勞動(dòng)湖南擴(kuò)用地A-09地塊房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

【望江·碧水云天】********市勞動(dòng)湖南擴(kuò)用地A-09地塊房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告********萬(wàn)通房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司

目錄本報(bào)告編寫人員聲明 本報(bào)告編寫人員聲明鄭重聲明：1、我們?cè)诒緢?bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。2、我們依照中鐵二十三局集團(tuán)第二工程有限公司統(tǒng)一的《房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告模式》進(jìn)行編寫。3、已形成意見和結(jié)論。4、我們已對(duì)本報(bào)告中的擬建項(xiàng)目進(jìn)行了實(shí)地查勘序言2013初到2013年6月初，中鐵二十三局集團(tuán)第二工程有限公司營(yíng)銷部門深入********市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查，我們采取宏觀普查、分類立項(xiàng)普查、重點(diǎn)調(diào)查、入戶訪問、隨機(jī)抽樣調(diào)查、分類抽樣等方式，對(duì)********市商業(yè)和住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了全面的調(diào)查研究，并形成初步的調(diào)研報(bào)告。在對(duì)大量的調(diào)查數(shù)據(jù)、調(diào)查信息統(tǒng)計(jì)基礎(chǔ)上，形成了本可行性研究報(bào)告。本可行性研究報(bào)告從項(xiàng)目的產(chǎn)品組合、招商定位、產(chǎn)品定位、建筑規(guī)劃、工程設(shè)計(jì)、營(yíng)銷策劃、物業(yè)管理角度提出建議，為集團(tuán)公司領(lǐng)導(dǎo)提供即時(shí)、有效的建議和決策依據(jù)。由于該項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)研屬于動(dòng)態(tài)式調(diào)研，在以后的項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中，我們將會(huì)繼續(xù)跟蹤市場(chǎng)，為項(xiàng)目的運(yùn)作提供即時(shí)、有效的決策依據(jù)和建議1．策劃的目標(biāo)：地標(biāo)：創(chuàng)立********市新的商業(yè)地標(biāo)，并使其含有核心競(jìng)爭(zhēng)力；典范：使項(xiàng)目開發(fā)與周邊各物業(yè)形成良好的互動(dòng)，形成********花園式小區(qū)住宅典范；現(xiàn)金流產(chǎn)品：以最短的營(yíng)銷周期快速資金回籠、保證公司的現(xiàn)金流。2．基本策劃思路在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行研究分析的基礎(chǔ)上，確立項(xiàng)目的戰(zhàn)略切入、定位和實(shí)施營(yíng)運(yùn)的前提效益條件；從外部和內(nèi)部視角把握項(xiàng)目的核心利益契合點(diǎn)，提出：構(gòu)筑一體化價(jià)值轉(zhuǎn)換體系；啟動(dòng)并整合多個(gè)營(yíng)銷推廣概念，筑巢引鳳、速戰(zhàn)速?zèng)Q的戰(zhàn)略思路；做足前置營(yíng)銷準(zhǔn)備。大膽假設(shè)，小心求證，為項(xiàng)目審慎擬定總體定位，包括：主題、功能等；對(duì)項(xiàng)目的整體建設(shè)提出規(guī)劃設(shè)計(jì)指導(dǎo)性建議，并對(duì)開發(fā)計(jì)劃做出部署。3．本策劃需解決的問題：本項(xiàng)目不能單純從建筑面積的單一層面出發(fā)，應(yīng)從項(xiàng)目自身的產(chǎn)品組合、業(yè)態(tài)設(shè)置，從所處區(qū)域，從鶴城城市發(fā)展態(tài)勢(shì)乃至城市對(duì)省乃至整個(gè)東北的城市占位級(jí)，應(yīng)高屋建瓴的，以城市運(yùn)營(yíng)的高度對(duì)待。城市升級(jí)與產(chǎn)業(yè)格局調(diào)整成為主旋律。城市運(yùn)營(yíng)的時(shí)代，這是開發(fā)商必須深度認(rèn)知的更高級(jí)能量-從地產(chǎn)開發(fā)到更為進(jìn)步的生活方式的開發(fā)和城市文明的開發(fā)。今天，地產(chǎn)營(yíng)銷本質(zhì)是為更進(jìn)步的生活文明開發(fā)與城市運(yùn)營(yíng)的復(fù)合價(jià)值/增值體同時(shí)引導(dǎo)城市升級(jí)擴(kuò)展，同時(shí)。做為地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，建筑規(guī)劃必須保證日后該物業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)需求，產(chǎn)品涉及開發(fā)商、投資者、經(jīng)營(yíng)者三個(gè)主體層面中，開發(fā)商在某種意義上是提供服務(wù)的主體，要保證自己開發(fā)的產(chǎn)品能得到投資者、經(jīng)營(yíng)者的支持，首先須保證產(chǎn)品能滿足市場(chǎng)的基本需求。任何脫離市場(chǎng)規(guī)律的開發(fā)理念，最后的結(jié)局是開發(fā)商被動(dòng)的成為房東，成為經(jīng)營(yíng)的主體，被動(dòng)的經(jīng)營(yíng)不是每一個(gè)開發(fā)商的開發(fā)初衷，目前，國(guó)內(nèi)眾多的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的多數(shù)項(xiàng)目，基本都是這樣的結(jié)局，這些失敗的教訓(xùn)希望能得到公司決策者的關(guān)注。如何達(dá)到發(fā)展商的戰(zhàn)略目的與短期戰(zhàn)術(shù)目的；怎樣做出正確的市場(chǎng)定位；怎樣規(guī)劃才能更好地表達(dá)產(chǎn)品，發(fā)揮產(chǎn)品的優(yōu)越性；現(xiàn)金流如何實(shí)現(xiàn)。4.政府優(yōu)惠政策同意拍地款一次性先預(yù)交全款的二分之一，另二分之一款額需交10%作為抵押金，此款以現(xiàn)金形式拍地上繳。5.項(xiàng)目建設(shè)背景根據(jù)局集團(tuán)公司產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的要求，結(jié)合二公司的實(shí)際，經(jīng)二公司黨政領(lǐng)導(dǎo)班子聯(lián)席會(huì)議研究決定，由我公司下屬子公司——********萬(wàn)通房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，開發(fā)********市勞動(dòng)湖南擴(kuò)用地“A-09”地塊商品住宅及商業(yè)小區(qū)。公司將以高品質(zhì)的開發(fā)建設(shè)，優(yōu)美的居住環(huán)境和一流的物業(yè)管理為宗旨，建設(shè)********一流的、高品位，具有較深文化底蘊(yùn)的住宅及商業(yè)小區(qū)。為創(chuàng)建新型城市住宅及商業(yè)小區(qū)，我公司經(jīng)過(guò)全面認(rèn)真的市場(chǎng)調(diào)研，根據(jù)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)項(xiàng)目區(qū)位環(huán)境及經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測(cè)作出如下分析。第一篇********市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況簡(jiǎn)析1.1********市基本情況概述1.1.1自然概況1、區(qū)位********市位于中國(guó)東北松嫩平原，地處東經(jīng)122至126度、北緯45至48度，東臨大慶市和綏化地區(qū)，南接吉林省白城地區(qū)，西靠?jī)?nèi)蒙古呼倫貝爾盟，北與黑河、大興安嶺接壤，距省會(huì)哈爾濱市359公里，距綏化市328公里，距白城市282公里，距海拉爾524公里，距黑河市483公里。全市總面積42,469平方公里，其中市區(qū)面積4,310平方公里，海拔高度一般在200至500米之間。********西、北和東北三面為大興安嶺和小興安嶺所環(huán)繞，地勢(shì)呈馬蹄型，兩側(cè)高，中間低，由北向南逐步下降。地形主要為平原（含河谷平原、河口平原、湖沼平原、沙丘覆蓋的沖積平原），比重為83.7%；高平原（含剝蝕高平原、沖洪積高平原）,比重為7.6%；山地（含低山、丘陵、火山及玄武巖臺(tái)地），比重為4.2%。2、面積********是黑龍江省第二大城市和省直轄市，我國(guó)北緯46°以北的最大城市，國(guó)家重要的工業(yè)基地、商品糧基地和畜牧業(yè)基地，是黑龍江省西部地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、科技、文化教育、商貿(mào)中心和重要的交通樞紐，也是國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的全國(guó)十三個(gè)較大城市之一。********轄7區(qū)8縣1市，人口571萬(wàn)，其中市區(qū)人口154萬(wàn)，幅員面積43000平方千米，耕地2700萬(wàn)畝，草原826萬(wàn)畝，葦塘124萬(wàn)畝，水面113萬(wàn)畝，大小河流175條。3、氣候********市屬溫帶大陸性季風(fēng)氣候，四季特點(diǎn)十分明顯：春季干旱多風(fēng)，夏季炎熱多雨，秋季暫短霜早，冬季干冷漫長(zhǎng)。********南部屬溫暖干旱農(nóng)業(yè)氣候區(qū)，中部屬溫和半干旱農(nóng)業(yè)氣候區(qū)，北部屬溫涼半濕潤(rùn)農(nóng)業(yè)氣候區(qū)。********市年平均氣溫在0.7至4.2攝氏度之間，南北相差攝氏3.5度左右。年平均無(wú)霜期122至151天。年日照時(shí)數(shù)在2600至2900小時(shí)，生長(zhǎng)期（五至九月）日照時(shí)數(shù)為1300至1350小時(shí)。年降水量在400至550毫米之間，生長(zhǎng)期降水量一般在350至480毫米之間，占年降水量的85%以上。********市有利的氣候條件是輻射充裕，雨熱同季，不利的氣候條件是旱、澇、低溫、早霜、風(fēng)等。1.1.2人口及人文1、人口********市總?cè)丝?68.1萬(wàn)，市區(qū)154萬(wàn)；項(xiàng)目地所處市中心區(qū)人口約82萬(wàn)人。********市是多民族的城市，少數(shù)民族有滿族、朝鮮族、蒙古族、回族、達(dá)斡爾族、鄂溫克族、柯爾克孜族、錫伯族、鄂倫春族、苗族、赫哲族等35個(gè)民族。2、人均居住面積********市人均居住面積為18.4平米，其中大部分為福利分房。3、恩格爾系數(shù)及分析目前，********恩格爾系數(shù)：35.44%＜40%。從2000年開始，到2012年，********市恩格爾系數(shù)總的呈下降的趨勢(shì)，03到04年指數(shù)有微幅上升，但也都在正常的范圍值內(nèi)，總的趨勢(shì)仍然是下降，這說(shuō)明了齊市經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)的居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)也在發(fā)生著變化，消費(fèi)水平在穩(wěn)定提高。和大慶相比，雖然兩個(gè)城市恩格爾系數(shù)都是出于一個(gè)較低的水平上，但是，齊市的物價(jià)水平卻低于大慶，也就是說(shuō)，齊市的低物價(jià)指數(shù)支撐的恩格爾系數(shù)，在大慶卻要花費(fèi)更高昂的代價(jià)。對(duì)于住房消費(fèi)這樣的大宗消費(fèi)來(lái)說(shuō)，齊市的消費(fèi)者是沒有辦法承受和大慶相同、相近的價(jià)格的。[注：19世紀(jì)德國(guó)統(tǒng)計(jì)學(xué)家恩格爾根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料，對(duì)消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化得出一個(gè)規(guī)律：一個(gè)家庭收入越少，家庭收入中（或總支出中）用來(lái)購(gòu)買食物的支出所占的比例就越大，隨著家庭收入的增加，家庭收入中（或總支出中）用來(lái)購(gòu)買食物的支出則會(huì)下降。推而廣之，一個(gè)國(guó)家越窮，每個(gè)國(guó)民的平均收入中（或平均支出中）用于購(gòu)買食物的支出所占比例就越大，隨著國(guó)家的富裕，這個(gè)比例呈下降趨勢(shì)。恩格爾定律的公式：

食物支出變動(dòng)百分比

食物支出對(duì)總支出的比率(R1)＝──────────

總支出變動(dòng)百分比

國(guó)際上常常用恩格爾系數(shù)來(lái)衡量一個(gè)國(guó)家和地區(qū)人民生活水平的狀況。根據(jù)聯(lián)合國(guó)糧農(nóng)組織提出的標(biāo)準(zhǔn)，恩格爾系數(shù)在59%以上為貧困，50-59%為溫飽，40-50%為小康，30-40%為富裕，低于30%為最富裕。]4、歷史文化分析********市是一座歷史悠久的文化古城，有三百多年的歷史，項(xiàng)目地東北側(cè)有天主教堂，以西有龍沙公園，龍沙公園是齊市歷史文化悠久的見證。1674年清政府移吉林水師駐********。1683年定********為水師營(yíng)制。1684年于********設(shè)火器營(yíng)。1691年********建城。1698、1699年黑龍江的副都統(tǒng)和將軍先后由墨爾根移駐********。1895年在********設(shè)黑水廳。1907年********為黑龍江省省會(huì)。1936年********實(shí)行市制。新中國(guó)成立后，********先后為嫩江省、黑嫩省、黑龍江省的省會(huì)，1954年黑龍江省與松江省合并，省會(huì)設(shè)在哈爾濱市，********改為省轄市。1.1.3經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況（2012）1、生產(chǎn)總值：全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP）1153.8億元，比上年增長(zhǎng)8.5%。第一產(chǎn)業(yè)增加值287.2億元，增長(zhǎng)11.0%；第二產(chǎn)業(yè)增加值439.3億元，增長(zhǎng)9.2%；第三產(chǎn)業(yè)增加值427.3億元，增長(zhǎng)6.2%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為24.9：38.1：37.0。第一、二、三產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率分別為28.0%、44.8%和27.2%。人均地區(qū)生產(chǎn)總值21720元，增長(zhǎng)9.3%。2012年，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入17169.6元，比上年增長(zhǎng)13.0%；人均消費(fèi)支出12140.2元，增長(zhǎng)6.8%。全年在崗職工平均工資33052元（不含鐵路、農(nóng)場(chǎng)局），增長(zhǎng)11.5%。城市居民人均建筑面積25.1平方米。全年農(nóng)村居民人均純收入8797元，增長(zhǎng)15.1%；村鎮(zhèn)人均住宅建筑面積19.5平方米。全年居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（CPI）102.4，比上年增長(zhǎng)2.4個(gè)百分點(diǎn)。********市各產(chǎn)業(yè)總值圖439.3439.3億元287.2億元427.3億元第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)2008-2012年********市GDP及人均GDP發(fā)展情況2010-2012年********市人均可支配收入和消費(fèi)支出情況(1)2010-2012年********市人均可支配收入和消費(fèi)支出情況(1)2、建筑業(yè)、固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)業(yè)全年建筑業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值27.4億元，按可比價(jià)格計(jì)算比上年增長(zhǎng)14.6%。資質(zhì)等級(jí)三級(jí)及以上的建筑業(yè)企業(yè)（指總承包及專業(yè)承包企業(yè)，不包括勞務(wù)分包企業(yè)）實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)2.2億元，比上年增長(zhǎng)41.6%，完成房屋建筑施工面積336.3萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)0.2%，其中實(shí)行投標(biāo)承包的房屋建筑施工面積占7.0%。

全市固定資產(chǎn)投資677.3億元，比上年增長(zhǎng)32.0%。在投資中，民間投資465.5億元，增長(zhǎng)36.8%；國(guó)有及國(guó)有控股投資196.3億元，增長(zhǎng)20.0%；外商及港澳臺(tái)投資15.3億元，增長(zhǎng)68.1%。裝備、食品兩大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)完成投資214.5億元，增長(zhǎng)28.3%，占工業(yè)投資的57.4%。億元以上建設(shè)項(xiàng)目共173個(gè)，比上年增加63個(gè)，完成投資281.2億元，增長(zhǎng)88.6%。新增固定資產(chǎn)503.9億元，增長(zhǎng)27.1%。全市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成104.1億元，增長(zhǎng)22.2%；商品房銷售面積282.3萬(wàn)平方米，下降2.6%；商品房銷售額95.5億元，增長(zhǎng)0.9%。房地產(chǎn)市場(chǎng)投資勢(shì)頭強(qiáng)勁。全區(qū)固定資產(chǎn)投資總額累計(jì)完成1028642萬(wàn)元，同期為717089萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)43.45%。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資完成81281萬(wàn)元，同期為70305萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)15.61%；銷售面積193048平方米，同期為152190平方米，同比增長(zhǎng)26.85%；房屋建筑施工面積397053平方米，同期為285606平方米，同比增長(zhǎng)39.02；營(yíng)業(yè)收入1068424千元，同期為1298622千元，同比增長(zhǎng)-17.73；營(yíng)業(yè)稅金及附加36445千元，同期為37897千元，同比增長(zhǎng)-3.83%；利潤(rùn)總額36050千元，同期為32307千元，同比增長(zhǎng)11.59%。3、哈大齊工業(yè)走廊建設(shè)2012年末，哈大齊工業(yè)走廊啟動(dòng)面積為40平方公里，占項(xiàng)目區(qū)規(guī)劃面積的28.8%。已開工項(xiàng)目304個(gè)，本年完成投資額26.1億元。工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值178.3億元，主營(yíng)業(yè)務(wù)收入163.1億元，利稅32.4億元。城鐵的建立，必然帶來(lái)城市產(chǎn)業(yè)的重組，城市價(jià)值和等級(jí)將發(fā)生本質(zhì)的提升。高端商務(wù)地產(chǎn)因?yàn)橄∪?，必然在供求關(guān)系方面表現(xiàn)出供不應(yīng)求，高端商務(wù)地產(chǎn)的租賃和出售價(jià)格會(huì)有一定幅度的提升。

4、重要指標(biāo)全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入17169.6元，比上年增長(zhǎng)13.0%；全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額480.2億元，比上年增長(zhǎng)15.1%全年在崗職工平均工資33052元增長(zhǎng)11.5%。城市居民人均建筑面積25.1平方米。恩格爾系數(shù)：35.44居住價(jià)格指數(shù)上漲：3.2％。固定資產(chǎn)投資完成：677.3億元，比上年增長(zhǎng)32.0%相關(guān)指標(biāo)外貿(mào)進(jìn)出口總額完成：18510.4萬(wàn)美元，下降59.4%；出口63545.7萬(wàn)美元，增長(zhǎng)10.9%。全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額:2012年末1158.1億元，比年初增長(zhǎng)18.0%。其中，單位存款342.4億元，增長(zhǎng)23.0%；城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款780.6億元，增長(zhǎng)14.1%。元，按可比口徑比年初增加12.1億元，同比增長(zhǎng)3.3％。全市財(cái)政總收入完成122.7億元，比上年下降13.2%。地方財(cái)政收入完成87.5億元，下降16.3%。其中，公共財(cái)政預(yù)算收入55.0億元，下降21.5%。全市財(cái)政總支出308.7億元，增長(zhǎng)10.1%。其中，公共財(cái)政預(yù)算支出263.8億元，增長(zhǎng)9.8%。全年規(guī)模以上工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)239.7，提高8.6點(diǎn)。實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入865.4億元，增長(zhǎng)8.6%。實(shí)現(xiàn)利稅總額84.4億元，增長(zhǎng)7.1%。其中，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)47.3億元，增長(zhǎng)11.6%；實(shí)現(xiàn)稅金37.1億元，增長(zhǎng)1.9%。5、消費(fèi)增長(zhǎng)的主要特點(diǎn)（今年一季度）：（1）收入三升一降，工薪收入的增長(zhǎng)占主導(dǎo)地位人均可支配收入構(gòu)成中，工薪收入（扣除個(gè)人所得稅、個(gè)人社會(huì)保障金等）同比增長(zhǎng)4.1%；人均經(jīng)營(yíng)凈收入同比增長(zhǎng)2.2倍；人均財(cái)產(chǎn)性收入同比增長(zhǎng)1倍；轉(zhuǎn)移性收入下降。工薪收入的增長(zhǎng)一是去年底和今年初行政事業(yè)單位職工增加工資和企業(yè)發(fā)放效益工資及獎(jiǎng)金所致。二是隨著國(guó)企改革的深入進(jìn)行，部分改制成功企業(yè)，生產(chǎn)強(qiáng)勁恢復(fù),職工的收入較改制前普遍大幅提高。說(shuō)明計(jì)劃經(jīng)濟(jì)帶給了市民穩(wěn)定的收入增長(zhǎng)。（2）消費(fèi)支出快速增長(zhǎng)，特征各異A、消費(fèi)傾向（消費(fèi)與收入的比例）略有變化。一季度消費(fèi)支出占可支配收入的63.1%，比上年提高1.2個(gè)百分點(diǎn)，消費(fèi)支出的增幅高于可支配收入的增幅2.2個(gè)百分點(diǎn)。居民消費(fèi)心理正在悄然轉(zhuǎn)變，類似住房按揭貸款的超前消費(fèi)形勢(shì)已經(jīng)為人們接受。B、服務(wù)性消費(fèi)增幅較大，消費(fèi)觀念轉(zhuǎn)變。一季度，城鎮(zhèn)居民人均服務(wù)性消費(fèi)支出544.7元，同比增長(zhǎng)24.9%，高于人均消費(fèi)性支出12.6%的增幅，其中，人均在外飲食、家庭服務(wù)、交通與通信服務(wù)、居民服務(wù)等消費(fèi)支出都有較大幅度的增長(zhǎng)。在滿足基本的衣食住行需求后，城鎮(zhèn)居民開始注重生活質(zhì)量的提高，在健身強(qiáng)體、便利交通、通訊、改善居住條件、提高生活檔次等方面，成為人們生活中追求的目標(biāo)。C、食品消費(fèi)的增加使恩格爾系數(shù)有所回升。良好的收入水平和存款狀況，使********人在消費(fèi)方式的選擇中普遍傾向于現(xiàn)款消費(fèi)，而選擇貸款消費(fèi)的人群較少。（3）全市居民消費(fèi)價(jià)格總水平與上年同比上漲1.6%，其中服務(wù)價(jià)格上漲1.3%。商品零售價(jià)格上漲3.2%。工業(yè)品出廠價(jià)格同比上漲21.18%。全市居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)為103.5%。（4）全年商品房銷售價(jià)格水平同比上漲19.5%，漲幅與上年基本持平，其中，住宅商品房?jī)r(jià)格水平同比上漲20.6%，漲幅比上年低3.2個(gè)百分點(diǎn)。說(shuō)明商品房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)速度減緩，預(yù)計(jì)在今年國(guó)家宏觀調(diào)控的強(qiáng)勢(shì)宣傳下，價(jià)格將趨于穩(wěn)定或略有下滑。（5）第二產(chǎn)業(yè)在各產(chǎn)業(yè)比重中占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，是********這個(gè)資源型城市的顯著特征。由于近年來(lái)受國(guó)際原油市場(chǎng)影響，油價(jià)持續(xù)攀升，給********經(jīng)濟(jì)帶來(lái)巨大的效益，也給********的收入水平提高帶來(lái)巨大的實(shí)惠。1.1.4宏觀分析小結(jié)從宏觀環(huán)境分析可以看出，********市的經(jīng)濟(jì)處于持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展階段。各個(gè)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，以及大規(guī)模的城市建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和舊城改造工程使得********市的城市競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力不斷提升，為本項(xiàng)目的投資開發(fā)創(chuàng)立了良好的外部環(huán)境。近年來(lái)，********市民的收入也在不斷提高，隨著收入的提高，人們的對(duì)消費(fèi)需求居住環(huán)境也在不斷變化，因此滿足市民們不斷增長(zhǎng)的消費(fèi)需求是本項(xiàng)目開發(fā)的基本原則和出發(fā)點(diǎn)。外商及港澳臺(tái)商、民間投資的增長(zhǎng)速度非常大，表明********市的經(jīng)濟(jì)投資環(huán)境得到認(rèn)可，民資、外資的投資主體地位進(jìn)一步加強(qiáng)，大量外資及外來(lái)企業(yè)的進(jìn)入，對(duì)于城市商務(wù)辦公物業(yè)的需求增加。********市作為中國(guó)********綠色食品國(guó)際博覽會(huì)的主辦城市，已成功舉辦了七屆。政府對(duì)城市的金融貿(mào)易、商務(wù)辦公、科技會(huì)展、文體休閑、現(xiàn)代生活等功能的開發(fā)建設(shè)的規(guī)劃要求，對(duì)本項(xiàng)目的發(fā)展具有政策上的規(guī)劃支持。從宏觀環(huán)境來(lái)看，在政府政策和規(guī)劃下，********市房地產(chǎn)在較好的投資環(huán)境將穩(wěn)步發(fā)展。********市區(qū)位、資源和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)明顯，連續(xù)成功舉辦了四屆國(guó)際小商品交易會(huì)，已成為承接國(guó)際小商品交易的一個(gè)平臺(tái)，吸引國(guó)際資本參與中國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的一個(gè)載體，鏈接中國(guó)小商品進(jìn)入國(guó)際市場(chǎng)的一個(gè)橋梁。小商品交易會(huì)是融天時(shí)、地利、人和于一體，賦機(jī)遇、優(yōu)勢(shì)、發(fā)展于一身，以國(guó)際合作“俄羅斯中國(guó)友好年”為契機(jī)，進(jìn)一步開拓國(guó)內(nèi)外小商品交易市場(chǎng)，打造小商品對(duì)俄遠(yuǎn)東地區(qū)和東北亞地區(qū)貿(mào)易平臺(tái)，形成黑龍江省西北部地區(qū)規(guī)模最大的小商品集散地和生產(chǎn)加工基地，逐步形成“南有義烏、北有鶴城”的小商品生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)格局。

1.2********市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況及動(dòng)態(tài)分析1.2.1********市房地產(chǎn)整體分析1、市場(chǎng)發(fā)展水平由于********市特殊的歷史和產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，********市房地產(chǎn)市場(chǎng)起步相對(duì)較晚（宿舍型住宅比率較大），商品房市場(chǎng)整體發(fā)育不夠完善，居民消費(fèi)心態(tài)不夠成熟。而且房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)疲軟，較大慶市場(chǎng)有較大差距，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度緩慢，人們收入水平偏低，市場(chǎng)承接力不足，市場(chǎng)呈飽和狀態(tài)，產(chǎn)品品質(zhì)較低，競(jìng)爭(zhēng)激烈，對(duì)本項(xiàng)目的成功開發(fā)提出了嚴(yán)竣的考驗(yàn)，但同時(shí)由于市場(chǎng)較為初級(jí)，仍有不少市場(chǎng)空白點(diǎn)可充分挖掘，也為項(xiàng)目的開發(fā)提供了市場(chǎng)機(jī)會(huì)。2、市場(chǎng)主要特征去年，我們先后對(duì)********市樓市進(jìn)行了全面的調(diào)查，從調(diào)查中可以看出********房地產(chǎn)市場(chǎng)有以下特征：(1)市場(chǎng)總體開發(fā)量大，在售樓盤多現(xiàn)階段共有近20個(gè)項(xiàng)目在售，其中5個(gè)為期房銷售，13個(gè)為現(xiàn)房現(xiàn)房銷售，與本項(xiàng)目有較強(qiáng)參照價(jià)值的項(xiàng)目有上表中7個(gè)，在后面的解析中將著重分析此類項(xiàng)目。這些項(xiàng)目分布較為分散，但總體可劃分為3個(gè)區(qū)域，一為市中心區(qū)西北側(cè)、勞動(dòng)湖周邊；二為卜奎南大街兩側(cè)；三為城東龍華路東段兩側(cè)。除勞動(dòng)湖周邊外，板塊特征不是太明顯。其中商業(yè)中心區(qū)內(nèi)，在建和在售住宅項(xiàng)目很少，且都是高層住宅，多層和其他物業(yè)形態(tài)大多集中在新開發(fā)小區(qū)內(nèi)。(2）市場(chǎng)空置率較高，銷售速度過(guò)于緩慢截至2012年9月止，市場(chǎng)空置房達(dá)200余萬(wàn)平米，市場(chǎng)所有竣工項(xiàng)目無(wú)一例外都余有不同數(shù)量的尾房待售，大多數(shù)樓盤余房數(shù)量偏大。(3）市場(chǎng)銷售價(jià)格明穩(wěn)實(shí)降，市場(chǎng)價(jià)格偏高，與消費(fèi)者承受價(jià)格差距較大市場(chǎng)所有項(xiàng)目雖為明碼實(shí)價(jià)銷售，但幾乎都存有較大的隱性降價(jià)空間，尤其是針對(duì)一次性付款客戶。市場(chǎng)價(jià)格總體偏高，其價(jià)格有上揚(yáng)趨勢(shì)，市場(chǎng)在售住宅項(xiàng)目執(zhí)行價(jià)格總體來(lái)說(shuō)偏高，與目標(biāo)消費(fèi)者所能承受的價(jià)格水平存有較大差距，這也是住宅銷售市場(chǎng)疲軟、空置率高的主要原因。（4)戶型配比面積偏大各樓盤的戶型面積涵蓋面較廣，面積偏大，主要集中在90—160平米左右，面積最小的在60—80平米左右的一室一廳，面積最大則有460多平米的七室三廳，戶型均以二室一廳一衛(wèi)、二室二廳一衛(wèi)、三室一廳一衛(wèi)、三室二廳一衛(wèi)、三室二廳二衛(wèi)為主力戶型，三室房多集中在140—160平米左右，二室房多集中在90—140平米左右?？傮w來(lái)說(shuō)，戶型面積偏大，尤其是戶型配比面積，戶型功能布局缺乏合理性，尤其以前兩年開發(fā)項(xiàng)目表現(xiàn)最為突出。其中現(xiàn)市場(chǎng)在售項(xiàng)目中二室房主要集中在90—140平米左右，而在這面積段內(nèi)又大致可分為兩個(gè)區(qū)間，90—110平米左右二室一廳一衛(wèi)房和110—140平米左右二室二廳一衛(wèi)房，90—110平米以內(nèi)的二室房各項(xiàng)目銷售較為理想，在同類二室房戶型銷售速度快，而110—140平米左右的二室房銷售速度緩慢，成為各項(xiàng)目的主要滯銷房；三室房面積段又主要集中在130—200平米左右，在這個(gè)面積段中面積相對(duì)較小如130—140平米左右的三室二廳一/二衛(wèi)戶型銷售情況較好，而超出160平米的三室房市場(chǎng)接受度非常有限，各項(xiàng)目此面積段戶型銷售速度極其緩慢，銷售情況不好，成為了每個(gè)滯銷樓盤的主要剩余戶型。綜上所述，市場(chǎng)中較缺乏相對(duì)較小面積戶型，如40-50平米的一室房、70平米左右的二室一廳一衛(wèi)房、100平米左右的三室一廳一衛(wèi)房和120平米以內(nèi)的三室二廳二衛(wèi)房，以現(xiàn)在市場(chǎng)特點(diǎn)情況和消費(fèi)者需求調(diào)查情況來(lái)看，只要抓住這幾個(gè)面積段的戶型產(chǎn)品，就能填補(bǔ)市場(chǎng)空白，贏得市場(chǎng)先機(jī)。（5）戶型布局類型相對(duì)單一現(xiàn)有市場(chǎng)項(xiàng)目戶型平面布局較為單一，多數(shù)仍停留在傳統(tǒng)的平層布局上，缺乏新產(chǎn)品和有突破的產(chǎn)品出現(xiàn)，而事實(shí)上人們隨著物質(zhì)文化生活的提高，對(duì)居住空間布局的需求已經(jīng)發(fā)生了很大變化，不再只是停留在傳統(tǒng)的平層戶型，而是追求富有層次和空間變化的錯(cuò)層、復(fù)式或躍層，市場(chǎng)現(xiàn)狀沒有真正滿足人們對(duì)居住空間、布局需求的更新?lián)Q代，更沒有起到激活市場(chǎng)、激發(fā)消費(fèi)者購(gòu)買欲望、引導(dǎo)市場(chǎng)的作用。結(jié)合項(xiàng)目產(chǎn)品定位考慮，我們只要在戶型布局上有所突破，考慮錯(cuò)層、復(fù)式和躍層戶型，真正滿足消費(fèi)者的潛在需求，并能與同類項(xiàng)目根本性的區(qū)分開來(lái)，就能很好抓住市場(chǎng)機(jī)遇，以遙遙領(lǐng)先的姿態(tài)領(lǐng)軍行業(yè)。3、********房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品需求取向（********在售商品住宅綜合配套及交房標(biāo)準(zhǔn)見附表一）（1)注重因素分析********人在住宅選擇中，朝向是第一要素，正南朝向的住宅是首選，其次才是戶型、區(qū)位、配套、物業(yè)管理、景觀等。(2)房型選擇齊市人首選的房型仍然是多層住宅，高層電梯公寓在人們的接受心理上存在障礙，主要擔(dān)心的是后期使用費(fèi)用，方便性，停電等問題。(3)戶型選擇占80%以上的人群喜歡2-3室的戶型。(4)單位面積80%以上的人理想的戶型面積是80-110平米左右，大戶型缺乏市場(chǎng)基礎(chǔ)。特別是采暖費(fèi)的提高限制了人們對(duì)大戶型的消費(fèi)欲望。(5)單價(jià)選擇調(diào)查結(jié)果顯示，********市內(nèi)有購(gòu)房需求的人群不在少數(shù)。通過(guò)對(duì)大家能夠接受的心理價(jià)位的一個(gè)調(diào)查顯示，普遍都是能夠接受5000元/平方米上下，甚至更低價(jià)格的房子。而就目前樓市價(jià)格而言，基本徘徊在6000元/平方米左右。相對(duì)于普通購(gòu)房群體能夠接受的價(jià)位還是相差甚遠(yuǎn)。加上今年全國(guó)各地的樓市微調(diào)政策頻發(fā)，不少市民還是處于觀望狀態(tài)，想進(jìn)一步了解\o"房?jī)r(jià)"房?jī)r(jià)的走勢(shì)。。(6)區(qū)位選擇多數(shù)人住宅區(qū)位的首選位置還是在生活方便、教育條件優(yōu)越的地段。勞動(dòng)湖以東，是人們較為理想的居住地。(7)付款方式選擇在付款方式上，80%以上的人會(huì)選擇銀行按揭。(8)裝修標(biāo)準(zhǔn)選擇多數(shù)人還是喜歡清水房，自己裝修。(9)購(gòu)房用途90%以上的人購(gòu)買住房用于自己居住，投資型購(gòu)房者較少（特別是小區(qū)型住房）。(10）商務(wù)寫字間：商務(wù)寫字間少，管理水平低劣，市場(chǎng)需求較為旺盛。(11）商務(wù)產(chǎn)權(quán)式公寓：純商務(wù)產(chǎn)權(quán)式公寓是市場(chǎng)空白，有一定的市場(chǎng)需求量。由于********房地產(chǎn)市場(chǎng)中的產(chǎn)品和需求還處在比較初級(jí)的階段，在產(chǎn)品需求取向中，人們對(duì)戶型、面積、價(jià)格、生活配套等因素的需求很重視，其中，生活配套是本項(xiàng)目的強(qiáng)項(xiàng)，價(jià)格將在后面章節(jié)中著重解析，所以，我們著重做了戶型面積和結(jié)構(gòu)取向的調(diào)查，以下是典型樓盤戶型及面積配比分析：1.2.2當(dāng)前********市房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問題●小區(qū)規(guī)劃水平落后，大多數(shù)小區(qū)為兵營(yíng)式排列，缺少均好性布局；●建筑外立面不美觀，缺少變化，建筑色彩單一，缺少線條美，外立面細(xì)節(jié)處理粗糙；●小區(qū)綠化較差；********市的小區(qū)景觀設(shè)計(jì)從階段劃分上僅處于有綠化階段，雖然如王仔花園、錦湖名苑等幾個(gè)相對(duì)較好的小區(qū)樓盤的景觀環(huán)境設(shè)計(jì)已經(jīng)考慮了中心景觀、雕塑小品、水景噴泉等，但大多數(shù)住宅樓盤的環(huán)境景觀設(shè)計(jì)仍是停留在傳統(tǒng)狀態(tài)，更無(wú)從談起環(huán)境景觀的觀賞性及文化特色，尤其是市中區(qū)的高層商住項(xiàng)目更為明顯，從這一點(diǎn)上，本項(xiàng)目雖為商住項(xiàng)目，但在南面屋頂可做相對(duì)集中的園林景觀，可以抓住市場(chǎng)的空白點(diǎn)?！裎飿I(yè)管理差，物業(yè)收費(fèi)偏高，小區(qū)物業(yè)管理大多由開發(fā)公司旗下的物管公司在進(jìn)行物業(yè)管理，提供的服務(wù)主要為樓道清潔、綠化維護(hù)及保安等常規(guī)服務(wù)，服務(wù)項(xiàng)目少，但物業(yè)費(fèi)相對(duì)偏高；本項(xiàng)目亦可在這方面做足文章，邀請(qǐng)一流的物業(yè)管理公司對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行專業(yè)的物業(yè)管理，提升項(xiàng)目品質(zhì)，這將會(huì)極大的提高項(xiàng)目附加值?！裰悄芑O(shè)備應(yīng)用較少，目前王仔花園和錦湖名苑在此方面有所突破，特別是錦湖名苑已配置了小區(qū)周界紅外線探測(cè)器、電子巡更系統(tǒng)和小區(qū)視頻監(jiān)視系統(tǒng)。本項(xiàng)目也可配備如小區(qū)視頻監(jiān)視系統(tǒng)，電子巡更系統(tǒng)等智能化設(shè)備，確保小區(qū)安全。這也是一個(gè)附加值極高的賣點(diǎn)?！?*******市各樓盤包裝推廣較初級(jí)，銷售理念落后，服務(wù)意識(shí)淡薄，幾乎仍停留在原始狀態(tài)，表現(xiàn)在現(xiàn)場(chǎng)包裝差，銷售人員素質(zhì)低，營(yíng)銷推廣手段單一等。這方面將是本案未來(lái)銷售的優(yōu)勢(shì)，我公司擁有一批高素質(zhì)的營(yíng)銷隊(duì)伍，已形成了成熟的銷售模式，可從營(yíng)銷上形成本案的良好品牌形象?！駜?nèi)部配套不成熟，據(jù)調(diào)查，大部分小區(qū)缺乏基本的生活配套設(shè)施、休閑娛樂設(shè)施和醫(yī)療、教育設(shè)施。居民對(duì)配套的認(rèn)知程度還停留在滿足基本的生活需求上，本項(xiàng)目亦可在這方面做足文章，如在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)統(tǒng)一考慮小區(qū)會(huì)所、籃球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)等室內(nèi)室外休閑運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所，將引領(lǐng)市場(chǎng)，增加賣點(diǎn)，提高產(chǎn)品附加值。分析結(jié)論：1、市場(chǎng)對(duì)戶型面積需求偏于中、小，主要原因是：城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較低，居民收入水平低，市場(chǎng)購(gòu)買力較弱，物業(yè)費(fèi)費(fèi)、采暖費(fèi)會(huì)隨戶型面積的增加而增加，由戶型面積而帶來(lái)的生活成本增加較大，銷售速度過(guò)于緩慢，尤其以戶型面積較大的項(xiàng)目表現(xiàn)最為突出2、市場(chǎng)現(xiàn)有產(chǎn)品品質(zhì)相對(duì)較低，功能缺乏合理性、沒有真正滿足市場(chǎng)需求，更談不上引導(dǎo)市場(chǎng)，從另一個(gè)方面來(lái)講這又為項(xiàng)目留下了運(yùn)作空間，也是一種市場(chǎng)機(jī)遇，市場(chǎng)存在戶型面積空白點(diǎn)，如50平米的一室房、80平米左右的二室房、100平米左右的三室房和120平米內(nèi)的三室躍層房，抓住這部份戶型的市場(chǎng)需求就能填補(bǔ)市場(chǎng)空白，搶占市場(chǎng)先機(jī)3、高層的市場(chǎng)接受程度不高，由于受戶型設(shè)計(jì)局限，分?jǐn)偯娣e過(guò)大，后期使用費(fèi)用偏高，建設(shè)成本高導(dǎo)致售價(jià)偏高等的因素困擾，消費(fèi)者對(duì)高層的接受程度不高。4、除此之外，目前市場(chǎng)產(chǎn)品需求取向還有以下特點(diǎn)：居住氛圍要求清靜：從********人對(duì)家庭生活的理解和習(xí)慣上看，********人普遍傾向安靜、臨水的居住環(huán)境。從市場(chǎng)對(duì)“王仔花園”“錦湖名苑”較高認(rèn)可就可以看出，本項(xiàng)目雖然在此方面存在更大的優(yōu)勢(shì)，在產(chǎn)品定位和市場(chǎng)宣傳引導(dǎo)方面做足功夫。5、隨著城市供暖水平的提高，********人的住宅朝向觀念正在逐步淡化，再加上********日照時(shí)間長(zhǎng)，除對(duì)客廳有強(qiáng)烈采光要求外，其它房屋則能接受無(wú)采光的情況，所以********人對(duì)住宅采光問題不太敏感。6、“規(guī)劃合理，建筑容積率低，綠地率高類“精品住宅”將有不小的市場(chǎng)消費(fèi)需求，并將逐步成為城市居民今后商品住房的重要選擇條件。綜述結(jié)論********市房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)質(zhì)還處于起步發(fā)展階段，不存在形成泡沫的因素，國(guó)家政策只是在人們的心理預(yù)期上產(chǎn)生了一定影響。前兩年，許多市民采取觀望態(tài)度，可即使是房?jī)r(jià)較高的北京、廣州等城市，經(jīng)歷調(diào)控后房?jī)r(jià)依然保持持續(xù)上漲，沒有掉頭向下的跡象，因此********市許多有真實(shí)需求的市民開始回到市場(chǎng)購(gòu)房，而不是選擇繼續(xù)等待。綜上所述，從********市住宅市場(chǎng)近年來(lái)的走勢(shì)看，有兩個(gè)最基本的特征，一是市場(chǎng)正在一步步走向成熟，消費(fèi)層次正在從傳統(tǒng)的居住型消費(fèi)向著多元化消費(fèi)轉(zhuǎn)化；其二是，市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)品的需求也正向著定位細(xì)分化方向發(fā)展；大眾化、投資型的小戶型、新穎的戶型品種與高檔次的產(chǎn)品受到特定消費(fèi)人群的追捧。中高檔樓盤齊全，房屋格局、物業(yè)等更加規(guī)范、完善，可供百姓選擇的范圍更大。但隨著建筑成本、土地價(jià)格的增加，房地產(chǎn)、商品地產(chǎn)的價(jià)格也將穩(wěn)中有升。因此，從開發(fā)的角度說(shuō)，產(chǎn)品只有首先做到定位準(zhǔn)確，才能夠找到市場(chǎng)的切入點(diǎn)。從目前的情況分析，********市場(chǎng)的切入點(diǎn)集中在兩類產(chǎn)品上：一是能滿足中高端需求、面積在110-120平米的產(chǎn)品；二是能夠滿足中低端和投資型需求、面積在80平米左右的小戶型產(chǎn)品。未來(lái)，70平米以下的市場(chǎng)空白點(diǎn)戶型、優(yōu)質(zhì)配套和物業(yè)服務(wù)將是有待開發(fā)和完善的市場(chǎng)空間。1.3********市商業(yè)地產(chǎn)分析1.3.1政府的商業(yè)規(guī)劃及市場(chǎng)情況區(qū)域商貿(mào)中心城市具有強(qiáng)大的政策支撐《********市中心城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃》表明：2006年7月

到2020年，將********市建設(shè)成為商貿(mào)流通業(yè)具有跨省域影響力的商貿(mào)中心城市，爭(zhēng)取在東北地區(qū)成為有一定影響力的區(qū)域中心城市，同時(shí)加強(qiáng)三級(jí)商業(yè)中心體系建設(shè)，并趨于完善，加快推進(jìn)商業(yè)現(xiàn)代進(jìn)程。1.3.2城市商業(yè)規(guī)劃逐步成熟城市商業(yè)聚集度高，一個(gè)啞鈴的城市商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力優(yōu)勢(shì)逐步體現(xiàn)********市用地限制因素東有鐵路、西有嫩江干流，城市所處地區(qū)為平地、地形起伏小，對(duì)城市建設(shè)限制較少，從而選擇城市用地發(fā)展方向?yàn)槟媳毕?。東向主要是棚戶區(qū)改造。規(guī)劃重點(diǎn)以勞動(dòng)湖南擴(kuò)為主干線沿江、沿湖向南發(fā)展為主，結(jié)合教育科研產(chǎn)區(qū)、新南站核心區(qū)、新南苑商業(yè)區(qū)，以成片開發(fā)、配套建設(shè)為原則，以詳細(xì)規(guī)劃為指導(dǎo)。遠(yuǎn)期通過(guò)新區(qū)開發(fā)帶動(dòng)鐵東舊區(qū)改造，新舊區(qū)兼顧發(fā)展。經(jīng)過(guò)近幾年的發(fā)展，齊市的市級(jí)商業(yè)中心漸成雛形，“T字啞鈴型”商業(yè)布局業(yè)已頗具規(guī)模。這片高度集聚、經(jīng)營(yíng)服務(wù)功能完善、輻射力極強(qiáng)的“啞鈴”黃金商業(yè)帶，顯示了鶴城城市商業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。1.3.3城市商業(yè)發(fā)展過(guò)程中商業(yè)布局尚需優(yōu)化整合********四大商業(yè)分區(qū)雖功能相對(duì)清晰，但真正核心尚未形成：●卜奎綜合區(qū)——面積3562萬(wàn)㎡，東起齊北鐵路，西至勞動(dòng)湖，南起民航路，北至城區(qū)規(guī)劃界，最成熟的集高端消費(fèi)娛樂為主的城市商圈；●湖西綜合區(qū)——面積1105萬(wàn)㎡，勞動(dòng)湖與嫩江圍合地區(qū)，以行政辦公、文教和科研為主的政務(wù)商圈。●南苑綜合區(qū)——面積6878萬(wàn)㎡，民航路以南，至城區(qū)規(guī)劃南界，平齊鐵路以西至嫩江，以文教、科研和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主的新城區(qū)?！耔F東綜合區(qū)——面積4233萬(wàn)㎡，齊北鐵路以東至東側(cè)規(guī)劃域區(qū)邊界，以車輛制造、專業(yè)市場(chǎng)、現(xiàn)代物流等新興產(chǎn)業(yè)為主的功能化商圈。1.3.4城市商業(yè)特征受********市正處于從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的重工業(yè)背景下的化工城向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的新型商業(yè)城市過(guò)渡的時(shí)期的影響，********市的商業(yè)特征明顯。如下：商業(yè)規(guī)模初步形成，但普遍消費(fèi)能力還較低；商業(yè)的功能性劃分不明顯，還處于初級(jí)商業(yè)的“混居”模型階段；具有較為齊全的商業(yè)種類，但大多集中在“啞鈴”區(qū)域，分布不均勻；老舊工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)型需要時(shí)間，這不僅僅存在于物理意義上，更在觀念意識(shí)上有所體現(xiàn)；1.3.5

********市商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀綜合上述齊市四大商圈，卜奎綜合區(qū)是市場(chǎng)化最徹底、最具現(xiàn)代商業(yè)模型的商務(wù)示范區(qū)。它與湖西政務(wù)區(qū)、南苑研發(fā)區(qū)和鐵東傳統(tǒng)工業(yè)升級(jí)區(qū)之間相輔相成，同時(shí)又具有自身地理區(qū)位極優(yōu)、勿需老舊產(chǎn)業(yè)升級(jí)、政策利好等優(yōu)勢(shì)?！吧倘π?yīng)”激活商業(yè)地產(chǎn)

近兩年，********市地區(qū)的住宅房地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展比較快，除了表現(xiàn)在結(jié)構(gòu)調(diào)整以外，還體現(xiàn)在外地、外國(guó)的開發(fā)商紛紛涌入********市，其中很多國(guó)內(nèi)外的零售業(yè)巨頭入齊選址開店，使********市商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)總量迅速膨脹。帶動(dòng)了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，目前********市的商業(yè)投資絕大部分發(fā)生在有一定市場(chǎng)基礎(chǔ)的商業(yè)區(qū)內(nèi)，其中以卜奎大街與龍化路商圈為主要的投資區(qū)域。商場(chǎng)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)比例不合理，不能滿足人們的消費(fèi)需求目前，在********市大多數(shù)商場(chǎng)中，業(yè)態(tài)比例不平衡，業(yè)態(tài)分布主要以購(gòu)物為主，休閑、餐飲、娛樂產(chǎn)業(yè)相對(duì)比例較少，甚至沒有；但隨著當(dāng)?shù)厝藗兩钏降牟粩嗵岣撸洳缓侠淼臉I(yè)態(tài)分布已經(jīng)不能滿足人們對(duì)休閑、娛樂、餐飲的需求。商業(yè)物業(yè)的產(chǎn)品開發(fā)模式較為單一目前********市商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目多為銷售商鋪為主，其開發(fā)方式也多采取購(gòu)物中心內(nèi)步行街鋪的操作模式，缺乏差異化要素。多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目采用的“模塊化”運(yùn)作模式，把整個(gè)項(xiàng)目切割成若干模塊進(jìn)行疊加，因而導(dǎo)致模塊之間、商業(yè)項(xiàng)目與零售業(yè)態(tài)接口之間出現(xiàn)偏差。

1.3.6商用地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)分析********市商業(yè)正處于一個(gè)新的發(fā)展時(shí)期，傳統(tǒng)百貨努力通過(guò)改造購(gòu)物環(huán)境增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，鞏固商業(yè)地位；同時(shí)大量外來(lái)百貨和超市進(jìn)入********市，如大連大商集團(tuán)新瑪特商場(chǎng)、大福源、家樂福等加入競(jìng)爭(zhēng)行列，形成了傳統(tǒng)百貨與新興商業(yè)形式并存的商業(yè)局面。商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：以卜奎大街、龍華大路為商業(yè)中心逐漸向周邊區(qū)域發(fā)展政府對(duì)城市建設(shè)布局的重新規(guī)劃，促進(jìn)********市商業(yè)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展。整體規(guī)劃的重心是通過(guò)卜奎大街、龍華路的改造及重新定位，提高其商業(yè)的輻射力，從而帶動(dòng)周邊區(qū)域商業(yè)的發(fā)展。規(guī)劃中的商用物業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)量不斷增大隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，以及********市整體商業(yè)升級(jí)換代的趨勢(shì)，房地產(chǎn)迅速發(fā)展，特別是城市中心的商業(yè)物業(yè)發(fā)展極快，使得********市的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈。城市商業(yè)物業(yè)的開發(fā)模式需要有質(zhì)的轉(zhuǎn)變目前********市商業(yè)地產(chǎn)基本局限在商業(yè)街、大型購(gòu)物廣場(chǎng)和專業(yè)市場(chǎng)的開發(fā)上，而真正能體現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)生命力的社區(qū)商業(yè)卻沒有得到足夠重視，從而加劇了結(jié)構(gòu)失衡矛盾。商業(yè)物業(yè)的開發(fā)應(yīng)該從“開發(fā)＋出售型”向“開發(fā)＋持有型”轉(zhuǎn)變，實(shí)現(xiàn)專業(yè)實(shí)力、資金實(shí)力和招商實(shí)力三者的高效融合，才能更加廣泛地與國(guó)際接軌。1.3.7商業(yè)地產(chǎn)分析小結(jié)卜奎綜合區(qū)的“七城最”最核心——齊市商業(yè)群核心地帶，“鶴城芯”的稱謂實(shí)至名歸；最繁華——新瑪特、愛格、邁特、國(guó)貿(mào)城、百花購(gòu)物、尚城國(guó)際、網(wǎng)通大廈……最成熟——基高端購(gòu)物、商務(wù)辦公、專業(yè)市場(chǎng)、居住于一體；最便利——5分鐘生活圈，從事業(yè)到生活一網(wǎng)打盡；最潛力——新興商業(yè)示范區(qū)，免去老舊工業(yè)區(qū)升級(jí)改造的轉(zhuǎn)身之慢；最合理——商業(yè)、商務(wù)、居住同居本區(qū)域，互為補(bǔ)充、互相促進(jìn)、協(xié)調(diào)發(fā)展；最利好——市政府圈點(diǎn)區(qū)域，利好政策集中落地點(diǎn)；生活基礎(chǔ)配套型商業(yè)骨架基本形成超市：沃爾瑪、大潤(rùn)發(fā)、（擬引入家樂福）；百貨：新瑪特、愛格等。新瑪特近期入駐，原有大型零售商業(yè)共6家集中本商圈；IT商貿(mào)物流體系已然成勢(shì)IT類賣場(chǎng)：百腦惠，模仿百腦匯的大型手機(jī)、電腦商城，具有現(xiàn)代化管理模型；白色家電商貿(mào)流體系基本建立家電超市：國(guó)美、蘇寧、華豐；生活小百貨業(yè)仍處萌芽狀態(tài)批發(fā)商業(yè)：處于轉(zhuǎn)型期的多類市場(chǎng)并存，沿街商鋪以服裝檔口、內(nèi)衣批發(fā)為主；需要項(xiàng)目深度思考的問題：********市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)正處于飛速增長(zhǎng)的階段，從各個(gè)種類的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)現(xiàn)狀及********市各已有的商業(yè)物業(yè)來(lái)看，本項(xiàng)目位于勞動(dòng)湖南擴(kuò)及沿江的新興開發(fā)地段，準(zhǔn)確的商業(yè)定位則關(guān)系到開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、投資多重產(chǎn)業(yè)鏈的市場(chǎng)需求，做為開發(fā)商要做好市場(chǎng)的提前量，這對(duì)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品定位、設(shè)計(jì)功能要求都非常高。要成功地開發(fā)一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，從最開始就應(yīng)該從商業(yè)經(jīng)營(yíng)的角度來(lái)考慮。市場(chǎng)環(huán)境、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、消費(fèi)需求等要素都是商業(yè)運(yùn)作無(wú)時(shí)不考慮的問題，由此延伸的市場(chǎng)定位以及商業(yè)規(guī)劃才是商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)。

1.4********市住宅物業(yè)分析1.4.1********市住宅物現(xiàn)狀住宅市場(chǎng)有效供給部分失衡從整體的房地產(chǎn)市場(chǎng)供需情況來(lái)看，********市住宅的銷售在近期進(jìn)入了高速發(fā)展的階段，市場(chǎng)銷售呈現(xiàn)火爆的局面，對(duì)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展起到促進(jìn)的作用。住宅項(xiàng)目開發(fā)呈現(xiàn)綜合性需求（1)房地產(chǎn)開發(fā)續(xù)集效應(yīng)顯現(xiàn)很多項(xiàng)目借著前期產(chǎn)品的熱銷，獲得了良好的聲譽(yù)及客戶關(guān)系，后期業(yè)主源源不斷，而且多半是前期業(yè)主的親戚和朋友。（2)社區(qū)配套呈現(xiàn)社會(huì)化趨勢(shì)配套不再為小區(qū)單一服務(wù)，借助社區(qū)、商業(yè)街的規(guī)劃，把外來(lái)人流引入社區(qū)，讓社區(qū)配套產(chǎn)生最大的商業(yè)效益成了一種趨勢(shì)。（3)關(guān)注文化配套的氛圍無(wú)論是商業(yè)地產(chǎn)、普通住宅還是低密度產(chǎn)品，都開始關(guān)注社區(qū)文化，關(guān)注鄰里溝通。（4)良好的性價(jià)比成為購(gòu)房的首選不僅戶型更合理，在社區(qū)規(guī)劃、材料配套、裝修標(biāo)準(zhǔn)甚至物業(yè)服務(wù)等方面都精品化，并出現(xiàn)向高一檔次的“高端產(chǎn)品看齊”的趨勢(shì)。登記成交保持活躍，成交價(jià)格穩(wěn)步上升1.4.2********市住宅市場(chǎng)分析小結(jié)中小戶型產(chǎn)品成為熱銷從有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上來(lái)看本市百姓普遍接受的是5000—7000元/平米左右；面積在60—120/平米的房子；戶型是兩室一廳、兩室兩廳、小三室的房子；以上數(shù)據(jù)說(shuō)明了大眾化的需求，也可以說(shuō)是目前房屋銷售的熱點(diǎn)。從大眾需求方面，部分人群會(huì)選擇舒適度高、規(guī)劃好的園區(qū)由于人們?cè)谏詈凸ぷ鞯膲毫υ龃螅藗儗?duì)居住要求也在逐步的提高。要求產(chǎn)品的功能分區(qū)既要合理又要實(shí)用，所以部分購(gòu)房者會(huì)在價(jià)格相差不大的情況下，會(huì)更加注重居住的舒適度等其他軟件設(shè)施方面。部分結(jié)構(gòu)供給失衡的產(chǎn)品滯銷在100—120平方米這個(gè)面積段供求基本平衡，100平方米以下商品房求大于供，120平方米以上的商品房供大于求，供求結(jié)構(gòu)錯(cuò)位較大，居民所能承受的價(jià)格與在建商品房的狀況對(duì)比，居民需要低價(jià)房缺少，居民承受不了的高價(jià)房供應(yīng)過(guò)多。形成以上低端住房供給偏緊的不均衡狀況，既有累積大戶型、高價(jià)位住房滯銷的原因，也有城市中心區(qū)域地價(jià)高、不得以繼續(xù)新建大戶型高價(jià)住房的原因。********市開發(fā)的土地成本已從幾年前的每平方米500元左右飆升到現(xiàn)在的2000元左右。其次，近年稅率不斷上調(diào)，稅費(fèi)上漲4％，目前又新增了土地增值稅，國(guó)家推行節(jié)能建筑、應(yīng)用新工藝、新材料，使建筑安裝成本上升，建筑本體造價(jià)多層最少在每平方米1300－1500元，高層在每平方米1950-2400元。小區(qū)環(huán)境建設(shè)及配套建設(shè)的成本在100元左右。整體成本價(jià)在4500左右，目前市場(chǎng)上的房?jī)r(jià)比照仍有很大的上升空間。2007年開始，

********市房地產(chǎn)回暖、市場(chǎng)火爆的另一因素，還在于近兩年建設(shè)主管部門適度壓縮了開發(fā)規(guī)模，開發(fā)量由常年的120萬(wàn)平方米減少到目前的70萬(wàn)平方米，由此大量空置房屋得以消化。政府還將土地出讓和拆遷量相應(yīng)放緩，促進(jìn)住房建設(shè)持續(xù)健康發(fā)展。開發(fā)商在前兩年銷售清淡后，及時(shí)調(diào)整開發(fā)節(jié)奏，將步伐放慢，同時(shí)，調(diào)整了供應(yīng)結(jié)構(gòu)，摒棄了過(guò)去盲目求大和不切實(shí)際的做法。如誼聯(lián)名居主打戶型60平方米－90平方米占總量的70％以上。鑫地怡園也以70平方米－80平方米戶型為主，能夠被多數(shù)人接受，得到市場(chǎng)普遍認(rèn)可。2011年隨政府勞動(dòng)湖南擴(kuò)項(xiàng)目的啟動(dòng)，臨江、沿湖地塊的開發(fā)，再次掀起老百姓的購(gòu)房熱情。老百姓對(duì)居住環(huán)境的追求，產(chǎn)品質(zhì)量和售后服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)一步提高。促成臨江、沿湖地產(chǎn)異?；鸨?。做為黑龍江省的第二大城市，隨著城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，老百姓的購(gòu)房需求日益增加，將給當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)帶來(lái)前所未有的機(jī)遇。第二篇項(xiàng)目概況及SWOT分析2.1項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱：望江小區(qū)項(xiàng)目（暫定）建設(shè)地點(diǎn)：本項(xiàng)目地處********市中心區(qū)域西南處，東臨新立大街，南接望江路，北沿安順路，西接沿江南街，一面臨江，兩面臨湖，是新興的商業(yè)、住宅集中區(qū)域的黃金位置。項(xiàng)目區(qū)域位置圖居住區(qū)建設(shè)用地面積：126717平方米。建設(shè)單位：********萬(wàn)通房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司資質(zhì)等級(jí)：城市綜合開發(fā)三級(jí)工程概況：居住區(qū)用地面積126717㎡容積率：3.0其中：住宅建筑面積380151㎡公共建筑面積3074㎡物業(yè)用房396㎡公益用房792㎡地下建筑面積【地下機(jī)動(dòng)車庫(kù)（含人防工程）】建筑：64154（15835）㎡綠地率≥40.6%立地條件：本項(xiàng)目地塊將以商業(yè)用地性質(zhì)取得并進(jìn)行開發(fā)的，根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)現(xiàn)狀，政府對(duì)項(xiàng)目的建筑指標(biāo)可以放寬。項(xiàng)目規(guī)劃有調(diào)整的余地。建設(shè)性質(zhì)：商服與居住混和性項(xiàng)目，具有住宅、自營(yíng)商場(chǎng)、外銷商鋪、地下停車場(chǎng)、人防等設(shè)施。交通狀況：項(xiàng)目地周圍市政交通四通八達(dá)，項(xiàng)目地周邊公交運(yùn)營(yíng)網(wǎng)絡(luò)3條線路，分別是：公交車5路、102路、106路公交，到機(jī)場(chǎng)只需要十分鐘的車程。市政府將對(duì)該區(qū)域進(jìn)行重點(diǎn)建設(shè)，未來(lái)的交通情況非常良好，可直通市中心區(qū)等商業(yè)繁華之地。生活配套狀況：項(xiàng)目四周生活配套十分完善，服務(wù)設(shè)施齊全，以項(xiàng)目為中心，周圍半徑1500米1）購(gòu)物場(chǎng)所項(xiàng)目地以東1500米內(nèi)有********市百貨大樓、中央商城、電子電器一條街、愛格廣場(chǎng)、邁特廣場(chǎng)、國(guó)貿(mào)大廈、永青市場(chǎng)、百花購(gòu)物廣場(chǎng)、百花電子城等、********市第一百貨商店、新開路市場(chǎng)、百腦惠、沃爾瑪超市等2）文化教育項(xiàng)目地周邊教育設(shè)施較為齊全，1000米范圍內(nèi)聚集了小學(xué)、中學(xué)和大學(xué)。主要學(xué)校有：江岸小學(xué)民盟佳佳文化學(xué)校、第二十中學(xué)校、康平文化學(xué)校、********市二廠二中、********市職業(yè)技術(shù)學(xué)院等。文化設(shè)施也較為豐富3）醫(yī)療衛(wèi)生項(xiàng)目地周邊1000米范圍內(nèi)醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)眾多，主要有：市第三醫(yī)院、公安醫(yī)院院、一廠醫(yī)院、二廠醫(yī)院等。4）金融服務(wù)項(xiàng)目周邊分布著各大銀行，有********市商業(yè)銀行、交通銀行、工商銀行、中國(guó)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行等。5）娛樂、餐飲、運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目地周邊餐飲娛樂設(shè)施豐富，附近有齊市著名的龍沙區(qū)餐飲娛樂一條街，以北有餐飲小吃夜市，龍沙公園，波司登體育館的室內(nèi)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所。7）生活服務(wù)項(xiàng)目地周邊各種生活服務(wù)設(shè)施齊全，家政服務(wù)、中介服務(wù)、水電氣服務(wù)等等方便齊全。8）娛樂休息設(shè)施龍沙公園、陽(yáng)光文化花園、江岸公園和少量社區(qū)小游園。從項(xiàng)目周邊的各種生活配套統(tǒng)計(jì)來(lái)看，可以全方位的滿足人們的各種生活需求，如此濃烈的商業(yè)氣氛、便捷的生活配置，在********屬于絕對(duì)的商業(yè)核心位置，帝王級(jí)地段，沒有任何地段可以與之媲美。2.2項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)1、項(xiàng)目所在位置本項(xiàng)目北至安順路、西至沿江路、南至望江路、東至新立街，一面臨江，兩面臨湖。********市居民習(xí)慣喜歡于安靜、臨水，從這個(gè)角度來(lái)看，本項(xiàng)目無(wú)疑是住宅最佳位置，地段升值潛力巨大。本項(xiàng)目位于嫩江江畔，觀江私邸，南北通透，江宅一景，戶戶朝陽(yáng)觀江、觀湖，良好的區(qū)域人文環(huán)境很具有發(fā)展?jié)摿Α＝?00米長(zhǎng)的江岸線，南望新建的陽(yáng)光文化公園，東南兩面坐擁南擴(kuò)的勞動(dòng)湖，西面鳥瞰嫩江。江、湖與園林共同組成了天然生態(tài)屏障。該項(xiàng)目30米寬的沿江綠化帶加之公園、湖泊、嫩江、綠地，空氣清新怡人，自然環(huán)境得天獨(dú)厚，與擁擠的喧囂都市相比，實(shí)在稱得上事世外桃源，真正做到“離塵不離城”；本項(xiàng)目是沿江最大規(guī)模，功能最齊全之的住宅項(xiàng)目，地理環(huán)境十分優(yōu)越，高起點(diǎn)、高要求、高品位，超前的眼光創(chuàng)造出最優(yōu)秀、最具特色的精品。2、********萬(wàn)通房地產(chǎn)開發(fā)公司的知名度和美譽(yù)度是項(xiàng)目最有力的支撐********萬(wàn)通房地產(chǎn)開發(fā)公司是中鐵二十三局集團(tuán)下屬的有限公司，多年來(lái)，在********市一直以誠(chéng)信、負(fù)責(zé)的態(tài)度進(jìn)行的樓盤開發(fā)，在市民心目中已信譽(yù)好、實(shí)力強(qiáng)，極好市場(chǎng)美譽(yù)度的形象基礎(chǔ)；3、立足于開發(fā)********市住宅經(jīng)典，必將成為市民購(gòu)買的首選我開發(fā)公司希望把該項(xiàng)目打造成為城市新名片--城市地標(biāo)性建筑，建筑整體形象具有底蘊(yùn)豐厚、典雅、尊貴氣質(zhì)，同時(shí)現(xiàn)代化都市氣息濃，這樣的住宅小區(qū)必將成為市民購(gòu)買住宅時(shí)候的首選；本項(xiàng)目將建成為集住宅、休閑、餐飲、娛樂為一體的一站式休閑小區(qū)，極大提升商鋪投資價(jià)值；5、周邊生活配套成熟、完善、交通便利為該小區(qū)業(yè)主提供了更佳便利的生活居住環(huán)境。6、差異化發(fā)展的模式，適合城市需求的園林態(tài)產(chǎn)品開發(fā)路線，以產(chǎn)品及定位圈定項(xiàng)目的目標(biāo)群體，作為項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)的核心優(yōu)勢(shì)；其他優(yōu)勢(shì)政府支持、政策傾斜為項(xiàng)目開發(fā)奠定了良好的政策環(huán)境基礎(chǔ)；項(xiàng)目將在市民心目中已經(jīng)初步形成了良好的品質(zhì)和價(jià)值印象；項(xiàng)目?jī)?nèi)部功能完善、品質(zhì)高，能較好的滿足市場(chǎng)目標(biāo)客戶群的需求；規(guī)劃布局優(yōu)勢(shì)，本項(xiàng)目無(wú)論是商業(yè)還是住宅規(guī)劃布局都按國(guó)際先進(jìn)設(shè)計(jì)理念來(lái)考慮，充分注重功能性和實(shí)用性；5、成熟的營(yíng)銷管理模式和先進(jìn)的營(yíng)銷理念；6、城市商業(yè)業(yè)態(tài)不完善，商業(yè)發(fā)展落后，該區(qū)域仍有商業(yè)業(yè)態(tài)空白可以利用；該區(qū)域產(chǎn)權(quán)商鋪銷售市場(chǎng)情況良好，消費(fèi)者比較關(guān)注商鋪投資。2.2.2、項(xiàng)目劣勢(shì)主要劣勢(shì)1、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢，對(duì)國(guó)家政策依賴性強(qiáng)，整體經(jīng)濟(jì)水平較低；2、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展滯后和極不穩(wěn)定，國(guó)家宏觀調(diào)控政策對(duì)市場(chǎng)威脅較大；3、項(xiàng)目東面的商業(yè)項(xiàng)目處于待開發(fā)階段，需要通過(guò)項(xiàng)目自身解決商業(yè)人流的引導(dǎo)，消費(fèi)者市場(chǎng)總體來(lái)說(shuō)購(gòu)買力不夠，對(duì)本地項(xiàng)目投資需求較低，使得項(xiàng)目的承接力不足；4、房地產(chǎn)市場(chǎng)中住宅趨于飽和狀態(tài)，市場(chǎng)空置率較高，市場(chǎng)環(huán)境不佳；5、該區(qū)域?qū)⒁灾懈邫n商業(yè)住宅開發(fā)為主，將形成劇烈的競(jìng)爭(zhēng)威脅；其他劣勢(shì)地面可設(shè)置停車位不足，無(wú)法滿足項(xiàng)目?jī)?nèi)業(yè)主和消費(fèi)者便利的停車需求；2、建筑成本高，加大了回收項(xiàng)目投資的難度；2.2.3項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)1、市場(chǎng)空白點(diǎn)很多，無(wú)論是在功能還是品質(zhì)上給項(xiàng)目提供良好的發(fā)展空間和市場(chǎng)機(jī)會(huì)；2、本項(xiàng)目是集住宅、休閑、商業(yè)為一體的一站式休閑小區(qū)，嶄新的模式，必將引領(lǐng)房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)走向，容易被市場(chǎng)所接受；3、項(xiàng)目?jī)?nèi)和周邊大量的商業(yè)市場(chǎng)為項(xiàng)目租賃市場(chǎng)提供了龐大的客戶群，為投資者增加了投資信心。2.2.4項(xiàng)目威脅點(diǎn)1、房地產(chǎn)市場(chǎng)受國(guó)家宏觀調(diào)控，樓市可能會(huì)低走，對(duì)本案銷售將有一定的影響；周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤的出現(xiàn)，同類競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的陸續(xù)出現(xiàn)，促使供大于求的矛盾更加突出，回收項(xiàng)目投資難度增大；3、項(xiàng)目?jī)?nèi)多種產(chǎn)品類型交叉，缺乏獨(dú)立形象，相互之間易產(chǎn)生干擾。2.2.5結(jié)論結(jié)合以上分析，本項(xiàng)目要實(shí)現(xiàn)較合理的利潤(rùn)率及快速銷售的目標(biāo)，應(yīng)發(fā)揮項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)及充分運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)會(huì)。我們認(rèn)為，在當(dāng)前市場(chǎng)態(tài)勢(shì)下，主要應(yīng)從以下三點(diǎn)入手：一是向空白要利潤(rùn)。目前********市房地產(chǎn)整體市場(chǎng)空白點(diǎn)較多，無(wú)論是商業(yè)規(guī)劃布局以及后期的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理、成規(guī)模功能配套完善的純寫字間還是小面積段戶型產(chǎn)品短缺且品質(zhì)檔次基本同質(zhì)化，是目前市場(chǎng)一個(gè)高度空白點(diǎn)，但同時(shí)卻又是市場(chǎng)需求增長(zhǎng)點(diǎn)。產(chǎn)品成功的捷徑，不是和市場(chǎng)爭(zhēng)份額，而是挖掘市場(chǎng)的空檔份額。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查情況分析，當(dāng)前正值此類產(chǎn)品供應(yīng)短缺階段，這是一個(gè)重要的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，把握好這一市場(chǎng)先機(jī)，可為項(xiàng)目開發(fā)爭(zhēng)取最主動(dòng)的營(yíng)銷環(huán)境。二是產(chǎn)品要有“變招”。只有擺脫同質(zhì)化的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，走差異化的產(chǎn)品定位才是項(xiàng)目脫穎而出的“勝手”。讓微觀產(chǎn)品創(chuàng)新給項(xiàng)目銷售帶來(lái)更多支撐點(diǎn)，主要體現(xiàn)在產(chǎn)品的戶型面積、規(guī)劃布局、品質(zhì)功能上等綜合性能價(jià)格比。三是推廣要有差異和重點(diǎn)。項(xiàng)目未來(lái)的推廣應(yīng)注重項(xiàng)目主要優(yōu)勢(shì)的訴求和項(xiàng)目形象訴求，以規(guī)避項(xiàng)目劣勢(shì)帶來(lái)的市場(chǎng)抗性，要注重挖掘出客戶群中我公司的忠實(shí)消費(fèi)者和城中心居住的身份感、投資價(jià)值的認(rèn)同者，李嘉誠(chéng)先生“地段、地段、還是地段”的經(jīng)典名言將是最具號(hào)召力的口號(hào)。第三篇項(xiàng)目開發(fā)定位3.1項(xiàng)目開發(fā)定位指導(dǎo)理念勢(shì)——充分利用城市優(yōu)勢(shì)，有效抬升項(xiàng)目地塊價(jià)值即將建成的哈大齊工業(yè)走廊所產(chǎn)生的集群經(jīng)濟(jì)體資源、政府明確的第四經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)級(jí)所營(yíng)造的商業(yè)投資氛圍、城市升級(jí)發(fā)展的強(qiáng)勁趨勢(shì)，形成了無(wú)形價(jià)值鏈條，充分拉闊項(xiàng)目升值空間,增大項(xiàng)目獲利點(diǎn)市——如何利用周邊項(xiàng)目，市場(chǎng)的人流優(yōu)勢(shì)，聚集人氣為我所用。地區(qū)區(qū)域整體經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)的商業(yè)擴(kuò)展與持續(xù)增值空間，商業(yè)格局充分拉開，所帶來(lái)的市場(chǎng)期待項(xiàng)目物理價(jià)值的有效參考，拉動(dòng)銷售速度，形成有形價(jià)值鏈條。實(shí)——如何利用項(xiàng)目規(guī)劃，準(zhǔn)確定位以實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)占位小面積、高品質(zhì)的、低總價(jià)的公寓型產(chǎn)品和商鋪產(chǎn)品，時(shí)尚點(diǎn)靚生活的精致生活大賣場(chǎng)，形成了項(xiàng)目基礎(chǔ)價(jià)值鏈條。1、目標(biāo)客戶群體定位（1）目標(biāo)市場(chǎng)目標(biāo)市場(chǎng)區(qū)域范圍界定：由于********市的三個(gè)城區(qū)分布較為集中，現(xiàn)在發(fā)達(dá)的交通配套更縮短了城市的空間距離，城區(qū)是投資型需求和購(gòu)房居住需求的重要潛力市場(chǎng)，住宅消費(fèi)的區(qū)域化趨勢(shì)明顯較為集中，所以，本項(xiàng)目的主要客戶群體應(yīng)定位在龍沙、建華、鐵鋒三大行政區(qū)內(nèi)，不排除齊市的周邊地區(qū)。（2）目標(biāo)市場(chǎng)特征描述由以上分析可以看出，目標(biāo)市場(chǎng)應(yīng)該具有四個(gè)顯著特征，第一是生活需求、第二是工作需求、第三是投資需求、第四是投機(jī)需求。只要能滿足這4大需求，市場(chǎng)就沒有界限。生活需求和工作需求是剛性的，這部分需求是客觀存在的而且數(shù)量巨大，其變化也是有規(guī)律可循的。而對(duì)于投資性需求和投機(jī)性需求，雖然在目前宏觀政策的調(diào)控下以及全國(guó)商業(yè)性投資市場(chǎng)整體趨冷，投資回報(bào)不穩(wěn)定的情況下，投資者會(huì)更加理性地分析投資收益，但是從長(zhǎng)期看，在利率、匯率政策不發(fā)生大的改變，而投資渠道單一的狀況不可能好轉(zhuǎn)的情況下，如果沒有更好的投資渠道，這些資金也許還是會(huì)回到樓市中并將繼續(xù)推高房?jī)r(jià)。（3）目標(biāo)客戶群根據(jù)商業(yè)物業(yè)的市場(chǎng)特征和結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際情況，其目標(biāo)客戶群體為：1）有一定事業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)和經(jīng)濟(jì)實(shí)力，并在本區(qū)域和行業(yè)內(nèi)有較高商業(yè)地位的私營(yíng)經(jīng)銷商；2）有強(qiáng)烈投資意識(shí)或事業(yè)小有成就并有一定閑余資金的中小投資者；住宅物業(yè)的目標(biāo)客戶群體為：政府機(jī)關(guān)老、中、青年公務(wù)員、企事業(yè)單位年輕中層干部、職工、政府機(jī)關(guān)企事業(yè)單位退休職工；公司中、高級(jí)白領(lǐng)、外地在齊市工作人員和經(jīng)商人士；項(xiàng)目周邊區(qū)域內(nèi)的個(gè)體經(jīng)商戶；有迫切居住需求，對(duì)總價(jià)承受力較弱的客戶群體；5）認(rèn)同本區(qū)域居住環(huán)境和項(xiàng)目周邊原住民、周邊公司員工。（4）目標(biāo)客戶群特征描述1）住宅/中小商鋪投資者：這是一群屬于城市中年富力強(qiáng)，社會(huì)經(jīng)驗(yàn)豐富群體，經(jīng)濟(jì)水平較高，經(jīng)過(guò)風(fēng)雨、見過(guò)世面的群體，他們無(wú)論居住在這個(gè)城市的哪里，都有一種強(qiáng)烈的投資欲望，他們兜里有閑錢，他們不一定是富翁，但他們有豐富的投資經(jīng)驗(yàn)和獨(dú)到的經(jīng)營(yíng)眼光，他們希望通過(guò)穩(wěn)妥的投資，將兜里的積蓄變成流動(dòng)的資本。因此，區(qū)位優(yōu)勢(shì)，是衡量投資價(jià)值的首要因素。此群體年齡段寬泛，應(yīng)以30歲以上的群體為主。他們一般不受地域限制，看重本項(xiàng)目無(wú)法復(fù)制的地段、環(huán)境、配套設(shè)施等優(yōu)勢(shì)，看重地塊、項(xiàng)目的商業(yè)地位和巨大的增值潛力、投資增值性強(qiáng)。以投資做為財(cái)富積累的方式，賺取房屋租金，或期待房?jī)r(jià)升值后轉(zhuǎn)手賣掉賺取房屋中間差價(jià)。本項(xiàng)目開發(fā)商和運(yùn)營(yíng)商的品牌價(jià)值是項(xiàng)目的附加價(jià)值，是齊市市場(chǎng)上任何商業(yè)項(xiàng)目都無(wú)法比擬最大優(yōu)勢(shì)，這是他們進(jìn)行購(gòu)買擇決的砝碼。我們前期推廣如能“造勢(shì)”成功，將吸引眾多此類消費(fèi)者前來(lái)投資。此類客戶占本項(xiàng)目銷售比例的10%-20%左右，如住宅戶型選擇一般在65平米/套以下，以求低總價(jià)低投入來(lái)降低投資風(fēng)險(xiǎn)。而在投資商鋪時(shí)，有實(shí)力的投資人會(huì)選擇100平米以上的住宅作為其目標(biāo)。2）商鋪：商業(yè)經(jīng)銷商：對(duì)商業(yè)物業(yè)的要求，商業(yè)事業(yè)發(fā)展到一定層次，積累了較豐富的商業(yè)經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)和一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，渴望在更高層次、嶄新的商業(yè)空間提升自身商業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展平臺(tái)，事業(yè)期望得到更高層領(lǐng)域的發(fā)展。年齡在35—55歲左右，在本地本行業(yè)內(nèi)處于領(lǐng)先地位的經(jīng)營(yíng)者。本地的個(gè)體經(jīng)營(yíng)商：活躍在本市商業(yè)領(lǐng)域內(nèi)的美容美體中心、休閑西式餐廳及餐飲類等業(yè)內(nèi)頂尖經(jīng)營(yíng)商，會(huì)在本項(xiàng)目的不同位置占據(jù)一席之地。選擇辦公機(jī)構(gòu)。主要購(gòu)買力在總款25—40萬(wàn)，面積60—100㎡之間，此類客戶應(yīng)占30%左右。3）住宅：本市的中小個(gè)體經(jīng)商戶：本市的商業(yè)批發(fā)、零售業(yè)雖然經(jīng)營(yíng)水平不高但相當(dāng)發(fā)達(dá)，是一個(gè)巨大的消費(fèi)群體。他們長(zhǎng)期搏殺于商品批零的戰(zhàn)場(chǎng)，對(duì)于區(qū)域環(huán)境十分敏感，在居家方面對(duì)周邊環(huán)境的依賴十分嚴(yán)重，渴望在城市商業(yè)中心有一個(gè)生活交通便利程度高，既舒適，又方便的家。周邊企業(yè)員工：新婚不久尚無(wú)子女的年輕夫婦、準(zhǔn)備結(jié)婚的年輕人。他們并非高收入群體，對(duì)購(gòu)房總額的承受力有限，但收入較穩(wěn)定，加之該群體多為單身或二人世界，因此，對(duì)居住空間的要求較為實(shí)際。小面積低總額的物業(yè)可有效提升他們的購(gòu)買力和擴(kuò)大客源層面。年齡在25--30歲左右。單身族：參加工作不久的年輕人，收入不高，相應(yīng)積蓄不多。但他們追求個(gè)性生活，崇尚都市現(xiàn)代快節(jié)奏生活，追逐時(shí)尚，追求享樂，交往成為他們生活中的重要組成部分，為擁有個(gè)人空間滿足其獨(dú)立自主的生活方式的強(qiáng)烈需求而選擇總價(jià)不高但功能完善的小戶型住宅，是一個(gè)自我的時(shí)尚空間，一個(gè)可以互動(dòng)的朋友圈子，一種純粹享樂的生活方式。年齡在25-30歲之間。SOHO一族：因現(xiàn)代高節(jié)奏的生活方式以及工作方式網(wǎng)絡(luò)化，在現(xiàn)代都市里活躍著一批特殊的群體，他們精致生活、精細(xì)消費(fèi)、高效的工作方式，休閑、快樂、自由的生活理念決定了新一族群體精致品味的消費(fèi)定位。他們?yōu)闈M足工作和生活方面的需要個(gè)人的隱私空間、工作空間而購(gòu)房。年齡在30-40歲之間。外地在********經(jīng)商工作的有錢人：他們往往具有一定的投資意識(shí)，因?yàn)殚L(zhǎng)期在外對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有獨(dú)到的認(rèn)識(shí)，所以選擇小戶型以做暫住之用，滿足自身生活工作的需要，一旦不再居住，又能出租，作為投資之用；周邊原住民或工作人員：他們已習(xí)慣于在本區(qū)域工作生活，對(duì)周邊的生活環(huán)境和工作環(huán)境已十分依賴和留戀，非常認(rèn)同本區(qū)域的居住環(huán)境，而將在本區(qū)域購(gòu)置住房成為其首選。********市周邊縣鎮(zhèn)的政府企業(yè)退休工作工作人員，以及種糧大戶，他們由于自身經(jīng)濟(jì)條件極其良好，渴望城市生活，本區(qū)域購(gòu)置住房會(huì)成為其上佳的選擇?？傊卷?xiàng)目除商業(yè)物業(yè)（含商務(wù)公寓）的客戶群體外，住宅的目標(biāo)客戶群體主要以中青年人為主，積極型消費(fèi)者占比例較大，他們緊跟潮流、關(guān)注時(shí)尚。對(duì)待住房這樣昂貴的產(chǎn)品，更是求新逐異。他們?cè)谫?gòu)房關(guān)注因素的排序中，地段及交通便利、完善的生活配套要求為首選，對(duì)居住環(huán)境、結(jié)構(gòu)和理性的要求次之。項(xiàng)目的地段好、交通非常便利，易被認(rèn)可接受，對(duì)此恰可弱化項(xiàng)目在環(huán)境、規(guī)模及結(jié)構(gòu)等方面的不足。由此，只要我們創(chuàng)建出產(chǎn)品特色，迎合其生活方式和生活習(xí)慣，將差異化營(yíng)銷模式作為項(xiàng)目開發(fā)的戰(zhàn)略重點(diǎn)，就有可能贏得市場(chǎng)。（5）目標(biāo)群體特征分析通過(guò)上述潛在購(gòu)買者需求分析，結(jié)合本項(xiàng)目特性，我們面對(duì)的主力客戶群是這樣一群人：有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的個(gè)體經(jīng)營(yíng)者（商鋪）經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好、時(shí)髦有一定品位、追求較高生活質(zhì)量的中青年為主的群體（住宅）目標(biāo)消費(fèi)群排斥本項(xiàng)目理由A、項(xiàng)目均價(jià)較高，受城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平影響，收入有限，自身經(jīng)濟(jì)承受能力不足；B、地段稍微偏遠(yuǎn)，購(gòu)物、休閑不方便，無(wú)法達(dá)到人們便捷性消費(fèi)需求；C、商住一體，整體形象和立面效果欠缺；D、商鋪總價(jià)較高投資較大，提高了進(jìn)入門檻；E、商鋪投資者投資收益和熱情受到其他項(xiàng)目一定程度上的打擊，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)加強(qiáng)，信心不足持觀望態(tài)度；3.2項(xiàng)目形象、功能定位形象定位是用來(lái)為樓盤設(shè)計(jì)個(gè)性風(fēng)格的前提條件，起著為策劃和營(yíng)銷導(dǎo)航的作用。根據(jù)目標(biāo)市場(chǎng)定位及消費(fèi)者特征的分析，我們認(rèn)為本案具有以下內(nèi)涵：首先，它應(yīng)是簡(jiǎn)單的綠化，而是按“園林化”概念規(guī)劃；應(yīng)該是有一定內(nèi)涵和層次的。其次，比較現(xiàn)代和時(shí)尚的，但時(shí)尚而不輕佻，有一定品位的。第三，它的建筑形式和風(fēng)格應(yīng)該是時(shí)尚和超然的，它就應(yīng)該代表鶴城現(xiàn)代都市形象和城市面貌的。第四，配套設(shè)施要能提供全面、綜合的配套服務(wù)，注重消費(fèi)者生活居住多方面的需求與溝通。第五，物業(yè)管理更加完善化，服務(wù)更加周到全面，管理高質(zhì)量、高水平。第六，小區(qū)住宅設(shè)計(jì)引入“智能化”新概念，使住宅小區(qū)按“精品化”的標(biāo)準(zhǔn)檔次規(guī)劃設(shè)計(jì)和經(jīng)營(yíng)管理。所以本項(xiàng)目的形象定位應(yīng)該是：齊市首席臨江賞湖住宅中心齊市首席臨江迷你別墅/齊市首席花園洋房（住宅）從本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)層面來(lái)講，本項(xiàng)目將是齊市房地產(chǎn)市場(chǎng)上的一個(gè)升級(jí)換代的商業(yè)項(xiàng)目，將是齊市商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展史上的一個(gè)里程碑。它與現(xiàn)有商業(yè)場(chǎng)所最大的不同，是增加了休閑、娛樂等業(yè)態(tài)上的優(yōu)化比例，為齊市人民帶來(lái)了一個(gè)業(yè)態(tài)豐富、功能齊全的一站式休閑住宅小區(qū)，引領(lǐng)和改變齊市人民的住宅消費(fèi)觀念和生活方式，突出項(xiàng)目現(xiàn)代時(shí)尚、無(wú)可比擬的產(chǎn)品定位。因此在營(yíng)銷推廣時(shí)應(yīng)緊密圍繞項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)進(jìn)行，以增強(qiáng)目標(biāo)市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的信任度、認(rèn)知度?！駱淞⒈痉康禺a(chǎn)開發(fā)公司的高大形象，增強(qiáng)市場(chǎng)信心；●樹立舒適、愉悅的住宅環(huán)境形象；●打造并引領(lǐng)全新休閑模式和生活方式；●樹立國(guó)際領(lǐng)先的開發(fā)理念和技術(shù)水平形象；●樹立誠(chéng)實(shí)信用的開發(fā)商與運(yùn)營(yíng)商形象；從居住和商務(wù)公寓產(chǎn)品層面上，根據(jù)目標(biāo)客戶的市場(chǎng)特征，本項(xiàng)目提供的是一個(gè)全新的居住觀念和生活空間，無(wú)論是在建筑外觀、戶型設(shè)計(jì)、生活配套、市政設(shè)施配套、社區(qū)環(huán)境等方面，都能充分滿足目標(biāo)客戶群體在社會(huì)交往、工作生活中追逐新潮流的生活方式、追求享樂的高品質(zhì)氛圍、向往自由的舒適性空間的不同層次的需求。●樹立與眾不同、獨(dú)具魅力的產(chǎn)品形象；●營(yíng)造時(shí)尚前衛(wèi)、時(shí)髦精致的共享生活空間；●引領(lǐng)全新的消費(fèi)觀念和改變潮流的生活方式；3.3項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位及策略1、定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)（1）價(jià)格制定原則價(jià)格的制訂是一項(xiàng)科學(xué)課題，它是成本+自然因素+社區(qū)因素+經(jīng)濟(jì)因素+規(guī)劃設(shè)計(jì)因素+品牌因素+附加值因素等各種因素的綜合體，所以，每一期的銷售價(jià)格都應(yīng)以這些因素為基礎(chǔ)進(jìn)行制定。（2）均價(jià)制訂原則在項(xiàng)目的定價(jià)中，均價(jià)的確定是根本。本案將采用“曾氏定價(jià)法”對(duì)項(xiàng)目均價(jià)進(jìn)行確定。本定價(jià)法的基本原理是利用市場(chǎng)比較法，對(duì)項(xiàng)目及各比較案例的各個(gè)方面因素進(jìn)行評(píng)估打分后，通過(guò)項(xiàng)目影響因子樹圖解析，然后根據(jù)項(xiàng)目的工程形象進(jìn)展、開發(fā)商的品牌形象、現(xiàn)場(chǎng)包裝、推廣力度等方面進(jìn)行評(píng)估加權(quán)，最后，利用多個(gè)案例的評(píng)估修正價(jià)格計(jì)算其幾何平均值，得出項(xiàng)目的推盤均價(jià)。（3）差異性原則同一項(xiàng)目?jī)?nèi)的價(jià)格會(huì)因?yàn)闃菍?、位置、套型、朝向的不同而存在差異性，以確保每套房都有自己的亮點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)。同時(shí)，我們的樓盤價(jià)格基于國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的宏觀調(diào)控影響和避免樓市滑坡帶來(lái)的不良后果等因素，建議樓盤定價(jià)在本區(qū)域市場(chǎng)均價(jià)區(qū)間范圍，以迅速贏取市場(chǎng)份額，給項(xiàng)目一個(gè)增值的空間。（4）階段性原則低開高走，按照不同的銷售階段制定不同的價(jià)格。在第一批銷售中，以相對(duì)較低的價(jià)格開盤入市，吸引市場(chǎng)的注意力，然后，逐步推高價(jià)格，給市場(chǎng)一個(gè)接受的過(guò)程和增值的信心；銷售進(jìn)入高潮之后，再以適當(dāng)?shù)拇黉N手段進(jìn)行促銷，牽制市場(chǎng)，達(dá)到成功銷售的目的。2、價(jià)格設(shè)計(jì)每個(gè)單位價(jià)格根據(jù)位置、樓層、套型、朝向的不同單獨(dú)設(shè)計(jì)，使每個(gè)單位除了固有的優(yōu)劣勢(shì)外還有價(jià)格的亮點(diǎn)，增加對(duì)消費(fèi)者的吸引力。3、付款方式基于回款速度考慮，建議主要采用一次性付款和按揭付款的方式。本地客戶普遍愿意接受銀行按揭和一次性付款方式，受城市經(jīng)濟(jì)影響，對(duì)總價(jià)較為敏感，所以要通過(guò)媒體進(jìn)一步引導(dǎo)按揭方式，降低購(gòu)買門檻擴(kuò)大客戶群。另外，在本項(xiàng)目預(yù)售階段，根據(jù)不同的情況可以考慮采取3-6個(gè)月為限期的分期付款的方式。4、優(yōu)惠條款（可以疊加）視階段而定，優(yōu)惠由大到小一次性付款:9.7—9.8折按揭:9.8—9.9折優(yōu)惠權(quán)登記:9.8—9.9折分期付款：2個(gè)月內(nèi)9.8折；3-4個(gè)月9.9折業(yè)主介紹購(gòu)房：業(yè)主享受半年物管費(fèi)優(yōu)惠待遇5、住宅銷售均價(jià)判斷（1）市場(chǎng)接受均價(jià)判斷我們通過(guò)業(yè)內(nèi)人士、目標(biāo)客戶、公司員工、周邊人群對(duì)項(xiàng)目及各比較案例的各個(gè)方面因素進(jìn)行評(píng)估打分后，用項(xiàng)目影響因子樹圖解析，然后根據(jù)項(xiàng)目的工程形象進(jìn)展、開發(fā)商的品牌形象、現(xiàn)場(chǎng)包裝、推廣力度等方面進(jìn)行評(píng)估加權(quán)，最后，利用多個(gè)案例的評(píng)估修正價(jià)格計(jì)算其幾何平均值，得出本案的市場(chǎng)接受均價(jià)。周邊樓盤價(jià)格調(diào)查項(xiàng)目名稱位置與本項(xiàng)目相比優(yōu)劣勢(shì)銷售均價(jià)（元/㎡）濱江國(guó)際長(zhǎng)青路南側(cè)、民族大街東側(cè)既不臨湖又不臨江多層：9000元/㎡以上高層6000元/㎡以上恒大翡翠華庭龍沙區(qū)新立街新合家園正門對(duì)面，陽(yáng)光文化公園南側(cè)與本項(xiàng)目毗鄰，位置和環(huán)境仍然不如本項(xiàng)目6800元/㎡左右錦江閣二期龍沙區(qū)安順路北與本項(xiàng)目毗鄰，位置和環(huán)境仍然不如本項(xiàng)目7380元/㎡目前盡管我國(guó)處在經(jīng)濟(jì)調(diào)控期，********市的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)仍趨于穩(wěn)定，“望江小區(qū)”是不可多得的市區(qū)住宅群，無(wú)疑是給投資者增強(qiáng)了信心。由于本項(xiàng)目臨近江邊湖邊，所以，沿江市政建設(shè)工程特有利于本項(xiàng)目周邊環(huán)境形象的提升，增強(qiáng)客戶對(duì)該項(xiàng)目的心理認(rèn)同度。分析：以目前********市的住宅及公寓銷售價(jià)格作為參照對(duì)比，在地理環(huán)境及周邊氛圍相差不大的情況下，平均的銷售價(jià)格大約在1500－3200元/㎡以目前********市的商鋪價(jià)格作為參照對(duì)比，內(nèi)街鋪平均銷售價(jià)格在10000－17500元/㎡的范圍，臨街商鋪價(jià)格在45000元/㎡左右。商業(yè)物業(yè)價(jià)格與住宅物業(yè)價(jià)格差異巨大。綜合以上的典型項(xiàng)目調(diào)查數(shù)據(jù)分析，考慮本項(xiàng)目本身的開發(fā)條件及區(qū)域的客觀條件，我公司在充分考慮以下兩個(gè)因素的情況下：第一：住宅與商業(yè)如何配比，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化。第二：各類型物業(yè)價(jià)格的界定。暫定：A、住宅均價(jià)：6500元/㎡B、商服：13000元/㎡3.4項(xiàng)目案名建議3.4.1項(xiàng)目命名的基本定位：1、品牌認(rèn)知，訴求對(duì)象和意境：本項(xiàng)目中產(chǎn)品分商鋪部分和住宅部分，項(xiàng)目目標(biāo)客戶群定位的分析確定為主要宣傳訴求對(duì)象。我們?cè)谝饩车臓I(yíng)造和拓展上，應(yīng)特別注意三大元素：特色元素、品牌與品質(zhì)元素、時(shí)尚元素。這三大元素對(duì)于提高項(xiàng)目的關(guān)注度和親近度都有相當(dāng)重要的意義。2、語(yǔ)言表述：a、語(yǔ)音：語(yǔ)音上要求瑯瑯上口，節(jié)奏明快，容易被記憶、理解和利于傳播；b、文字：文字表述上要求寓意深刻，與項(xiàng)目整體形象吻合，能彰顯項(xiàng)目的王者氣勢(shì)；讓人感覺溫暖，舒適；c、禁忌：還應(yīng)尊重當(dāng)?shù)仫L(fēng)俗民情，凡中國(guó)人所避諱的語(yǔ)言，包括數(shù)字、諧音，皆不得入選3.4.2案名建議住宅部分案名建議：【望江·傾城陽(yáng)光】使人聯(lián)想到暖暖的陽(yáng)光和晴朗美好的天氣，讓人心情愉悅。傾城的陽(yáng)光給業(yè)主帶來(lái)的不僅僅是溫暖還有無(wú)限的關(guān)愛，與無(wú)微不至的關(guān)懷。這是一個(gè)充滿了光明和溫暖的名字，親和力強(qiáng)，容易被客戶從內(nèi)心深處所接受和認(rèn)同，便于被記憶和理解。“傾城陽(yáng)光”能提升項(xiàng)目的品質(zhì)和檔次，有助于品牌知名度和美譽(yù)度的塑造。同時(shí)瑯瑯上口，便于傳播?！颈趟铺臁勘卷?xiàng)目最大的賣點(diǎn)之一就是，本項(xiàng)目一面臨江，兩面臨湖，小區(qū)住宅內(nèi)無(wú)疑是觀江賞湖最佳位置。觀江私邸，南北通透，江宅一景，戶戶朝陽(yáng)觀江、觀湖，良好的區(qū)域人文環(huán)境必將吸引了無(wú)數(shù)目標(biāo)客戶群體的關(guān)注和期待。品位的產(chǎn)品定位，同時(shí)強(qiáng)化了本案標(biāo)志性建筑群的特色。另一方面也符合目標(biāo)受眾的情感性格特征和深層次心理認(rèn)同感，體現(xiàn)其清幽、靜雅的形象特征?！颈趟铺臁勘砻髁隧?xiàng)目標(biāo)志性的特點(diǎn)，項(xiàng)目名稱厚重、詩(shī)意，朗朗上口，動(dòng)聽悅耳，讓人浮想聯(lián)翩，拔高了項(xiàng)目的市場(chǎng)形象，能增添項(xiàng)目的美譽(yù)度。該案名，符合目標(biāo)受眾的性格情感特征和形象特征，以及深層次心理認(rèn)同感，極易引起共鳴而產(chǎn)生強(qiáng)烈的擁有欲望，是獻(xiàn)給那些對(duì)時(shí)尚和生活情調(diào)有較高追求的人。同時(shí)能夠充分體現(xiàn)項(xiàng)目的產(chǎn)品形象和市場(chǎng)定位。案名趣味性強(qiáng)而內(nèi)涵豐富，因新穎而容易讓市場(chǎng)接受和認(rèn)可，并易于傳播?！就ゅ\繡年華】——繁華盛世，錦繡年華錦繡：寓意繁華、高貴。符合目標(biāo)群體前程似錦的生活目標(biāo)和追求。年華：是一種符號(hào)，是一種季節(jié)，代表美好的象征，寫在你我的臉龐，賜予人自信、熱情、沖動(dòng)和無(wú)盡的想象力?！敖?jīng)商業(yè)戶·錦繡年華”能突出體現(xiàn)本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、產(chǎn)品形象和產(chǎn)品特色，塑造的是一個(gè)高貴、氣派、幽雅的居住空間，并給居住者帶來(lái)極強(qiáng)的尊貴身份感受，使之對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生強(qiáng)烈的向往和需求。提升了項(xiàng)目知名度和親和力。錦繡年華，人生中最值得珍藏的那些歲月，永遠(yuǎn)都讓人的回味無(wú)窮。錦繡生活也是無(wú)數(shù)的人憧憬和渴望得到的，錦繡也標(biāo)志了項(xiàng)目至高的形象，能很好地反映出項(xiàng)目的品質(zhì)力。該案名能有效地吸引項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群的注意，便于項(xiàng)目的傳播，容易被客戶記憶?！就そ鹕耆A】金色寓意豐收和富裕，高貴的氣質(zhì)不言而喻，能突出項(xiàng)目與眾不同的品質(zhì)。年華：是一種符號(hào)，是一種季節(jié)，代表美好的象征，寫在你我的臉龐，賜予人自信、熱情、沖動(dòng)和無(wú)盡的想象力。“金色年華”概括了人生中最輝煌和燦爛的時(shí)光，也是一個(gè)享受的時(shí)光，是屬于一個(gè)巔峰，屬于一個(gè)標(biāo)志，一個(gè)里程碑。同時(shí)也顯示出了項(xiàng)目的成熟與穩(wěn)重。也隱含了項(xiàng)目厚重的文化氣息，讓項(xiàng)目的品質(zhì)和形象大幅度提升。這能很好地吸引中青年客戶群的眼光，他們是最有資金實(shí)力的一群客戶?！敖鹕耆A”顯示出了居住者的品位與優(yōu)越生活。案名瑯瑯上口，便于記憶、理解和傳播，同時(shí)還能給人一種溫暖和舒服的感覺。第四篇效益分析4.1成本預(yù)算（按照地塊規(guī)劃占地面積1/2計(jì)算）：4.1.1土地成本暫按1950元/㎡計(jì)算：拍地款：A-09-01：380151×1950×1/2=37065（萬(wàn)元）剩余1/2土地款需交10%抵押金：3707（萬(wàn)元）土地契稅：（37065+3707）×3%=1223（萬(wàn)元）拍地一次性需交款合計(jì)：37065+3707+1223=41995（萬(wàn)元）4.1.2財(cái)務(wù)成本拍地貸款利率預(yù)計(jì)18%：利息為7559（萬(wàn)元）預(yù)計(jì)該貸款需周轉(zhuǎn)2年：利息為15118（萬(wàn)元）墊資貸款約為5000（萬(wàn)元）周轉(zhuǎn)2年：利息為1800（萬(wàn)元）小計(jì)：16918（萬(wàn)元）4.1.3前期費(fèi)用（按100元/㎡計(jì)）：380151×1/2×100元/平米=1901（萬(wàn)元）4.1.4建安工程成本（參照齊建聯(lián)發(fā)[2011]29號(hào)文）:A-09-01地塊地上（按1950元/㎡計(jì)）：1