產(chǎn)權式酒店市場調查報告和差熱分析實驗報告

關于產(chǎn)權式酒店的市場調查對產(chǎn)權式酒店的認識產(chǎn)權式酒店作為一種新型的房產(chǎn)投資和消費模式，已吸引了越來越多的投資客的目光。為迎合這種需求，產(chǎn)權式酒店項目也越來越多，目前青島、北海、珠海、蘭州、昆明、深圳、海南等地均開始出現(xiàn)各種形式的產(chǎn)權酒店。通過引進國際上以及國內成熟的產(chǎn)權式酒店公寓的開發(fā)和運作模式，酒店式公寓開始改變了房地產(chǎn)投資以住宅、商鋪、寫字樓一統(tǒng)天下的傳統(tǒng)投資格局。通過以下的調研分析，我們將會對產(chǎn)權式酒店有進一步的認識。一、產(chǎn)權式酒店基本類型目前市場上主要存在以下三種類型的產(chǎn)權式酒店：時權酒店由瑞士亞力山首先提出的“TimeshareHotel”是產(chǎn)權式酒店的發(fā)端。酒店向游客、中產(chǎn)家庭或企業(yè)集團出售在一定時期內使用酒店住宿或娛樂設施的權利，該權利可以上市轉售、轉讓或者交換。退休住宅型投資者在退休之前購樓，每年和家人去使用一段時間，其余時間交酒店管理公司經(jīng)營并獲取回報。到退休的時候作為頤養(yǎng)天年的住所。這種類型的酒店在美國比較多見。有限自用的投資型酒店公寓開發(fā)商將酒店分割為多個獨立的客房出售給投資者，投資者一般不在酒店居住，而是將客房委托酒店管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營獲取年度客房利潤分紅，同時獲得酒店管理公司贈送的一定期限免費入住權。二、產(chǎn)權式酒店的特征產(chǎn)權式酒店主要體現(xiàn)以下三個特征：1、業(yè)主擁有酒店獨立產(chǎn)權投資者一次性付款或分期或按揭的方式獲取客房獨立產(chǎn)權。其中大多數(shù)產(chǎn)權式酒店，投資者在一定期限內只擁有客房的所有權，而沒有經(jīng)營權。2、酒店式管理產(chǎn)權式酒店屬于酒店的一種，同樣提供各種酒店式的服務，如家居清潔、送餐、洗燙衣物、叫醒服務，以及各種鐘點服務，這方面而言，產(chǎn)權式酒店與酒店并無二致，其管理費也比較高。3、兼具居住度假與投資兩種功能產(chǎn)權式酒店既可以用來居住渡假，也可以用來投資。不同的購買者，想法有所不同，同一購買者，在不同的時段用途也有所不同。有的購買者純粹是用來自住，有的則是用來投資保值。三、產(chǎn)權式酒店的本質通過對產(chǎn)權式酒店類型和特征的了解，我們發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權式酒店的本質就是開發(fā)商將酒店的每間客房分割成獨立產(chǎn)權出售給投資者，投資者一般不在酒店居住，而是將客房委托酒店管理公司出租經(jīng)營，并獲取年度客房利潤分紅，同時獲得酒店管理公司贈送的一定期限免費入住權。產(chǎn)權式酒店從整體來看一般存在一定的共性，可以總結為“三異”：一是“異域”，即地區(qū)差異，使人感覺是到了不同的地區(qū)；二是“異樣”，將環(huán)境設計得非常有特色，給人以新鮮的美感；三是“異類”，給人以全新的感覺。當然，“三異”可以在不同的文化背景下提煉出不同的主題，但總的是突現(xiàn)產(chǎn)品的特色。關于產(chǎn)權式酒店的運作一、產(chǎn)權式酒店應具備的競爭因素1、地理位置及天然資源地理位置對于產(chǎn)權式就帶你來說至關重要，因為產(chǎn)權式酒店屬于商業(yè)一種。它需要優(yōu)美的景觀，如大海、沙灘、雪山的景觀；或者繁華的商務辦公氛圍。這樣才能夠吸引足夠多的人群。2、良好的規(guī)劃布局規(guī)劃設計與環(huán)境相協(xié)調的建筑，并且多多增添開放式娛樂設施。產(chǎn)權式酒店的裙樓配套設施不僅僅是為酒店客戶服務，更應該面向公眾開放，這樣才能挽留人氣、調動人氣。3、聘請專業(yè)的酒店管理公司進行經(jīng)營和管理專業(yè)的管理公司擁有良好的經(jīng)營方式、豐富管理經(jīng)驗，對投資的盈利與否以及盈利大小，有著非常大的影響，同時能夠給予客戶以堅定的投資信心。取得與各種國內、國際會議，如學術、旅游年會等合作的機會，以此來擴大物業(yè)的知名度和影響力，同時提高了酒店的盈利水平。5、加盟國際化的旅游組織這樣才能夠吸引更多的旅客，提高盈利水平，同時能夠為投資者提供更多的投資回報。6、合理的檔次定位檔次太低，影響物業(yè)形象，而且吸引不到有效客源；而檔次太高，減小了客戶層面，酒店管理成本過高。一般以3－4星級的酒店為宜。7、細分客源、人性化裝修，使酒店成為客人“家外之家”。摒棄“全國客房都標準，三星五星一個樣”的僵化病癥，大膽創(chuàng)新，充分營造出家的氛圍，實現(xiàn)差異化。前市場上常用的投資回報策略1、年5％固定回報＋30％客房利潤＋60天/年免費住宿權業(yè)主首期付30%的總價，其余70%價款可由銀行20年按揭貸款；業(yè)主除每年擁有5%的固定回報，及享受60天的酒店客房免費入住權外，另外還有酒店客房部純利潤的30%的分成，需6年就能回收首期房款；如業(yè)主將每年60天的使用權轉讓，扣除銀行按揭利息，40年實際可得140萬元，年回報率高達23.5%。如深圳大梅沙海景酒店。2、送一成首期＋20年免月供＋20天/年免費居?。玍IP消費卡首付二成房款即可獲得如下回報：一成首期款＋20年月供款＋20年每年20天共400天的五星級酒店免費居住權+5萬元VIP消費卡（視購買套數(shù)而定，酒店消費卡）+20年之后的完整產(chǎn)權。如深圳的東方銀座。3、送5％首期款＋15年免月供＋四天/月免費居住投資方式倡導了一種“永不供樓”的理念，即投資者只需拿出總樓款的25％（首期實為三成，另外5％發(fā)展商不再收?。┘纯蓳碛幸惶拙频旯?，然后與酒店管理公司簽定認購物業(yè)15年的租賃合約（發(fā)展商作擔保），有酒店經(jīng)營方幫酒店經(jīng)營，經(jīng)營收入代為支付按揭供款。租賃期間，業(yè)主每月有四天可以免費享受自己的物業(yè)，同時享受五星級的酒店服務。如深圳丹楓白露。4、永久委托，階段性回報方式首付17.8％（另外12.2％由開發(fā)商支付），20年永不供樓，每年18天免費入住。并與經(jīng)營管理公司簽永久合同，第21年至第43年（土地年限），5％的年固定回報＋50％的經(jīng)營利潤分成。如深圳虹樓。三、運作產(chǎn)權式酒店時應注意的問題首先是回報的確定問題。許多產(chǎn)權酒店的開發(fā)商都有固定回報承諾，回報率一般從５％～１２％不等。嚴格地講固定回報是違反國家規(guī)定的，但如果沒有固定的回報，又會對消費者失去吸引力。產(chǎn)權酒店成本負擔本身就比一般酒店重，在目前全國酒店業(yè)本身利潤率很低的情況下，是否能有紅利可分還很難說，更何況分紅后的錢還應交納所得稅。所以一旦不能實現(xiàn)回報，則產(chǎn)生法律糾紛。另外是委托者虛位問題。作為一個一般性的酒店，投資方是惟一的業(yè)主，可以委托酒店管理公司來管理。但作為產(chǎn)權酒店，已將各房間分散地賣給不同投資者，因此就會產(chǎn)生委托者虛位。那么到底誰來管理這個酒店？真正產(chǎn)生了問題，誰能決定這個房子經(jīng)營的一系列問題？※產(chǎn)權酒店是不同利益主體相結合的產(chǎn)物，因此各利益主體平衡機制的設計非常重要。發(fā)展商可以把銷售價格和投資回報率設計得很高，但管理方則會從未來酒店經(jīng)營的角度考慮。能否實現(xiàn)這么高的回報率，雙方最終達到利益相互均衡才會有合作。在市場經(jīng)濟的鏈條中，一個合理的運作模式是各方利益最終趨向均衡的模式。同樣，在產(chǎn)權酒店的開發(fā)、銷售、回報、運營等模式設計上必須顧及開發(fā)商、酒店管理方、購買業(yè)主三方利益，其均衡點在于酒店的長期穩(wěn)定經(jīng)營。產(chǎn)權酒店是多方利益相綜合的中間產(chǎn)品，把握利益的平衡是項目成功的關鍵。在回報模式的設計上，要設計一些靈活的方案，不能違法違規(guī)。一是盡量用消費券的形式對業(yè)主進行回報，避免財務上不規(guī)范的做法，并帶動業(yè)主及業(yè)主圈內人士的消費；二是把產(chǎn)權酒店和分時度假產(chǎn)品相結合，鎖定一部分固定的消費者以解決產(chǎn)權酒店購買者的固定回報問題。這種設計既不違反國家規(guī)定，又有利于酒店今后的經(jīng)營。當然，固定消費者比例的測算，則要根據(jù)酒店的具體情況具體考慮。典型案例分析以下將列舉深圳及異地產(chǎn)權式酒店的基本情況、營銷策略及運作模式等，僅供參考。一、東方銀座項目情況介紹：區(qū)位：位于竹子林深南大道北面，竹子林地鐵出口，南面正對深圳灣畔，可望紅樹林及海景，北面可觀塘朗山、安托山景觀，在建的深圳世博會在項目西北面。項目概況：樓高25層，7層以下是會所及配套設施，8-25層共有612間房。配置：13.6米高的大堂、空中花園、深圳最高檔的日式餐廳、西餐廳、恒溫泳池；11000平方米商務配套，四個多功能豪華會議室，咖啡廳、雪茄屋、紅酒屋、清茶坊、面吧、海景健身俱樂部等等，此外還提供資訊館、遠程會議室、秘書出租、專業(yè)培訓、“一卡通”及其他個性服務。投資商：深圳市廣森投資發(fā)展有限公司（在做此項目之前是一家品牌知名度不高，實力一般的房地產(chǎn)投資公司，曾做過蘇豪名廈、筍崗大廈。）酒店經(jīng)營管理：瑞雅國際酒店業(yè)管理有限公司（在深圳經(jīng)營管理全國首家綠色五星級酒店圣延苑，擁有一批經(jīng)驗豐富的酒店經(jīng)營管理人才）空間設計：香港PAL設計事務所梁景華（曾是李嘉誠的私家設計師）園林景觀：英國雅而菲（U.K.AREARFEI）設計有限公司（擅長英國皇家園林風格）施工單位：中國華西企業(yè)有限公司（曾是建筑工程魯班獎的得主）項目定位：一期“海景國際商務公館”，二期“公務、會議專業(yè)化品牌酒店”項目類型：投資型產(chǎn)權式酒店銷售價格：一期均價16000元/㎡，二期均價18000元/㎡。戶型和面積：最小42.16㎡，最大72.53㎡，兩套打通可獲得84.7-116.88㎡大小不等的組合空間。朝南全部是57㎡以上的戶型單位，5F以上可看海景；朝北除了一套東北角視線較開闊的單位是70㎡，其余全部是42-48㎡戶型，朝北8F以上單位可看山景，8F以下有多層住宅的遮擋。各戶型配比：面積42-48㎡57-65㎡70-73㎡標準層套數(shù)17套15套2套總計套數(shù)306套270套36套套數(shù)比例50%44%6%投資回報計算（以7樓一套42.35㎡朝北單位為例）：面積42.35㎡總價50.3萬元付款方式銀行按揭7成20年實際支付首期20%首期款10萬元發(fā)展商贈送10%首期款5萬按揭貸款70%35萬元發(fā)展商每月按揭供樓款231820年每年20天免費住宿贈送贈送價值5萬元的VIP消費金卡贈送即投資10萬元可獲得以下回報：10%首期款5萬元+20年按揭供樓+20年每年20天共400天的五星級酒店免費居住權+5萬元VIP消費卡+20年之后的完整產(chǎn)權。市場推廣和銷售：市場推廣情況：項目在2003年5月份的春交會上（工程剛出地面）散發(fā)傳單并在車流量密集的深南大道豎巨幅廣告以“不得不承認，有人實在高人一等”極具煽動性的廣告語及“第三空間”的理念吸引業(yè)界及群眾廣泛關注，而對產(chǎn)品定位及價格、戶型面積等只字不提，在“第三空間”的解釋中，東方銀座被定位為“體驗經(jīng)濟時代的獨特產(chǎn)物”，它是“介于商務和休閑之間的空間形態(tài)，兼容使人性得到充分舒展的空間特征”，這種定位并沒有表述項目本身，只是解釋了項目的使用價值。時隔5個月后，東方銀座在2003年9月20日住交會上正式亮相，掀開神秘面紗，項目有了一個準確的概念表述——“深圳第一座為CEO度身定做的商務套房”，CEO階層成為項目的第一目標客戶群，產(chǎn)品定位為海景·國際商務公館。亮相同時開始VIP金卡的發(fā)售，每張金卡8000元，一期推出7-12層共204個單位，至11月14日開盤前一日共發(fā)售300余張金卡，11月15日開盤當日成交135套，在當時掀起一股酒店投資狂潮。至二期開盤時，一期已全部銷售完畢。12月27日，東方銀座二期開盤，二期產(chǎn)品以“國際公務會議中心”定位，抓住2003年11月24日被正式批準為“第五屆中國國際園博會指定接待酒店”，11月30日成功參與舉辦中國省部長論壇，目前正在積極申辦住交會、采購大會等會議的指定接待單位幾大題材，狂炒會務經(jīng)濟這一熱點。從效果來看，對銷售的促進作用是相當有力的，據(jù)傳其二期開盤的前后幾天，每天有10套左右的銷售業(yè)績。廣告宣傳方面：東方銀座的廣告宣傳投放是比較大的，從前期的路牌、宣傳單張到各大主流報刊、電視臺、廣播電臺的選擇，形式多樣、投放量大。主要媒體為《深圳特區(qū)報》、《深圳商報》、《晶報》、《深圳晚報》等，另外在深圳電視臺和深圳廣播電臺做宣傳，其報紙廣告不僅投放頻率高而且采用的版面也較大，全彩版甚至跨版采用較多。項目售樓處設在大堂，富麗堂皇，實用大氣，樣板房極盡尊貴與豪華，門前廣場園林采用英國皇家風格，濃墨重彩，處處都體現(xiàn)了一個國際性公務會議酒店應有的尊貴和華美。2003年9月-12月報紙廣告投放：月份時間報紙類型版面大小營銷主題9月09.27商報全彩海景國際商務公寓;不得不承認,有人實在高人一籌;三大師聯(lián)袂打造東方銀座;9月20日優(yōu)先認購09.26商報全彩09.26特區(qū)報全彩09.18商報全彩09.19特區(qū)報全彩09.18特區(qū)報2全彩10月10.28商報1/2彩海景·國際商務公寓;輕松享受奢華人生;私家五星級酒店商務套房10.24商報1/2彩10.23特區(qū)報1/2彩10.22晶報1/3彩10.29特區(qū)報1/2彩10.16商報全彩10.17特區(qū)報全彩10.31晶報1/2彩11月11.28特區(qū)報4全彩一個五星級純公務會務專業(yè)接待的國際品牌;深圳出入機場第一門戶;園博會景觀、紅樹灣景觀、CBD中心區(qū)景觀景景相疊;地鐵、深南景觀大道直抵城市各個方位;11月15日盛情開盤11.14特區(qū)報2全彩11.12晶報全彩11.13商報全彩11.04晶報1/3彩11.05特區(qū)報1/2彩11.07特區(qū)報1/2彩11.06商報1/2彩11.20晚報全彩12月12.05特區(qū)報全彩二期12月27日隆重開盤;一次性投資13.8萬元無供樓之憂,按揭期內委托瑞雅國際經(jīng)營管理,共享收益;第五屆中國國際園博會指定接待酒店,把”會議投資”進行到底12.04商報1/2彩12.11商報1/2彩12.12特區(qū)報全彩12.18特區(qū)報全彩12.19商報1/2彩12.17晶報1/2彩12.26特區(qū)報2全彩12.25商報全彩12.24晶報1/2彩二、丹楓白露項目概況：該項目位處羅湖區(qū)深南東路與沿河南路交匯處，距文錦渡口岸與羅湖口岸咫尺之遙。占地面積4800㎡，建筑面積62000㎡，由二棟34層高層組成。丹楓白露酒店由著名國際酒店室內設計大師陳俊豪先生設計而成，陳俊豪還曾經(jīng)設計過深圳威尼斯酒店。丹楓白露戶型首次引進美式建筑設計語言，以93㎡躍式雙套房（兩房兩廳兩衛(wèi)）為主，主客臥房均配有洗手間、衣帽間，設有開放式廚房。丹楓白露酒店共有294間套房，由69至205㎡不同的面積組成。每個套房都帶有式樣別致的家私，擁有獨立的客飯廳，寫字臺。另外還特別設置了5套總裁套房。戶型配比：戶型面積（㎡）套數(shù)套數(shù)比單身公寓393110%一房一廳一衛(wèi)59.01-69.033110%二房二廳二衛(wèi)95.07-101.8824880%投資方式1、選擇15年租賃的按揭供款方式：這種投資方式倡導了一種“永不供樓”的理念，即投資者只需拿出總樓款的25％（首期實為三成，另外5％發(fā)展商不再收?。┘纯蓳碛幸惶拙频旯?，然后與三九酒店公司簽定認購物業(yè)15年的租賃合約（發(fā)展商作擔保），有酒店經(jīng)營方幫酒店經(jīng)營，經(jīng)營收入代為支付按揭供款。2、選擇5年租賃的按揭供款方式：投資者與三九酒店公司簽定認購物業(yè)5年的租賃合約（發(fā)展商作擔保），有酒店經(jīng)營方做酒店經(jīng)營。投資者在租賃期內可獲得每月4100元人民幣的回報，按揭供款自行支付，另5％的剩余樓款五年內免息分期支付。這種投資方式為想盡早使用所買物業(yè)而又在現(xiàn)階段難以支付全部款項的投資者提供了選擇。3、選擇0年租賃的按揭供款方式：投資者不與三九酒店公司簽定租賃合約，自行支付按揭供款，5％的剩余樓款入伙前補齊。主要租客：丹楓白露的目標客戶主要是高收入階層、內地與港澳駐深商務辦公階層及跨國機構高級雇員等，租住的客戶有日本人、港澳同胞、歐美人士等。酒店管理：酒店專門設有“私人管家”服務，除常規(guī)的24小時送餐和一天兩次的房間整理外，“私人管家”將為入住者提供存取行李、整理家居、召的士以及生日問候、鮮花速遞等個性化服務。目前該酒店運營非常理想，一般套房需提前預訂。建材設備:結構：剪力墻結構外墻：高級環(huán)保墻涂料，部分鋁板及玻璃幕墻。內墻：淺色典雅壁紙到頂，高級角線收口。電梯：三部三菱梯門窗：實木防火、防盜、防噪音門，并配門鏡、磁卡鎖、門鈴裝置；窗戶為高級鋁材中空玻璃窗。廚房：每戶廚房操作間設有獨立排煙風道，防止環(huán)境污染。衛(wèi)生間：KOHLER衛(wèi)生潔具三件套，高級墻地磚。供電：市政供電，配置應急發(fā)電機滿足電梯及應急照明。供水：設置戶內中央熱水系統(tǒng)，復合管材用于冷熱水系統(tǒng)。供氣：市政煤氣到戶，安裝煤氣泄漏自動報警系統(tǒng)。消防：獨立消防指揮中心，公共區(qū)域設置自動噴淋，煙感探頭。各樓層設置消防栓。通訊：有線電視接收系統(tǒng)酒店公共設施保險柜、自控空調、國際直撥電話、寬頻上網(wǎng)、微波爐、免費提供餐具、迷你吧、有線電視、電影貧道、健身中心、游泳池、商務廊、圖書館等。三、雅蘭酒店項目概況：雅蘭酒店位于深圳東部黃金海岸大梅沙海濱，是按四星級標準設計建造的休閑度假式服務酒店，由二幢五層現(xiàn)代歐式風格的建筑組成，擁有多類不同形式的客房192間，與迷人的大梅沙自然風光和諧地融為一體，交相輝映。香港雅蘭集團繼創(chuàng)立雅蘭床褥及床上用品這一著名品牌后，率先將“產(chǎn)權式酒店”這一海外成熟的經(jīng)營方式與國內房地產(chǎn)開發(fā)有機結合，推出深圳首家產(chǎn)權式酒店。2000年6月1日開盤，當時銷售成績十分理想，買家多為香港人。酒店服務設施客房設施：擁有192間裝飾典雅的山景客房、海景客房及復式海景套房，房間均設有中央空調、獨立衛(wèi)生間、小型保險箱、有線電視系統(tǒng)、廣播、國際直撥電話、電冰箱、微波爐及迷你吧。餐飲設施：雅蘭餐廳、多功能廳、豪華包房、便利店、麥當勞、水吧、酒吧等康樂設施：溫水泳池、按摩中心、沖浴中心、健身房、酒吧、美容美發(fā)、卡拉OK等商務設施：商務中心、會議廳酒店運作方式：雅蘭酒店由雅蘭置業(yè)（深圳）有限公司所屬的酒店公司經(jīng)營管理，同時酒店公司有權根據(jù)需要，將雅蘭酒店的部分或全部業(yè)務委托其他酒店公司經(jīng)營管理。雅蘭酒店的籌備開業(yè)和第一年的經(jīng)營管理由深圳雅蘭酒店有限公司委托深圳粵海酒店管理公司負責日常經(jīng)營管理。業(yè)主委托經(jīng)營管理方式：雅蘭酒店竣工驗收、業(yè)主在辦理入伙手續(xù)時，需同時簽署為期一年，不少于一個財務年度（A方案）或六年（B方案）的委托經(jīng)營管理協(xié)議，或簽署不委托經(jīng)營協(xié)議，確認業(yè)主與酒店管理公司的委托關系與委托方式。套房服務費用（包括布草換洗費及客房內印刷品、洗漱用品等日常消耗品費用）業(yè)主在享受客房服務時，需承擔70元/日·間的酒店客房服務費，其中必須支付布草洗滌更換費（40元/套·次），當業(yè)主使用洗漱用品等房間日常消耗品或使其外觀受損、酒店必須更換時，業(yè)主需繳納30元/套·次。客房服務費每年按市場價格調整一次。業(yè)主入住簽分制將一個會計年度按淡旺季、平日、節(jié)假準劃定一千分，業(yè)主入住時按當日積分簽分累計。對委托酒店經(jīng)營的業(yè)主，在入住酒店時采用業(yè)主入住簽分制業(yè)主委經(jīng)營管理方式采用A、B委托方案的業(yè)主以間為單位，自簽定委托協(xié)議之日起前三年每年可享受10天次·間免客房服務費住房。A方案：休閑投資型（享有100％利潤分配）委托經(jīng)營期限不少于一個財務年度（每一個財務年度單位：12個月）；業(yè)主可隨時入住酒店，對客房擁有完全支配權，與酒店共享盈虧；委托期間，暫由發(fā)展商墊付酒店基本運行費（40元/月·M，包括管理費、冷曖水費、空調費、房間清潔費、設備與物業(yè)維護基金），在年底利潤分配時，從業(yè)主應分利潤中予以沖減；當應分利潤不足以沖減業(yè)主應承擔的酒店基本運行費且業(yè)主不乞討變原有委托方式時，不足部分轉入下一年度利潤分配時予以沖減，直到?jīng)_減完為止；當業(yè)主委托期限滿，改變委托方式或終止委托合同時，需一次性結清發(fā)展商代墊的基本運行費用和其他合部經(jīng)營成本。B方案：投資回報型（享有60％利潤分配）委托經(jīng)營時限為六個財務年度，六年期滿后，若需繼續(xù)委托，雙方另議。業(yè)主在六年連續(xù)委托期限內，只分享酒店盈利，不分擔酒店虧損；每年入住簽分累計不超過80分（含80分），酒店基本運行費用由展商承擔，業(yè)主無須交付；超過80分時，業(yè)主入住需按當日散客房價的優(yōu)惠價支付房費，且不再實施簽分制；在年終利潤分配時，發(fā)展商與業(yè)主按4：6的比例，分享業(yè)主應分得的可分配利潤。業(yè)主若提前終止委托合同（需書面申請并得到發(fā)展商書面同意），如果酒店在過去的委托期內盈利，業(yè)主則可按本管理方式的規(guī)定分配利潤；如果酒店虧損，業(yè)主則按文本規(guī)定分擔虧損。完全自用型的業(yè)主委托管理的方式（不委托經(jīng)營）酒店公司僅提供酒店式基本管理服務，業(yè)主須承擔酒店基本運行費用（40元/M·月）且不參與酒店利潤分配；當業(yè)主提出換洗布草及補充洗漱用品的要求時，酒店將向業(yè)主提供該項服務并收取70元/·間的客房服務費。四、虹樓項目情況介紹：虹樓位于羅湖東門北路與文錦路交匯處（第一人民醫(yī)院對面）。1棟15層，目前在售的是7-15層，共160多套酒店式公寓，主要以40多平米的單房和80平米左右的一房一廳構成。虹樓由舊樓改造而成，1-6層是1987年建，7-15層2003年新加建上去，產(chǎn)權50年，1997年補的地價，到目前為止還有43年。發(fā)展商為富信康實業(yè)公司，由銹峰度假俱樂部經(jīng)營管理。價格：均價10000元/㎡付款方式：貸款70%，貸款時間20年；首期30%，發(fā)展商與業(yè)主各支付12.2%和17.8%。推廣主推語：六年回本，永不共樓投資回報：首付17.8％房款，20年永不供樓，第21年——第43年（43年產(chǎn)權）5％年固定回報＋50％的經(jīng)營利潤分成，并有每年18天的入住權益（可轉讓）。五、加勒比海酒店位于北海北京路東源豐路中段，總用的面積6600㎡，建筑面積16100㎡，共260戶，酒店裝修按四星級標準設計。投資置業(yè)方案以下方案以單價2980元/㎡，面積45㎡的戶型為例首付39800元，簽約時一次性付清，可獲得獨立房產(chǎn)證，銀行每月供款由酒店管理公司提供。以下方案任選一款：1、可獲得本酒店客房（四星級）400天·間20年內平日免費住房：（400天·間*250元/間=100，000元）2、或可獲得20年內酒店贈送等值消費額40，000元：（40，000元=2，000元/年*20年）注：以上方案任選一款后，均可獲得一次性贈送10天的免費住房首付29800元，余下10000元待酒店開業(yè)后五日內付清，可獲得獨立房產(chǎn)證，銀行每月供款由酒店管理公司提供。以下方案任選一款：1、可獲得本酒店客房（四星級）400天·間20年內平日免費住房。（400天·間*250/間=100，000元）2、或可獲得20年內酒店贈送等值消費額40，000元。（40，000元=2，000元/年*20年）一次性付款投資置業(yè)方案及回報。一次性付款13萬元，可獲得獨立房產(chǎn)證以下方案任選一款：1、20年內可獲得140，000元現(xiàn)金回報+本酒店客房（四星級）600天·間20年內平日免費住房：（現(xiàn)金回報140，000元＝7，000元/年*20年）（客房價值150，000元＝600天·間*250元/間）2、20年內可獲得140，000元現(xiàn)金回報+60，000元酒店等值消費額：（現(xiàn)金回報140，000元＝7，000元/年*20年）（消費額60，000元＝3，000元/年*20年）3、可獲得20年內本酒店客房（四星級）1，500天·間平日免費住房（1，500天·間*250元/間＝375，000元）4、20年內可獲得188，000元的現(xiàn)金回報（188，000＝9，400元/年*20年）※注：購房業(yè)主可獲得獨立房產(chǎn)證?！捌饺铡敝冈⒋汗?jié)、五一、十一假期以處的任意時間。免費住房權可以贈送、轉讓使用。免費住房天數(shù)一天不能超過10間房。酒店每年贈送的消費額如果未能在當年消費完，按余額50%折現(xiàn)。贈送的累計住房如果在租期內未能使用完，可以按當時客房價40%折現(xiàn)，但需提前1年通知酒店管理公司。酒店為了給業(yè)主零風險，客房隨時按原價回購。酒店服務功能介紹客房：酒店客房260間，平均每間45㎡，寬敞舒適，并有總統(tǒng)套間一套；中餐廳、西餐廳：大廳一個，包廂18個，以港式粵菜、海鮮為主，可同時容納400人進餐。休閑中心：KTV包廂36個（電腦點唱系統(tǒng)），咖啡廳、茶藝廳包廂18個，美容、美發(fā)、洗面、化妝、洗腳、按摩包廂18個。購物中心：男裝精品店、女裝精品店、鮮花店、珠寶店、水果店、蛋糕店等?？刁w中心：健身房、桌球室、網(wǎng)球場、乒乓球館等。商務中心：上網(wǎng)、打字、復印、電傳、翻譯、代訂車船飛機票、洗衣、代客留言服務等。會議室：3個小型會議室、一個中型會議室、可容納250人。其他：醫(yī)務室、圖書室、兒童游樂室、大型停車場。客房裝修標準地面：高級地毯天花及墻身：墻身采用高級環(huán)保型乳膠漆，配美觀天花角線及墻腳線。房門：高檔防火防盜木質門，配回門器、貓眼及門頂、門套，配高級電子門鎖。浴室：墻面用高級瓷磚，地面用高級防滑耐磨磚，大理石洗手臺面，大型鏡面及毛巾架，晾衣繩，花灑水龍頭，名牌靜音節(jié)能型馬桶，高檔淋浴間，吊頂，電話。電視及電話：25寸彩電，配酒店式電話，寬頻網(wǎng)接口，境外衛(wèi)星頻道，及本地有線電視頻道?？头考揖撸荷嘲l(fā)、茶幾、電視柜、行禮柜。床頭柜、名牌睡床及床墊、被套、紗窗及遮光窗簾，壁式大衣柜，迷你吧臺，梳妝臺，梳妝鏡等?？照{：名牌直燃式環(huán)保型冷暖中央空調系統(tǒng)。熱水：中央熱水系統(tǒng)，24小時供應。背景音樂系統(tǒng)，自動噴淋，煙感報警系統(tǒng)。視頻點播服務管理系統(tǒng)（VOD系統(tǒng)）酒店公共設施及配備供配電：酒店總裝機容量800KW，安裝315KVA變壓器，自備發(fā)電機組600KW，供電電源電壓為10KV接入酒店總配電房。給排水：酒店生活用水和消防用水由市政管網(wǎng)提供，自備儲備及加壓系統(tǒng)。中央空調:采用直燃式環(huán)保型冷暖中央空調，制冷、采暖、衛(wèi)生熱水三位一體，24小時供應。通信：酒店設置虛擬網(wǎng)程控電話，可直接與國內外通信。消防：消防安全系統(tǒng)按國家四星級酒店標準設計、設置、安裝。智能：酒店客房全部接入電信寬帶網(wǎng)，VOD管理系統(tǒng)，戶外監(jiān)控保安系統(tǒng)。電梯：設三部名牌電梯。洗衣房：全套洗衣設備，具備干洗、濕洗、平燙及烘干等功能。附錄部分一、酒店日常用品前廳：大堂服務指示牌，座地燈箱，宣傳架，資料架，報刊架，雨傘架，欄桿座，行李車，座地煙灰盅等?？头浚阂?lián)?，衣刷，洗衣袋，鞋藍，鞋抽，服務夾，遙控器架，仿瓷托盤，杯墊，迷你酒架，調酒棒，請勿在床上吸煙卡，電視節(jié)目卡，阻燃垃圾桶，電視機轉盤等。衛(wèi)生間：美容鏡，干發(fā)器，人體健康秤，一次性用品及托盤，口杯，面巾紙盒，防滑浴墊，環(huán)保倡議卡等。毛巾類：方巾，面巾，澡巾，浴巾，地巾,浴袍。餐飲部：金銀餐具，鋰瓷燒鍋，玻璃杯，高檔玻璃轉盤。棉織品：床單，被罩，棉被，枕芯，枕套，保護墊，毛毯，床罩,床裙,口布，臺布，臺裙等。藤編物品：各種托盤，鞋筐、藍，毛巾筐，物品盤，面巾紙盒，茶葉盒，果籃，花籃，VIP歡迎茶籃等。多功能廳：折疊異型桌，鋼椅，鋁合金椅，活動舞臺，活動舞臺板，舞臺臺階，演講臺,推車等。標牌系列:服務指示牌,門號牌,樓層及房間導向牌,告示牌,防火疏散圖牌等。相關物品：客房服務車，布草車，行李架，加床，酒水車等。二、部分酒店管理公司名錄酒店名城地址聯(lián)系電話中州國際集團酒店管理有限公司鄭州市金水路***號北京中江之旅酒店管理有限公司地

址：北京市豐臺區(qū)豐葆路***號聯(lián)系電話：傳

真：建國國際酒店管理有限公司北京建國門外秀水街*號南樓電話：傳真：廣州珠江物業(yè)酒店管理公司廣州市環(huán)市東路365號電話：傳真：三九大酒店深圳深南東路*號電話：傳真：粵海（國際）酒店管理公司深南東路****號粵海酒店*＃電話：傳真：差熱分析摘要：差熱分析作為一種通過焓變測量來研究物質物理化學性質的技術，在各方面有著廣泛的應用。本文闡釋了差熱分析的基本原理，并以三氧化二鋁（Al2O3）作為參照物,分別測量了五水硫酸銅（CuSO4?5H2O）和錫（Sn）樣品的差熱曲線，并結合樣品相應的物理化學變化對其進行了分析。關鍵詞：差熱分析三氧化二鋁錫五水硫酸銅引言差熱分析(DTA)是在程序控制下測量物質和參比物之間的溫度差與溫度(或時間)關系的一種技術。描述這種關系的曲線稱為差熱曲線或DTA曲線。由于試樣和參比物之間的溫度差主要取決于試樣的溫度變化，因此就其本質來說，差熱分析是一種主要與焓變測定有關并借此了解物質有關性質的技術。2.實驗原理 物質在加熱或冷卻過程中會發(fā)生物理變化或化學變化，與此同時，往往還伴隨吸熱或放熱現(xiàn)象。伴隨熱效應的變化，有晶型轉變、沸騰、升華、蒸發(fā)、熔融等物理變化，以及氧化還原、分解、脫水和離解等化學變化。另有一些物理變化，雖無熱效應發(fā)生但比熱容等某些物理性質也會發(fā)生改變，這類變化如玻璃化轉變等。物質發(fā)生焓變時質量不一定改變，但溫度是必定會變化的。差熱分析正是在物質這類性質基礎上建立的一種技術。若將在實驗溫區(qū)內呈熱穩(wěn)定的已知物質(參比物)和試樣一起放入加熱系統(tǒng)中（圖1），并以線性程序溫度對它們加熱。在試樣沒有發(fā)生吸熱或放熱變化且與程序溫度間不存在溫度滯后時，試樣和參比物的溫度與線性程序溫度是一致的。若試樣發(fā)生放熱變化，由于熱量不可能從試樣瞬間導出，于是試樣溫度偏離線性升溫線，且向高溫方向移動。反之，在試樣發(fā)生吸熱變化時，由于試樣不可能從環(huán)境瞬間吸取足夠的熱量，從而使試樣溫度低于程序溫度。只有經(jīng)歷一個傳熱過程試樣才能回復到與程序溫度相同的溫度。在試樣和參比物的比熱容、導熱系數(shù)和質量等相同的理想情況，用圖1裝置測得的試樣和參比物的溫度及它們之間的溫度差隨時間的變化如圖2所示。圖中參比物的溫度始終與程序溫度一致，試樣溫度則隨吸熱和放熱過程的發(fā)生而偏離程序溫度線。當Ts-TR=ΔT為零時，因中參比物與試樣溫度一致，兩溫度線重合，在ΔT曲線則為一條水平基線。圖1圖2試樣吸熱時ΔT<0，在ΔT曲線上是一個向下的吸熱峰。當試樣放熱時ΔT>0，在ΔT曲線上是一個向上的放熱峰。由于是線性升溫，通過了T-t關系可將ΔT-t圖轉換成ΔT-T圖。ΔT-t(或T)圖即是差熱曲線，表示試樣和參比物之間的溫度差隨時間或溫度變化的關系。差熱曲線直接提供的信息文要有峰的位置、峰的面積、峰的形狀和個數(shù)。通過它們不僅可以對物質進行定性和定量分析，而且還可以研究變化過程的動力學。峰的位置是由導致熱效應變化的溫度和熱效應種類(吸熱或放熱)決定的。前者體現(xiàn)在峰的起始溫度上，后者體現(xiàn)在峰的方向上。不同物質，其熱性質是不向的，相應地差熱曲線上的峰的位置、峰的個數(shù)和形狀就不一樣。這是用差熱分析對物質進行定性分析的依據(jù)。但是，DTA曲線上峰的起始溫度只是實驗條件下儀器能夠檢測到的開始偏離基線的溫度。無論是化學變化還是物理變化，根據(jù)ICTA的規(guī)定，該起始溫度應是峰前緣斜率最大處的切線與外推基線的交點所對應的溫度。對于大多數(shù)變化，這個溫度與熱力學平衡溫度如熔點也有差別。主要原因是試樣里存在溫度梯度以及很難直接測準試樣變化時的實際溫度。若不考慮不向儀器的靈敏度不同等因素，外推起始溫度比峰溫更接近于熱力學平衡溫度。一般來說，峰溫比較容易測定，但它既不反映變化速率到達最大值時的溫度，也不代表放熱或吸熱結束時的溫度，因而它的物理意義是不明確的。它比外推起始溫度更容易隨加熱速率和其它一些實驗因素而變化，從而大大降低了峰溫在差熱曲線上的特殊地位。 而峰的面積則與反應過程的熱效應有關，在熱量測量中，應用最為廣泛的計算式是Speil式：A=由此可以看出差熱曲線上的峰面積A與反應的熱效應成正比，系數(shù)為K，故通過差熱分析確定峰面積后，即可求得待測物質反應的熱效應QP和焓變ΔH。3.實驗儀器實驗儀器：差熱分析儀一臺（如圖3所示），計算機一臺實驗試劑：三氧化二鋁（Al2O3）參比樣品，五水硫酸銅（CuSO4?5H2O）樣品，錫（Sn）標準樣品圖3.差熱分析儀示意圖1-測量系統(tǒng)2-加熱爐3-均溫塊4-信號放大器5-量程控制器6-記錄儀7-溫度程序控制儀試樣和參比物分別放入杯狀坩堝中，坩堝通常放入質量較大的金屬或陶瓷塊中，該金屬或陶瓷塊稱為均溫塊，起減小溫度波動和利于均勻傳熱的作用。溫度差是用兩支相同熱電偶同極(通常為負極)串聯(lián)(即差接)構成的差熱電偶測定的，并經(jīng)電子放大器將微弱直流電動勢放大后與測溫熱電偶測得的溫度信號同時由電子電位差計記錄下來。采用電壓放大技術后，大大提高了測定微小溫差的靈敏度和準確度，也行可能將試樣量減少到毫克級甚至微克級，這正是實際工作所期望的。4.實驗內容1、啟動計算機，打開差熱分析程序。2、將三氧化二鋁和五水硫酸銅樣品放進爐子，點擊開始實驗。3、將溫差△T置零，升溫速率設為10℃/min，程序開始自動測量溫度和溫差的變化。4、當差熱曲線出現(xiàn)3個峰后，差熱曲線有回歸至基線一段時間后，停止實驗，保存數(shù)據(jù)。將升溫爐升起，取出五水硫酸銅。5、等到爐內溫度降低后，放入錫樣品，按照與測量五水硫酸銅相同的步驟進行實驗。6、在錫的一個峰出來之后的適當位置停止試驗并取出樣品。7、關閉差熱分析儀及計算機，結束實驗。5.實驗數(shù)據(jù)及處理一、五水硫酸銅的差熱曲線直接由實驗測得的實驗數(shù)據(jù)曲線如圖4所示圖4.五水硫酸銅差熱曲線圖中可以看出曲線存在三個峰，其中第一個峰與第二個峰重疊較為嚴重。此外，由于基線漂移的原因，差熱曲線的基線并不為零，我們采用Mathematica的背景分析函數(shù)，對基線進行校準，校準得到的基線以及校準后得到的差熱曲線如下。圖5.差熱曲線及其基線圖6.基線校準后的差熱曲線 然后用高斯函數(shù)對校準后的差熱曲線進行多峰擬合，得到如下結果。圖7.差熱曲線的多峰擬合三個高斯函數(shù)的參數(shù)如下abcGaussian132.563118.1541.152Gaussian228.162153.4025.975Gaussian334.526266.9028.931繼而，三個峰的特征溫度可以利用切線法計算得到，結果如下圖所示。圖8.切線法求特征溫度 由圖中求得的特征溫度和峰面積如下TAGaussian159.1742375.18Gaussian2116.171757.01Gaussian3225.541770.45二、錫的差熱曲線 與五水硫酸銅類似，直接由實驗測得的錫的差熱曲線如下圖所示。圖9.錫的差熱曲線 錫的差熱曲線同樣需要對基線進行校準，結果如下圖.10差熱曲線及其基線圖.11校準后的差熱曲線 錫的差熱曲線只有一個峰，故只需用一個高斯函數(shù)對