房地產估價師之估價原理與方法能力檢測模擬A卷帶答案

房地產估價師之估價原理與方法能力檢測模擬A卷帶答案

單選題（共50題）1、房地產通常是家庭財產的最主要部分，離婚、繼承遺產、分家等通常涉及房地產分割。但房地產一般不宜采取（）的方法。A.實物分割B.拍賣分割C.折價分割D.變賣分割【答案】A2、如果一個人用不著做更大的努力就可以完成比別人多的工作，他的收入也會超過其他人，這種超額的收入也被視為（）。A.剩余物現象B.地租現象C.高工資現象D.純粹的剩余物現象【答案】B3、在經濟學范疇的價值中，房地產估價通常所講的價值是指()。A.使用價值B.交換價值C.理論價值D.評估價值【答案】B4、下列房地產估價活動中，不屬于鑒證性估價的是（）。A.為人民法院強制拍賣房地產確定保留價提供參考B.為房地產損害雙方當事人確定賠償金額提供參考C.為上市公司涉及房地產的關聯交易確定交易價格提供參考D.為房地產開發(fā)企業(yè)在建設用地使用權指標出讓中確定投標報價提供參考【答案】D5、不同的注冊房地產估價師對同一估價對象在同一估價目的、同一價值時點下的評估值可能有所不同，主要原因是（）。A.掌握的估價信息不同B.遵循的估價原則不同C.履行的估價程序不同D.估價對象的狀況不同【答案】A6、為評估某房地產2008年10月1日的市場價格，選取的可比實例資料是：交易日期為2008年4月1日，合同約定買方支付給賣方3500元/m2，買賣中涉及的稅費全都由買方支付，該地區(qū)房地產交易中規(guī)定買賣雙方應繳納的稅費分別為正常交易價格的6%和3%。自2008年4月1日起到2008年10月1日期間，該類房地產價格均每月比上月上漲0.3%，則該可比實例修正調整后的價格為（）元/m2。A.3673.20B.3673.68C.3790.43D.3792.93【答案】B7、房地產被人民法院查封，從而其處分受到限制，屬于()。A.房地產的各項權利B.受到其他房地產權利限制的房地產權利C.受到其他各種限制的房地產權利D.房地產的額外利益收益【答案】C8、重置成本的出現是技術進步的必然結果，也是“替代原理”的體現。因此，重置成本通常（）重建成本。A.低于B.等于C.高于D.高于或等于【答案】A9、履行必要的估價程序是（）的基本要求。A.完成估價項目B.評定估價機構C.評定估價師水平D.確定估價結果【答案】A10、痙厥、抽搐、皮膚干燥、肌膚甲錯，并有皮膚瘙癢或落屑等癥狀體現的病機是A.血燥生風B.血虛生風C.陰虛風動D.熱極生風【答案】A11、某房地產的土地面積為500m2，土地價格為2000元/m2，建筑面積為1000m2，成本法估算的建筑物重置成本為1800元/m2，市場上同類房地產的正常房地價格為2500元/m2。則該房地產中建筑物的實際價值比重置成本低（）元/m2。A.200B.300C.700D.1000【答案】B12、對以買賣為目的的房地產進行估價時，當租約租金與市場租金有差異且租期較長時，租約租金與市場租金差異的影響（）。A.應考慮B.不考慮C.無所謂D.不大【答案】A13、估價對象是一套不帶車位的住宅，選取的可比實例成交價格為86萬元，含有一個現價為8萬元的車位和一套全新狀態(tài)下價值為3萬元的家具，家具為八成新。該可比實例經統(tǒng)一房地產范圍后的價格為（）萬元。A.75.00B.75.60C.83.60D.86.00【答案】B14、五志過極均可傷A.心B.肝C.肺D.腎【答案】A15、路線價法本質上是一種（）。A.長期趨勢法B.成本法C.比較法D.收益法【答案】C16、假設開發(fā)法是以()為理論依據的。A.收益遞增原理B.均衡原理C.預期原理D.未來趨勢原理【答案】C17、當房地產的市場需求量與市場供給量相等時的價格，也就是房地產的市場需求曲線與市場供給曲線相交時的價格，稱為（）。A.房地產的需求價格B.房地產的供給價格C.房地產的均衡價格D.房地產的市場價格【答案】C18、銷售期是從開始銷售已開發(fā)完成或未來開發(fā)完成的房地產之日起至（）的日期。A.房屋驗收合格B.房屋可使用C.將其售出D.房地產經濟壽命結束【答案】C19、出租或營業(yè)型房地產最適宜采用的估價方法是（）。A.成本法B.長期趨勢法C.收益法D.假設開發(fā)法【答案】C20、將測算修復的必要支出及應得利潤作為房地產價值減損額的評估方法是（）。A.成本法B.價差法C.修復成本法D.損失資本化法【答案】C21、“利小便，實大便”是哪個臟腑出現問題時的治法A.小腸泌別清濁B.肺的宣發(fā)C.脾胃運化D.腎的蒸化【答案】A22、某10年前建成的小型辦公樓建筑面積為1500m2，層高4.1米，土地剩余使用年限為30年，不可續(xù)期。目前市場上具有相同功能的該類辦公樓的正常層高為3.6米，建筑物重建成本為2000元/m2。假定層高每增加0.1m，建造費用每平米相應增加10元。由于層高過大，該辦公樓每年要多耗費2.5萬元能源費用。以重建成本為基礎估算該建筑物的價值，則應扣除的功能折舊為（）萬元。（建筑物報酬率為10%）A.11.80B.16.07C.23.57D.31.07【答案】D23、房地產利用中存在外部性，這體現了房地產（）的特性。A.不可移性B.獨一無二C.相互影響D.用途多樣【答案】C24、關于房地產估價合法原則及其運用的說法，正確的是（）。A.只有合法的房地產才能成為估價對象B.估價對象狀況必須是實際情況C.以公益為目的的學校教學樓可以作為抵押評估對象D.估價結果應是在依法判定的估價對象狀況下的價值或價格【答案】D25、在房地產估價中，首先需要明確的估價基本事項主要包括()。A.估價目的、估價原則、估價對象B.估價目的、估價原則、估價時點C.估價原則、估價對象、估價時點D.估價目的、估價對象、估價時點【答案】D26、下列哪項屬于氣和血的關系失調A.氣血不榮經脈B.氣隨血脫C.氣血兩虛D.以上均是【答案】D27、真實假虛證治則A.扶正兼祛邪B.祛邪兼扶正C.祛邪D.扶正【答案】C28、下列關于房地產職業(yè)道德的主要內容的說法中，不正確的是（）。A.房地產估價師和房地產估價機構應積極接受與自己、近親屬、關聯方及其他利害關系人有利害關系的房地產估價業(yè)務B.房地產估價師和房地產估價機構不得承接超出自己專業(yè)勝任能力的估價業(yè)務C.房地產估價師應對估價委托人提供的估價所依據的資料應進行審慎檢查D.房地產估價師和房地產估價機構不得允許其他個人和單位以自己的名義從事房地產估價業(yè)務【答案】A29、某估價報告中的估價對象為寫字樓在建工程，采用假設開發(fā)法求取其價值時，開發(fā)完成后的價值同時采用了比較法和收益法求??；采用成本法求取其價值時，土地采用了基準地價修正法求取。該估價報告求取寫字樓在建工程的價值，實質上采用了（）。A.假設開發(fā)法和基準地價修正法兩種方法B.假設開發(fā)法和成本法兩種方法C.假設開發(fā)法、市場法、收益法和成本法四種方法D.假設開發(fā)法、市場法、收益法、成本法和基準地價修正法五種方法【答案】B30、某幢建筑物由于人為方面的原因發(fā)生了火災，估算采用最優(yōu)修復方案使其恢復到新的或相當于新的狀況所必需的費用作為折舊額，這種折舊屬于（）。A.物質折舊B.功能折舊C.經濟折舊D.設備折舊【答案】A31、已知某收益性房地產的收益期限為50年，報酬率為8%的價格為4000元/m2；若該房地產的收益期限為40年，報酬率為6%，則其價格最接近于()元/m2。A.3816B.3899C.4087D.4920【答案】D32、收益法的本質是以房地產的()為導向求取估價對象的價值。A.預期未來收益B.預期收益能力C.預期價格高低D.預期價格漲落【答案】A33、關于估價結果形成和確定的說法，錯誤的是（）。A.估價結果可能受注冊房地產估價師的專業(yè)水平和職業(yè)道德的影響B(tài).注冊房地產估價師不應在估價之前征求估價委托人對估價結果的意見C.注冊房地產估價師不應在出具報告之前與估計委托人討論估價結果D.合理的估價結果與估價對象在市場上的成交價格應一致【答案】D34、在統(tǒng)一幣種方面，不同幣種的價格之間的換算，在通常情況下，是采用（）時的匯率。A.成交日期B.估價時點C.估價作業(yè)日期D.估價委托日【答案】A35、從某種意義上講，如果想知道某項政策的措施或事件如何影響房地產價格，應當首先分析將如何影響房地產的（）。A.長期趨勢B.后期利潤C.權益D.供給和需求【答案】D36、“有諸內，必形諸外”反映了“整體觀念”中的A.五臟一體觀B.形神一體觀C.病理上的整體性D.診治上的整體性【答案】C37、采用收益法測算房地產價格時，公式V＝A/Y＋b/Y2表示（）。A.房地產凈收益按一固定數額逐年遞增B.房地產凈收益按一固定數額逐年遞減C.房地產凈收益按一固定比率逐年遞增D.房地產凈收益按一固定比率逐年遞減【答案】A38、某房地產價格分兩期支付，首期付款50萬元，余款80萬元在第8個月末一次付清，當時月利率為1%。該房地產的實際價格為（）萬元。A.87B.124C.130D.134【答案】B39、房地產估價中，遵循獨立客觀公正原則的核心是估價機構和估價人員應當站在（）的立場上，評估出一個對各方當事人來說都公平合理的價值。A.委托人B.估價報告預期使用者C.管理部門D.中立【答案】D40、關于估價結果形成和確定的說法，錯誤的是（）。A.估價結果可能受注冊房地產估價師的專業(yè)水平和職業(yè)道德的影響B(tài).注冊房地產估價師不應在估價之前征求估價委托人對估價結果的意見C.注冊房地產估價師不應在出具報告之前與估計委托人討論估價結果D.合理的估價結果與估價對象在市場上的成交價格應一致【答案】D41、房地產規(guī)劃用途對房地產價值的影響屬于房地產價值影響因素中的（）。A.配套設施建設的限制B.房地產使用管制C.房地產權利的設立和行使的限制D.房地產相鄰關系的限制【答案】B42、評估某宗房地產2013年10月13日的價格，選取了可比實例甲，其成交價格為3000元/m2，成交日期為2012年11月13日。經調查獲知2012年6月至2013年10月該類房地產的價格平均每月比上月上漲1%，對可比實例甲進行市場狀況修正后的價格為（）元/m2。A.3214B.3347C.3367D.3458【答案】B43、某宗估價對象為一宗土地面積100畝，則選取的可比實例規(guī)模一般應在（）。A.50畝B.210畝C.40畝D.300畝【答案】A44、收益法的本質是以房地產的()為導向求取估價對象的價值。A.預期未來收益B.預期收益能力C.預期價格高低D.預期價格漲落【答案】A45、重置成本的出現是技術進步的必然結果，也是“替代原理”的體現。因此，重置成本通常（）重建成本。A.低于B.等于C.高于D.高于或等于【答案】A46、越接近（）的發(fā)展速度對估價更為重要。A.客觀情況B.市場供求C.價值時點D.現在【答案】C47、采用收益法評估某商業(yè)房地產的抵押價值時，樂觀、折中、保守預測其凈收益分別為1600萬元、1550萬元、1500萬元，市場上平均報酬率為4%～5%。估價中選取估價數據及參數時，正確的是（）。A.年凈收益為1500萬元，報酬率為4%B.年凈收益為1500萬元，報酬率為5%C.年凈收益為1550萬元，報酬率為5%D.年凈收益為1600萬元，報酬率為5%【答案】B48、年限法是把建筑物的折舊建立在建筑物的預期經濟壽命、有效年齡或（）之間關系的基礎上的。A.建筑物的歷史價值B.建筑物的文化價值C.建筑的預期剩余經濟壽命D.建筑物的功能是否時興【答案】C49、以房地產抵押貸款為目的的估價，其估價時點原則上為（）。A.簽訂估價委托合同之日B.發(fā)放抵押貸款之日C.完成估價對象實地查勘之日D.未來處置抵押房地產之日【答案】C50、正常成交價格的形成條件不包括（）。A.公開市場B.交易對象本身具備市場性C.較短的期間完成交易D.買者和賣者都具有完全信息【答案】C多選題（共30題）1、估價當事人包括（）。A.注冊房地產估價師B.估價師協會C.房地產估價機構D.估價委托人E.房地產經紀人【答案】ACD2、下列房地產抵押估價活動中，符合估價行為規(guī)范的有（）。A.估價師向某銀行成功介紹借款人并回避該房地產抵押估價業(yè)務B.估價師要求估價委托人提供房地產權證復印件，同時查驗原件C.估價師按貸款銀行要求對報酬率進行取值D.估價師委托工程造價咨詢機構對估價對象的建安成本進行核算，并在估價報告中說明E.估價師在提供估價報告之前征求貸款銀行對估價結果的意見【答案】ABD3、不能獨立使用、處分的房地產，如（）不宜作為抵押物。A.一個球場B.一個高爾夫球洞C.一條保齡球球道D.封閉使用的大院深處的一幢房屋E.一個游泳館【答案】BCD4、下列關于房地產權益的敘述中，不正確的有（）。A.權益是房地產中無形的、不可觸摸的部分，是指房地產的權利B.房地產的區(qū)位是指房地產的空間位置C.地役權是最典型的通行權D.實物、權益、區(qū)位三者對房地產價值影響都很大E.中國土地所有權只有國家和集體所有權兩種【答案】AC5、以下屬于非正常交易的情況有（）。A.相鄰房地產的合并交易B.建設用地使用權出讓拍賣C.被迫購買的交易D.房地產涉案拍賣E.賣方負擔補交土地使用權出讓金【答案】ACD6、下列關于指數修勻法的說法中，正確的有（）。A.指數修勻法是以本期的實際值和本期的預測值為根據，經過修勻后得出下一期預測值的一種預測方法B.指數修勻法是以上一期的實際值和本期的預測值為根據，經過修勻后得出下一期預測值的一種預測方法C.計算公式為：Vi＋1＝Vi＋a（Pi－Vi）（Pi為第i期的實際值；Vi為第i期的預測值；Vi＋1為第i＋1期的預測值；a為修勻常數，0≤a≤1）D.運用指數修勻法進行預測的關鍵，是確定修勻常數的值E.指數修勻法是計算得出實際值的一種方法【答案】ACD7、房地產估價師和房地產估價機構除了從事房地產價值評估業(yè)務，還經常從事（）。A.房地產價值分配業(yè)務B.房地產價值減損評估業(yè)務C.房地產價值提升評估業(yè)務D.房地產代售業(yè)務E.房地產咨詢業(yè)務【答案】ABC8、下列各項中，不屬于房地產價格影響因素中區(qū)域因素的有（）。A.土地形狀B.地形C.城市規(guī)劃調整D.環(huán)境狀況E.配套設施狀況【答案】AB9、房地產抵押對房地產估價的需要，歸納起來主要有（）。A.初次抵押估價B.再次抵押估價C.處置抵押房地產估價D.最終抵押估價E.抵押期間估價【答案】ABC10、對部分或全部超出了自己專業(yè)勝任能力的估價項目，估價師合理的處理方式有（）。A.放棄這個項目B.努力學習，邊學邊干C.埋頭苦干，克服困難完成項目D.找別人完成項目，簽自己的名E.對自己不能勝任的部分工作，主動請有關專家提供專業(yè)幫助【答案】A11、下列關于房地產估價本質的說法中，正確的有（）。A.房地產估價是評估房地產的價值而不是價格B.房地產估價是替相關當事人為房地產定價C.房地產估價是為委托人提供價格保證D.房地產估價會有誤差，但誤差應該在合理范圍內E.房地產估價是一門科學也是一門藝術【答案】AD12、下列屬于土地使用管制的事項有()。A.建筑物四周應留有一定的空地作為建筑物的綠地和交通用地B.取得的土地使用權不包括地下資源、埋藏物和市政公用設施C.某宗土地使用中，要求容積率為2.0D.甲、乙兩宗土地使用中，甲土地必須為乙土地留出通行道路E某宗土地只能用于商業(yè)房地產開發(fā)【答案】AC13、房地產估價報告中專門列出估價的假設和限制條件的目的是（）。A.說明估價報告的合法性、真實性B.說明估價的獨立、客觀、公正性C.規(guī)避估價風險D.保護估價報告使用者E.防止委托人提出高估或低估要求【答案】CD14、房地產的實物是指房地產中看得見、摸得著的部分，可以進一步分為（）。A.該實體組合完成的功能B.該實體的質量C.相應的配套的基礎設施D.立體空間E.有形的實體【答案】AB15、下列各項中，屬于市場價值形成條件的有（）。A.適當營銷B.適當的期間完成交易C.謹慎行事D.公平交易E.熟悉情況【答案】ACD16、我國《物權法》規(guī)定，下列不得抵押的財產有（）。A.自留山B.自留地C.被依法查封的財產D.被依法監(jiān)管的財產E.鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)廠房房地產【答案】ABCD17、對估價師或某個特定的市場參與者而言，房地產價值是（）。A.個別人的價值判斷B.估價人員的主觀定價C.由市場力量決定D.市場參與者集體競價的結果E.由交易雙方委托經紀人確定【答案】CD18、在房地產估價中，移動平均法能夠顯現出價格變動的基本發(fā)展趨勢。移動平均法有（）兩種方法。A.簡單移動平均法B.多維移動平均法C.加權移動平均法D.平均發(fā)展速度法E.長期趨勢法【答案】AC19、按經營使用方式劃分，房地產的類型主要有（）。A.現房B.出售C.出租D.自用E.自營【答案】BCD20、下列房地產估價活動中，不符合職業(yè)道德的行為有（）。A.某估價機構承接了該機構某股東財產的司法鑒定評估B.某估價機構在承接估價業(yè)務時，涉及特殊構筑物估價，主動聘請有關專家提供專業(yè)幫助C.某估價機構把在估價工作中需要了解的估價委托人的商業(yè)資料提供給房地產估價行業(yè)組織檢查D.估價委托人對估價結果提出了明確要求，由于時間緊，加上估價業(yè)務簡單，某估價機構按其要求完成了估價E.某估價師臨時接到出差任務，實際負責估價業(yè)務的估價人員以該估價師名義在估價報告上簽字后提交估價報告【答案】ACD21、采用比較法時，估價人員根據基本要求選取可比實例后，需要建立價格可比基礎，主要包括（）等。A.統(tǒng)一面積大小B.統(tǒng)一計價單位C.統(tǒng)一幣種和貨幣單位D.統(tǒng)一面積或體積內涵和計量單位E.統(tǒng)一付款方式【答案】BCD22、下列對房地產估價的必要性，說法正確的有（）。A.房地產估價是專業(yè)估價存在的基本前提B.房地產需要專業(yè)估價C.房地產可以自動的形成適當的價格D.房地產估價在估價行業(yè)中占主體E.房地產估價是一個單一的估價過程【答案】ABD23、在審核房地產估價報告中，發(fā)現不同估價方法的測算結果之間有較大差異，其可能的原因有（）。A.隱含的估價對象范圍不同B.參數選取不合理C.估價作業(yè)日期不同D.價值類型選取不合理E.選用的估價方法不切合估價對象【答案】AB24、由于具有（）特性，房地產是一種良好的用于擔保債務履行的財產。A.保值增值B.價值量大C.不可移動D.壽命長久E.獨一無二【答案】ABCD25、收益性房地產包括（）。A.餐館B.旅店C.加油站D.農地E.未開發(fā)的土地【答案】ABCD26、在假設開發(fā)法估價中，為確定估價對象的最佳開發(fā)利用方式，應確定的主要內容有（）。A.用途B.區(qū)位C.建筑規(guī)模D.建筑檔次E.房地產開發(fā)企業(yè)【答案】ACD27、下列有關房地產征收、征用的表述中，正確的有（）。A.征收的實質是強制收買B.征用的實質是強制使用C.征收是一種強制的臨時使用房地產的行為D.征用是所有權的改變，不返還E.征收.征用都是無償的，不給予補償【答案】AB28、運用基準地價修正法評估宗地價值時，應明確的基準地價內涵的內容主要包括基準地價對應的（）。A.容積率B.土地用途C.土地開發(fā)程度D.評估單位E.土地使用權性質【答案】ABC29、市場法中權益狀況調整的內容包括（）。A.土地使用期限B.容積率C.土地開發(fā)程度D.房屋空間布局E.地役權設立【答案】AB30、下列關于基準地價修正法的說法中，正確的有（）。A.本質上是比較法B.需要做交易情況修正C.需要做市場狀況調整D.需要做土地狀況調整E.估價結果的準確性取決于基準地價的準確性和調整系數體系的完整和合理性【答案】ACD大題（共10題）一、為評估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場價格，選取了三個可比實例，有關資料如下：（1）可比實例及其交易情況見下表。假設美元與人民幣的市場匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試利用上述資料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計價的市場價格?！敬鸢浮浚?）建立比較基礎可比實例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產價格＝含有非房地產成分的房地產價格－非房地產成分的價值＝112萬元－3.5萬元＝108.5萬元可比實例B1）統(tǒng)一計價單位6.61×16.5萬美元＝109.065萬元人民幣2）統(tǒng)一稅費負擔正常負擔下的價格=賣方實得金額/（1-應由賣方繳納的稅費）＝109.065萬/（1－7%）＝117.274萬元人民幣可比實例C1）統(tǒng)一計價單位115萬元港幣÷1.2＝95.833萬元人民幣（解釋：因為價格變動指數是以人民幣為基準的，取實際成交日的匯率）二、某宗房地產占地2000m2，容積率為3.0。土地是在2009年5月通過出讓方式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，經濟壽命為50年。經調查，現在取得類似土地40年使用權的市場價格是500元/m2，同類建筑物重置價格是1000元/m2。通過估價師對該建筑物觀察鑒定，對門窗等可修復部分進行修復需花費5萬元，裝修重置價格30萬元，經濟壽命5年；設備的重置價格50萬元，經濟壽命15年。殘值率假設均為零，報酬率為8%。求該房地產在2013年5月的市場價格。（10分）【答案】三、為評估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場價格，選取了三個可比實例，有關資料如下：（1）可比實例及其交易情況見下表。假設美元與人民幣的市場匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試利用上述資料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計價的市場價格?！敬鸢浮浚?）建立比較基礎可比實例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產價格＝含有非房地產成分的房地產價格－非房地產成分的價值＝112萬元－3.5萬元＝108.5萬元可比實例B1）統(tǒng)一計價單位6.61×16.5萬美元＝109.065萬元人民幣2）統(tǒng)一稅費負擔正常負擔下的價格=賣方實得金額/（1-應由賣方繳納的稅費）＝109.065萬/（1－7%）＝117.274萬元人民幣可比實例C1）統(tǒng)一計價單位115萬元港幣÷1.2＝95.833萬元人民幣（解釋：因為價格變動指數是以人民幣為基準的，取實際成交日的匯率）四、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經分析，有下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉售，需補繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權，已知改造期為1年，改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據調查，10年持有期類似房地產凈租金年增長率為2.5%，批發(fā)市場10年后的轉售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉售稅費為轉售價格的7%，房地產報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預計改造期為1.5年，整體改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據調查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2，現狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價下降5%，居民用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現率為15%，改造建設成本、管理費用以及營銷費用在相應期間內均勻投入。請根據上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）?！敬鸢浮考僭O開發(fā)法方案一：（舊廠房-批發(fā)市場）第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉售）補地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元報課咨詢電話4008105999建設工程教育網（），正保遠程教育旗下品牌網站契稅＝（補地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設成本及管理費用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.87萬元營銷費用=1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元五、某宗房地產占地2000m2，容積率為3.0。土地是在2009年5月通過出讓方式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，經濟壽命為50年。經調查，現在取得類似土地40年使用權的市場價格是500元/m2，同類建筑物重置價格是1000元/m2。通過估價師對該建筑物觀察鑒定，對門窗等可修復部分進行修復需花費5萬元，裝修重置價格30萬元，經濟壽命5年；設備的重置價格50萬元，經濟壽命15年。殘值率假設均為零，報酬率為8%。求該房地產在2013年5月的市場價格。（10分）【答案】六、某寫字樓為鋼筋混凝土結構，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000m2，經濟壽命為60年，有效經過年數為3年。經調查得知，現重新建造該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費為1200元/m2（含裝修、設備費），專業(yè)費為建筑安裝工程費的8%，管理費用為建筑安裝工程費與專業(yè)費之和的3%，銷售費用為重新購建價格的3%，年利率為6%，建設期為2年，建筑安裝費、專業(yè)費、管理費用、銷售費用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年內均為均勻投入，銷售稅費為重新購建價格的6.5%，投資利潤率為35%。又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復費用為35萬元；裝修的重置價格為500萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設備的重置價格為200萬元，平均壽命為10年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯，其出租率僅為80%，月租金為30元/m2，但如果在估價時點重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電梯購置費用為180萬元，安裝費用為60萬元；而市場上類似有電梯寫字樓的出租率為85%，正常月租金為32元/m2，由于該寫字樓的層高較正常層高要高，使其能耗增加，經測算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費；同時由于周邊環(huán)境的變化，該寫字樓的經濟折舊為40萬元。當地該類房地產的報酬率為8%。請計算該建筑物的現時價值。（12分）【答案】（1）計算重新購建價格C總：方法一：首先，計算單價①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業(yè)費用：1200×8%=96（元/m2）；③管理費用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④銷售費用：C×3%；⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥銷售稅費：C×6.5%；⑦投資利潤：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購建價格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，計算總價①建安成本：1200×30000=3600（萬元）；②專業(yè)費用：3600×8%=288（萬元）；七、某寫字樓為鋼筋混凝土結構，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000m2，經濟壽命為60年，有效經過年數為3年。經調查得知，現重新建造該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費為1200元/m2（含裝修、設備費），專業(yè)費為建筑安裝工程費的8%，管理費用為建筑安裝工程費與專業(yè)費之和的3%，銷售費用為重新購建價格的3%，年利率為6%，建設期為2年，建筑安裝費、專業(yè)費、管理費用、銷售費用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年內均為均勻投入，銷售稅費為重新購建價格的6.5%，投資利潤率為35%。又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復費用為35萬元；裝修的重置價格為500萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設備的重置價格為200萬元，平均壽命為10年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯，其出租率僅為80%，月租金為30元/m2，但如果在估價時點重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電梯購置費用為180萬元，安裝費用為60萬元；而市場上類似有電梯寫字樓的出租率為85%，正常月租金為32元/m2，由于該寫字樓的層高較正常層高要高，使其能耗增加，經測算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費；同時由于周邊環(huán)境的變化，該寫字樓的經濟折舊為40萬元。當地該類房地產的報酬率為8%。請計算該建筑物的現時價值。（12分）【答案】（1）計算重新購建價格C總：方法一：首先，計算單價①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業(yè)費用：1200×8%=96（元/m2）；③管理費用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④銷售費用：C×3%；⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥銷售稅費：C×6.5%；⑦投資利潤：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購建價格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，計算總價①建安成本：1200×30000=3600（萬元）；②專業(yè)費用：3600×8%=288（萬元）；八、某商場的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進行了抵押貸款，貸款金額600萬元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當時的貸款成數為6成，現實社會一般貸款成數為5成。調查得知，現在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優(yōu)先受償款，房地產報酬率為8%。請計算該商場2013年10月1日的再次抵押價值以及正常市場條件下帶抵押合同的購買價格（分別計算以下兩種購買方式下的購買價格：一是購買者購買后按原償還方式承擔還款義務；二是購買者一次性償還剩余貸款后購買）。（10分）【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押價值再次抵押價值＝未設立法定優(yōu)先受償權下的市場價值－已抵押擔保的債權數額－其他法定優(yōu)先受償款＝未設立法定優(yōu)先受償權下的市場價值－（已抵押貸款余額/社會一般貸款成數）－其他法定優(yōu)先受償款1）2013年10月1日未設立法定優(yōu)先受償款下的市場價值抵押目的估價遵循謹慎原則，在用收益法評估時，年凈收益應采用較保守估計值500萬元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設立法定優(yōu)先受償權下的市場價值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬元）2）求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押價值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（萬元）九、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經分析，有下列兩種可能的利用方案。方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉售，需補繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權，已知改造期為1年，改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據調查，10年持有期類似房地產凈租金年增長率為2.5%，批發(fā)市場10年后的轉售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉售稅費為轉售價格的7%，房地產報酬率為7.5%。方案二：