房地產(chǎn)估計(jì)-第七章收益法練習(xí)題參考答案

PAGE17房地產(chǎn)估計(jì)-第七章收益法練習(xí)題參考答案第七章收益法練習(xí)題單項(xiàng)選擇題1、收益法是以（B）為基礎(chǔ)的。（）說(shuō)明，決定房地產(chǎn)價(jià)值的，重要的不是過(guò)去的因素，而是未來(lái)的因素。Ａ、收益原理Ｂ、預(yù)期原理Ｃ、未來(lái)原理Ｄ、替代原理2、購(gòu)買(mǎi)收益性房地產(chǎn)可以視為（D），實(shí)質(zhì)是以現(xiàn)在的資金去換取期望在未來(lái)可以獲得的一系列資金。Ａ、一種收益Ｂ、一種房地產(chǎn)交易Ｃ、一種貸款Ｄ、一種投資3、某單位擁有的房地產(chǎn)每年可產(chǎn)生100萬(wàn)元凈收益，同時(shí)此單位有2000萬(wàn)元貨幣以５％的年利率存入銀行，每年可得到與該宗房地產(chǎn)等額的收益，即每年能獲得100萬(wàn)元的利息，則對(duì)該單位來(lái)說(shuō)，這宗房地產(chǎn)的價(jià)值與（A）萬(wàn)元的貨幣等價(jià)。Ａ、2000Ｂ、400Ｃ、4000Ｄ、100004、收益法適用的對(duì)象，是有收益或有（A）的房地產(chǎn)。Ａ、潛在收益Ｂ、實(shí)際收益Ｃ、客觀收益Ｄ、正常收益5、收益法適用的條件，是房地產(chǎn)的收益和（B）都易于量化。Ａ、成本Ｂ、風(fēng)險(xiǎn)Ｃ、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用Ｄ、報(bào)酬率6、現(xiàn)代的收益法是建立在貨幣具有（C）的觀念上的。Ａ、投資價(jià)值Ｂ、市場(chǎng)價(jià)值Ｃ、時(shí)間價(jià)值Ｄ、資本價(jià)值7、某房地產(chǎn)是在有償出讓的國(guó)有土地上開(kāi)發(fā)建造的，當(dāng)時(shí)獲得的土地使用權(quán)年限為50年，現(xiàn)在已使用了5年，預(yù)計(jì)利用該房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益10萬(wàn)元，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為6%，則該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（B）。Ａ、150.56萬(wàn)元B、154.56萬(wàn)元C、157.61萬(wàn)元D、152.69萬(wàn)元8、已知某收益性房地產(chǎn)50年收益權(quán)利的價(jià)格為4000元/m2，報(bào)酬率為8%，試求其40年收益權(quán)利的價(jià)格（A）A、3899元/m2B、3865元/m2C、3855元/m2D、3920元/m29、已知某收益性房地產(chǎn)40年土地使用權(quán)的價(jià)格為4000元/m2，對(duì)應(yīng)的報(bào)酬率為6%，試求假設(shè)其土地使用權(quán)為50年，報(bào)酬率為8%下的價(jià)格（A）。A、3252元/m2B、3435元/m2C、3565元/m2D、3343元/m210、有A、B兩宗房地產(chǎn)，A房地產(chǎn)的收益年限為50年，單價(jià)4000元/m2；B房地產(chǎn)的收益年限為40年，單價(jià)3500元/m2。假設(shè)報(bào)酬率為6%，則比較兩宗房地產(chǎn)的價(jià)格，A比B（A）。A、高B、低C、相同D、無(wú)法確定11、不同年限的價(jià)格換算，對(duì)于運(yùn)用（C）估價(jià)時(shí)進(jìn)行有關(guān)土地使用年限或不同收益年限的修正是特別有用的。A、市場(chǎng)法B、成本法C、收益法D、假設(shè)法12、某宗工業(yè)用地出讓的土地使用年限為50年，所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)為2000元/m2，在評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)設(shè)定的土地使用權(quán)年限為無(wú)限年，現(xiàn)行土地資化率為6%。通過(guò)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行土地使用權(quán)年限修正后的該工業(yè)用地的價(jià)格為（D）。A、1855元/m2B、1921元/m2C、1878元/m2D、1891元/m213、有一房地產(chǎn)，通過(guò)預(yù)測(cè)得到未來(lái)5年的凈收益分別為30萬(wàn)元、32萬(wàn)元、33萬(wàn)元、35萬(wàn)元、38萬(wàn)元，從第六年到未來(lái)無(wú)窮遠(yuǎn)，每年的凈收益將穩(wěn)定在40萬(wàn)元左右，該房地產(chǎn)的報(bào)酬率為6%，該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（B）。A、628萬(wàn)元B、639萬(wàn)元C、615萬(wàn)元D、648萬(wàn)元14、某宗房地產(chǎn)現(xiàn)行的價(jià)格為4500元/m2，年凈收益為250元/m2，報(bào)酬率為6%?，F(xiàn)獲知該地區(qū)將興建一座大型的現(xiàn)代化火車站，該火車站將在5年后建成投入使用，到那時(shí)該地區(qū)將達(dá)到該城市現(xiàn)有火車站地區(qū)的繁榮程度，在該城市現(xiàn)有火車站地區(qū)，同類房地產(chǎn)的價(jià)格為6000元/m2。據(jù)此預(yù)計(jì)新火車站建成后投入使用后，新火車站地區(qū)該房地產(chǎn)的價(jià)格將達(dá)到6000元/m2。則獲知新建火車站后該宗房地產(chǎn)的價(jià)格為（C）。A、5250元/m2B、5655元/m2C、5536元/m2D、5456元/m215、目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，但預(yù)測(cè)3年后價(jià)格會(huì)回升，現(xiàn)有一座出租寫(xiě)字樓要估價(jià)。該寫(xiě)字樓現(xiàn)行市場(chǎng)租金較低，年出租凈收益1000萬(wàn)元，預(yù)計(jì)未來(lái)的3年內(nèi)仍維持這個(gè)水平，但等到3年后市場(chǎng)回升時(shí)將其轉(zhuǎn)賣(mài)的售價(jià)會(huì)高達(dá)25000萬(wàn)元，銷售稅費(fèi)為6%。如果投資者要求該類投資的收益率為10%，則該寫(xiě)字樓目前的價(jià)值為（D）。A、21225萬(wàn)元B、19854萬(wàn)元C、22358萬(wàn)元D、20143萬(wàn)元16、某宗房地產(chǎn)的預(yù)計(jì)未來(lái)第一年的凈收益為50萬(wàn)元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增加3萬(wàn)元，收益年限可視為無(wú)限年，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為7%。則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（B）。A、1535萬(wàn)元B、1327萬(wàn)元C、1486萬(wàn)元D、1252萬(wàn)元17、某宗房地產(chǎn)的預(yù)計(jì)未來(lái)第一年的凈收益為50萬(wàn)元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增加2%，收益年限可視為無(wú)限年，房類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為6%。則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（C）。A、1242萬(wàn)元B、1235萬(wàn)元C、1250萬(wàn)元D、1277萬(wàn)元18、某出租舊辦公樓的租約尚有3年到期，在此3年的租期中，每年可獲取凈收益100萬(wàn)元，到期后要拆除作為商業(yè)用地。預(yù)計(jì)作為商業(yè)用地的價(jià)值為1500萬(wàn)元，拆除費(fèi)用為50萬(wàn)元，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%。則該舊辦公樓的價(jià)值為（C）。A、1329萬(wàn)元B、1238萬(wàn)元C、1409萬(wàn)元D、1147萬(wàn)元19、某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來(lái)第一年的有效毛收入為50萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為30萬(wàn)元，此后每年的有效毛收入會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)3%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用年增長(zhǎng)2%，收益年限可視為無(wú)限年，該房地產(chǎn)的報(bào)酬率為7%。該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（A）。A、650萬(wàn)元B、687萬(wàn)元C、585萬(wàn)元D、630萬(wàn)元20、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用與（B）之比稱為運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率。A、潛在毛收入B、有效毛收入C、有效純收入D、實(shí)際純收入21、租賃收入包括有效毛租金收入和（D）等的利息收入。A、租金、押金B(yǎng)、租金、租賃保證金、押金C、租金、租賃保證金D、租賃保證金、押金22、有租約限制的房地產(chǎn)的估價(jià)中，租約期內(nèi)的租金應(yīng)采用（B）。A、市場(chǎng)租金B(yǎng)、租約所確定的租金C、正?？陀^的租金D、實(shí)際租金23、對(duì)于土地與建筑物成體的估價(jià)對(duì)象，如果是建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命晚于或與土地使用年限一起結(jié)束的，就根據(jù)（C）確定未來(lái)可獲收益的年限，選用對(duì)應(yīng)的有限年的收益法計(jì)算公式，凈收益中不扣除建筑物折舊費(fèi)和土地?cái)偺豳M(fèi)。A、土地使用權(quán)年限B、建筑物經(jīng)濟(jì)壽命C、土地剩余使用年限D(zhuǎn)、建筑物的剩余年限24、某類房地產(chǎn)，在其購(gòu)買(mǎi)中通常抵押貸款占六成，抵押貸款的年利率為5%，自有資金要求的年收益率為8%，則該類房地產(chǎn)的綜合資本化率為（C）。A、6.5%B、5.8%C、6.2%D、6.35%25、某宗房地產(chǎn)的年凈收益為4萬(wàn)元，購(gòu)買(mǎi)者的自有資金為10萬(wàn)元，購(gòu)買(mǎi)者要求的年收益率為8%，抵押貸款的年利率為5%，該房地產(chǎn)的價(jià)格為（B）。A、64萬(wàn)元B、74萬(wàn)元C、58萬(wàn)元D、87萬(wàn)元26、某一房地產(chǎn)，其土地價(jià)值是總價(jià)值的30%，土地資本化率為5%，建筑物資本化率為7%，綜合資本化率為（D）。A、6.6%B、5.8%C、6.2%D、6.4%27、某宗房地的凈收益為每年100萬(wàn)元，建筑物價(jià)值為1000萬(wàn)元，建筑物的資本化率為8%，土地的資本化率為6%，該宗房地產(chǎn)的價(jià)值為（B）。A、1468萬(wàn)元B、1333萬(wàn)元C、500萬(wàn)元D、1287萬(wàn)元二、判斷題１、收益法是求取估價(jià)對(duì)象未來(lái)的凈收益，選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。（√）２、從收益法的觀點(diǎn)看，房地產(chǎn)的價(jià)值是其未來(lái)凈收益之和。（X）３、收益法是以收益原理為基礎(chǔ)的。（X）４、由于房地產(chǎn)的壽命長(zhǎng)久，占用收益性房地產(chǎn)不僅現(xiàn)在能獲得收益，而且能期望在未來(lái)繼續(xù)獲得收益。（√）５、投資者購(gòu)買(mǎi)收益性房地產(chǎn)，實(shí)質(zhì)是以現(xiàn)在的一筆資金去換取期望在未來(lái)可以獲得的一系列資金。（√）６、對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，將資金購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)獲取收益，與將資金存入銀行獲取利息所起的作用是等同的。（√）７、收益法是建立在貨幣具有時(shí)間價(jià)值的觀念上的。貨幣的時(shí)間價(jià)值是指現(xiàn)在的錢(qián)比過(guò)去的錢(qián)有更高的價(jià)值。（X）８、收益法適用的對(duì)象，是有收益或潛在收益的房地產(chǎn)，如商店、旅館、餐館、寫(xiě)字樓、教學(xué)樓、公寓等房地產(chǎn)。（X）９、收益法不限于估價(jià)對(duì)象本身現(xiàn)在是否有收益，只要它所屬的這類房地產(chǎn)有收益即可。（√）10、收益法適用的條件是房地產(chǎn)的凈收益和報(bào)酬率都能夠量化。（X）11、要比較兩宗房地產(chǎn)價(jià)格的高低，如果該兩宗房地產(chǎn)的收益年限或土地使用年限不同，直接比較是不妥的。如果要比較，則需要將它們轉(zhuǎn)換成不同年限下的價(jià)格。（X）12、在收益法中，通過(guò)計(jì)算有限年的公式可以發(fā)現(xiàn)，報(bào)酬率越高，接近無(wú)限年的價(jià)格越快。（X）13、凈收益按一定數(shù)額遞增或遞減的公式有重要的實(shí)用價(jià)值，特別是像寫(xiě)字樓、賓館這類房地產(chǎn)，在建成后的前幾年由于試營(yíng)業(yè)等原因，收益可能不穩(wěn)定，更適宜采用此類公式估價(jià)。（√）14、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是維持房地產(chǎn)正常生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)或使用必須支出的費(fèi)用及歸屬于其他資本或經(jīng)營(yíng)的收益。（X）15、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是從估價(jià)角度出發(fā)的，與會(huì)計(jì)上的成本費(fèi)用有所不同，如不包含所得稅、房地產(chǎn)抵押貸款償還額、建筑物折舊費(fèi)、土地?cái)偺豳M(fèi)、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用等。（√）16、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包含其他資本或經(jīng)營(yíng)的收益，如商業(yè)、餐飲、工業(yè)、農(nóng)業(yè)等經(jīng)營(yíng)者的正常利潤(rùn)。（X）17、出租型房地產(chǎn)是收益法估價(jià)的典型對(duì)象，包括出租的住宅、公寓、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、停車場(chǎng)、標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)和土地等，其凈收益是根據(jù)銷售資料來(lái)求取，通常為銷售收入扣除維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房地產(chǎn)稅和租賃代理費(fèi)等后的余額。（X）18、直接經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)的最大特點(diǎn)，是房地產(chǎn)所有者同時(shí)又是經(jīng)營(yíng)者，房地產(chǎn)租金與經(jīng)營(yíng)者利潤(rùn)截然分開(kāi)。（X）19、自用或尚未使用的房地產(chǎn)，可以比照同一市場(chǎng)上有收益的類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料按相應(yīng)的方式計(jì)算凈收益，或者直接比較得出凈收益。（√）20、房地產(chǎn)的收益有有形收益和無(wú)形收益，在求取凈收益時(shí)不僅要包括有形收益，還要考慮無(wú)形收益。但如果無(wú)形收益已通過(guò)有形收益得到體現(xiàn)，則不應(yīng)再單獨(dú)考慮。（√）21、房地產(chǎn)的收益有實(shí)際收益和客觀收益。實(shí)際收益是在現(xiàn)狀下實(shí)際取得的收益，一般來(lái)說(shuō)它不能用于估價(jià)。因?yàn)榫唧w經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)能力等影響實(shí)際收益很大，如果將實(shí)際收益進(jìn)行資本化，會(huì)得到不切實(shí)際的結(jié)果。（√）22、資本化率是將房地產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)換成價(jià)值的比率。由于資本化率的微小變化會(huì)導(dǎo)致價(jià)值的很大變化，資本化率如果選取不當(dāng)，計(jì)算結(jié)果會(huì)出現(xiàn)很大的差異，從而即使凈收益的估算很準(zhǔn)確，計(jì)算結(jié)果仍然不可信任。（√）23、從全社會(huì)來(lái)看，收益率與投資風(fēng)險(xiǎn)負(fù)相關(guān)，風(fēng)險(xiǎn)大者的收益率低，風(fēng)險(xiǎn)小的收益率高。（X）24、兩宗房地產(chǎn)的凈收益相等，但其中一宗房地產(chǎn)的凈收益獲取的風(fēng)險(xiǎn)小，從而要求的凈收益率高，另一宗房地產(chǎn)的凈收益獲取的風(fēng)險(xiǎn)大，從而要求的收益率低。由此，風(fēng)險(xiǎn)大的房地產(chǎn)價(jià)值低，風(fēng)險(xiǎn)小的房地產(chǎn)價(jià)值高。（X）25、完全無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的投資在現(xiàn)實(shí)中難以找到，對(duì)此可以選用同一時(shí)期的一年定期貸款利率（或一年期國(guó)債利率）去代替安全利率。（X）三、計(jì)算題1、某賓館共有400個(gè)標(biāo)準(zhǔn)間和100個(gè)套間，標(biāo)準(zhǔn)間每個(gè)每天200元，套間每個(gè)每天350元，年平均空房率25%。餐館收益為客房收益的30%?？头窟\(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為35%，餐館運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為55%。康體娛樂(lè)等其他方面的凈收益為每年200萬(wàn)元。該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%。土地使用年限不限。搜集同類賓館的價(jià)格和凈收益資料如表6-1所示：表6-1可比房地產(chǎn)價(jià)格（萬(wàn)元）凈收益（萬(wàn)元/年）A252003000B294003500C238002800D166002000試根據(jù)上述資料估計(jì)該賓館的現(xiàn)時(shí)價(jià)格。1.解：1、按收益法無(wú)限年公式求取該賓館的價(jià)格，其公式為：

V=a/r

2、計(jì)算客房與餐飲年總收益：

（1）客房年總收益=（400×200+100×350）×365×（1-25%）=3148.13萬(wàn)元

（2）餐飲年總收益=3148.13×30%=944.44萬(wàn)元

3、計(jì)算客房與餐飲年總費(fèi)用：

（1）客房年總費(fèi)用=3148.13×35