2023年度房地產(chǎn)估價師之房地產(chǎn)案例與分析全真模擬考試考試卷A卷含答案

2023年度房地產(chǎn)估價師之房地產(chǎn)案例與分析全真模擬考試考試卷A卷含答案

單選題（共55題）1、隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，金融資本與房地產(chǎn)業(yè)資本結(jié)合的趨勢越來越明顯。銀行信貸資金已經(jīng)成為當前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動最主要的資金來源渠道?，F(xiàn)甲房地產(chǎn)開發(fā)商擬向乙銀行申請貸款，乙銀行委托丙房地產(chǎn)估價機構(gòu)對甲提供的開發(fā)項目進行評估。A.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》B.《中華人民共和國土地管理法》C.《中華人民共和國擔保法》D.《中華人民共和國物權(quán)法》【答案】D2、完成一個房地產(chǎn)估價項目需要經(jīng)歷若干環(huán)節(jié)和過程，不同的環(huán)節(jié)需要完成相應的估價文書。A.坐落B.形狀C.場地平整情況D.登記時間【答案】D3、（請作答此空）模式定義一系列的算法，把它們一個個封裝起來，并且使它們可以相互替換，使得算法可以獨立于使用它們的客戶而變化。以下（）情況適合選用該模式。①一個客戶需要使用一組相關(guān)對象②一個對象的改變需要改變其他對象③需要使用一個算法的不同變體④許多相關(guān)的類僅僅是行為有異A.命令（Command）B.責任鏈（ChainofResponsibility）C.觀察者（Observer）D.策略（Strategy）【答案】D4、需編譯運行的程序，其（）錯誤在編譯時不能發(fā)現(xiàn)。A.邏輯B.語法C.括號不匹配D.關(guān)鍵字拼寫【答案】A5、對具有n個元素的有序序列進行二分查找時，（）。A.查找元素所需的比較次數(shù)與元素的位置無關(guān)B.查找序列中任何一個元素所需要的比較次數(shù)不超過[log2（n+1）]C.元素位置越靠近序列后端，查找該元素所需的比較次數(shù)越少D.元素位置越靠近序列前端，查找該元素所需的比較次數(shù)越少【答案】B6、甲公司2013年3月以1000萬元購買了一宗工業(yè)用地及其廠房，其中，地價占到了60%，隨后甲公司辦理了權(quán)屬轉(zhuǎn)讓手續(xù)后，又花費了100萬用于構(gòu)建以該公司產(chǎn)品商標為原型的雕塑。A.1060B.1160C.小于1060D.大于1160【答案】C7、漢字機內(nèi)碼與國標碼的關(guān)系為：機內(nèi)碼=國標碼+8080H。若已知某漢字的國標碼為3456H，則其機內(nèi)碼為（）。A.B4D6HB.B536HC.D4B6HD.C4B3H【答案】A8、房地產(chǎn)估價師一項實操性很強的業(yè)務，房地產(chǎn)估價報告寫作，是房地產(chǎn)估價師必須熟練掌握的專業(yè)技能。能否成為一名合格的房地產(chǎn)估價師，達到執(zhí)業(yè)要求，估價報告的寫作能力，是必不可少的檢驗標準。A.句子應簡潔B.句子搭配要得當C.句子邏輯性嚴密D.可運用非標準詞匯【答案】D9、（）不是我國著作權(quán)法所保護的對象。A.計算機程序B.計算機保護條例C.計算機文檔D.Flash軟件制作的動畫【答案】B10、在面向?qū)ο蟮南到y(tǒng)中，對象是運行時的基本實體，對象之間通過傳遞（請作答此空）進行通信。（）是對對象的抽象，對象是其具體實例。A.對象B.封裝C.類D.消息【答案】D11、繼承關(guān)系是父類和子類之間共享數(shù)據(jù)和方法的機制，子類都是父類的特例。當一個類只能有一個父類時，稱為(請作答此空)；當一個類有兩個或兩個以上的類作為父類時，稱為()。A.單重繼承B.多態(tài)C.混合繼承D.多重繼承【答案】A12、房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)讓非常普遍，主要涉及單純土地的買賣、交換；土地及地上建筑物的整體買賣、交換；零星單套或多套商品房地產(chǎn)的買賣、交換、贈與等。A.從價值時點上看，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價多數(shù)是在轉(zhuǎn)讓前進行，價值時點在估價作業(yè)期之前B.從委托人和評估主體上講，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價可以委托社會上任何一家值得委托人信任的評估機構(gòu)評估C.從估價目的和要求上講，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評估只是為了了解、掌握房地產(chǎn)交易行情而進行的評估D.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評估的目的只是為了在進行房地產(chǎn)交易時有一個參考價格，它帶有一種咨詢性【答案】A13、()語言不是面向?qū)ο蟮某绦蛟O計語言。A.JavaB.C++C.SmalltalkD.Fortran77【答案】D14、詳細的項目范圍說明書是項目成功的關(guān)鍵，（）不屬于項目范圍定義的輸入。A.項目章程B.項目范圍管理計劃C.批準的變更申請D.項目文檔管理方法。【答案】D15、在TCP/IP體系結(jié)構(gòu)中，（）協(xié)議實現(xiàn)IP地址到MAC地址的轉(zhuǎn)化。A.ARPB.RARPC.ICMPD.TCP【答案】A16、為提高××機場航油保障能力，保障擴建后的××機場航油供應，中國航空××油料有限責任公司經(jīng)相關(guān)部門批準鋪設場外輸油管線。此輸油管線將在估價對象廠區(qū)內(nèi)設置定向鉆穿越入土點，在地下鋪設輸油管。根據(jù)《××市民用機場航空油料管線保護辦法》管線中心線兩側(cè)各5米為保護范圍。在航油管線保護范圍內(nèi)，需建造建筑物、構(gòu)筑物的，應當在征得市空港辦的同意，按有關(guān)規(guī)定辦理審批手續(xù)。為了解相關(guān)的補償費用情況，便于管理部門制訂補償方案，故產(chǎn)生了本項目的評估。價值時點為2019年4月10日。A.區(qū)分鋪建管線前、后條件下土地收益年限的影響B(tài).區(qū)分鋪建管線前、后條件下規(guī)劃限制影響C.區(qū)分鋪建管線前、后條件下凈收益減少的影響D.區(qū)分鋪建管線前、后條件下生產(chǎn)條件的影響【答案】B17、甲公司2013年3月以1000萬元購買了一宗工業(yè)用地及其廠房，其中，地價占到了60%，隨后甲公司辦理了權(quán)屬轉(zhuǎn)讓手續(xù)后，又花費了100萬用于構(gòu)建以該公司產(chǎn)品商標為原型的雕塑。A.首先繳納土地使用權(quán)出讓金B(yǎng).首先支付銀行貸款C.首先支付處分抵押房地產(chǎn)的費用D.首先支付所欠職工工資及養(yǎng)老保險等費用【答案】C18、房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)讓非常普遍，主要涉及單純土地的買賣、交換；土地及地上建筑物的整體買賣、交換；零星單套或多套商品房地產(chǎn)的買賣、交換、贈與等。A.成本法B.收益法C.基準地價修正法D.假設開發(fā)法【答案】D19、（）不是良好的編程風格。A.變量名采用單字母符號或單字母加數(shù)字串B.程序代碼采用縮進格式C.為變量設置初始值D.程序中包含必要的注釋【答案】A20、某計算機中采用48×48數(shù)字化點陣字模表示一個漢字，字模中的每一個點在存儲器中用一個二進制位存儲。那么，存儲1024個漢字要求的存儲空間應為（）K字節(jié)。A.196B.244C.288D.312【答案】C21、2019年8月1日，某房地產(chǎn)估價公司對××市××區(qū)××路××號的在建商業(yè)大廈進行了抵押評估。A.價值時點時的市場價值B.價值時點時的變現(xiàn)價值C.未設立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價格－拖欠承包人的建筑工程價款－已抵押擔保的債權(quán)數(shù)額－其他法定優(yōu)先受償款D.未設立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價格－拖欠承包人的建筑工程價款與實際成交價的差價【答案】C22、甲房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受乙公司委托，對其擁有和經(jīng)營的××酒樓的市場價值進行評估。該酒樓位于××市繁華商業(yè)區(qū)，是該市著名的老字號餐飲店。根據(jù)乙公司提供的經(jīng)營資料，該酒樓年總經(jīng)營收入為5320萬元，其中老字號品牌帶來的收入占8%；年主營業(yè)務成本和稅金為2260萬元，管理費用為130萬元，財務費用為250萬元，市場推廣及銷售費用為210萬元。根據(jù)市場調(diào)查，該市餐飲業(yè)的平均年利潤率為10%。對該酒樓內(nèi)部進行實地查勘時，一般不作為重點查勘內(nèi)容的是（）。A.采光通風B.建筑層高C.內(nèi)部布局D.裝飾裝修【答案】A23、甲公司擁有一宗登記用途為工業(yè)的房地產(chǎn)，建成于2004年，現(xiàn)狀用于商業(yè)，于2007年作為抵押物申請了抵押貸款?，F(xiàn)甲公司擬以該宗房地產(chǎn)再次申請抵押貸款，委托乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估其再次抵押價值。經(jīng)調(diào)查，該宗房地產(chǎn)不存在其他法定優(yōu)先受償款。A.交通條件B.地理位置C.基礎設施完備程度D.公共設施完備程度【答案】D24、房地產(chǎn)估價師一項實操性很強的業(yè)務，房地產(chǎn)估價報告寫作，是房地產(chǎn)估價師必須熟練掌握的專業(yè)技能。能否成為一名合格的房地產(chǎn)估價師，達到執(zhí)業(yè)要求，估價報告的寫作能力，是必不可少的檢驗標準。A.估價對象每平方米建筑面積的價格大約在4000元左右B.該地區(qū)發(fā)展?jié)摿εc其他地區(qū)相比，不可同日而語C.從財務報告上看，該公司過去幾年的經(jīng)營業(yè)績比較理想D.這個小區(qū)的價位比附近同檔次的小區(qū)低，非常吸引【答案】C25、電子政務的應用模式有3種，其中不包括（）。A.G2GB.B2BC.G2BD.G2C【答案】B26、王某于1999年在某城市中心城區(qū)購買了一幢6層的百貨大廈，為保證正常經(jīng)營，于2004年初進行了重新裝修。2006年初，王某委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估該大廈的市場價值，評估結(jié)果為800萬元。一年后王某因病去世，臨終前留下遺囑：總價值800萬元的大廈由其一兒一女平均繼承。為此，該大廈處分前兄妹倆達成書面協(xié)議：妹妹獲得該大廈的一、二層，哥哥獲得三至六層。A.房屋所有權(quán)注銷登記B.房屋所有權(quán)初始登記C.房屋所有權(quán)變更登記D.房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記【答案】D27、若程序中使用的變量未設置初始值，則（）A.編譯時一定出錯B.運行時一定會出錯C.鏈接時一定出錯D.運行結(jié)果可能出錯【答案】D28、某軟件在應用初期，運行在WindowsNT環(huán)境中?，F(xiàn)因某種原因，該軟件需要在UNIX環(huán)境中運行，而且必須完成相同的功能。為適應這個要求，軟件本身需要進行修改，而所需修改的工作量取決于該軟件的（）。A.可擴充性B.可靠性C.復用性D.可移植性【答案】D29、（）關(guān)系描述了某對象由其他對象組成。A.依賴B.一般化C.聚合D.具體化【答案】C30、不同的對象收到同一消息可以進行不同的響應，并且會產(chǎn)生完全不同的結(jié)果，這種現(xiàn)象稱為多態(tài)，其實現(xiàn)由()支持。多態(tài)分為多種，(請作答此空)多態(tài)是指同一個名字在不同上下文中可代表不同的含義。A.參數(shù)B.包含C.過載D.強制【答案】C31、關(guān)于用戶界面（UI）測試的敘述中，不正確的是（）。A.UI測試的目的是檢查界面風格是否滿足用戶要求，用戶操作是否友好B.由于同一軟件在不同設備上的界面可能不同，UI測試難以自動化C.UI測試一般采用白盒測試方法，并需要設計測試用例D.UI測試是軟件測試中經(jīng)常做的、很繁瑣的測試【答案】C32、在某次通信中，發(fā)送方發(fā)送了一個8位的數(shù)據(jù)（包含一個奇校驗位），若傳輸過程中有差錯，則接收方可檢測出該8位數(shù)據(jù)（）。A.奇數(shù)個位出錯B.偶數(shù)個位出錯C.出錯的位置D.出錯的位數(shù)【答案】A33、事務管理的特性敘述不正確的是A.事務管理特性包括：（1）原子性、（2）一致性（Consistency）（3）隔離性（Isolation）、（4）持續(xù)性（永久性）（Durability）B.原子性（Atomicity）是指數(shù)據(jù)庫的邏輯工作單位。C.隔離性（Isolation）是指可以被其他事務干擾。D.持續(xù)性（永久性）（Durability）是指一旦提交，改變就是永久性的【答案】C34、軟件工程項目質(zhì)量管理不包括()。A.質(zhì)量計劃B.質(zhì)量保證C.質(zhì)量控制D.質(zhì)量評級【答案】D35、標準化對象一般可分為兩大類：一類是標準化的具體對象，即需要制定標準的具體事物；另一類是（），即各種具體對象的總和所構(gòu)成的整體，通過它可以研究各種具體對象的共同屬性、本質(zhì)和普遍規(guī)律。A.標準化抽象對象B.標準化總體對象C.標準化虛擬對象D.標準化面向?qū)ο蟆敬鸢浮緽36、云計算支持用戶在任意位置、使用各種終端獲取應用服務，所請求的資源來自云中不固定的提供者，應用運行的位置一對用戶透明。云計算的這種特性就是（56）。A.虛擬化B.可擴展性C.通用性D.按需服務【答案】A37、6年前甲公司提供一宗40年使用權(quán)的出讓土地與乙公司合作建設一辦公樓，總建筑面積3000m2，于4年前建成并投入使用，辦公樓正常使用壽命長于土地使用年限。甲、乙雙方當時合同約定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面積歸甲方，2000m2建筑面積由乙方使用15年，期滿后無償歸還甲方?，F(xiàn)今，乙方欲擁有該辦公樓的產(chǎn)權(quán)，甲方也愿意將其產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方。據(jù)調(diào)查得知，現(xiàn)時該類辦公樓每平方米建筑面積的月租金平均為80元，出租率為85%，年運營費用約占年租賃有效毛收入的35%，報酬率為10%。問：A.30B.34C.36D.40【答案】B38、軟件測試中的α測試由用戶在軟件開發(fā)者指導下完成，這種測試屬于（）階段的測試活動。A.單元測試B.集成測試C.系統(tǒng)測試D.確認測試【答案】D39、常見的軟件開發(fā)模型有瀑布模型、演化模型、螺旋模型、噴泉模型等。其中，（）適用于需求明確或很少變更的項目，（）主要用來描述面向?qū)ο筌浖_發(fā)過程。A.瀑布模型B.演化模型C.螺旋模型D.噴泉模型【答案】D40、甲房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受乙公司委托，對其擁有和經(jīng)營的××酒樓的市場價值進行評估。該酒樓位于××市繁華商業(yè)區(qū)，是該市著名的老字號餐飲店。根據(jù)乙公司提供的經(jīng)營資料，該酒樓年總經(jīng)營收入為5320萬元，其中老字號品牌帶來的收入占8%；年主營業(yè)務成本和稅金為2260萬元，管理費用為130萬元，財務費用為250萬元，市場推廣及銷售費用為210萬元。根據(jù)市場調(diào)查，該市餐飲業(yè)的平均年利潤率為10%。該酒樓歸屬于房地產(chǎn)的年經(jīng)營收入為（）萬元。A.4362.40B.4788.00C.4894.40D.5320.00【答案】A41、不同的對象收到同一消息可以進行不同的響應，并且會產(chǎn)生完全不同的結(jié)果，這種現(xiàn)象稱為多態(tài)，其實現(xiàn)由()支持。多態(tài)分為多種，(請作答此空)多態(tài)是指同一個名字在不同上下文中可代表不同的含義。A.參數(shù)B.包含C.過載D.強制【答案】C42、甲公司2013年3月以1000萬元購買了一宗工業(yè)用地及其廠房，其中，地價占到了60%，隨后甲公司辦理了權(quán)屬轉(zhuǎn)讓手續(xù)后，又花費了100萬用于構(gòu)建以該公司產(chǎn)品商標為原型的雕塑。A.小于1000B.等于1000C.等于1100D.大于1100【答案】D43、軟件工程項目質(zhì)量管理不包括()。A.質(zhì)量計劃B.質(zhì)量保證C.質(zhì)量控制D.質(zhì)量評級【答案】D44、6年前甲公司提供一宗40年使用權(quán)的出讓土地與乙公司合作建設一辦公樓，總建筑面積3000m2，于4年前建成并投入使用，辦公樓正常使用壽命長于土地使用年限。甲、乙雙方當時合同約定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面積歸甲方，2000m2建筑面積由乙方使用15年，期滿后無償歸還甲方?，F(xiàn)今，乙方欲擁有該辦公樓的產(chǎn)權(quán)，甲方也愿意將其產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方。據(jù)調(diào)查得知，現(xiàn)時該類辦公樓每平方米建筑面積的月租金平均為80元，出租率為85%，年運營費用約占年租賃有效毛收入的35%，報酬率為10%。問：A.159.12B.175.03C.187.24D.195.12【答案】A45、n個元素依次全部進入棧后，再陸續(xù)出棧并經(jīng)過一個隊列輸出。那么，（）。A.元素的出隊次序與進棧次序相同B.元素的出隊次序與進棧次序相反C.元素的進棧次序與進隊次序相同D.元素的出棧次序與出隊次序相反【答案】B46、Everyvalidcharacterinacomputerthatuseseven（）mustalwayshaveanevennumberor1bits.A.parityB.checkC.testD.compare【答案】A47、以下關(guān)于軟件開發(fā)的敘述中，不正確的是()。A.軟件要設計得盡量通用，要盡量考慮到長遠的需求和應用領域的擴展B.軟件開發(fā)者對所開發(fā)軟件性能的了解程度取決于對該軟件的測試程度C.軟件越復雜則維護越困難，盡量保持簡潔是軟件設計的一條重要原則D.正常情況下，軟件維護期遠超實現(xiàn)期，所以，降低維護成本比降低實現(xiàn)成本更重要【答案】A48、軟件的結(jié)構(gòu)化設計(SD.方法中，一般分為概要設計和詳細設計兩階段，其中詳細設計主要是要建立()。A.軟件結(jié)構(gòu)B.軟件過程C.軟件模型D.軟件模塊【答案】D49、以下關(guān)于入侵檢測系統(tǒng)的描述中，錯誤的是（）。A.入侵檢測是一種主動保護網(wǎng)絡免受攻擊的安全技術(shù)B.入侵檢測是一種被動保護網(wǎng)絡免受攻擊的安全技術(shù)C.入侵檢測系統(tǒng)能夠?qū)W(wǎng)絡活動進行監(jiān)視D.入侵檢測能簡化管理員的工作，保證網(wǎng)絡安全運行【答案】A50、結(jié)構(gòu)型設計模式涉及如何組合類和對象以獲得更大的結(jié)構(gòu)，以下()模式是結(jié)構(gòu)型模式。A.AdapterB.TemplateMethodC.MediatorD.Observer【答案】A51、因城市發(fā)展的需要，政府對某區(qū)域作出了房屋征收決定，選定甲房地產(chǎn)估價機構(gòu)負責本次評估項目。被征收人王某在征收范圍內(nèi)擁有兩處住房，其中A房屋辦理了權(quán)屬登記，B房屋為其10年前自行建設，未辦理相關(guān)手續(xù)。甲房地產(chǎn)估價機構(gòu)只評估A房屋，B房屋以未辦理手續(xù)為由沒有進行評估。張某對評估范圍和評估結(jié)果有異議，認為其自建房屋未得到合理補償。A.收益法B.成本法C.比較法D.假設開發(fā)法【答案】C52、用二分法來檢索數(shù)據(jù)，最確切的說法是（）。A.僅當數(shù)據(jù)隨機排列時，才能正確地檢索數(shù)據(jù)B.僅當數(shù)據(jù)有序排列時，才能正確地檢索數(shù)據(jù)C.僅當數(shù)據(jù)量較大時，才能有效地檢索數(shù)據(jù)D.僅當數(shù)據(jù)量較小時，才能有效地檢索數(shù)據(jù)【答案】B53、商務辦公樓是指用于公司或企業(yè)從事各種業(yè)務經(jīng)營活動的建筑物及其附屬設施和相關(guān)場地。商務辦公房地產(chǎn)及其估價都有其特殊之處。A.集聚程度B.交通條件C.樓層D.租戶類型【答案】D54、結(jié)構(gòu)化分析方法（SA）的主要思想是（）。A.自頂向下、逐步分解B.自頂向下、逐步抽象C.白底向上、逐步抽象D.自底向上、逐步分解【答案】A55、在面向?qū)ο蠹夹g(shù)中，多態(tài)性的含義是（）。A.一個對象可同時指向不同的類的對象B.同一消息在不同時刻可調(diào)用不同的方法C.對象的生存周期中包含對象的多種狀態(tài)D.不同消息可以調(diào)用相同的方法【答案】B大題（共2題）一、指出并改正下列房地產(chǎn)估價文書的錯誤估價對象現(xiàn)狀為一空置廠房，土地面積4000㎡，總建筑面積6000㎡，分析其所在區(qū)位特點和周邊環(huán)境，適宜裝修改造成純辦公樓出租；裝修改造方案獲得政府主管部門批準后，補辦了相關(guān)手續(xù)、補交了土地價款，土地使用期限自2017年10月1日起50年，總建筑面積不變?，F(xiàn)需評估估價對象在2017年10月1目的市場價格（購買總價和單價）。有關(guān)資料如下：1.預計估價對象裝修改造的工期為1年，裝修后即可全部租出，可出租面積為建筑面積的87％。經(jīng)調(diào)查，附近同檔次辦公樓可出租面積平均為建筑面積的85％，可出租面積的平均年租金經(jīng)預測穩(wěn)定在3000元/㎡，空置和租金損失率為10％，出租成本及稅費為年租金收入的25％。2.預計裝修改造費用（含管理費用）為每平方米建筑面積1000元，假設費用在裝修改造期間均勻投入。3.折現(xiàn)率為12％，銷售費用及銷售稅費率為7％（與銷售同時發(fā)生），購買現(xiàn)廠房的稅費為3％。估價測算如下（節(jié)選）：一、估算凈收益。凈收益＝3000×6000×85％×（1－10％）×（1－25％）＝1032.75（萬元）二、測算報酬率Y。采用市場提取法，通過調(diào)查類似辦公用途房地產(chǎn)的價格、凈收益等資料，根據(jù)公式V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]采用試算法推算報酬率（