房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告成本法

房地產(chǎn)估價(jià)匯報(bào)估價(jià)項(xiàng)目名稱(chēng)：阿榮旗那吉鎮(zhèn)陽(yáng)光二期工程拆遷評(píng)定委托估價(jià)方：xx第二建設(shè)股份有限企業(yè)受理估價(jià)方：xx銘泰房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)定事務(wù)所法人代表：***(中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師）估價(jià)作業(yè)日期：3月15日至4月3日目錄一、致委托方函二、估價(jià)師申明三、估價(jià)假設(shè)和限制條件四、估價(jià)結(jié)果匯報(bào)五、房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)匯報(bào)六、附件（一）分戶(hù)估價(jià)匯報(bào)（二）《xxxx地域各類(lèi)房屋評(píng)定市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)格》（三）房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)定機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書(shū)（四）營(yíng)業(yè)執(zhí)照（五）房地產(chǎn)估價(jià)師資格證書(shū)致委托方函xx第二建設(shè)股份有限企業(yè)：我所受貴企業(yè)委托，對(duì)坐落在阿榮旗那吉鎮(zhèn)向陽(yáng)西路以北、濱河西路以東、西小河以西，拆遷范圍內(nèi)房屋及隸屬物市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)定。估價(jià)對(duì)象大部分為磚木結(jié)構(gòu)住宅房屋，計(jì)56幢，總建筑面積4,193.58m2。估價(jià)對(duì)象均以劃撥方式取得土地使用權(quán)。一、估價(jià)目標(biāo)：為確定被拆遷房屋貨幣賠償金額而評(píng)定其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。二、估價(jià)時(shí)點(diǎn)：三月十五日三、估價(jià)結(jié)果：估價(jià)人員遵照正當(dāng)、獨(dú)立、客觀、公正標(biāo)準(zhǔn)，依據(jù)中華人民共和國(guó)GB/T50291—1999《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》和相關(guān)法規(guī)，在現(xiàn)場(chǎng)查勘基礎(chǔ)上，經(jīng)科學(xué)計(jì)算、專(zhuān)業(yè)分析論證，確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)值為：共計(jì)：RMB：4,400,430.00元。人民幣（大寫(xiě)）：肆佰肆拾萬(wàn)零肆佰叁拾元整。。牙克石市銘泰房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)定事務(wù)所法人代表：***四月三日估價(jià)師申明我們xx：一、我們?cè)诠纼r(jià)匯報(bào)中陳說(shuō)事實(shí)是真實(shí)和準(zhǔn)確。二、本估價(jià)匯報(bào)中分析、意見(jiàn)和結(jié)論是我們自己公正專(zhuān)業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié)論。三、我們與本估價(jià)匯報(bào)中估價(jià)對(duì)象沒(méi)有利害關(guān)系，也與關(guān)于當(dāng)事人沒(méi)有個(gè)人利害關(guān)系或偏見(jiàn)。四、我們依照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、建設(shè)部《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》、《阿榮旗那吉鎮(zhèn)地域各類(lèi)房屋評(píng)定市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)格》進(jìn)行分析，形成意見(jiàn)和結(jié)論，撰寫(xiě)本估價(jià)匯報(bào)。五、我們已對(duì)本估價(jià)匯報(bào)中估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘（查勘人：xx、xx）。六、沒(méi)有些人對(duì)本估價(jià)匯報(bào)提供主要專(zhuān)業(yè)幫助。參評(píng)房地產(chǎn)估價(jià)師：簽字******估價(jià)假設(shè)和限制條件本估價(jià)結(jié)果為估價(jià)時(shí)點(diǎn)房屋拆遷賠償價(jià)值，它依據(jù)以下假設(shè)：一、委托方提供情況都是真實(shí)，關(guān)于資料都是正當(dāng)有效。二、估價(jià)對(duì)象及其隸屬物權(quán)屬是正當(dāng)有效。三、估價(jià)對(duì)象為劃撥土地使用權(quán)，此次估價(jià)沒(méi)有考慮劃撥土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，應(yīng)向國(guó)家或關(guān)于部門(mén)交納費(fèi)用原因。四、裝修、裝飾賠償金額是依照委托方要求評(píng)定。五、本估價(jià)匯報(bào)為委托方之估價(jià)目標(biāo)專(zhuān)用，不對(duì)其它用途負(fù)責(zé)。六、此次估價(jià)沒(méi)有考慮他項(xiàng)權(quán)對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)格影響。七、未經(jīng)本所允許本估價(jià)匯報(bào)全部或部分內(nèi)容均不允許在任何公開(kāi)發(fā)表文件匯報(bào)或申明中引用。八、伴隨時(shí)間推移或房地產(chǎn)市場(chǎng)行情改變，該估價(jià)結(jié)果應(yīng)做對(duì)應(yīng)調(diào)整。牙克石市銘泰房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果匯報(bào)一、委托方：xx第二建設(shè)股份有限企業(yè)二、估價(jià)方：xx銘泰房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)定事務(wù)所三、估價(jià)對(duì)象概況：1、區(qū)位情況：估價(jià)對(duì)象位于阿榮旗那吉鎮(zhèn)向陽(yáng)西路以北、濱河西路以東、西小河以西。2、實(shí)物情況：拆遷范圍內(nèi)共有房屋56幢，總建筑面積4,193.58m2。其中磚木結(jié)構(gòu)房屋3,686.24m2，土木結(jié)構(gòu)房屋286.56m2，磚混結(jié)構(gòu)房屋220.78m2。土木結(jié)構(gòu)房屋建筑年代久遠(yuǎn)，情況較差，沒(méi)有經(jīng)過(guò)較大維修改造，成新度較低。磚木、磚混結(jié)構(gòu)房屋質(zhì)量情況很好，成新度較高，部分外墻面進(jìn)行了貼磚裝飾，室內(nèi)進(jìn)行了裝修，土暖氣供暖，日光燈或白熾燈照明，大部分住戶(hù)采取手壓井或自吸水泵方式供水，部分室內(nèi)有排水設(shè)施。院落較大，隸屬物較少且質(zhì)量較差。3、權(quán)益情況:56幢房屋全部為私有房屋，已驗(yàn)《房屋全部權(quán)證》55戶(hù)。四、估價(jià)目標(biāo)：為確定被拆遷房屋貨幣賠償金額而評(píng)定其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)：三月十五日六、價(jià)值定義：公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。七、估價(jià)依據(jù)：（一）、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》（二）、國(guó)務(wù)院《xx房屋拆遷管理?xiàng)l例》（三）、《內(nèi)蒙古自治區(qū)城市拆遷管理?xiàng)l例》（四）、《呼倫貝爾市城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（五）、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（六）、建設(shè)部《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》（七）、建設(shè)部《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》（八）、《阿榮旗那吉鎮(zhèn)地域各類(lèi)房屋評(píng)定市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)格》阿建發(fā)（）9號(hào)。估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘所獲資料，委托方提供資料。八、估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)：獨(dú)立、客觀、xx、正當(dāng)。九、估價(jià)方法：市場(chǎng)比較法、成本法。以《阿榮旗那吉鎮(zhèn)地域各類(lèi)房屋評(píng)定市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)格》公布價(jià)格為基礎(chǔ)，采取成本法對(duì)估價(jià)對(duì)象實(shí)物形態(tài)進(jìn)行修正測(cè)算，采取市場(chǎng)比較法對(duì)區(qū)位賠償價(jià)進(jìn)行修正，綜合修正后確定被拆遷房屋貨幣賠償金額。十、估價(jià)結(jié)果：本估價(jià)機(jī)構(gòu)依照估價(jià)目標(biāo)，遵照估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，按照估價(jià)程序，選取正當(dāng)估價(jià)方法在認(rèn)真查勘獲取現(xiàn)場(chǎng)可靠資料基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)準(zhǔn)確測(cè)算，確定估價(jià)對(duì)象估價(jià)時(shí)點(diǎn)總價(jià)值為：共計(jì)：RMB：4,400,430.00元。人民幣（大寫(xiě)）：肆佰肆拾萬(wàn)零肆佰叁拾元整。十一、估價(jià)說(shuō)明：本估價(jià)結(jié)果不含遷居補(bǔ)助費(fèi)。十二、估價(jià)人員：***（xx注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師）***（xx注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師）十三、估價(jià)日期：三月十五日至四月三日牙克石市銘泰房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)定事務(wù)四月三日房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)匯報(bào)一、個(gè)別原因分析估價(jià)對(duì)象大部為90年代末建造磚木結(jié)構(gòu)房屋。其形態(tài)多為條形毛石基礎(chǔ)，37cm紅磚墻體，雙坡木屋架紅瓦防水，天棚板條麻刀灰吊頂，內(nèi)墻抹灰，普通木門(mén)、窗，有水、電配置，土暖氣供熱，鋪設(shè)地板、地磚。該部分房屋建筑年較晚維涵養(yǎng)護(hù)很好。依照《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》評(píng)定為完好房。（祥見(jiàn)分戶(hù)估價(jià)匯報(bào)）。二、區(qū)域原因分析估價(jià)對(duì)象位于阿榮旗那吉鎮(zhèn)向陽(yáng)西路以北、濱河西路以東、西小河以西。該區(qū)域?yàn)榘s旗那吉鎮(zhèn)一類(lèi)住宅區(qū)，距客運(yùn)站、學(xué)校、商場(chǎng)等生活服務(wù)場(chǎng)所稍遠(yuǎn)，主道路通達(dá)，居民區(qū)內(nèi)以自然胡同為通道。該地地勢(shì)低洼，缺乏排污、排水基礎(chǔ)設(shè)施，雨季受水患困擾。公共配套設(shè)施不完善，自然環(huán)境、人文環(huán)境不盡人意。三、市場(chǎng)背景分析幾年來(lái)，阿榮旗經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度良好，經(jīng)濟(jì)秩序，社會(huì)秩序穩(wěn)定，地方財(cái)政穩(wěn)步增加，城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整順利。經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展帶動(dòng)了住宅和房地產(chǎn)業(yè)強(qiáng)增加。經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，很大程度上提升了個(gè)人購(gòu)房能力，支持了住房消費(fèi)升溫。全旗新增商品房市場(chǎng)供需兩旺，存量房買(mǎi)賣(mài)大幅增加，交易活躍。近年來(lái)舊城改造項(xiàng)目標(biāo)實(shí)施，增加了拆遷安置市場(chǎng)需求，房地產(chǎn)整體價(jià)格不停攀升，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)生機(jī)勃勃新階段。四、最高最好使用分析房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象最有效使用為前提進(jìn)行估價(jià)。最高最好使用是指法律上允許，技術(shù)上可能，經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)充分合理論證，能使估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生最高價(jià)值使用。本評(píng)定以確定被拆遷房屋貨幣賠償金額為估價(jià)目標(biāo)，所以確定以保持現(xiàn)實(shí)狀況為估價(jià)對(duì)象最好使用。五、估價(jià)方法市場(chǎng)比較法、成本法?！栋s旗城鎮(zhèn)房屋拆遷管理方法（修訂稿）》第二十四條要求：“貨幣賠償金額，依照被拆遷房屋區(qū)位、用途、建筑面積、占地面積、新舊程度、建筑結(jié)構(gòu)形式、使用率、朝向、配套設(shè)施、裝修等原因，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)定價(jià)格確定。區(qū)位賠償按被拆遷房屋建筑面積賠償，賠償標(biāo)準(zhǔn)按旗人民政府公布區(qū)位等級(jí)確定。依照以上要求，此次估價(jià)以《阿榮旗那吉鎮(zhèn)地域各類(lèi)房屋評(píng)定市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)格》阿建發(fā)（）9號(hào)文公布那吉鎮(zhèn)地域房屋評(píng)定市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)為基準(zhǔn)，采取市場(chǎng)比較法、成本法對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行區(qū)位、房屋情況綜合修正后確定房屋價(jià)格，然后評(píng)定隸屬物價(jià)格和裝修、裝飾價(jià)格，幾項(xiàng)加總后即為貨幣賠償金額。初步評(píng)定結(jié)果確定后公告七天，并將《拆遷估價(jià)結(jié)果（初步）》發(fā)給拆遷當(dāng)事人，聽(tīng)取當(dāng)事人意見(jiàn)。公告期對(duì)放映問(wèn)題進(jìn)行處理，對(duì)評(píng)定或計(jì)算有誤給予更正或重估，遺漏、高估項(xiàng)目標(biāo)進(jìn)行增補(bǔ)、核減，最終出具正式估價(jià)匯報(bào)六、測(cè)算過(guò)程估價(jià)對(duì)象估價(jià)總額=主房?jī)r(jià)格+裝修價(jià)格+隸屬物價(jià)格（一）、區(qū)位指導(dǎo)價(jià)確實(shí)定：依照委托方提供資料，拆遷區(qū)域?yàn)橐活?lèi)住宅區(qū)位，《阿榮旗那吉鎮(zhèn)地域各類(lèi)房屋評(píng)定市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)格》公布區(qū)位指導(dǎo)價(jià)為200—150元/m2，采取市場(chǎng)比較法修正后確定此次評(píng)定區(qū)位價(jià)定為200元/m2。再依照估價(jià)對(duì)象臨街情況，對(duì)臨街第一排住宅房屋區(qū)位賠償價(jià)格修正+30%。（二）、房屋市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)確實(shí)定：1、房屋結(jié)構(gòu)以產(chǎn)權(quán)證標(biāo)明為準(zhǔn)；對(duì)結(jié)構(gòu)有爭(zhēng)議以拆遷當(dāng)事人協(xié)商為準(zhǔn)；協(xié)商不成，以委托方確定結(jié)構(gòu)為準(zhǔn)。2、房屋用途以產(chǎn)權(quán)證標(biāo)明用途為準(zhǔn)，拆遷區(qū)域估價(jià)對(duì)象全部為住宅用途。3、房屋建筑面積以實(shí)測(cè)為準(zhǔn)。4、房屋市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)采取成本法評(píng)定確定：標(biāo)準(zhǔn)磚混結(jié)構(gòu)平房為640元/m2；標(biāo)準(zhǔn)磚木結(jié)構(gòu)平房為590元/m2；標(biāo)準(zhǔn)土木結(jié)構(gòu)平房為410元/m2。（三）、房屋成新率確定：采取耐用年限法、實(shí)際觀察法。（四）、實(shí)物情況xx采取成本法將估價(jià)對(duì)象實(shí)物情況與《阿榮旗那吉鎮(zhèn)地域各類(lèi)房屋評(píng)定市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)格》中要求房屋主要特征相對(duì)照，對(duì)價(jià)格有較大影響超出或低于標(biāo)準(zhǔn)給予綜合修正。主要有外墻體、屋架、屋面防水、室內(nèi)排水系統(tǒng)及設(shè)施、檐高及室內(nèi)凈高、采暖方式。土木結(jié)構(gòu)房屋標(biāo)準(zhǔn)為土墻、草蓋、木門(mén)窗、水泥地面、紙棚、火墻（炕）采暖。（五）、裝修、隸屬物價(jià)格=單價(jià)×數(shù)量1、裝修、裝飾界定：除實(shí)物情況修正內(nèi)容以外，室外墻面、室內(nèi)墻面、地面、天棚超出實(shí)物標(biāo)準(zhǔn)有較大資金投入，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有較大影響單項(xiàng)工程。2、隸屬物界定：《阿榮旗城鎮(zhèn)房屋拆遷管理方法（修訂稿）》第二十二條要求：“隸屬物是指被拆遷人不以其為主而又與其生產(chǎn)、生活關(guān)于房屋或建筑物。包含倉(cāng)房、門(mén)斗、院墻、大門(mén)、廁所、有投入資金石砌排水溝和橋涵、水井、地窖、地下污水井、水泥地面等屬于隸屬物”。3、數(shù)量：以實(shí)際測(cè)量為準(zhǔn)。4、價(jià)格：依照《阿榮旗城鎮(zhèn)房屋拆遷管理方法（修訂搞）第二十二條要求，隸屬物、裝修、裝飾物價(jià)格按成本折舊給予賠償。（六）、例：xx國(guó)柱先生被拆遷房屋拆遷貨幣賠償金額：估價(jià)對(duì)象概況：估價(jià)對(duì)象座落于內(nèi)蒙古第二建設(shè)股份有限企業(yè)拆遷范圍之內(nèi)，產(chǎn)權(quán)證8號(hào)，產(chǎn)權(quán)證載明房屋使用用途為住宅、建筑面積40.00m2，實(shí)際測(cè)量為41.06m2。以劃撥方式取得土地使用權(quán)。區(qū)位等級(jí)：住宅一級(jí)，區(qū)位指導(dǎo)價(jià)：200元/m2，估價(jià)對(duì)象為臨街房屋區(qū)位指導(dǎo)價(jià)修正200元/m2（1＋30%）=260元/m2。估價(jià)對(duì)象為：磚木結(jié)構(gòu)房屋，條形毛石基礎(chǔ)，37cm紅磚墻體，外墻南側(cè)腰線以下抹灰，其余清水外墻。平屋面油紙防水，室內(nèi)水泥地坪，雙層木窗，半玻木質(zhì)門(mén)，無(wú)灰天棚，內(nèi)墻面普通抹灰，室內(nèi)凈（檐）高2.65m，電照齊全，火墻取暖。1、主房：基準(zhǔn)價(jià)：590元/m2情況xx：凈（檐）高＋1%，＋6元；平屋面－15元；無(wú)紅瓦屋面－22元；無(wú)灰天棚－10元；無(wú)暖氣－20元。共計(jì)－61元/m2評(píng)定單價(jià)：590元/m2×95%－61元/m2＋260元/m2＝760元/m2評(píng)定額：760元/m2×41.06m2＝31,206元2、裝修、裝飾：水泥抹灰：8元/m2×6.44m2＝52元小計(jì)：52元3、隸屬物：（1）、電表：240元/塊×1塊＝240元（2）、滲井：300元/眼×1眼＝300元（3）、泵井：420元/眼×1眼＝420元（4）、圍墻：60元/m2×26.70m2＝1,602元小計(jì)：2