××房地產(chǎn)項目的可行性研究報告書

PAGE第一章總論

1.1項目概況1.1.1項目名稱：青島市***中心和綜合辦公樓建設(shè)工程1.1.2建設(shè)單位：青島市***置業(yè)有限公司1.1.3項目地址：燕兒島路以北，青島市***號1.1.4項目用地面積：9844m1.1.5項目總建筑面積：70000m地上建筑面積：55000m地下建筑面積：15000m1.1.6項目總投資：23000萬元1.1.7項目建設(shè)期：18個月

1.2項目提出背景及建設(shè)必要性1.2.1項目提出背景青島地處山東半島東南部，位于東經(jīng)119度30分～121度，北緯35度35分～37度09分。東南瀕臨黃海，東北與煙臺市毗鄰，西與濰坊市相連，西南與日照市接壤。全市總面積10654平方公里，其中市區(qū)1102平方公里。與上海、廣州、天津、大連并稱為中國五大外貿(mào)口岸，著名的旅游城市和海洋科研基地，是國務(wù)院第一批確定的沿海開放城市與經(jīng)濟中心城市。青島既是華北南部、華東北部和西北地區(qū)進出口物資的主要集散地,也是太平洋國家與歐亞大陸國家聯(lián)系的紐帶。作為山東省的重要經(jīng)濟中心和對外開放的窗口，1992年省人民政府把青島確定為山東省對外開放的龍頭。為了適應(yīng)改革開放新形勢的需要，青島市作出了行政中心東移的戰(zhàn)略決策，以此帶動?xùn)|部的開發(fā)建設(shè)，推動全市向現(xiàn)代化國際城的宏偉目標邁進。東部地區(qū)已成為青島市房地產(chǎn)開發(fā)熱點地區(qū)之一。青島市***號地塊位于寧夏路北側(cè)，燕兒島路以北，新建占地面積7803m2?；氐貏輺|高西低，局部高差較大，總體建設(shè)條件良好。為加快地塊的開發(fā)建設(shè)，武警水電部隊青島項目部決定在此地塊投資建設(shè)接待中心和綜合辦公樓。項目名稱為青島市***中心和綜合辦公樓建設(shè)工程。按照基本建設(shè)程序委托青島市民用建筑設(shè)計院有限公司編制項目可行性研究報告申請立項。1.2.2項目建設(shè)必要性1、實現(xiàn)東部開發(fā)區(qū)規(guī)劃，進一步完善新的市中心區(qū)建設(shè)。根據(jù)市總體規(guī)劃，東部開發(fā)區(qū)將建成青島市新的行政中心。經(jīng)過幾年的開發(fā)建設(shè)，東部地區(qū)已基本形成市政基礎(chǔ)設(shè)施配套、城市建設(shè)頗具規(guī)模的新城區(qū)。本項目的建設(shè)，將進一步完善東部地區(qū)的建設(shè)，實現(xiàn)東部開發(fā)區(qū)的總體規(guī)劃，加快完成新的市中心區(qū)建設(shè)，樹立青島新的形象，促進青島市現(xiàn)代化國際城市建設(shè)。2、本項目的建設(shè)是改善周邊旅游居住及辦公條件，提高青島市城市化建設(shè)的需要?！耙率匙⌒小睂τ诎傩丈畋夭豢扇保S著我國經(jīng)濟的發(fā)展，人民生活水平不斷提高，對于旅游居住及餐飲條件的要求也越來越高。2005年，我市以度假旅游為核心，精品項目為支撐的多元化的旅游產(chǎn)品體系初步形成，一批規(guī)模大、投資高的旅游碼頭、游艇俱樂部、高星級酒店和度假、娛樂等項目相繼建成或開工，項目建設(shè)創(chuàng)歷史最好水平，部分項目填補了我市旅游空白。初步統(tǒng)計，去年我市旅游項目建設(shè)投入資金49億元以上，比上年增長約48%，其中社會性投資占86%。23個大項目建設(shè)進展順利，青島啤酒街投入使用，成為極具青島特色的旅游街區(qū)；昌樂路文化街正式開街，被文化部命名為國家文化產(chǎn)業(yè)示范基地。海景花園大酒店二期工程、銀海國際游艇俱爾部、天泰浴場等重點項目順利完成年度計劃，同時加快建筑業(yè)發(fā)展，鞏固建筑業(yè)作為國家支柱產(chǎn)業(yè)的地位，培育經(jīng)濟新的增長點邁出了關(guān)鍵一步。2006年我市旅游大項目總體呈現(xiàn)出“體量大、數(shù)量多、檔次高、項目精”的特點。一是數(shù)量多、投資大。2006年全市已簽約和已簽訂投資意向及在談的旅游項目約有51個，總投資額約416億元，旅游大項目的數(shù)量和投資額為歷年之最。二是度假區(qū)建設(shè)項目多。金沙灘度假酒店、北京電影學(xué)院創(chuàng)意學(xué)院、極地海洋世界、石老人浴場、石老人休閑區(qū)、天泰東海岸項目、青島運動旅游度假基地項目等體現(xiàn)了度假功能，這些項目的建成將極大地豐富國際海濱度假城市的內(nèi)涵。三是高端旅游項目多。在建、擬建的游艇俱樂部、體育健身園等高端旅游產(chǎn)品共11個，投資額約32億元。四是海洋特色突出的旅游大項目多。極地海洋世界、海軍博物館改造工程、石老人休閑區(qū)、天逸海灣度假城等一批海洋特色突出的旅游大項目正在加緊施工建設(shè)。五是高檔次酒店項目多。在建、擬建的四、五星級酒店18家，投資額約83億元。引進萬豪、洲際、凱賓斯基等國際知名酒店管理集團參與我市酒店管理。目前，希爾頓、喜達屋、新羅等世界和亞洲知名的酒店管理集團有意向參與我市酒店業(yè)的經(jīng)營和管理。以建設(shè)現(xiàn)代化國際城市為目標,以加速生產(chǎn)要素的流動和提升城市服務(wù)業(yè)規(guī)模與水平為突破口,堅持城市化與工業(yè)化、市場化、國際化整體推進。進一步提高中心城區(qū)集聚輻射功能,加快新城區(qū)建設(shè)；推進五市城區(qū)向中等城市目標發(fā)展；使青島成為全國重要的具有較強輻射和帶動力的區(qū)域性經(jīng)濟中心城市。3、符合黨和國家關(guān)于國有企業(yè)改革政策，有利于盤活國有資產(chǎn)。綜上所述，本項目的建設(shè)對于改善青島市旅游、商務(wù)及辦公條件，完善東部城區(qū)建設(shè)，實現(xiàn)城市總體規(guī)劃具有重要作用，建設(shè)確有必要。1.3建設(shè)單位基本情況1.3.1發(fā)起人情況本項目由青島市***置業(yè)有限公司承擔建設(shè)。1.3.2經(jīng)營宗旨通過項目各方真誠合作，加強企業(yè)間資金、技術(shù)的橫向聯(lián)合，發(fā)揮各自的優(yōu)勢，加快地塊的建設(shè)步伐。項目部將以高質(zhì)量的建筑產(chǎn)品及優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)，為社會各界提供方便、合理、舒適的旅游、餐飲、辦公場所。從而達到促進青島市城市建設(shè)，改善旅游環(huán)境，促進青島市現(xiàn)代化國際城市建設(shè)的目的。通過認真經(jīng)營，在創(chuàng)造可觀的社會效益的同時獲得最佳經(jīng)濟效益。1.3.3經(jīng)營范圍在青島市***號地塊建設(shè)賓館、商務(wù)、辦公樓，并進行銷售、出租房屋及物業(yè)管理。1.3.4總投資本項目總投資為23000萬元。1.4可行性研究工作的結(jié)論可行性研究結(jié)論1、本項目建設(shè)符合城市建設(shè)規(guī)劃，有利于加快青島國際化城市建設(shè)的步伐。2、通過市場預(yù)測分析，本項目擬建賓館、商務(wù)、辦公市場較好。3、外部配套條件較好，供電、供熱、通訊、給排水、煤制氣和有線電視等基礎(chǔ)設(shè)施可以滿足項目需求。4、項目經(jīng)濟效益良好，財務(wù)分析可行。項目主要經(jīng)濟指標見表1-1。表1-1項目經(jīng)濟技術(shù)指標一覽表序號指標名稱單位數(shù)量備注1總投資萬元230002占地面積m298443總建筑面積m270000其中：接待中心m225000網(wǎng)點m218000地下室m215000寫字樓m212000第二章市場分析2.1青島房地產(chǎn)市場分析2.2.1房地產(chǎn)發(fā)展概況青島以其獨特的地理環(huán)境優(yōu)勢和經(jīng)濟發(fā)展的廣闊前景，使青島的房地產(chǎn)市場充滿了誘人的魅力。近年來，青島的房地產(chǎn)市場以其超常的速度向前發(fā)展，成為全國房地產(chǎn)熱點城市之一。一九九二年在鄧小平同志南巡講話以后，青島市委市政府做出市級機關(guān)東遷的決定，原市委機關(guān)駐地向外商轉(zhuǎn)讓及市級機關(guān)新大樓的開工建設(shè)，奏響了青島行政、商貿(mào)、金融、娛樂、文化中心的東進序曲，也促進青島房地產(chǎn)業(yè)進入了一個全面高漲的時期。從全市房地產(chǎn)發(fā)展情況看，1984年以青島市城市建設(shè)綜合開發(fā)公司為代表的首批4家公司的成立，使青島房地產(chǎn)進入萌芽階段，當時房地產(chǎn)投資主要是以舊城改造為目標，由于政策與觀念的雙重因素制約，房地產(chǎn)投資發(fā)展較為緩慢。1988年青島市開始實施國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓政策，房地產(chǎn)業(yè)逐漸活躍起來，全市房地產(chǎn)公司發(fā)展到20家。1992年伴隨著全國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，青島的房地產(chǎn)進入三年的高漲時期，房地產(chǎn)投資從92年到94年三年間，各年增長率分別為139.2%、143.2%和136%，93年達到頂峰，94年開始增速減緩，95年以來增速明顯減慢，95年增長率為21.1%，96、97年則出現(xiàn)了負增長，分別為-19%和-6.47%，98年開始回升達到43.81億元，比97年增長了2.7%，99年增幅明顯加大，全年累計完成投資62.97億元，比98年增長43.8%。目前青島房地產(chǎn)業(yè)已初具規(guī)模，成為全市國民經(jīng)濟中的一個重要新興產(chǎn)業(yè)，98年房地產(chǎn)的增加值為21.07億元，占全市國內(nèi)生產(chǎn)總值的2.37%，占第三產(chǎn)業(yè)增加值的6.30%。青島市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過程與全國情況基本一致，在經(jīng)歷了90-94年高速增長期后，95年增速明顯減緩，96、97年出現(xiàn)了明顯的回落，98年又開始出現(xiàn)一定的增長。隨著國家一系列擴大內(nèi)需拉動經(jīng)濟的方針實施，一系列大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的政策相繼出臺，青島市房地產(chǎn)形勢好。2006上半年，我市建筑業(yè)企業(yè)深化企業(yè)改革，加強企業(yè)內(nèi)部管理、加大施工資金和技術(shù)的投入，市場競爭力進一步增強，承攬建筑施工任務(wù)持續(xù)增加，建筑業(yè)企業(yè)發(fā)展勢頭良好，完成建筑業(yè)總產(chǎn)值167.5億元，比去年同期增長31.0%；本年新簽建筑施工合同價款146.8億元，同比增長15.1%；全市建筑業(yè)企業(yè)全員勞動生產(chǎn)率5.9萬元/人,增長31.1%。一、建筑工程產(chǎn)值增速加快，占比提高上半年，在市建筑企業(yè)施工任務(wù)比較充足的前提下，加快施工進度，建筑業(yè)總產(chǎn)值較大幅度的增長，在完成的建筑業(yè)總產(chǎn)值中，實現(xiàn)建筑工程產(chǎn)值149.2億元，同比增長35.5%，增幅比總產(chǎn)值高4.5個百分點，占建筑業(yè)總產(chǎn)值的比重高達89.1%，同比提高1.5個百分點。其中國有及國有控股建筑企業(yè)仍然在扮演著我市建筑市場上的主要角色,前6個月，我市國有及其控股企業(yè)完成建筑工程產(chǎn)值64.8億元，與去年同期相比增長了20.4%，占建筑工程產(chǎn)值的43.4%。二、一級以上資質(zhì)企業(yè)完成產(chǎn)值占近六成上半年，從全市建筑企業(yè)資質(zhì)等級看，一級以上建筑施工企業(yè)完成產(chǎn)值高達99.1億元，同比增長52.2%,占建筑業(yè)總產(chǎn)值的59.1%，其中：一級企業(yè)完成81.2億元，占建筑業(yè)總產(chǎn)值的48.5%，特級企業(yè)完成17.9億元，占建筑業(yè)總產(chǎn)值的10.7%；從企業(yè)的資質(zhì)等級和企業(yè)的規(guī)模來看，大型國有建筑業(yè)企業(yè)仍然是我市建筑市場上的主力軍。上半年，完成產(chǎn)值超過億元的單位共31家，共完成建筑業(yè)總產(chǎn)值107.6億元,占全市總產(chǎn)值的64.2%。三、施工面積小幅上升，新開工面積“放量”增長上半年,我市建筑企業(yè)加大施工力度，房屋施工面積達2916萬平方米,同比增長7.3%。國有及國有控股企業(yè)完成1000萬平方米，同比增長2.6,占全部施工面積的34.3%。上半年，新開工面積1165萬平方米,同比增長28.2%，高于施工面積增幅20.9個百分點，占全部施工面積40.0%，同比提高6.6個百分點。其中：國有及國有控股企業(yè)施工面積323萬平方米，同比增長60.7%,占新開工施工面積的27.7%，同比上升7.1個百分點。新開工面積放量增長,說明我市建筑業(yè)發(fā)展勢頭良好。四、建筑市場進一步規(guī)范,招投標率占90%以上工程招投標是強化建筑市場競爭機制，提高建筑企業(yè)管理水平、工程質(zhì)量、技術(shù)水平的一種行之有效的制度。上半年，市建筑市場進一步規(guī)范，工程招投標率上升，在全市建筑工程中，實行招投標承包的施工面積2709萬平方米，比上年增長18.1％，招投標率為92.9％，同比提高8.5個百分點。其中：國有及控股企業(yè)招投標承包面積999萬平方米，增長29.5％，招投標率達99.9%，同比提高20.7個百分點；一級資質(zhì)以上招投標面積1676萬平方米，增長76.2％，招投標率98.8%，上升16.5百分點。五、本年新簽合同額平穩(wěn)增長隨著市建筑施工企業(yè)市場競爭能力的提高，承攬施工任務(wù)量持續(xù)增長。上半年，我市施工企業(yè)新簽施工工程合同價款達146.8億元，同比增長15.1%。從企業(yè)的資質(zhì)等級來看，一級企業(yè)及以上企業(yè)新簽合同價款78.6億元，占全部合同價款的53.5%，增長17.6%；二級企業(yè)36.3億元，占24.8%；三級企業(yè)31.9億元，占21.7%。六、全員勞動生產(chǎn)率增幅較快在市建筑行業(yè)繼續(xù)推行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化的同時，以總承包為龍頭，以專業(yè)承包為主體，勞務(wù)分包為依托的組織結(jié)構(gòu)體系基本建立，建筑業(yè)行業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)得到了有效整合，與產(chǎn)業(yè)相關(guān)的各種技術(shù)和經(jīng)濟資源得到了充分的利用，企業(yè)的技術(shù)裝備能力進一步提高，建筑隊伍的素質(zhì)明顯增強。今年上半年,全市建筑業(yè)企業(yè)全員勞動生產(chǎn)率5.9萬元/人,比上年同期增長31.1%，其中國有及國有控股及一級等規(guī)模大的企業(yè)都達到8.6萬元/人。目前，全市注冊有各類房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)、物業(yè)管理及服務(wù)機構(gòu)450家，其中約一半為外商投資企業(yè)。房地產(chǎn)從業(yè)人員達15000人?？傮w上看，青島房地產(chǎn)市場與全國房地產(chǎn)同步起落，整體上仍保持在一個較高發(fā)展水平。從中房系統(tǒng)公布的城市房地產(chǎn)價格指數(shù)看，青島落后于北京、上海、深圳、廣州等城市，與天津、大連、武漢、西安等城市同處于第二層次。目前從局部區(qū)域上看，全市各區(qū)域各具特點，老市區(qū)到東部新區(qū)沿海一線，由于環(huán)境質(zhì)量好、交通方便，售價遠高于其他地區(qū)，由南到北隨著環(huán)境的差異，同類房地產(chǎn)價格能相差4-6倍。2006年上半年我市餐飲市場繼續(xù)走強今年上半年，我市在擴大內(nèi)需、繁榮經(jīng)濟的宏觀調(diào)控政策作用下，城鄉(xiāng)居民收入和消費支出快速增長，從上半年住宿、餐飲企業(yè)經(jīng)營情況看,全市共實現(xiàn)社會消費品零售額63.31億元，增長11.8%，拉動全社會消費品零售額增長1.6個百分點，呈現(xiàn)企業(yè)景氣提升、住宿餐飲市場發(fā)展加快的特點。一、住宿、餐飲企業(yè)景氣度高據(jù)青島市企業(yè)調(diào)查隊2006年二季度企業(yè)景氣調(diào)查結(jié)果顯示，受經(jīng)濟較快增長、收入穩(wěn)定增加、商務(wù)會展活動日益增多等因素影響，我市住宿、餐飲市場表現(xiàn)活躍，企業(yè)經(jīng)營狀況良好，企業(yè)家信心指數(shù)與企業(yè)景氣指數(shù)均達今年新高，分別為161.54和148.88。其中，二季度住宿餐飲業(yè)企業(yè)景氣指數(shù)比一季度提高10.1點，企業(yè)家信心指數(shù)比一季度提高5.2點。住宿餐飲企業(yè)景氣度的大幅度提升，表明全市住宿餐飲即期和預(yù)期市場發(fā)展看好。二、餐飲市場消費火上半年，全市住宿、餐飲市場在商務(wù)宴、旅游宴、家庭宴、婚慶宴等各種宴席的帶動下，市場熱點此消彼長，一些餐飲名店、大店每天從中午到子夜一直呈高峰狀態(tài)，出現(xiàn)了翻臺率高和營業(yè)時間延長的特點。據(jù)統(tǒng)計，上半年全市住宿餐飲市場共實現(xiàn)社會消費品零售額63.31億元，增長11.8%；其中274家星級及限額以上住宿餐飲企業(yè)實現(xiàn)零售額12.39億元，增長27.6%，高于全社會零售額增幅11.4個百分點。上半年全市星級住宿業(yè)和限額以上餐飲企業(yè)營業(yè)收入超過1千萬元的企業(yè)達41家，占全市限上住宿餐飲企業(yè)的15%；營業(yè)收入位于前3位的企業(yè)分別是：青島海天大酒店有限公司，實現(xiàn)營業(yè)收入1.07億元；青島肯德基有限公司，營業(yè)收入1.0億元，青島香格里拉大飯店有限公司，營業(yè)收入0.92億元。三、非公有制企業(yè)實力強從企業(yè)所有制性質(zhì)看，星級住宿業(yè)及限額以上餐飲企業(yè)中，外商及港澳臺投資企業(yè)33家，營業(yè)額5.85億元，占限上住宿餐飲企業(yè)營業(yè)額的32.8%；私營企業(yè)144家，營業(yè)額6.43億元，占36.1%；國有及國有控股企業(yè)43家，營業(yè)額2.89億元，占16.2%。目前，非公有制企業(yè)已在規(guī)模與服務(wù)水平等方面成為住宿、餐飲業(yè)市場的主要角色，尤其是民營餐飲企業(yè)改變了以往的單純數(shù)量優(yōu)勢，餐飲業(yè)民營經(jīng)濟的主體地位已經(jīng)確立。四、市內(nèi)四區(qū)市場建設(shè)發(fā)展速度快從區(qū)域分布看，市內(nèi)四區(qū)住宿、餐飲市場發(fā)展較快，上半年累計實現(xiàn)住宿餐飲業(yè)零售額27.42億元，市場份額43.3%；其中星級住宿及限上餐飲企業(yè)129家，占全部限上企業(yè)的47.1%，實現(xiàn)零售額8.08億元，市場份額達65.3%。五、能源消耗總體低速增長上半年，全市星級住宿及限額以上餐飲企業(yè)能源消耗主要體現(xiàn)在水、煤炭、電力、汽油、柴油、煤氣等資源，其中電力消費量最高，居其他能源消費量之首。從上半年能源消費情況看，電力消費量7051萬千瓦時，同比增長9.1%；水消費量258.5萬噸，增長2.1%；汽油消費量728噸，增長1.1%；柴油消費量11.1萬噸，下降5.0%；天然氣消費量328萬立方米，增長397%；煤炭消費量1.4萬噸，下降10.2%。2.1.2房地產(chǎn)市場的供求分析青島的房地產(chǎn)市場由于92年開始的開發(fā)規(guī)模的急劇膨脹，引起95、96年房地產(chǎn)業(yè)整體大滑坡，98年后形勢有所轉(zhuǎn)變。實際銷售面積在94、95年達到100萬M2以上，96年開始回落，從銷售面積的增長幅度看，93、94兩年急劇增長，95年維持了94年的水平，96年回落已成為必然，銷售面積下降20%，僅為79.9萬M2,97年開始反彈,上升41.1%,98年由于房改實施,銷售面積猛增至178.1萬M2,增長率為58.03%，99年度房屋銷售形勢繼續(xù)好轉(zhuǎn)，全年銷售房屋236萬M2,比98年增長232.5%。我市在今年迎來大項目建設(shè)的高峰并非偶然，這得益于旅游規(guī)劃、招商引資和項目建設(shè)等工作的突破性進展。其中，旅游規(guī)劃編制工作進展順利，為旅游業(yè)的健康發(fā)展奠定了堅實基礎(chǔ)。市級旅游規(guī)劃方面，《青島市旅游業(yè)“十一五”規(guī)劃》、《青島市海上旅游專項規(guī)劃》和《青島市度假旅游專項規(guī)劃》，已通過中外專家評審和市旅游工作領(lǐng)導(dǎo)小組審核，下一步報市政府審批。市規(guī)劃局牽頭編制了《青島市海島保護和利用專項規(guī)劃》，已通過專家評審；《青島市游艇碼頭專項規(guī)劃》已經(jīng)市政府正式批準實施。區(qū)市旅游規(guī)劃方面，膠南、即墨邀請國內(nèi)專家，對旅游發(fā)展戰(zhàn)略進行了深入研討，形成了科學(xué)的旅游發(fā)展思路。市南、嶗山、城陽、李滄、膠州出臺了加快旅游業(yè)發(fā)展的意見。市南、城陽、李滄、黃島編制完成了旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃。膠南、平度對旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃進行了修編。萊西編制完成了旅游業(yè)“十一五”規(guī)劃。在重點旅游區(qū)和項目規(guī)劃方面，鳳凰島旅游度假區(qū)控制性規(guī)劃進行了專家研討；溫泉旅游度假區(qū)以及鰲山城市組團溫泉片區(qū)控制性規(guī)劃，大珠山風景區(qū)、小珠山風景區(qū)控制性規(guī)劃進入專家評審階段；嶗山風景名勝區(qū)總體規(guī)劃修編，已上報國家建設(shè)部，進入國務(wù)院審批程序；青島海濱風景區(qū)總體規(guī)劃已通過專家論證，上報省建設(shè)廳待批。市南區(qū)先后完成了太平角酒吧休閑區(qū)、市南區(qū)濱海旅游帶、時尚閩江街區(qū)和中山路歐式特色街區(qū)等專項規(guī)劃，并通過了專家論證；膠南大珠山風景區(qū)、小珠山風景區(qū)、瑯琊臺風景區(qū)等控制性規(guī)劃已編制完成；四方區(qū)海云庵民俗社區(qū)改造規(guī)劃工作全面展開。浮山灣國際郵輪母港選址論證已經(jīng)市政府批準。極地海洋世界、現(xiàn)代藝術(shù)中心、石老人休閑園、海軍博物館等重點旅游項目的規(guī)劃方案已進行了綜合論證和審核。旅游招商引資工作也取得明顯成效。各區(qū)市、部門通過強化旅游招商引資工作,吸引了一批國外企業(yè)集團來我市投資開發(fā)旅游項目。2005年，引進旅游大項目29個，投資額151億元人民幣。天逸海灣國際度假城、頤中鰲山灣濱海公園、東方威尼斯水城、唐島灣國際游艇俱樂部和華愛游艇俱樂部等一批旅游大項目落戶我市，使我市的知名旅游品牌達到10多家。目前，香港中旅集團、瑞典危爾馬拉集團、英國CHR公司、大連海昌集團等大企業(yè)投資建設(shè)高星級酒店、大型度假休閑項目以及大型室內(nèi)主題公園等項目正在洽談中。事實上，我市旅游大項目建設(shè)在去年就顯現(xiàn)出過人的能量。2005年，我市以度假旅游為核心，精品項目為支撐的多元化的旅游產(chǎn)品體系初步形成，一批規(guī)模大、投資高的旅游碼頭、游艇俱樂部、高星級酒店和度假、娛樂等項目相繼建成或開工，項目建設(shè)創(chuàng)歷史最好水平，部分項目填補了我市旅游空白。初步統(tǒng)計，去年我市旅游項目建設(shè)投入資金49億元以上，比上年增長約48%，其中社會性投資占86%。23個大項目建設(shè)進展順利，青島啤酒街投入使用，成為極具青島特色的旅游街區(qū)；昌樂路文化街正式開街，被文化部命名為國家文化產(chǎn)業(yè)示范基地。海景花園大酒店二期工程、銀海國際游艇俱爾部、天泰浴場等重點項目順利完成年度計劃。2006年我市旅游大項目總體呈現(xiàn)出“體量大、數(shù)量多、檔次高、項目精”的特點。一是數(shù)量多、投資大。2006年全市已簽約和已簽訂投資意向及在談的旅游項目約有51個，總投資額約416億元，旅游大項目的數(shù)量和投資額為歷年之最。二是度假區(qū)建設(shè)項目多。金沙灘度假酒店、北京電影學(xué)院創(chuàng)意學(xué)院、極地海洋世界、石老人浴場、石老人休閑區(qū)、天泰東海岸項目、青島運動旅游度假基地項目等體現(xiàn)了度假功能，這些項目的建成將極大地豐富國際海濱度假城市的內(nèi)涵。三是高端旅游項目多。在建、擬建的游艇俱樂部、體育健身園等高端旅游產(chǎn)品共11個，投資額約32億元。四是海洋特色突出的旅游大項目多。極地海洋世界、海軍博物館改造工程、石老人休閑區(qū)、天逸海灣度假城等一批海洋特色突出的旅游大項目正在加緊施工建設(shè)。五是高檔次酒店項目多。在建、擬建的四、五星級酒店18家，投資額約83億元。引進萬豪、洲際、凱賓斯基等國際知名酒店管理集團參與我市酒店管理。目前，希爾頓、喜達屋、新羅等世界和亞洲知名的酒店管理集團有意向參與我市酒店業(yè)的經(jīng)營和管理。目前，現(xiàn)代藝術(shù)中心的小劇場建設(shè)已完成工程量的40%，休閑中心南區(qū)正進行地上二層施工，藝術(shù)家工作室已開始施工建設(shè)；中國海軍博物館擴建工程已完成工程招標等前期工作，計劃年底前完成主展館土建工程的50%；石老人休閑區(qū)已完成拆遷及土地平整工作，6月開工建設(shè)，計劃2008年完工；北京電影學(xué)院創(chuàng)意學(xué)院宿舍樓已于5月封頂，計劃7月底完成教學(xué)樓主體工程建設(shè)，9月份投入使用；唐島灣國際游艇俱樂部已與上海實業(yè)、英國財富集團簽署合作協(xié)議，目前正在辦理土地手續(xù)和規(guī)劃設(shè)計等，計劃下半年開工建設(shè)；奧運酒店與洲際集團簽署了管理協(xié)議；金沙灘度假酒店于今年3月開工建設(shè)，計劃年底完成主體工程。同時，一些先行開工的項目則相繼開放。（濱海步行道嶗山段）石老人浴場改造一期工程、銀海游艇俱樂部會展中心已于5月份完工對游人開放；靈山灣高爾夫18洞球場于6月份試營業(yè)；溫泉主題公園、唐島灣濱海公園基本完工。另外，各區(qū)市還在洽談不少旅游項目——唐島灣游艇俱樂部、海底賓館、泛美酒店、小珠山主題公園等投資超過10億元的項目都已與投資商簽訂了框架性協(xié)議；室內(nèi)滑雪場、室內(nèi)主題公園、啤酒城改造等項目正與外商談判中。2.1.3房地產(chǎn)市場走勢分析從目前情況看，無論從整體經(jīng)濟形勢，還是政策面都有利于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，具體原因如下：1、宏觀調(diào)控政策成功地實現(xiàn)了經(jīng)濟的“軟著陸”，為房地產(chǎn)市場發(fā)展提供了宏觀經(jīng)濟基礎(chǔ)。2、政府明確把住宅業(yè)培養(yǎng)成為新的經(jīng)濟增長點，相應(yīng)出臺了《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，改革的目標是：停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化；建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系；發(fā)展住房金融，培育和規(guī)范住房交易市場。我國醞釀多年的城鎮(zhèn)住房改革步入實施階段，為房地產(chǎn)的發(fā)展提供契機。3、住宅制度改革已進入實施階段，1998年底全國城鎮(zhèn)范圍內(nèi)停止實物分房，逐步實行住房分配貨幣化，切斷了個人對福利分房的依賴，鼓勵個人購房，銀行支持個人購房信貸，各地成立了公積金管理中心推出住房公積金貸款，逐步使住房消費成為熱點。4、融資環(huán)境大大改善。中國人民銀行為配合國家房改政策出臺了支持發(fā)展個人住房信貸的一系列相關(guān)政策，國務(wù)院頒布了《住房公積金管理條例》，這一切不僅為個人住房提供了融資渠道，而且為房地產(chǎn)開發(fā)商快速回籠資金提供保障，使預(yù)售率大大提高。5、房地產(chǎn)已逐步納入法制化、規(guī)范化發(fā)展軌道,房地產(chǎn)法規(guī)體系已基本形成。房地產(chǎn)業(yè)正逐步走向理性和成熟，房地產(chǎn)開發(fā)的全過程已步入法制化、規(guī)范化。6、1997年上半年國家土地局發(fā)出通知停止審批新增用地，1998年全國人大通過新的《土地法》，進一步規(guī)范了建設(shè)用地。在上述種種利好情況下，可以預(yù)見青島房地產(chǎn)市場前景廣闊，令人看好。特別是住宅開發(fā)呈現(xiàn)出較大的開發(fā)力度，而且銷售形勢較好，這與國家目前的房改政策有關(guān)。從城市居民對住房的需求看，隨著人們觀念的轉(zhuǎn)變和房改深入，會有越來越多的人購買住房，住宅銷售將保持在一個較高水平上。伴隨著新一輪經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)發(fā)展將更加理性，會充分發(fā)揮市場機制的作用，政府的宏觀調(diào)控的力度會得到加強，房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)出以住宅建設(shè)為重點的平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢。青島四個“大手筆”60億元項目：計劃投資額24億元的世界文化村、20億元的創(chuàng)意文化城、15.5億元的中加數(shù)字動漫基地、1.2億元的卡通樂園項目將赴濟南參加省文博會，并將在省文博會上進行招商融資和簽約。如果簽約順利，世界文化村、卡通樂園、中加數(shù)字動漫基地都將于今年啟動。由此可見青島的旅游文化產(chǎn)業(yè)大有可為。2.2項目的市場前景分析2.2本項目擬建于青島市燕兒島路以北，距海濱不足1500米，周圍居民區(qū)密集，商業(yè)繁榮，為東部地區(qū)黃金地段。本項目建設(shè)以賓館、商務(wù)、辦公樓開發(fā)為主，全部對外租售。從周圍地塊辦公樓銷售情況看，由于地處青島東部海濱，周圍環(huán)境較好，住宅價格屬青島中高檔水平，周邊住宅及辦公樓開發(fā)量較大，而且銷售情況良好。根據(jù)項目的地理位置與銷售對象的需求結(jié)構(gòu)分析，我們認為其商品房應(yīng)以高檔賓館及商務(wù)用房為主，其主要租售對象針對于大中型公司、國內(nèi)外長駐青島機構(gòu)以及部分機關(guān)工作人員。從全市收入水平看，中高收入階層所從事職業(yè)主要包括個體私營企業(yè)老板、三資企業(yè)、國外及國內(nèi)駐青機構(gòu)工作職員、國內(nèi)大型企業(yè)集團管理人員以及律師、各種注冊師等。綜合考慮項目具有的競爭優(yōu)勢如下：1、項目位置地處東部海濱，是機關(guān)、銀行、公司、各類事務(wù)所集中區(qū)域，便于公務(wù)、商務(wù)往來，具有一定區(qū)位優(yōu)勢。2、東部新區(qū)環(huán)境較好，配套齊全，商業(yè)較為繁榮，外部環(huán)境較好。3、設(shè)計方案新穎，規(guī)劃完善，充分考慮綠地、休閑場地，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，可以為人們提供一個良好的商務(wù)環(huán)境。4、周圍新的現(xiàn)代化居住區(qū)已基本形成，人氣旺盛。綜上所述，項目是選擇置業(yè)的理想?yún)^(qū)域。另外，至1999年底，全市有項目的三資企業(yè)已達5279家，國外駐青機構(gòu)1200家，外地駐青辦事機構(gòu)已逾4000家，目前數(shù)量還不斷增加。這些企業(yè)、機構(gòu)需在青島置業(yè)，特別是駐青機構(gòu)，大都把目標定在青島南部沿海一線。大部分選擇寫字樓、賓館，這是項目的一大潛在市場。2.3.2商品房價格分析青島市由于地理環(huán)境以及城市發(fā)展先后時間、整體布局等原因房地產(chǎn)價格變化較大，基本呈由南到北價格明顯的下降趨勢。南部沿海一線，東部新區(qū)及毗鄰地區(qū)、中山路商業(yè)區(qū)、臺東商業(yè)區(qū)周邊由于環(huán)境質(zhì)量好、交通方便，商業(yè)氣氛濃，售價遠高于其他地區(qū)。城陽區(qū)、李滄區(qū)價格相對較低，同類房地產(chǎn)價格南北最大相差4-6倍。項目價格定位應(yīng)主要根據(jù)其地理位置，東海路、燕兒島路沿線高檔商務(wù)辦公樓價格在10000-15000元之間，本項目綜合考慮本項目寫字樓價格平均為12000元。

第三章項目地址及外部配套條件3.1項目地址本項目建設(shè)地點位于青島市市南區(qū)中段，燕兒島路以北，浮山西麓。本項目位于東西快速路橋頭，該地塊總占地面積9844m2，距離市政府4.5公里，距海濱不足1500米，鄰近迎賓路福州路，距東西干線香港中路不足500米3.2地質(zhì)條件根據(jù)巖土工程勘察公司對項目所在地地質(zhì)勘察報告，工程地質(zhì)情況如下：1、擬建場地地貌單元屬丘陵地，地勢東高西低，最大高差3.20米。2、擬建場地區(qū)域構(gòu)造背景穩(wěn)定，地基巖埋藏淺，附近無活動性斷裂構(gòu)造帶，場區(qū)內(nèi)無滑坡、斷層、淤泥及古穴等不良地質(zhì)現(xiàn)象，持力層巖體較完整，強度較高，穩(wěn)定性良好。3、場地地層較為簡單，自上而下分為雜填土、礫砂、強風化花崗巖、中風化花崗巖、微風化花崗巖，層序清楚。根據(jù)建筑場地類型劃分標準判定該場地土類別為Ⅰ類，場地巖土穩(wěn)定性良好，可作為工程天然地基。建議以強風化與中風化花崗巖作為地基持力層。3.3地震裂度根據(jù)“中國地震烈度區(qū)劃圖”青島市屬于基本烈度六度地區(qū)，按六級設(shè)防。3.4外部配套條件本項目地處東部新區(qū)，各項基礎(chǔ)設(shè)施比較完善，具有良好的外部配套條件。1、供電項目用電主要是設(shè)備用電及生活用電，經(jīng)初步估算項目總裝機容量為2000KW。電力由區(qū)域變電站統(tǒng)一供電。市電力部門具有為本項目的供電能力。2、給水主要是生活用水及消防用水，水源為城市自來水，由寧夏路城市供水管就近引接。3、排水按照規(guī)定，排水實行雨污水分流制。項目所在區(qū)域已經(jīng)有完善的雨水和污水管網(wǎng)，生活污水、雨水可排入寧夏路和燕兒島路污水管網(wǎng)和雨水管網(wǎng)，項目建成后排水可以保障。4、通迅青島市電信業(yè)發(fā)展迅速，網(wǎng)通、移動、鐵通等具備條件，完全可以滿足本項目通訊工程的需求。5、有線電視該項目位置在青島有線電視網(wǎng)復(fù)蓋范圍內(nèi)，可以滿足本項目需求。6、熱源本項目所處區(qū)域位于青島開源熱力公司供熱范圍內(nèi)，開源熱力公司有能力滿足項目冬季采暖用熱需求。7、煤氣青島市煤制氣公司在項目位置周邊已鋪設(shè)煤制氣管道，可以滿足項目煤制氣需求。8、交通運輸項目地理位置優(yōu)越，項目地址周邊道路縱橫交錯，四通八達。距火車站、青島港均不足10公里，距離空港30公里，交通十分便利。

第四章建設(shè)方案4.1建設(shè)概況和背景本方案位于寧夏路以東，燕兒島路以北，青島市***號***院內(nèi)。為兩棟獨立高層建筑，一為接待中心，一為寫字樓，底部通過裙房連接。其中接待中心建筑高度100米，寫字樓建筑高度60.6米，地上建筑面積約55000M24.2建筑設(shè)計4.2.1設(shè)計原則：以“人”為本，合理組織人流、車流。堅持生態(tài)優(yōu)先、走可持續(xù)發(fā)展、現(xiàn)代化高標準的、循環(huán)經(jīng)濟的原則。4.2.2交通組織：外環(huán)車行道，兼做消防車道，做到人車分流，基地內(nèi)部充分利用高差變化，營造豐富感人的空間，層次分明，錯落有致。停車位結(jié)合環(huán)境設(shè)置，采用嵌草磚鋪裝，形成生態(tài)型停車帶。地下停車庫設(shè)兩層停車位，兩出入口分設(shè)于基地西側(cè)，臨近基地出入口，方便使用者使用。4.2.3綠化景觀：通過園林空間設(shè)計、植物配置、小品雕塑等，提供觀賞景觀享受和文化品味欣賞。通過建筑的圍合結(jié)合地勢，布置中心綠化廣場，形成豐富的景觀層次，迎合立了地勢的自然形態(tài)，形成了富有動感的景觀形態(tài)。4.2.4豎向設(shè)計：豎向規(guī)劃充分利用項目現(xiàn)有的地形，在滿足各類場地，道路對縱坡要求的前提下，盡量減少土石方工程量，就近進行土方平衡，以節(jié)約工程造價，同時配合小區(qū)景觀設(shè)計，綜合考慮排水等要求，避免大填大挖。4.3建筑結(jié)構(gòu)根據(jù)國家現(xiàn)行規(guī)范設(shè)計，本項目建筑等級按工程用途、規(guī)模，建筑標準為一級，耐火等級為一級，建筑抗震設(shè)計規(guī)范為甲類。本工程結(jié)構(gòu)設(shè)計按6度地震基本烈度考慮，結(jié)構(gòu)形式為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，上部采用筒框結(jié)構(gòu)，主樓與裙房之間不設(shè)沉降縫。主樓內(nèi)填充墻采用輕質(zhì)墻板材料，以減輕結(jié)構(gòu)自重，節(jié)省造價。采用箱型基礎(chǔ)，地下室采取防水、防潮措施，除提高自防水能力外，底板及墻板均設(shè)置三道防水層。4.4建筑設(shè)計本方案兩座主樓東西相對，立面造型協(xié)調(diào)統(tǒng)一，裙房線條流暢，錯落有致，空間富有變化。平面布置：地下兩層停車庫，地上五層裙房加24層接待中心和12層綜合辦公樓。入口都位于基地西南測，結(jié)合周邊地勢標高，根據(jù)功能的不同分層設(shè)置。酒店標準層圍繞交通核布置客房，路線便捷，大部分客房使用面積都大于20平米，寬敞舒適。能滿足不同客戶的需求。辦公樓標準層同樣圍繞交通核布置辦公空間，平面簡潔實用，分割靈活，適合現(xiàn)在辦公的需求。裙房平面外墻線條靈活，內(nèi)部空間寬敞，方便實用。立面造型：兩座主樓高低呼應(yīng)，立面簡潔但又不失細部的精心設(shè)計。延豎向追求變化，體現(xiàn)建筑的挺拔和加強向上的動感。變化之中追求統(tǒng)一，相同元素的重復(fù)體現(xiàn)出建筑的韻律感。采用新型的建筑材料，體現(xiàn)豐富的建筑空間。外裝修要以青島的城市特點結(jié)合國際現(xiàn)代化水準考慮，與寧夏路沿街立面色彩相協(xié)調(diào)，主樓十外墻采用呼吸式玻璃幕墻，裙房部分干掛深灰色花崗巖板。內(nèi)裝修可視客戶要求進行精裝修。4.5公用工程與設(shè)備4.5.1供電1、強電部分根據(jù)國家規(guī)范及有關(guān)規(guī)定，本項目屬一類高層建筑，電力負荷按一級考慮。在地下室設(shè)一配電間，由供電部門兩路高壓線引至，總?cè)萘?000KVA，再由此分配給各區(qū)的配電室、大廈內(nèi)各房間均采用節(jié)能型燈具照明。2、弱電部分（1）樓中敷設(shè)有線電視線路。（2）樓內(nèi)敷設(shè)電話線路，每戶預(yù)留電話接口。（3）安裝無線及有線網(wǎng)絡(luò)。4.5.2給排水系統(tǒng)1、給水本項目用水主要是生活用水、運營用水、消防用水及其他用水等，夏季日用水量150m3，冬季日用水量按110m大廈采用分區(qū)供水方式。地下一層至地上五層為低區(qū)（直供區(qū)），由室外管網(wǎng)直接供水，系統(tǒng)為下行上給式。地上六至29層為高區(qū)，屋頂設(shè)25m3消防用水見"消防篇"。2、排水項目排水采用雨污分流制。雨水通過院內(nèi)雨水管網(wǎng)，直接排至城市雨水管網(wǎng)。項目日污水排量約150立方米。污廢水合流排放。4.5.3空調(diào)項目采用集中中央空調(diào)系統(tǒng)與分區(qū)空調(diào)相結(jié)合方式，熱源由青島開源熱力公司供應(yīng)。由燕兒島路供熱管網(wǎng)進入?yún)^(qū)內(nèi)換熱站。4.5.4煤氣煤制氣由室外的中壓煤氣管網(wǎng)引至區(qū)內(nèi)煤氣調(diào)壓站，經(jīng)調(diào)壓后為低壓的煤氣采用下供式送至各廚房。4.5.5機械通風電梯機房、泵房、地下停車場等按規(guī)范機械送排風。新風標準按國家規(guī)范要求設(shè)計。第五章交通影響分析5.1、項目周邊現(xiàn)狀交通狀況擬建項目位于現(xiàn)武警醫(yī)院地塊，周邊分布著寧夏路、燕兒島路兩條城市主干路以及隆德路、大堯三路和漳州路三條城市支路，交通條件相對較好。根據(jù)現(xiàn)狀交通流量觀測，寧夏路和燕兒島路高峰時段交通量較大，其他道路交通量較小，但都在可接受的范圍內(nèi)。5.2、交通量預(yù)測5.2.1背景交通量預(yù)測背景交通量是指未來擬建項目以外的社會交通量。背景交通量的預(yù)測采用傳統(tǒng)的“四階段”法進行預(yù)測。“四階段”法從青島市未來土地利用和交通規(guī)劃方案入手，通過預(yù)測人口、崗位分布，運用交通發(fā)生模型預(yù)測交通出行需求，并建立相關(guān)模型進行交通方式劃分和交通分布預(yù)測，構(gòu)筑車輛出行OD表，最后進行交通量分配。通過預(yù)測，得到2010年無項目時周邊路網(wǎng)交通量情況，如表1。表1無項目時周邊路段/交叉口交通量及飽和度序號路段/交叉口名稱通行能力（pcu/h）高峰小時交通量（pcu/h）飽和度服務(wù)水平1寧夏路（項目門前段）480026000.54二級2寧夏路－隆德路520033500.64二級3寧夏路－燕兒島路560042300.76三級注：服務(wù)水平一級，飽和度<0.4，汽車在暢通條件下行駛，車輛間基本上不存在相互干擾；服務(wù)水平二級，飽和度0.4-0.7，部分汽車成隊行駛，但還是有部分汽車可以超車行駛；服務(wù)水平三級，飽和度0.7-1.0，多數(shù)汽車成隊行駛，且超車行駛很困難，可能會出現(xiàn)短暫交通阻塞；服務(wù)水平四級，道路交通需求大于通行能力，可能出現(xiàn)長時間交通阻塞。5.2.2誘增交通量預(yù)測5.2.2.1交通方式預(yù)測根據(jù)青島市城市綜合交通規(guī)劃的交通預(yù)測模型，2010年青島市內(nèi)四區(qū)交通出行方式結(jié)構(gòu)，如表2。但是，由于建設(shè)項目的區(qū)位和自身特點，其本身交通出行方式結(jié)構(gòu)將有所變化，主要表現(xiàn)在：項目性質(zhì)為酒店和辦公，小汽車和出租車的出行比重將有所提高，步行、自行車和摩托車的出行比重將下降；項目周邊公共交通發(fā)達，分布有多條公交線路，方便居民采取公交出行，而且國家優(yōu)先發(fā)展公共交通的政策必然催生青島市公共交通的快速發(fā)展，所以公交出行比重將有小幅提高。經(jīng)過分析，預(yù)測項目本身未來的交通出行方式結(jié)構(gòu)，如表2。表22010年青島市和項目交通出行方式結(jié)構(gòu)車種區(qū)域小客車公共交通出租車其它客車摩托車步行自行車總量青島市內(nèi)四區(qū)21.7%29.6%6.5%4.2%3.9%28.1%6.0%100%擬建項目30.0%31.0%14.0%6.0%1.0%16.0%2.0%100%5.2.2.2交通出行量預(yù)測1、交通產(chǎn)生/吸引率的確定不同用地性質(zhì)高峰小時的交通吸引率和產(chǎn)生率是不同的，通過對青島市同類型建筑物交通吸引強度的調(diào)查，并參考北京、上海等城市同類項目，并充分考慮未來機動車擁有量和利用率的增高，確定建設(shè)項目高峰小時各類性質(zhì)用地產(chǎn)生/吸引率如下表：表3項目不同業(yè)態(tài)高峰小時居民出行產(chǎn)生/吸引率不同業(yè)態(tài)建筑性質(zhì)吸引率產(chǎn)生率酒店/賓館（人/100平方米）5.03.5辦公（人/100平方米）4.03.32、交通出行量預(yù)測擬建項目的三個設(shè)計案中，方案三的有效建設(shè)規(guī)模和停車位較大，所以報告僅分析了最不利情況下的交通影響程度。根據(jù)項目的建設(shè)規(guī)模和交通出行率，計算高峰時段人員交通出行量，然后根據(jù)交通出行方式和單車載客率計算機動車出行量。計算公式如下：式中：P—機動車高峰小時交通出行量，pcu/h；A—業(yè)態(tài)面積，平方米；—居民出行產(chǎn)生吸引率；—不同車種的出行比例；—載客率；—車型折算系數(shù)。表4建設(shè)項目2010年高峰小時人員交通出行量性質(zhì)業(yè)態(tài)面積（平方米）吸引量產(chǎn)生量合計酒店38156190813353243辦公159006365251161合計54056254418604404表5各種車型平均承載率車種小客車公交出租車其它客車承載率（人/車）2.55023.5表6各種車型折算系數(shù)車種小客車公交車其它客車出租車折算系數(shù)1.04.01.51.0建設(shè)項目交通出行包含的車型主要有：小客車、公交車、出租車及其他客車。通過以上計算，可以得到項目酒店和辦公各自的高峰小時交通量。但是，根據(jù)同類項目的調(diào)查，酒店和辦公的高峰小時時間不同：辦公高峰小時時間與居民上下班高峰時間基本一致，即早高峰時間上午7：00-8：00，晚高峰時間17：00-18：00。酒店早高峰時間一般為8：00-9：00、晚高峰時間為17：30-18：00。通過綜合測算，將兩者的高峰時間和平峰時間進行錯位疊加，得到項目綜合高峰小時交通出行量為：表7項目高峰小時各種車型交通出行量（pcu/h）方式小客車公共交通出租車其它客車合計吸引量2595415155520產(chǎn)生量1903911141380合計4499326296900由上表可以看出，本項目綜合高峰小時產(chǎn)生的機動車交通量約為900標準車/小時，將以上交通量在規(guī)劃路網(wǎng)上采用多車種平衡分配法進行分配，得到不同路段/交叉口的項目誘增交通量。5.3、動態(tài)交通影響評價根據(jù)項目需要，遵循“遠近結(jié)合、節(jié)省投資、施工簡便”的原則對項目周邊的交通設(shè)施進行優(yōu)化（優(yōu)化措施見后面章節(jié)），在此基礎(chǔ)上計算路段和交叉口服務(wù)水平。項目建成后周邊道路系統(tǒng)的交通量可分兩種情況：即項目綜合高峰流量與城市交通平峰流量的疊加、項目平峰流量與城市交通高峰流量的疊加。通過計算，由于項目本身的出行交通量遠小于城市交通量，所以項目平峰流量與城市交通高峰流量疊加方案時，道路交通量相對較大。經(jīng)過預(yù)測，2010年項目周邊道路/交叉口的交通量及服務(wù)水平如表9。表9有項目時周邊道路/交叉口的飽和度序號路段/交叉口名稱通行能力（pcu/h）高峰小時交通量（pcu/h）飽和度服務(wù)水平1寧夏路（項目門前段）480035000.73三級2寧夏路－隆德路520039000.75三級3寧夏路－燕兒島路560046800.84三級通過以上分析可以看出，項目的出入車輛都通過寧夏路，導(dǎo)致寧夏路交通量增長幅度最大，達到了25%；周邊兩個交叉口的交通量增幅在10%左右。分析結(jié)果表明，路段/交叉口的飽和度大都在0.8左右，處在三級服務(wù)水平。5.4、靜態(tài)交通影響評價停車泊位數(shù)量的確定既要考慮它的積極方面，也要考慮它的約束方面；既要考慮自身空間條件，也要考慮對社會和周邊路網(wǎng)的影響，做到自身利益與社會利益的雙贏。擬建項目的停車位配建數(shù)量通過配建指標法進行測算。根據(jù)規(guī)劃局《規(guī)劃管理政務(wù)公開手冊》和市政府已批復(fù)的《青島市市南區(qū)東片區(qū)控制性詳細規(guī)劃》，辦公的配建標準按照1.0個/100平方米建筑面積、接待中心（中檔賓館性質(zhì)）的配建標準按照0.3個/100平方米建筑面積。由此，測算擬建項目的停車位配建數(shù)量應(yīng)為175個。項目方案配建停車位230個，高于停車需求的低限，能夠滿足近期停車需求。5.5、交通優(yōu)化措施1、設(shè)計方案在寧夏路的進出口，可以采取右進右出的方式，最大限度減輕對寧夏路的交通影響程度；2、根據(jù)寧夏路、隆德路、大堯三路和燕爾島路的規(guī)劃紅線寬度，在道路建設(shè)或改造時，宜將交叉口進口道拓寬一個車道，以增加交叉口的通行能力。5.6、主要結(jié)論1、建設(shè)項目投入使用后，對周邊道路交通設(shè)施產(chǎn)生了一定的交通影響。但是，通過適當?shù)慕煌▋?yōu)化完善并配以交通管理措施后，建設(shè)項目產(chǎn)生的誘增交通量對周邊交通系統(tǒng)的影響是可以接受的。2、項目方案配建的停車泊位高于停車需求的低限，能夠滿足近期停車需求。

第六章消防本工程為高層綜合型商住樓，工程建筑標準為一類，耐火等級為一級。按建筑物的使用特點，存在一定的火災(zāi)隱患及疏散撲救難度。為了保障人民生命財產(chǎn)的安全，防止高層民用建筑因火災(zāi)引起的損失與危害，工程的防火設(shè)計，按照我國現(xiàn)行的有關(guān)設(shè)計標準，堅持“以防為主，防消結(jié)合”原則，采用可靠的防火措施，做到保障安全，方便使用，技術(shù)先進，經(jīng)濟合理。6.1設(shè)計依據(jù)1、<<建筑設(shè)計防火規(guī)范>>2、<<高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范>>3、<<自動噴水系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范>>4、<<火災(zāi)自動報警系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范>>6.2消防措施6.2.1建筑防火措施1、大廈四周按規(guī)范設(shè)計設(shè)環(huán)行消防車道，車道寬度不小于3.5米.2、設(shè)消防控制中心?？刂浦行脑O(shè)在一樓，出口對外。3、在地下室設(shè)獨立消防水泵房，主樓頂層設(shè)高位水箱。消防泵房的出口直接對外。4、防火分區(qū)每層按規(guī)范要求劃分，每個防火分區(qū)的安全出口不應(yīng)少于2個．5、主樓設(shè)防煙樓梯和消防電梯。電梯井井壁為耐火極限不小于1小時的非燃燒體，井壁的檢查門采用乙級防火門。6、按規(guī)范要求設(shè)疏散走道和疏散樓梯，樓梯間前室應(yīng)設(shè)防煙、排煙設(shè)施，并設(shè)消防疏散指示標志。7、結(jié)構(gòu)和裝飾材料應(yīng)盡量采用防火阻燃材料。8、配電間采用防火墻。9、建筑物安裝避雷裝置，以防雷擊。10、地下停車場設(shè)計按<<汽車庫設(shè)計防火規(guī)范>>執(zhí)行。6.2.2電氣設(shè)備防火1、電氣設(shè)備的安裝，線路敷設(shè)及竣工驗收須按照<<電氣裝置安全工程施工及驗收規(guī)范>>執(zhí)行。2、消防用電設(shè)備采用單獨的供電線路，配電線路應(yīng)采用防火保護管。3、所有用電線路定期進行絕緣檢查，以避免因線路短路引起的火災(zāi)。4、為防止雷擊，所有進出建筑物的金屬管道及電纜保護皮均應(yīng)在入戶與防雷接地系統(tǒng)可靠相連，并定期檢查。5、電氣設(shè)備和移動電氣的避雷、接地裝置，應(yīng)定期進行絕緣及接地電阻測試。6、照明和動力用電線路分開設(shè)置并安裝短路保護及過載保護裝置。6.2.3火災(zāi)報警與滅火系統(tǒng)1、在每層設(shè)火災(zāi)報警裝置和消防電話。2、設(shè)置室內(nèi)外消火栓，消防用水由城市給水管網(wǎng)直接供給，為確保消防用水量，在室外建一地下消防水池，配備消防水泵。3、配備常用滅火器，建筑物內(nèi)按規(guī)范要求設(shè)一定數(shù)量的手提式滅火器。6.2.4加強消防安全教育，做到人人重視消防、防患于未然?？尚行匝芯侩A段關(guān)于消防安全的原則意見供設(shè)計單位參考，設(shè)計單位完成建筑防火設(shè)計后應(yīng)報消防部門審查批準，項目竣工后須通過消防部門驗收，以確保消防安全合理、可靠。第七章環(huán)境保護與節(jié)能7.1環(huán)境保護本項目地處青島市東部新區(qū)，周圍高樓林立，政府機關(guān)、金融機構(gòu)、學(xué)校、住宅密集。屬居住、文教區(qū)。按照我國環(huán)境保護法的規(guī)定，本項目建成使用后，污染物的排放應(yīng)符合國家規(guī)定的標準。7.1.1設(shè)計依據(jù)1、<<污水綜合排放標準>>2、<<大氣環(huán)境質(zhì)量標準>>3、<<城市區(qū)域環(huán)境振動標準>>7.1.2主要污染源根據(jù)項目使用性質(zhì)，不存在有毒有害物質(zhì)對環(huán)境的污染，項目起用后主要污染源為固體垃級.廢水.廢氣.噪聲。1、固體垃級:辦公垃級、餐廳和商場內(nèi)的廢棄物及廢損物品。2、廢水:餐廳操作間的洗滌廢水，淋浴與衛(wèi)生間廢水，均屬生活廢水。3、廢氣:(1)廚房內(nèi)因烹飪產(chǎn)生的油煙，煤制氣燃燒后的廢氣。(2)停車場內(nèi)汽車排放的尾氣。4、噪聲:汽車發(fā)動時的噪聲、設(shè)備間機器運轉(zhuǎn)時產(chǎn)生的噪聲等。7.1.3防護措施1、垃級處理:按照我國現(xiàn)行的設(shè)計規(guī)范，設(shè)置必要的垃級收集設(shè)施，由專人負責做到日產(chǎn)日清。2、廢水處理:廢水按規(guī)范要求直接排入市政污水管網(wǎng)。3、廢氣處理:地下停車場安裝通風排氣、排煙裝置。4、噪聲控制:(1)設(shè)備間采用吸音效果好的建筑材料，以降低噪聲。(2)產(chǎn)生震動的機電設(shè)備，安裝時進行設(shè)備基礎(chǔ)減震處理。(3)所有機電設(shè)備均選用低噪音設(shè)備。(4)通風系統(tǒng)，在必要的位置加裝消音器。7.2節(jié)能7.2.1能源消耗本項目能源消耗主要有:電、水、煤制氣、柴油。其中電是主要能耗，消耗量占總能耗的81%。7.2.2設(shè)計的主要原則按照國家節(jié)能設(shè)計規(guī)范的要求，本項目設(shè)計中采用與項目規(guī)模相適應(yīng)的先進、可靠的節(jié)能型設(shè)備和材料。盡量做到合理高效。7.2.3節(jié)能措施1、主要用電設(shè)備選用低損耗高效節(jié)能產(chǎn)品。2、室內(nèi)照明采用節(jié)能燈具。3、門和窗采用保溫密封效果好的材料制作，以減少室內(nèi)熱量損失。4、合理布局房間朝向，提高房間自然光照。5、供熱管網(wǎng)采用高效保溫材料做保溫層。6、水、電、煤制氣等能源使用均配置計量器具，做好計劃用能，減少浪費。第八章管理機構(gòu)與勞動定員8.1管理機構(gòu)青島市***置業(yè)有限公司擁有法人資格，其管理機構(gòu)為董事會，公司總經(jīng)理負責日常經(jīng)營管理工作。董事會為公司最高權(quán)力機構(gòu)，董事會設(shè)董事長1名，副董事長1名，董事若干名。董事會下設(shè)經(jīng)營管理機構(gòu)，負責日常經(jīng)營管理工作。管理機構(gòu)設(shè)總經(jīng)理1名，副總經(jīng)理3名。根據(jù)本項目的生產(chǎn)特點，公司下設(shè)辦公室、財務(wù)部、銷售部、預(yù)算部、工程部5個部門。各部設(shè)部門經(jīng)理1名，負責本部門的日常工作，對總經(jīng)理及分管副總經(jīng)理負責。公司的機構(gòu)設(shè)置，最終由公司董事會研究決定。

本項目建設(shè)由工程部負責，房地產(chǎn)銷售由經(jīng)營部組織專門的銷售班子具體負責。其他部門協(xié)助處理有關(guān)各項工作。青島市***置業(yè)有限公司機構(gòu)設(shè)置及本項目的管理系統(tǒng)如圖7-1所示：8.2勞動定員根據(jù)本項目的經(jīng)營規(guī)模，為保證公司的服務(wù)質(zhì)量，初步確定，定員為15人。各部門人員配備見下表：公司職員，除了由公司聘請的管理人員外，其余人員應(yīng)按照中華人民共和國和青島市關(guān)于勞動管理方面的規(guī)定及其實施辦法實行公開招聘，公司擬設(shè)立人員招聘機構(gòu)具體負責評聘工作，可通過考試和考核擇優(yōu)錄用、量才使用。所有被招聘的職工都與公司簽訂勞動合同并報青島市勞動局備案。8.3經(jīng)營管理由于本項目為房地產(chǎn)開發(fā)項目，因此，經(jīng)營過程中應(yīng)著重做好以下幾方面工作：１、工程建設(shè)管理工程建設(shè)是本項目的中心工作，這方面管理工作的好壞將直接決定項目的成功與否及企業(yè)信譽和經(jīng)濟效益。因此，從工程規(guī)劃設(shè)計到竣工全過程，必須對工程設(shè)計、建筑材料、質(zhì)量和價格、施工進度和質(zhì)量等嚴格把關(guān)。為了達到控制工程進度、質(zhì)量和投資，應(yīng)實行招標施工和工程監(jiān)理。2.寫字樓租售本項目開發(fā)的寫字樓及商務(wù)用房由青島市***置業(yè)有限公司負責銷售。為了搞好銷售，公司除應(yīng)配備專門的銷售機構(gòu)外，還應(yīng)加強國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)市場變化的信息搜集，尤其是青島房地產(chǎn)業(yè)的市場情況，應(yīng)及時掌握產(chǎn)業(yè)的市場信息和動態(tài)，分析預(yù)測房地產(chǎn)市場走勢，以把握主動權(quán)，便于省時度勢，以合理的價格進行銷售，以免積壓資金，利于滾動開發(fā)。特別要著力在預(yù)售上下功夫，以期盡早收回資金，減少公司籌集開發(fā)資金的壓力，收到好的經(jīng)濟效果。3.物業(yè)管理綜合體建筑內(nèi)應(yīng)實行物業(yè)管理。物業(yè)管理應(yīng)根據(jù)各期竣工面積和用途制訂規(guī)劃，切實搞好。使小區(qū)有一個安全舒適的環(huán)境，同時，公司也可獲得一定的經(jīng)濟效益。武警水電部隊青島項目部作為發(fā)起人，在房地產(chǎn)開發(fā)的各個環(huán)節(jié)上有著豐富的經(jīng)驗，可以勝任項目的開發(fā)建設(shè)工作。為了進一步搞好項目的管理工作，公司應(yīng)充分借鑒其他房地產(chǎn)公司在房地產(chǎn)經(jīng)營方面先進的管理經(jīng)驗，對項目實行標準化和現(xiàn)代化管理。制訂切實可行的各項管理規(guī)章制度，嚴格勞動管理。做到部門職責范圍明確，個人職權(quán)利掛鉤，獎懲兌現(xiàn)，賞罰分明。以科學(xué)的管理創(chuàng)一流的質(zhì)量和最佳的效益?？偨?jīng)理董事會總經(jīng)理董事會副總經(jīng)理副總經(jīng)理工工程部經(jīng)營部預(yù)算部財務(wù)部辦經(jīng)營部預(yù)算部財務(wù)部辦公室項目開發(fā)建設(shè)項目房地產(chǎn)銷售項目有關(guān)組項目有關(guān)組織協(xié)調(diào)工作圖8-1項目管理機構(gòu)示意圖

第九章項目進度計劃項目建設(shè)期為17個月，計劃2007年5月動工，2008年9月完工交付使用。表9-1項目進度計劃表序號項目內(nèi)容2006年(月)2007年(月)2008年(月)910111212345678910111212345678911項目前期工作（立項文件的編制及批準、規(guī)劃定點等）2工程勘察、設(shè)計3土建主體建設(shè)4建筑裝修5安裝工程6竣工驗收

第十章投資估算與資金籌措10.1投資估算本估算是在前述建設(shè)方案的基礎(chǔ)上，按照國家關(guān)于建設(shè)項目投資估算的有關(guān)規(guī)定及山東省、青島市有關(guān)定額與取費標準編制的。本項目建設(shè)投資23000萬元，各項投資構(gòu)成如下：一、工程及設(shè)備費用13070.9萬元占56.83%二、其它費用9331.1萬元占40.57%%三、預(yù)備費用598萬元占2.60%合計：23000萬元投資估算主要依據(jù)青島市同類項目的造價測算，工程費用按類比計算，各種收費按青島市及國家有關(guān)規(guī)定估算。土地出讓費按委托方提供標準測算，外配套費、煤氣配套、有線電視費等含在土地出讓費內(nèi)；全部資金按自有資金考慮，未考慮資金利息。10.2資金籌措10.2.1資金來源根據(jù)估算本項目總投資共計23000萬元。主要來源于以下部分:1.注冊資本:2、差額投資總投資中注冊資本以外的差額資金由合作方投入。

第十一章項目財務(wù)評價11.1銷售收入本項目銷售收入包括寫字樓及商業(yè)銷售收入。11.2銷售稅金按稅法規(guī)定本項目應(yīng)繳納營業(yè)稅、城維稅、教育費附加等，綜合稅率為5.5%。11.3利潤測算本項目銷售收入扣除稅金及開發(fā)成本后為銷售利潤。11.4敏感性分析價格波動基本不會導(dǎo)致項目出現(xiàn)虧損。投資增加10%，項目仍能夠贏利，但也應(yīng)切實作好項目管理工作，以降低成本。10.5評價結(jié)論本項目財務(wù)收益較好，有一定的抗風險能力，可使投資各方獲得較好的收益，因此，在經(jīng)濟上是可行的。

目錄TOC\o"1-3"\h\z1總論 11.1項目名稱與主辦單位 11.2可行性研究報告編制的依據(jù)和原則 11.2.1編制依據(jù) 11.2.2編制原則 11.3企業(yè)概況、投資必要性和經(jīng)濟意義 21.3.1企業(yè)概況 21.3.2項目背景 31.3.3建設(shè)必要性 51.4可行性研究的工作范圍 61.5研究結(jié)論 71.5.1研究的簡要綜合結(jié)論 71.5.2研究建議 72市場預(yù)測 92.1產(chǎn)品主要用途 92.2當前主要行業(yè)的需求量： 92.3未來市場的預(yù)測 92.4項目產(chǎn)品的競爭能力 103產(chǎn)品方案與生產(chǎn)規(guī)模 123.1產(chǎn)品方案及質(zhì)量指標 123.2擬建生產(chǎn)規(guī)模 124工藝技術(shù)方案 144.1工藝技術(shù)方案 144.1.1化學(xué)反應(yīng)式 144.1.2生產(chǎn)工藝流程簡述 144.1.3技術(shù)改造工藝特點 214.2主要設(shè)備選型 235原料、輔助材料及動力供應(yīng) 265.1原材料的品種、年需用量及運輸方式 265.2動力 266建廠條件和廠址方案 286.1建廠條件 286.1.1地理位置、地形、地貌概況 286.1.2地質(zhì)地貌 306.1.3植物、動物 316.1.4水文條件 326.1.5社會經(jīng)濟概況 336.2廠址方案 357公用工程與輔助設(shè)施 387.1總圖運輸 387.1.1總平面布置原則 387.1.2項目組成 387.1.3總平面布置方案 387.1.4廠區(qū)綠化 397.2工廠運輸 407.2.1廠內(nèi)外運輸方案 407.2.2貨物運輸量 407.2.3道路 417.2.4工廠防護 427.3供電 427.4給排水 427.4.1生產(chǎn)用給水 427.4.2工廠排水 427.5維修（機修、儀修、電修、建修） 437.6運輸及儲存 437.7土建 437.7.1建筑設(shè)計 437.7.2結(jié)構(gòu)設(shè)計 447.7.3建筑物和耐火等級 448節(jié)能 468.1采用標準 468.2節(jié)能措施綜述 469環(huán)境保護與綜合利用 479.1編制依據(jù) 479.2廠址的地理位置和自然條件 489.3污染排放工序和源強 489.3.1固體廢棄物 489.3.2廢氣 489.3.3廢水 499.3.4噪音 509.4治理環(huán)境的方案 519.4.1廢固治理 519.4.2廢水治理 519.4.3廢氣治理 519.4.4噪聲治理 5110勞動保護與安全衛(wèi)生 5210.1依據(jù) 52HYPERLINK\l"