

20**年7月

20**年8月

20**年9月

20**年10月

20**年11月

20**年12月

階段

協(xié)作

一期

框架至7層

框架至10層

小高層封頂

框架至16層

框架至19層

封頂

二期

二期開工

出0.000框架至4層

框架至7層

估計(jì)銷售量

銷售策劃重點(diǎn)

●舉辦納涼看房，增進(jìn)銷售及口碑傳播

●舉辦客戶聯(lián)誼會(huì)

●封頂慶典，進(jìn)行價(jià)格提升

●現(xiàn)房發(fā)售疊拼別墅

●參與房展會(huì)一次

●國(guó)慶期間促銷

●確定新年促銷方案并實(shí)施

●封頂慶典，提升江景高層價(jià)格

時(shí)間

20**年1月

20**年2月

20**年3月

20**年4月

20**年5月

20**年6月

階段

二期開盤

協(xié)作

一期

二期

框架至10層

框架至13層

框架至16層

框架至19層

封頂

小區(qū)綠化

估計(jì)銷售量

銷售策劃重點(diǎn)

●利用新年及春節(jié)期間，促銷小高層住宅

●舉辦業(yè)主嘉年華會(huì)，促進(jìn)口碑傳播

●春節(jié)期間工程滯后速度已經(jīng)分?jǐn)傇谄渌麟A段中

●進(jìn)行二期內(nèi)部認(rèn)購(gòu)江景高層住宅

●發(fā)售高層7萬平方米

●發(fā)售一期商鋪約4000平方米

●舉辦欣賞江景的活動(dòng)，已利促銷，充分考慮炒作的后續(xù)價(jià)值

●封頂慶典，促進(jìn)銷售

●時(shí)間

20**年7月

20**年8月

20**年9月

20**年10月

20**年11月

20**年12月

階段

一期入住

協(xié)作

一期

二期

估計(jì)銷售量

銷售策劃重點(diǎn)

●舉辦納涼看房活動(dòng)

●借十運(yùn)會(huì)之機(jī)隆重推出江景豪宅

●入住慶典促進(jìn)價(jià)格提升

●整個(gè)樓盤的勢(shì)已出，為價(jià)格更進(jìn)一步提升做好宣揚(yáng)

●時(shí)間

20**年1月

20**年2月

20**年3月

20**年4月

20**年5月

20**年6月

階段

協(xié)作

一期

二期

二期入住

估計(jì)銷售量

銷售策劃重點(diǎn)

●新年促銷

●發(fā)售二期商鋪

●舉辦客戶嘉年華會(huì)，促進(jìn)口碑傳播

●入住慶典，形成生活氛圍，推動(dòng)余房的銷售

●價(jià)格提升

●尾盤處理

(6)成本利潤(rùn)動(dòng)態(tài)分析

項(xiàng)目

掌握指標(biāo)(元/平方米)備注

前期設(shè)計(jì)費(fèi)

50前期配套費(fèi)

270.11工程費(fèi)

1871.45貸款利息

267銷售費(fèi)用

210管理費(fèi)用

70不行預(yù)見費(fèi)

20營(yíng)業(yè)稅

287.49已經(jīng)扣除返稅

合計(jì)

3151.05依據(jù)目前對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的了解得知，競(jìng)價(jià)達(dá)到320萬元/畝，本案的樓面地價(jià)達(dá)到3113元/㎡，項(xiàng)目的利潤(rùn)率可達(dá)到10.5%，在實(shí)際的操作中將會(huì)有肯定的提升空間;

假如在將來的競(jìng)價(jià)中突破320萬元/畝，達(dá)到350萬元/畝，本案仍舊有肯定的可操作空間，項(xiàng)目均價(jià)格實(shí)現(xiàn)7500元/㎡的難度并不比實(shí)現(xiàn)7000的均價(jià)大多少。項(xiàng)目的利潤(rùn)率則可達(dá)到12.5%

NO.20**G41地塊進(jìn)展方案

由于地塊素養(yǎng)和NO.20**G42地塊存在明顯的差異，不利于進(jìn)行高端物業(yè)的定位，又緊鄰?qiáng)W體新城這樣的大體量樓盤，在將來的

競(jìng)爭(zhēng)中形成差異化優(yōu)勢(shì)主要是靠?jī)r(jià)值價(jià)格比，而在土地成本上極為不利，因此定位為中高擋物業(yè)，項(xiàng)目均價(jià)格實(shí)現(xiàn)6000，

※物業(yè)進(jìn)展類型及指標(biāo)

項(xiàng)目用地總計(jì)

87056.2平方米，初步確定總建筑面積為：139290平方米

物業(yè)類型

建筑面積

備注

小高層住宅

2.3萬平方米

911層，底層架空2米，層高3米，以及半地下室做車庫，大部分一梯兩戶，在水景公園前的可增加一部觀光電梯，與小區(qū)內(nèi)的高層住宅、疊拼別墅一起形成錯(cuò)落有致的天際線，增加小區(qū)的總體美觀

商鋪

7000平方米

主要布置于小區(qū)內(nèi)市政道路兩側(cè)，在整個(gè)小區(qū)的中心，既便利業(yè)主生活需要，也對(duì)穿過小區(qū)的人流和車流起到阻隔的作用。

會(huì)所

3000平方米

位于B地塊中，B地塊作為起步區(qū)，在銷售期間可做銷售中心，與四周的景觀完善結(jié)合，全力營(yíng)造一個(gè)極具誘惑力的銷售現(xiàn)場(chǎng)

車位

集中建設(shè)6000㎡;可售總車位800個(gè)

主要分布于小高層的底層架空部分以及集中建設(shè)地下車庫，其余布置于地面上

篇2:衛(wèi)星定位裝置檢查、維護(hù)制度

衛(wèi)星定位裝置檢查、維護(hù)制度

目的

為確保GPS車載終端的信息傳輸暢通，實(shí)現(xiàn)GPS車輛監(jiān)控平臺(tái)對(duì)車輛的實(shí)時(shí)監(jiān)管，確保公司車輛平安行駛，降低交通事故發(fā)生的概率，特制定本制度。

適用范圍

本制度適用于公司衛(wèi)星定位裝置定期檢查、適用狀況及日常維護(hù)的管理。

內(nèi)容

3.1公司

3.1.1教育職工樹立"平安第一'思想，使駕乘人員熟悉道路運(yùn)輸GPS監(jiān)控管理對(duì)于運(yùn)輸平安生產(chǎn)的重要性，自覺接受企業(yè)的管控。

3.1.2仔細(xì)執(zhí)行GPS平安監(jiān)控各項(xiàng)規(guī)章制度、監(jiān)管職責(zé)，建立健全GPS道路運(yùn)輸監(jiān)控，做好資料的收集、整理、歸檔。

3.1.3使用道路運(yùn)輸車輛上安裝的衛(wèi)星定位裝置符合以下標(biāo)準(zhǔn)要求：

（一）