(物業(yè)管理)物業(yè)管理的基本概念

（物業(yè)管理物業(yè)管理的基本概念第壹章物業(yè)管理的基本概念第壹節(jié)物業(yè)第二節(jié)物業(yè)管理第三節(jié)物業(yè)管理的作用和類型第四節(jié)物業(yè)管理的原則和宗旨第五節(jié)物業(yè)管理的發(fā)展和條件第六節(jié)市場經(jīng)濟(jì)下的物業(yè)管理第壹章物業(yè)管理的基本概念第壹節(jié)物業(yè)壹、物業(yè)的含義“物業(yè)”壹詞譯自英語或estate宇、商業(yè)大廈、酒店、廠房倉庫也可被稱為物業(yè)。關(guān)于物業(yè)的內(nèi)涵，國內(nèi)各類著述的提法至少有幾十種，概言之，主要包括以下要素：(1)已建成且具有使用功能的各類供居住和非居住的屋宇；(2)和這些屋宇相配套的設(shè)備和市政、公用設(shè)施；(3)屋宇的建筑(包括內(nèi)部的多項(xiàng)設(shè)施)和相鄰的場地、庭院、停車場、小區(qū)內(nèi)非主干交通道路。由此觀之：單體的建筑物、壹座孤零零的不具備任何設(shè)施的樓宇，不能稱之為完整意義上的物業(yè)。物業(yè)應(yīng)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)壹。這里的地產(chǎn)，系指和該房業(yè)配套的地業(yè)。二、物業(yè)的性質(zhì)世界上每個(gè)事物均有自己的屬性，物業(yè)也不例外。分析和把握物業(yè)的屬性，對(duì)于我們了解物業(yè)和物業(yè)管理的本質(zhì)，掌握物業(yè)管理運(yùn)作規(guī)律，搞好物業(yè)管理有著十分積極的意義。(壹)物業(yè)的自然屬性物業(yè)的自然屬性又稱物業(yè)的物理性質(zhì)，是指和物業(yè)的物質(zhì)實(shí)體或物理形態(tài)相聯(lián)系的性質(zhì)，它是物業(yè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)性質(zhì)的物質(zhì)內(nèi)容和物質(zhì)基礎(chǔ)。物業(yè)的自然屬性主要指：物業(yè)的二元性物業(yè)的物質(zhì)實(shí)體往往表現(xiàn)為具有特定用途和明確屬主的建筑物。而無論何種建筑物，其基礎(chǔ)當(dāng)然，對(duì)于不同的物業(yè)，其二元組成的比重有所不同。例如，從總體而言，物業(yè)的建筑面積和土地面積的比值于城市就高于鄉(xiāng)村，于經(jīng)濟(jì)、文化和商業(yè)中心就高于重工業(yè)基地。物業(yè)的二元性，是其他任何商品均不具備的，它決定了物業(yè)必然兼有土地和建筑物二者特有的各種性質(zhì)。物業(yè)的有限性物業(yè)的有限性，從根本上來講，是由土地的有限性決定的。天然的土地有限，用作興建建筑耗資大，因此物業(yè)的數(shù)量仍受制于社會(huì)經(jīng)濟(jì)力量和技術(shù)水平。物業(yè)的差異性和多樣性存于著某種不同之處。物業(yè)的固定性義或?qū)嵸|(zhì)上的物業(yè)位置。物業(yè)的永久性和長期性物業(yè)的永久性是就土地而言的。土地是永存的，具有不可毀滅性，而建筑物則可能滅失或逐漸損耗，直到喪失物理壽命。物業(yè)的長期性主要是就建筑物而言的。建筑物壹經(jīng)建筑完成，于正常情況下，其物理壽命期限可達(dá)到數(shù)十年甚至幾百年，可供人們長期使用。所以，物業(yè)也能夠于較長時(shí)期中多次收回。物業(yè)的配套性全，其功能發(fā)揮就越充分。(二)物業(yè)的社會(huì)屬性物業(yè)的社會(huì)屬性能夠從倆個(gè)方面來研究：作為壹種商品，物業(yè)具有經(jīng)濟(jì)屬性；從這壹商品的生產(chǎn)關(guān)系和財(cái)產(chǎn)關(guān)系的調(diào)整及歸屬來見，物業(yè)具有法律屬性，即物業(yè)權(quán)屬問題。物業(yè)的經(jīng)濟(jì)屬性種商品經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，從生產(chǎn)到消費(fèi)均不是無償?shù)摹Ｆ浯?，物業(yè)的經(jīng)濟(jì)屬性仍表現(xiàn)為它的供應(yīng)上的短缺性。物業(yè)于供應(yīng)上的短缺，壹方面表現(xiàn)為土地資源供應(yīng)的絕對(duì)短缺，另壹方面表現(xiàn)為建筑資源供應(yīng)的相對(duì)短缺。再次，物業(yè)的經(jīng)濟(jì)屬性表現(xiàn)為它的保值、增值性。物業(yè)能夠保值、增值，這已經(jīng)為越來越多的人們所認(rèn)識(shí)。應(yīng)該見到，物業(yè)的增值是壹種長期的趨勢(shì)，而不是直線式的運(yùn)動(dòng)。從某壹時(shí)呈螺旋式上升的趨勢(shì)。最后，物業(yè)的經(jīng)濟(jì)屬性表現(xiàn)為宏觀政策上的調(diào)控性。由于物業(yè)的稀缺性，也因?yàn)槲飿I(yè)是關(guān)系到國計(jì)民生、社會(huì)穩(wěn)定的重大問題，更因?yàn)槲覈奈飿I(yè)是從福利性分配享有、行政性管理轉(zhuǎn)換過來的，政府于宏觀政策上的調(diào)控就顯得尤為重要。具體表當(dāng)下：壹是為了維護(hù)土地的社會(huì)主義公有性，合理保護(hù)、開發(fā)土地資源，實(shí)現(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展目標(biāo)，科學(xué)、合理地規(guī)劃、建設(shè)城市，且和城市的遠(yuǎn)景發(fā)展需要結(jié)合起來，政府通過各種政策、法令、法規(guī)，從宏觀上來調(diào)控物業(yè)建設(shè)的數(shù)量、容積、布局、高度、類別等；二是物業(yè)建設(shè)是壹個(gè)系統(tǒng)工程，三是作為物業(yè)本身，其管理也有壹個(gè)法律和政策的約束、規(guī)范的過程物業(yè)的法律屬性物業(yè)的法律屬性集中反映于物權(quán)的關(guān)系上。房地產(chǎn)物權(quán)，于我國是指物權(quán)人于法律規(guī)定的范圍內(nèi)享有的房屋的所有權(quán)，及其占有土地的使用權(quán)。和購置其他商品不同的是，購入物業(yè)就意味著購入壹宗不動(dòng)產(chǎn)之所有權(quán)(物權(quán))，而且，物業(yè)互分離，單獨(dú)行使、享有。顯然，房地產(chǎn)物權(quán)比其他商品財(cái)產(chǎn)權(quán)的結(jié)構(gòu)更為復(fù)雜。三、物業(yè)和房地產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)的區(qū)分抵押權(quán)等。realestatｅrealproperty。于英語中，realestate具體是指土地及附具體是指realestate者所指乃同壹對(duì)象。英語中，realestate和ｒealproperty可互譯互稱，倆者關(guān)系可見壹斑。而內(nèi)涵不完全相同，歸納起來，主要區(qū)別有：稱謂領(lǐng)域不同。就壹般情況而言念的別稱。適用范圍不同()(也稱概念外延不同。壹般而言廠房等等。第二節(jié)物業(yè)管理壹、物業(yè)管理的概念蓬勃的發(fā)展，被人們視作現(xiàn)代化城市的“朝陽”產(chǎn)業(yè)。關(guān)于物業(yè)管理的定義，壹種說法是廣義、狹義論。廣義的物業(yè)管理是泛指壹切有關(guān)房地產(chǎn)開生等項(xiàng)目。性的內(nèi)容，而不包括房地產(chǎn)投資、開發(fā)、生產(chǎn)運(yùn)營。境，提高物業(yè)的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值。物業(yè)管理的這壹定義，有著豐富的內(nèi)涵：(1)物業(yè)管理的管理對(duì)象是物業(yè)。這個(gè)物業(yè)是指于建或已投入使用的物業(yè)，即樓宇。(2)物業(yè)管理的服務(wù)對(duì)象是人，即物業(yè)所有人(業(yè)主)和使用人。形的商品——?jiǎng)趧?wù)和服務(wù)。這種勞務(wù)、服務(wù)的投入能起到完善物業(yè)的使用效能，且使其保值、增值的作用。營于壹體。()壹管理和協(xié)調(diào)，也包括轄區(qū)范圍內(nèi)各個(gè)方面的統(tǒng)壹管理和協(xié)調(diào)。優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理和社區(qū)服務(wù)相結(jié)合，為業(yè)主和使用人提供物質(zhì)、精神方面的服務(wù)。的權(quán)利和義務(wù)。(壹)物業(yè)的運(yùn)營管理和物業(yè)的管理運(yùn)營壹般來說，管理就是計(jì)劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)、監(jiān)督關(guān)于執(zhí)行企業(yè)大政方針，達(dá)到設(shè)定目標(biāo)的壹系列工作。運(yùn)營管理合起來講，也可理解為企業(yè)決策和執(zhí)行決策。運(yùn)營和管理是倆個(gè)不同的概念。其主其二，運(yùn)營要于經(jīng)濟(jì)單位或組織和整體、全局之間進(jìn)行縱橫向協(xié)調(diào)，管理只組織經(jīng)濟(jì)單位或組織內(nèi)部和產(chǎn)銷的協(xié)調(diào)；其三，運(yùn)營決定方針、目標(biāo)和要求，管理實(shí)現(xiàn)方針、目標(biāo)和要求。投資營銷的房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營性管理，也包括作為乙方的建筑單位和企業(yè)的運(yùn)營性管理。以管理工作為主的物業(yè)公司，也需要管理性的決策，因而構(gòu)成了管理性的運(yùn)營。比如，物業(yè)管理的運(yùn)營就需要籌措資金，而每壹家物業(yè)管理公司更少不了總體運(yùn)營性的規(guī)劃。從這個(gè)角度上說，管理性的企業(yè)運(yùn)營的含義，壹是指其組織管理的過程中也需要決策，二是指其管理內(nèi)容中有運(yùn)營性的業(yè)務(wù)。比如，物業(yè)管理公司搞經(jīng)紀(jì)、中介、營銷、租賃，甚至是為了管理而開展?fàn)I銷、出租物業(yè)等業(yè)務(wù)。這些均不改變物業(yè)管理和管理單位的性質(zhì)。因此，以“物業(yè)運(yùn)營”概念來代替“物業(yè)管理”是不可取的。(二)物業(yè)管理和企業(yè)管理近年來，物業(yè)管理要企業(yè)化，已經(jīng)引起了政府有關(guān)部門的重視和行業(yè)有識(shí)之士的認(rèn)同，且逐步實(shí)施。所謂物業(yè)管理企業(yè)化，就是物業(yè)管理公司按照現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，自主運(yùn)營，自負(fù)盈虧，自我發(fā)展，自我約束，成為具有獨(dú)立法人地位的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。可是，應(yīng)注意物業(yè)管理其二，管理形態(tài)不同。物業(yè)管理不生產(chǎn)實(shí)物形態(tài)產(chǎn)品，即它的管理對(duì)象是成品，即物業(yè)。管理只意味著提供了服務(wù)，而管理服務(wù)始終是和環(huán)境處于交流中，是開放型的。工業(yè)企業(yè)管理卻不同，它是以產(chǎn)品生產(chǎn)為終端，是壹種封閉型的管理。其三，管理模式不同。物業(yè)管理是委托型、契約化的服務(wù)，工業(yè)企業(yè)管理是生產(chǎn)型、技術(shù)化的監(jiān)控。二、物業(yè)管理的起源及其原因物業(yè)管理是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到壹定水平的必然產(chǎn)物。傳統(tǒng)意義上的物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60國有壹位名叫奧克維婭(OctaviaHill)的女士迫不得已為其名下出租的物業(yè)制訂了壹套規(guī)行物業(yè)管理的同時(shí)，成立了英國皇家物業(yè)管理學(xué)會(huì)，會(huì)員遍布世界各地。次的服務(wù)和市場化運(yùn)營為壹體的充滿生機(jī)和活力的物業(yè)管理壹出現(xiàn)，就顯示了強(qiáng)大的生命力。其原因是：產(chǎn)權(quán)人找到了壹個(gè)總管家；同時(shí)，也為政府各職能管理部門找到了壹個(gè)總代管，于授權(quán)的范圍內(nèi)去落實(shí)各項(xiàng)管理內(nèi)容，以克服舊體制下各自為政、多頭管理、互相推諉的種種弊端，從而有利于提高城市管理的社會(huì)化程度，以充分發(fā)揮各類物業(yè)的綜合效益和整體功能，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的統(tǒng)壹。第二，物業(yè)管理是壹種專業(yè)化的管理，它是由專門的管理公司通過合同或契約，按照產(chǎn)權(quán)人和使用人的意志和要求去實(shí)施的管理，從而擺正了主人和管理者的關(guān)系，將自營自管的無序管理和行政性的管理終身制變?yōu)槠髽I(yè)運(yùn)營型的聘用制。于這樣的機(jī)制下逐步形成有活力的物業(yè)管理競爭市場，業(yè)主有權(quán)選擇物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)必須依靠自己良好的管理和服務(wù)才能進(jìn)入和占領(lǐng)這壹市場。這就從根本上促進(jìn)了服務(wù)態(tài)度的改變、服務(wù)質(zhì)量的改善和管理的服務(wù)。值、增值。三、物業(yè)管理的特點(diǎn)物業(yè)管理是壹種有別于以往房產(chǎn)管理的壹種新型的管理模式，其管理具有社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化、運(yùn)營型的特點(diǎn)。物業(yè)管理的社會(huì)化物業(yè)管理的社會(huì)化是指物業(yè)管理將分散的社會(huì)分工匯集起來統(tǒng)壹管理，諸如房屋、水電、清潔、保安、綠化等。每位業(yè)主只需面對(duì)物業(yè)管理企業(yè)壹家就能將所有關(guān)于房屋和居住(工作)環(huán)境的日常事宜辦妥，而不必分別面對(duì)各個(gè)不同部門，猶如為各業(yè)主找到了壹個(gè)“總管家而物業(yè)管理的專業(yè)化壹步促進(jìn)城市管理向現(xiàn)代化的管理方式轉(zhuǎn)換。物業(yè)管理的企業(yè)化物業(yè)管理單位是企業(yè)單位，不是事業(yè)單位，也不具備政府行為職能。物業(yè)管理企業(yè)作為壹個(gè)獨(dú)立的法人，應(yīng)按照《中華人民共和國公司法》的規(guī)定運(yùn)行，不受任何干擾，政、事、企完全分離。因此，物業(yè)管理企業(yè)必須依照物業(yè)管理市場的運(yùn)行規(guī)則參和市場競爭，依靠自己的運(yùn)營能力和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)于物業(yè)管理市場上爭取自己的位置和拓展業(yè)務(wù)，用管理的業(yè)績?nèi)ペA得市政、公用、郵電、交通等行政或事業(yè)性單位的關(guān)系，以“物業(yè)”為中心，相互協(xié)調(diào)。這樣物業(yè)管理的運(yùn)營型了來源，仍能使業(yè)主得到全方位、多層次、多項(xiàng)目的服務(wù)。命力。四、物業(yè)管理的職能和地位(壹)物業(yè)管理的五種職能物業(yè)管理的職能能夠分為決策和計(jì)劃、組織、指揮、控制、協(xié)調(diào)五種職能。決策和計(jì)劃職能決策是指對(duì)物業(yè)管理目前和長遠(yuǎn)的目標(biāo)以及實(shí)現(xiàn)此目標(biāo)有關(guān)的壹些重大問題所作出的選擇和決定，如物業(yè)轄區(qū)總體管理的方向、業(yè)主管理委員會(huì)的組建、物業(yè)管理企業(yè)的選擇、物業(yè)忽視這壹職能，必然會(huì)使物業(yè)管理陷于混亂。組織職能低，直接決定物業(yè)管理活動(dòng)效益的大小。指揮職能指揮是根據(jù)計(jì)劃，對(duì)整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行領(lǐng)導(dǎo)和督促。由于物業(yè)管理活動(dòng)十分復(fù)雜，涉及物業(yè)管理活動(dòng)也不可能達(dá)到預(yù)期的效果，既定的計(jì)劃目標(biāo)也難以保證實(shí)現(xiàn)，所以指揮職能是保證物業(yè)管理活動(dòng)順利進(jìn)行必不可少的條件。要實(shí)現(xiàn)科學(xué)的指揮，物業(yè)管理的指揮系統(tǒng)必須經(jīng)常進(jìn)行調(diào)查研究，分析物業(yè)管理活動(dòng)的全過程，掌握物業(yè)的情況和業(yè)主的需求，以取得指揮的主動(dòng)權(quán)。控制職能效，做好各方面的考核，從而使控制和監(jiān)督有充分的依據(jù)。協(xié)調(diào)職能不至于發(fā)生矛盾，以有效地實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的決策計(jì)劃目標(biāo)。協(xié)調(diào)包括縱向協(xié)調(diào)和橫向協(xié)調(diào)、內(nèi)部協(xié)調(diào)和外部協(xié)調(diào)?？v向協(xié)調(diào)就是協(xié)調(diào)物業(yè)管理指揮系統(tǒng)和各職能部門之間的活動(dòng)關(guān)系；橫向協(xié)調(diào)就是協(xié)調(diào)同級(jí)各部門之間的活動(dòng)和關(guān)系；內(nèi)部協(xié)調(diào)即協(xié)調(diào)物業(yè)管理轄區(qū)內(nèi)部上下左右各方面的活動(dòng)、關(guān)系；外部協(xié)調(diào)則是協(xié)調(diào)物業(yè)管理和社會(huì)各有關(guān)方面的活動(dòng)和關(guān)系，包括街道、公安、交通、環(huán)保、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)、商業(yè)及文化娛樂等部門。對(duì)物業(yè)管理來說，縱向協(xié)調(diào)、橫向協(xié)調(diào)、內(nèi)部協(xié)調(diào)的關(guān)鍵于于全體業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)全體員工能清楚地了解物業(yè)管理的目標(biāo)、方針、決策計(jì)劃和規(guī)章制度；而外部協(xié)調(diào)則需要社會(huì)各方面的通力配合及法律法規(guī)的健全。上述物業(yè)管理職能是壹個(gè)有機(jī)的統(tǒng)壹整體。通過決策和計(jì)劃職能，能夠明確物業(yè)管理的目標(biāo)內(nèi)外部的矛盾，保證物業(yè)管理計(jì)劃決策的實(shí)現(xiàn)。(二)物業(yè)管理的地位和作用1.促進(jìn)房地產(chǎn)市場的發(fā)展物業(yè)管理是深化房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體制改革、實(shí)行房屋商品化的客觀需要，具有繁榮和完善房地產(chǎn)市場的作用。隨著我國經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷推進(jìn)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的體制改革也于向縱深發(fā)展。我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體制改革的方向是市場化、商品化和住房自有化。隨著房屋商品化的逐步實(shí)施，各類住房幾十個(gè)甚至幾百個(gè)多元產(chǎn)權(quán)的毗鄰關(guān)系。它不僅使原有的公房所有制為主體的房屋格局被大量共有、共用而又相互毗連的房屋格局所取代，而且也使傳統(tǒng)的按產(chǎn)權(quán)、按部門分散管理的辦法，以及用計(jì)劃包干的維修管理辦法再也不能適應(yīng)形勢(shì)發(fā)展的需要了，由此形成了產(chǎn)權(quán)多元化和管理社會(huì)化的新格局。這種新格局要求有和之相適應(yīng)的房屋管理的新模式來代替?zhèn)鹘y(tǒng)的、非市場取向的管理模式。從對(duì)目前公有房屋出售中居民心態(tài)的調(diào)查能夠見出，居民最擔(dān)心的是公房出售后的管理維修問題，包括經(jīng)費(fèi)、權(quán)利、責(zé)任和如何落實(shí)。所以，物業(yè)管理是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體制改革和住房制度改革不可缺少的配套工程，且且具有深化、促進(jìn)和完善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體制改革的意義和作用。就整個(gè)房地產(chǎn)市場來說，物業(yè)管理無疑拓寬了房地產(chǎn)市場范圍，完善了房地產(chǎn)投資，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場向健康有序的方向發(fā)展。有利于提高房地產(chǎn)投資效益物業(yè)管理是房地產(chǎn)運(yùn)營活動(dòng)的基本環(huán)節(jié)，具有提高房地產(chǎn)投資效益的作用。物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)、運(yùn)營的落腳點(diǎn)。改革開放以來，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展初期的重點(diǎn)是解決數(shù)量問題，實(shí)行的是壹種數(shù)量增長型經(jīng)濟(jì)，因而存于著重開發(fā)建設(shè)、輕管理的現(xiàn)象，使開睞，使該物業(yè)成為搶手貨，從而推動(dòng)該物業(yè)的價(jià)格上升。物業(yè)管理是對(duì)物業(yè)建成以后使用全過程的管理，也能夠說是廣泛意義上的售后服務(wù)，因此，物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營活動(dòng)的重要保證。只有現(xiàn)代化的管理手段，優(yōu)質(zhì)、周到、完善的物業(yè)管理，才能保證房地產(chǎn)價(jià)值和使用價(jià)值的最終實(shí)現(xiàn)，進(jìn)而提高房地產(chǎn)的投資效益。樹立城市形象，完善城市功能物業(yè)管理是改善居民工作和生活環(huán)境、提高居住水平的基礎(chǔ)工作，具有樹立城市形象、完善城市功能的作用。具備的前提條件。物業(yè)管理正是順應(yīng)了這壹要求而產(chǎn)生和發(fā)展起來的。型鄰?fù)苿?dòng)外向型房地產(chǎn)和涉外經(jīng)濟(jì)的發(fā)展物業(yè)管理是加快我國房地產(chǎn)發(fā)展同國際接軌的必要措施，具有推動(dòng)外向型房地產(chǎn)和涉外經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用。物業(yè)管理是壹種不動(dòng)產(chǎn)的現(xiàn)代化管理方法和模式，不受地區(qū)、國家和社會(huì)制度的限制。中國傳統(tǒng)的房屋管理模式，于很多方面不適應(yīng)改革開放形勢(shì)下外商、外籍人士的商務(wù)活動(dòng)和居住的需要。隨著我國經(jīng)濟(jì)體制改革的深化和涉外經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，越來越多的外商對(duì)投資中國大陸改善投資環(huán)境的必要措施，具有推動(dòng)外向型房地產(chǎn)和涉外經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用。有助于提高房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)的聲譽(yù)物業(yè)管理是房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)的重要業(yè)務(wù)，具有提高房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)聲譽(yù)的作用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聲譽(yù)的作用。第三節(jié)物業(yè)管理的作用和類型壹、物業(yè)管理和傳統(tǒng)管理區(qū)別。(壹)管理實(shí)體各地(站)行為，實(shí)施管理的實(shí)體是具有法人資格的物業(yè)管理企業(yè)和各種專業(yè)服務(wù)公司。(二)管理機(jī)制方針，依靠對(duì)物業(yè)的運(yùn)營和對(duì)業(yè)戶的優(yōu)質(zhì)服務(wù)來管好物業(yè)且取得自身的的生存和發(fā)展。(三)市場機(jī)制訂委托管理服務(wù)合同，開展業(yè)務(wù)。(四)服務(wù)范圍上拓展業(yè)務(wù)，以高效優(yōu)質(zhì)的服務(wù)取得企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。(五)主導(dǎo)地位確的權(quán)利義務(wù)，而且業(yè)主于其中居主導(dǎo)地位。(使用人)和管理公司三者之間的法律關(guān)系和經(jīng)濟(jì)關(guān)系，實(shí)現(xiàn)業(yè)主自治和專業(yè)管理相結(jié)合的管理原則和和此相適應(yīng)的管理模式。于這種機(jī)制和模式下，轄區(qū)的住戶做到自己的事情自己辦，公共的事務(wù)共同辦。物業(yè)的業(yè)主從被動(dòng)、被管的地位轉(zhuǎn)換為主動(dòng)地、自覺地管好自己的物業(yè)，維護(hù)共同的利益。二、物業(yè)管理的作用從之上物業(yè)管理的業(yè)務(wù)范圍、物業(yè)管理和傳統(tǒng)管理的異同的論述中已接近了本章的主題。這里再對(duì)物業(yè)管理于社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活和城市建設(shè)中的地位和作用展開分析：(壹)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體制改革配套工程商品化，住房制度改革的功能，是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體制改革不可缺少的配套工程。(二)提高房地產(chǎn)運(yùn)營活動(dòng)的效益房地產(chǎn)運(yùn)營活動(dòng)的全過程由開發(fā)、營銷和消費(fèi)使用三個(gè)環(huán)節(jié)組成，房地產(chǎn)開發(fā)、營銷的最后落腳點(diǎn)是消費(fèi)和使用。物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營的最終環(huán)節(jié)，對(duì)前級(jí)活動(dòng)具有強(qiáng)烈的反彈和刺激作用。物業(yè)管理天然地賦有提高房地產(chǎn)運(yùn)營效益，繁榮和完善房地產(chǎn)市場的功能。當(dāng)前，商品房售后管理是房地產(chǎn)運(yùn)營活動(dòng)中的壹個(gè)熱點(diǎn)和難點(diǎn)。周到、良好的物業(yè)管理能吸優(yōu)良、方便的物業(yè)管理是樹立企業(yè)形象，招攬用戶，推銷物業(yè)的重要手段和策略。周到的物業(yè)管理所提供的稱心的居住和工作環(huán)境，能免除后顧之憂。由于物業(yè)管理于建設(shè)現(xiàn)代家園中的特殊地位，其于房地產(chǎn)行業(yè)中的地位越來越重要。(三)提高城鎮(zhèn)居民的生活和居住水準(zhǔn)城鎮(zhèn)居民生活水準(zhǔn)和消費(fèi)水準(zhǔn)提高的第壹標(biāo)志就是居住情況如何。物業(yè)管理從對(duì)住宅的管理來說，其目標(biāo)首先是為居民營造壹個(gè)方便、文明、整潔、安全的生活環(huán)境，其水準(zhǔn)和內(nèi)容要隨著社會(huì)進(jìn)步不斷地拓展和提升?，F(xiàn)代化的家居離不開高水平、規(guī)范化的物業(yè)管理。優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理不是單純的事務(wù)性操辦和技術(shù)性保養(yǎng)，而是要于此基礎(chǔ)上為業(yè)主、使用人創(chuàng)造壹種定團(tuán)結(jié)。(四)城市管理的基礎(chǔ)工作成區(qū)的管理。這樣，就為城市面貌的更新和優(yōu)化提供了全方位的支持。市的優(yōu)美形象，也是優(yōu)化投資環(huán)境、吸引外商于華置業(yè)的重要條件。1996(1)為市民提供清潔和安全的環(huán)境；為市民提供可靠和持久的食品、飲水、能源供應(yīng)，具有有效的清理垃圾系統(tǒng)；和工作方面的基本要求；擁有壹個(gè)強(qiáng)有力的相互幫助的市民團(tuán)體，能夠?yàn)閯?chuàng)立健康城市而努力工作；(6)提供各種娛樂和閑暇活動(dòng)場所，以方便市民之間的溝通和聯(lián)系；保護(hù)文化遺產(chǎn)且尊重所有居民的各種文化和生活特性；把保護(hù)健康視為公眾決策的組成部分，賦予市民選擇健康行為的權(quán)利；作出不懈努力，爭取改善健康服務(wù)質(zhì)量，且能使更多市民享受到健康服務(wù)；能使人們更健康長久地生活和少疾病。之上這些要求大部分同物業(yè)管理的文明、衛(wèi)生小區(qū)建設(shè)相符合，所以，物業(yè)管理是建設(shè)現(xiàn)代城市的基礎(chǔ)工作。(五)提供廣泛的就業(yè)機(jī)遇物業(yè)管理是提供商品勞務(wù)的行業(yè)，物業(yè)管理面廣量大，能提供廣泛的就業(yè)機(jī)遇。廣闊的天地。物業(yè)管理業(yè)的發(fā)展仍能帶動(dòng)關(guān)聯(lián)行業(yè)的發(fā)展。物業(yè)管理業(yè)同裝飾維修業(yè)、家政服務(wù)業(yè)、園林綠化業(yè)等部門有密切的聯(lián)系。這些行業(yè)也能吸納大量的勞動(dòng)力。三、物業(yè)管理的類型壹般劃分為倆大類：(壹)委托管理型商品的管理行為。如果物業(yè)的產(chǎn)權(quán)屬于倆個(gè)或倆個(gè)之上的業(yè)主，就由業(yè)主管房小組或業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主承擔(dān)業(yè)主自治管理的職能。這種方式，按照自用或出租又可分為：自用委托型業(yè)主將自有自用的物業(yè)委托物業(yè)管理企業(yè)管理，這是典型的委托管理方式。代理經(jīng)租型委托給物業(yè)管理企業(yè)，由物業(yè)管理企業(yè)全權(quán)代表業(yè)主招攬租戶，簽訂租賃合同。支付。不管是哪壹種方式，均應(yīng)該于合同和租約中明確規(guī)定。(二)自主運(yùn)營型開發(fā)商、業(yè)主將自有的物業(yè)不是委托給專業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)管理，而是由自己單位內(nèi)部設(shè)立物業(yè)管理部門來管理。其和委托管理型的基本區(qū)別有倆點(diǎn)：第壹，是于物業(yè)所有權(quán)和運(yùn)營管理權(quán)的關(guān)系上。自主運(yùn)營型是二權(quán)合壹，委托管理型是二權(quán)分離。第二，是于法人地位上。自主運(yùn)營型物業(yè)所有權(quán)人和運(yùn)營人是同壹個(gè)法人，委托管理型是倆個(gè)各自獨(dú)立的法人。自主運(yùn)營型按其對(duì)物業(yè)的使用和運(yùn)營方式又可分為：單位往往于自己企業(yè)內(nèi)部設(shè)立不具有獨(dú)立法人資格的物業(yè)管理部門來管理自己的物業(yè)；上是壹個(gè)擁有自己產(chǎn)業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)。人單位，這個(gè)物業(yè)管理企業(yè)和原單位(開發(fā)商、業(yè)主)就應(yīng)該訂立委托管理服務(wù)合同。自主運(yùn)營型也就向委托管理型轉(zhuǎn)換了。第五節(jié)物業(yè)管理的發(fā)展和條件討論物業(yè)管理的發(fā)展和實(shí)現(xiàn)條件。壹、物業(yè)管理的特點(diǎn)國內(nèi)的物業(yè)管理雖然是從香港和國外移植進(jìn)來，可是很快就顯示了自己的特色。(壹)覆蓋面廣80入物業(yè)管理渠道。和此相適應(yīng)，各類物業(yè)管理企業(yè)如雨后春筍紛紛破土而出，如市到1997200051997年約有物業(yè)管理企業(yè)7000家，從業(yè)人員100萬人。壹些國際上知名的物業(yè)管理企業(yè)也爭前恐后地進(jìn)入中國內(nèi)地。物業(yè)管理正成為壹個(gè)具有廣泛影響的行業(yè)。(二)業(yè)主權(quán)益得到有效保護(hù)度上得到保證。政府有關(guān)部門創(chuàng)造各種條件幫助業(yè)委會(huì)開展工作。市到1997年已有房屋業(yè)2000家。(三)物業(yè)管理和社區(qū)管理密切結(jié)合樓的管理，高層次的管理已經(jīng)達(dá)到國際先進(jìn)水平ISO9002國務(wù)體現(xiàn)了我國物業(yè)管理的特色。二、物業(yè)管理的歷程和前景從80年代初第壹家物業(yè)管理公司成立，標(biāo)志著物業(yè)管理于中國大地開始萌發(fā)，能夠說到本分析和預(yù)測(cè)。80年代物業(yè)管理開始于內(nèi)地興90年代，物業(yè)1993年建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司于和召開第壹屆全國物1994年4月，建設(shè)部頒布了建國以來有關(guān)物業(yè)管理的第壹個(gè)規(guī)章，確立了物業(yè)管理于房地產(chǎn)行業(yè)中19951997年又要求物業(yè)管理于廣度上從新建區(qū)向建成區(qū)延伸，從深度上向市場化方向發(fā)展。這個(gè)階段的特點(diǎn)是：階段，管理水準(zhǔn)不高，服務(wù)內(nèi)容偏狹。從地區(qū)上講沿海城市發(fā)展較快，內(nèi)地城鎮(zhèn)相對(duì)較慢；場化的物業(yè)管理模式過渡；才缺乏；和服務(wù)質(zhì)量；政府逐步重視對(duì)物業(yè)管理的治理和監(jiān)控，可是法規(guī)建設(shè)滯后；(6)(二)市場化階段下世紀(jì)初，物業(yè)管理可望進(jìn)入市場化運(yùn)作階段。這個(gè)階段的特點(diǎn)是：會(huì)生活中的積極作用得到充分的發(fā)揮和確認(rèn)；物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)委會(huì)運(yùn)作逐步正常，相互關(guān)系逐步理順且出現(xiàn)壹批名牌的物業(yè)管理企文明、方便”的基礎(chǔ)上向“舒適、寧靜、優(yōu)美、典雅”的高層次水準(zhǔn)提升；種先進(jìn)設(shè)施、裝備于物業(yè)管理中廣泛應(yīng)用。物業(yè)管理提供的勞務(wù)中智力型比重逐步增大；批物業(yè)服務(wù)企業(yè)集團(tuán)。物業(yè)管理收費(fèi)和服務(wù)項(xiàng)目逐步平衡和相稱，資金運(yùn)行進(jìn)入良性循環(huán)；的關(guān)系逐步理順；業(yè)將物業(yè)管理作為國際服務(wù)貿(mào)易向外拓展。三、物業(yè)管理發(fā)展的內(nèi)部條件(壹)國家重點(diǎn)鼓勵(lì)項(xiàng)目29個(gè)領(lǐng)域，440種。確定這些項(xiàng)目的原則是：符合當(dāng)前和今后壹個(gè)時(shí)期的市場需求，有比較廣闊的發(fā)展前景；的優(yōu)化和升級(jí)；(4)符合可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，有利于資源節(jié)約以及生態(tài)和環(huán)境保護(hù)；(5)供給能力相對(duì)滯后，提高其供給能力，有利于促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的合理化，保持國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速健康發(fā)展。物業(yè)管理由于基本上符合上述原則的要求，因此于目錄的第27環(huán)境的支持。以下，就對(duì)這倆方面作壹些分析。(二)內(nèi)部環(huán)境(1)(2)物業(yè)管理運(yùn)營能力和服務(wù)水平的提高；(3)(4)物業(yè)管理的理論研究和對(duì)實(shí)踐的指導(dǎo)。之上第壹到第三條將于本書的以后各章中論述，第四條則于本節(jié)后面結(jié)合學(xué)科建設(shè)壹且論述。四、物業(yè)管理發(fā)展的外部條件物業(yè)管理發(fā)展的外部條件即社會(huì)條件，主要有：(壹)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對(duì)物業(yè)管理的推動(dòng)制約。房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模、結(jié)構(gòu)和價(jià)格超越了社會(huì)的承受能力。偏社會(huì)化的原則有利于物業(yè)管理的市場培育和發(fā)展。這個(gè)原則的具體要求有：度和深度。需求同步、協(xié)調(diào)發(fā)展。(二)居民生活水平的提高和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化現(xiàn)代社會(huì)城鎮(zhèn)居民生活水平提高的標(biāo)志是居住條件的改善，包括住房面積和住房質(zhì)量倆個(gè)方的住宅，全國居民人均居住面積達(dá)到8人民生活水平相應(yīng)提高，對(duì)于居住面積和內(nèi)外環(huán)境的要求也將越來越高。而且，生活水平和消費(fèi)能力的增長，將引起消費(fèi)觀念的革新和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。人們將把居住條件的改善和優(yōu)化，作為提高生活質(zhì)量的第壹追求，從而愿意增加居住的消費(fèi)投入。這種消費(fèi)意愿的轉(zhuǎn)換和提升，當(dāng)然會(huì)對(duì)物業(yè)管理的服務(wù)范圍于量和質(zhì)倆方面提出新的需求，也就是意味著其市場將日益寬廣。(三)房地產(chǎn)體制改革的深化和內(nèi)部結(jié)構(gòu)的優(yōu)化如前所述，房地產(chǎn)作為壹個(gè)完整的行業(yè)包括開發(fā)、營銷、管理、經(jīng)紀(jì)等分支行業(yè)，擁有設(shè)計(jì)、開發(fā)、營銷、中介、咨詢、評(píng)估、物業(yè)管理和科研教育等壹大批企事業(yè)單位。房地產(chǎn)運(yùn)營活動(dòng)是壹個(gè)系統(tǒng)工程，行業(yè)的健康運(yùn)作要求保持行業(yè)內(nèi)部的平衡和各分支行業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展，要求內(nèi)部結(jié)構(gòu)的合理組合和優(yōu)化，要求改變重建輕管，要求以全行業(yè)、全過程的經(jīng)濟(jì)效益作為行業(yè)的運(yùn)營思想和目標(biāo)。物業(yè)管理業(yè)作為終端行業(yè)固然對(duì)前級(jí)行業(yè)具有強(qiáng)烈的反彈作用，可是，其發(fā)展同樣受前級(jí)行業(yè)，特別是開發(fā)和營銷業(yè)的影響和制約，受房地產(chǎn)管理體制改革，特別是住房制度改革深化的影響和推動(dòng)。也就是說，物業(yè)管理業(yè)的發(fā)育和成長要依靠整個(gè)行業(yè)的支持。這種支持主要表當(dāng)下以下幾個(gè)方面：理。因此，住房制度改革的深化必然為物業(yè)管理業(yè)的興旺開辟了廣闊的天地。檔的樓宇質(zhì)量要求越高。總之要努力避免“前期后遺癥等等?？傊彩潜苊狻扒捌诤筮z癥開發(fā)營銷立良好的聲譽(yù)和行風(fēng)。(四)政府的監(jiān)控和法規(guī)的完善物業(yè)管理作為壹?jí)K待開墾的處女地，行業(yè)的成長，除了本行業(yè)的開拓，仍要依靠政府和社會(huì)各方的支持和扶助，才能興旺發(fā)達(dá)。這種扶助也是政府對(duì)物業(yè)管理的正確治理和監(jiān)控。管理的規(guī)范化運(yùn)作，這是政府調(diào)控的基本工作；(3)對(duì)物業(yè)管理人員定期培訓(xùn)和考核；(4)幫助物業(yè)區(qū)域理順同有關(guān)各方的關(guān)系，特別是同居委會(huì)等地區(qū)組織的關(guān)系。國家于政策、稅收等方面給以壹定的優(yōu)惠，以扶持物業(yè)管理行業(yè)的成長。第六節(jié)市場經(jīng)濟(jì)下的物業(yè)管理壹、計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下我國物業(yè)管理的情況屬形成的格局，由國家(地方)、單位分別管理的，主要采取的是用行政手段完全統(tǒng)管起來。出，建得越多，維修補(bǔ)貼越多，包袱背得越重，所存的弊端日益顯現(xiàn)出來。(壹)管理不到位的現(xiàn)象嚴(yán)重嚴(yán)重地挫傷了管理人員的積極性(二)房屋的附屬設(shè)施、公用配套設(shè)施無人管理，破損嚴(yán)重于壹些小區(qū)經(jīng)常見到雜物亂擺亂放，垃圾亂堆亂倒，下水道堵塞，污水到處淌，設(shè)備殘缺不全，到處亂搭亂建，影響了公眾的正常生活秩序。住房管理成了群眾投訴最多的問題之壹。(三)住宅小區(qū)的管理體制不順，影響居住者的正常使用小區(qū)內(nèi)，也是按產(chǎn)權(quán)單位各自分頭管理(四)住房租賃管理辦法不統(tǒng)壹，政出多門0.135202.70元；文化大革命期間，公房房0.0491.0020世紀(jì)80年代末，房租才有所上調(diào)，成套房每㎡月租為0.25～0.358～10壹些福利條件好的企業(yè)，對(duì)職工的住房、水、電均給予照顧，每月僅象征性地收取5元錢。由于公房房租低廉，許多人紛紛搶要公房，甚至出現(xiàn)壹家占有幾套公房的現(xiàn)象，國有資產(chǎn)流失嚴(yán)重，往往出現(xiàn)以下幾種情況：賣私房，租公房因?yàn)楣糠孔獗阋?，而私房雖然不需要交房租，但其維修費(fèi)用甚至比公房房租花錢仍多，賣121元；壹套500元，該住戶賣掉私房的款項(xiàng)存入銀行，年利率為420用利息抵交房租尚且有余。出租私房，租公房由于公房月租便宜，許多人利用出租私房承租公房，套取價(jià)格之差來獲利。例如某人有壹套30103000.257.50292.50元。多占公房用來出租，國有資產(chǎn)流入私人口袋20100050500.2512.50987.50元。產(chǎn)大量流失。(五)入不敷出，國家難以承受維修資金負(fù)擔(dān)成了房屋超期服役，影響住戶安全。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國房產(chǎn)機(jī)構(gòu)管理的直管房約有2億多㎡，每331551.504.70元維修費(fèi)，才能維持簡單的生產(chǎn)。到90年代，隨著物價(jià)指數(shù)的上漲，房租補(bǔ)貼仍要多，國家住宅建設(shè)投資不僅不能回收，反而要投入巨額資金進(jìn)行房屋維修補(bǔ)助，國家負(fù)擔(dān)越背越重，難以承受。(六)不利于企事業(yè)單位集中精力發(fā)展生產(chǎn)、提高效益利(包括住房)，精力分散，工作效益不高；或者領(lǐng)導(dǎo)只重視生產(chǎn)，而忽視住房建設(shè)和管理，造成了房屋管理的混亂，不僅影響了群眾情緒，而且也影響了生產(chǎn)進(jìn)展。二、市場經(jīng)濟(jì)呼喚著物業(yè)管理計(jì)資料表明，我國改革開放的15年，無論是住房的建成量，仍是人均居住面積的增長量，199840.4億㎡，占現(xiàn)有城鎮(zhèn)住宅2/320306.6倍，使全國城鎮(zhèn)居民人均居203.69.355000多個(gè)，解決各類住房困難戶近800多萬。隨著城市經(jīng)濟(jì)體制改革的深化，市場經(jīng)濟(jì)的建立和發(fā)展，以實(shí)現(xiàn)住房商品化、按照商品經(jīng)濟(jì)原則組織住宅的生產(chǎn)和流通為目標(biāo)的住房制度改革的深入發(fā)個(gè)方面：(壹)物業(yè)管理適應(yīng)城鎮(zhèn)住房制度改革近些年來，城鎮(zhèn)住房制度的改革，大量公有住房的出售帶來了產(chǎn)權(quán)的多元化，這使過去以傳統(tǒng)的開發(fā)商自管房和以福利形式為主的單位自管房等物業(yè)管理方式發(fā)生了根本的變化。例如過去壹幢樓或壹片小區(qū)均是壹個(gè)單位的福利房，或歸房管所管理，公共設(shè)施壞了自然是單位壹部分商品房被單位購買作為福利房分給職工，產(chǎn)權(quán)歸單位；壹部分商品房用于拆遷安排，產(chǎn)權(quán)歸房管部門。由于產(chǎn)權(quán)多元化給維修服務(wù)帶來了困難。南京中央門附近壹棟樓房，下水但費(fèi)用需樓內(nèi)住戶共同承擔(dān)，其中屬于該單位職工承擔(dān)的那部分，單位代出，其余部分應(yīng)由其他住戶分擔(dān)，而其他住戶不愿意出，由于經(jīng)費(fèi)問題無法落實(shí)，此問題無法解決，住戶怨聲載道。如果住房制度改革僅僅停留于經(jīng)濟(jì)體制改革的實(shí)踐中，而未能及時(shí)于管理體制上作相應(yīng)的變革和完善，那么住房制度改革取得的成果就不能鞏固，而且仍將阻礙住房制度改革的深化。物業(yè)管理則適應(yīng)了住房制度的改革，像上面的問題，如果是于物業(yè)管理公司管理范圍內(nèi)，它只須根據(jù)和業(yè)主簽定的有關(guān)協(xié)議(契約)，按照社會(huì)化、專業(yè)化、運(yùn)營型管理形式就能解決。(二)物業(yè)管理適應(yīng)社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制物業(yè)管理踏上壹個(gè)新的臺(tái)階。(三)物業(yè)管理是根除“重建輕管”弊端的有力措施毛病所于。破壞了市容市貌的完美，造成鄰里間矛盾糾紛。規(guī)范的作用。范住戶的行為，防止房屋結(jié)構(gòu)的損害，保證小區(qū)房屋整體功能和建筑格局的完好。(四)良好的物業(yè)管理有利于樹立開發(fā)商的良好形象例子很多，如海南珠江實(shí)業(yè)股份XX公司，他們奉行“開發(fā)壹?jí)K，美化壹?jí)K，服務(wù)壹?jí)K”的客戶不時(shí)來要求購買。重要的原因之壹是東方花園的物業(yè)管理使客戶極為滿意。(五)有償服務(wù)、多種運(yùn)營的運(yùn)營機(jī)制有利于經(jīng)費(fèi)的解決我國經(jīng)濟(jì)仍不發(fā)達(dá)，資金仍不雄厚，國家要解決的問題十分繁多，劃撥的經(jīng)費(fèi)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足住宅維修服務(wù)的需要。尤其過去執(zhí)行的是住房福利型機(jī)制，國家、企業(yè)單位等投資興建的住219811.50元，1990年左右，每㎡建筑面積住宅需要補(bǔ)貼3～5元維修費(fèi)才能維持簡單再生產(chǎn)